5. Bố cục đề tài
2.1.2.2 Kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư
Một vấn đề cũng không kém phần quan trọng trong việc quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ chính là việc quy định về kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ. Nhƣ chúng ta đã biết, nhà chung cƣ bao gồm nhiều căn hộ với nhiều hộ gia đình, cá nhân sinh sống. Để đƣợc cung cấp các dịch vụ trong nhà chung cƣ nhƣ giữ xe, bảo vệ, truyền hình cáp, vệ sinh… thì những cƣ dân sống trong nhà chung cƣ có trách nhiệm phải đóng góp khoản kinh phí này.
a. Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ
Theo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD và Thông tƣ số 37/2009/TT – BXD về việc hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ thì chi phí dịch vụ nhà chung cƣ bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành và chi phí cho Ban quản trị (nếu có).
Thứ nhất, chí phí trực tiếp. Chi phí trực tiếp trong chi phí quản lý vận hành phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ là các chi phí sử dụng năng lƣợng, nguyên, nhiên, vật liệu để phục vụ công tác quản lý vận hành nhà chung cƣ nhƣ thang máy, máy bơm nƣớc, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác; chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cƣ; các chi phí cho dịch vụ nhà chung cƣ nhƣ bảo vệ, vệ sinh môi trƣờng thu gom rác thải, chăm sóc vƣờn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác; cũng nhƣ chi phí điện chiếu sáng công cộng trong khu nhà chung cƣ; hay chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chí phí điện, nƣớc sinh hoạt và một số chí phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cƣ;
Thứ hai, chi phí quản lý chung cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư.
Chi phí quản lý phần chung của doanh nghiệp quản lý vận hành đƣợc phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cƣ đó là chi phí cho nhân công thực hiện các dịch vụ nhà chung cƣ
60
Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 14. 61 Nghị định 114/2010/NĐ –CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng, Điều 15.
nhƣ tiền lƣơng, tiền công… và các khoản trích nộp khác từ quỹ lƣơng cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp;
Thứ ba, chi phí cho Ban quản trị nhà chung cư. Chi phí cho Ban quản trị bao gồm chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.
Phí trông giữ ôtô, xe đạp, xe máy đƣợc hoạch toán riêng và đƣợc bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cƣ.
Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai nhằm đảm bảo cho nhà chung cƣ đƣợc hoạt động bình thƣờng. Việc huy động kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ theo quy định nhƣ sau:
Một là, đối với trƣờng hợp nhà chung cƣ có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu có trách nhiệm thanh toán kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ, trừ trƣờng hợp chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ có thỏa thuận khác. Trƣờng hợp nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu thì chủ sở hữu, ngƣời sử dụng có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cƣ. Mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc tính theo tháng và phân bổ theo diện tích thông thủy của căn hộ hoặc phần nhà khác không phải là căn hộ nhà chung cƣ (kể cả diện tích nhà để xe) thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu nhà chung cƣ. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định khung giá chung về quản lý vận hành nhà chung cƣ trên địa bàn để làm cơ sở cho chủ đầu tƣ tính toán, xây dựng kinh phí quản lý vận hành và thu của chủ sở hữu, ngƣời sử dụng (đối với trƣờng hợp nhà chung cƣ chƣa có Ban quản trị) hoặc để doanh nghiệp quản lý vận hành tính toán, xây dựng kinh phí quản lý vận hành và đề nghị Ban quản trị báo cáo Hội nghị nhà
chung cƣ thông qua (đối với trƣờng hợp nhà chung cƣ đã có Ban quản trị);62
Hai là, đối với các dự án nhà chung cƣ có sử dụng dịch vụ gia tăng nhƣ tắm hơi, bể bơi sử dụng riêng cho từng nhà hoặc các dịch vụ gia tăng khác mà chủ đầu tƣ có thỏa thuận mức phí dịch vụ với ngƣời mua bằng văn bản khi ký hợp đồng mua bán nhà ở thì
mức thu thực hiện theo thỏa thuận đó;63
62 Thông tƣ số 05/2014/TT –BXD ngày 09 tháng 05 năm 2014 của Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung Điểm a Khoản 2 Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trƣởng Bộ Xây dựng, Điều 1.
63
Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 17, khoản 2, điểm b.
Ba là, chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ theo các nội dung đƣợc nêu ở trên kể cả trƣờng hợp diện tích thuộc phần sở hữu riêng
mà chủ đầu tƣ chƣa bán hoặc chủ sở hữu không sử dụng.64
Ngoài ra, các chi phí về sử dụng nhiên liệu, năng lƣợng, nƣớc và các chi phí khác mà có hợp đồng riêng đối với từng ngƣời sử dụng nhà chung cƣ thì do ngƣời sử dụng trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ đó. Trƣờng hợp sử dụng nƣớc, điện mà không có hợp đồng riêng cho từng căn hộ thì ngƣời sử dụng chi trả theo khối lƣợng tiêu thụ, trong đó có cộng thêm phần hao hụt.65
b. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu đƣợc quy định nhƣ sau:
Thứ nhất, đối với trƣờng hợp chủ đầu tƣ ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tƣ có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây: đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này đƣợc tính vào khoản tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà ngƣời mua phải trả và đƣợc quy định rõ ràng trong hợp đồng mua bán; đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tƣ giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tƣ phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó, phần giá trị này đƣợc tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cƣ đó;66
Thứ hai, khoản kinh phí bảo trì nêu trên đƣợc trích trƣớc thuế để nộp (Nhà nƣớc không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và đƣợc gửi vào ngân hàng thƣơng mại do Ban quản trị nhà chung cƣ quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ;67
Thứ ba, đối với trƣờng hợp chủ đầu tƣ ký hợp đồng bán căn hộ trƣớc ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành, mà chủ đầu tƣ chƣa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ chung cƣ có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chỉ đƣợc thu khi phát sinh công tác bảo trì và đƣợc xác định đối với từng công tác bảo trì cụ thể.68
64 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 17, khoản 2, điểm c.
65 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 17, khoản 3.
66
Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 51, khoản 1, điểm a.
67 Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 51, khoản 1, điểm b.
68
Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 51, khoản 1, điểm c.
Đặc biệt, nếu khoản kinh phí bảo trì đƣợc phân tích ở phần trên không đủ để thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cƣ có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tƣơng ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Mặt khác, trong trƣờng hợp nhà chung cƣ phải phá dỡ mà khoản kinh phí bảo trì này chƣa sử dụng hết thì đƣợc sử dụng để hỗ trợ tái định cƣ khi xây dựng lại nhà chung cƣ
hoặc đƣa vào quỹ bảo trì nhà chung cƣ sau khi xây dựng lại.69
Mặt khác, về việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cƣ, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tƣ có trách nhiệm lập tài khoản gửi phí bảo trì cho từng nhà chung cƣ tại ngân hàng thƣơng mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đƣa nhà chung cƣ vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho
Ban quản trị khi Ban quản trị đƣợc bầu ra.70 Theo đó, Ban quản trị nhà chung cƣ phải mở
một tài khoản riêng để quản lý số tiền đƣợc chủ đầu tƣ chuyển giao. Tuy nhiên, Ban quản trị là một tổ chức tự quản gồm nhiều cá nhân, không có tƣ cách pháp nhân nên không thể mở tài khoản theo quy định của một pháp nhân. Chính vì vậy, để nhận khoản kinh phí này Ban quản trị phải mở tài khoản cá nhân, với hình thức hai cá nhân là thành viên Ban quản trị (gồm Trƣởng ban và một thành viên do Ban quản trị đề cử) sẽ đồng chủ tài khoản. Tuy nhiên, quy định này vẫn thiếu tính an toàn cao. Bởi vì, thực tế những cá nhân đại diện đứng tên đồng tài khoản để quản lý phí bảo trì lại không có tài sản bảo đảm. Đồng thời, giá trị căn hộ của những ngƣời đại diện này thƣờng thấp hơn rất nhiều so với khoản kinh phí bảo trì của nhà chung cƣ. Do đó, trƣờng hợp cả hai thành viên Ban quản trị đứng tên đồng tài khoản bỏ trốn hoặc sử dụng khoản kinh phí này vào mục đích riêng thì rất khó có thể thu hồi lại đƣợc.
Liên quan đến vấn đề này, tại kỳ họp lần thứ 8, Quốc hội khóa XIII vừa thông qua Luật Nhà ở năm 2014, đã có quy định cụ thể về việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu. Đối với quy định mới này, nguồn vốn bảo trì đƣợc quản lý chặt chẽ và an toàn hơn về thời hạn chuyển giao kinh phí bảo trì và nêu rõ chủ thể đứng ra quản lý là Ban quản trị nhà chung cƣ, cụ thể đƣợc quy định nhƣ sau đối với khoản kinh phí bảo trì trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ kể từ ngày Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành, chủ đầu tƣ có trách nhiệm tạm lập tài khoản tiền gửi tiết kiệm tại tổ chức tín dụng đang hoạt động ở Việt Nam để quản lý và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cƣ biết, trong thời hạn bảy ngày kể từ ngày thu kinh phí của ngƣời mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cƣ.
69 Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 51, khoản 2.
70
Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ, Điều 20, khoản 1.
Đồng thời, cũng trong khoảng thời gian tƣơng tự là bảy ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cƣ đƣợc thành lập, chủ đầu tƣ phải chuyển giao khoản kinh phí bảo trì gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng, cũng nhƣ phải thông báo cho cơ quản lý nhà ở cấp tỉnh biết. Tuy nhiên, trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ không bàn giao kinh phí bảo trì này thì Ban quản trị nhà chung cƣ có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cƣ thực hiện cƣỡng chế buộc chủ đầu tƣ phải thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cƣ.
Tóm lại, kinh phí vận hành nhà chung cƣ và kinh phí bảo trì nhà chung cƣ là hai khoản phí hoàn toàn độc lập, đƣợc dùng cho các mục đích khác nhau. Trên thực tế, chủ đầu tƣ (trong thời gian Ban quản trị chƣa đƣợc thành lập) và Ban quản trị (sau khi đƣợc thành lập) sẽ phải lập ra hai tài khoản khác nhau để quản lý hai khoản phí nêu trên.
Khoản phí quản lý vận hành nhà chung cƣ sẽ đƣợc xác định và đóng theo định kỳ bởi các chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ (tùy sự thỏa thuận giữa chủ đầu tƣ và cƣ dân hoặc theo sự quyết định của Hội nghị nhà chung cƣ, hay Ban quản trị sau khi Ban quản trị đƣợc thành lập) trên cơ sở tính đúng, tính đủ các chí phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cƣ hoạt động bình thƣờng. Khoản kinh phí quản lý vận hành này theo đó có thể biến động, tăng hay giảm theo từng thời kỳ căn cứ vào mức tiêu hao các dịch vụ tiêu thụ, phí dịch vụ thuê đơn vị quản lý vận hành…
Trong khi đó, phí bảo trì là loại phí cố định đƣợc xác định bằng 2% giá trị hợp đồng chƣa bao gồm thuế. Trƣờng hợp kinh phí bảo trì này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cƣ có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tƣơng ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.