quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT BỘ MÔN LUẬT THƢƠNG MẠI …….  ……. LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP NIÊN KHÓA 2011 – 2015 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện ThS. Nguyễn Huỳnh Anh Bộ môn Luật Thƣơng mại Trần Lê Thị Kim Uyên MSSV: 5115864 Lớp: LK1164A1 Cần Thơ, tháng 12/2014 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU ................................................................................................................... 1 1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................................... 1 2. Đối tƣợng và mục tiêu nghiên cứu ............................................................................... 2 3. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................................... 2 4. Phƣơng pháp nghiên cứu .............................................................................................. 2 5. Bố cục đề tài ................................................................................................................... 2 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ ............................................................................................................................................. 4 1.1 Khái quát chung về nhà chung cƣ ............................................................................. 4 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư............................................................................................ 4 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư ............................................................................................. 7 1.1.3 Phân loại nhà chung cư ............................................................................................ 9 1.1.4 Vai trò của nhà chung cư ........................................................................................ 11 1.2 Tổng quan về việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ ................................................. 12 1.2.1 Khái niệm quản lý sử dụng nhà chung cư ............................................................... 13 1.2.2 Nguyên tắc quản lý sử dụng nhà chung cư ............................................................. 14 1.2.3 Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư ................................................................ 15 1.2.4 Sự cần thiết của việc quản lý sử dụng nhà chung cư .............................................. 17 1.3 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ ................. 18 1.3.1 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với Nhà nước ................................................................................................................................... 18 1.3.2 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư ....................................................................................................... 19 1.3.3 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cư .......................................................................................... 20 1.4 Lƣợc sử hình thành và phát triển quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ ........................................................................................................................... 21 1.4.1 Giai đoạn trước năm 1987 ...................................................................................... 21 1.4.2 Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 2003 .................................................................... 22 1.4.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2008 .................................................................... 23 1.4.4 Giai đoạn từ năm 2008 đến nay .............................................................................. 24 Kết luận Chƣơng 1 .......................................................................................................... 25 CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ – THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG GIẢI QUYẾT ..................................................... 26 2.1 Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ .......................................... 26 2.1.1 Chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cư ................................................................ 26 2.1.1.1 Hội nghị nhà chung cư ......................................................................................... 27 2.1.1.2 Ban quản trị nhà chung cư ................................................................................... 31 2.1.1.3 Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư.................................................... 35 2.1.2 Quy định pháp luật về quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư ......................... 36 2.1.2.1 Nội dung quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư ............................................... 37 2.1.2.2 Kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư ................................................ 42 2.1.2.3 Trách nhiệm và quyền hạn của đơn vị quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư ......................................................................... 46 2.1.3 Quy định pháp luật về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư ...... 47 2.1.3.1 Xử lý vi phạm đối với hành vi làm mất mỹ quan nhà chung cư trong quản lý sử dụng nhà chung cư ............................................................................................................ 48 2.1.3.2 Xử lý vi phạm đối với hành vi thay đổi kết cấu nhà chung cư trong quản lý sử dụng nhà chung cư ............................................................................................................ 48 2.1.3.3 Xử lý vi phạm đối với hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng nhà chung cư trong quản lý sử dụng nhà chung cư .......................................................................................... 49 2.2 Thực trạng quản lý sử dụng nhà chung cƣ hiện nay ............................................. 49 2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về Ban quản trị nhà chung cư ............................... 50 2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật về kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư ........................................................................................................................................... 52 2.3 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ ...... 54 2.3.1 Thành lập Ban quản lý nhà chung cư theo mô hình mới ........................................ 54 2.3.2 Minh bạch giá dịch vụ quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư ............................ 56 Kết luận Chƣơng 2 .......................................................................................................... 59 KẾT LUẬN ...................................................................................................................... 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Chính sách đổi mới từ hơn 20 năm trƣớc của Nhà nƣớc, đã tạo sự thay đổi lớn cho đời sống kinh tế, xã hội ở nƣớc ta, bộ mặt xã hội có nhiều chuyển biến tích cực; đi đôi với sự phát triển của nền kinh tế là nhu cầu đời sống của ngƣời dân cũng ngày một tăng. Nhƣ chúng ta đã biết, để sống và tồn tại ngoài nhu cầu về ăn, mặc thì nhu cầu về nhà ở là không thể thiếu đối với tất cả mọi ngƣời. Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng với vấn đề bùng nổ dân số đã dẫn đến tình trạng quỹ đất dân sinh ngày càng bị thu hẹp, chính điều này làm cho ngƣời dân quan tâm nhiều hơn đến loại hình nhà ở tiết kiệm đất nhƣng vẫn tiện nghi và phù hợp với lối sống đô thị. Đáp ứng đƣợc điều này, nhà chung cƣ là một sự lựa chọn phù hợp cho ngƣời dân với các ƣu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng xã hội, tạo môi trƣờng sống và làm cho diện mạo đô thị phát triển theo hƣớng văn minh, hiện đại. Trong những năm gần đây, nhà chung cƣ ở nƣớc ta đã phát triển rất nhanh chóng, góp phần cải thiện đáng kể bộ mặt đô thị và giải quyết chỗ ở cho ngƣời dân. Tuy nhiên, cùng với đó nhiều vấn đề vƣớng mắc trong quá trình quản lý sử dụng đã nảy sinh giữa chủ đầu tƣ và cƣ dân về tranh chấp phần sở hữu chung, phí dịch vụ cao hay hoạt động không hiệu quả của Ban quản trị nhà chung cƣ đã và đang là vấn đề cấp bách cần đƣợc giải quyết. Có thể thấy, các quy định của pháp luật hiện hành đã giúp cho công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ trong cả nƣớc bƣớc đầu đạt đƣợc một số kết quả nhất định. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực vẫn còn tồn tại một số quy định hạn chế, khó khăn trong thực tiễn áp dụng nhƣ đối với các quy định về Ban quản trị nhà chung cƣ hay phí dịch vụ nhà chung cƣ khi đƣa ra giá trần là không phù hợp với quy luật của thị trƣờng… nếu những vấn đề này không sớm đƣợc khắc phục có thể sẽ làm ảnh hƣởng đến giá trị và hình ảnh của nhà chung cƣ trong lòng ngƣời dân đặc biệt là ngƣời dân ở các đô thị. Chiến lƣợc phát triển của các đô thị hiện nay đang hƣớng tới mô hình nhà chung cƣ nhƣ một phƣơng cách giải quyết căn bản chỗ ở cho đa số cƣ dân, với mong muốn chất lƣợng sống luôn đƣợc cải thiện theo chiều hƣớng ngày càng văn minh hơn. Để đạt đƣợc mục tiêu này thì vấn đề thực hiện tốt công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ là hết sức quan trọng, nhằm duy trì chất lƣợng của nhà chung cƣ cũng nhƣ giữ gìn cảnh quan môi trƣờng. Chính vì lý do đó, Ngƣời viết đã chọn đề tài: “Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư” cho luận văn cuối khóa với mong muốn tìm hiểu những bất cập trong quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ, trên cơ sở đó nêu lên một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật, từ đó góp phần làm cho mô hình nhà chung ngày càng phát triển bền vững. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 1 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ 2. Đối tƣợng và mục tiêu nghiên cứu Trọng tâm của đề tài Ngƣời viết tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cƣ, góp phần làm sáng tỏ về mặt pháp lý, qua việc phân tích các quy định pháp luật đặc biệt là các quy định còn hạn chế, bất cập trong thực tiễn áp dụng, qua đó Ngƣời viết đƣa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cƣ. 3. Phạm vi nghiên cứu Ngƣời viết chỉ tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ thƣơng mại đặc biệt là đối với nội dung công tác quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cƣ. Đồng thời, Ngƣời viết tìm hiểu các vấn đề có liên quan nhƣ quá trình hình thành và phát triển quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ, xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Nhằm hoàn thiện đề tài một cách tốt hơn, Ngƣời viết đã vận dụng một số phƣơng pháp nghiên cứu để làm cơ sở cho việc nghiên cứu của mình nhƣ sau: Thứ nhất, phƣơng pháp phân tích lịch sử để phân tích quá trình hình thành và phát triển quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ; Thứ hai, phƣơng pháp phân tích luật viết để tiến hành phân tích các quy định pháp luật về chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cƣ; nội dung quản lý vận hành, bảo trì trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ; và các quy định đối với vấn đề xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ. 5. Bố cục đề tài Trong đề tài ngoài phần Lời nói đầu, Kết luận, Mục lục, Danh mục tài liệu tham khảo thì bố cục luận văn gồm có hai chƣơng: Chương 1: Cơ sở lý luận về việc quản lý sử dụng nhà chung cư Trong Chƣơng 1 này, Ngƣời viết tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận về quản lý sử dụng nhà chung cƣ thông qua việc phân tích, đánh giá các nội dung cơ bản về nhà chung cƣ, tiếp theo Ngƣời viết đi vào nghiên cứu các khái niệm, nguyên tắc và nội dung của công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Đồng thời, đƣa ra những nhận định về vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Ngoài ra, ở Chƣơng 1 này, Ngƣời viết sẽ trình bày sơ lƣợc quá trình hình thành và phát triển quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 2 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Chương 2: Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư – thực trạng và hướng giải quyết Từ những nội dung cơ bản trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ đƣợc phân tích ở Chƣơng 1, trong Chƣơng 2 này Ngƣời viết đi sâu vào làm rõ các vấn đề sau: Thứ nhất, quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư. Ở phần này Ngƣời viết sẽ trình bày những vấn đề về quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật hiện hành đối với các nội dung nhƣ chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cƣ trong đó bao gồm Hội nghị nhà chung cƣ, Ban quản trị nhà chung cƣ và Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ; tiếp theo là những quy định pháp luật về nội dung quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ và cuối cùng là những quy định về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ; Thứ hai, thực trạng quản lý sử dụng nhà chung cư hiện nay. Trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Ngƣời viết nhận thấy có hai vấn đề nổi bật cần làm rõ là thực trạng quy định pháp luật về Ban quản trị nhà chung cƣ và những bất cập trong vấn đề kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ; Thứ ba, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về việc quản lý sử dụng nhà chung cư. Từ việc nghiên cứu, tìm hiểu về các thực trạng trong quy định pháp luật đối với công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Ngƣời viết đƣa ra một số quan điểm, kiến nghị nhằm hoàn thiện những vấn đề còn bất cập trong quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 3 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu trong đời sống của tất cả mọi ngƣời. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhà ở càng đƣợc chú trọng. Ngoài mục đích để ở, nhà ở còn thể hiện cách sống, thẩm mỹ, vị trí của chủ nhân ngôi nhà trong xã hội. Vì vậy, ngƣời dân bắt đầu chú trọng đến loại hình nhà ở theo xu hƣớng tiện nghi, hợp túi tiền cũng nhƣ hợp với lối sống hiện đại ở đô thị. Đáp ứng đƣợc điều kiện đó, nhà chung cƣ đã và đang là sự lựa chọn ngày càng phổ biến của ngƣời dân ở đô thị. Đi đôi với sự phát triển nhanh chóng của dân số đô thị thì việc phát triển mô hình nhà chung cƣ cũng nhƣ thực hiện tốt công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ là việc làm cần thiết. Nhà chung cƣ ngày càng khẳng định đƣợc vai trò của mình trong đời sống kinh tế, xã hội ở nƣớc ta. Vì vậy, các chính sách của Nhà nƣớc liên quan đến nhà chung cƣ đều thu hút đƣợc sự quan tâm của xã hội. Tuy nhiên, có thể thấy đây vẫn còn là loại hình khá mới mẽ đối với ngƣời dân. Chính thực tế này, Ngƣời viết sẽ tiến hành nghiên cứu các vấn đề cơ bản về nhà chung cƣ và vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cƣ ở Chƣơng 1, từ đó thấy đƣợc vai trò quan trọng của pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ. 1.1 Khái quát chung về nhà chung cƣ Từ xa xƣa, con ngƣời đã lấy hang động làm nơi cƣ trú để tránh thời tiết, thiên nhiên khắc nghiệt nhƣ mƣa, nắng, gió, bão… và tự bảo vệ mình chóng lại những loài thú dữ. Xã hội loài ngƣời đã trải qua các thời kỳ phát triển khác nhau, lối sống từ du mục chuyển sang định canh, định cƣ. Cho đến nay, nhà ở vẫn luôn là vấn đề đƣợc sự quan tâm của toàn xã hội, cũng nhƣ đối với mọi thời kỳ phát triển của nền kinh tế; là sự quan tâm của mọi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế và của mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hƣởng rất lớn đến từng lĩnh vực của đời sống kinh tế xã hội. Trên thực tế, đối với đa số ngƣời dân Việt Nam, ngôi nhà là một tài sản có giá trị rất lớn trong cả cuộc đời mỗi ngƣời. Hơn thế nữa, tâm lý chung của ngƣời dân Á Đông là “an cƣ lạc nghiệp” đã phản ánh đƣợc tầm quan trọng của nhà ở đối với con ngƣời. Thêm vào đó, tốc độ đô thị hóa cùng với vấn đề bùng nổ dân số đã dẫn đến tình trạng quỹ đất dân sinh bị thu hẹp, từ đó cho thấy việc xây dựng nhà chung cƣ là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại đô thị, với các ƣu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trƣờng sống và diện mạo đô thị theo hƣớng văn minh, hiện đại. 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư Insula – là dạng nhà ở chung cƣ đầu tiên đƣợc ngƣời La Mã xây dựng, với mục đích cung cấp chỗ ở cho những ngƣời nghèo và những ngƣời ở tầng lớp dƣới. Mỗi Insula GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 4 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ có từ 6 – 7 tầng và có sức chứa hơn bốn mƣơi ngƣời trên diện tích trệt chỉ khoảng bốn trăm mét vuông.1 Trong tiếng Anh, từ “Condominium” là từ dụng để chỉ một công trình chung cƣ. Ngày nay, Condominium là một hình thức sở hữu chứ không phải là một hình thức tài sản nguyên vẹn. Trên cùng một khuôn viên khu đất chung cƣ, các căn hộ đƣợc tạo ra đồng thời. Khi một ai đó sở hữu căn hộ chung cƣ, thì họ có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tƣờng, sàn và trần căn hộ, và một quyền sở hữu chung không thể chia sẻ đối với tất cả “không gian chung” thuộc khuôn viên dự án chứa căn hộ đó. Condominium – khái niệm chung cƣ thƣờng đƣợc sử dụng hoán đổi với nghĩa hoán đổi toàn bộ dự án chung cƣ hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cƣ; chung cƣ có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng thấp đến cao tầng, từ dạng đƣợc cải tạo cũ kỹ đến những nhà chung cƣ cao cấp sang trọng.2 Ở Singapore, khái niệm chung cƣ không đƣợc hiểu theo khía cạnh pháp lý mà đƣợc sử dụng nhƣ một khái niệm về quy hoạch. Hệ thống nhà chung cƣ đƣợc phát triển mạnh tại quốc gia này, để mô tả sự phát triển của nhà ở, những căn hộ và những buồng ở đƣợc xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Hệ thống nhà chung cƣ tại Singapore hƣớng tới mục đích ngày càng nâng cao chất lƣợng và sự sang trọng ở các khu chung cƣ để thu hút chất xám của thế giới.3 Tại Việt Nam, khái niệm nhà chung cƣ đƣợc nhắc đến lần đầu tiên tại Điều 3 Chƣơng I Quyết định số 10/2003/QĐ – BXD ngày 03 tháng 04 năm 2003 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, theo đó nhà chung cƣ là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín; có lối đi, cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung. Sau đó, khái niệm nhà chung cƣ đƣợc quy định cụ thể hơn tại Luật Nhà ở năm 2005: “nhà chung cƣ là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cƣ có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cƣ”.4 Từ quy định trên cho thấy, nhà chung cƣ đƣợc hiểu là nhà cao tầng, có nhiều căn hộ để ở. Ngƣời sở hữu căn hộ sẽ có quyền sở hữu riêng đối với phần diện tích bên trong căn hộ và phần diện tích thuộc sở hữu chung của cƣ dân sống trong nhà chung cƣ. 1 Lý Thế Dân, Đi tìm định nghĩa chung cư, http://ashui.com/forum/index.php?topic=1052.0;wap2, [truy cập ngày 26/07/2014]. 2 Lý Thế Dân, Đi tìm định nghĩa chung cư, http://ashui.com/forum/index.php?topic=1052.0;wap2, [truy cập ngày 26/07/2014]. 3 Tạp chí Kiến trúc, Nhà cao tầng – kinh nghiệm từ Nhật Bản, http://batdongsan.com.vn/nha-cao-tang–kinh-nghiemtu-nhat-ban_news_3802.html, [truy cập ngày 12/08/2014]. 4 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 70, khoản 1. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 5 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Ngay cả trong từ điển Tiếng Việt, khái niệm nhà chung cƣ dƣờng nhƣ không đƣợc thể hiện mà chỉ có những từ ngữ tƣơng tự nhƣ nhà tập thể đây là loại nhà ở gồm nhiều căn hộ cho gia đình cán bộ, viên chức Nhà nƣớc, phân biệt với nhà ở.5 Từ đó, cho chúng ta thấy rằng khái niệm nhà chung cƣ vẫn chƣa đƣợc sử dụng rộng rãi trong đời sống nhân dân. Ngoài ra, theo quy định của pháp luật Việt Nam nhà chung cƣ đƣợc sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, phục vụ cho đời sống của nhiều tầng lớp trong xã hội, từ những nhà chung cƣ thƣơng mại cao cấp đến chung cƣ dành cho ngƣời có thu nhập thấp, chung cƣ tái định cƣ… tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, Ngƣời viết chỉ tập trung nghiên cứu các nội dung đối với nhà chung cƣ thƣơng mại. Hiện nay, pháp luật đã có nhiều quy định khá cụ thể về nhà chung cƣ, tuy nhiên nhiều ngƣời dân chƣa hiểu sâu về vấn đề này. Nhƣ chúng ta đã biết khái niệm nhà ở phải gắn liền với đất đã đƣợc đề cập đến từ rất lâu, và nhà chung cƣ cũng không ngoại lệ. Theo quy định của pháp luật hiện hành đối với loại hình nhà ở là nhà chung cƣ vẫn thể hiện việc sở hữu đối với quyền sử dụng đất, cụ thể nhƣ khi bán căn hộ chung cƣ hoặc một phần nhà chung cƣ thì phải gắn với quyền sử dụng đất.6 Xét ở khía cạnh lý luận là vậy, nhƣng khi đi sâu vào phân tích mới thấy đƣợc một số vấn đề nhƣ nhà chung cƣ là loại nhà ở có quyền sử dụng đất chung cho tất cả các chủ sở hữu.7 Tuy nhiên, cơ quan quản lý nhà nƣớc cấp cho ngƣời dân sở hữu căn hộ chung cƣ loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở – tức “giấy hồng”. Nội dung trong các “giấy hồng” này không hề xác định quyền sử dụng của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cƣ nhƣ công viên, sân chơi, đƣờng đi dạo… và ƣu tiên của chủ căn hộ trong việc sử dụng các dịch vụ có thể có trong khu chung cƣ nhƣ dịch vụ giữ xe, dịch vụ thƣơng mại, nhà trẻ mẫu giáo, bảo hành bảo trì… Mặt phía sau tờ “giấy hồng chung cƣ” chỉ thể hiện diện tích căn hộ và vị trí trên bản đồ khu nhà chung cƣ, mà không ghi nhận bất cứ quyền sử dụng nào của chủ sở hữu chung cƣ đối với phần diện tích sân chơi, cây xanh… thuộc khuôn viên chung cƣ.8 Chính vì vậy đã làm cho các cƣ dân sống trong nhà chung cƣ hiểu một cách lệch lạc về loại hình nhà ở này. Cho rằng nhà chung cƣ là loại nhà ở không có sở hữu đối với quyền sử dụng đất, mà chỉ có quyền sở hữu đối với phần diện tích riêng trong căn hộ, còn 5 Nguyễn Nhƣ Ý, Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa Thông tin, Hà Nội, 2008, tr.1227. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc hội, Điều 22, khoản 3, điểm b. 7 Thông tƣ số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên Môi trƣờng quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Điều 4, khoản 4. 8 Lý Thế Dân, Đi tìm định nghĩa chung cư, http://ashui.com/forum/index.php?topic=1052.0;wap2, [truy cập ngày 26/07/2014]. 6 GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 6 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ quyền sử dụng đất sẽ thuộc về các chủ đầu tƣ.9 Vì vậy, đã làm cho các cƣ dân sống trong nhà chung cƣ thiếu trách nhiệm và ý thức bảo vệ, chăm sóc đối với diện tích thuộc sở hữu chung; tâm lý của ngƣời dân không thực sự xem chúng là của mình, vì thế rất ít ngƣời muốn đóng góp để bảo vệ và xây dựng cho phần diện tích chung này tốt hơn. Nhìn chung, ở nƣớc ta mô hình nhà chung cƣ đã xuất hiện từ lâu, nhƣng cho đến Luật Nhà ở năm 2005 mới có quy định cụ thể về khái niệm nhà chung cƣ. Và cũng từ đây, mô hình nhà chung cƣ phát triển mạnh mẽ và ngày càng phổ biến. Việc phát triển hệ thống nhà chung cƣ không chỉ đem lại bộ mặt kiến trúc tổng thể mới cho đô thị, góp phần tạo nguồn cung nhà ở cho thị trƣờng, đáp ứng đƣợc lối sống hiện đại của cƣ dân thành thị mà còn thể hiện trình độ phát triển và tiềm năng kinh tế của quốc gia đó. Phát triển nhà ở chung cƣ là một trong những chính sách nhà ở quan trọng đối với đô thị. Chung cƣ đáp ứng nhu cầu về nhà ở khi mật độ dân số đô thị ngày càng tăng, tạo nhiều sản phẩm nhà cho thị trƣờng bất động sản, đóng góp cho việc thực hiện quy hoạch đô thị văn minh, hiện đại, dành nhiều không gian cho môi trƣờng sinh thái và xây dựng các công trình kiến trúc cần thiết khác. Để thực hiện tốt đều này cần phải chú ý đến những đặc điểm cơ bản của nhà chung cƣ. 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư Qua việc phân tích nội dung về khái niệm nhà chung cƣ ở phần trên, chúng ta thấy đƣợc nhà chung cƣ có những đặc điểm cơ bản nhƣ sau: Một là, nhà chung cƣ là sự liên quan mật thiết giữa tài sản chung và tài sản riêng; giữa quyền lợi, trách nhiệm của cá nhân và cộng đồng. Nét riêng của nhà chung cƣ so với các loại hình nhà ở khác là kiểu căn hộ khép kín, có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tƣ và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung cƣ. Đối với phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ, trong đó gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cƣ đƣợc công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng;10 Đối với phần sở hữu chung trong nhà chung cư, theo quy định pháp luật thì phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ bao gồm phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cƣ ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang 9 Tống Quang Minh, Câu chuyện sở hữu nhà chung cư, http://www.hcmcbar.org/?option=com_contentlist&task=detail&cat=4&type=2&id=270, [truy cập ngày 26/07/2014]. 10 Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 49, khoản 1. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 7 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ thiết bị dùng chung trong nhà chung cƣ gồm khung, cột, tƣờng chịu lực, tƣờng bao ngôi nhà, tƣờng phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thƣợng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đƣờng thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nƣớc, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nƣớc, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhƣng đƣợc kết nối với nhà chung cƣ đó.11 Đối với phần sở hữu chung này thì chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ đều có quyền khai thác, sử dụng nhƣ nhau cũng nhƣ phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo cho sự hoạt động của chúng. Nhìn chung, phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng không những đóng vai trò quan trọng đối với không gian sống của cƣ dân sinh sống trong khu nhà chung cƣ, gắn liền với những hoạt động hằng ngày của từng căn hộ mà còn có ý nghĩa đặc biệt trong việc tạo dựng không gian cộng đồng. Yếu tố sở hữu chung, sở hữu riêng luôn gắn liền với nhà chung cƣ, cả hai tạo nên không gian sinh hoạt hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu cho ngƣời dân sống trong nhà chung cƣ. Hai là, việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ, để thực hiện việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ trong quá trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cƣ và doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ. Ban quản trị nhà chung cƣ do Hội nghị nhà chung cƣ (hội nghị của các chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ bầu ra. Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ với nhiệm kỳ không quá ba năm, số lƣợng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cƣ quyết định. Ban quản trị có vai trò rất quan trọng, là ngƣời đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật nhƣ xây dựng nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ, thực hiện thu, chi tài chính trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cƣ… Ba là, chung cƣ là loại nhà ở chịu sự ảnh hƣởng lớn của quy hoạch, đây có thể là những điểm nhấn cho diện mạo kiến trúc đô thị, đòi hỏi phải có đầy đủ công trình phụ trợ đảm bảo cho đời sống cƣ dân trong khu chung cƣ; đồng thời, nhà chung cƣ là nhà ở thƣơng mại, do tổ chức, cá nhân có khả năng kinh doanh nhà ở đầu tƣ xây dựng theo dự án. Dự án đầu tƣ này phải có sự phê duyệt, kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền. Việc phát triển nhà chung cƣ phụ thuộc vào nhu cầu của thị trƣờng, giá cả chịu sự chi phối của quan hệ cung cầu. Theo quy định của pháp luật, thì các chủ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ phải có chức năng kinh doanh nhà ở, điều này giúp Nhà nƣớc có thể quản lý đƣợc hoạt động của các dự án xây dựng nhà chung cƣ, góp phần xây dựng thị trƣờng nhà ở minh bạch. 11 Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 49, khoản 2. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 8 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Bốn là, nhà chung cƣ có tải trọng lớn và sử dụng nhiều năng lƣợng, mỗi nhà chung cƣ bao gồm rất nhiều căn hộ, vì vậy nó có tải trọng rất lớn. Để tận dụng không gian trên mặt đất, ngƣời ta phải bố trí một tầng hầm làm nơi để xe, kho chứa, các phòng kỹ thuật và phòng phụ trợ khác… Nhà chung cƣ có chiều cao và hệ thống giao thông phát triển theo chiều đứng, hiện nay các chung cƣ thƣờng có chiều cao lớn hơn chiều rộng, khác hẳn với các chung cƣ cũ, vì vậy mà thang máy là một phần không thể thiếu đƣợc của các chung cƣ cao tầng. Tóm lại, bên cạnh những điểm chung của nhà ở thì nhà chung cƣ cũng có những đặc điểm riêng biệt, trên đây Ngƣời viết đã đƣa ra và phân tích một số đặc điểm điển hình của nhà chung cƣ, nhằm giúp ngƣời đọc hiểu thêm về loại hình nhà ở này. Nhà chung cƣ mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong những năm gần đây, nhƣng đã góp phần tích cực trong việc phát triển thị trƣờng nhà ở, đáp ứng nhu cầu về mặt nhà ở cho ngƣời dân, đặc biệt là ngƣời dân ở các thành phố. Để phát triển tốt hệ thống nhà chung cƣ ngoài chú ý đến những đặc điểm của nhà chung cƣ thì còn nhiều vấn đề quan trọng khác cần quan tâm nhƣ là phân loại nhà chung cƣ. Căn cứ vào điều kiện thực tế cũng nhƣ góp phần tạo sự thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch trên thị trƣờng bất động sản thì việc phân loại nhà chung cƣ là một vấn đề hết sức cần thiết. Mặt khác, theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện việc chuyển nhƣợng, cho thuê, thuê mua bất động sản phải thông qua Sàn giao dịch bất động sản,12 một trong những điều kiện bắt buộc để đƣợc thông qua Sàn giao dịch bất động sản đối với các chung cƣ là phải phân loại nhà chung cƣ. 1.1.3 Phân loại nhà chung cư Phân loại nhà chung cƣ có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc thẩm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, khu giải trí, bãi đậu xe…) kèm theo căn hộ đƣợc bán. Dựa vào việc phân loại này, chủ đầu tƣ sẽ đƣa ra mức giá bán căn hộ phù hợp. Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trƣờng những hàng hóa có giá cả phù hợp với chất lƣợng. Theo Thông tƣ số 14/2008/TT – BXD ngày 02 tháng 06 năm 2008 của Bộ Xây dựng về vấn đề phân loại nhà chung cƣ, nhằm đƣa ra các cơ sở tiêu chí, quy trình phân loại; đồng thời, để bảo vệ quyền lợi của ngƣời mua căn hộ và nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tƣ. Nhƣ Thông tƣ đã quy định thì nhà chung cƣ đƣợc phân loại phải đảm bảo phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành, cũng nhƣ quy hoạch chi tiết xây dựng phải do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. Nhà chung cƣ đƣợc phân loại ngay sau khi có dự án và thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công đƣợc cơ quan 12 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc hội, Điều 59, khoản 1. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 9 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, việc phân loại nhà chung cƣ phải đƣợc thực hiện đối với từng chung cƣ độc lập.13 Căn cứ để phân loại nhà chung cƣ đƣợc dựa trên bốn nhóm tiêu chí bao gồm quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; chất lƣợng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cƣ; và cuối cùng là chất lƣợng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Theo đó nhà chung cƣ đƣợc phân thành bốn hạng sau đây:14 Chung cƣ hạng 1 – chung cƣ cao cấp, đây là hạng chung cƣ có chất lƣợng sử dụng cao nhất, các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc cũng nhƣ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đều đƣợc đảm bảo, chất lƣợng hoàn thiện, từ trang thiết bị cho đến điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đều đạt mức độ hoàn hảo; Chung cƣ hạng 2 – chung cƣ có chất lƣợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tƣơng đối hoàn hảo; Chung cƣ hạng 3 – chung cƣ có chất lƣợng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; Chung cƣ hạng 4 – là chung cƣ có chất lƣợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đƣa vào khai thác sử dụng. Các căn hộ chung cƣ – đây là bộ phận cơ bản để cấu thành nhà chung cƣ theo đó cũng đƣợc phân thành bốn hạng nhƣ cách phân loại trên: Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ chung cƣ, cũng có thể phân thành hai loại là căn hộ chung cƣ dự án và căn hộ chung cƣ đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong đó, căn hộ chung cƣ dự án là căn hộ chƣa đƣợc thực hiện trên thực tế mà chỉ mới tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cƣ của chủ đầu tƣ đã đƣợc phê duyệt. Các căn hộ chung cƣ này mới đƣợc thực hiện trên bản vẽ với diện tích, thiết kế căn hộ…; còn về căn hộ chung cƣ đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là những căn hộ đã đƣợc xây dựng xong và có thể đƣợc dùng vào mục đích chính yếu của nó là để ở, và đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu. 13 Thông tƣ số 14/2008/TT – BXD ngày 02 tháng 06 năm 2008 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn về phân hạng nhà chung cƣ, Mục I: quy định chung. 14 Thông tƣ 14/2008/TT – BXD ngày 02 tháng 06 năm 2008 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn về phân hạng nhà chung cƣ, Mục II: tiêu chí phân hạng nhà chung cƣ. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 10 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Ngoài ra, căn hộ chung cƣ cũng có thể đƣợc phân chia thành nhiều loại khác nhƣ căn hộ chung cƣ kinh doanh, căn hộ chung cƣ mới, căn hộ chung cƣ cũ… Nhà chung cƣ đang trở thành sự lựa chọn phổ biến ở các thành phố lớn, khi quy mô dân số ngày càng tăng và đất đai ngày càng hiếm. Có thể nhận thấy, chiến lƣợc phát triển của các đô thị đang hƣớng tới mô hình này nhƣ một cách giải quyết căn bản chỗ ở cho đa số cƣ dân, với mong muốn chất lƣợng sống luôn đƣợc cải thiện và theo chiều hƣớng ngày càng văn minh hơn. Quy mô đô thị càng lớn, dân số càng tập trung đông thì vai trò của nhà chung cƣ càng đƣợc xem trọng. Để hiểu thêm về vấn đề này, đề tài sẽ đi vào phân tích phần nội dung cơ bản tiếp theo của loại hình nhà ở chung cƣ đó là vai trò của nhà chung cƣ. 1.1.4 Vai trò của nhà chung cư Với thực trạng nƣớc ta hiện nay, nhà chung cƣ đã thực hiện đƣợc vai trò cung cấp nhà ở cho nhân dân và tỏ ra là một biện pháp hữu hiệu. Với tiêu chí phục vụ đông đảo ngƣời dân ở đô thị, nhà chung cƣ đã nhận đƣợc sự hƣởng ứng mạnh mẽ từ quần chúng. Nhà chung vƣ ngoài mục đích để ở và tạo không gian cho con ngƣời phục hồi sức khỏe nó còn là nơi để mọi ngƣời có mối quan hệ mật thiết với nhau, thân thiện và gần gũi nhau hơn. Tạo cho con ngƣời có ý thức xây dựng môi trƣờng sống chung và giữ gìn của chung. Tuy vậy, vai trò của nhà chung cƣ tập trung thể hiện ở hai góc độ chính là góc độ kinh tế và góc độ xã hội. Thứ nhất, dưới góc độ kinh tế, nhà chung cƣ không chỉ phù hợp với khả năng tài chính của ngƣời dân, mà còn mang lại lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tƣ kinh doanh nhà chung cƣ. Hiện nay, các dự án nhà chung cƣ đƣợc xây dựng ngày càng nhiều, có nhiều hình dạng và kích cỡ, từ dạng thấp đến cao tầng, từ dạng đƣợc cải tạo cũ kỹ đến những nhà chung cƣ cao cấp sang trọng. Việc thiết kế một căn hộ hợp lý, tuy diện tích nhỏ nhƣng đáp ứng đƣợc nhu cầu về không gian sinh hoạt, và so với giá của các loại nhà ở riêng lẻ thì việc sở hữu căn hộ chung cƣ là một lựa chọn hợp lý của ngƣời dân ở đô thị. Mặt khác, việc phát triển nhà chung cƣ cũng đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tƣ. Là nhà ở thƣơng mại, nhà chung cƣ phải đƣợc xây dựng theo dự án đầu tƣ và so với các loại hình nhà ở thƣơng mại khác thì nhà chung cƣ đƣợc chủ đầu tƣ lựa chọn vì nó đem lại nguồn lợi nhuận lớn. Nhà chung cƣ hiện nay đƣợc xây dựng thƣờng là những ngôi nhà cao tầng với rất nhiều căn hộ, thêm vào đó, trong quá trình đầu tƣ, trên diện tích đất, chủ đầu tƣ xây dựng dự án nhà chung cƣ có thể khai thác tối đa mật độ xây dựng cho phép, đặc biệt ở những vị trí đất không giới hạn độ cao của công trình, chính điều này đã mang lại cho chủ đầu tƣ nhiều lợi nhuận. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 11 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Thứ hai, ở góc độ xã hội, nhà chung cƣ ngoài đáp ứng nhu cầu để ở của ngƣời dân nó còn tạo nên môi trƣờng sống văn minh, hiện đại. Vai trò xã hội của nhà chung cƣ đƣợc thể hiện ở việc nhà chung cƣ cung cấp lƣợng nhà ở lớn cho thị trƣờng nhà ở, góp phần thực hiện chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nƣớc. Ở nƣớc ta, trong những năm gần đây, Nhà nƣớc đã có nhiều chính sách khuyến khích dự án phát triển nhà chung cƣ; bên cạnh đó, đảm bảo cho việc phát triển nhà ở đồng thời với việc xây dựng, phát triển các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, từ đó góp phần cải thiện môi trƣờng sống cho ngƣời dân. Tóm lại, vai trò của nhà chung cƣ thể hiện ở hai mặt kinh tế và xã hội. Ở khía cạnh kinh tế, nhà chung cƣ với giá cả vừa phải, phù hợp với khả năng tài chính của ngƣời dân, tạo điều kiện thuận lợi để ngƣời dân sở hữu nhà ở. Mặt khác, việc phát triển dự án nhà ở chung cƣ đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tƣ, tạo điều kiện phát triển thị trƣờng nhà ở. Về mặt xã hội, nhà chung cƣ có vai trò to lớn trong việc xây dựng bộ mặt đô thị hiện đại, tạo nếp sống đô thị văn minh, và hơn hết là tạo nguồn cung nhà ở cho ngƣời dân, hỗ trợ tích cực chính sách nhà ở của Đảng và Nhà nƣớc. Vì thế, việc phát triển nhà chung cƣ hiện nay đang là yêu cầu và là xu hƣớng của việc phát triển một đô thị văn minh, hiện đại. Nhà chung cƣ có đặc điểm là loại nhà ở có nhiều ngƣời sử dụng, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, ngƣời sử dụng là ngƣời đi thuê… Đặc biệt, nhà chung cƣ có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung (cầu thang, hành lang, lối đi chung…). Trong thời gian qua, cùng với sự phát triển của nhà chung cƣ, công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ đã bƣớc đầu đạt đƣợc một số kết quả nhất định. Thông qua việc triển khai thực hiện các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cƣ, đã duy trì đƣợc chất lƣợng của nhà chung cƣ, giữ gìn cảnh quan môi trƣờng, nâng cao điều kiện sống trong khu vực dân cƣ; đặc biệt là góp phần hình thành nếp sống trong nhà chung cƣ theo hƣớng văn minh, hiện đại. 1.2 Tổng quan về việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ Nền kinh tế tập trung bao cấp ở nƣớc ta trƣớc đây không có sở hữu tƣ nhân về căn hộ. Nhà ở đƣợc Nhà nƣớc phân phối cho ngƣời dân thông qua các cơ quan, nhà máy, xí nghiệp… Sau hơn 20 năm đổi mới, thị trƣờng nhà chung cƣ ở nƣớc ta đã có những bƣớc phát triển vƣợt bật cả về chất lẫn về lƣợng. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh chóng về số lƣợng, việc tăng cƣờng quản lý sử dụng nhà chung cƣ là vấn đề rất quan trọng nhằm góp phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho ngƣời sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự, tạo nếp sống văn minh trong các khu nhà chung cƣ; duy trì chất lƣợng, kiến trúc cảnh quan, vệ sinh môi trƣờng trong nhà chung cƣ. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 12 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ 1.2.1 Khái niệm quản lý sử dụng nhà chung cư Chung cƣ là loại nhà ở có quy mô lớn, đông dân sinh sống, các tầng dƣới đôi khi còn là siêu thị, cửa hàng, nơi giải trí, chỗ để xe… nên việc quản lý sử dụng rất khó khăn, phức tạp, đòi hỏi phải có một đội ngũ quản lý với trình độ cao và chi phí rất tốn kém để có thể vận hành đƣợc một cuộc sống chung tiềm ẩn nhiều tranh chấp nhƣ nhà chung cƣ. Quá trình bán các căn hộ và đƣa ngƣời dân vào sinh sống đƣợc diễn ra dần dần không phải cùng một lúc, thế nhƣng công tác quản lý hành chính (nhƣ hộ khẩu) cũng nhƣ việc vận hành tòa nhà chung cƣ đã phải đƣợc bắt đầu ngay khi căn hộ đầu tiên có ngƣời ở, chứ không phải đến khi các căn hộ đƣợc “lắp đầy” mới thực hiện. Nhƣ chúng ta đã biết, xét ở góc độ kỹ thuật sự phát triển của hệ thống nhà chung cƣ hiện nay đƣợc vận hành nhƣ một nhà máy đồng bộ với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện đại, phức tạp, đòi hỏi phải có cơ chế duy tu, bảo dƣỡng nghiêm ngặt. Từ đó có thể thấy rằng việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ là việc thực hiện đồng thời giữa công tác quản lý nhà chung cƣ và cung cấp các dịch vụ nhà chung cƣ. Một là, thực hiện công tác quản lý nhà chung cư, là công tác quản lý việc sử dụng, duy tu, bảo dƣỡng các tiện ích công cộng trong nhà chung cƣ nhƣ thang máy, trạm bơm nƣớc, máy phát điện, hệ thống đƣờng ống cấp thoát nƣớc, hệ thống truyền tải điện…; phần diện tích và không gian thuộc sở hữu chung trong các nhà chung cƣ bao gồm kết cấu chịu lực, hành lang, cầu thang bộ, tƣờng, trần, mái nhà và các bộ phận khác trong nhà chung cƣ; quản lý, bảo quản tài liệu, hồ sơ nhà chung cƣ, các hệ thống công trình tiện ích trong nhà chung cƣ; kiểm tra, đôn đốc các đối tƣợng có liên quan trong việc thực hiện Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ; và các nội dung quản lý khác có liên quan; Hai là, cung cấp các dịch vụ nhà chung cư, là việc cung cấp dịch vụ bảo vệ an ninh, trật tự và giữ xe trong các nhà chung cƣ; cũng nhƣ việc quét dọn vệ sinh công cộng, thu gom rác thải; vận hành hệ thống trang thiết bị sử dụng chung nhƣ là bơm nƣớc, vận hành thang máy, máy phát điện và các thiết bị khác (nếu có); chăm sóc vƣờn hoa, thảm cỏ tại các khu vực công cộng của nhà chung cƣ… Trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng nhà chung cƣ là một trong những giải pháp giải quyết hiệu quả nhu cầu nhà ở cho nhân dân. Vấn đề đặt ra là phát triển nhà chung cƣ không những phải đáp ứng những điều kiện về cơ sở hạ tầng, nhu cầu về dịch vụ đô thị mà còn phải nâng cao chất lƣợng quản lý sử dụng nhà chung cƣ để đảm bảo điều kiện môi trƣờng sống tốt nhất cho các hộ dân trong khu nhà chung cƣ. Ngƣời dân đến định cƣ tại các chung cƣ không chỉ đơn thuần là đƣợc sống trong căn hộ tiện nghi, khang trang mà còn phải đƣợc thụ hƣởng quan cảnh, không gian sống trong lành, thoáng mát. Chính vì thế, vai trò của việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ là rất quan trọng, đây là một trong những yếu tố quyết định cho sự thành công của việc phát triển mô hình nhà GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 13 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ chung cƣ, để công tác này đƣợc thực hiện có hiệu quả thì phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. 1.2.2 Nguyên tắc quản lý sử dụng nhà chung cư Nhƣ chúng ta đã biết, mục đích của việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ là nhằm nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an ninh, an toàn cho từng cƣ dân, tạo môi trƣờng sống văn minh, hiện đại, cũng nhƣ duy trì chất lƣợng cảnh quan trong khu nhà chung cƣ. Do đó, để bảo đảm cho công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ đạt đƣợc kết quả tốt thì phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản nhƣ sau: Thứ nhất, công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ đƣợc thực hiện theo nguyên tắc tự quản thông qua Ban quản trị, tức là các cƣ dân trong nhà chung cƣ sẽ bầu ra Ban quản trị để tổ chức thực hiện công việc quản lý chung mang tính chất nội bộ gồm: Xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ trên cơ sở những nội dung quy định của pháp luật nhƣ là quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tƣ hoặc đơn vị quản lý nhà chung cƣ, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị quản lý sử dụng nhà chung cƣ; cũng nhƣ các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ…; Kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện đúng những nội dung trong Bản nội quy và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ; từ đó, giúp cƣ dân thấu hiểu quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ, ngoài ra còn tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ hoàn thành tốt nhiệm vụ. Thứ hai, huy động và quản lý kinh phí quản lý sử dụng nhà chung cƣ thực hiện theo nguyên tắc tự trang trải, công khai, minh bạch, việc quản lý nhà chung cƣ quan trọng là công khai để cƣ dân đƣợc biết mọi khoản thu, chi, nguyên tắc về thu phí dịch vụ. Ngƣời sử dụng nhà chung cƣ phải có trách nhiệm đóng góp phần kinh phí dịch vụ cho phần sở hữu chung để việc vận hành nhà chung cƣ đƣợc đảm bảo an toàn. Theo quy định tại Thông tƣ số 37/2009/TT – BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng về việc hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ (sau đây gọi là Thông tƣ số 37/2009/TT – BXD), thì phí dịch vụ nhà chung cƣ bao gồm:15 Chi phí trực tiếp nhƣ chi phí sử dụng nguyên, nhiên, vật liệu để thực hiện công tác vận hành nhà chung cƣ; chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cƣ; chi phí chiếu sáng công cộng…; Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ nhƣ là chi phí tiền lƣơng, tiền công và các khoản phụ cấp tiền lƣơng; chí phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế…; và chi phí cho Ban quản trị (nếu có). 15 Thông tƣ số 37/2009/TT – BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ, Điều 3, khoản 3. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 14 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Chủ sở hữu căn hộ chung cƣ phải có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí này và đƣợc đóng góp theo tháng, mức đóng góp đƣợc quy định tùy thuộc từng căn hộ và từng chủ đầu tƣ, các tiện ích của chung cƣ. Tuy nhiên, chi phí này không đƣợc cao hơn mức giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định,16 trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận với nhau thì phải tuân theo thỏa thuận đó.17 Giá dịch vụ nhà chung cƣ đƣợc xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí để việc quản lý, vận hành nhà chung cƣ diễn ra một cách bình thƣờng.18 Những khoản phí dịch vụ này đƣợc quy định rõ ràng trong hợp đồng mua bán, trong bản nội quy sử dụng nhà chung cƣ, và đây là nghĩa vụ bắt buộc ngƣời mua căn hộ phải thực hiện theo thỏa thuận đã ký. Thứ ba, quản lý sử dụng nhà chung cƣ phải bảo đảm an toàn về ngƣời, tài sản, vệ sinh môi trƣờng, cảnh quan kiến trúc của nhà chung cƣ, phát triển mô hình nhà chung cƣ là xu thế tất yếu trong phát triển nhà ở tại các đô thị. Để công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ đi vào nề nếp, góp phần xây dựng nếp sống văn minh đô thị thì phải đảm bảo an toàn cho cƣ dân nhƣ công tác phòng, chống cháy nổ tại các khu chung cƣ có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của mô hình nhà chung cƣ. Thứ tư, quản lý sử dụng nhà chung cƣ phải vì lợi ích của đa số cƣ dân, nhà chung cƣ đƣợc biết đến là một cộng đồng sống chung với nhiều cƣ dân. Vì vậy, mọi hoạt động trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ phải hƣớng tới lợi ích chung của tất cả mọi ngƣời. Công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ tuy đã rất quen thuộc đối với các nƣớc phát triển, đặc biệt là các nƣớc trong khu vực nhƣ Nhật Bản, Singapore… nhƣng còn rất mới mẽ ở nƣớc ta. Để hiểu thêm về lĩnh vực mới này ngoài những vấn đề nhƣ khái niệm, nguyên tắc quản lý sử dụng nhà chung cƣ thì nội dung quản lý sử dụng nhà chung cƣ cũng là một phần rất quan trọng cần đƣợc nghiên cứu. 1.2.3 Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư Việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật hiện hành gồm các vấn đề sau: Thứ nhất, quản lý vận hành nhà chung cư, là quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trong nhà chung cƣ; cung cấp các dịch vụ, đảm bảo cho nhà chung cƣ hoạt động bình thƣờng.19 Bên cạnh đó, việc vận hành nhà chung cƣ phải do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà 16 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 3, khoản 2. 17 Quyết định số 01/2013/QĐ – UBND ngày 04 tháng 01 năm 2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội, Điều 27. 18 Thông tƣ số 37/2009/TT – BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ, Điều 2, khoản 1. 19 Thông tƣ số 14/2011/TT – BXD ngày 25 tháng 11 năm 2011 của Bộ Xây dựng quy định về hoạt động đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ, Điều 4, khoản 1. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 15 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ chung cƣ thực hiện theo hợp đồng đã ký với Ban quản trị nhà chung cƣ khi thành lập. Trƣờng hợp chƣa thành lập Ban quản trị, việc quản lý vận hành nhà chung cƣ do chủ đầu tƣ thực hiện (nếu có năng lực chuyên môn) hoặc do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ thực hiện theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tƣ. Thứ hai, bảo trì nhà chung cư, là việc duy tu, bảo dƣỡng thƣờng xuyên, sửa chữa định kỳ, sửa chữa đột xuất nhà ở và thiết bị xây dựng, thiết bị công nghệ gắn với nhà chung cƣ đó nhằm duy trì những đặc trƣng kiến trúc, công năng công trình đảm bảo công trình đƣợc vận hành và khai thác phù hợp với yêu cầu của thiết kế trong suốt quá trình khai thác sử dụng.20 Nội dung bảo trì nhà chung cƣ có thể bao gồm một, một số hoặc toàn bộ các công việc nhƣ sau kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lƣợng, bảo dƣỡng và sửa chữa nhà chung cƣ. Việc bảo trì đối với phần sở hữu chung, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chung do tổ chức có tƣ cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì thực hiện và phải tuân thủ các chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành.21 Thứ ba, cải tạo và phá dỡ nhà chung cư, theo đó: Cải tạo nhà chung cƣ là việc nâng cấp hoặc mở rộng diện tích nhà hiện có, đồng thời phải phù hợp với quy hoạch xây dựng cũng nhƣ các quy định của pháp luật về xây dựng. Trƣờng hợp mở rộng diện tích thì phải đƣợc tối thiểu hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cƣ đồng ý. Bên cạnh đó, việc cải tạo nhà chung cƣ phải đƣợc thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, đảm bảo nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ về chất lƣợng nhà ở và môi trƣờng sống;22 Nhà chung cƣ phải đƣợc phá dỡ khi bị hƣ hỏng nghiêm trọng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ và đã có kết luận về kiểm định chất lƣợng công trình xây dựng của cơ quan có thẩm quyền. Thêm vào đó, các cá nhân, hộ gia đình sống trong nhà chung cƣ sẽ đƣợc tổ chức di chuyển tới địa điểm khác trƣớc khi thực hiện việc phá dỡ nhà ở đó.Trƣờng hợp nhà chung cƣ đƣợc phá dỡ theo yêu cầu của các chủ sở hữu để xây dựng lại thì phải đƣợc hai phần ba tổng số chủ sở hữu đồng ý.23 20 Thông tƣ số 14/2011/TT – BXD ngày 25 tháng 11 năm 2011 của Bộ Xây dựng quy định về hoạt động đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ, Điều 4, khoản 2. 21 Quyết định số 01/2013/QĐ – UBND ngày 04 tháng 01 năm 2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội, Điều 19, khoản 2. 22 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 76, khoản 1 và Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 52, khoản 1. 23 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 83, khoản 1 và Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 52, khoản 2. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 16 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Thứ tư, là về vấn đề lưu trữ hồ sơ nhà chung cư, chủ sở hữu nhà ở (đối với nhà chung cƣ có một chủ sở hữu hoặc đối với chủ sở hữu nhà chung cƣ) có trách nhiệm lập, lƣu trữ hồ sơ theo quy định tại khoản 2, Điều 66 của Luật Nhà ở hiện hành; Và cuối cùng là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu đề tài, Ngƣời viết chỉ phân tích nội dung phần quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ. 1.2.4 Sự cần thiết của việc quản lý sử dụng nhà chung cư Nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển và hội nhập, ngoài việc nâng cao chất lƣợng những nhu cầu dân sinh cơ bản nhƣ ăn, mặc và đi lại, nhà ở cũng là vấn đề đóng vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy trình độ đô thị hóa. Với đà phát triển đó, nhà chung cƣ đã và sẽ trở thành một xu thế tất yếu cho ngƣời dân đang sinh sống tại khu vực thành phố. Sự phát triển của hệ thống nhà chung cƣ nhƣ hiện nay, xét ở góc độ kỹ thuật đƣợc vận hành nhƣ một nhà máy đồng bộ với các trang thiết bị hiện đại, phức tạp, đòi hỏi phải có một cơ chế duy tu, bảo dƣỡng nghiêm ngặt trong quá trình sử dụng. Mặt khác, cùng với sự phát triển của đất nƣớc, đời sống vật chất và tinh thần của ngƣời dân ngày càng đƣợc nâng cao, vì thế nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân đặc biệt là ở các thành phố cũng ngày càng đƣợc chú trọng. Do vậy, để đáp ứng đƣợc những điều kiện thực tế này, thì việc xây dựng nhà chung cƣ phải kết hợp đồng thời giữa hệ thống cơ sở hạ tầng với việc cung cấp các dịch vụ nhà chung cƣ. Bên cạnh đó, để cuộc sống của dân cƣ trong các khu nhà chung cƣ đƣợc ổn định, đi vào nề nếp thì công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ là vấn đề rất quan trọng, việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ hiệu quả là một yếu tố then chốt, góp phần tạo nên môi trƣờng sống trong lành, văn minh cho ngƣời dân cũng nhƣ tạo sự yên tâm cho chủ đầu tƣ trong lĩnh vực này. Thêm vào đó, để tạo tâm lý an tâm cho ngƣời dân khi lựa chọn mô hình nhà chung cƣ thì công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ là hết sức cần thiết, cụ thể đƣợc thể hiện qua một số vấn đề sau đây: Một là, tạo môi trường sống an toàn cho người dân trong các khu nhà chung cư. Thực hiện tốt công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ sẽ giảm đƣợc nhiều hiện tƣợng tiêu cực trong quá trình sử dụng nhƣ cƣ dân tự ý sửa chữa, đục phá, cơi nới diện tích; thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật… làm ảnh hƣởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu; Hai là, tránh được nhiều hiện tượng xung đột giữa chủ đầu tư và người dân trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư. Nhƣ chúng ta đã biết, nhà chung cƣ vốn dĩ là một kiểu tổ chức cuộc sống tiềm ẩn nhiều khả năng tranh chấp, nhiều vấn đề vƣớng mắc trong quá trình sử dụng đã nảy sinh giữa chủ đầu tƣ và ngƣời dân nhƣ tranh chấp phần GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 17 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ diện tích sử dụng chung, phí dịch vụ… để giúp ngƣời dân hiểu đƣợc tính phức tạp của sở hữu chung, một tòa nhà chung, trên một miếng đất chung, với đủ thứ tiện ích chung, nhƣng lại là nơi tổ chức cuộc sống riêng, độc lập của nhiều ngƣời; nguy cơ của sự bất đồng, của những tranh chấp luôn luôn tiềm ẩn. Cơ quan có thẩm quyền đã chủ động dùng pháp luật để đóng khung thật chặt các mối quan hệ xoay quanh loại tài sản này, từ đó góp phần hạn chế đƣợc những tranh chấp khi cƣ dân cũng nhƣ chủ đầu tƣ hiểu đƣợc quyền hạn và trách nhiệm của mình trong quá trình sử dụng nhà chung cƣ. Thông qua việc triển khai thực hiện các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cƣ đã duy trì đƣợc chất lƣợng của nhà chung cƣ, giữ gìn cảnh quan môi trƣờng, nâng cao đời sống của cƣ dân trong các khu nhà chung cƣ; đặc biệt là hình thành nếp sống trong nhà chung cƣ theo hƣớng văn minh, hiện đại; đồng thời tạo môi trƣờng thuận lợi để ngƣời dân, doanh nghiệp và Nhà nƣớc phát triển nhà ở theo hƣớng lành mạnh, bền vững, qua đó thấy đƣợc vai trò quan trọng của các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cƣ đối với đời sống kinh tế – xã hội, từ đó có thể khẳng định vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ là rất quan trọng. 1.3 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ Những quy định của pháp luật hiện hành về quản lý sử dụng nhà chung cƣ đã có những ý nghĩa quan trọng đối với nhiều đối tƣợng trong đó đặc biệt là đối với Nhà nƣớc, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ và đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cƣ. 1.3.1 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với Nhà nước Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ có vai trò quan trọng đối với Nhà nƣớc, đƣợc thể hiện qua các điểm sau: Thứ nhất, Nhà nước giảm được gánh nặng về nhà ở khi chủ đầu tư an tâm tham gia phát triển loại hình nhà ở này. Chuyển sang cơ chế thị trƣờng, nhà ở trở thành hàng hóa đặc biệt đƣợc phép trao đổi, mua bán, đã từng bƣớc tác động đến nhận thức của cƣ dân đô thị. Từ chỗ thụ động chờ phân phối, đến nay mỗi ngƣời dân đã phải tự tính toán, tạo lập chỗ ở phù hợp theo khả năng kinh tế của mình. Nhà nƣớc giảm đƣợc gánh nặng bao cấp, chuyển sang thực hiện chức năng ban hành cơ chế, chính sách, pháp luật, chƣơng trình mục tiêu, định hƣớng phát triển nhà ở. Mặt khác, tốc độ tăng dân số nhanh đã làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy, khi các quy định pháp luật về nhà chung cƣ, đặc biệt là công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ đi vào đời sống xã hội đã cải thiện và nâng cao môi trƣờng sống ở các khu nhà chung cƣ, qua đó tạo đƣợc lòng tin ở ngƣời dân đối với loại hình nhà ở mới này; từ đó tạo sự an tâm cho các chủ đầu tƣ khi tham gia phát triển các dự án nhà GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 18 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ chung cƣ, góp phần cùng Nhà nƣớc xây dựng diện mạo mới văn minh, hiện đại với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, về cảnh quan môi trƣờng cho các đô thị; Thứ hai, tạo cơ sở để Nhà nước sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư. Pháp luật về nhà ở cũng nhƣ các văn bản pháp lý khác có liên quan đến hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cƣ đã xác định rõ các vấn đề từ nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ, cơ cấu tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cƣ đến quyền lợi cũng nhƣ trách nhiệm của các đối tƣợng có liên quan, đã tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nƣớc trong việc phân tích, đánh giá kết quả, những tồn tại, các nguyên nhân trong công tác phát triển, quản lý nhà chung cƣ, để từ đó có những sửa chữa, bổ sung các quy định của pháp luật cho phù hợp với đời sống của xã hội trong tƣơng lai. 1.3.2 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư Một là, giúp cư dân an tâm sinh sống trong các nhà chung cư. Điểm nổi bật trong lịch sử hình thành và phát triển của nhà chung cƣ là việc quản lý phần sở hữu chung. Trƣớc đây, do ảnh hƣởng của truyền thống tập trung quyền, công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ đƣợc thực hiện theo hình thức bao cấp, dẫn đến vô số hiện tƣợng tiêu cực xảy ra, tác động tới diện mạo, mỹ quan, kiến trúc… của nhà chung cƣ. Đặc biệt, là những tranh chấp diễn ra trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cƣ đã tạo ra môi trƣờng sống căng thẳng cho các khu nhà chung cƣ, qua đó đã làm mất lòng tin của ngƣời dân đối với mô hình đƣợc xem là tối ƣu khi mật độ dân số tăng cao theo nhịp phát triển của nền kinh tế. Để khắc phục những vấn đề trên, các văn bản pháp luật liên quan đƣợc ban hành (nhƣ Luật Nhà ở năm 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD, Nghị định số 71/2010/NĐ – CP…) đã giúp công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ đi vào nề nếp, từ đó làm cho cộng đồng dân cƣ tháo gỡ đƣợc những tranh chấp, vƣớng mắc và cảm thấy hài lòng với môi trƣờng sống khi các vấn đề về an ninh, vệ sinh, hệ thống tiện ích… đƣợc đảm bảo, cũng nhƣ môi trƣờng văn hóa ngày càng đƣợc cải thiện; dần dần thiết lập trật tự, kỷ cƣơng trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ để cƣ dân an tâm sinh sống; Hai là, thông qua quy định về Ban quản trị cư dân được tham gia quản lý bất động sản của mình hiệu quả hơn. Nhƣ chúng ta đã biết, chung cƣ là một cộng đồng sinh sống văn minh, hiện đại và mang tính nhân văn cao. Ngoài ra, về mặt bản chất, tòa nhà chung cƣ thuộc sở hữu chung của tất cả ngƣời dân, chính vì vậy, trách nhiệm của mỗi ngƣời là cùng nhau duy trì tài sản của mình ở điều kiện tốt nhất và gia tăng giá trị của bất động sản theo thời gian. Do đó, mong mỏi của cƣ dân ở khắp các chung cƣ là đƣợc can dự sâu, tác động một cách tích cực vào chính sách quản lý tòa nhà để họ có thể tự mình quyết định các giải pháp tốt nhất nhằm bảo vệ và gia tăng giá trị cho chính tài sản của mình. Tuy nhiên, mỗi tòa nhà chung cƣ hiện nay bao gồm rất nhiều căn hộ nên muốn GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 19 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ nhận đƣợc sự đồng thuận của tất cả các cƣ dân cho một vấn đề rất khó. Cho nên, việc pháp luật quy định nhà chung cƣ phải có Ban quản trị là rất hợp lý, đây chính là một phƣơng tiện giúp ngƣời dân tham gia quản lý bất động sản của mình một cách tích cực và chủ động nhất. Ban quản trị sẽ thay mặt cộng đồng dân cƣ điều phối thực thi các tiêu chuẩn sống cho cƣ dân trong khu nhà chung cƣ. Đại diện cho cƣ dân trong nhà chung cƣ quyết định các chính sách, hoạt động liên quan tới lợi ích vật chất, cũng nhƣ tinh thần, ảnh hƣởng trực tiếp đến quyền lợi của mỗi cá nhân trong nhà chung cƣ. Ngoài ra, Ban quản trị còn có thể là đầu mối tạo ra những cơ hội giao lƣu, gặp gỡ và trở thành những ngƣời hàng xóm tình cảm, thân thiết thông qua các sự kiện, hoạt động xã hội (nhƣ hiến máu nhân đạo, từ thiện, huấn luyện phòng cháy chữa cháy, hội chợ, đêm hội trăng rằm…)24 do Ban quản trị tổ chức. Những sự kiện đó thật sự là cơ hội để các cƣ dân xích lại gần nhau. Thiết nghĩ, những tiện ích cao cấp, cơ sở hạ tầng hiện đại, thiết kế căn hộ tối ƣu… là lý do để ngƣời mua đặt bút ký vào hợp đồng quyết định sở hữu một căn hộ. Tuy nhiên, phải là những tình cảm thân thiết, bầu không khí văn minh, lành mạnh, sự ấm áp của một cộng đồng sống chung mới là yếu tố then chốt cho sự gắn bó của mỗi cƣ dân. Từ đó chúng ta có thể nhận thấy, những yếu tố vô hình này lại đóng vai trò không nhỏ trong việc quyết định giá trị thật sự của một căn hộ. Chính thực tế này, đã khẳng định đƣợc vai trò quan trọng của Ban quản trị đối với mỗi chung cƣ, cũng nhƣ vấn đề pháp luật quy định về việc nhà chung cƣ phải thành lập Ban quản trị là hoàn toàn thỏa đáng. 1.3.3 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cư Thứ nhất, giúp đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ. Có thể nhận thấy đƣợc rằng các quy định của pháp luật hiện hành về việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ đã có những tác động tích cực đối với nhiều đối tƣợng có liên quan. Cũng nhƣ đối với ngƣời sử dụng nhà chung cƣ, các quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi cho đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cƣ – là tổ chức đang đƣợc giao trách nhiệm trực tiếp quản lý nhà chung cƣ trong việc dễ dàng hiểu và thực hiện tốt nhiệm vụ của mình khi đƣợc pháp luật quy định cụ thể quyền hạn và trách nhiệm, cũng nhƣ các vấn đề khác có liên quan trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ, từ đó góp phần cùng ngƣời dân xây dựng nếp sống văn minh ở các khu chung cƣ; 24 Nguyễn Hồng Minh, Nền tảng hóa giải tranh chấp chung cư, http://pmcweb.vn/wpcontent/uploads/N%E1%BB%81n-t%E1%BA%A3ng-h%C3%B3a-gi%E1%BA%A3i-tranh-ch%E1%BA%A5pchung-c%C6%B0.pdf, [truy cập ngày 11/08/2014]. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 20 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Thứ hai, giúp đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cư không ngừng cải thiện, nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư. Theo quy định về công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Ban quản trị sẽ lựa chọn những đơn vị cung cấp dịch vụ nhà chung cƣ với chất lƣợng tốt và giá cả phù hợp. Chính điều này, sẽ làm cho các đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cƣ không ngừng cải tiến chất lƣợng dịch vụ cũng nhƣ giá cả mang tính cạnh tranh để đáp ứng nhu cầu ngay càng cao của các nhà chung cƣ hiện nay. Qua đó, chúng ta có thể nhận thấy đƣợc tầm quan trọng của các quy định pháp luật trong việc tạo ra hành lang pháp lý, từ đó góp phần tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ; đồng thời, khẳng định vai trò không thể thiếu của pháp luật trong đời sống xã hội, giúp cƣ dân an tâm sinh sống trong môi trƣờng mang bản chất cộng đồng nhƣ nhà chung cƣ. 1.4 Lƣợc sử hình thành và phát triển quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ Nhà chung cƣ là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bộ mặt của các đô thị, phản ánh chân thật đời sống vật chất của cƣ dân, cũng nhƣ trình độ phát triển của đô thị đó. Mặt khác, nhà chung cƣ ở Việt Nam ra đời, phát triển qua nhiều giai đoạn, thời kỳ lịch sử khác nhau phụ thuộc vào yếu tố xã hội, từ đó đã kéo theo các quy định pháp luật về nhà chung cƣ cũng nhƣ vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cƣ hình thành và phát triển, có thể phân chia quá trình phát triển của quy định về quản lý sử dụng nhà chung cƣ qua các giai đoạn nhƣ sau: 1.4.1 Giai đoạn trước năm 1987 Nền kinh tế của Việt Nam trong giai đoạn này đƣợc quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp. Nhà nƣớc trở thành một trung tâm chỉ huy, trực tiếp tổ chức, quản lý, điều hành mọi hoạt động từ sản xuất cho đến thực hiện việc phân phối nhà ở cho một bộ phần ngƣời dân. Các chƣơng trình về nhà ở quốc gia nhằm mục đích xây dựng và cung cấp nhà ở cho ngƣời làm việc trong những khu kinh tế nhà nƣớc ở các đô thị đã đƣợc triển khai. Nhà nƣớc ban hành nhiều chính sách đã phần nào giải quyết đƣợc nhu cầu về nhà ở cho xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, sự mất cân đối về hiện tƣợng cung – cầu nhà ở là rất lớn. Nhu cầu về nhà ở rất cao song quỹ nhà ở thì lại rất hạn hẹp. Vấn đề bao cấp về nhà ở của Nhà nƣớc đã làm cho ngƣời dân trở nên thụ động, mất tính sáng tạo, tất cả hoàn toàn trông chờ vào Nhà nƣớc. Có thể thấy, ở giai đoạn này chƣa có các quy định về nhà ở, những vấn đề liên quan đến lĩnh vực này chỉ dừng lại ở chính sách, chủ trƣơng phát triển nhà ở của Nhà nƣớc, chƣa đƣợc thể chế thành pháp luật. Mặt khác, nền kinh tế tập trung, bao cấp ở nƣớc ta trong giai đoạn này không có sở hữu tƣ nhân về căn hộ. Nhà ở đƣợc Nhà nƣớc phân phối cho ngƣời dân, vì vậy công tác quản lý sử dụng nhà ở đƣợc GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 21 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ chính ngƣời dân thực hiện nhằm bảo vệ bất động sản của mình, việc làm này mang tính cá nhân không đƣợc pháp luật quy định. 1.4.2 Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 2003 Việc thực hiện chính sách đổi mới, xóa bỏ bao cấp, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, đã làm cho lĩnh vực nhà ở có nhiều chuyển biến rõ rệt. Năm 1991, theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, Pháp lệnh Nhà ở đƣợc ban hành, từ đây đã bắt đầu có những quy định về nhà ở nhƣ là tổ chức, cá nhân đƣợc phép kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê… Tuy nhiên, Pháp lệnh chƣa có quy định về việc phân loại nhà ở cụ thể mà chỉ mới dừng lại ở nhà ở nói chung. Cũng chính vì thế, mà trên thực tế lúc bấy giờ đã có sự xuất hiện của loại hình nhà ở cao tầng với nhiều căn hộ khép kín có bản chất nhƣ nhà chung cƣ ngày nay, nhƣng với tên gọi khác nhƣ là nhà tập thể, cách gọi này không tồn tại trong các văn bản pháp luật mà chỉ đơn thuần là tên gọi đƣợc ngƣời dân sử dụng. Đến năm 1994, khi Nghị định số 61/1994/NĐ – CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở đƣợc ban hành thì đã có sự phân loại đối với nhà ở. Tuy nhiên, Nghị định chỉ mới chia nhà ở ra thành nhà biệt thự và nhà ở theo cấp từ 1 đến 4, chƣa có sự phân loại đối với nhà chung cƣ. Sau đó, Nghị định số 21/1996/NĐ – CP ngày 16 ngày 04 năm 1996 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Điều 5 và Điều 7 của Nghị định số 61/1994/NĐ – CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở, đã bổ sung thêm quy định về hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo cấu trúc kiểu căn hộ. Nhƣ vậy, vào thời điểm này, nhà ở nhiều tầng với nhiều căn hộ đã phát triển và đƣợc pháp luật điều chỉnh nhƣ một kiểu nhà ở riêng biệt. Bản chất của kiểu nhà ở này chính là nhà chung cƣ theo định nghĩa của Luật Nhà ở sau này. Tuy nhiên, khái niệm nhà chung cƣ lúc bấy giờ chƣa thật sự ra đời. Năm 2001, Nghị định số 71/2001/NĐ – CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ quy định về ƣu đãi đầu tƣ xây nhà ở để bán và cho thuê ra đời (sau đây gọi là Nghị định số 71/2001/NĐ – CP), đã tạo điều kiện để thị trƣờng nhà ở phát triển mạnh mẽ đặc biệt là nhà chung cƣ. Nghị định tuy không định nghĩa một cách trực tiếp về nhà chung cƣ, nhƣng qua nội dung quy định tại Điều 225 của Nghị định số 71/2001/NĐ – CP ta có thể hiểu nhà chung cƣ là dự án nhà ở cao tầng – từ 5 tầng trở lên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh và từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác; có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung. Nhƣ vậy, vào thời điểm này pháp luật đã có những quy định về nhà chung cƣ. 25 Dự án nhà ở cao tầng (từ 5 tầng trở lên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung (sau đây gọi là nhà chung cƣ cao tầng). GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 22 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Tuy nhiên, mãi đến năm 2003 khi Quyết định số 10/2003/QĐ – BXD ngày 03 tháng 04 năm 2003 của Bộ Xây dựng ra đời quy định về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ thì khái niệm nhà chung cƣ mới thật sự ra đời và bắt đầu có những nội dung quy định về điều chỉnh các vấn đề trong quá trình quản lý, sử dụng loại hình nhà ở này nhƣ là quản lý phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng; tổ chức quản lý nhà chung cƣ; kinh phí phục vụ công tác quản lý nhà chung cƣ… nhƣng những quy định này vẫn còn mang tính chất chung chung, chƣa cụ thể, chỉ giải quyết đƣợc phần nào những vƣớng mắc trong quá trình phát triển của loại hình nhà chung cƣ lúc bấy giờ. 1.4.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2008 Năm 2005, Quốc hội ban hành Luật Nhà ở, tiếp đến năm 2006 là sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản. So với Nghị định số 71/2001/NĐ – CP, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có nhiều điểm tiến bộ trong việc ban hành các quy định phù hợp với thị trƣờng nhà ở, khắc phục đƣợc những bất cập trƣớc đó. Luật Nhà ở năm 2005 đã đƣa ra đƣợc khái niệm cụ thể hơn so với Quyết định số 10/2003/QĐ – BXD về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cƣ, cũng nhƣ các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về vấn đề kinh doanh dịch vụ bất động sản điển hình là dịch vụ quản lý bất động sản, góp phần tháo gỡ đƣợc những khó khăn trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Tuy nhiên, vào năm 2006 khi Nghị định số 90/2006/NĐ – CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ đƣợc ban hành quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định số 90/2006/NĐ – CP) lại không điều chỉnh về việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ, dẫn đến nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng không có cơ sở để giải quyết. Cho đến năm 2008, Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ đƣợc ban hành. Quy chế này đƣợc áp dụng đối với mọi loại nhà chung cƣ và nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có phần diện tích là nhà ở; việc thực hiện những quy định của Quy chế này về quyền và nghĩa vụ của các cá nhân, tổ chức liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ đã nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho ngƣời sử dụng, cũng nhƣ vấn đề an ninh, trật tự, tạo nếp sống văn minh đô thị cho các khu nhà ở chung cƣ; duy trì chất lƣợng, kiến trúc cảnh quan, vệ sinh môi trƣờng của nhà chung cƣ. Tuy vậy, Quy chế này còn những nội dung bất cập nhƣ mô hình nhà chung cƣ chƣa rõ, chồng chéo giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tƣ với quyền hạn và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cƣ; có khái niệm về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cƣ, nhƣng chƣa có hƣớng dẫn về phƣơng pháp xác định; có GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 23 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Ban quản trị, nhƣng giao quyền quá lớn mà chƣa có quy định về tiêu chuẩn đƣợc tham gia Ban quản trị… 1.4.4 Giai đoạn từ năm 2008 đến nay Thông tƣ số 37/2009/TT – BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ ra đời. Thông tƣ này quy định cụ thể về việc hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ đối với nhà chung cƣ và nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có phần diện tích là nhà ở (còn gọi là nhà chung cƣ). Ngày 23 tháng 06 năm 2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ – CP về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở. So với Nghị định số 90/2006/NĐ – CP thì Nghị định số 71/2010/NĐ – CP đã có nhiều sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tế về nội dung quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Về quản lý, sử dụng nhà chung cƣ mặc dù đã đƣợc quy định trong Luật Nhà ở năm 2005 và quy định trong Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD, tuy nhiên do có một số nội dung chƣa đƣợc quy định rõ nên khi có tranh chấp, khiếu nại thì chƣa đủ cơ sở để giải quyết. Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ra đời đã quy định đầy đủ và cụ thể hơn, đó là nêu rõ phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ; nêu rõ kinh phí 2% bảo trì phần sở hữu chung phải đƣợc tính vào giá bán và đƣợc thu ngay khi bán nhà ở; cũng nhƣ về vấn đề quản lý vận hành và cải tạo nhà chung cƣ. Có thể nói, các quy định của pháp luật nhà ở đã tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh khá hiệu quả các vấn đề về quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Tuy vẫn còn một số hạn chế, nhƣng vai trò của Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đối với lĩnh vực nhà chung cƣ là không thể phủ nhận. Các văn bản pháp luật trên đã tạo nên hệ thống các quy định khá thống nhất, đảm bảo quyền lợi của các cƣ dân cũng nhƣ các chủ đầu tƣ trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ ở Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình phát triển của nền kinh tế – xã hội và chính sách của Nhà nƣớc. Từ những quy định đầu tiên về nhà ở trong Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 cho đến Luật nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 rồi đến Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD lần lƣợt ra đời đã có những quy định cụ thể hơn về nhà chung cƣ và đặc biệt là vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Năm 2010, Nghị định số 71/2010/NĐ – CP đƣợc ban hành đã góp phần hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Từ đó, tạo nên tâm lý an tâm cho ngƣời dân khi lựa chọn loại hình nhà ở chung cƣ. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 24 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Kết luận Chƣơng 1 Song song với sự phát triển nhanh chóng của dân số đô thị thì việc phát triển mô hình nhà chung cƣ là rất cần thiết do nhiều ƣu điểm mà nó mang lại nhƣ tiết kiệm đất, tạo sự văn minh, hiện đại cho diện mạo đô thị. Để mô hình nhà chung cƣ thật sự phát huy tốt vai trò của mình trong đời sống cộng đồng dân cƣ thì công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ là vấn đề cần đƣợc pháp luật điều chỉnh. Để hiểu sâu hơn về vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cƣ, ở Chƣơng 1 này, Ngƣời viết đã phân tích, đánh giá các vấn đề lý luận, từ đó đƣa ra khái niệm về quản lý sử dụng nhà chung cƣ, theo đó quản lý sử dụng nhà chung cƣ là việc thực hiện đồng thời giữa công tác quản lý sử dụng, duy tu, bảo dƣỡng các tiện ích công cộng trong nhà chung cƣ và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cƣ. Thông qua những quy định của pháp luật, Ngƣời viết đã phân tích vai trò của quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ đối với đời sống xã hội, cụ thể: Thứ nhất, Nhà nƣớc giảm đƣợc gánh nặng về nhà ở khi chủ đầu tƣ an tâm tham gia phát triển mô hình nhà chung cƣ; Thứ hai, giúp ngƣời sử dụng nhà chung cƣ an tâm khi lựa chọn sinh sống trong môi trƣờng nhà chung cƣ; Thứ ba, tạo sự thuận lợi cho đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cƣ hoàn thành tốt nhiệm vụ khi hiểu rõ các nội dung công việc cũng nhƣ trách nhiệm của mình. Bên cạnh đó, nhằm giúp ngƣời đọc hiểu một cách khái quát nhất về vấn đề này, Ngƣời viết đã phân tích quá trình hình thành và phát triển của quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ thông qua bốn giai đoạn nhƣ sau: Một là, Giai đoạn trước năm 1987, ở giai đoạn này chƣa có các quy định về nhà ở, cũng nhƣ vấn đề quản lý sử dụng nhà ở chƣa đƣợc ghi nhận chỉ do cá nhân tự thực hiện; Hai là, Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 2003, ở giai đoạn này đã bắt đầu có những quy định đầu tiên về quản lý sử dụng nhà chung cƣ thông qua Quyết định số 10/2003/QĐ – BXD về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, nhƣng Quy chế này chỉ giải quyết nhất thời các vấn đề xảy ra lúc bấy giờ; Ba là, Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2008, sự ra đời của Luật Nhà ở và Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD đã đánh dấu sự phát triển của quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ, tuy nhiên ở Quy chế này vẫn còn nhiều nội dung bất cập; Bốn là, Giai đoạn từ năm 2008 đến nay, Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ra đời đã quy định cụ thể hơn các vấn đề về quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Những vấn đề về chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cƣ; nội dung quản lý vận hành, bảo trì trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ; xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ; cũng nhƣ thực trạng quản lý sử dụng nhà chung cƣ hiện nay sẽ đƣợc Ngƣời viết lần lƣợt phân tích và trình bày cụ thể ở Chƣơng 2: Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư – thực trạng và hướng giải quyết. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 25 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ – THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG GIẢI QUYẾT Nhà chung cƣ có đặc điểm là loại nhà ở có đa chủ sở hữu, đặc biệt nhà chung cƣ có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung (cầu thang, hành lang, lối đi chung…). Để tạo cơ sở cho việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ, pháp luật về nhà ở đã có các quy định khá cụ thể, đó là các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cƣ trong Luật Nhà ở năm 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/ 2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ… các quy định này đã tạo ra khuôn khổ cho việc tăng cƣờng thực hiện công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ, góp phần cải thiện điều kiện sống, đảm bảo an ninh trật tự, an toàn cho ngƣời sử dụng, tạo lập nếp sống văn minh cho các khu nhà chung cƣ. Nhằm giúp ngƣời đọc hiểu một cách chi tiết hơn các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Ngƣời viết đã vận dụng những tài liệu, kết quả nghiên cứu, tìm hiểu đƣợc ở Chƣơng 1 để tiến hành đi vào phân tích sâu hơn các quy định pháp luật nhƣ về chủ thể, nội dung quản lý sử dụng nhà chung cƣ trong Chƣơng 2 này. Từ đó, đƣa ra những thực trạng, bất cập của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ, đồng thời cũng đƣa ra các kiến nghị, giải pháp để góp phần hoàn thiện nội dung của pháp luật về vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cƣ. 2.1 Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ Sở hữu chung là đặc thù của mỗi nhà chung cƣ, một tòa nhà chung, trên cùng một mảnh đất chung, cùng với đủ những tiện ích chung, nhƣng đây lại là nơi tổ chức cuộc sống riêng, độc lập của nhiều ngƣời. Chính vì vậy, để vận hành cuộc sống chung này một cách hiệu quả, đảm bảo đƣợc sự an ninh, trật tự cho ngƣời sử dụng, Nhà nƣớc đã ban hành các văn bản pháp luật quy định về việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Những quy định này đã tạo ra một hành lang pháp lý cho việc thực hiện công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ nói chung và công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ nói riêng đạt đƣợc hiệu quả cao nhất. Căn cứ vào những đặc điểm điển hình của loại hình nhà ở chung cƣ là đa sở hữu nên việc tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cƣ đƣợc pháp luật điều chỉnh theo những quy định riêng biệt, mang bản chất đặc thù, hay nói cách khác tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cƣ phải đƣợc tiến hành theo quy định của pháp luật. 2.1.1 Chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cư Nhà chung cƣ là loại nhà ở mà công tác quản lý sử dụng đƣợc thực hiện bởi chủ thể đặc biệt và theo phƣơng thức do pháp luật quy định. Cụ thể Ngƣời viết sẽ đi vào phân GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 26 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ tích các chủ thể trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ sau đây Hội nghị nhà chung cƣ, Ban quản trị nhà chung cƣ và doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ. 2.1.1.1 Hội nghị nhà chung cư Các chủ căn hộ tập hợp lại trong khuôn khổ một thiết chế tự quản gọi là Hội nghị nhà chung cƣ, đây là cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý và sử dụng nhà chung cƣ.26 Hội nghị nhà chung cƣ là Hội nghị các chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ. Trƣờng hợp chủ đầu tƣ chƣa bán đƣợc tất cả các căn hộ, thì đối với những căn hộ chƣa có ngƣời mua, chủ đầu tƣ đƣợc xem là chủ sở hữu và với tƣ cách này tham gia vào Hội nghị nhà chung cƣ. Khi đó, chủ đầu tƣ cũng chịu sự chi phối của cùng một hệ thống quy tắc ứng xử đƣợc ghi nhận tại Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ nhƣ các chủ căn hộ khác.  Cơ chế hoạt động của Hội nghị nhà chung cư Hội nghị nhà chung cƣ là một tập thể gồm nhiều ngƣời, mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cƣ phải đảm bảo nguyên tắc đa số. Quyền biểu quyết tại Hội nghị nhà chung cƣ đƣợc tính theo đơn vị căn hộ hoặc đơn vị diện tích phần sở hữu riêng của chủ sở hữu,27 cụ thể là một căn hộ hoặc một mét vuông diện tích đƣợc một phiếu biểu quyết, tức chỉ cần mua một căn hộ (hay một mặt bằng kinh doanh, một chỗ giữ xe, một tầng hầm…) trong nhà chung cƣ, thì sẽ chính thức trở thành thành viên của Hội nghị nhà chung cƣ. Hội nghị nhà chung cƣ có thể tiến hành theo định kỳ hoặc diễn ra bất thƣờng. a. Về thẩm quyền tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ Hội nghị nhà chung cƣ đƣợc tổ chức thƣờng niên mỗi năm một lần, nhƣng trong trƣờng hợp cần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thƣờng khi có trên 50% tổng số các chủ sở hữu và ngƣời sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi Ban quản trị đề nghị đồng thời có văn bản đề nghị của 30% chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ.28 Trong thời hạn không quá mƣời hai tháng, kể từ ngày nhà chung cƣ đƣợc bàn giao đƣa vào sử dụng và có 50% căn hộ đƣợc bán trở lên (tính cả số lƣợng các căn hộ đƣợc chủ đầu tƣ giữ lại) thì chủ đầu tƣ (đối với trƣờng hợp nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với trƣờng hợp nhà chung cƣ có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu.29 Tuy nhiên, trong trƣờng hợp nhà chung cƣ không xác định đƣợc chủ đầu tƣ thì đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ đó hoặc Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành 26 Nguyễn Ngọc Điện, Chuyện chung cư: nhà làm luật chưa đóng tròn vai, Thời báo Kinh tế Sài Gòn số 18/03/2009. Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 10, khoản 1. 28 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 11, khoản 1. 29 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 11, khoản 2. 27 GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 27 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp quận) có trách nhiệm chủ trì Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu.30 b. Về điều kiện tiến hành Hội nghị nhà chung cƣ Hội nghị nhà chung cƣ có thể đƣợc tổ chức cho một nhà chung cƣ hoặc một cụm nhà chung cƣ. Điều kiện để tiến hành Hội nghị nhà chung cƣ là dựa vào số chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ tham dự Hội nghị, chứ không phải dựa trên số căn hộ của nhà chung cƣ đó. Cụ thể trong trƣờng hợp tổ chức Hội nghị cho một nhà chung cƣ, thì số ngƣời tham dự phải có số lƣợng trên 50% tổng số chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ. Ngoài ra, trong trƣờng hợp tổ chức Hội nghị cho một cụm nhà chung cƣ thì mỗi nhà cung cƣ phải cử đại biểu tham dự. Số đại biểu tham dự của mỗi nhà chung cƣ phải có số lƣợng trên 10% số chủ sở hữu và ngƣời sử dụng của mỗi nhà chung cƣ đó.31 Nhƣ vậy, nếu không đủ số lƣợng ngƣời tham dự theo quy định thì Hội nghị không thể tổ chức đƣợc. Hội nghị nhà chung cƣ đƣợc tổ chức lần đầu nhƣng không đủ số đại biểu tham dự thì đƣợc triệu tập Hội nghị lần hai, trong trƣờng hợp không đáp ứng đúng các điều kiện theo quy định thì đƣợc triệu tập Hội nghị lần ba, nếu vẫn không đủ số lƣợng thì Ủy ban nhân dân cấp quận nơi có nhà chung cƣ sẽ chủ trì Hội nghị. Chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ có thể cử đại diện hoặc ủy quyền cho ngƣời khác tham dự Hội nghị nhà chung cƣ.32 c. Trình tự tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu Chủ đầu tƣ có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu trong thời hạn mƣời hai tháng, kể từ ngày nhà chung cƣ đƣợc bàn giao đƣa vào sử dụng và có 50% căn hộ đƣợc bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tƣ giữ lại). Phƣơng thức tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu đƣợc tiến hành nhƣ sau:33 Bước 1, Công tác chuẩn bị của chủ đầu tư Trƣớc khi tiến hành Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu chủ đầu tƣ cần chuẩn bị các nội dung sau về kế hoạch tổ chức và nội dung Hội nghị gồm dự kiến Ban tổ chức hội nghị, dự thảo quy chế hội nghị, quy chế bầu Ban quản trị; Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo mẫu quy định; Văn bản giới thiệu đại diện chủ đầu tƣ tham gia làm Phó ban quản trị; Dự thảo quy chế hoạt động của Ban quản trị. 30 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 11, khoản 2. 31 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 11, khoản 1. 32 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 11, khoản 1. 33 Quyết định số 01/2013/QĐ – UBND ngày 04 tháng 01 năm 2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội, Điều 10, khoản 5. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 28 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Bước 2, Tổ chức Hội nghị trù bị Sau khi hoàn thành các nội dung chuẩn bị ở Bước 1, chủ đầu tƣ sẽ liên hệ với Ủy ban nhân dân phƣờng, xã, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp phƣờng) nơi tọa lạc của nhà chung cƣ để tổ chức Hội nghị trù bị. Thành phần của Hội nghị trù bị bao gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp phƣờng; Trƣởng công an phƣờng; Bí thƣ chi bộ, tổ trƣởng, tổ phó tổ dân phố (trƣờng hợp nhà chung cƣ đã thành lập tổ dân phố và Bí thƣ chi bộ, tổ trƣởng, tổ phó tổ dân phố là chủ sở hữu căn hộ chung cƣ); hoặc đại diện các chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ (đối với nhà chung cƣ chƣa có chi bộ, tổ dân phố); Ban quản trị lâm thời (nếu có); Chủ đầu tƣ.34 Hội nghị trù bị có trách nhiệm chuẩn bị đóng góp ý kiến cho các nội dung tại Hội nghị nhà chung cƣ và thống nhất các vấn đề nhƣ là thống nhất phƣơng pháp và phân công trách nhiệm lấy ý kiến của các chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ về các nội dung thông qua tại Hội nghị nhà chung cƣ (Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ, quy chế hoạt động của Ban quản trị); thống nhất thời gian tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ; và cuối cùng là đề cử ngƣời tham gia Ban quản trị. Bước 3, Tổ chức Hội nghị nhà chung cư Trong thời hạn theo nghị quyết của Hội nghị trù bị, chủ đầu tƣ có trách nhiệm tổng hợp các ý kiến đóng góp, hoàn chỉnh các nội dung cần thông qua tại Hội nghị và tiến hành tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ, đồng thời mời Ủy ban nhân dân cấp quận, Ủy ban nhân dân cấp phƣờng nơi có nhà chung cƣ tham dự. d. Thông qua quyết định của Hội nghị nhà chung cƣ Quyết định của Hội nghị nhà chung cƣ đƣợc thông qua nếu đƣợc đa số đại biểu tham dự chấp thuận (trên 50% số ngƣời tham dự), đồng thời quyết định này đƣợc thông qua bằng cách biểu quyết hoặc bỏ phiếu và đƣợc xác lập bằng văn bản.35 Hội nghị nhà chung cƣ đƣợc quyết định các vấn đề sau đây đề cử và bầu Ban quản trị; đề cử và bầu bổ sung, bãi nhiệm thành viên Ban quản trị trong trƣờng hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ bất thƣờng; thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị; thông qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị. Hội nghị nhà chung cƣ sẽ thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ.36 34 Quyết định số 01/2013/QĐ – UBND ngày 04 tháng 01 năm 2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội, Điều 10, khoản 5. 35 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 11, khoản 4. 36 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 11, khoản 3. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 29 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Ngoài ra, thông qua Hội nghị nhà chung cƣ, các chủ căn hộ quyết định cơ chế vận hành các phần sở hữu chung và thể thức quản lý đối với các phần đó, bằng việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, hay doanh nghiệp bảo trì nhà chung cƣ. Chẳng hạn, đối với bãi đậu xe ngầm, Hội nghị nhà chung cƣ có thể mở thầu cung ứng dịch vụ trông giữ. Về mặt lý thuyết, nếu chủ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ muốn cung ứng dịch vụ này, thì họ phải dự thầu và đƣợc đối xử giống nhƣ tất cả những ngƣời dự thầu khác; Hội nghị nhà chung cƣ còn quyết định vấn đề thông qua báo cáo công tác quản lý vận hành, bảo trì và báo cáo tài chính của các đơn vị đƣợc giao thực hiện; thêm vào đó, Hội nghị còn quyết định những nội dung khác liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Cho đến nay, những quy định về nhà chung cƣ ở Việt Nam còn rất sơ sài. Nhà làm luật hầu nhƣ chỉ quan tâm đến khía cạnh kỹ thuật xây dựng, cấu trúc vật chất của tòa nhà, của các căn hộ, cũng nhƣ đến việc quản lý hành chính đối với cộng đồng công dân chung cƣ. Cuộc sống dân sự của nhà chung cƣ bị bỏ ngỏ, có thể nhận thấy điều này qua các quy định pháp luật về Hội nghị nhà chung cƣ đƣợc phân tích ở trên. Hội nghị nhà chung cƣ, về phần mình, tập hợp không chỉ các chủ sở hữu căn hộ mà là tất cả những ai có liên quan đến nhà chung cƣ đó, từ chủ đầu tƣ, đến chủ sở hữu, ngƣời thuê căn hộ, đại diện chính quyền địa phƣơng… Thay vì đƣợc vận hành nhƣ một thiết chế quyền lực, Hội nghị nhà chung cƣ lại mang dáng dấp của một tổ chức mặt trận rộng, bao quát, nhƣng không có quyền uy cần thiết của pháp luật cho phép để đảm bảo trật tự, công bằng trong cuộc sống cộng đồng. Đặc biệt, Hội nghị nhà chung cƣ không đảm nhận đƣợc tƣ cách chủ sở hữu của toàn bộ thực thể pháp lý gọi là chung cƣ trong mối quan hệ với ngƣời thứ ba, nhất là với chủ đầu tƣ.37 Bên cạnh đó, quy định về tỷ lệ ngƣời tham dự, cũng nhƣ thời hạn tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ còn chung chung, không rõ ràng, nhƣng lại không đƣa ra giải pháp nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tƣ cố tình kéo dài thời gian tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ để bầu ra Ban quản trị, vì các chủ đầu tƣ không muốn cƣ dân tự đứng ra quản lý nhà của chính mình. Thậm chí, có thể ghi nhận xu hƣớng tìm cách duy trì hình ảnh của chủ đầu tƣ trong tƣ thế ông chủ đối với toàn bộ nhà chung cƣ trong quan hệ với chủ căn hộ. Thực tế tại các nƣớc có xã hội dân sự phát triển cao nhƣ Hồng Kông, Hàn Quốc, Singapore… đã cho thấy Ban quản trị chính là hình thức tổ chức, một phƣơng tiện giúp ngƣời dân tham gia quản lý bất động sản của mình một cách tích cực và chủ động nhất. Mặt khác, hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cƣ trong thời gian qua đã đạt đƣợc một số kết quả nhất định. Thông qua công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ, đã duy trì đƣợc chất lƣợng, cũng nhƣ cảnh quan môi trƣờng trong các khu nhà chung cƣ, đồng thời nâng cao điều kiện sống, góp phần tạo lập nếp sống văn minh, hiện đại. Quản lý sử dụng nhà 37 Nguyễn Ngọc Điện, Chuyện chung cư: nhà làm luật chưa đóng tròn vai, Thời báo Kinh tế Sài Gòn số 18/03/2009. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 30 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ chung cƣ không chỉ có một cách duy nhất là thông qua Ban quản trị nhƣng thực tế tại Việt Nam đã cho thấy mô hình Ban quản trị nhà chung cƣ là một giải pháp hữu hiệu và có vai trò quan trọng nhất. 2.1.1.2 Ban quản trị nhà chung cư Trong vòng mƣời lăm ngày kể từ khi Hội nghị nhà chung cƣ bầu Ban quản trị, Ban quản trị có trách nhiệm đăng ký với Ủy ban nhân dân cấp quận để đƣợc công nhận. Trong vòng mƣời lăm ngày, kể từ khi nhận đƣợc văn bản đăng ký của Ban quản trị nhà chung cƣ, Ủy ban nhân dân cấp quận phải ra quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ. Ban quản trị nhà chung cƣ hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số.38 a. Chức năng, thành phần, nhiệm kỳ của Ban quản trị nhà chung cƣ Ban quản trị nhà chung cƣ là tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cƣ. Nhà chung cƣ phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cƣ là ngƣời đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những ngƣời sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cƣ. Mỗi tòa nhà chung cƣ hiện nay bao gồm rất nhiều căn hộ. Đó là tài sản chung của tất cả các cƣ dân. Chính vì vậy, mỗi cƣ dân phải có trách nhiệm tham gia vào việc quản lý và bảo trì, bảo dƣỡng tòa nhà. Họ phải tham gia và chịu trách nhiệm cho các tai nạn có thể xảy ra trong quá trình quản lý hoặc bảo trì tòa nhà chƣa đúng cách. Bên cạnh đó, việc quản lý và duy trì chất lƣợng nhà chung cƣ không phải là việc đơn giản. Nó bao gồm vô số những vấn đề liên quan từ dịch vụ làm sạch, dọn dẹp, an ninh trong khu vực công cộng cho đến các công việc không định kỳ, chẳng hạn lựa chọn công ty quản lý tài sản và phí bảo trì, bảo dƣỡng tòa nhà. Tất cả các vấn đề đó chỉ đƣợc thực hiện một cách suôn sẻ, êm thấm khi nhận đƣợc sự đồng thuận của tất cả các cƣ dân. Nhƣng đối với những tòa nhà chung cƣ đến hàng nghìn căn hộ thì vấn đề này không khả thi, thậm chí là không thực tế. Chính vì sự phi thực tế đó, nên mỗi nhà chung cƣ phải lập ra một Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cƣ sẽ đại diện cho ý chí, quyền lợi và nghĩa vụ của toàn thể cƣ dân để quyết định những vấn đề cốt lõi liên quan đến hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Thành phần Ban quản trị nhà chung cƣ đƣợc pháp luật quy định nhƣ sau: Thứ nhất, Ban quản trị nhà chung cƣ bao gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cƣ – là tổ chức, cá nhân đang sở hữu hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ; ngƣời sử dụng nhà chung cƣ – là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu 38 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 12, khoản 4. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 31 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ riêng trong nhà chung cƣ; và đại diện chủ đầu tƣ hoặc đơn vị quản lý nhà chung cƣ, đối với trƣờng hợp nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu;39 Thứ hai, Ban quản trị nhà chung cƣ bao gồm chủ sở hữu nhà chung cƣ và đại diện ngƣời sử dụng nhà chung cƣ, đối với trƣờng hợp nhà chung cƣ có một chủ sở hữu.40 Số lƣợng thành viên Ban quản trị có thể đƣợc bầu từ năm đến mƣời lăm thành viên (nếu Hội nghị nhà chung cƣ không có quyết định khác), tùy theo điều kiện cụ thể của nhà chung cƣ, cụm nhà chung cƣ đó. Cơ cấu của Ban quản trị nhà chung cƣ gồm có một Trƣởng ban, một hoặc hai Phó ban, trong đó có một Phó ban là thành phần do chủ đầu tƣ hoặc đơn vị quản lý nhà chung cƣ cử tham gia Ban quản trị. Bên cạnh đó, trong trƣờng hợp khi chủ đầu tƣ sáp nhập hoặc chuyển quyền lợi và nghĩa vụ sang cho doanh nghiệp khác, thì doanh nghiệp này có trách nhiệm cử ngƣời tham gia vào Ban quản trị nhà chung cƣ. Tuy nhiên, chủ đầu tƣ vẫn có thể rút khỏi thành phần của Ban quản trị khi hoạt động của Ban quản trị nhà chung cƣ đã tốt, đồng thời công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ đã đi vào nề nếp và đƣợc Hội nghị nhà chung cƣ cũng nhƣ Ủy ban nhân dân cấp quận chấp thuận. Thành phần Ban quản trị nhà chung cƣ theo Quy chế của Bộ Xây dựng nhƣ một tổ chức hiệp thƣơng hay tổ chức phối hợp chứ không phải tổ chức điều hành. Ban quản trị đôi khi phải bảo vệ quyền lợi các chủ sở hữu trƣớc những vi phạm hợp đồng mua bán, hoặc trách nhiệm bảo hành của chủ đầu tƣ, vì thế vấn đề chủ đầu tƣ tham gia Ban quản trị là rất bất cập, tóm lại, Ban quản trị phải thay mặt cho các chủ sở hữu để giao dịch với chủ đầu tƣ hay với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ, có nhƣ vậy mới rõ ràng danh phận.41 Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị nhà chung cƣ tối đa là ba năm,42 kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp quận ký quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ. Trong nhiệm kỳ hoạt động, nếu có một hoặc một số thành viên Ban quản trị xin miễn nhiệm thì Ban quản trị phải đề xuất ngƣời thay thế và lấy ý kiến của cƣ dân; trƣờng hợp thành viên Ban quản trị xin miễn nhiệm là Trƣởng ban hoặc Phó ban thì Ban quản trị có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ bất thƣờng, để bầu ngƣời thay thế; Ủy ban nhân dân cấp quận nơi có nhà chung cƣ có trách nhiệm ra quyết định điều chỉnh danh sách thành viên Ban quản trị mới. 39 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 12, khoản 1, điểm a. 40 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 12, khoản 1, điểm b. 41 Nguyễn Ngọc Điện, Chuyện chung cư: nhà làm luật chưa đóng tròn vai, Thời báo Kinh tế Sài Gòn số 18/03/2009. 42 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 71, khoản 3 và Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 12, khoản 4. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 32 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 đƣợc thông qua vào ngày 25 tháng 11 năm 2014, đã bổ sung những quy định khá cụ thể về việc thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ với các nội dung: Một là, đối với nhà chung cƣ có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu nhƣng dƣới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ thống nhất quyết định về việc thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ. Trong trƣờng hợp Ban quản trị nhà chung cƣ đƣợc thành lập thì thành phần Ban quản trị đƣợc pháp luật quy định nhƣ sau đối với nhà chung cƣ có một chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ; đối với nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị bao gồm các chủ sở hữu nhà chung cƣ, đại diện chủ đầu tƣ (nếu có); Hai là, đối với nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên thì phải thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ, với thành phần Ban quản trị gồm đại diện chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ; đối với nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị bao gồm các chủ sở hữu nhà chung cƣ, đại diện chủ đầu tƣ (nếu có); trƣờng hợp ngƣời sử dụng tham gia Hội nghị nhà chung cƣ thì thành phần Ban quản trị nhà chung cƣ có thể gồm cả ngƣời sử dụng; Ba là, Ban quản trị nhà chung cƣ có một chủ sở hữu đƣợc tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu đƣợc tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã. Mặt khác, các chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã để bầu mới, bầu bổ sung, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cƣ; việc bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị đƣợc thực hiện thông qua Hội nghị nhà chung cƣ. b. Quyền hạn và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cƣ Ban quản trị nhà chung cƣ có các trách nhiệm sau đây:43 Một là, chủ trì Hội nghị nhà chung cƣ các lần tiếp theo; báo cáo kết quả công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ trong thời gian giữa hai kỳ Hội nghị; Hai là, xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ phù hợp với điều kiện cụ thể của từng nhà chung cƣ. Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những ngƣời sử dụng nhà chung cƣ trong việc sử dụng nhà chung cƣ; kiểm tra, đôn đốc ngƣời sử dụng nhà chung cƣ thực hiện đúng Bản nội quy; đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ hoàn thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết; 43 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 72 và Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 12, khoản 2. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 33 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Ba là, phối hợp với chính quyền địa phƣơng, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cƣ; Bốn là, định kỳ sáu tháng một lần, Ban quản trị lấy ý kiến của ngƣời sử dụng nhà chung cƣ làm cơ sở để đánh giá chất lƣợng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ; cũng nhƣ thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cƣ giao cho; Năm là, thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của ngƣời sử dụng liên quan đến việc quản lý sử dụng để phản ánh đến doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ, các cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết; Sáu là, theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cƣ theo hợp đồng đã ký kết; nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ. Ngoài ra, Ban quản trị nhà chung cƣ còn có các trách nhiệm khác nhƣ là sử dụng đúng mục đích kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì nhà chung cƣ; hay cử nhân sự chuyên trách quản lý sổ sách tài chính đảm bảo công khai, minh bạch, rõ ràng; các khoản thu, chi phải có chứng từ, hóa đơn. Ban quản trị phải cam kết sử dụng các nguồn kinh phí nhằm phục vụ cho lợi ích chung của cộng đồng dân cƣ; hoặc là hòa giải tranh chấp giữa các cƣ dân, tổ chức các cuộc họp để cƣ dân góp ý các cá nhân vi phạm quy định của Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ.44 Ban quản trị nhà chung cƣ có các quyền sau đây:45 Thứ nhất, lựa chọn, ký kết hợp đồng cung ứng dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ và hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì, việc lựa chọn này phải thông qua Hội nghị nhà chung cƣ; Thứ hai, đƣợc hỗ trợ kinh phí và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị nhà chung cƣ; Thứ ba, ủy quyền cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ. Những quy định trên cho thấy vai trò hết sức quan trọng của Ban quản trị nhà chung cƣ trong việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay lại có rất ít Ban quản trị nhà chung cƣ đƣợc thành lập, hoặc gặp khó khăn trong quá trình hoạt động tại các nhà chung cƣ mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ chính các quy định của 44 Bản nội quy quản lý sử dụng tổ hợp chung cƣ thƣơng mại cao cấp Bàu Thạc Gián, Điều 4, khoản 2, điểm l. Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 72 và Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 12, khoản 2. 45 GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 34 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ pháp luật, nhƣ là pháp luật giao trách nhiệm và quyền hạn rất lớn cho Ban quản trị nhà chung cƣ nhƣng lại không quy định Ban quản trị có tƣ cách pháp nhân. Theo Điều lệ thành lập pháp đoàn các chủ sở hữu nhà chung cƣ tại Hồng Kông, theo đó các chủ sở hữu thành lập Pháp đoàn (ở Việt Nam gọi là pháp nhân) của mình, đại hội Pháp đoàn bầu ra Ban quản lý. Những ngƣời thuê nhà trong chung cƣ đƣợc tổ chức Hiệp hội ngƣời thuê nhà, Hiệp hội này cử một ngƣời đại diện tham gia phát biểu nhƣng không có quyền biểu quyết trong cuộc họp Ban quản lý nhà chung cƣ theo đúng quy định.46 Bộ luật Sở hữu chung của Pháp quy định tập thể các chủ sở hữu chung lập ra một Công đoàn có tƣ cách pháp nhân, đại hội toàn thể Công đoàn bầu ra Ban chấp hành công đoàn để chấp hành các nghị quyết của Hội nghị công đoàn, đồng thời cũng bầu ra Hội đồng công đoàn để giám sát và kiểm tra các hoạt động của Ban chấp hành (hay nói cách khác thì chủ sở hữu chung lập ra Hiệp hội, Hiệp hội bầu ra Ban quản trị chung cƣ và Ban kiểm tra). Công đoàn có hai mục tiêu là bảo tồn chung cƣ (cả phần chung và phần riêng) và quản lý các phần chung.47 Các quy định pháp luật của Hồng Kông và của Pháp chỉ rõ các chủ sở hữu lập ra một tổ chức, chứ không họp một hội nghị nhƣ tại Việt Nam (Hội nghị nhà chung cƣ). Theo quy định, tổ chức quản lý nhà chung cƣ đƣợc giao nhiệm vụ rất lớn, để thực hiện tốt các chức năng đƣợc giao, tổ chức này phải có tƣ cách pháp nhân để thay mặt các chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là tổ chức quản lý nhà chung cƣ là một thực thể tách biệt với các chủ sở hữu, đại diện cho toàn thể chung cƣ trƣớc pháp luật khi lợi ích chung bị đe dọa hoặc bị xâm hại. Ngƣợc lại, tổ chức quản lý nhà chung cƣ cũng có thể bị kiện ra tòa, nếu gây thiệt hại cho chủ sở hữu hoặc ngƣời nào đó (bên thứ ba). 2.1.1.3 Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư Theo quy định của Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, thì công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ bao gồm năm nội dung là quản lý vận hành nhà chung cƣ; bảo trì nhà chung cƣ; cải tạo và phá dỡ nhà chung cƣ; lƣu trữ hồ sơ nhà chung cƣ; nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Trong những nội dung trên thì nội dung quản lý vận hành nhà chung cƣ chính là khâu quan trọng nhất, để đảm bảo an ninh trật tự, an toàn cho ngƣời sử dụng, nâng cao điều kiện sống, tạo lập nếp sống văn minh trong nhà chung cƣ. Chính vai trò quan trọng đó của việc quản lý vận hành nhà chung cƣ mà pháp luật đã đƣa ra quy định 46 Đồng sở hữu ở Pháp, http://www.paddi.vn/IMG/pdf/201007_Copropriete_et_propriete_privee_dans_le_logement_a_HCMV.pdf, [truy cập ngày 12/08/2014]. 47 Đồng sở hữu ở Pháp, http://www.paddi.vn/IMG/pdf/201007_Copropriete_et_propriete_privee_dans_le_logement_a_HCMV.pdf, [truy cập ngày 12/08/2014]. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 35 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ việc quản lý vận hành nhà chung cƣ phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cƣ thực hiện. Theo đó, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ là đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Mặt khác, Luật Nhà ở năm 2014 còn có quy định bắt buộc đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cƣ là phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cƣ bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trƣờng; các bộ phận khác (nếu có); cũng nhƣ, có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm các lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nƣớc, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cƣ và có giấy chứng nhận đã đƣợc đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cƣ. Đồng thời, doanh nghiệp này có thể trực tiếp thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các phần việc trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Cụ thể, công việc quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ thực hiện là quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cƣ, bảo trì nhà chung cƣ và thực hiện các công việc khác theo hợp đồng ký với Ban quản trị nhà chung cƣ. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc tổ chức để quản lý nhà chung cƣ ở các địa bàn khác nhau.48 Đối với những trƣờng hợp mà ở địa phƣơng chƣa có doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ thì Ban quản trị có thể ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ ở địa phƣơng khác, để thực hiện quản lý nhà chung cƣ hoặc chủ đầu tƣ có trách nhiệm thực hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cƣ. Mặt khác, đối với nhà chung cƣ chỉ có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức vận hành nhà chung cƣ đó. Thêm vào đó, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc hƣởng các chế độ nhƣ đối với dịch vụ công ích, nhƣng hiện nay quy định này vẫn chƣa đƣợc hƣớng dẫn cụ thể. Pháp luật cần quy định rõ ràng, cụ thể hơn trong trƣờng hợp này để các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ không gặp khó khăn trong quá trình hoạt động. 2.1.2 Quy định pháp luật về quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư Phát triển mô hình nhà chung cƣ là xu thế tất yếu trong việc phát triển nhà ở tại đô thị. Việc tổ chức quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ đã bƣớc đầu cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho cƣ dân sống trong nhà chung cƣ, đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh sạch sẽ với chi phí phù hợp, từ đó thu hút đƣợc tầng lớp dân cƣ đô thị vào sống trong các nhà chung cƣ. 48 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 73, khoản 1. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 36 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ 2.1.2.1 Nội dung quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư Theo quy định của pháp luật hiện hành việc quản lý vận hành nhà chung cƣ phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cƣ thực hiện theo hợp đồng ký kết với Ban quản trị nhà chung cƣ khi nhà chung cƣ đã thành lập Ban quản trị. Đối với những nhà chung cƣ chƣa thành lập Ban quản trị, thì việc quản lý vận hành nhà chung cƣ sẽ do chủ đầu tƣ thực hiện trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ có năng lực chuyên môn, hoặc sẽ do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ thực hiện theo hợp đồng ký với chủ đầu tƣ. a. Nội dung quản lý vận hành nhà chung cƣ Ban quản trị nhà chung cƣ ký hợp đồng với doanh nghiệp quản ký vận hành nhà chung cƣ để doanh nghiệp này thực hiện các nội dung công việc quản lý vận hành nhà chung cƣ nhƣ sau quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị và cung cấp các dịch vụ nhà chung cƣ, đảm bảo cho nhà chung cƣ đƣợc hoạt động bình thƣờng.49 Thứ nhất, quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị trong nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy bơm nƣớc, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống chiếu sáng, hệ thống cấp ga, thông tin liên lạc, truyền hình, thu lôi, cứu hỏa…), cụ thể nhƣ sau: Một là, quản lý vận hành, bảo trì nhà và hệ thống cấp điện, cấp và thoát nƣớc trong, ngoài nhà chung cƣ. Thƣờng xuyên kiểm tra hệ thống cấp nƣớc, phát hiện các điểm rò rỉ trên tuyến và các đƣờng ống tự lắp để xử lý và sửa chữa. Bên cạnh đó, phải tháo rửa, bảo dƣỡng thƣờng xuyên các bể nƣớc công cộng. Đối với vấn đề thoát nƣớc, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ có kế hoạch kiểm tra sửa chữa những đoạn ống bị hƣ hỏng, nạo vét khơi thông dòng chảy chống ngập úng cục bộ, cũng nhƣ thông hút toàn bộ mạng lƣới cống và các bể phốt. Đồng thời, chống lấn chiếm và giải tỏa những công trình xây dựng làm hỏng kết cấu của các công trình thoát nƣớc, giảm thiểu diện tích đổ bê tông nhằm đảm bảo việc thoát nƣớc diễn ra nhanh hơn; Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ cũng phải đảm bảo thực hiện tốt vấn đề về bảo trì hệ thống máy móc, thiết bị cấp điện, cấp và thoát nƣớc trong, ngoài nhà chung cƣ; Bên cạnh đó, để đảm bảo an toàn và đáp ứng nhu cầu sử dụng phải bố trí đủ điện tổng cung cấp chiếu sáng cho tòa nhà và phải có thiết bị đóng, ngắt tự động. Hai là, quản lý vận hành, bảo trì hệ thống thông gió – cấp nhiệt trong nhà chung cƣ nhằm chống ô nhiễm không khí, bụi và tiếng ồn. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ ngoài đảm bảo thực hiện tốt khâu bảo trì hệ thống máy móc để phục vụ quá 49 Thông tƣ số 14/2011/TT – BXD ngày 25 tháng 11 năm 2011 của Bộ Xây dựng quy định về hoạt động đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ, Điều 4, khoản 1. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 37 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ trình vận hành hệ thống thông gió – cấp nhiệt còn có thể trồng nhiều cây xanh tạo thành vành đai xanh xung quanh khu nhà chung cƣ để ngăn bụi, tiếng ồn; Ba là, quản lý vận hành, bảo trì hệ thống thang máy, có thể thấy các nhà chung cƣ hiện nay có hệ thống giao thông phát triển theo chiều đứng, chính vì vậy mà thang máy là một phần không thể thiếu nhằm đáp ứng nhu cầu đi lại của cƣ dân. Để đảm bảo cho mục đích trên đƣợc thực hiện, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ cần tuân thủ các nguyên lý hoạt động, công suất, cũng nhƣ tốc độ và sức nâng của thang máy; đồng thời, xử lý các sự cố kỹ thuật có thể xảy ra trong quá trình vận hành; Bốn là, quản lý vận hành, bảo trì hệ thống thiết bị phòng cháy và chữa cháy; về an toàn phòng cháy chữa cháy; cũng nhƣ vấn đề về bảo vệ, cứu nạn, cứu hộ và ứng phó với thiên tai trong nhà chung cƣ. Thứ hai, doanh nghiệp quản lý vận hành sẽ cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, nhƣ là bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vƣờn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng… Ngƣời dân đến định cƣ tại các chung cƣ không chỉ mong muốn đƣợc sống trong căn hộ tiện nghi, khang trang mà còn muốn đƣợc thụ hƣởng cảnh quan, môi trƣờng sống trong lành, đƣợc cung cấp các dịch vụ đô thị cần thiết để đảm bảo cho chất lƣợng cuộc sống. Tuy nhiên, đối với công tác duy trì an ninh trật tự (bảo vệ) chỉ có thể dừng lại ở mức phòng ngừa, hạn chế và ngăn chặn những rủi ro về an ninh trật tự, có nghĩa là không có sự đảm bảo an toàn tuyệt đối về ngƣời và tài sản cho các cƣ dân. Từ đó, hình thành trong cƣ dân ý thức tự bảo vệ và tự chịu trách nhiệm đối với tài sản của mình. b. Nội dung bảo trì nhà chung cƣ Bảo trì là một trong năm nội dung cơ bản trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ nhằm duy trì những đặc trƣng kiến trúc, công năng của nhà chung cƣ, đảm bảo và duy trì sự làm việc bình thƣờng, an toàn của nhà chung cƣ theo quy định về thiết kế trong suốt quá trình khai thác sử dụng. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc bảo trì nhà chung cƣ phải đảm bảo an toàn cho ngƣời, tài sản, vệ sinh môi trƣờng, cảnh quan, kiến trúc của nhà chung cƣ. Công tác bảo trì nhà chung cƣ gồm hai trƣờng hợp nhƣ sau: Trường hợp 1, bảo trì đối với phần sở hữu riêng. Chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì đối với phần sở hữu riêng của mình. Trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng không phải là chủ sở hữu muốn thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu riêng thì phải đƣợc chủ sở hữu GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 38 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ đồng ý bằng văn bản. Mặt khác, chủ sở hữu cũng phải có trách nhiệm đóng góp đầy đủ khoản chi phí về bảo trì phần sở hữu chung;50 Trường hợp 2, bảo trì đối với phần sở hữu chung, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chung. Theo quy định, đối với bảo trì phần sở hữu chung phải do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ hoặc tổ chức có tƣ cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì thực hiện; đồng thời, phải tuân thủ các chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành.51  Quy trình bảo trì nhà chung cư Quy trình bảo trì nhà chung cƣ gồm có ba bƣớc: Bước 1, lập quy trình bảo trì nhà chung cư. Công tác lập quy trình bảo trì nhà chung cƣ phải căn cứ vào các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng cho nhà chung cƣ; các chỉ dẫn của nhà sản xuất thiết bị đƣợc lắp đặt vào nhà chung cƣ; hay điều kiện tự nhiên nơi xây dựng nhà chung cƣ… Quy trình bảo trì nhà chung cƣ đƣợc lập phải đảm bảo khái quát toàn bộ các bộ phận của nhà chung cƣ nhƣ các quy định về thông số kỹ thuật, công nghệ; xác định thời điểm, đối tƣợng và nội dung cần kiểm định định kỳ; chỉ dẫn phƣơng pháp sửa chữa các hƣ hỏng của nhà chung cƣ, xử lý các trƣờng hợp bị xuống cấp, cũng nhƣ quy định các điều kiện nhằm đảm bảo an toàn lao động, vệ sinh môi trƣờng trong quá trình thực hiện bảo trì nhà chung cƣ;52 Trách nhiệm lập quy trình bảo trì nhà chung cƣ đƣợc pháp luật quy định gồm có:53 Một là, nhà thầu thiết kế xây dựng nhà chung cƣ có trách nhiệm lập và bàn giao cho chủ đầu tƣ quy trình bảo trì nhà chung cƣ, các bộ phận của nhà chung cƣ do mình thiết kế cùng với hồ sơ thiết kế; Hai là, nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào nhà chung cƣ có trách nhiệm lập và bàn giao cho chủ đầu tƣ quy trình bảo trì đối với thiết bị do mình cung cấp trƣớc khi lắp đặt vào nhà chung cƣ; Ba là, chủ đầu tƣ sẽ thuê doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ hoặc tổ chức có tƣ cách pháp nhân có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng theo quy định của pháp luật để lập quy trình bảo trì nhà chung cƣ đối với trƣờng hợp nhà thầu thiết kế 50 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 18, khoản 1. 51 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 18, khoản 2. 52 Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 6, khoản 2 và khoản 3. 53 Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 6, khoản 1. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 39 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ xây dựng nhà chung cƣ, nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào nhà chung cƣ không lập đƣợc quy trình bảo trì. Bước 2, thẩm định, phê duyệt quy trình bảo trì nhà chung cư. Chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ có trách nhiệm tiếp nhận quy trình bảo trì do nhà thầu thiết kế xây dựng nhà chung cƣ và nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào nhà chung cƣ; tổ chức thẩm định và phê duyệt quy trình bảo trì nhà chung cƣ trƣớc khi nghiệm thu nhà chung cƣ đƣa vào sử dụng (trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác). Mặt khác, chủ đầu tƣ hoặc tổ chức đang quản lý nhà chung cƣ cũng có thể thuê tƣ vấn thẩm tra một phần hoặc toàn bộ quy trình bảo trì nhà chung cƣ do nhà thầu thiết kế lập để làm cơ sở cho việc thẩm định, phê duyệt;54 Bước 3, điều chỉnh quy trình bảo trì nhà chung cư. Trong quá trình thực hiện bảo trì, chủ sở hữu hoặc ngƣời sử dụng nhà chung cƣ có quyền điều chỉnh quy trình bảo trì khi phát hiện thấy những yếu tố bất hợp lý có thể ảnh hƣởng đến chất lƣợng của nhà chung cƣ, gây ảnh hƣởng đến việc khai thác, sử dụng nhà chung cƣ và chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Đồng thời, nhà thầu lập quy trình bảo trì cũng có nghĩa vụ sửa đổi, bổ sung hoặc thay đổi những nội dung bất hợp lý trong quy trình bảo trì nếu do lỗi của mình gây ra và có quyền từ chối những yêu cầu điều chỉnh quy trình bảo trì không hợp lý của chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ. Bên cạnh đó, chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ cũng đƣợc quyền thuê nhà thầu thiết kế, nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt khác thực hiện sửa đổi, bổ sung hay thay đổi quy trình bảo trì trong trƣờng hợp nhà thầu lập quy trình bảo trì ban đầu không thực hiện các công việc này. Nhà thầu thực hiện sửa đổi, bổ sung quy trình bảo trì nhà chung cƣ phải chịu trách nhiệm về chất lƣợng công việc do mình thực hiện.55 Chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ có trách nhiệm thẩm định, phê duyệt những nội dung điều chỉnh này trong trƣờng hợp pháp luật không có quy định khác.  Tổ chức thực hiện bảo trì nhà chung cư Sau khi đã hoàn thành quy trình bảo trì nhà chung cƣ gồm những quy định về trình tự, nội dung và chỉ dẫn thực hiện các công việc bảo trì nhà chung cƣ sẽ bắt đầu giai đoạn thực hiện việc bảo trì nhà chung cƣ. Vấn đề tổ chức thực hiện bảo trì nhà chung cƣ gồm các nội dung sau: Thứ nhất, lên kế hoạch bảo trì nhà chung cư, kế hoạch bảo trì này đƣợc lập hằng năm trên cơ sở quy trình bảo trì đã đƣợc phê duyệt và hiện trạng của nhà chung cƣ (bao gồm các nội dung tên công việc thực hiện, thời gian thực hiện, phƣơng thức thực hiện và 54 55 Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 7. Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 8. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 40 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ chí phí thực hiện). Chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ có trách nhiệm lập và phê duyệt kế hoạch bảo trì nhà chung cƣ để làm căn cứ thực hiện bảo trì nhà chung cƣ. Tuy nhiên, kế hoạch bảo trì vẫn có thể đƣợc sửa đổi, bổ sung trong quá trình thực hiện. Chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ quyết định việc sửa đổi, bổ sung kế hoạch bảo trì nhà chung cƣ;56 Thứ hai, kiểm tra, bảo dưỡng, sửa chữa nhà chung cư. Chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ tự tổ chức thực hiện kiểm tra, bảo dƣỡng và sửa chữa nhà chung cƣ theo quy trình bảo trì nhà chung cƣ;57 Việc kiểm tra có thể đƣợc thực hiện thƣờng xuyên hoặc định kỳ bằng trực quan, bằng các số liệu quan trắc thƣờng xuyên, bằng các thiết bị kiểm tra chuyên dụng khi cần thiết để đánh giá hiện trạng, phát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp, những hƣ hỏng của nhà chung cƣ, các thiết bị của nhà chung cƣ và các thiết bị công nghệ để làm cơ sở cho việc bảo dƣỡng nhà chung cƣ. Đồng thời, công tác bảo dƣỡng phải đƣợc thực hiện phù hợp với từng bộ phận của nhà chung cƣ cũng nhƣ đối với thiết bị lắp đặt vào nhà chung cƣ. Mặt khác, việc sửa chữa nhà chung cƣ đƣợc thực hiện định kỳ đối với trƣờng hợp sửa chữa những hƣ hỏng hoặc thay thế các bộ phận của nhà chung cƣ, thiết bị nhà chung cƣ và thiết bị công nghệ bị hƣ hỏng theo quy định của quy trình bảo trì; hoặc sửa chữa đột xuất đối với trƣờng hợp những bộ phận của nhà chung cƣ, hoặc nhà chung cƣ bị hƣ hỏng do chịu những tác động đột xuất nhƣ gió, bão, lũ lụt, động đất, cháy, va đập… ảnh hƣởng đến an toàn sử dụng, vận hành của nhà chung cƣ hoặc có khả năng xảy ra sự cố dẫn tới thảm họa. Thứ ba, thực hiện kiểm định chất lượng nhà chung cư phục vụ bảo trì nhà chung cư, chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ thực hiện kiểm định chất lƣợng nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật về xây dựng;58 Thứ tư, thực hiện quan trắc nhà chung cư, việc quan trắc nhà chung cƣ đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp có yêu cầu phải theo dõi sự làm việc của nhà chung cƣ, nhằm tránh xảy ra sự cố dẫn tới thảm họa về ngƣời, tài sản, hay môi trƣờng và các trƣờng hợp khác theo yêu cầu của chủ đầu tƣ, chủ sở hữu hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ;59 Thứ năm, thực hiện quản lý chất lượng công việc bảo trì nhà chung cư. Chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ phải tổ chức giám sát công tác quan trắc, kiểm 56 Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 10. Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 11. 58 Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 12. 59 Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 13. 57 GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 41 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ định chất lƣợng, thi công, nghiệm thu công việc sửa chữa nhà chung cƣ, lập, quản lý và lƣu trữ hồ sơ bảo trì nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật.60 Trong trƣờng hợp nhà chung cƣ chƣa lập và phê duyệt quy trình bảo trì theo quy định thì chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ có trách nhiệm bảo trì nhà chung cƣ theo trình tự sau khảo sát, kiểm tra và đánh giá chất lƣợng hiện trạng nhà chung cƣ; lập quy trình bảo trì nhà chung cƣ; sửa chữa các hƣ hỏng của nhà chung cƣ (nếu có) và cuối cùng là thực hiện bảo trì nhà chung cƣ.61 2.1.2.2 Kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư Một vấn đề cũng không kém phần quan trọng trong việc quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ chính là việc quy định về kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ. Nhƣ chúng ta đã biết, nhà chung cƣ bao gồm nhiều căn hộ với nhiều hộ gia đình, cá nhân sinh sống. Để đƣợc cung cấp các dịch vụ trong nhà chung cƣ nhƣ giữ xe, bảo vệ, truyền hình cáp, vệ sinh… thì những cƣ dân sống trong nhà chung cƣ có trách nhiệm phải đóng góp khoản kinh phí này. a. Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ Theo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD và Thông tƣ số 37/2009/TT – BXD về việc hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ thì chi phí dịch vụ nhà chung cƣ bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành và chi phí cho Ban quản trị (nếu có). Thứ nhất, chí phí trực tiếp. Chi phí trực tiếp trong chi phí quản lý vận hành phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ là các chi phí sử dụng năng lƣợng, nguyên, nhiên, vật liệu để phục vụ công tác quản lý vận hành nhà chung cƣ nhƣ thang máy, máy bơm nƣớc, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác; chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cƣ; các chi phí cho dịch vụ nhà chung cƣ nhƣ bảo vệ, vệ sinh môi trƣờng thu gom rác thải, chăm sóc vƣờn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác; cũng nhƣ chi phí điện chiếu sáng công cộng trong khu nhà chung cƣ; hay chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chí phí điện, nƣớc sinh hoạt và một số chí phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cƣ; Thứ hai, chi phí quản lý chung cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư. Chi phí quản lý phần chung của doanh nghiệp quản lý vận hành đƣợc phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cƣ đó là chi phí cho nhân công thực hiện các dịch vụ nhà chung cƣ 60 61 Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 14. Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 15. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 42 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ nhƣ tiền lƣơng, tiền công… và các khoản trích nộp khác từ quỹ lƣơng cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp; Thứ ba, chi phí cho Ban quản trị nhà chung cư. Chi phí cho Ban quản trị bao gồm chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị. Phí trông giữ ôtô, xe đạp, xe máy đƣợc hoạch toán riêng và đƣợc bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cƣ. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai nhằm đảm bảo cho nhà chung cƣ đƣợc hoạt động bình thƣờng. Việc huy động kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ theo quy định nhƣ sau: Một là, đối với trƣờng hợp nhà chung cƣ có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu có trách nhiệm thanh toán kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ, trừ trƣờng hợp chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ có thỏa thuận khác. Trƣờng hợp nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu thì chủ sở hữu, ngƣời sử dụng có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cƣ. Mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc tính theo tháng và phân bổ theo diện tích thông thủy của căn hộ hoặc phần nhà khác không phải là căn hộ nhà chung cƣ (kể cả diện tích nhà để xe) thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu nhà chung cƣ. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định khung giá chung về quản lý vận hành nhà chung cƣ trên địa bàn để làm cơ sở cho chủ đầu tƣ tính toán, xây dựng kinh phí quản lý vận hành và thu của chủ sở hữu, ngƣời sử dụng (đối với trƣờng hợp nhà chung cƣ chƣa có Ban quản trị) hoặc để doanh nghiệp quản lý vận hành tính toán, xây dựng kinh phí quản lý vận hành và đề nghị Ban quản trị báo cáo Hội nghị nhà chung cƣ thông qua (đối với trƣờng hợp nhà chung cƣ đã có Ban quản trị);62 Hai là, đối với các dự án nhà chung cƣ có sử dụng dịch vụ gia tăng nhƣ tắm hơi, bể bơi sử dụng riêng cho từng nhà hoặc các dịch vụ gia tăng khác mà chủ đầu tƣ có thỏa thuận mức phí dịch vụ với ngƣời mua bằng văn bản khi ký hợp đồng mua bán nhà ở thì mức thu thực hiện theo thỏa thuận đó;63 62 Thông tƣ số 05/2014/TT –BXD ngày 09 tháng 05 năm 2014 của Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung Điểm a Khoản 2 Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trƣởng Bộ Xây dựng, Điều 1. 63 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 17, khoản 2, điểm b. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 43 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Ba là, chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ theo các nội dung đƣợc nêu ở trên kể cả trƣờng hợp diện tích thuộc phần sở hữu riêng mà chủ đầu tƣ chƣa bán hoặc chủ sở hữu không sử dụng.64 Ngoài ra, các chi phí về sử dụng nhiên liệu, năng lƣợng, nƣớc và các chi phí khác mà có hợp đồng riêng đối với từng ngƣời sử dụng nhà chung cƣ thì do ngƣời sử dụng trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ đó. Trƣờng hợp sử dụng nƣớc, điện mà không có hợp đồng riêng cho từng căn hộ thì ngƣời sử dụng chi trả theo khối lƣợng tiêu thụ, trong đó có cộng thêm phần hao hụt.65 b. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu đƣợc quy định nhƣ sau: Thứ nhất, đối với trƣờng hợp chủ đầu tƣ ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tƣ có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây: đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này đƣợc tính vào khoản tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà ngƣời mua phải trả và đƣợc quy định rõ ràng trong hợp đồng mua bán; đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tƣ giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tƣ phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó, phần giá trị này đƣợc tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cƣ đó;66 Thứ hai, khoản kinh phí bảo trì nêu trên đƣợc trích trƣớc thuế để nộp (Nhà nƣớc không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và đƣợc gửi vào ngân hàng thƣơng mại do Ban quản trị nhà chung cƣ quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ;67 Thứ ba, đối với trƣờng hợp chủ đầu tƣ ký hợp đồng bán căn hộ trƣớc ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành, mà chủ đầu tƣ chƣa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ chung cƣ có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chỉ đƣợc thu khi phát sinh công tác bảo trì và đƣợc xác định đối với từng công tác bảo trì cụ thể.68 64 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 17, khoản 2, điểm c. 65 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 17, khoản 3. 66 Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 51, khoản 1, điểm a. 67 Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 51, khoản 1, điểm b. 68 Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 51, khoản 1, điểm c. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 44 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Đặc biệt, nếu khoản kinh phí bảo trì đƣợc phân tích ở phần trên không đủ để thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cƣ có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tƣơng ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Mặt khác, trong trƣờng hợp nhà chung cƣ phải phá dỡ mà khoản kinh phí bảo trì này chƣa sử dụng hết thì đƣợc sử dụng để hỗ trợ tái định cƣ khi xây dựng lại nhà chung cƣ hoặc đƣa vào quỹ bảo trì nhà chung cƣ sau khi xây dựng lại.69 Mặt khác, về việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cƣ, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tƣ có trách nhiệm lập tài khoản gửi phí bảo trì cho từng nhà chung cƣ tại ngân hàng thƣơng mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đƣa nhà chung cƣ vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho Ban quản trị khi Ban quản trị đƣợc bầu ra.70 Theo đó, Ban quản trị nhà chung cƣ phải mở một tài khoản riêng để quản lý số tiền đƣợc chủ đầu tƣ chuyển giao. Tuy nhiên, Ban quản trị là một tổ chức tự quản gồm nhiều cá nhân, không có tƣ cách pháp nhân nên không thể mở tài khoản theo quy định của một pháp nhân. Chính vì vậy, để nhận khoản kinh phí này Ban quản trị phải mở tài khoản cá nhân, với hình thức hai cá nhân là thành viên Ban quản trị (gồm Trƣởng ban và một thành viên do Ban quản trị đề cử) sẽ đồng chủ tài khoản. Tuy nhiên, quy định này vẫn thiếu tính an toàn cao. Bởi vì, thực tế những cá nhân đại diện đứng tên đồng tài khoản để quản lý phí bảo trì lại không có tài sản bảo đảm. Đồng thời, giá trị căn hộ của những ngƣời đại diện này thƣờng thấp hơn rất nhiều so với khoản kinh phí bảo trì của nhà chung cƣ. Do đó, trƣờng hợp cả hai thành viên Ban quản trị đứng tên đồng tài khoản bỏ trốn hoặc sử dụng khoản kinh phí này vào mục đích riêng thì rất khó có thể thu hồi lại đƣợc. Liên quan đến vấn đề này, tại kỳ họp lần thứ 8, Quốc hội khóa XIII vừa thông qua Luật Nhà ở năm 2014, đã có quy định cụ thể về việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu. Đối với quy định mới này, nguồn vốn bảo trì đƣợc quản lý chặt chẽ và an toàn hơn về thời hạn chuyển giao kinh phí bảo trì và nêu rõ chủ thể đứng ra quản lý là Ban quản trị nhà chung cƣ, cụ thể đƣợc quy định nhƣ sau đối với khoản kinh phí bảo trì trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ kể từ ngày Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành, chủ đầu tƣ có trách nhiệm tạm lập tài khoản tiền gửi tiết kiệm tại tổ chức tín dụng đang hoạt động ở Việt Nam để quản lý và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cƣ biết, trong thời hạn bảy ngày kể từ ngày thu kinh phí của ngƣời mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cƣ. 69 Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 51, khoản 2. 70 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 20, khoản 1. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 45 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Đồng thời, cũng trong khoảng thời gian tƣơng tự là bảy ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cƣ đƣợc thành lập, chủ đầu tƣ phải chuyển giao khoản kinh phí bảo trì gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng, cũng nhƣ phải thông báo cho cơ quản lý nhà ở cấp tỉnh biết. Tuy nhiên, trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ không bàn giao kinh phí bảo trì này thì Ban quản trị nhà chung cƣ có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cƣ thực hiện cƣỡng chế buộc chủ đầu tƣ phải thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cƣ. Tóm lại, kinh phí vận hành nhà chung cƣ và kinh phí bảo trì nhà chung cƣ là hai khoản phí hoàn toàn độc lập, đƣợc dùng cho các mục đích khác nhau. Trên thực tế, chủ đầu tƣ (trong thời gian Ban quản trị chƣa đƣợc thành lập) và Ban quản trị (sau khi đƣợc thành lập) sẽ phải lập ra hai tài khoản khác nhau để quản lý hai khoản phí nêu trên. Khoản phí quản lý vận hành nhà chung cƣ sẽ đƣợc xác định và đóng theo định kỳ bởi các chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ (tùy sự thỏa thuận giữa chủ đầu tƣ và cƣ dân hoặc theo sự quyết định của Hội nghị nhà chung cƣ, hay Ban quản trị sau khi Ban quản trị đƣợc thành lập) trên cơ sở tính đúng, tính đủ các chí phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cƣ hoạt động bình thƣờng. Khoản kinh phí quản lý vận hành này theo đó có thể biến động, tăng hay giảm theo từng thời kỳ căn cứ vào mức tiêu hao các dịch vụ tiêu thụ, phí dịch vụ thuê đơn vị quản lý vận hành… Trong khi đó, phí bảo trì là loại phí cố định đƣợc xác định bằng 2% giá trị hợp đồng chƣa bao gồm thuế. Trƣờng hợp kinh phí bảo trì này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cƣ có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tƣơng ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. 2.1.2.3 Trách nhiệm và quyền hạn của đơn vị quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đơn vị quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ có các trách nhiệm và quyền hạn nhƣ sau trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ: Thứ nhất, thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ theo hợp đồng đã ký, đảm bảo an toàn, cũng nhƣ các tiêu chuẩn, quy phạm quy định; Thứ hai, đơn vị quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ đƣợc quyền ký kết hợp đồng phụ với các doanh nghiệp khác để cung cấp dịch vụ cho nhà chung cƣ; đồng thời, doanh nghiệp này thực hiện việc giám sát vấn đề cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ đối với các doanh nghiệp nêu trên, để thực hiện đúng những thỏa thuận trong hợp đồng; Thứ ba, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ có trách nhiệm thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho cƣ dân khi bắt đầu sử dụng nhà chung cƣ. Đồng thời, hƣớng dẫn việc lắp đặt các trang thiết bị thuộc phần sở hữu GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 46 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cƣ; hay hƣớng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong nhà chung cƣ cho ngƣời sử dụng; Thứ tư, trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cƣ thì doanh nghiệp phải kiểm tra định kỳ, cụ thể, chi tiết các bộ phận của nhà chung cƣ nhƣ trang thiết bị, hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung để đảm bảo cho công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ; Thứ năm, doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì có trách nhiệm đảm bảo cho nhà chung cƣ đƣợc hoạt động bình thƣờng, cụ thể ngăn ngừa ngay nguy cơ gây thiệt hại cho ngƣời sử dụng nhà chung cƣ và sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của phần sở hữu chung hoặc trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cƣ bị hƣ hỏng; Thứ sáu, thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ hàng tháng khi đƣợc Ban quản trị nhà chung cƣ ủy quyền. Mặt khác, doanh nghiệp này có trách nhiệm phải sử dụng đúng mục đích kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ và kinh phí bảo trì nhà chung cƣ. Tuy nhiên, việc thu phí quản lý vận hành nhà chung cƣ đối với nhà chung cƣ có một chủ sở hữu thì đƣợc thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và ngƣời sử dụng; Thứ bảy, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ sẽ phối hợp với Ban quản trị nhà chung cƣ đề nghị các cơ quan cấp điện, nƣớc ngừng cung cấp, nếu ngƣời sử dụng nhà chung cƣ không thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng hạn chi phí quản lý vận hành nhà chung cƣ. Ngoài ra, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ còn phối hợp với tổ dân phố trong việc bảo vệ an ninh, trật tự và các vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cƣ; Thứ tám, định kỳ sáu tháng một lần, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ phải báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cƣ với Ban quản trị nhà chung cƣ, đồng thời phối hợp với Ban quản trị lấy ý kiến của ngƣời sử dụng nhà chung cƣ về việc cung cấp dịch vụ cho nhà chung cƣ. 2.1.3 Quy định pháp luật về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư Bên cạnh những kết quả tích cực đã đạt đƣợc trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ nhƣ hiện nay, vẫn còn nhiều vấn đề phát sinh cần đƣợc giải quyết kịp thời. Để công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ đi vào nề nếp, góp phần xây dựng nếp sống văn minh đô thị, pháp luật đã có các quy định đối với những hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ nhằm đảm bảo trật tự, an toàn, cũng nhƣ mỹ quan cho nhà chung cƣ điều này có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của mô hình nhà chung cƣ. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 47 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ 2.1.3.1 Xử lý vi phạm đối với hành vi làm mất mỹ quan nhà chung cư trong quản lý sử dụng nhà chung cư Các tòa nhà chung cƣ hiện nay, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ tòa nhà. Bởi cuộc sống của các cƣ dân ngoài những khoảng thời gian dành cho hoạt động xã hội, thì hầu nhƣ chỉ gắn với căn hộ và không gian có chức năng cộng đồng trong khu nhà chung cƣ. Chính vì vậy, không gian cộng đồng đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong những nhà chung cƣ. Các cƣ dân không chỉ đơn thuần muốn sở hữu một căn hộ chung cƣ mà họ còn muốn hƣởng thụ cảnh quan đẹp cũng nhƣ một môi trƣờng trong lành, sạch sẽ. Việc tổ chức các không gian nhƣ vậy đòi hỏi phải có sự nghiên cứu nhất định, sao cho vừa đảm bảo tính xã hội vừa đảm bảo tính quy phạm, quy chuẩn xây dựng cũng nhƣ phải phù hợp với xu thế phát triển kinh tế – xã hội chung, đồng thời cũng phù hợp với phong tục, tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác mang tính đặc thù của Việt Nam. Chính vì sự quan trọng của kiến trúc, cảnh quan, không gian cộng đồng đối với cuộc sống của cƣ dân trong nhà chung cƣ mà pháp luật đã có những quy định về việc nghiêm cấm những hành vi trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cƣ nhƣ sau phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với các hành vi xả rác thải, nƣớc thải, khí thải hay các chất độc hại một cách bừa bãi dẫn đến tình trạng thấm, dột gây ô nhiễm môi trƣờng; hoặc việc sử dụng vật liệu, màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ cũng nhƣ nhà chung cƣ trái quy định, từ đó nhằm duy trì chất lƣợng cũng nhƣ vẻ mỹ quan cho các khu nhà chung cƣ.71 Bên cạnh đó, để góp phần cải tạo cảnh quan kiến trúc cho nhà chung cƣ và giảm các trƣờng hợp vi phạm quy định làm ảnh hƣởng đến mỹ quan của nhà chung cƣ, thì đơn vị quản lý nhà chung cƣ cần tích cực tuyên truyền, vận động ngƣời dân nhận thức đƣợc vấn đề, từ đó tham gia xây dựng môi trƣờng chung trong nhà chung cƣ. 2.1.3.2 Xử lý vi phạm đối với hành vi thay đổi kết cấu nhà chung cư trong quản lý sử dụng nhà chung cư Theo Nghị định số 121/2013/ NĐ – CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở, có quy định đối với những hành vi làm thay đổi kết cấu của nhà chung cƣ trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ nhƣ sau nghiêm cấm các trƣờng hợp tự ý sửa chữa, cơi nới diện tích, đục phá, cải tạo, tháo dỡ kết cấu của phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây dựng tƣờng ngăn lên mặt 71 Nghị định số 121/2013/NĐ – CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở, Điều 55, khoản 2. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 48 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ sàn, di chuyển các trang thiết bị sử dụng chung hoặc kiến trúc bên ngoài của nhà chung cƣ); cũng nhƣ hành vi làm thay đổi kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hay là đối với trang thiết bị sử dụng chung hoặc kiến trúc bên ngoài của nhà chung cƣ. Những hành vi này có thể làm ảnh hƣởng đến kết cấu của công trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu… đồng thời, có thể gây ảnh hƣởng đến con ngƣời và tài sản. Pháp luật cũng nghiêm cấm đối với các hành vi chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hƣ hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dƣới mọi hình thức,72 nếu vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng, những quy định này nhằm giúp duy trì chất lƣợng cũng nhƣ kéo dài “tuổi thọ” cho nhà chung cƣ. 2.1.3.3 Xử lý vi phạm đối với hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng nhà chung cư trong quản lý sử dụng nhà chung cư Hiện nay, một số căn hộ chung cƣ đƣợc chủ sở hữu chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở sang làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh là trái với mục đích sử dụng, không đảm bảo an toàn. Pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ không cho phép chủ sở hữu nhà ở sử dụng hoặc cho ngƣời khác sử dụng phần sở hữu riêng trái mục đích quy định. Ngoài ra, việc sử dụng làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh xen lẫn với nhà ở gây xáo trộn, mất trật tự và ảnh hƣởng trực tiếp đến sinh hoạt của các hộ dân sống ở các nhà chung cƣ. Chính vì vậy, pháp luật nghiêm cấm các hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng của nhà chung cƣ, nhằm đảm bảo cho cuộc sống sinh hoạt của các cƣ dân, từ đó góp phần cho công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ đi vào nề nếp, cụ thể nghiêm cấm các hành vi kinh doanh nhà hàng, karaoke, vũ trƣờng; kinh doanh ga hoặc các vật liệu nổ, dễ cháy; cũng nhƣ các hoạt động kinh doanh gia súc, gia cầm hay hoạt động giết mổ gia súc, sửa chữa xe máy. Bên cạnh đó, pháp luật cũng nghiêm cấm việc phân chia, chuyển đổi mục đích sử dụng phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định,73 nếu vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng, quy định này sẽ góp phần nâng cao ý thức của ngƣời dân khi sống trong môi trƣờng cộng đồng nhƣ nhà chung cƣ. 2.2 Thực trạng quản lý sử dụng nhà chung cƣ hiện nay Nhìn chung, hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cƣ trong thời gian qua đã đạt đƣợc một số kết quả nhất định. Các quy định pháp luật đƣợc ban hành đã tạo nên hành lang pháp lý cho hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Tuy nhiên, những quy định này hiện nay vẫn còn nhiều nội dung bất cập cần đƣợc nghiên cứu và giải quyết. 72 Nghị định số 121/2013/NĐ – CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở, Điều 55, khoản 3. 73 Nghị định số 121/2013/NĐ – CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở, Điều 55, khoản 3. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 49 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ 2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về Ban quản trị nhà chung cư Luật Nhà ở năm 2005, tiếp theo là Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ – CP của Chính phủ… đều có quy định về quản lý sử dụng nhà chung cƣ, và thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ để đại diện quyền lợi cho ngƣời dân sống trong nhà chung cƣ. Tuy nhiên, với những quy định hiện nay thì để cƣ dân lập ra Ban quản trị đã khó, nhƣng để vận hành đơn vị này còn khó hơn nhiều, thậm chí có nhiều quan điểm cho rằng Ban quản trị nhà chung cƣ là “hữu danh vô thực”. Ban quản trị nhà chung cƣ do các chủ sở hữu bầu ra, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn nhƣng lại không có quy định công nhận về tƣ cách pháp nhân, hay tiêu chuẩn tham gia Ban quản trị từ đó dẫn đến tình trạng Ban quản trị sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết những vấn đề nảy sinh trong quá trình vận hành nhà chung cƣ. Cụ thể: Thứ nhất, khó khăn trong vấn đề thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Những quy định của pháp luật hiện hành đã chứng minh đƣợc vai trò hết sức quan trọng của Ban quản trị nhà chung cƣ trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Tuy nhiên, trên thực tế tại các nhà chung cƣ lại có rất ít Ban quản trị đƣợc thành lập, mà nguyên nhân chủ yếu cũng bắt nguồn từ chính các quy định này của pháp luật. Đơn cử trƣờng hợp Ban quản trị nhà chung cƣ do Hội nghị nhà chung cƣ bầu ra. Đồng thời, Hội nghị nhà chung cƣ đƣợc tổ chức khi đáp ứng đủ điều kiện về số lƣợng nhƣ trên 50% tổng số chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ tham dự; cũng nhƣ Hội nghị này phải đƣợc tổ chức trong thời hạn không quá mƣời hai tháng, kể từ ngày nhà chung cƣ đƣợc bàn giao và đƣa vào sử dụng cộng với yếu tố có 50% căn hộ đƣợc bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tƣ giữa lại). Với các quy định về tỷ lệ và thời hạn nhƣ vậy sẽ dẫn đến trƣờng hợp chủ đầu tƣ gặp khó khăn trong việc tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu để bầu ra Ban quản trị nhà chung cƣ, là do việc tổ chức cuộc sống trong giai đoạn đầu tiên sau khi dự án mới đƣợc đƣa vào sử dụng là công việc nhiều khó khăn và bồn bề. Pháp luật lại quy định phải tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu trong vòng mƣời hai tháng, nhƣng thực tế cho thấy, không mấy nhà chung cƣ thực hiện kịp trong thời hạn này. Và khi chƣa tổ chức đƣợc Hội nghị nhà chung cƣ để bầu ra Ban quản trị thì không ai khác chủ đầu tƣ sẽ phải lãnh thêm phần trách nhiệm làm các nhiệm vụ của một Ban quản trị nhà chung cƣ. Bên cạnh đó, những quy định pháp luật về công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ cũng gặp không ít khó khăn. Theo quy định thì trong vòng mƣời lăm ngày kể từ khi Hội nghị nhà chung cƣ bầu ra Ban quản trị, Ban quản trị có trách nhiệm đăng ký với cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp quận để đƣợc công nhận, và cũng trong khoảng thời gian tƣơng tự là mƣời lăm ngày, kể từ khi nhận đƣợc văn bản đăng ký của Ban quản trị nhà chung cƣ, Ủy ban nhân dân cấp quận phải ra quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ đó. Quy định pháp luật là vậy, nhƣng khi đƣợc áp dụng vào thực tế lại GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 50 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ vƣớng phải rất nhiều khó khăn. Bởi lẽ, chƣa có quy định hƣớng dẫn cụ thể, rõ ràng vấn đề công nhận đối với Ban quản trị nhà chung cƣ mới đƣợc thành lập. Chính vì vậy, cơ quan có thẩm quyền không tránh khỏi sự băn khoăn, e ngại, không dám đóng dấu công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ. Đƣơng nhiên, sự rụt rè này cũng có lý do, đó là khi công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ việc ký tên và đóng dấu dƣới văn bản đó, thì cơ quan có thẩm quyền ít nhiều sẽ có sự ràng buộc về mặt trách nhiệm đối với hoạt động của Ban quản trị nhà chung cƣ. Tuy nhiên, mọi hoạt động của Ban quản trị diễn ra nhƣ thế nào, ra sao, có đạt đƣợc hiệu quả hay không… thì đây lại là một vấn đề khác, cơ quan nhà nƣớc không thể giám sát cũng nhƣ can thiệp vào đƣợc. Từ thực tế trên, yêu cầu phải có hƣớng dẫn chi tiết về vấn đề công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ. Đơn giản là về phía cơ quan nhà nƣớc, không muốn “mò mẫm” tự làm để rồi tự gánh chịu trách nhiệm. Chính vì những vƣớng mắc về trách nhiệm rất khó giải quyết nhƣ trên, nên cơ quan có thẩm quyền không muốn công nhận đối với một đơn vị mà mình không quản lý đƣợc. Tóm lại, theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc bầu ra Ban quản trị nhà chung cƣ là rất khó khăn; bên cạnh đó, đối với các Ban quản trị nhà chung cƣ đã đƣợc thành lập thì lại gặp khó khăn về vấn đề công nhận Ban quản trị. Để khắc phục những vƣớng mắc này cần có sự sửa đổi, điều chỉnh Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo hƣớng việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ phải có sự giám sát của Ban quản trị và cơ quan có thẩm quyền. Thứ hai, vấn đề tư cách pháp nhân của Ban quản trị nhà chung cư. Theo quy định pháp luật, nhà chung cƣ phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cƣ là ngƣời đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ; hay nói cách khác, Ban quản trị sẽ thay mặt cho cộng đồng dân cƣ điều phối, thực hiện các tiêu chuẩn sống của nhà chung cƣ; đồng thời, chịu trách nhiệm lựa chọn và ký kết hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành, lựa chọn nhà thầu cho các dự án bảo trì, bảo dƣỡng nhà chung cƣ. Ban quản trị nhà chung cƣ là một đơn vị đại diện cho những lợi ích chung, vƣợt lên trên từng lợi ích cá nhân của chủ sở hữu. Theo quy định, Ban quản trị phải đại diện cho toàn thể cƣ dân sống trong nhà chung cƣ để thực hiện các trách nhiệm đƣợc pháp luật giao cho. Vì thế, nếu Ban quản trị nhà chung cƣ không có tƣ cách pháp nhân, không có con dấu và tài khoản riêng thì khó có thể có điều kiện để ký kết các hợp đồng với các doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì, các đơn vị cung cấp dịch vụ hạ tầng kỹ thuật cho nhà chung cƣ. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 51 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Thứ ba, tiêu chuẩn tham gia Ban quản trị nhà chung cư. Có thể thấy, những khó khăn mà Ban quản trị nhà chung cƣ thƣờng gặp phải là do chƣa hiểu rõ hết vai trò, trách nhiệm của Ban quản trị, nội dung xây dựng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cƣ; quy chế sử dụng tài chính; các mẫu hợp đồng… Bởi thực tế không phải dự án nào Ban quản trị cũng hiểu đƣợc trách nhiệm đại diện cho các cƣ dân. Những bất cập trong điều hành hoạt động vận hành nhà chung cƣ thƣờng gặp khó khăn khi Ban quản trị chƣa nắm rõ những quy định pháp luật về nhà chung cƣ, quản lý quỹ bảo trì, phí dịch vụ tại nhà chung cƣ, và hoạt động không hiệu quả của Ban quản trị nhà chung cƣ đã và đang là vấn đề cấp bách. Để khắc phục thực trạng trên, cần có quy định cụ thể về tiêu chuẩn đƣợc tham gia vào Ban quản trị nhà chung cƣ là phải qua đào tạo chuyên nghiệp về quản lý chung cƣ. Mặt khác, quy định về thành phần Ban quản trị gồm có đại diện cƣ dân, đại diện chủ đầu tƣ, đã làm xuất hiện tình trạng khó thống nhất quan điểm trong nội bộ Ban quản trị nhà chung cƣ, bởi mỗi bên đều có những mục đích về quyền lợi khác nhau. Đại diện cƣ dân muốn tìm mọi cách bảo vệ quyền lợi của cƣ dân, còn đại diện chủ đầu tƣ cũng muốn nắm quyền quản lý khai thác các phần diện tích dịch vụ. Điều này dẫn đến một thực tế là đã thành lập đƣợc Ban quản trị nhƣng mối quan hệ kết hợp giữa cƣ dân và chủ đầu tƣ vẫn lỏng lẻo. 2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật về kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư Thời gian qua, pháp luật đã có nhiều quy định để điều chỉnh vấn đề chí phí quản lý vận hành nhà chung cƣ, tạo cơ sở pháp lý để làm căn cứ tính chi phí dịch vụ nhà chung cƣ. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều bất cập nảy sinh, các quy định chƣa đi vào cuộc sống, dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh xoay quanh vấn đề này. Các quy định về chi phí quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc quy định cụ thể trong pháp luật về nhà ở (tại Điều 68 của Luật Nhà ở, Điều 50 của Nghị định số 71/2010/NĐ – CP, Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD…). Tuy nhiên, do trong các hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ không nêu cụ thể hoặc chủ đầu tƣ không thông báo bằng văn bản mức kinh phí cần phải đóng góp hoặc nguyên tắc điều chỉnh mức này khi giá cả có biến động, nên đã gây bức xúc cho ngƣời mua nhà khi thu với mức cao hoặc điều chỉnh tăng khi có biến động về giá. Mặt khác, theo quy định của pháp luật về nhà ở, chi phí quản lý vận hành nhà chung cƣ không đƣợc cao hơn mức giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, tuy nhiên cho đến nay vẫn còn nhiều địa phƣơng chƣa ban hành mức giá dịch GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 52 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ vụ nêu trên. Vì vậy, các chủ đầu tƣ thiếu cơ sở pháp lý khi xác định kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ.74 Để khắc phục tình trạng trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cƣ, cần sớm ban hành mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ để làm cơ sở cho việc ban hành và điều chỉnh giá dịch vụ nhà chung cƣ trên địa bàn. Các chủ đầu tƣ, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ cần căn cứ vào mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và Thông tƣ số 37/2009/TT – BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng để xác định giá dịch vụ nhà chung cƣ. Tuy nhiên, nếu đi vào phân tích sâu hơn có thể thấy mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hay nói cách khác Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định về mức giá trần (mức thu tối đa) đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ, theo Ngƣời viết đây đƣợc xem là bƣớc thụt lùi. Nguyên nhân là do cách phân hạng chung cƣ hiện nay, các chung cƣ có thể cùng hạng nhƣng rất khác nhau về thiết kế, số lƣợng dân cƣ, số lƣợng trang thiết bị nội ngoại thất, số lƣợng các thiết bị cần đƣợc bảo quản, vận hành… Do đó, khối lƣợng dịch vụ cũng sẽ rất chênh lệch, và chi phí về vật tƣ, con ngƣời cũng sẽ rất khác nhau. Đó là chƣa kể đến chất lƣợng của từng đơn vị cung cấp dịch vụ cũng khác nhau và ngƣời sử dụng hoàn toàn có quyền chọn lựa cho mình loại chất lƣợng mà họ mong muốn. Do vậy, nếu Hội nghị nhà chung cƣ đồng thuận chọn một dịch vụ có giá cao hơn giá trần quy định cũng sẽ không đƣợc phép do sai quy định. Ngƣời viết cho rằng, cơ quan có thẩm quyền không cần thiết quy định giá trần dịch vụ quản lý mà nên dành quyền này cho Hội nghị nhà chung cƣ quyết định bởi đây cũng chính là trách nhiệm và quyền lợi của họ. Thay vào đó, cơ quan có thẩm quyền nên quy định về giá sàn để đảm bảo phần nào chất lƣợng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ. Tóm lại, các quy định của pháp luật về việc quy định mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ, qua việc triển khai thực hiện trên thực tế vẫn còn nhiều bất cập, bởi pháp luật không thể quy định đƣợc hết tất cả các chi phí dịch vụ, do tính chất của dịch vụ là rất đa dạng, đồng thời vấn đề định giá cho một sản phẩm định tính là rất khó khăn. Hơn nữa, việc xác định cụ thể giá trần cho các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ là không phù hợp. 74 Cục quản lý nhà và thị trƣờng bất động sản, Bộ Xây dựng, Một số vấn đề trong quản lý và sử dụng nhà chung cư, http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3CBABEE822FD662424/View/Kienthuc/chung_cu/?print=534013726, [truy cập ngày 10/08/2014]. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 53 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ 2.3 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ Thông qua những cơ sở lý luận, kết hợp với thực tiễn nghiên cứu đƣợc, Ngƣời viết đƣa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật, từ đó góp phần mang lại hiệu quả cao trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ. 2.3.1 Thành lập Ban quản lý nhà chung cư theo mô hình mới Qua các nội dung đã đƣợc phân tích, Ngƣời viết có một số ý kiến đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về Ban quản trị nhà chung cƣ nhƣ sau: Thứ nhất, bổ sung quy định pháp luật về việc công nhận tư cách pháp nhân cho Ban quản trị nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cƣ không đƣợc trực tiếp thực hiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ mà sẽ trực tiếp ký kết hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ. Theo những quy định của pháp luật về nhà chung cƣ thì Ban quản trị nhà chung cƣ chƣa đáp ứng đƣợc các điều kiện về tƣ cách pháp nhân tại Điều 84 Bộ luật Dân sự năm 2005. Tuy nhiên, để Ban quản trị nhà chung cƣ có thể thực hiện đƣợc đầy đủ trách nhiệm và quyền hạn của mình, quy định pháp luật cần công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ có tƣ cách pháp nhân nhƣ một trƣờng hợp ngoại lệ trong quy định của pháp luật chuyên ngành về mô hình tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cƣ; Thứ hai, bổ sung các quy định pháp luật về tiêu chuẩn được tham gia vào Ban quản trị nhà chung cư. Ban quan trị nhà chung cƣ là ngƣời đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ. Chính vì vậy, cần có các quy định về tiêu chuẩn đƣợc tham gia vào Ban quản trị nhà chung cƣ nhƣ phải qua các khóa đào tạo chuyên nghiệp về quản lý vận hành nhà chung cƣ, để nâng cao chất lƣợng quản lý chung cƣ. Bên cạnh đó, việc nghiên cứu xây dựng mô hình quản lý vận hành nhà chung cƣ mới, có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của nhà chung cƣ, cũng nhƣ sự phát triển bền vững của đô thị. Việc xây dựng mô hình quản lý nhà chung cƣ mới phải cần tách bạch vai trò đầu tƣ và vai trò quản lý của chủ đầu tƣ, hạn chế mô hình các chủ đầu tƣ tự cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ cho chính dự án nhà chung cƣ của chủ đầu tƣ. Đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ phải chuyên nghiệp và do chính các cƣ dân là ngƣời lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ thông qua đại diện hợp pháp của chính mình. Mô hình quản lý nhà chung cƣ mà số đông chủ sở hữu căn hộ là sở hữu tƣ nhân, vừa đáp ứng yêu cầu của các cơ quan quản lý nhà nƣớc, hài hòa các lợi ích, đồng thời đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tƣ và quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ đang là vấn đề quan tâm của các nhà quản lý, và cũng nhƣ của toàn xã hội. Nhìn chung có ba mô hình quản lý nhà chung cƣ để Hội nghị nhà chung cƣ lựa chọn. Đó là: GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 54 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Mô hình thứ nhất, các chủ sở hữu nhà chung cư trực tiếp quản lý nhà chung cư và các tài sản chung.75 Tuy nhiên, ở mô hình này có một nhƣợc điểm lớn nằm ở đặc điểm của nhà chung cƣ là đa chủ sở hữu, vì thế không tránh khỏi tình trạng bất đồng ý kiến, không thống nhất với nhau khi các chủ sở hữu điều muốn quản lý theo kiểu của mình; Mô hình thứ hai, công ty quản lý nhà chung cư ký hợp đồng trực tiếp với từng hộ dân cư.76 Nhƣợc điểm của mô hình này là mất nhiều thời gian và chi phí cho các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ, do nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu nên việc trực tiếp đàm phán, thỏa thuận ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý với từng hộ dân trong nhà chung cƣ sẽ gặp nhiều khó khăn; Mô hình thứ ba, các chủ sở hữu và các hộ dân thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty này ký hợp đồng thuê công ty quản lý nhà chung cư.77 Mô hình thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn của các chủ sở hữu chung cƣ là ít rủi ro và thuận lợi nhất trong ba mô hình trên. Việc chuyển giao quyền quản lý nhà chung cƣ từ chủ đầu tƣ sang cho các chủ sở hữu căn hộ là quá trình lâu dài và cần có lộ trình thực hiện. Mô hình này thể hiện sự dân chủ, bình đẳng, gắn kết quyền lợi và trách nhiệm của các chủ sở hữu, đồng thời cho phép cơ quan có thẩm quyền thực hiện vai trò quản lý, điều phối, giám sát và tạo lập cơ sở pháp lý cho mọi hoạt động của các bên. Đối với nhà chung cƣ thƣơng mại, có tỷ lệ sở hữu tƣ nhân lớn hơn 50% thì có thể áp dụng mô hình thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn của các chủ sở hữu nhà chung cƣ. Ngân sách hoạt động của công ty trách nhiệm hữu hạn lấy từ nguồn thu do các chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ đóng góp. Doanh nghiệp đặc thù này có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ, cũng nhƣ với các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ hạ tầng kỹ thuật, công khai và cân đối thu chi các khoản phí phải nộp để duy tu, bảo dƣỡng thƣờng xuyên và các chi phí khác để đảm bảo cho máy móc, thiết bị…78 Công ty trách nhiệm hữu hạn chủ sở hữu nhà chung cƣ với tƣ cách là công ty quản lý duy nhất trong tòa nhà có quyền kêu gọi hoặc chuyển giao từng phần chức năng quản lý cho các công ty quản lý thuộc nhiều loại hình sở hữu khác nhau. Mặc dù, công ty trách nhiệm hữu hạn chủ sở hữu nhà chung cƣ là tổ chức phi lợi nhuận, nhƣng nó là công ty trách nhiệm hữu hạn nên pháp luật cho phép bản thân công ty đƣợc hoạt động sản xuất kinh doanh mang lại lợi nhuận, để từ đó giảm chi phí bảo trì và vận hành cho nhà chung cƣ, bao gồm cả cảnh quan môi trƣờng xung quanh. 75 Đoàn Dƣơng Hải, Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới, Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013. Đoàn Dƣơng Hải, Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới, Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013. 77 Đoàn Dƣơng Hải, Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới, Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013. 78 Đoàn Dƣơng Hải, Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới, Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013. 76 GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 55 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Mô hình thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn của các chủ sở hữu chung cƣ để điều hành hoạt động quản lý nhà chung cƣ thay vì thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ nhƣ hiện nay là khẳng định và nâng cao quyền tự chủ của chủ sở hữu căn hộ. Thông qua Hội nghị nhà chung cƣ, các mâu thuẫn giữa chủ đầu tƣ và chủ sở hữu căn hộ sẽ đƣợc giải quyết trên cơ sở bình đẳng về quyền lợi và nghĩa vụ giữa chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ với chủ đầu tƣ. Đây là mô hình tiên tiến đã áp dụng thành công ở Liên bang Nga và nhiều nƣớc khác trong khu vực, cũng nhƣ trên thế giới. Tuy nhiên, mô hình này vẫn còn nhiều vấn đề phải đƣợc nghiên cứu và hoàn thiện cho phù hợp với điều kiện thực tế ở nƣớc ta hiện nay.79 2.3.2 Minh bạch giá dịch vụ quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư Để đảm bảo cho cuộc sống của ngƣời dân trong các căn hộ chung cƣ, Nhà nƣớc cần có những quy định chặt chẽ, hợp lý nhằm bảo đảm cho quyền lợi của dân cƣ không bị xâm hại và giúp họ an tâm khi lựa chọn dịch vụ cho nhu cầu của mình. Bởi để sở hữu đƣợc một căn hộ chung cƣ là chuyện không đơn giản, nhƣng khi đã có đƣợc căn hộ mong đợi thì lại phải gánh chịu những khoản phí không cần thiết. Thực tế cho thấy, các tranh chấp phát sinh liên quan đến nhà chung cƣ, đặc biệt là những tranh chấp về phí cũng nhƣ chất lƣợng dịch vụ đã ảnh hƣởng không nhỏ đến đời sống của cƣ dân trong nhà chung cƣ, từ đó làm cho giá trị và hình ảnh của nhà chung cƣ trong lòng ngƣời dân dần dần mất đi, vấn đề lựa chọn sở hữu căn hộ chung cƣ vì thế cũng bị thu hẹp. Phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ đang là nguyên nhân chủ yếu làm phát sinh mâu thuẫn giữa cƣ dân và chủ dầu tƣ. Nhằm tránh sự tùy tiện của chủ đầu tƣ khi điều chỉnh mức thu giá dịch vụ thì các mức phí cho công tác quản lý vận hành nhà chung cƣ cần công khai, minh bạch với cƣ dân nhƣ danh mục, đơn giá, số lƣợng, chất lƣợng dịch vụ, nguyên tắc phân bổ nghĩa vụ đóng góp… bằng cách phải đƣợc ghi rõ trong Ban nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ ngay từ khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ.80 Hiên nay, có hai quan điểm về phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ có thể đƣợc nghiên cứu và áp dụng đó là phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ sẽ do các bên tự thỏa thuận và cơ quan có thẩm quyền sẽ quy định cụ thể đối với mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ. 79 Đoàn Dƣơng Hải, Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới, Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013. Thông tƣ số 03/2014/TT – BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 1, khoản 2. 80 GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 56 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Thứ nhất, các bên sẽ tự thỏa thuận giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Có thể thấy, việc ban hành giá dịch vụ nhà chung cƣ để khống chế mức giá trần là không cần thiết và không phù hợp với quy luật của thị trƣờng. Đây là giao dịch dân sự về sử dụng dịch vụ nhà chung cƣ, do đó giá dịch vụ là giá thỏa thuận nên để thị trƣờng điều tiết sẽ tạo sự cạnh tranh hơn giữa các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ. Thêm vào đó, các loại dịch vụ nhà chung cƣ trên thực tế rất đa dạng về chất lƣợng và giá dịch vụ phụ thuộc vào đặc điểm riêng của từng tòa nhà, việc xây dựng và ban hành mức giá trần dịch vụ nhà chung cƣ để áp dụng cho tất cả nhà chung cƣ là rất khó khăn; Thứ hai, cơ quan có thẩm quyền sẽ quy định cụ thể đối với mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Trên thực tế, tại các nhà chung cƣ hiện nay chƣa tổ chức đƣợc Hội nghị nhà chung cƣ và chƣa bầu đƣợc Ban quản trị của tòa nhà chung cƣ, dẫn đến vấn đề khó khăn trong việc thỏa thuận với chủ đầu tƣ, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cƣ về giá cả và chất lƣợng dịch vụ nên thƣờng lâm vào tình trạng bị phía chủ đầu tƣ áp đặt giá. Vì thế, nhằm tránh cho các cƣ dân phải chịu thiệt thòi khi chủ đầu tƣ áp đặt mức phí dịch vụ cơ quan có thẩm quyền cần ban hành quy định để khống chế mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ của các chủ đầu tƣ. Theo quan điểm của Ngƣời viết, nên để phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ cho các bên tự thỏa thuận. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ sẽ thỏa thuận mức phí cụ thể tƣơng ứng với những dịch vụ mà họ cung cấp. Vấn đề này sẽ giảm đƣợc tình trạng chủ đầu tƣ lạm quyền trong việc tự ý áp đặt giá dịch vụ cũng nhƣ chất lƣợng dịch vụ. Mặt khác, khi các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ cung cấp và thực hiện tốt các dịch vụ thì đồng thời cƣ dân và Ban quản trị nhà chung cƣ sẽ hài lòng với giá cả mình thỏa thuận khi chất lƣợng các dịch vụ đƣợc đảm bảo. Tuy nhiên, tại kỳ họp lần thứ 8, Quốc hội khóa XIII vừa thông qua Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 đã có quy định bổ sung vấn đề tƣ cách pháp nhân cho Ban quản trị nhà chung cƣ và kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ nhƣ sau: Thứ nhất, Luật Nhà ở năm 2014 đã bổ sung vấn đề tƣ cách pháp nhân cho Ban quản trị nhà chung cƣ tại khoản 3, Điều 103 với nội dung Ban quản trị có tƣ cách pháp nhân, có con dấu để giao dịch, cũng nhƣ thực hiện các quyền và nghĩa vụ đƣợc pháp luật giao cho; Thứ hai, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ sẽ do các bên tự thỏa thuận bao gồm các vấn đề: Một là, đối với nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc quy định theo hai trƣờng hợp. Trường hợp 1, chƣa tổ chức đƣợc Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ thực hiện theo GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 57 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán; Trường hợp 2, đã tổ chức đƣợc Hội nghị nhà chung cƣ thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ do Hội nghị nhà chung cƣ quyết định; Hai là, đối với nhà chung cƣ có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ. Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ để áp dụng cho các trƣờng hợp thu phí dịch dụ quản lý vận hành nhà chung cƣ thuộc sở hữu Nhà nƣớc trên địa bàn; hay làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc trong trƣờng hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cƣ với chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ; trƣờng hợp không thỏa thuận đƣợc giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Do quá trình Ngƣời viết nghiên cứu đề tài: “Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư” diễn ra trƣớc ngày Luật Nhà ở năm 2014 đƣợc thông qua cho nên những đề xuất của Ngƣời viết nêu trên là hoàn toàn hợp lý. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 58 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Kết luận Chƣơng 2 Thông qua những khái niệm, đặc điểm cơ bản của công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ đã đƣợc phân tích ở Chƣơng 1, trong Chƣơng 2 này Ngƣời viết đi sâu vào làm rõ những vấn đề về quản lý sử dụng nhà chung cƣ, từ đó thấy đƣợc những bất cập trong quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Thứ nhất, thực trạng quy định pháp luật về Ban quản trị nhà chung cư. Những quy định của pháp luật hiện hành đã làm chủ đầu tƣ gặp khó khăn trong vấn đề tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ để bầu ra Ban quản trị nhà chung cƣ do không đáp ứng đƣợc các điều kiện về thời gian và số lƣợng. Mặt khác, khi đã bầu đƣợc Ban quản trị thì lại vƣớng phải việc thiếu các quy định về công nhận Ban quản trị mới, dẫn đến tình trạng cơ quan có thẩm quyền e ngại khi công nhận một đơn vị mà họ không quản lý đƣợc. Hay việc pháp luật không quy định về tiêu chuẩn đƣợc tham gia Ban quản trị dẫn đến tình trạng Ban quản trị thiếu năng lực chuyên môn khi giải quyết những vấn đề nảy sinh trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cƣ; Thứ hai, thực trạng quy định pháp luật về kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư. Hiện nay, nhiều địa phƣơng chƣa ban hành đƣợc giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ, vì vậy các chủ đầu tƣ thiếu cở sở pháp lý khi xây dựng phí dịch vụ nhà chung cƣ. Tuy nhiên, việc pháp luật quy định cụ thể về giá dịch vụ nhà chung cƣ lại tỏ ra không phù hợp với quy luật thị trƣờng do sự đa dạng cũng nhƣ chất lƣợng của các dịch vụ nhà chung cƣ là rất khác nhau. Chính vì vậy, nếu quy định giá trần dịch vụ để áp dụng chung cho tất cả nhà chung cƣ là rất khó khăn. Qua đó, Ngƣời viết đã đƣa ra một số quan điểm, kiến nghị nhằm hoàn thiện những vấn đề còn bất cập trong quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ nhƣ sau: Một là, bổ sung quy định pháp luật về công nhận tư cách pháp nhân, về tiêu chuẩn tham gia Ban quan quản trị. Tuy Ban quản trị không đáp ứng đủ những điều kiện về tƣ cách pháp nhân nhƣng pháp luật có thể công nhận Ban quản trị có tƣ cách pháp nhân nhƣ một trƣờng hợp ngoại lệ trong quy định pháp luật chuyên ngành về mô hình quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Bên cạnh đó, cần quy định về tiêu chuẩn đƣợc tham gia Ban quản trị nhƣ phải đƣợc đào tạo chuyên nghiệp về quản lý nhà chung cƣ. Mặt khác, cần nghiên cứu thành lập Ban quản lý nhà chung cƣ theo mô hình mới là thành lập theo mô hình các chủ sở hữu và các hộ dân thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty này ký hợp đồng thuê công ty quản lý nhà chung cƣ; Hai là, minh bạch giá dịch vụ quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư, các chi phí này cần công khai, minh bạch cho tất cả các cƣ dân trong nhà chung cƣ. Mặt khác, nên để giá dịch vụ nhà chung cƣ cho các bên tự thỏa thuận, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ sẽ thỏa thuận mức giá tƣơng ứng với những dịch vụ mà họ cung cấp. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 59 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ KẾT LUẬN Việc phát triển nhà chung cƣ là xu thế chung trên toàn thế giới, nhằm tiết kiệm quỹ đất cũng nhƣ không gian để tăng thêm mật độ ở, nhƣờng thêm nhiều chỗ cho cây xanh và công trình khác. Với thực trạng nƣớc ta hiện nay, nhà chung cƣ đã thể hiện đƣợc vai trò cung cấp nhà ở cho ngƣời dân và tỏ ra là một biện pháp hữu hiệu. Tuy nhiên, việc xây dựng các nhà chung cƣ mới nhiều hơn, tốt hơn chƣa đủ mà còn cần phải có thể chế, bộ máy và phƣơng thức vận hành phù hợp. Giải quyết tốt khâu quản lý sử dụng nhà chung cƣ sẽ góp phần đảm bảo đƣợc chất lƣợng cuộc sống của cƣ dân cũng nhƣ môi trƣờng xung quanh các khu nhà chung cƣ. Qua quá trình nghiên cứu đề tài: “Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư”, Ngƣời viết rút ra một số kết luận cơ bản sau đây: Thứ nhất, đối với Ban quản trị nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cƣ theo quy định sẽ đại diện cho ý chí, quyền lợi và nghĩa vụ của tất cả các cƣ dân để quyết định các vấn đề cốt lõi liên quan đến quản lý chung cƣ. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành lại không có chế tài đủ mạnh đối với các doanh nghiệp khi kéo dài thời gian tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ hoặc không tổ chức Hội nghị để bầu ra Ban quản trị. Mặt khác, pháp luật cần có quy định cụ thể về việc công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ mới, để cơ quan có thẩm quyền về công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ không phải gặp khó khăn khi thiếu cơ sở pháp lý. Bên cạnh đó, để đảm bảo cho các chức năng, nhiệm vụ của Ban quản trị đƣợc thực hiện tốt, pháp luật cũng cần có quy định ghi nhận cho Ban quản trị nhà chung cƣ có tƣ cách pháp nhân nhƣ một trƣờng hợp ngoại lệ trong pháp luật chuyên ngành, để đơn vị này có đủ các điều kiện khi ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ; đồng thời phải nâng cao trình độ cũng nhƣ năng lực quản lý cho Ban quản trị nhà chung cƣ bằng cách quy định Ban quản trị nhà chung cƣ phải qua các lớp đào tạo chuyên nghiệp về quản lý chung cƣ, hoặc định kỳ phải tham gia các khóa học để học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản lý nhằm tránh tình trạng Ban quản trị nhà chung cƣ hoạt động không hiệu quả. Thứ hai, đối với kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư. Các quy định pháp luật hiện hành đã tạo cơ sở pháp lý làm căn cứ để tính chi phí quản lý vận hành và đƣa ra mức giá dịch vụ hợp lý khi cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ. Tuy nhiên, với các quy định hiện nay phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ không đƣợc thỏa thuận mà phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật. Có thể nói, việc quy định giá trần cho giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ là không cần thiết và không phù hợp với quy luật của thị trƣờng, hay nói cách khác đây là một bƣớc thụt lùi. Bởi các loại dịch vụ nhà chung cƣ trên thực tế rất đa dạng về chất lƣợng và giá dịch vụ phụ thuộc vào đặc điểm riêng của từng tòa nhà, khu đô thị, hay các đơn vị cung cấp dịch vụ cũng khác nhau GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 60 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ về khối lƣợng dịch vụ. Vì vậy, pháp luật không cần thiết phải quy định giá trần dịch vụ mà để các bên tự thỏa thuận giá cả các dịch vụ tƣơng ứng với chất lƣợng của dịch vụ đó. Quản lý sử dụng nhà chung cƣ là việc không đơn giản, nhằm duy trì chất lƣợng cho nhà chung cƣ cũng nhƣ đối với môi trƣờng xung quanh. Chính vì vậy, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các quy định nhằm khắc phục những hạn chế, bất cập trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cƣ để ngƣời dân an tâm khi lựa chọn sở hữu một căn hộ chung cƣ; cũng nhƣ tạo sự an tâm cho chủ đầu tƣ khi tham gia phát triển mô hình nhà chung cƣ. Trong luận văn này, Ngƣời viết chƣa nêu đƣợc đầy đủ mọi khía cạnh trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ, tuy nhiên đã giới thiệu đƣợc một số vấn đề cơ bản. Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu tài liệu phục vụ cho đề tài, Ngƣời viết phát hiện đƣợc một vấn đề mới có thể cần đƣợc thảo luận và nghiên cứu trong tƣơng lai để mô hình nhà chung cƣ thực sự phát huy đƣợc vai trò cung cấp nhà ở cho ngƣời dân và trở thành sự lựa chọn hàng đầu của cƣ dân đô thị, đó là các quy định về vấn đề sở hữu chung trong nhà chung cƣ. Chung cƣ vốn dĩ là kiểu tổ chức cuộc sống tiềm ẩn nhiều khả năng tranh chấp mà tranh chấp phần diện tích sở hữu chung là một trong những tranh chấp khó giải quyết giữa chủ đầu tƣ và cƣ dân. Mong muốn của Ngƣời viết khi đề xuất nghiên cứu này nhằm tìm ra giải pháp giảm bớt những tranh chấp để cƣ dân không e ngại khi lựa chọn loại hình nhà chung cƣ. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 61 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 27 tháng 06 năm 2005 của Quốc hội; 2. Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc hội; 3. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc hội; 4. Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở; 5. Nghị định số 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng; 6. Nghị định số 121/2013/NĐ – CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; 7. Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ; 8. Thông tƣ số 14/2008/TT – BXD ngày 02 tháng 06 năm 2008 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn về phân hạng nhà chung cƣ; 9. Thông tƣ số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên Môi trƣờng quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 10. Thông tƣ số 37/2009/TT – BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ; 11. Thông tƣ số 14/2011/TT – BXD ngày 25 tháng 11 năm 2011 của Bộ Xây dựng quy định về hoạt động đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ; 12. Thông tƣ số 03/2014/TT – BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở; 13. Thông tƣ số 05/2014/TT –BXD ngày 09 tháng 05 năm 2014 của Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung Điểm a Khoản 2 Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trƣởng Bộ Xây dựng; 14. Quyết định số 01/2013/QĐ – UBND ngày 04 tháng 01 năm 2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội.  Danh mục sách, báo, tạp chí 1. Đoàn Dƣơng Hải, Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới, Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013; 2. Nguyễn Ngọc Điện, Chuyện chung cư: nhà làm luật chưa đóng tròn vai, Thời báo Kinh tế Sài Gòn số 18/03/2009; 3. Nguyễn Nhƣ Ý, Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa Thông tin, Hà Nội, 2008.  Danh mục trang thông tin điện tử 1. Cục quản lý nhà và thị trƣờng bất động sản, Bộ Xây dựng, Một số vấn đề trong quản lý và sử dụng nhà chung cư, http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3CBABEE822 FD662424/View/Kien-thuc/chung_cu/?print=534013726, [truy cập ngày 10/08/2014]; 2. Đồng sở hữu ở Pháp, http://www.paddi.vn/IMG/pdf/201007_Copropriete_et_propriete_privee_dans_le_logement_a_HCMV.pdf, [truy cập ngày 12/08/2014]; 3. Lý Thế Dân, Đi tìm định nghĩa chung cư, http://ashui.com/forum/index.php?topic=1052.0;wap2, [truy cập ngày 26/07/2014]; 4. Nguyễn Hồng Minh, Nền tảng hóa giải tranh chấp chung cư, http://pmcweb.vn/wp-content/uploads/N%E1%BB%81n-t%E1%BA%A3ngh%C3%B3a-gi%E1%BA%A3i-tranh-ch%E1%BA%A5p-chung-c%C6%B0.pdf, [truy cập ngày 11/08/2014]; 5. Tạp chí Kiến trúc, Nhà chung cư – kinh nghiệm từ Nhật Bản, http://batdongsan.com.vn/nha-cao-tang–kinh-nghiem-tu-nhat-ban_news_3802.html, [truy cập ngày 12/08/20147]; 6. Tống Quang Minh, Câu chuyện sở hữu nhà chung cư, http://www.hcmcbar.org/?option=com_contentlist&task=detail&cat=4&type=2&id=27 0, [truy cập ngày 26/07/2014].  Danh mục tài liệu tham khảo khác 1. Bản nội quy quản lý sử dụng tổ hợp chung cƣ thƣơng mại cao cấp Bàu Thạc Gián (Đà Nẵng); 2. Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014. [...]... đã quy định cụ thể hơn các vấn đề về quản lý sử dụng nhà chung cƣ Những vấn đề về chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cƣ; nội dung quản lý vận hành, bảo trì trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ; xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ; cũng nhƣ thực trạng quản lý sử dụng nhà chung cƣ hiện nay sẽ đƣợc Ngƣời viết lần lƣợt phân tích và trình bày cụ thể ở Chƣơng 2: Quy định pháp luật về quản lý sử dụng. .. hơn các quy định pháp luật nhƣ về chủ thể, nội dung quản lý sử dụng nhà chung cƣ trong Chƣơng 2 này Từ đó, đƣa ra những thực trạng, bất cập của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ, đồng thời cũng đƣa ra các kiến nghị, giải pháp để góp phần hoàn thiện nội dung của pháp luật về vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cƣ 2.1 Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ Sở hữu chung là... luật hiện hành về quản lý sử dụng nhà chung cƣ đã có những ý nghĩa quan trọng đối với nhiều đối tƣợng trong đó đặc biệt là đối với Nhà nƣớc, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ và đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cƣ 1.3.1 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với Nhà nước Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ có vai trò quan trọng đối với Nhà nƣớc, đƣợc thể hiện... và Nhà nƣớc phát triển nhà ở theo hƣớng lành mạnh, bền vững, qua đó thấy đƣợc vai trò quan trọng của các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cƣ đối với đời sống kinh tế – xã hội, từ đó có thể khẳng định vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ là rất quan trọng 1.3 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ Những quy định của pháp luật hiện hành về quản. .. NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ Thứ hai, giúp đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cư không ngừng cải thiện, nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư Theo quy định về công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Ban quản trị sẽ lựa chọn những đơn vị cung cấp dịch vụ nhà chung cƣ với chất lƣợng tốt và giá cả phù hợp Chính điều này, sẽ làm cho các đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý nhà. .. khẳng định đƣợc vai trò quan trọng của Ban quản trị đối với mỗi chung cƣ, cũng nhƣ vấn đề pháp luật quy định về việc nhà chung cƣ phải thành lập Ban quản trị là hoàn toàn thỏa đáng 1.3.3 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cư Thứ nhất, giúp đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ Có thể nhận thấy đƣợc rằng các quy. .. lý sử dụng nhà chung cƣ phải đƣợc tiến hành theo quy định của pháp luật 2.1.1 Chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cư Nhà chung cƣ là loại nhà ở mà công tác quản lý sử dụng đƣợc thực hiện bởi chủ thể đặc biệt và theo phƣơng thức do pháp luật quy định Cụ thể Ngƣời viết sẽ đi vào phân GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 26 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG. .. dụng nhà chung cư – thực trạng và hướng giải quy t GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 25 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ – THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG GIẢI QUY T Nhà chung cƣ có đặc điểm là loại nhà ở có đa chủ sở hữu, đặc biệt nhà chung cƣ có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung. .. nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ trên cơ sở những nội dung quy định của pháp luật nhƣ là quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tƣ hoặc đơn vị quản lý nhà chung cƣ, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị quản lý sử dụng nhà chung cƣ; cũng nhƣ các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ…; Kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện đúng những nội dung trong Bản nội quy và các quy định. .. án nhà GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 18 SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ chung cƣ, góp phần cùng Nhà nƣớc xây dựng diện mạo mới văn minh, hiện đại với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, về cảnh quan môi trƣờng cho các đô thị; Thứ hai, tạo cơ sở để Nhà nước sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư Pháp luật về nhà ... lý sử dụng nhà chung cƣ 18 1.3.1 Vai trò quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cư Nhà nước 18 1.3.2 Vai trò quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cư người sử dụng. .. 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ – THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG GIẢI QUY T 26 2.1 Quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cƣ 26 2.1.1 Chủ thể quản lý sử dụng nhà chung. .. quản lý sử dụng nhà chung cƣ nội dung quản lý sử dụng nhà chung cƣ phần quan trọng cần đƣợc nghiên cứu 1.2.3 Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư Việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo quy định