5. Bố cục đề tài
2.2.2Thực trạng quy định pháp luật về kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư
Thời gian qua, pháp luật đã có nhiều quy định để điều chỉnh vấn đề chí phí quản lý vận hành nhà chung cƣ, tạo cơ sở pháp lý để làm căn cứ tính chi phí dịch vụ nhà chung cƣ. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều bất cập nảy sinh, các quy định chƣa đi vào cuộc sống, dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh xoay quanh vấn đề này.
Các quy định về chi phí quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc quy định cụ thể trong pháp luật về nhà ở (tại Điều 68 của Luật Nhà ở, Điều 50 của Nghị định số 71/2010/NĐ – CP, Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD…). Tuy nhiên, do trong các hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ không nêu cụ thể hoặc chủ đầu tƣ không thông báo bằng văn bản mức kinh phí cần phải đóng góp hoặc nguyên tắc điều chỉnh mức này khi giá cả có biến động, nên đã gây bức xúc cho ngƣời mua nhà khi thu với mức cao hoặc điều chỉnh tăng khi có biến động về giá. Mặt khác, theo quy định của pháp luật về nhà ở, chi phí quản lý vận hành nhà chung cƣ không đƣợc cao hơn mức giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, tuy nhiên cho đến nay vẫn còn nhiều địa phƣơng chƣa ban hành mức giá dịch
vụ nêu trên. Vì vậy, các chủ đầu tƣ thiếu cơ sở pháp lý khi xác định kinh phí quản lý vận
hành nhà chung cƣ.74
Để khắc phục tình trạng trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cƣ, cần sớm ban hành mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ để làm cơ sở cho việc ban hành và điều chỉnh giá dịch vụ nhà chung cƣ trên địa bàn. Các chủ đầu tƣ, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ cần căn cứ vào mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và Thông tƣ số 37/2009/TT – BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng để xác định giá dịch vụ nhà chung cƣ.
Tuy nhiên, nếu đi vào phân tích sâu hơn có thể thấy mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hay nói cách khác Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định về mức giá trần (mức thu tối đa) đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ, theo Ngƣời viết đây đƣợc xem là bƣớc thụt lùi. Nguyên nhân là do cách phân hạng chung cƣ hiện nay, các chung cƣ có thể cùng hạng nhƣng rất khác nhau về thiết kế, số lƣợng dân cƣ, số lƣợng trang thiết bị nội ngoại thất, số lƣợng các thiết bị cần đƣợc bảo quản, vận hành… Do đó, khối lƣợng dịch vụ cũng sẽ rất chênh lệch, và chi phí về vật tƣ, con ngƣời cũng sẽ rất khác nhau. Đó là chƣa kể đến chất lƣợng của từng đơn vị cung cấp dịch vụ cũng khác nhau và ngƣời sử dụng hoàn toàn có quyền chọn lựa cho mình loại chất lƣợng mà họ mong muốn.
Do vậy, nếu Hội nghị nhà chung cƣ đồng thuận chọn một dịch vụ có giá cao hơn giá trần quy định cũng sẽ không đƣợc phép do sai quy định. Ngƣời viết cho rằng, cơ quan có thẩm quyền không cần thiết quy định giá trần dịch vụ quản lý mà nên dành quyền này cho Hội nghị nhà chung cƣ quyết định bởi đây cũng chính là trách nhiệm và quyền lợi của họ. Thay vào đó, cơ quan có thẩm quyền nên quy định về giá sàn để đảm bảo phần nào chất lƣợng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ.
Tóm lại, các quy định của pháp luật về việc quy định mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ, qua việc triển khai thực hiện trên thực tế vẫn còn nhiều bất cập, bởi pháp luật không thể quy định đƣợc hết tất cả các chi phí dịch vụ, do tính chất của dịch vụ là rất đa dạng, đồng thời vấn đề định giá cho một sản phẩm định tính là rất khó khăn. Hơn nữa, việc xác định cụ thể giá trần cho các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ là không phù hợp.
74 Cục quản lý nhà và thị trƣờng bất động sản, Bộ Xây dựng, Một số vấn đề trong quản lý và sử dụng nhà chung cư, http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3CBABEE822FD662424/View/Kien- thuc/chung_cu/?print=534013726, [truy cập ngày 10/08/2014].