5. Bố cục đề tài
2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về Ban quản trị nhà chung cư
Luật Nhà ở năm 2005, tiếp theo là Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ – CP của Chính phủ… đều có quy định về quản lý sử dụng nhà chung cƣ, và thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ để đại diện quyền lợi cho ngƣời dân sống trong nhà chung cƣ. Tuy nhiên, với những quy định hiện nay thì để cƣ dân lập ra Ban quản trị đã khó, nhƣng để vận hành đơn vị này còn khó hơn nhiều, thậm chí có nhiều quan điểm cho rằng Ban quản trị nhà chung cƣ là “hữu danh vô thực”. Ban quản trị nhà chung cƣ do các chủ sở hữu bầu ra, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn nhƣng lại không có quy định công nhận về tƣ cách pháp nhân, hay tiêu chuẩn tham gia Ban quản trị từ đó dẫn đến tình trạng Ban quản trị sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết những vấn đề nảy sinh trong quá trình vận hành nhà chung cƣ. Cụ thể:
Thứ nhất, khó khăn trong vấn đề thành lập Ban quản trị nhà chung cư.
Những quy định của pháp luật hiện hành đã chứng minh đƣợc vai trò hết sức quan trọng của Ban quản trị nhà chung cƣ trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Tuy nhiên, trên thực tế tại các nhà chung cƣ lại có rất ít Ban quản trị đƣợc thành lập, mà nguyên nhân chủ yếu cũng bắt nguồn từ chính các quy định này của pháp luật. Đơn cử trƣờng hợp Ban quản trị nhà chung cƣ do Hội nghị nhà chung cƣ bầu ra. Đồng thời, Hội nghị nhà chung cƣ đƣợc tổ chức khi đáp ứng đủ điều kiện về số lƣợng nhƣ trên 50% tổng số chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ tham dự; cũng nhƣ Hội nghị này phải đƣợc tổ chức trong thời hạn không quá mƣời hai tháng, kể từ ngày nhà chung cƣ đƣợc bàn giao và đƣa vào sử dụng cộng với yếu tố có 50% căn hộ đƣợc bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tƣ giữa lại). Với các quy định về tỷ lệ và thời hạn nhƣ vậy sẽ dẫn đến trƣờng hợp chủ đầu tƣ gặp khó khăn trong việc tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu để bầu ra Ban quản trị nhà chung cƣ, là do việc tổ chức cuộc sống trong giai đoạn đầu tiên sau khi dự án mới đƣợc đƣa vào sử dụng là công việc nhiều khó khăn và bồn bề. Pháp luật lại quy định phải tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu trong vòng mƣời hai tháng, nhƣng thực tế cho thấy, không mấy nhà chung cƣ thực hiện kịp trong thời hạn này. Và khi chƣa tổ chức đƣợc Hội nghị nhà chung cƣ để bầu ra Ban quản trị thì không ai khác chủ đầu tƣ sẽ phải lãnh thêm phần trách nhiệm làm các nhiệm vụ của một Ban quản trị nhà chung cƣ.
Bên cạnh đó, những quy định pháp luật về công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ cũng gặp không ít khó khăn. Theo quy định thì trong vòng mƣời lăm ngày kể từ khi Hội nghị nhà chung cƣ bầu ra Ban quản trị, Ban quản trị có trách nhiệm đăng ký với cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp quận để đƣợc công nhận, và cũng trong khoảng thời gian tƣơng tự là mƣời lăm ngày, kể từ khi nhận đƣợc văn bản đăng ký của Ban quản trị nhà chung cƣ, Ủy ban nhân dân cấp quận phải ra quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ đó. Quy định pháp luật là vậy, nhƣng khi đƣợc áp dụng vào thực tế lại
vƣớng phải rất nhiều khó khăn. Bởi lẽ, chƣa có quy định hƣớng dẫn cụ thể, rõ ràng vấn đề công nhận đối với Ban quản trị nhà chung cƣ mới đƣợc thành lập. Chính vì vậy, cơ quan có thẩm quyền không tránh khỏi sự băn khoăn, e ngại, không dám đóng dấu công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ. Đƣơng nhiên, sự rụt rè này cũng có lý do, đó là khi công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ việc ký tên và đóng dấu dƣới văn bản đó, thì cơ quan có thẩm quyền ít nhiều sẽ có sự ràng buộc về mặt trách nhiệm đối với hoạt động của Ban quản trị nhà chung cƣ. Tuy nhiên, mọi hoạt động của Ban quản trị diễn ra nhƣ thế nào, ra sao, có đạt đƣợc hiệu quả hay không… thì đây lại là một vấn đề khác, cơ quan nhà nƣớc không thể giám sát cũng nhƣ can thiệp vào đƣợc.
Từ thực tế trên, yêu cầu phải có hƣớng dẫn chi tiết về vấn đề công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ. Đơn giản là về phía cơ quan nhà nƣớc, không muốn “mò mẫm” tự làm để rồi tự gánh chịu trách nhiệm. Chính vì những vƣớng mắc về trách nhiệm rất khó giải quyết nhƣ trên, nên cơ quan có thẩm quyền không muốn công nhận đối với một đơn vị mà mình không quản lý đƣợc.
Tóm lại, theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc bầu ra Ban quản trị nhà chung cƣ là rất khó khăn; bên cạnh đó, đối với các Ban quản trị nhà chung cƣ đã đƣợc thành lập thì lại gặp khó khăn về vấn đề công nhận Ban quản trị. Để khắc phục những vƣớng mắc này cần có sự sửa đổi, điều chỉnh Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo hƣớng việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ phải có sự giám sát của Ban quản trị và cơ quan có thẩm quyền.
Thứ hai, vấn đề tư cách pháp nhân của Ban quản trị nhà chung cư.
Theo quy định pháp luật, nhà chung cƣ phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cƣ là ngƣời đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ; hay nói cách khác, Ban quản trị sẽ thay mặt cho cộng đồng dân cƣ điều phối, thực hiện các tiêu chuẩn sống của nhà chung cƣ; đồng thời, chịu trách nhiệm lựa chọn và ký kết hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành, lựa chọn nhà thầu cho các dự án bảo trì, bảo dƣỡng nhà chung cƣ.
Ban quản trị nhà chung cƣ là một đơn vị đại diện cho những lợi ích chung, vƣợt lên trên từng lợi ích cá nhân của chủ sở hữu. Theo quy định, Ban quản trị phải đại diện cho toàn thể cƣ dân sống trong nhà chung cƣ để thực hiện các trách nhiệm đƣợc pháp luật giao cho. Vì thế, nếu Ban quản trị nhà chung cƣ không có tƣ cách pháp nhân, không có con dấu và tài khoản riêng thì khó có thể có điều kiện để ký kết các hợp đồng với các doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì, các đơn vị cung cấp dịch vụ hạ tầng kỹ thuật cho nhà chung cƣ.
Thứ ba, tiêu chuẩn tham gia Ban quản trị nhà chung cư.
Có thể thấy, những khó khăn mà Ban quản trị nhà chung cƣ thƣờng gặp phải là do chƣa hiểu rõ hết vai trò, trách nhiệm của Ban quản trị, nội dung xây dựng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cƣ; quy chế sử dụng tài chính; các mẫu hợp đồng… Bởi thực tế không phải dự án nào Ban quản trị cũng hiểu đƣợc trách nhiệm đại diện cho các cƣ dân. Những bất cập trong điều hành hoạt động vận hành nhà chung cƣ thƣờng gặp khó khăn khi Ban quản trị chƣa nắm rõ những quy định pháp luật về nhà chung cƣ, quản lý quỹ bảo trì, phí dịch vụ tại nhà chung cƣ, và hoạt động không hiệu quả của Ban quản trị nhà chung cƣ đã và đang là vấn đề cấp bách.
Để khắc phục thực trạng trên, cần có quy định cụ thể về tiêu chuẩn đƣợc tham gia vào Ban quản trị nhà chung cƣ là phải qua đào tạo chuyên nghiệp về quản lý chung cƣ. Mặt khác, quy định về thành phần Ban quản trị gồm có đại diện cƣ dân, đại diện chủ đầu tƣ, đã làm xuất hiện tình trạng khó thống nhất quan điểm trong nội bộ Ban quản trị nhà chung cƣ, bởi mỗi bên đều có những mục đích về quyền lợi khác nhau. Đại diện cƣ dân muốn tìm mọi cách bảo vệ quyền lợi của cƣ dân, còn đại diện chủ đầu tƣ cũng muốn nắm quyền quản lý khai thác các phần diện tích dịch vụ. Điều này dẫn đến một thực tế là đã thành lập đƣợc Ban quản trị nhƣng mối quan hệ kết hợp giữa cƣ dân và chủ đầu tƣ vẫn lỏng lẻo.