5. Bố cục đề tài
2.1.2.1Nội dung quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư
Theo quy định của pháp luật hiện hành việc quản lý vận hành nhà chung cƣ phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cƣ thực hiện theo hợp đồng ký kết với Ban quản trị nhà chung cƣ khi nhà chung cƣ đã thành lập Ban quản trị. Đối với những nhà chung cƣ chƣa thành lập Ban quản trị, thì việc quản lý vận hành nhà chung cƣ sẽ do chủ đầu tƣ thực hiện trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ có năng lực chuyên môn, hoặc sẽ do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ thực hiện theo hợp đồng ký với chủ đầu tƣ.
a. Nội dung quản lý vận hành nhà chung cƣ
Ban quản trị nhà chung cƣ ký hợp đồng với doanh nghiệp quản ký vận hành nhà chung cƣ để doanh nghiệp này thực hiện các nội dung công việc quản lý vận hành nhà chung cƣ nhƣ sau quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị và cung cấp các dịch vụ nhà chung cƣ, đảm bảo cho nhà chung cƣ đƣợc hoạt động bình thƣờng.49
Thứ nhất, quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị trong nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy bơm nƣớc, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống chiếu sáng, hệ thống cấp ga, thông tin liên lạc, truyền hình, thu lôi, cứu hỏa…), cụ thể nhƣ sau:
Một là, quản lý vận hành, bảo trì nhà và hệ thống cấp điện, cấp và thoát nƣớc trong, ngoài nhà chung cƣ. Thƣờng xuyên kiểm tra hệ thống cấp nƣớc, phát hiện các điểm rò rỉ trên tuyến và các đƣờng ống tự lắp để xử lý và sửa chữa. Bên cạnh đó, phải tháo rửa, bảo dƣỡng thƣờng xuyên các bể nƣớc công cộng. Đối với vấn đề thoát nƣớc, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ có kế hoạch kiểm tra sửa chữa những đoạn ống bị hƣ hỏng, nạo vét khơi thông dòng chảy chống ngập úng cục bộ, cũng nhƣ thông hút toàn bộ mạng lƣới cống và các bể phốt. Đồng thời, chống lấn chiếm và giải tỏa những công trình xây dựng làm hỏng kết cấu của các công trình thoát nƣớc, giảm thiểu diện tích đổ bê tông nhằm đảm bảo việc thoát nƣớc diễn ra nhanh hơn; Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ cũng phải đảm bảo thực hiện tốt vấn đề về bảo trì hệ thống máy móc, thiết bị cấp điện, cấp và thoát nƣớc trong, ngoài nhà chung cƣ;
Bên cạnh đó, để đảm bảo an toàn và đáp ứng nhu cầu sử dụng phải bố trí đủ điện tổng cung cấp chiếu sáng cho tòa nhà và phải có thiết bị đóng, ngắt tự động.
Hai là, quản lý vận hành, bảo trì hệ thống thông gió – cấp nhiệt trong nhà chung cƣ nhằm chống ô nhiễm không khí, bụi và tiếng ồn. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ ngoài đảm bảo thực hiện tốt khâu bảo trì hệ thống máy móc để phục vụ quá
49
Thông tƣ số 14/2011/TT – BXD ngày 25 tháng 11 năm 2011 của Bộ Xây dựng quy định về hoạt động đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ, Điều 4, khoản 1.
trình vận hành hệ thống thông gió – cấp nhiệt còn có thể trồng nhiều cây xanh tạo thành vành đai xanh xung quanh khu nhà chung cƣ để ngăn bụi, tiếng ồn;
Ba là, quản lý vận hành, bảo trì hệ thống thang máy, có thể thấy các nhà chung cƣ hiện nay có hệ thống giao thông phát triển theo chiều đứng, chính vì vậy mà thang máy là một phần không thể thiếu nhằm đáp ứng nhu cầu đi lại của cƣ dân. Để đảm bảo cho mục đích trên đƣợc thực hiện, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ cần tuân thủ các nguyên lý hoạt động, công suất, cũng nhƣ tốc độ và sức nâng của thang máy; đồng thời, xử lý các sự cố kỹ thuật có thể xảy ra trong quá trình vận hành;
Bốn là, quản lý vận hành, bảo trì hệ thống thiết bị phòng cháy và chữa cháy; về an toàn phòng cháy chữa cháy; cũng nhƣ vấn đề về bảo vệ, cứu nạn, cứu hộ và ứng phó với thiên tai trong nhà chung cƣ.
Thứ hai, doanh nghiệp quản lý vận hành sẽ cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, nhƣ là bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vƣờn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng…
Ngƣời dân đến định cƣ tại các chung cƣ không chỉ mong muốn đƣợc sống trong căn hộ tiện nghi, khang trang mà còn muốn đƣợc thụ hƣởng cảnh quan, môi trƣờng sống trong lành, đƣợc cung cấp các dịch vụ đô thị cần thiết để đảm bảo cho chất lƣợng cuộc sống. Tuy nhiên, đối với công tác duy trì an ninh trật tự (bảo vệ) chỉ có thể dừng lại ở mức phòng ngừa, hạn chế và ngăn chặn những rủi ro về an ninh trật tự, có nghĩa là không có sự đảm bảo an toàn tuyệt đối về ngƣời và tài sản cho các cƣ dân. Từ đó, hình thành trong cƣ dân ý thức tự bảo vệ và tự chịu trách nhiệm đối với tài sản của mình.
b. Nội dung bảo trì nhà chung cƣ
Bảo trì là một trong năm nội dung cơ bản trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ nhằm duy trì những đặc trƣng kiến trúc, công năng của nhà chung cƣ, đảm bảo và duy trì sự làm việc bình thƣờng, an toàn của nhà chung cƣ theo quy định về thiết kế trong suốt quá trình khai thác sử dụng.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc bảo trì nhà chung cƣ phải đảm bảo an toàn cho ngƣời, tài sản, vệ sinh môi trƣờng, cảnh quan, kiến trúc của nhà chung cƣ. Công tác bảo trì nhà chung cƣ gồm hai trƣờng hợp nhƣ sau:
Trường hợp 1, bảo trì đối với phần sở hữu riêng. Chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì đối với phần sở hữu riêng của mình. Trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng không phải là chủ sở hữu muốn thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu riêng thì phải đƣợc chủ sở hữu
đồng ý bằng văn bản. Mặt khác, chủ sở hữu cũng phải có trách nhiệm đóng góp đầy đủ
khoản chi phí về bảo trì phần sở hữu chung;50
Trường hợp 2, bảo trì đối với phần sở hữu chung, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chung. Theo quy định, đối với bảo trì phần sở hữu chung phải do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ hoặc tổ chức có tƣ cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì thực hiện; đồng thời, phải tuân thủ các chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm do cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành.51
Quy trình bảo trì nhà chung cư
Quy trình bảo trì nhà chung cƣ gồm có ba bƣớc:
Bước 1, lập quy trình bảo trì nhà chung cư. Công tác lập quy trình bảo trì nhà chung cƣ phải căn cứ vào các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng cho nhà chung cƣ; các chỉ dẫn của nhà sản xuất thiết bị đƣợc lắp đặt vào nhà chung cƣ; hay điều kiện tự nhiên nơi xây dựng nhà chung cƣ… Quy trình bảo trì nhà chung cƣ đƣợc lập phải đảm bảo khái quát toàn bộ các bộ phận của nhà chung cƣ nhƣ các quy định về thông số kỹ thuật, công nghệ; xác định thời điểm, đối tƣợng và nội dung cần kiểm định định kỳ; chỉ dẫn phƣơng pháp sửa chữa các hƣ hỏng của nhà chung cƣ, xử lý các trƣờng hợp bị xuống cấp, cũng nhƣ quy định các điều kiện nhằm đảm bảo an toàn lao động, vệ sinh môi trƣờng trong quá trình thực hiện bảo trì nhà chung cƣ;52
Trách nhiệm lập quy trình bảo trì nhà chung cƣ đƣợc pháp luật quy định gồm có:53
Một là, nhà thầu thiết kế xây dựng nhà chung cƣ có trách nhiệm lập và bàn giao cho chủ đầu tƣ quy trình bảo trì nhà chung cƣ, các bộ phận của nhà chung cƣ do mình thiết kế cùng với hồ sơ thiết kế;
Hai là, nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào nhà chung cƣ có trách nhiệm lập và bàn giao cho chủ đầu tƣ quy trình bảo trì đối với thiết bị do mình cung cấp trƣớc khi lắp đặt vào nhà chung cƣ;
Ba là, chủ đầu tƣ sẽ thuê doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ hoặc tổ chức có tƣ cách pháp nhân có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng theo quy định của pháp luật để lập quy trình bảo trì nhà chung cƣ đối với trƣờng hợp nhà thầu thiết kế
50 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 18, khoản 1.
51
Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 18, khoản 2.
52 Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 6, khoản 2 và khoản 3.
53
Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 6, khoản 1.
xây dựng nhà chung cƣ, nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào nhà chung cƣ không lập đƣợc quy trình bảo trì.
Bước 2, thẩm định, phê duyệt quy trình bảo trì nhà chung cư. Chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ có trách nhiệm tiếp nhận quy trình bảo trì do nhà thầu thiết kế xây dựng nhà chung cƣ và nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào nhà chung cƣ; tổ chức thẩm định và phê duyệt quy trình bảo trì nhà chung cƣ trƣớc khi nghiệm thu nhà chung cƣ đƣa vào sử dụng (trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác). Mặt khác, chủ đầu tƣ hoặc tổ chức đang quản lý nhà chung cƣ cũng có thể thuê tƣ vấn thẩm tra một phần hoặc toàn bộ quy trình bảo trì nhà chung cƣ do nhà thầu thiết kế lập để làm cơ sở cho việc thẩm định, phê duyệt;54
Bước 3, điều chỉnh quy trình bảo trì nhà chung cư. Trong quá trình thực hiện bảo trì, chủ sở hữu hoặc ngƣời sử dụng nhà chung cƣ có quyền điều chỉnh quy trình bảo trì khi phát hiện thấy những yếu tố bất hợp lý có thể ảnh hƣởng đến chất lƣợng của nhà chung cƣ, gây ảnh hƣởng đến việc khai thác, sử dụng nhà chung cƣ và chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Đồng thời, nhà thầu lập quy trình bảo trì cũng có nghĩa vụ sửa đổi, bổ sung hoặc thay đổi những nội dung bất hợp lý trong quy trình bảo trì nếu do lỗi của mình gây ra và có quyền từ chối những yêu cầu điều chỉnh quy trình bảo trì không hợp lý của chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ. Bên cạnh đó, chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ cũng đƣợc quyền thuê nhà thầu thiết kế, nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt khác thực hiện sửa đổi, bổ sung hay thay đổi quy trình bảo trì trong trƣờng hợp nhà thầu lập quy trình bảo trì ban đầu không thực hiện các công việc này. Nhà thầu thực hiện sửa đổi, bổ sung quy trình bảo trì nhà chung cƣ phải chịu trách nhiệm về chất lƣợng
công việc do mình thực hiện.55
Chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ có trách nhiệm thẩm định, phê duyệt những nội dung điều chỉnh này trong trƣờng hợp pháp luật không có quy định khác.
Tổ chức thực hiện bảo trì nhà chung cư
Sau khi đã hoàn thành quy trình bảo trì nhà chung cƣ gồm những quy định về trình tự, nội dung và chỉ dẫn thực hiện các công việc bảo trì nhà chung cƣ sẽ bắt đầu giai đoạn thực hiện việc bảo trì nhà chung cƣ. Vấn đề tổ chức thực hiện bảo trì nhà chung cƣ gồm các nội dung sau:
Thứ nhất, lên kế hoạch bảo trì nhà chung cư, kế hoạch bảo trì này đƣợc lập hằng năm trên cơ sở quy trình bảo trì đã đƣợc phê duyệt và hiện trạng của nhà chung cƣ (bao gồm các nội dung tên công việc thực hiện, thời gian thực hiện, phƣơng thức thực hiện và
54
Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 7. 55 Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 8.
chí phí thực hiện). Chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ có trách nhiệm lập và phê duyệt kế hoạch bảo trì nhà chung cƣ để làm căn cứ thực hiện bảo trì nhà chung cƣ. Tuy nhiên, kế hoạch bảo trì vẫn có thể đƣợc sửa đổi, bổ sung trong quá trình thực hiện. Chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ quyết định việc sửa đổi, bổ sung kế hoạch bảo trì nhà chung cƣ;56
Thứ hai, kiểm tra, bảo dưỡng, sửa chữa nhà chung cư. Chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ tự tổ chức thực hiện kiểm tra, bảo dƣỡng và sửa chữa nhà chung cƣ theo quy trình bảo trì nhà chung cƣ;57
Việc kiểm tra có thể đƣợc thực hiện thƣờng xuyên hoặc định kỳ bằng trực quan, bằng các số liệu quan trắc thƣờng xuyên, bằng các thiết bị kiểm tra chuyên dụng khi cần thiết để đánh giá hiện trạng, phát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp, những hƣ hỏng của nhà chung cƣ, các thiết bị của nhà chung cƣ và các thiết bị công nghệ để làm cơ sở cho việc bảo dƣỡng nhà chung cƣ.
Đồng thời, công tác bảo dƣỡng phải đƣợc thực hiện phù hợp với từng bộ phận của nhà chung cƣ cũng nhƣ đối với thiết bị lắp đặt vào nhà chung cƣ.
Mặt khác, việc sửa chữa nhà chung cƣ đƣợc thực hiện định kỳ đối với trƣờng hợp sửa chữa những hƣ hỏng hoặc thay thế các bộ phận của nhà chung cƣ, thiết bị nhà chung cƣ và thiết bị công nghệ bị hƣ hỏng theo quy định của quy trình bảo trì; hoặc sửa chữa đột xuất đối với trƣờng hợp những bộ phận của nhà chung cƣ, hoặc nhà chung cƣ bị hƣ hỏng do chịu những tác động đột xuất nhƣ gió, bão, lũ lụt, động đất, cháy, va đập… ảnh hƣởng đến an toàn sử dụng, vận hành của nhà chung cƣ hoặc có khả năng xảy ra sự cố dẫn tới thảm họa.
Thứ ba, thực hiện kiểm định chất lượng nhà chung cư phục vụ bảo trì nhà chung
cư, chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ thực hiện kiểm định chất lƣợng
nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật về xây dựng;58
Thứ tư, thực hiện quan trắc nhà chung cư, việc quan trắc nhà chung cƣ đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp có yêu cầu phải theo dõi sự làm việc của nhà chung cƣ, nhằm tránh xảy ra sự cố dẫn tới thảm họa về ngƣời, tài sản, hay môi trƣờng và các trƣờng hợp
khác theo yêu cầu của chủ đầu tƣ, chủ sở hữu hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ;59
Thứ năm, thực hiện quản lý chất lượng công việc bảo trì nhà chung cư. Chủ đầu tƣ hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ phải tổ chức giám sát công tác quan trắc, kiểm
56 Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 10. 57 Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 11. 58
Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 12. 59 Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 13.
định chất lƣợng, thi công, nghiệm thu công việc sửa chữa nhà chung cƣ, lập, quản lý và lƣu trữ hồ sơ bảo trì nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật.60
Trong trƣờng hợp nhà chung cƣ chƣa lập và phê duyệt quy trình bảo trì theo quy