5. Kết cấu đề tài
2.2.1Thực trạng về quy định thành lập doanh nghiệp
Thứ nhất về vốn pháp định
Hiện nay mức vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng. Việc quy định mức vốn này hiện nay vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều nhau về việc có nên nâng hạn mức vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản lên hay không và xem xét quy định về mức vốn pháp định như thế nào là phụ hợp nhất cho ngành nghề kinh doanh này.
Quy định về mức vốn pháp định gần đây đang được bàn luận sôi nổi tại các kỳ họp Quốc hội, cụ thể như quan điểm của một số Đại biểu Quốc hội cho rằng việc quy định mức vốn pháp định như hiện tại là quá thấp, trong khi việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng đa phần đều thực hiện với quy mô lớn nên số vốn cần bỏ ra là rất cao, gấp rất nhiều lần mức vốn pháp định hiện tại. Một số Đại biểu khác thì cho rằng, vẫn nên duy trì quy định về mức vốn pháp định theo hiện tại. Việc tăng mức vốn pháp định phải tăng theo lộ trình cụ thể, không thể tăng ngay lập tức. Nếu như tăng mức vốn pháp định lên thì sẽ triệt tiêu đi những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vừa và nhỏ ở trong nước.43
Thứ hai về phạm vi kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật là việc “bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”. Tuy nhiên, phạm vi kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam lại không rộng như nhà đầu tư trong nước. Luật Kinh doanh bất động sản quy định nhà đầu tư nước ngoài chỉ được kinh doanh bất động sản trong những trường hợp: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư công trình hạ tầng trên đất thuê rồi cho thuê lại đất đã có hạ tầng. Theo đó, có thể hiểu rằng nhà đầu tư nước ngoài chỉ được kinh doanh bất động sản dựa trên những bất động sản mà họ tự tạo lập hoặc họ cải tạo.
Phạm vi kinh doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài bị hạn chế hơn so với nhà đầu tư trong nước. Nhiều ý kiến của chuyên gia cho rằng nên mở rộng phạm vi kinh
43 Báo Hải Quan - Cơ quan Ngôn luận của Tổng Cục Hải Quan, Tăng vốn pháp định doanh nghiệp bất động sản sẽ triệt tiêu doanh nghiệp vừa và nhỏ, http://www.baohaiquan.vn/pages/tang-von-phap-dinh-doanh- nghiep-bat-dong-san-se-tieu-diet-doanh-nghiep-nho-va-vua.aspx truy cập ngày 10 tháng 10 năm 2014.
doanh của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Thực hiện mở rộng phạm vi cho Việt Kiều về nước thực hiện đầu tư trong ngành bất động sản. Cụ thể như, tại các phiên họp thường kỳ của các Đoàn đại biểu Quốc hội, đại diện là Đoàn đại biểu Thành phố Cần Thơ trong phiên họp đa số ý kiến các đại biểu đều cho rằng “nên mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, song cần quy định chặt chẽ và cụ thể”.44
Thứ ba về năng lực tài chính chủ đầu tư
Về mức quy định về nguồn vốn tự có của chủ đầu tư khi thực hiện dự án khi đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án phải “Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.”
Theo quan điểm của Người viết thì việc quy định về mức vốn tự có khi bắt đầu thực hiện dự án nhà ở của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật là hợp lý. Nhưng vẫn còn có một số sơ hở của pháp luật như việc nhà đầu tư lợi dụng mức quy định giữa 15% và 20% về mức vốn tự có. Theo đó, nhà đầu tư lợi dụng thực hiện dự án với diện tích 19,5ha thậm chí 19,9ha chẳng hạn thì cũng chỉ phải chứng minh nguồn vốn tự có với mức 15%, nhưng khoảng cách giữa 19,5ha hoặc 19,9ha với 20ha là không thực sự chênh lệch nhiều so với nhau.