5. Bố cục đề tài
1.4.4 Giai đoạn từ năm 2008 đến nay
Thông tƣ số 37/2009/TT – BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ ra đời. Thông tƣ này quy định cụ thể về việc hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ đối với nhà chung cƣ và nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có phần diện tích là nhà ở (còn gọi là nhà chung cƣ). Ngày 23 tháng 06 năm 2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ – CP về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở. So với Nghị định số 90/2006/NĐ – CP thì Nghị định số 71/2010/NĐ – CP đã có nhiều sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tế về nội dung quản lý sử dụng nhà chung cƣ.
Về quản lý, sử dụng nhà chung cƣ mặc dù đã đƣợc quy định trong Luật Nhà ở năm 2005 và quy định trong Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD, tuy nhiên do có một số nội dung chƣa đƣợc quy định rõ nên khi có tranh chấp, khiếu nại thì chƣa đủ cơ sở để giải quyết. Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ra đời đã quy định đầy đủ và cụ thể hơn, đó là nêu rõ phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ; nêu rõ kinh phí 2% bảo trì phần sở hữu chung phải đƣợc tính vào giá bán và đƣợc thu ngay khi bán nhà ở; cũng nhƣ về vấn đề quản lý vận hành và cải tạo nhà chung cƣ.
Có thể nói, các quy định của pháp luật nhà ở đã tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh khá hiệu quả các vấn đề về quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Tuy vẫn còn một số hạn chế, nhƣng vai trò của Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đối với lĩnh vực nhà chung cƣ là không thể phủ nhận. Các văn bản pháp luật trên đã tạo nên hệ thống các quy định khá thống nhất, đảm bảo quyền lợi của các cƣ dân cũng nhƣ các chủ đầu tƣ trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cƣ.
Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ ở Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình phát triển của nền kinh tế – xã hội và chính sách của Nhà nƣớc. Từ những quy định đầu tiên về nhà ở trong Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 cho đến Luật nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 rồi đến Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD lần lƣợt ra đời đã có những quy định cụ thể hơn về nhà chung cƣ và đặc biệt là vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Năm 2010, Nghị định số 71/2010/NĐ – CP đƣợc ban hành đã góp phần hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Từ đó, tạo nên tâm lý an tâm cho ngƣời dân khi lựa chọn loại hình nhà ở chung cƣ.
Kết luận Chƣơng 1
Song song với sự phát triển nhanh chóng của dân số đô thị thì việc phát triển mô hình nhà chung cƣ là rất cần thiết do nhiều ƣu điểm mà nó mang lại nhƣ tiết kiệm đất, tạo sự văn minh, hiện đại cho diện mạo đô thị. Để mô hình nhà chung cƣ thật sự phát huy tốt vai trò của mình trong đời sống cộng đồng dân cƣ thì công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ là vấn đề cần đƣợc pháp luật điều chỉnh.
Để hiểu sâu hơn về vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cƣ, ở Chƣơng 1 này, Ngƣời viết đã phân tích, đánh giá các vấn đề lý luận, từ đó đƣa ra khái niệm về quản lý sử dụng nhà chung cƣ, theo đó quản lý sử dụng nhà chung cƣ là việc thực hiện đồng thời giữa công tác quản lý sử dụng, duy tu, bảo dƣỡng các tiện ích công cộng trong nhà chung cƣ và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cƣ. Thông qua những quy định của pháp luật, Ngƣời viết đã phân tích vai trò của quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ
đối với đời sống xã hội, cụ thể: Thứ nhất, Nhà nƣớc giảm đƣợc gánh nặng về nhà ở khi
chủ đầu tƣ an tâm tham gia phát triển mô hình nhà chung cƣ; Thứ hai, giúp ngƣời sử
dụng nhà chung cƣ an tâm khi lựa chọn sinh sống trong môi trƣờng nhà chung cƣ; Thứ
ba, tạo sự thuận lợi cho đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cƣ hoàn thành tốt nhiệm vụ
khi hiểu rõ các nội dung công việc cũng nhƣ trách nhiệm của mình.
Bên cạnh đó, nhằm giúp ngƣời đọc hiểu một cách khái quát nhất về vấn đề này, Ngƣời viết đã phân tích quá trình hình thành và phát triển của quy định pháp luật về quản
lý sử dụng nhà chung cƣ thông qua bốn giai đoạn nhƣ sau: Một là, Giai đoạn trước năm
1987, ở giai đoạn này chƣa có các quy định về nhà ở, cũng nhƣ vấn đề quản lý sử dụng
nhà ở chƣa đƣợc ghi nhận chỉ do cá nhân tự thực hiện; Hai là, Giai đoạn từ năm 1987
đến năm 2003, ở giai đoạn này đã bắt đầu có những quy định đầu tiên về quản lý sử dụng nhà chung cƣ thông qua Quyết định số 10/2003/QĐ – BXD về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, nhƣng Quy chế này chỉ giải quyết nhất thời các vấn đề
xảy ra lúc bấy giờ; Ba là, Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2008, sự ra đời của Luật Nhà
ở và Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD đã đánh dấu sự phát triển của quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ, tuy nhiên ở Quy chế này vẫn còn nhiều nội dung bất
cập; Bốn là, Giai đoạn từ năm 2008 đến nay, Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ra đời đã
quy định cụ thể hơn các vấn đề về quản lý sử dụng nhà chung cƣ.
Những vấn đề về chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cƣ; nội dung quản lý vận hành, bảo trì trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ; xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ; cũng nhƣ thực trạng quản lý sử dụng nhà chung cƣ hiện nay sẽ đƣợc Ngƣời viết lần lƣợt phân tích và trình bày cụ thể ở Chƣơng 2: Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư – thực trạng và hướng giải quyết.
CHƢƠNG 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ – THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG GIẢI QUYẾT
Nhà chung cƣ có đặc điểm là loại nhà ở có đa chủ sở hữu, đặc biệt nhà chung cƣ có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung (cầu thang, hành lang, lối đi chung…). Để tạo cơ sở cho việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ, pháp luật về nhà ở đã có các quy định khá cụ thể, đó là các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cƣ trong Luật Nhà ở năm 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/ 2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ… các quy định này đã tạo ra khuôn khổ cho việc tăng cƣờng thực hiện công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ, góp phần cải thiện điều kiện sống, đảm bảo an ninh trật tự, an toàn cho ngƣời sử dụng, tạo lập nếp sống văn minh cho các khu nhà chung cƣ.
Nhằm giúp ngƣời đọc hiểu một cách chi tiết hơn các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Ngƣời viết đã vận dụng những tài liệu, kết quả nghiên cứu, tìm hiểu đƣợc ở Chƣơng 1 để tiến hành đi vào phân tích sâu hơn các quy định pháp luật nhƣ về chủ thể, nội dung quản lý sử dụng nhà chung cƣ trong Chƣơng 2 này. Từ đó, đƣa ra những thực trạng, bất cập của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ, đồng thời cũng đƣa ra các kiến nghị, giải pháp để góp phần hoàn thiện nội dung của pháp luật về vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cƣ.