5. Kết cấu đề tài
2.1.2.2 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở
Hiện nay, để thực hiện dự án nhà ở thương mại nhà đầu tư nước ngoài có thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các đối tác có quyền sử dụng đất được phép góp vốn theo quy định của pháp luật về đất đai.
Có hai trường hợp thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất là: Góp vốn hình thành pháp nhân mới và góp vốn không hình thành pháp nhân mới.
Góp vốn hình thành pháp nhân mới:
Thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại có hình thành pháp nhân mới trong trường hợp này là việc các bên thực hiện góp vốn để hình thành một pháp nhân thuộc sở hữu chung của các nhà đầu tư. Một bên là nhà đầu tư nước ngoài, bên còn lại là bên có quyền sử dụng đất thực hiện góp vốn (Bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước hoặc tổ chức nước ngoài có quyền sử dụng
đất được nhà nước giao, cho thuê đất). Bên góp vốn khi đó trở thành thành viên của pháp nhân mới được thành và có các quyền tham gia vào quyết định các chiến lược kinh doanh. Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất thông qua hình thành pháp nhân mới được xem là hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất phổ biến trên thực tế, bên góp vốn phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn là pháp nhân mới được hình thành. Khi góp vốn bằng hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất thì việc định đoạt quyền sử dụng đất phụ thuộc hoàn toàn vào quyết định của pháp nhân mới và bên góp vốn vẫn có quyền can thiệp với tư cách là đồng sở hữu của pháp nhân mới.
Góp vốn không hình thành pháp nhân mới:
Việc liên doanh trong trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất không hình thành pháp nhân mới cũng giống như trường hợp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hình thành pháp nhân mới. Cả hai trường hợp đều dựa vào những thỏa thuận thông qua hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất giữa bên góp vốn với nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, trường hợp góp vốn không hình pháp nhân mới thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh sẽ không có sự thay đổi về chủ thể sử dụng đất vì không có sự dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn. Bên góp vốn chỉ tạm thời giao quyền sử dụng đất vào sử dụng chung với bên nhận góp vốn, do đó việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được đặt ra mà chỉ có việc cập nhật việc đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính của cơ quan có thẩm quyền và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.