Nguồn vốn huy động - Kết cấu đề tài

5. Kết cấu đề tài

2.1.3.1 Nguồn vốn huy động

Dự án có thể triển khai nhanh, tốc độ thi công được đảm bảo, dự án hoàn thành theo đúng kế hoạch tất cả phụ thuộc vào nguồn vốn của dự án. Nguồn vốn huy động được hiểu là dòng tài chính mà nhà đầu tư được phép huy động từ các nguồn khác nhau và sử dụng để thực hiện cho dự án của mình theo quy định pháp luật. Nguồn vốn này đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện dự án của nhà đầu tư. Nguồn vốn huy động được quy định trong pháp luật về kinh doanh bất động sản,

nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được huy động vốn từ những hình thức sau đây:33

Nguồn vốn của chủ đầu tư.

Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác. Vốn vay của tổ chức tín dụng.

Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (Sau đây gọi là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) quy định về điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì “Đối với các dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư cho dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên đã được phê duyệt.”

Quy định trên được thừa nhận ở Nghị định hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Nhà ở. Tại Điểm b, Khoản 2, Điều 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì mức vốn tự có của chủ đầu tư để thực hiện dự án phải “Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên”. Ta thấy rằng, đây là một quy định mà Nhà nước bắt buộc nhà đầu tư phải có trước tiên để có thể thực hiện được dự án đầu tư xây dựng.

Có 05 hình thức huy động vốn mà chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới mà chủ đầu tư phát triển dự án có thể huy động.34 Nhà đầu tư chỉ được huy động trong 05 hình thức này.

33 Điều 38 Luật Nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 34 Khoản 1, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

Thứ nhất: Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỷ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu

Nhà đầu tư thực hiện huy động vốn theo hình thức vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư đang hoạt động tại Việt Nam thì thực hiện quy trình huy động vốn theo pháp luật về ngân hàng, tổ chức tín dụng. Đối với thực hiện huy động vốn qua hình thức phát hành trái phiếu thì nhà đầu tư phải thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về chứng khoán. Nhiều văn bản quy phạm pháp luật ban hành trong ngành ngân hàng điều chỉnh về quy định cho vay như Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, Thông tư số 19/2010/TT-NHNN, Thông tư số 22/2011/TT-NHNN. Quy định tại Mục 5.6, Khoản 5, Điều 5 Thông tư số 13/2010/TT-NHNN quy định về những loại hình tài sản “Có” liên quan đến huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. Theo đó, các khoản vay kinh doanh bất động sản có hệ số rủi ro bằng 250%

“Các khoản cho vay để đầu tư chứng khoán; Các khoản cho vay các công ty chứng khoán;

Các khoản cho vay nhằm mục đích kinh doanh bất động sản.”

Do hệ số rủi ro trong vốn vay kinh doanh bất động sản là rất cao, lên đến 250% nên hầu hết các ngân hàng, tổ chức tín dụng hay các quỹ đầu tư rất e ngại trong việc cho nhà đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản. Đối với những nhà đầu tư dựa vào nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng để phát triển dự án của mình gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn. Thị trường bất động sản ảm đạm hơn, do thiếu nguồn vốn để thực hiện, có thời kì thị trường dường như bị đóng băng. Nhiều dự án đầu tư đang triển khai nhưng thiếu vốn, nhiều vốn đầu tư được huy động từ nguồn vay thương mại ngắn hạn, hàng hóa nhà ở ứ đọng mà các tổ chức tín dụng ngừng các khoản vay và đòi nợ cũ từ các nhà đầu tư nhà ở, nhiều nhà đầu tư lâm vào tình trạng có thể phá sản do hụt vốn.

Thấy được tình hình đó, Chính phủ cũng như các Bộ, Ngành liên quan đã thực thi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho các doanh nghiệp, cũng như người tiêu dùng bất động sản nhằm cứu thị trường bất động sản ra khỏi tình trạng đóng băng trên.35

Thứ hai: Ký hợp đồng góp vốnhoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II

Trường hợp chủ đầu tư thực hiện huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II khi đáp ứng các điều kiện như sau:

Khi chủ đầu tư đã thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng của dự án và thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án thì được ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cấp II. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư được phép ký hợp hồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II.

Nếu chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thoả thuận trong hợp đồng về chủ đầu tư cấp II được phép huy động vốn để xây dựng nhà ở và có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định. Đối với trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II thì việc huy động vốn thực hiện khi có sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư cấp I.36

Trong trường hợp huy động vốn này phải thông báo cho Sở Xây dựng ít nhất trước 15 ngày từ ngày huy động vốn. Văn bản thông báo phải ghi rõ hình thức huy động vốn, số vốn huy động và diện tích đất sẽ chuyển nhượng theo quy định.

Thứ ba: Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân

Nhà đầu tư ký hợp đồng văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với các tổ chức cá nhân thì tổ chức, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận khi đáp ứng điều kiện:

Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở.

Đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn, nêu rõ tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, nếu có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở sẽ phân chia, tên và địa chỉ của tổ chức, cá nhân được phân chia nhà ở.

Trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận.

Tại Điểm d, Khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì “Trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư mà trong hợp đồng có thoả thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (Tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận theo quy định tại Khoản 1, Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Số lượng nhà ở còn lại trong mỗi dự án này chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê theo đúng quy định pháp luật.”

Trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư, vấn đề huy động vốn góp của người mua bị hạn chế. Về quy định nhận sản phẩm khi góp vốn, hợp tác đầu tư tại Khoản 5, Điều 8 Thông tư số 16/2010/TT-BXD thì kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở (Quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) một lần với số lượng một nhà ở biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư. Các trường hợp góp vốn còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu.

Thứ tư: Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản

Trong quá trình thực hiện huy động vốn. Nhà đầu tư thực hiện tạo lập thì nhà đầu tư có thể ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận. Khi các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì cần tuân thủ điều kiện như:

Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà.

Trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia sản phẩm là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở được phân chia thì doanh nghiệp được phân chia không được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư là bên có quyền sử dụng đất trực tiếp ký hợp đồng với người mua. Trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia thì được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đã được phân chia đó.

Thứ năm: Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định pháp luật, hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở thông qua hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong hình thức này, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trường hợp phải thông báo tại Điểm

e, Khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì nhà đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.

Mức huy động vốn thông qua hình thức này không quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.37

Tại Dự thảo kỳ 7 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định cụ thể hơn về mức vốn huy động từ hình thức mua bán nhà hình thành trong tương lai như:

Đối với nhà đầu tư trong nước thì: Trường hợp bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì việc thanh toán tiền do các bên thỏa thuận, phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản đó, nhưng trong mọi trường hợp bên bán không được thu quá 70% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài thì: Trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không được thu quá 50% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.38

Ta thấy rằng, với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định về mức vốn huy động trong trường hợp huy động vốn theo hình thức mua nhà hình thành trong tương lai có phần chặt chẽ và cụ thể hơn quy định mức vốn huy động trong Luật Nhà ở. Quy định trong Luật Nhà ở hiện hành, nhà đầu tư được huy động với mức không quá 70% trên giá trị căn nhà sau khi thi công xong phần móng công trình. Thì trong Dự thảo mức huy động vẫn giữ là không quá 70% đến trước thời điểm bàn giao nhà cho khách hàng và có thêm một điểm mới về huy động không quá 95% trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

37 Khoản 1, Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quy định là một điểm mới của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.