5. Bố cục đề tài
2.3.2 Minh bạch giá dịch vụ quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư
Để đảm bảo cho cuộc sống của ngƣời dân trong các căn hộ chung cƣ, Nhà nƣớc cần có những quy định chặt chẽ, hợp lý nhằm bảo đảm cho quyền lợi của dân cƣ không bị xâm hại và giúp họ an tâm khi lựa chọn dịch vụ cho nhu cầu của mình. Bởi để sở hữu đƣợc một căn hộ chung cƣ là chuyện không đơn giản, nhƣng khi đã có đƣợc căn hộ mong đợi thì lại phải gánh chịu những khoản phí không cần thiết.
Thực tế cho thấy, các tranh chấp phát sinh liên quan đến nhà chung cƣ, đặc biệt là những tranh chấp về phí cũng nhƣ chất lƣợng dịch vụ đã ảnh hƣởng không nhỏ đến đời sống của cƣ dân trong nhà chung cƣ, từ đó làm cho giá trị và hình ảnh của nhà chung cƣ trong lòng ngƣời dân dần dần mất đi, vấn đề lựa chọn sở hữu căn hộ chung cƣ vì thế cũng bị thu hẹp. Phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ đang là nguyên nhân chủ yếu làm phát sinh mâu thuẫn giữa cƣ dân và chủ dầu tƣ. Nhằm tránh sự tùy tiện của chủ đầu tƣ khi điều chỉnh mức thu giá dịch vụ thì các mức phí cho công tác quản lý vận hành nhà chung cƣ cần công khai, minh bạch với cƣ dân nhƣ danh mục, đơn giá, số lƣợng, chất lƣợng dịch vụ, nguyên tắc phân bổ nghĩa vụ đóng góp… bằng cách phải đƣợc ghi rõ trong Ban nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ ngay từ khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ.80
Hiên nay, có hai quan điểm về phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ có thể đƣợc nghiên cứu và áp dụng đó là phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ sẽ do các bên tự thỏa thuận và cơ quan có thẩm quyền sẽ quy định cụ thể đối với mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ.
79 Đoàn Dƣơng Hải, Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới, Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013.
80 Thông tƣ số 03/2014/TT – BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 1, khoản 2.
Thứ nhất, các bên sẽ tự thỏa thuận giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Có thể thấy, việc ban hành giá dịch vụ nhà chung cƣ để khống chế mức giá trần là không cần thiết và không phù hợp với quy luật của thị trƣờng. Đây là giao dịch dân sự về sử dụng dịch vụ nhà chung cƣ, do đó giá dịch vụ là giá thỏa thuận nên để thị trƣờng điều tiết sẽ tạo sự cạnh tranh hơn giữa các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ. Thêm vào đó, các loại dịch vụ nhà chung cƣ trên thực tế rất đa dạng về chất lƣợng và giá dịch vụ phụ thuộc vào đặc điểm riêng của từng tòa nhà, việc xây dựng và ban hành mức giá trần dịch vụ nhà chung cƣ để áp dụng cho tất cả nhà chung cƣ là rất khó khăn;
Thứ hai, cơ quan có thẩm quyền sẽ quy định cụ thể đối với mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Trên thực tế, tại các nhà chung cƣ hiện nay chƣa tổ chức đƣợc Hội nghị nhà chung cƣ và chƣa bầu đƣợc Ban quản trị của tòa nhà chung cƣ, dẫn đến vấn đề khó khăn trong việc thỏa thuận với chủ đầu tƣ, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cƣ về giá cả và chất lƣợng dịch vụ nên thƣờng lâm vào tình trạng bị phía chủ đầu tƣ áp đặt giá. Vì thế, nhằm tránh cho các cƣ dân phải chịu thiệt thòi khi chủ đầu tƣ áp đặt mức phí dịch vụ cơ quan có thẩm quyền cần ban hành quy định để khống chế mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ của các chủ đầu tƣ.
Theo quan điểm của Ngƣời viết, nên để phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ cho các bên tự thỏa thuận. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ sẽ thỏa thuận mức phí cụ thể tƣơng ứng với những dịch vụ mà họ cung cấp. Vấn đề này sẽ giảm đƣợc tình trạng chủ đầu tƣ lạm quyền trong việc tự ý áp đặt giá dịch vụ cũng nhƣ chất lƣợng dịch vụ. Mặt khác, khi các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ cung cấp và thực hiện tốt các dịch vụ thì đồng thời cƣ dân và Ban quản trị nhà chung cƣ sẽ hài lòng với giá cả mình thỏa thuận khi chất lƣợng các dịch vụ đƣợc đảm bảo.
Tuy nhiên, tại kỳ họp lần thứ 8, Quốc hội khóa XIII vừa thông qua Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 đã có quy định bổ sung vấn đề tƣ cách pháp nhân cho Ban quản trị nhà chung cƣ và kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ nhƣ sau:
Thứ nhất, Luật Nhà ở năm 2014 đã bổ sung vấn đề tƣ cách pháp nhân cho Ban quản trị nhà chung cƣ tại khoản 3, Điều 103 với nội dung Ban quản trị có tƣ cách pháp nhân, có con dấu để giao dịch, cũng nhƣ thực hiện các quyền và nghĩa vụ đƣợc pháp luật giao cho;
Thứ hai, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ sẽ do các bên tự thỏa thuận bao gồm các vấn đề:
Một là, đối với nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành
nhà chung cƣ đƣợc quy định theo hai trƣờng hợp. Trường hợp 1, chƣa tổ chức đƣợc Hội
thỏa thuận trong hợp đồng mua bán; Trường hợp 2, đã tổ chức đƣợc Hội nghị nhà chung cƣ thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ do Hội nghị nhà chung cƣ quyết định;
Hai là, đối với nhà chung cƣ có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ.
Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ để áp dụng cho các trƣờng hợp thu phí dịch dụ quản lý vận hành nhà chung cƣ thuộc sở hữu Nhà nƣớc trên địa bàn; hay làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc trong trƣờng hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cƣ với chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ; trƣờng hợp không thỏa thuận đƣợc giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Do quá trình Ngƣời viết nghiên cứu đề tài: “Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư” diễn ra trƣớc ngày Luật Nhà ở năm 2014 đƣợc thông qua cho nên những đề xuất của Ngƣời viết nêu trên là hoàn toàn hợp lý.
Kết luận Chƣơng 2
Thông qua những khái niệm, đặc điểm cơ bản của công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ đã đƣợc phân tích ở Chƣơng 1, trong Chƣơng 2 này Ngƣời viết đi sâu vào làm rõ những vấn đề về quản lý sử dụng nhà chung cƣ, từ đó thấy đƣợc những bất cập trong quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ.
Thứ nhất, thực trạng quy định pháp luật về Ban quản trị nhà chung cư. Những quy định của pháp luật hiện hành đã làm chủ đầu tƣ gặp khó khăn trong vấn đề tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ để bầu ra Ban quản trị nhà chung cƣ do không đáp ứng đƣợc các điều kiện về thời gian và số lƣợng. Mặt khác, khi đã bầu đƣợc Ban quản trị thì lại vƣớng phải việc thiếu các quy định về công nhận Ban quản trị mới, dẫn đến tình trạng cơ quan có thẩm quyền e ngại khi công nhận một đơn vị mà họ không quản lý đƣợc. Hay việc pháp luật không quy định về tiêu chuẩn đƣợc tham gia Ban quản trị dẫn đến tình trạng Ban quản trị thiếu năng lực chuyên môn khi giải quyết những vấn đề nảy sinh trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cƣ;
Thứ hai, thực trạng quy định pháp luật về kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư. Hiện nay, nhiều địa phƣơng chƣa ban hành đƣợc giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ, vì vậy các chủ đầu tƣ thiếu cở sở pháp lý khi xây dựng phí dịch vụ nhà chung cƣ. Tuy nhiên, việc pháp luật quy định cụ thể về giá dịch vụ nhà chung cƣ lại tỏ ra không phù hợp với quy luật thị trƣờng do sự đa dạng cũng nhƣ chất lƣợng của các dịch vụ nhà chung cƣ là rất khác nhau. Chính vì vậy, nếu quy định giá trần dịch vụ để áp dụng chung cho tất cả nhà chung cƣ là rất khó khăn.
Qua đó, Ngƣời viết đã đƣa ra một số quan điểm, kiến nghị nhằm hoàn thiện những vấn đề còn bất cập trong quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ nhƣ sau:
Một là, bổ sung quy định pháp luật về công nhận tư cách pháp nhân, về tiêu chuẩn tham gia Ban quan quản trị. Tuy Ban quản trị không đáp ứng đủ những điều kiện về tƣ cách pháp nhân nhƣng pháp luật có thể công nhận Ban quản trị có tƣ cách pháp nhân nhƣ một trƣờng hợp ngoại lệ trong quy định pháp luật chuyên ngành về mô hình quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Bên cạnh đó, cần quy định về tiêu chuẩn đƣợc tham gia Ban quản trị nhƣ phải đƣợc đào tạo chuyên nghiệp về quản lý nhà chung cƣ. Mặt khác, cần nghiên cứu thành lập Ban quản lý nhà chung cƣ theo mô hình mới là thành lập theo mô hình các chủ sở hữu và các hộ dân thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty này ký hợp đồng
thuê công ty quản lý nhà chung cƣ; Hai là, minh bạch giá dịch vụ quản lý vận hành, bảo
trì nhà chung cư, các chi phí này cần công khai, minh bạch cho tất cả các cƣ dân trong nhà chung cƣ. Mặt khác, nên để giá dịch vụ nhà chung cƣ cho các bên tự thỏa thuận, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ sẽ thỏa thuận mức giá tƣơng ứng với những dịch vụ mà họ cung cấp.
KẾT LUẬN
Việc phát triển nhà chung cƣ là xu thế chung trên toàn thế giới, nhằm tiết kiệm quỹ đất cũng nhƣ không gian để tăng thêm mật độ ở, nhƣờng thêm nhiều chỗ cho cây xanh và công trình khác. Với thực trạng nƣớc ta hiện nay, nhà chung cƣ đã thể hiện đƣợc vai trò cung cấp nhà ở cho ngƣời dân và tỏ ra là một biện pháp hữu hiệu. Tuy nhiên, việc xây dựng các nhà chung cƣ mới nhiều hơn, tốt hơn chƣa đủ mà còn cần phải có thể chế, bộ máy và phƣơng thức vận hành phù hợp. Giải quyết tốt khâu quản lý sử dụng nhà chung cƣ sẽ góp phần đảm bảo đƣợc chất lƣợng cuộc sống của cƣ dân cũng nhƣ môi trƣờng xung quanh các khu nhà chung cƣ.
Qua quá trình nghiên cứu đề tài: “Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư”, Ngƣời viết rút ra một số kết luận cơ bản sau đây:
Thứ nhất, đối với Ban quản trị nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cƣ theo quy định sẽ đại diện cho ý chí, quyền lợi và nghĩa vụ của tất cả các cƣ dân để quyết định các vấn đề cốt lõi liên quan đến quản lý chung cƣ. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành lại không có chế tài đủ mạnh đối với các doanh nghiệp khi kéo dài thời gian tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ hoặc không tổ chức Hội nghị để bầu ra Ban quản trị. Mặt khác, pháp luật cần có quy định cụ thể về việc công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ mới, để cơ quan có thẩm quyền về công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ không phải gặp khó khăn khi thiếu cơ sở pháp lý. Bên cạnh đó, để đảm bảo cho các chức năng, nhiệm vụ của Ban quản trị đƣợc thực hiện tốt, pháp luật cũng cần có quy định ghi nhận cho Ban quản trị nhà chung cƣ có tƣ cách pháp nhân nhƣ một trƣờng hợp ngoại lệ trong pháp luật chuyên ngành, để đơn vị này có đủ các điều kiện khi ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ; đồng thời phải nâng cao trình độ cũng nhƣ năng lực quản lý cho Ban quản trị nhà chung cƣ bằng cách quy định Ban quản trị nhà chung cƣ phải qua các lớp đào tạo chuyên nghiệp về quản lý chung cƣ, hoặc định kỳ phải tham gia các khóa học để học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản lý nhằm tránh tình trạng Ban quản trị nhà chung cƣ hoạt động không hiệu quả.
Thứ hai, đối với kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư. Các quy định pháp luật hiện hành đã tạo cơ sở pháp lý làm căn cứ để tính chi phí quản lý vận hành và đƣa ra mức giá dịch vụ hợp lý khi cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ. Tuy nhiên, với các quy định hiện nay phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ không đƣợc thỏa thuận mà phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật. Có thể nói, việc quy định giá trần cho giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ là không cần thiết và không phù hợp với quy luật của thị trƣờng, hay nói cách khác đây là một bƣớc thụt lùi. Bởi các loại dịch vụ nhà chung cƣ trên thực tế rất đa dạng về chất lƣợng và giá dịch vụ phụ thuộc vào đặc điểm riêng của từng tòa nhà, khu đô thị, hay các đơn vị cung cấp dịch vụ cũng khác nhau
về khối lƣợng dịch vụ. Vì vậy, pháp luật không cần thiết phải quy định giá trần dịch vụ mà để các bên tự thỏa thuận giá cả các dịch vụ tƣơng ứng với chất lƣợng của dịch vụ đó.
Quản lý sử dụng nhà chung cƣ là việc không đơn giản, nhằm duy trì chất lƣợng cho nhà chung cƣ cũng nhƣ đối với môi trƣờng xung quanh. Chính vì vậy, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các quy định nhằm khắc phục những hạn chế, bất cập trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cƣ để ngƣời dân an tâm khi lựa chọn sở hữu một căn hộ chung cƣ; cũng nhƣ tạo sự an tâm cho chủ đầu tƣ khi tham gia phát triển mô hình nhà chung cƣ.
Trong luận văn này, Ngƣời viết chƣa nêu đƣợc đầy đủ mọi khía cạnh trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ, tuy nhiên đã giới thiệu đƣợc một số vấn đề cơ bản. Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu tài liệu phục vụ cho đề tài, Ngƣời viết phát hiện đƣợc một vấn đề mới có thể cần đƣợc thảo luận và nghiên cứu trong tƣơng lai để mô hình nhà chung cƣ thực sự phát huy đƣợc vai trò cung cấp nhà ở cho ngƣời dân và trở thành sự lựa chọn hàng đầu của cƣ dân đô thị, đó là các quy định về vấn đề sở hữu chung trong nhà chung cƣ. Chung cƣ vốn dĩ là kiểu tổ chức cuộc sống tiềm ẩn nhiều khả năng tranh chấp mà tranh chấp phần diện tích sở hữu chung là một trong những tranh chấp khó giải quyết giữa chủ đầu tƣ và cƣ dân. Mong muốn của Ngƣời viết khi đề xuất nghiên cứu này nhằm tìm ra giải pháp giảm bớt những tranh chấp để cƣ dân không e ngại khi lựa chọn loại hình nhà chung cƣ.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Danh mục văn bản quy phạm pháp luật
1. Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 27 tháng 06 năm 2005 của Quốc hội;