5. Bố cục đề tài
2.3.1 Thành lập Ban quản lý nhà chung cư theo mô hình mới
Qua các nội dung đã đƣợc phân tích, Ngƣời viết có một số ý kiến đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về Ban quản trị nhà chung cƣ nhƣ sau:
Thứ nhất, bổ sung quy định pháp luật về việc công nhận tư cách pháp nhân cho Ban quản trị nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cƣ không đƣợc trực tiếp thực hiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ mà sẽ trực tiếp ký kết hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ. Theo những quy định của pháp luật về nhà chung cƣ thì Ban quản trị nhà chung cƣ chƣa đáp ứng đƣợc các điều kiện về tƣ cách pháp nhân tại Điều 84 Bộ luật Dân sự năm 2005. Tuy nhiên, để Ban quản trị nhà chung cƣ có thể thực hiện đƣợc đầy đủ trách nhiệm và quyền hạn của mình, quy định pháp luật cần công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ có tƣ cách pháp nhân nhƣ một trƣờng hợp ngoại lệ trong quy định của pháp luật chuyên ngành về mô hình tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cƣ;
Thứ hai, bổ sung các quy định pháp luật về tiêu chuẩn được tham gia vào Ban quản trị nhà chung cư. Ban quan trị nhà chung cƣ là ngƣời đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ. Chính vì vậy, cần có các quy định về tiêu chuẩn đƣợc tham gia vào Ban quản trị nhà chung cƣ nhƣ phải qua các khóa đào tạo chuyên nghiệp về quản lý vận hành nhà chung cƣ, để nâng cao chất lƣợng quản lý chung cƣ.
Bên cạnh đó, việc nghiên cứu xây dựng mô hình quản lý vận hành nhà chung cƣ mới, có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của nhà chung cƣ, cũng nhƣ sự phát triển bền vững của đô thị. Việc xây dựng mô hình quản lý nhà chung cƣ mới phải cần tách bạch vai trò đầu tƣ và vai trò quản lý của chủ đầu tƣ, hạn chế mô hình các chủ đầu tƣ tự cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ cho chính dự án nhà chung cƣ của chủ đầu tƣ. Đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ phải chuyên nghiệp và do chính các cƣ dân là ngƣời lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ thông qua đại diện hợp pháp của chính mình.
Mô hình quản lý nhà chung cƣ mà số đông chủ sở hữu căn hộ là sở hữu tƣ nhân, vừa đáp ứng yêu cầu của các cơ quan quản lý nhà nƣớc, hài hòa các lợi ích, đồng thời đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tƣ và quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ đang là vấn đề quan tâm của các nhà quản lý, và cũng nhƣ của toàn xã hội. Nhìn chung có ba mô hình quản lý nhà chung cƣ để Hội nghị nhà chung cƣ lựa chọn. Đó là:
Mô hình thứ nhất, các chủ sở hữu nhà chung cư trực tiếp quản lý nhà chung cư và các tài sản chung.75 Tuy nhiên, ở mô hình này có một nhƣợc điểm lớn nằm ở đặc điểm của nhà chung cƣ là đa chủ sở hữu, vì thế không tránh khỏi tình trạng bất đồng ý kiến, không thống nhất với nhau khi các chủ sở hữu điều muốn quản lý theo kiểu của mình;
Mô hình thứ hai, công ty quản lý nhà chung cư ký hợp đồng trực tiếp với từng hộ dân cư.76Nhƣợc điểm của mô hình này là mất nhiều thời gian và chi phí cho các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ, do nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu nên việc trực tiếp đàm phán, thỏa thuận ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý với từng hộ dân trong nhà chung cƣ sẽ gặp nhiều khó khăn;
Mô hình thứ ba, các chủ sở hữu và các hộ dân thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty này ký hợp đồng thuê công ty quản lý nhà chung cư.77 Mô hình thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn của các chủ sở hữu chung cƣ là ít rủi ro và thuận lợi nhất trong ba mô hình trên. Việc chuyển giao quyền quản lý nhà chung cƣ từ chủ đầu tƣ sang cho các chủ sở hữu căn hộ là quá trình lâu dài và cần có lộ trình thực hiện. Mô hình này thể hiện sự dân chủ, bình đẳng, gắn kết quyền lợi và trách nhiệm của các chủ sở hữu, đồng thời cho phép cơ quan có thẩm quyền thực hiện vai trò quản lý, điều phối, giám sát và tạo lập cơ sở pháp lý cho mọi hoạt động của các bên.
Đối với nhà chung cƣ thƣơng mại, có tỷ lệ sở hữu tƣ nhân lớn hơn 50% thì có thể áp dụng mô hình thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn của các chủ sở hữu nhà chung cƣ. Ngân sách hoạt động của công ty trách nhiệm hữu hạn lấy từ nguồn thu do các chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ đóng góp. Doanh nghiệp đặc thù này có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ, cũng nhƣ với các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ hạ tầng kỹ thuật, công khai và cân đối thu chi các khoản phí phải nộp để duy tu, bảo dƣỡng thƣờng xuyên và các chi phí khác để đảm bảo
cho máy móc, thiết bị…78
Công ty trách nhiệm hữu hạn chủ sở hữu nhà chung cƣ với tƣ cách là công ty quản lý duy nhất trong tòa nhà có quyền kêu gọi hoặc chuyển giao từng phần chức năng quản lý cho các công ty quản lý thuộc nhiều loại hình sở hữu khác nhau. Mặc dù, công ty trách nhiệm hữu hạn chủ sở hữu nhà chung cƣ là tổ chức phi lợi nhuận, nhƣng nó là công ty trách nhiệm hữu hạn nên pháp luật cho phép bản thân công ty đƣợc hoạt động sản xuất kinh doanh mang lại lợi nhuận, để từ đó giảm chi phí bảo trì và vận hành cho nhà chung cƣ, bao gồm cả cảnh quan môi trƣờng xung quanh.
75 Đoàn Dƣơng Hải, Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới, Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013. 76 Đoàn Dƣơng Hải, Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới, Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013. 77
Đoàn Dƣơng Hải, Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới, Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013. 78 Đoàn Dƣơng Hải, Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới, Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013.
Mô hình thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn của các chủ sở hữu chung cƣ để điều hành hoạt động quản lý nhà chung cƣ thay vì thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ nhƣ hiện nay là khẳng định và nâng cao quyền tự chủ của chủ sở hữu căn hộ. Thông qua Hội nghị nhà chung cƣ, các mâu thuẫn giữa chủ đầu tƣ và chủ sở hữu căn hộ sẽ đƣợc giải quyết trên cơ sở bình đẳng về quyền lợi và nghĩa vụ giữa chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ với chủ đầu tƣ.
Đây là mô hình tiên tiến đã áp dụng thành công ở Liên bang Nga và nhiều nƣớc khác trong khu vực, cũng nhƣ trên thế giới. Tuy nhiên, mô hình này vẫn còn nhiều vấn đề phải đƣợc nghiên cứu và hoàn thiện cho phù hợp với điều kiện thực tế ở nƣớc ta hiện nay.79