5. Kết cấu đề tài
2.2.3 Thực trạng về hoạt động huy động vốn của nhà đầu tư nước ngoài
Một số thực trạng từ hoạt động huy động vốn của nhà đầu tư:
Thứ nhất: Về huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước
Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi đó, nhà đầu tư chỉ được thực hiện khi xây dựng xong phần móng của công trình. Quy định về việc xây dựng xong phần móng
47 Báo Sài Gòn giải phóng Online – Cơ quan của Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh, Tỉ lệ khiếu nại tố cáo sai chiếm từ 50 – 60%, http://www.sggp.org.vn/chinhtri/thanhtra/2014/7/355397/ truy cập ngày 08 tháng 11 năm 2014
48 Báo Người Lao động – Tiếng nói của Liên Đoàn Lao động Thành phố Hồ Chí Minh, Khiếu kiện đất đai: 20 phút gặp Bí thư bằng 20 năm đi kiện, http://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/khieu-kien-dat-dai-20-phut- gap-bi-thu-bang-20-nam-di-kien-2012110712158192.htm truy cập ngày 07 tháng 11 năm 2014
của nhà ở, được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã quy định thời điểm chủ đầu tư được phép huy động vốn là sau khi xây dựng xong móng nhà, nếu chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down thi công các sàn trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình. Theo phương án thiết kế đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được bán nhà ở để huy động vốn sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở và phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về xây dựng xong mặt sàn theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Nhưng hiện tại văn bản quy phạm pháp luật vẫn chưa quy định cụ thể như thế nào được xem là phần đài giằng móng, mà chỉ có quy định về xây dựng chỉ có khái niệm về đài móng (đài cọc) và giằng móng. Vì thế nhiều nhà đầu tư khi thực hiện xây dựng gặp nhiều khó khăn khi xác định điều kiện để hoàn thành phần đài giằng móng. Dẫn đến việc khó khăn khi thực hiện huy động vốn từ việc xác định này.
Mặt khác, cũng trong hình thức huy động vốn theo hình thức ứng tiền trước nhà đầu tư thực hiện huy động trên mức quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật là nhà đầu tư chỉ được phép huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua tối đa là 70% giá trị.49 Nhưng trên thực tế đa phần nhà đầu tư thực hiện việc huy động vốn từ người mua luôn trên mức quy định của pháp luật, có trường hợp huy động 80%, 90% thậm chí gần 100% giá trị. Nhiều cá nhân có nhu cầu sở hữu nhà đành phải chịu chi ra theo mức huy động của doanh nghiệp mà không thể làm khác được. Chưa kể đến việc nhà đầu tư thực hiện huy động vốn của người dân rồi không thực hiện dự án, chiếm dụng số tiền đã góp của người dân. Việc này dẫn đến nhiều bất cập trong việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở của người mua.
Thứ hai: Nhà đầu tư sử dụng vốn huy động không đúng mục đích
Quy định pháp luật hiện hành đã quy định về việc sử dụng nguồn vốn huy động của chủ đầu tư. Cụ thể tại Khoản 4, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có
quy định “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển dự án nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.”
Tuy nhiên, việc thiếu cơ chế tiếp cận theo dõi việc sử dụng nguồn vốn của chủ đầu tư đang dẫn tới việc nhà đầu tư sau khi huy động vốn để phát triển nhà ở không sử dụng nguồn vốn đã huy động đúng mục tiêu của nó. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng như cá nhân, tổ chức được huy động vốn không có cơ chế cụ thể để theo dõi việc sử dụng nguồn vốn của chủ đầu tư. Nhà đầu tư dùng nguốn vốn huy động được từ những nguồn theo quy định pháp luật để thực hiện cho dự án này vào thực hiện những dự án khác hoặc đầu tư vào những lĩnh vực khác. Có thể nói đây là thực trạng thường xảy ra trong các doanh nghiệp xây dựng, do nguồn vốn huy động kém và dự án huy động vốn thấp nên dẫn đến việc dùng vốn không đúng mục đích.
Thứ ba: Khả năng huy động vốn còn hạn chế
Khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp qua thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn còn hạn chế. Tình hình huy động vốn trực tiếp của các doanh nghiệp từ thị trường bất động sản vẫn chưa hiệu quả vì các doanh nghiệp nước ta vẫn chưa thực sự coi thị trường này là nơi thu hút vốn hiệu quả. Việc khai thác nguồn lực tài chính từ bất động sản chủ yếu thông qua các hình thức: Cho thuê, mua bán, luân chuyển bất động sản, góp vốn liên doanh, thế chấp vay vốn...
Mặc khác thị trường bất động sản còn nhiều nghịch lý, nhiều bất cập. Hiện nay, vẫn khoảng 70 đến 80% là giao dịch ngầm, không đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, do đó tác động huy động vốn không những kém mà còn gây nhiều tác động tiêu cực. Sở dĩ như vậy là vì thủ tục hành chính còn rườm rà, phiền phức, mất nhiều thời gian và tốn kém chi phí. Đặc biệt, chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển ở nước ta là cả một quá trình do nhiều yếu tố hợp thành, trong đó có yếu tố chính sách và biện pháp tài chính. Tuy
nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản.50
2.3 Giải pháp hoàn thiện về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài
Trong phần này, Người viết trình bày một số giải pháp và hướng hoàn thiện trong một số thực trạng mà Người viết đã nêu ra ở phần trước như về quy chế pháp lý khi thành lập doanh nghiệp, thực hiện nâng cao khả năng tiếp cận quyền sử dụng đất và huy động vốn của nhà đầu tư.
2.3.1Giải pháp về cơ sở pháp lý đối với doanh nghiệp
Một số giải pháp về cơ sở pháp lý đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà Người viết đưa ra như sau:
Thứ nhất: Hoàn thiện quy định về mức vốn pháp định
Theo quan điểm tại Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh thì việc quy định “Điều kiện về vốn pháp định quá thấp đã khiến cho một số lượng lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ra đời nhưng năng lực yếu, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, không có ý thức tuân thủ quy định của pháp luật. Thực trạng này làm cho thị trường tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn, cạnh tranh không lành mạnh xảy ra mà phần thiệt thòi thuộc về các doanh nghiệp có ý thức chấp hành pháp luật tốt”. Người viết đồng ý với quan điểm trên của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, nên quy định tăng mức vốn pháp định là một tất yếu khách quan. Theo đó, góp phần thúc đẩy sự công bằng trong kinh doanh, tạo môi trường tốt cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước, các doanh nghiệp có đủ năng lực kinh doanh hoạt động có sân chơi bất động sản lành mạnh hơn.
Cụ thể hơn, tại Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định về nâng mức vốn pháp định cho hoạt động kinh doanh bất động sản lên mức 50 tỷ đồng. Điều này là một minh chứng cho việc Nhà nước cảm thấy các doanh nghiệp Việt đang dần dần lớn mạnh và đủ sức có thể cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài.
50 Tạp chí nhà quản lý: Thực trạng huy động vốn từ thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay, số 68, tháng 02, năm 2009
Thứ hai: Hoàn thiện về phạm vi kinh doanh của nhà đầu tư
Hiện nay với nền kinh tế thị trường, Nhà nước thực hiện mở cửa hầu hết các ngành kinh tế thì ngành kinh doanh bất động sản cũng không ngoại lệ với xu hướng chung đó. Phạm vi kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cần được mở rộng. Khi thực hiện mở rộng phạm vi cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện mở rộng phạm vi kinh doanh, thúc đẩy sự cạnh tranh công bằng giữa doanh nghiệp trong nước cũng như doanh nghiệp có vốn nước ngoài. Khi đó, hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ nâng cao được tính cạnh tranh, góp phần nào đó giúp doanh nghiệp trong nước biết tăng cường vị thế cũng như nhận thức về nội tại doanh nghiệp để tăng cường cạnh tranh nhằm hoạt động tốt hơn.
Cụ thể cho thấy, phạm vi kinh doanh của nhà đầu tư nước ngoài được đem ra bàn luận tại các phiên họp của các Đoàn đại biểu Quốc hội cũng như tại các phiên họp Quốc hội. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng tăng cường phạm vi cho nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng các quy định được cụ thể hóa trong Dự thảo.
Thứ ba: Hoàn thiện quy định về năng lực tài chính của nhà đầu tư
Nhà nước cần quy định chi tiết những trường hợp mà nhà đầu tư thực hiện dự án có hành vi lách luật, bằng việc thực hiện với các dự án với diện tích sát với mức yêu cầu vốn tự có thấp. Cho nên, Người viết đề xuất quy định về năng lực tài chính của chủ đầu tư là 20% đối với mỗi dự án, không quy định quy mô sử dụng đất. Từ đó nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư lợi dụng những kẽ hở của luật pháp để thực hiện dự án với số vốn nhỏ hơn.
2.3.2Giải pháp về thực hiện nâng cao khả năng tiếp cận quyền sử dụng đất đai
đối với nhà đầu tư nước ngoài
Một số giải pháp thực hiện nâng cao khả năng tiếp cận đất đai của nhà đầu tư như sau:
Thứ nhất: Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất
Tăng cường quy hoạch phát triển bền vững đất đai bằng việc thực hiện quy hoạch tổng thể cũng như chi tiết về phát triển kinh tế hạ tầng địa phương. Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, bảo
đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước. Nhà nước tăng cường phát triển nhiều dự án đất sạch để cho nhà đầu tư 51 dễ dàng thực hiện các dự án phát triển nhà ở. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp để đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường, điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp gồm các giao dịch về quyền sử dụng đất bảo đảm đúng mục đích sử dụng và phù hợp quy hoạch đã được xét duyệt cho các thành phần đầu tư bao gồm nhà đầu tư nước ngoài.
Thứ hai: Tiếp tục đổi mới chính sách đất đai
Theo Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ông Đặng Hùng Võ thì việc cần làm đối với chính sách đất đai tiếp tục đổi mới chính theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu về đất. Theo đó sớm hoàn thành việc thống nhất hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất theo hướng công khai, minh bạch. Sớm hoàn thành tin học hoá việc đăng ký để tạo bước chuyển mới trong cải cách thủ tục hành chính, cho người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật.
Thực hiện rà soát, nâng cao chất lượng của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai, để những văn bản thực sự đi vào đời sống giải quyết những vấn đề còn tồn tại. Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành gần đây, góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về đất đai. Theo đó, các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành cần hướng dẫn thực hiện một cách cụ thể, tránh áp dụng tùy tiện, nhất là vấn đề thu hồi và đền bù, hổ trợ tái định cư theo hướng khẳng định rõ và rất hạn chế các trường hợp được coi là thật sự cần thiết mới được thu hồi theo đúng tinh thần Hiến pháp năm 2013. Nâng cao vai trò của Hội đồng Nhân dân như là tiếng nói của cử tri trong việc kiểm soát những quyết định về đất đai của Uỷ ban Nhân dân cùng cấp để từ đó quá trình thủ tục được minh bạch hơn.52
Hoàn thiện cơ chế về ban hành khung giá đất sát với giá trị thực tế. Như khi thực hiện thẩm định giá đất ngoài sự tham gia của Uỷ ban Nhân dân, đại diện Ban Ngành liên quan, tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất độc lập. Ngoài ra, còn
51 Cổng Thông tin điện tử Thành phố Hà Nội, Hà Nội tạo quỹ đất sạch để giao cho nhà đầu tư,
http://www.hanoi.gov.vn/web/guest/mobile/-/vcmsviewcontent/CJle/701/701/13926 truy cập ngày 08 tháng 11 năm 2014
52 Trang tin điện tử Bộ Tư pháp, Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hành chính trong lĩnh vực đất đai, http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=6063 truy cập ngày 07 tháng 11 năm 2014
cần tới sự tham gia của các thành viên là chuyên gia về định giá đất như các chuyên gia định giá từ các cơ sở đào tạo, viện nghiên cứu, khu vực doanh nghiệp định giá, hiệp hội định giá. Như thế mới đảm bảo việc định giá có cơ sở khách quan hơn.
Thứ ba:Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai
Phân cấp việc quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai và gắn với trách nhiệm giải quyết của từng cấp chính quyền địa phương cho phù hợp với yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện cụ thể.
Tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý, nhất là ổn định hệ thống công chức địa chính cấp xã. Lập lại kỷ luật, kỷ cương và thực thi nghiêm pháp luật đối với người quản lý và sử dụng đất.53
2.3.3Giải pháp về hoạt động huy động vốn đối với nhà đầu tư nước ngoài
Thứ nhất: Hoàn thiện quy định huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước
Nhà nước cần quy định cụ thể về khái niệm đài giằng móng hoặc quy định rõ hơn về đài móng (đài cọc) hay giằng móng để nhà đầu tư dễ dàng thực hiện đúng quy định. Nhà đầu tư có căn cứ vững chắc hơn khi thực hiện huy động vốn được tốt hơn. Theo đó, cơ quan chức năng cần tăng cường giám sát việc thực hiện của nhà