ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHÓA 2011 - 2014 ƯU ĐÃI TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: SINH VIÊN THỰC HIỆN: Ts. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU HUỲNH TỐ UYÊN BỘ MÔN: LUẬT THƯƠNG MẠI MSSV: 5115775 LỚP: LUẬT THƯƠNG MẠI 1 – K37 Cần Thơ, tháng 11/2014 Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội LỜI CẢM TẠ Sau 3 năm học tập và nghiên cứu tại Khoa Luật Trường Đại học Cần Thơ. Hôm nay, với những kiến thức đã có được từ sự chỉ dạy, truyền đạt của quý thầy cô và những kinh nghiệm thực tế trong quá trình học tập, em đã hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Nhân quyển luận văn này, em xin gửi lời cám ơn đến: Quý thầy, cô trường Đại học Cần Thơ, đặc biệt là các thầy, cô Khoa Luật đã dày công truyền đạt kiến thức cho em suốt 3 năm học tập tại trường. Đặc biệt, em xin gửi lời cám ơn đến cô Lê Thị Nguyệt Châu, thời gian qua cô đã nhiệt tình hướng dẫn và đóng góp ý kiến giúp em hoàn thành tốt luận văn này. Tập thể lớp Luật Thương mại 1 – Khóa 37 đã tận tình giúp đỡ, hỗ trợ em trong suốt thời gian em học tập tại Trường. Tuy nhiên, do hạn chế về kiến thức và thời gian có hạn nên chắc chắn luận văn không tránh khỏi những sai sót. Vì vậy em kính mong được sự đóng góp ý kiến của quý cơ quan cùng quý thầy, cô để luận văn này hoàn thiện hơn và có ý nghĩa thực tế hơn. Cuối lời, em kính chúc quý thầy, cô Khoa Luật toàn thể các bạn lớp Luật Thương mại 1 - Khóa 37 dồi dào sức khỏe, gặp nhiều may mắn, vui vẻ trong cuộc sống và thành đạt trong công việc. Trân trọng kính chào! Cần Thơ, ngày 04 tháng 11 năm 2014 Sinh viên thực hiện Huỳnh Tố Uyên GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 1 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội LỜI CAM ĐOAN Em cam đoan rằng đề tài này là do chính em thực hiện, đề tài không trùng với bất kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào./. Cần Thơ, ngày 04 tháng 11 năm 2014 Sinh viên thực hiện Huỳnh Tố Uyên GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 2 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 3 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 4 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................1 1. Lý do chọn đề tài..................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu.............................................................................2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................2 4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................2 5. Bố cục của Luận văn............................................................................2 CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI ĐỐI VỚI NHÀ Ở XÃ HỘI..............................................................................4 1.1. Khái quát về nhà ở xã hội..................................................................4 1.1.1. Khái niệm về Nhà ở xã hội và đầu tư Nhà ở xã hội....................5 1.1.2. Đối tượng cung cấp Nhà ở xã hội...............................................7 1.1.3. Đối tượng thụ hưởng Nhà ở xã hội.............................................8 1.1.4. Vai trò của Nhà ở xã hội...........................................................10 1.2. Chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội............................................14 1.2.1. Ưu đãi đối với nhà đầu tư.........................................................14 1.2.2. Ưu đãi đối với người dân..........................................................18 1.3. Vai trò, ý nghĩa của chính sách ưu đãi.............................................19 1.3.1. Đối với Nhà nước.....................................................................20 1.3.2. Đối với Nhà đầu tư...................................................................20 1.3.3. Đối với người dân.....................................................................22 CHƯƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ƯU ĐÃI TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI......................................................24 2.1. Ưu đãi thuế suất...............................................................................24 2.1.1. Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp..........................................24 2.1.2. Ưu đãi về thuế giá trị gia tăng...................................................31 2.2. Hỗ trợ tín dụng................................................................................32 GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 5 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội 2.2.1. Điều kiện để chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội được vay vốn hỗ trợ 30 nghìn tỷ của Chính phủ.............................................................................33 2.2.2. Nguyên tắc các doanh nghiệp vay gói tín dụng 30 nghìn tỷ......34 2.3. Các hình thức ưu đãi khác...............................................................34 CHƯƠNG 3 NHỮNG TỒN TẠI, HẠN CHẾ VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN......................................................................................................37 3.1. Những hạn chế trong việc phát triển Nhà ở xã hội...........................37 3.1.1. Về phía chính quyền.................................................................37 3.1.2. Về phía Nhà đầu tư...................................................................40 3.2. Vướng mắc trong quá trình thực hiện..............................................41 3.2.1. Giá nhà ở cao hơn so với thu nhập người dân...........................41 3.2.2. Cơ chế chưa thu hút đầu tư.......................................................42 3.2.3. Xác định chưa đúng đối tượng..................................................44 3.3. Thách thức khi phát triển nhà ở xã hội.............................................44 3.3.1. Huy động sớm được nguồn vốn trung và dài hạn.....................44 3.3.2. Thu xếp nguồn tài chính cho Doanh nghiệp.............................46 3.4. Phương hướng hoàn thiện................................................................46 3.4.1. Vấn đề về huy động vốn...........................................................46 3.4.2. Hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở.................................................47 3.4.3. Chuyển từ tạo điều kiện cho bên cung sang tạo điều kiện cho bên cầu..........................................................................................................49 GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 6 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Nhà ở là một sản phẩm của hoạt động xây dựng. Đó là nơi con người trú ngụ, tái tạo sức lao động sau ngày lao động, nơi diễn ra những sinh hoạt chủ yếu của con người. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện tiềm năng kinh tế của đất nước, là thước đo giá trị của sự phát triển. Ngoài ra, nó còn đóng góp vào việc thể hiện phong tục, tập quán, sự quan tâm vào cuộc sống cho người dân của Nhà nước. Vì vậy, việc có nhà để ở, để phát triển là nhu cầu thiết yếu và không bao giờ thay đổi của công dân từ xưa đến nay. Người xưa có câu “An cư lạc nghiệp”, nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề bức xúc của các tầng lớp dân cư từ thành thị đến nông thôn. Nhà ở luôn là mối quan tâm của nhiều người, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn về thu nhập. Nhu cầu nhà ở dành cho người thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là nhà ở xã hội vẫn luôn ở trong tình trạng cung không đáp ứng nổi cầu. Do đó, xây nhà ở cho người thu nhập thấp ở khu vực đô thị là một chủ trương luôn được sự quan tâm của các cấp, các ngành và sự hưởng ứng của các địa phương trong cả nước. Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội, nhiều văn bản, chính sách đã được ban hành nhằm khuyến khích các cá nhân tự tạo dựng nhà ở, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu bức thiết của các đối tượng trong xã hội. Sự ra đời của Nghị định 188/2013 về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc cụ thể hóa những chính sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển nhà ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã nảy sinh một số những vướng mắc, trong đó nguyên nhân cơ bản là do chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và dài hạn, lãi suất cùng những chi phí phát sinh luôn đẩy giá thuê nhà lên cao khiến rất nhiều đối tượng thu nhập thấp không thể tiếp cận được quỹ nhà ở xã hội này. Mặt khác, vấn đề này vẫn đang đối mặt với những khó khăn như: quỹ nhà ở còn hạn chế, chưa đáp ứng đủ nhu cầu của xã hội; giá nhà chưa phù hợp với mức thu nhập của người dân. Chính sách mới chỉ tập trung vào phát triển số lượng nhà mà chưa tạo ra được một quỹ nhà ở đa dạng về kích thước và phù hợp với nhiều mức thu nhập khác nhau. Bên cạnh đó, những chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp kêu gọi đầu tư tư nhân còn khá hạn chế. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 1 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội Phát triển nhà ở xã hội là chính sách nhân văn, góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân. Tuy nhiên, để chính sách đi vào cuộc sống, mang lại hiệu quả thiết thực thì những tồn tại, vướng mắc cũng như thách thức của nhà ở xã hội cần sớm được quan tâm và giải quyết. Vì vậy, tôi chọn đề tài “Ưu đãi tài chính đối với đầu tư Nhà ở xã hội”. Với mục đích tìm các giải pháp về tài chính để phát triển nhà ở xã hội, cũng như vẫn đề tiếp cận nhà ở của người dân được dễ dàng hơn, từng bước xóa bỏ những ngôi nhà ổ chuột, căn nhà chật chội, ẩm thấp, nâng cao mức sống của người dân. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu những vấn đề khái quát về nhà ở xã hội như: những quy định của Nhà nước về vấn đề đầu tư phát triển, quản lý quỹ nhà ở xã hội. Những đối tượng được phép thuê, thuê mua cũng như những quy định về giá thuê, thuê mua. Chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở. - Từ đó đề xuất các giải pháp để phát triển nhà ở xã hội, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản và nhà ở xã hội phát triển hơn. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu a) Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề về ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội. b) Phạm vi nghiên cứu của Luận văn: - Về nội dung: Tập trung xem xét những vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội, những chính sách về tạo lập, phát triển quỹ nhà ở xã hội cũng như những vướng mắc trong quá trình thực hiện, đồng thời đưa ra những giải pháp để phát triển nhà ở xã hội. - Về loại hình cung ứng nhà ở xã hội: đề tài nghiên cứu loại hình nhà ở xã hội để bán, cho thuê, thuê mua. 4. Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng như phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp liệt kê. 5. Bố cục của Luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì bố cục của Luận văn được chia thành 3 chương: Chương 1: Những vấn đề ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 2 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội Chương 2: Những quy định của pháp luật về ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội. Chương 3: Những tồn tại, hạn chế và phương pháp hoàn thiện. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 3 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI ĐỐI VỚI NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1. Khái quát về nhà ở xã hội Trên thế giới, khái niệm “nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc. Nhà ở xã hội là mối quan tâm của nhiều nước trên thế giới trong đó có Việt Nam. Các dự án nhà ở xã hội đã đem đến phúc lợi cho hàng trăm triệu người dân nhờ những chính sách quản lý tốt và những lợi ích mà nhà ở xã hội mang lại. Ở Việt Nam, “Nhà ở xã hội là điểm sáng của Luật nhà ở, là cơ hội cho người thu nhập thấp, công nhân, giới trẻ…” 1. Đây là loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước, địa phương hoặc tổ chức được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như người có thu nhập thấp, người già, người tàn tật, công nhân ở các khu chế xuất… Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30 - 40% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét và quyết định); Ngân sách địa phương (do Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định); huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân khác trong và ngoài nước 2. Đặc điểm chính của loại nhà này là người sử dụng không có bất cứ quyền sở hữu nào, vì vậy không được chuyển nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng nhà trong thời gian 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua. Nhà phải có các điều kiện tối thiểu cho sinh hoạt như: điện, nước, ga, nhà vệ sinh… Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định: “Nhà nước rất tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội”. Hiện nay, Đảng và Nhà nước ta có các chính sách khuyến khích cho các thành phần kinh tế tham gia tạo lập nhà ở xã hội, cụ thể ngày 10/01/2014, dự án phát triển nhà ở xã hội sẽ 1 Đại biểu Hồ Thị Thủy tại kì họp thứ VII của Quốc Hội khóa XIII về dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở ngày 18/6/2014. 2 Theo Điều 52 Luật Nhà ở.năm 2005. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 4 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội được hưởng hàng loạt ưu đãi, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Chính phủ. Trong đó, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội, ngoài việc được hưởng ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thủ tục hành chính, hỗ trợ tín dụng thì còn được hưởng ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, để tránh tràn lan trong việc mua, bán về nhà ở. Pháp luật đã quy định về các đối tượng, điều kiện để thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội. Quy định về giá bán, giá cho thuê (Điều 37, Điều 38, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở do Chính phủ ban hành. Nhu cầu về nhà ở xã hội của Việt Nam rất lớn, không chỉ có người dân sống tại khu vực miền núi, nông thôn mà ngay cả dân đô thị và nơi tập trung các khu công nghiệp cũng đang có nhu cầu bức xúc về nhà ở. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Chính phủ phê duyệt đã khẳng định phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, đó cũng là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân 3. Với những lợi ích mà nhà ở xã hội đem lại và sự ưu đãi của Nhà nước đã góp phần phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tạo được chỗ ở cho những người không có khả năng kiếm cho mình được chỗ ở tốt. Đảm bảo được nguồn cung về nhà ở cho thị trường nhà đất. Người dân giải quyết về chỗ ở của mình, yên tâm để phát triển kinh tế, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân. 1.1.1. Khái niệm về Nhà ở xã hội và đầu tư Nhà ở xã hội 1.1.1.1. Khái niệm về Nhà ở xã hội Nhà ở xã hội là một khái niệm mới, chẳng những mới trong văn bản luật mà còn mới trong thực tiễn đời sống xã hội. Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về nhà ở xã hội: Nhà ở xã hội, bao gồm những căn nhà giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó 3 Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng tại Hội thảo về nhà ở xã hội ở Việt Nam - bài học từ kinh nghiệm quốc tế do Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Thế giới (WB) tại Việt Nam tổ chức ngày 12.3.2014. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 5 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội khăn .Nhà ở xã hội có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu nhà nước. Hoặc có thể hiểu, nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của các cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương ) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước , các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của Nhà nước chưa có chỗ ở ổn định ,người có thu nhập thấp được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với thị trường. Khái niệm về nhà ở xã hội của Việt Nam quy định tại Điều 4 Khoản 1 Nghị định 188/2013 NĐ-CP, nhà ở xã hội là nhà ở được đầu tư xây dựng có sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước để cho các đối tượng theo quy định mua, thuê hoặc thuê mua. Tóm lại, ta có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng dành cho các đối tượng được quy định ở Nghị định 188/2013 NĐCP để thuê, thuê mua với giá rẻ hơn so với giá thị trường tạo điều kiện để người dân có chỗ ở nhằm thực hiện mục đích xã hội. Đây là loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước, địa phương hoặc một tổ chức được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp… Gần đây có những tranh luận về khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp, trên phương diện khái niệm, nhà ở thu nhập thấp được quy định tại điều 2 Quyết định số 67/2009/QĐ-Ttg, “là nhà ở do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư bằng nguồn vốn tự huy động, chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các cơ chế ưu đãi theo quy định của nhà nước”. Chúng bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ giành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn. Nhà ở cho người có thu nhập thấp có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước. Nhà ở cho người có thu nhập thấp thường được điều hành bởi chính quyền địa phương chẳng hạn như chính quyền cấp quận, huyện hay thành phố. Như vậy, xét về bản chất thì nhà cho người thu nhập thấp là nhà ở xã hội, vì tiêu chuẩn điều kiện, đối tượng mua nhà giống nhà ở xã hội, nhằm mục đích tạo điều kiện cho người không có khả năng tạo lập nhà ở, mục đích an sinh xã hội. Nhưng nó khác với nhà ở giá rẻ. Nhà ở giá rẻ là một loại hình nhà ở thương mại được lưu thông tự do trên thị trường như các nhà ở giá cao hay giá GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 6 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội trung bình, tức là việc mua bán hay cho thuê không phải chịu những ràng buộc đặc thù gì theo cơ chế “xin-cho”. Người mua, kể cả người thu nhập thấp, họ có đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ muốn. 1.1.1.2. Khái niệm đầu tư Nhà ở xã hội Đầu tư là một hoạt động kinh tế, là một bộ phận của sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp. Nó có ảnh hưởng trực tiếp đến việc tăng tiềm lực của nền kinh tế nói chung và của từng doanh nghiệp nói riêng, là động lực thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển. Do vậy, ta cần tìm hiểu khái niệm về đầu tư. Đầu tư là sự bỏ ra nguồn lực (sức lao động, tiền, của cải vật chất…) nhằm mang lại những kết quả có lợi cho chủ đầu tư. Theo Khoản 1, Điều 3 Luật đầu tư 2005 thì đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Luật này có sự phân biệt về thuật ngữ giữa đầu tư và hoạt động đầu tư, theo đó hoạt động đầu tư được hiểu là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư gồm các khu chuẩn bị đầu tư, thực hiện và quản lý dự án đầu tư. Khái niệm đầu tư được quy định trong Luật đầu tư 2005 đã chỉ ra được một số đặc điểm của đầu tư. Tuy nhiên, xét trên góc độ định nghĩa, khái niệm này còn một số điểm còn hạn chế vì: Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 không có quy định về tài sản hữu hình và tài sản vô hình nhưng trong phần khái niệm “đầu tư” lại sử dụng thuật ngữ này. Việc chưa quy định cụ thể trong luật như vậy không tránh khỏi tranh cãi. Đầu tư nhà ở xã hội là việc Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng được quy định tại Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định đối với các dự án nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế bỏ vốn đầu tư xây dựng. 1.1.2. Đối tượng cung cấp Nhà ở xã hội Theo Điều 4, Khoản 2 nghị định 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý Nhà ở xã hội quy định cụ thể như sau: “a) Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách (Trung ương hoặc địa phương) hoặc mua lại các căn hộ từ các dự án phát triển Nhà ở thương mại hoặc nhận các căn hộ trong các dự án nhà ở thương mại do chủ đầu tư bàn giao theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 7 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội giao (BT) 4 để tạo lập quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước để cho thuê hoặc thuê mua; b) Các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách để bán, cho thuê, cho thuê mua và được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định của Nghị định này; c) Các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho các đối tượng quy định thuê, thuê mua hoặc mua và được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định của Nghị định này”. Có thể nói Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội có hiệu lực, nhà ở xã hội đã “mở cửa” không chỉ những doanh nghiệp mà cá nhân, hộ gia đình sẽ được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trước đây theo yêu cầu thị trường, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà cho sinh viên, công nhân thuê rất nhiều. Tuy vậy, việc đầu tư đó mang tính tự phát, thiếu định hướng và sự quản lý của cơ quan nhà nước. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng chưa có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cũng như quản lý có hiệu quả đối với hoạt động cho thuê nhà của hộ gia đình, cá nhân. Trước đây, việc quy định đối tượng cung cấp nhà ở xã hội chỉ dành cho các doanh nghiệp có đủ tiềm lực về kinh tế mới được xây dựng nhà ở xã hội. Vì vậy, việc quy định thêm cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ phát huy được nguồn lực kinh tế về vốn, đất đai…của các thành phần kinh tế. 1.1.3. Đối tượng thụ hưởng Nhà ở xã hội Không phải đối tượng nào cũng được Nhà nước quy định bố trí nhà ở xã hội. Loại hình nhà ở này được bố trí để giải quyết nhu cầu nhà ở cho một số đối tượng được quy định tại Điều 14, khoản 1, Nghị định 188/2013/NĐ-CP về quản lý và phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể các đối tượng sau đây được quy định bố trí nhà ở xã hội: a) Người có công với cách mạng quy định tại pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng; 4 Theo Khoản 3, Điều 2 Luật Đầu tư 2005, là hợp đồng được ký giữa Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và Nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, Nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho Nhà đầu tư theo thỏa thuận trong Hợp đồng BT. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 8 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội b) Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước; c) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách Nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu; d) Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại các Khu công nghiệp, gồm: Công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề; đ) Người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị; e) Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa; g) Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ; h) Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công lập; i) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Vấn đề ở đây là việc xác định đối tượng có thu nhập thấp như thế nào. Mức thu nhập bao nhiêu thì gọi là thấp, hiện nay có rất nhiều quan điểm về khái niệm này. Theo quan điểm của Ngân hàng thế giới và chương trình phát triển Liên Hợp Quốc (UNDP) thì người có thu nhập thấp là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho (nhà ở, văn hóa, đi lại…) 5. Trong khi đó, nhiều ngân hàng đặt ra tiêu chuẩn người mua nhà phải có thu nhập 8 - 9 triệu trở lên mới được vay tiền. Theo ý kiến của ông Nguyễn Huy Đức (Viện nghiên cứu & phát triển hạ tầng) trong Hội thảo “Nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị và khu công nghiệp. Thực trạng và giải 5Xác định cho người có thu nhập thấp. http://voer.edu.vn/c/xac-dinhnguoi-co-thu-nhap-thap/ab2134ab/8d155d1f GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 9 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội pháp”, mức thu nhập thấp được chia thành hai nhóm nhỏ: thu nhập rất thấp (làm đủ ăn và không có tích lũy) và thu nhập ổn định (đủ chi tiêu hàng ngày và có tích lũy). Mức độ khó khăn về nhà ở được ông Đức đánh giá theo tiêu chí là không có nhà ở, phải ở nhờ hoặc những nơi không phải là nhà ở (nhà kho, gầm cầu, mái hiên, chùa chiền…); nơi ở quá chật (dưới 6 m 2/người); ở nhà tạm, nhà dột nát… ở bất tiện tại những nơi thiếu tiện nghi. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nêu gợi ý: “Có thể coi người thu nhập không đến mức phải chịu thuế hoặc dưới 9 triệu đồng/tháng là đối tượng có thu nhập thấp. Trong thực tế hiện nay, có những người thu nhập thấp nhưng chưa hẳn đã là đối tượng cần mua nhà ở xã hội, vì bản thân họ đã có nhà ở hoặc đã có khối lượng tài sản khổng lồ. Mặt khác, nguồn thu nhập thực tế của họ còn cao hơn gấp nhiều lần so với mức thu nhập mà họ chứng minh được. Ngược lại, một số người có thu nhập cao hơn nhưng họ lại chưa thể mua được nhà ở, vì nguồn thu nhập mà họ chứng minh được sẽ phải gánh tất cả mọi chi tiêu trong gia đình mình. Vì vậy, vấn đề hiện nay là việc xác định đối tượng người có thu nhập thấp rất khó dẫn đến có nhiều người lợi dụng danh nghĩa thu nhập thấp để mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội. Việt Nam là quốc gia đang phát triển, con người là động lực phát triển kinh tế - xã hội. Ngoài việc Nhà nước ta không ngừng hoàn thiện hệ thống pháp luật để đảm bảo quyền công dân, song song đó Nhà nước còn xây dựng các chính sách cụ thể nhằm từng bước cải thiện đời sống người dân, giúp người dân từng bước cải thiện cuộc sống. Việc hỗ trợ người dân về Nhà ở là một trong những nội dung chủ yếu trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng. Việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu nổi bật và bao quát của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững, và đặc biệt đối với quốc gia đi theo định hướng xã hội chủ nghĩa như Việt Nam. Đầu tư cho nhà ở xã hội không chỉ lợi về mặt kinh tế mà còn có lợi cả về mặt xã hội. Thay vì đầu tư các loại hình khác thì đầu tư cho nhà ở xã hội cũng gián tiếp tạo ra sự tăng trưởng kinh tế do kích thích được các lĩnh vực liên quan khác như nội thất, vật liệu xây dựng… 1.1.4. Vai trò của Nhà ở xã hội 1.1.4.1. Đối với sự phát triển văn hóa – xã hội Nhà ở là nơi trú ngụ của con người, bảo vệ con người trước những tác hại của thiên nhiên, thông qua nhà ở sẽ biết được phong tục tập quán, trình độ văn hóa, đời sống vật chất của người dân. Có thể nói nhà ở là thước đo phản ánh trình GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 10 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội độ kinh tế của quốc gia. Bên cạnh các công trình công cộng, nhà ở còn là tiêu chí phản ánh chất lượng cuộc sống của người dân, phục vụ cho cuộc sống vật chất và tinh thần của con người. Đối tượng của nhà ở xã hội là những người thu nhập thấp trong xã hội, khi đã trang trải những khoản chi phí trong cuộc sống mà còn lại số tiền ít ỏi để họ có thể tự mình mua nhà ở hoặc phải thuê những căn nhà chật hẹp thậm chí là thiếu vệ sinh. Và mong muốn có một không gian tốt để sống, học tập và làm việc là nguyện vọng của rất nhiều người. Lúc này, nhà ở xã hội là một “cứu cánh”, một giải pháp tốt cho họ với những mặt lợi ích mà nó mang lại. Nếu Nhà nước để mặc cho những người có thu nhập thấp tự xoay sở trong tình hình thị trường nhà đất đầy biến động như hiện nay thì họ không thể nào kiếm cho mình được chỗ ở tốt. Nhà ở xã hội sẽ được phát huy tác dụng của mình với những đặc trưng và lợi thế của nó. 1.1.4.2. Đối với sự phát triển kinh tế Theo quy định của Luâ ât Nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hô âi sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ mô ât phần hoă âc toàn bô â lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương. Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ về các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hô âi cũng như các tiến bô â khoa học kỹ thuâ ât về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình. Những chính sách hỗ trợ trên của Nhà nước có tác dụng tích cực trong viê âc thu hút các doanh nghiê âp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hô âi, cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gă âp khó khăn về tài chính. Nhất là trong điều kiê ân hiê ân nay, khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại đang gă âp khó khăn trong viê âc tiêu thụ sản phẩm do giá nhà ở thương mại cao thì viê âc đầu tư phát triển nhà ở xã hô âi với mức giá thuê, thuê mua phù hợp với thu nhâ âp của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này - phân khúc nhà ở đang bị bỏ ngỏ. Khi nhà ở xã hội phát triển sẽ kéo theo một số ngành nghề phát triển, cụ thể là công nghiệp vật liệu xây dựng, trang thiết bị… Chính sách Nhà nước ban hành sẽ tác động mạnh đến thị trường tiêu thụ sản phẩm, phân bố dân cư và nguồn lao động. Hơn nữa, với những cơn sốt nhà đất sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Hiện nay, thị trường bất động sản diễn ra mạnh mẽ ở các đô thị lớn. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 11 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội Cùng với quá trình đô thị hóa dân nhập cư từ các tỉnh ồ ạt vào các đô thị như Thành phố Hồ chí Minh, Hà Nội… ngày càng đông thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng lên, kích thích sự tham gia đầu tư của các thành phần kinh tế, cơ sở hạ tầng từng bước được hoàn thiện. 1.1.4.3. Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội Đa số các hộ có khó khăn về nhà ở tại đô thị thường có thu nhập thấp hiện đang sống trong những ngôi nhà tự tạo dựng hoặc được thừa kế của các thế hệ trước được xây dựng bằng những vật liệu có chất lượng thấp, mau hỏng nhưng không có kinh phí để bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên. Mặt khác, nơi sống của các hộ đó thường ở những địa điểm có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển. Một bộ phận khác đã được phân phối nhà ở trong những thập niên trước nhưng không có khả năng về tài chính nên không thể cải tạo, xây dựng lại, phải sống tại các căn hộ đã xuống cấp thiếu các tiện nghi cơ bản và nguy hiểm. Việt Nam coi việc phát triển an sinh xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân là mục tiêu, động lực của sự phát triển. Nhận thức được điều đó, Nhà nước đề ra chương trình Nhà ở xã hội, cải thiện được cuộc sống người dân. Mặt khác, việc làm này còn thể hiện sự tri ân của Đảng và nhà nước đối với những người có công với cách mạng và sự quan tâm đến những người có thu nhập thấp, những người gặp khó khăn trong cuộc sống. Nhà nước ta đã có nhiều cố gắng trong việc tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về nhà ở bằng cách ban hành nhiều văn bản, chính sách khuyến khích cho các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu bức thiết về nhà ở cho người dân. Bên cạnh đó, theo nghiên cứu của Viện nghiên cứu phát triển Tp.HCM thì phân phối trong an sinh xã hội là sự phân phối lại theo hướng có lợi cho những người có thu nhập thấp; là sự chuyển dịch thu nhập của những người khỏe mạnh, may mắn có việc làm ổn định cho những người ốm ,yếu, gặp phải những biến cố, rủi ro trong lao động, sản xuất và trong cuộc sống. Vì vậy, an sinh xã hội góp phần làm giảm bớt khoảng cách giàu - nghèo, góp phần đảm bảo sự công bằng xã hội”. Như vậy, chính sách phát triển nhà ở xã hội giúp hoàn thiện một cách sâu rộng, chặt chẽ, cụ thể hơn nữa hệ thống chính sách an sinh xã hội trong việc đảm bảo nhu cầu nhà ở của bộ phận người dân có thu nhập thấp, viê âc phát triển nhà ở xã hô âi sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gă âp khó khăn trong viê âc tìm kiếm chỗ ở. Mă ât khác, những quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội góp phần cải thiê ân điều kiê ân sống của các đối tượng GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 12 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội có thu nhâ âp thấp, giúp họ có được điều kiê ân sinh hoạt tốt hơn trước. Điều này có mô ât ý nghĩa tích cực trực tiếp trong viê âc nâng cao điều kiê ân sống dân cư, ổn định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hô âi và gián tiếp đến việc nâng cao năng suất lao động, cải thiện chất lượng nguồn nhân lực sau này, góp phần trong việc tăng trưởng kinh tế đất nước. Từng bước thực hiê ân tốt những mục tiêu chính sách an sinh xã hô âi của Nhà nước. 1.1.4.4. Góp phần tạo nguồn thu Ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản Đối với quỹ nhà ở do Nhà nước đầu tư dành để cho thuê, trong quá trình khai thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mất đi mà tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn để tái đầu tư thông qua viê âc thu tiền cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở theo nguyên tắc bảo toàn vốn đầu tư. Sau mô ât thời gian sử dụng, nếu người thuê không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ cải tạo, xây dựng lại hoă âc chuyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiê âu quả cao hơn. Tại thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuô âc quyền sở hữu của Nhà nước và sẽ có giá trị kinh tế cao hơn nhiều so với thời điểm hiê ân nay. Quỹ nhà ở xã hô âi sẽ góp phần cung cấp cho thị trường bất động sản mô ât nguồn cung lớn, tạo điều kiê ân giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trường hiê ân nay. Đồng thời, viê âc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ giúp mở rô âng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở, thị trường vốn được coi là chỉ dành cho những người có thu nhâ âp cao là chủ yếu, sản phẩm được cung ứng trên thị trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều. Sự phong phú về sản phẩm cũng có những tác đô âng tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp cạnh tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế đô âc quyền của mô ât số phân khúc thị trường nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở thương mại, thị trường nhà ở chung cư. Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng thực chất của nó. Ngoài việc tạo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước ra, khi phát triển nhà ở xã hội sẽ làm bình ổn thị trường bất động sản. Việc các doanh nghiệp tham gia tạo lập, xây dựng Nhà ở xã hội sẽ kích thích được nhu cầu của người tiêu dùng. Bởi một trong những nhược điểm của thị trường bất động sản là thiết kế những căn nhà sang trọng, đắt tiền mà đa số mức sống của người dân là không cao dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, người mua không có khả năng thanh toán làm cho thị trường bất động sản “đóng băng” trong thời gian qua. Do vậy, giá nhà ở xã GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 13 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội hội sẽ phù hợp hơn với túi tiền của người dân có thu nhập thấp. Bất động sản được tạo nên có người thụ hưởng, không để lãng phí nguồn tài nguyên và giải quyết vấn đề chỗ ở cho người dân. Phát triển nhà ở xã hội đồng nghĩa với việc làm nóng thị trường bất động sản. Thay vì cung vốn cho thị trường bất động sản nói chung, “phá băng” hàng tồn phân khúc cao cấp thì chính sách nhà ở xã hội tập trung cho phân khúc nhà giá rẻ, tạo ra động lực mới cho thị trường bất động sản. Việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không chỉ có giá trị về tạo nơi ăn chốn ở cho người khó khăn về nhà ở mà còn có tác dụng góp phần điều chỉnh sự lệch pha giữa cung và cầu về nhà ở. 1.1.4.5. Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và bất động sản Chính sách phát triển nhà ở xã hội là một bộ phận không thể tách rời trong tổng thể hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến Luật đất đai và Luật kinh doanh bất động sản. Nhà ở xã hội là sản phẩm đặc biệt, do đó, ngoài việc phải chịu sự điều tiết của Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở, nhà ở xã hội còn chịu sự điều tiết và chi phối trực tiếp của các chính sách phát triển nhà ở xã hội của Nhà nước nói chung và các địa phương nói riêng. Hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản vẫn chưa quy định rõ, đầy đủ các cơ chế ưu đãi về vay vốn đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, người nghèo; còn thiếu các quy định về hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Như vậy, hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội được coi là giải pháp khắc phục những hạn chế của hệ thống luật đất đai và bất động sản, hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng chính là hoàn thiện hệ thống pháp luật về Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản… 1.2. Chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội 1.2.1. Ưu đãi đối với nhà đầu tư Theo Từ điển Tiếng việt, ưu đãi là là hình thức khuyến khích, dành cho những điều kiện, quyền lợi đặc biệt hơn so với những đối tượng khác. Hoặc nó có thể là những đặc quyền, đặc lợi. Ưu đãi là hình thức đối xử ưu tiên của bên ưu đãi dành cho bên được ưu đãi nhằm tạo điều kiện thuận lợi để bên được ưu đãi thực hiện một việc mang lại lợi ích cho cả hai bên. Ở đây, cụ thể là sự ưu đãi của Nhà nước đối với các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, họ sẽ được hưởng ưu đãi khi tiến hành tạo lập, xây dựng mô hình nhà ở này. Một mặt, giúp họ có điều kiện kinh doanh sinh lời, mặt khác sẽ hỗ trợ cho người dân về mặt nhà ở; Nhà nước có thể thu ngân sách nhờ vào các nguồn thu từ kết quả kinh doanh của GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 14 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội nhà đầu tư, giải quyết được vấn đề nhà ở cho một bộ phận người dân, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân. 1.2.1.1. Ưu đãi về thủ tục hành chính Thủ tục hành chính là một trong những vấn đề các doanh nghiệp trong và ngoài nước đều ngán ngẫm khi tiến hành hoạt động kinh doanh. Việc mất thời gian trong việc cấp giấy phép, không đáp ứng được nhu cầu của doanh nghiệp trong việc nhanh chóng đẩy nhanh tiến độ thi công công trình. Nắm rõ được tình hình đó, Nhà nước đang và đang từng bước khắc phục, cắt giảm những thủ tục rườm rà, không cần thiết để doanh nghiệp giảm được thời gian, chi phí trong việc thực hiện các thủ tục hành chính tạo điều kiện để sản phẩm đến tay người dân nhanh được nhanh hơn với giá cả rẻ hơn. Theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP, Điều 12, Khoản 1, Điểm e quy định: “Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng được hỗ trợ từ nguồn ngân sách toàn bộ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào, được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án. Được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình Nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các phần việc tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng (trừ các dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư bằng Ngân sách Nhà nước)”. Ngoài ra, còn cho phép tăng mật độ xây dựng và không cứng nhắc trong quy định mẫu thiết kế nhà, nhà đầu tư có quyền thiết kế mẫu nhà trên cơ sở nghiên cứu thị trường, kinh nghiệm kinh doanh và phân khúc khách hàng doanh nghiệp nhắm đến, chủ đầu tư được tự quyết định số tầng xây dựng phù hợp với điều kiện thực tiễn khu vực dự án để nâng cao hệ số sử dụng đất nhằm giảm giá trị đất trong giá thành căn hộ và tận dụng nguồn tài nguyên hữu hạn là đất đai. Sự ưu đãi về thủ tục hành chính góp phần giảm bớt được những thủ tục không cần thiết. Giúp dự án đầu tư nhanh chóng khởi công, rút ngắn được khoảng thời gian, tiết kiệm chi phí cho chủ đầu tư và người mua nhà. Khi chi phí tăng thì khiến giá nhà buộc phải tăng, người dân sẽ không có khả năng thanh toán khoản tiền để sở hữu căn nhà mình mong muốn. Vì vậy, ưu đãi về thủ tục cũng là cách nâng cao hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp đồng thời giảm chi phí cho doanh nghiệp và người thụ hưởng. Tránh việc mất thời gian đối với những thủ tục rườm rà không cần thiết. Ưu đãi về thủ tục hành chính còn giúp cho quá trình đầu tư dự án được nhanh chóng khởi công, rút ngắn được khoảng thời gian hoàn GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 15 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội thành, tiết kiệm chi phí giảm giá thành và giá bán. Giảm bớt được chi phí mua nhà của người dân, bất động sản hoàn thành đến tay người mua nhanh hơn, Tuy nhiên, ngoài thủ tục hành chính vẫn còn yếu tố khác ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến chi phí và giá bán nhà, nhưng vai trò của thủ tục cũng góp phần vào hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp. 1.2.1.2. Ưu đãi về đất đai Đất đai đóng vai trò quan trọng trong dự án nhà ở xã hội. Là nhân tố không thể thiếu, dù là nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng không vì thế mà vị trí của dự án lại ở những nơi bất tiện, xa trung tâm, không thuận lợi về giao thông… Khi tiến hành đầu tư nhà ở xã hội, các chủ đầu tư được Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho cơ sở thực hiện xã hội hóa đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đã được phê duyệt Ngoài ra, theo quy định tại Điều 32, Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ, quỹ đất phát triển Nhà ở xã hội được quy định như sau: “Đối với những địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội thì căn cứ vào điều kiện cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 héc-ta trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở xã hội. Trường hợp chủ đầu tư bàn giao diện tích đất quy định tại khoản này cho chính quyền địa phương để xây dựng Nhà ở xã hội thì được hoàn trả hoặc được trừ vào các nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách Nhà nước các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội.”. 1.2.1.3. Ưu đãi về tài chính Tài chính là một phạm trù kinh tế, tồn tại khách quan và mang tính lịch sử. Tài chính chỉ ra đời và tồn tại trong những điều kiện kinh tế xã hội nhất định. Những điều kiện kinh tế xã hội này là những tiền đề khách quan cho sự ra đời và phát triển của tài chính. Những tiền đề đó là nền kinh tế hàng hóa - tiền tệ và Nhà nước. 6 6 Giáo trình Luật tài chính 1, Đại học cần Thơ. Biên soạn: Ths. Lê Huỳnh Phương Chinh, trang 1 GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 16 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội Ưu đãi tài chính là một trong những biện pháp của Nhà nước áp dụng nhằm khuyến khích đầu tư. Qua đó, nhà đầu tư sẽ thực hiện hoạt động đầu tư vào các lĩnh vực, ngành nghề nằm trong danh mục mà Nhà nước khuyến khích ưu đãi tài chính do Nhà nước ban hành sẽ được hưởng những ưu đãi, thuận lợi hơn so với các nhà đầu tư khác theo quy định. Những ưu đãi về tài chính đó đối với các dự án đầu tư bao gồm những ưu đãi về thuế (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng…), hỗ trợ tín dụng (được Nhà nước hỗ trợ cho vay vốn với lãi suất ưu đãi), cơ chế giá, về tiền thuê đất… Việc hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt. Đặc biệt, việc hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới bất động sản sẽ khuyến khích mỗi phân khúc nhà ở cần phát triển, thúc đẩy việc sử dụng có hiệu quả bất động sản, cũng như góp phần hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế, giúp tăng nguồn thu cho Nhà nước. Việc thực hiện tái cơ cấu thị trường bất động sản giúp phát triển đa dạng các loại hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu 1.2.1.4. Ưu đãi khác Một số ưu đãi khác cũng được quy định tại Nghị định 188/2013 NĐ-CP như chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đât 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư… Nhằm thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển quỹ nhà ở xã hội, thông qua chính sách giá, Nhà nước đảm bảo nguyên tắc bù đắp đầy đủ chi phí và thêm phần lợi nhuận định mức (lợi nhuận định mức không lớn hơn 10%) cho các tổ chức, cá nhân khi tham gia dự án phát triển quỹ nhà ở xã hội, cụ thể: (i) Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng bảo đảm tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức theo quy định; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước. (ii) Giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng bảo đảm tính đủ các chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí bảo trì, quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức theo quy định; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua”. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 17 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội 1.2.2. Ưu đãi đối với người dân 1.2.2.1. Ưu đãi về tín dụng Nhà ở đóng vai trò quan trọng không thể thiếu trong nhu cầu sinh hoạt của mọi người. Và để sở hữu một căn nhà riêng là ước mơ của nhiều hộ gia đình. Đó là nhu cầu cơ bản và ngày càng trở nên cấp thiết hơn khi khi đất ở thành phố ngày càng khan hiếm, chật chội, thêm vào đó là vấn đề tài chính khó xoay sở, khi mà thu nhập của người dân còn thấp, thì việc nhu cầu sở hữu một căn nhà càng trở nên khó khăn. Trong khi hàng tồn bất động sản thì quá nhiều, chủ yếu là những căn hộ cao cấp, sang trọng dành cho bộ phận người có thu nhập cao, khá giả trong xã hội. Chính việc phát triển thiếu kế hoạch này đã dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản đóng băng trong thời gian qua. Nhằm giải quyết khó khăn về tài chính, tín dụng cho người dân, giúp họ trong việc tạo lập nhà ở, đồng thời tháo gỡ cho thị trường bất động sản, Chính phủ đã mở gói 30 nghìn tỷ, tạo cú hích cho thị trường bất động sản Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng giá bán sắp tới là 12 triệu/m 2, vay để mua một ngôi nhà 50m2, tổng giá trị là 600 triệu đồng. Người mua phải ứng trước 20% tương đương 120 triệu đồng và vay 480 triệu đồng. Với lãi suất 6%/năm thì một năm sẽ phải trả gần 29 triệu đồng tiền lãi, tương đương mỗi tháng phải trả 2,4 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng.Trong khi đó gốc trả dần thì lãi xuống dần, gốc vay 480 triệu đồng trong 10 năm mỗi năm phải trả 48 triệu đồng tương đương mỗi tháng 4 triệu đồng. Như vậy, tổng tiền lãi và tiền gốc phải trả mỗi tháng là 6,4 triệu đồng. Với các hộ gia đình thu nhập ở mức không phải nộp thuế thu nhập cá nhân hoàn toàn có thể trả được nợ nếu vay mua nhà. Gói tín dụng 30 nghìn tỷ đem lại tin mừng cho người dân, vì điều kiện sở hữu được căn nhà của họ đang xích lại gần hơn. Thời hạn cho vay là 10 năm, nhưng có thể thỏa thuận với ngân hàng để vay 5 năm, tối đa 10 năm để phục vụ theo nhu cầu của người vay, có thể người vay chỉ muốn vay 5 năm “Tại vì vay dài có lợi là nguồn lực hạn chế thì có thể vay dài. Nhưng vay dài thì có lãi suất ngân hàng, vay 5 năm thì đỡ phải trả lãi dài. Còn thời gian bao nhiêu năm từ 1 năm hay 10 năm là thỏa thuận của hai bên. Nếu có thể trả được 5 năm thì tội gì vay trong 10 năm. Thế nên quy định vậy để cho người nghèo, khả năng trả nợ hạn chế thì ngân hàng sẽ cho vay 10 năm. Năng lực tài chính có thể trả sớm hơn thì lợi hơn”.Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam phân tích. Tuy nhiên, cần phải xác định được khả năng tài chính của người vay và tất cả các quy trình phải làm hết sức chặt chẽ để quá trình giải ngân đúng quy định GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 18 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội vừa hỗ trợ tích cực cho người dân, hỗ trợ là có sự chọn lọc, giới hạn, không thể tràn lan mà phải có điều kiện, phân loại để hỗ trợ đến đúng đối tượng khó khăn.gói hỗ trợ lãi suất có thể sẽ tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian tới giúp cho nhiều người lao động có nhu cầu thực tế về nhà ở nhưng chưa tiếp cận được sự hỗ trợ này. 1.2.2.2. Ưu đãi về thủ tục hành chính Nhà ở xã hội là nhà dành cho những người thu nhập thấp và việc tiếp cận được nhà ở xã hội không phải là chuyện dễ dàng. Bên cạnh những vướng mắc về mặt tài chính,những khó khăn trong việc hoàn tất thủ tục giấy tờ, xin xác nhận chưa có nhà ở của chính quyền địa phương, khó chứng minh thu nhập, cùng những nghi ngại về chất lượng của các công trình xây dựng… đang khiến không ít người lao động nảy sinh tâm lý “ngại” tiếp cận nhà xã hội. Theo quy định tại Điều 15, thông tư 08/2013 TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 188/2013 về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, người mua nhà ở xã hội phải cần qua hai "cửa" chính. Thứ nhất, tại chính quyền địa phương để xác nhận chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 8m2 sàn/người. Hoặc là nhà ở tạm bợ, hư hỏng, dột nát mà chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức. Và cửa thứ hai là cơ quan nơi làm việc để xác nhận thu nhập có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Thứ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, tới đây Bộ Xây dựng sẽ sửa quy định cho phép người thu nhập thấp khi vay vốn mua nhà, thay vì phải “hai con dấu” xác nhận của cơ quan đang làm việc và chính quyền địa phương, người dân chỉ cần “một con dấu” xác nhận về tình trạng nhà ở và thu nhập tại cơ quan nơi làm việc. Theo Thứ trưởng bộ Xây dựng, việc thu gọn thủ tục như vậy nhằm mục đích tạo điều kiện tối đa cho người dân về các thủ tục, hồ sơ giấy tờ để họ có thể nhanh chóng có nhà ở, nới lỏng các điều kiện và thủ tục hành chính để người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận các dự án nhà ở xã hội. 1.3. Vai trò, ý nghĩa của chính sách ưu đãi Nhà ở xã hội là chính sách đúng đắn của Nhà nước, thể hiện sự quan tâm của Nhà nước vào các đối tượng cần được quan tâm và ưu tiên trong xã hội. Công cụ tài chính thể hiện vai trò rất tốt trong việc “mở đường” để kích thích đầu tư, huy động được nhiều thành phần kinh tế tham gia xây dựng, tạo lập nhà ở. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 19 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội Thật sự chính sách ưu đãi này đã mang lại lợi ích cho nhiều chủ thể cụ thể như sau: 1.3.1. Đối với Nhà nước Đầu tư nhà ở xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp, bộ phận người dân không có khả năng tự tạo lập cho mình một chỗ ở. Nếu Nhà nước để họ tự tạo ra sản phẩm phục vụ xã hội thì đối tượng mà họ nhắm đến là những người có thu nhập khá giả, có điều kiện. Như vậy cung - cầu của thị trường sẽ bị lệch. Vì lẽ đó, Nhà nước thực hiện ưu đãi tài chính cho các thành phần kinh tế tham gia đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội. Đây là tiền đề quan trọng để phát triển kinh tế. Mục tiêu của việc ưu đãi tài chính là hỗ trợ cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Hơn nữa, ưu đãi tài chính còn là cách thức để “ vận hành” chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 của Chính phủ. Thực hiện không tốt chính sách này dễ dẫn đến mất ổn định xã hội, ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã hội vì đây là đối tượng được Đảng và Nhà nước ta quan tâm. Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường. Quản lý và phát triển tốt thị trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế xã hội. Khi thực hiện ưu đãi, các doanh nghiệp sẽ quan tâm đầu tư, xây dựng các dự án về nhà ở giúp tạo điều kiện về chỗ ở cho họ cũng là kênh đầu tư của Nhà nước, thực hiện thông qua chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia tạo lập, xây dựng nhà ở. Chính sách ưu đãi đã góp phần giúp Nhà nước thực hiện vai trò lãnh đạo của mình đồng thời giải quyết về chỗ ở cho người dân, đồng thời thể hiện bản chất của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam là nhà nước thực sự của dân, do dân, vì dân, mọi quyền lực nhà nước thuộc về nhân dân, Nhà nước tôn trọng, thực hiện và bảo vệ quyền con người, tất cả vì hạnh phúc của con người, phát triển nhà ở xã hội như vậy như thể hiện sự tri ân, quan tâm sâu sắc của Đảng và Nhà nước đối với các đối tượng này, khi đó vấn đề an sinh xã hội sẽ được đảm bảo. 1.3.2. Đối với Nhà đầu tư Chính sách ưu đãi về tài chính đã mạng lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp trong việc góp phần hỗ trợ cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp ổn định và phát triển sản xuất, kinh doanh (tránh được tình trạng vay vốn với lãi suất cao). Các dự án của doanh nghiệp sẽ được tiến hành theo đúng kế hoạch, đáp ứng GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 20 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội được nhu cầu của người sư dụng (nếu vay vốn với lãi suất cao thì khả năng tài chính của doanh nghiệp không thể đảm bảo, dự án không được thực hiện). Một vài công trình, dự án đang trong quá trình thực hiện thì gặp khó khăn về vấn đề tài chính, không thể tiếp tục thực hiện, phải hoãn lại đợi đến khi huy động được vốn, tuy nhiên khi có đủ điều kiện về vốn thì dự án đó đã “lỗi thời”, không phù hợp với điều kiện của người sử dụng nữa khi đó việc đầu tư không còn mang lại hiệu quả nữa. Vì vậy vấn đề phải có chính sách ưu đãi về tài chính phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư là rất cần thiết. Mặt khác, hỗ trợ tài chính còn góp phần kích thích sự phát triển và nâng cao năng lực của các doanh nghiệp. Cụ thể, thông qua cơ chế ưu đãi, các doanh nghiệp sẽ có điều kiện để trang bị máy móc, thiết bị, đổi mới cơ chế quản lý. Doanh nghiệp sẽ bắt kịp khoa học công nghệ, góp phần nâng cao năng suất và hiệu quả công việc, rút ngắn thời gian thi công và đảm bảo tiến độ công trình, dự án. Ngoài ra, việc ưu đãi còn thể hiện chính sách ưu tiên nguồn vốn các nhu cầu về nhà ở xã hội: “các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và các định chế tài chính có trách nhiệm dành lượng vốn tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ cho các chủ đâu tư dự án nhà ở xã hội và người thu nhập thấp mua, thuê, thuê mua nhà ở vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn thị trường”. Làm cho các doanh nghiệp có khả năng huy động được nguồn vốn và nhiều nguồn nhân lực khác nhau. Vì trước đây, khả năng thu hút các nguồn lực còn yếu vì các doanh nghiệp chưa tiếp cận được với nguồn vốn của ngân hàng. Với những ưu đãi về tài chính đã giúp các doanh nghiệp tự tin, phát huy được nguồn lực của mình. Quá trình xây dựng và phát triển nhà ở xã hội cần huy động nguồn vốn đầu tư rất lớn, trong khi nhà ở xã hội là chiến lược lâu dài của Nhà nước, nếu Nhà nước luôn là nhà đầu tư trong điều kiện nguồn thu ngân sách hạn hẹp thì bội chi Ngân sách Nhà nước là điều tất nhiên. Do đó việc huy động nguồn lực của cả xã hội là việc rất cần thiết. Vì vậy những chính sách ưu đãi sẽ tạo tiền đề to lớn tạo nên sức mạnh tổng hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp, các tổ chức và người dân vào công cuộc phát triển đất nước. Với việc ban hành Nghị định 188/2013/NĐ-CP đã giúp cho các chủ thể đang tham gia phát triển nhà ở xã hội có được hành lang pháp lý, tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc, tiếp cận được tới các nguồn vốn ưu đãi, tự giải thoát và vươn lên trong giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng khẳng định nhà ở xã hội là thị trường “ phi hàng hóa”- tức là các giao dịch theo cơ chế thị trường, có GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 21 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội cung thì có cầu nhưng giá nhà thì thấp hơn giá thị trường do có sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua các hoạt động của doanh nghiệp. Trước tình hình kinh tế quốc tế đang phát triển chậm lại do ảnh hưởng tiêu cực của suy thoái kinh tế toàn cầu, các cuộc khủng hoảng kinh tế và chính trị tại một số quốc gia và khu vực trên thế giới đã gây ra những ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế nước ta. Trước tình hình đó Chính phủ đưa ra nhiều giải pháp tổng hợp nhằm ứng phó, bảo vệ và giữ vững nền kinh tế quốc gia, trong đó có chính sách kích cầu. Nhà ở xã hội đóng vai trò hết sức quan trọng trong chính sách này, nhà ở được xây dựng nhiều đồng nghĩa với việc giải quyết được vấn đề việc làm cho lao động cả nước, giải quyết vấn đề tồn kho của các sản phẩm xây dựng, làm gia tăng nhu cầu sắm sửa các vật dụng gia đình, trang trí nội thất,… điều đó làm cho nền kinh tế được vận động liên tục, sôi nổi và linh động hơn. Mặt khác, khi nhà ở xã hội được ưu tiên phát triển còn giúp cho ngành bất động sản vốn đã đóng băng trong những thời gian gần đây trở nên “nóng” hơn, giải quyết được những vấn đề về vốn đã và đang tồn đọng trong thời gian qua. Sự tăng trưởng của ngành bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng, trong đó có nhà ở xã hội sẽ kéo theo sự tăng trưởng của nhiều ngành nghề khác như: vật liệu xây dựng, sản xuất nội thất, tài chính… Nhu cầu về nhà ở của người có thu nhập thấp là rất lớn, tuy nhiên hiện nay các nhà đầu tư chủ yếu chỉ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hướng đến phân khúc khách hàng có thu nhập khá cao trong xã hội, nhưng số lượng khách hàng trong không phân khúc này là không lớn, thực tế khả năng thu hồi vốn của một số công trình còn chậm ảnh hưởng đến nguồn thu nhập của chủ đầu tư và làm giảm vòng quay vốn. Vì vậy chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc kích cầu đâu tư, tạo điều kiện cho nguồn vốn xã hội tạo ra lợi nhuận. 1.3.3. Đối với người dân Người dân luôn mong môi trường sống ngày càng tốt đẹp, an sinh xã hội được đảm bảo hơn. Ở Việt Nam có tốc độ đô thị hóa nhanh, điều này khiến gia tăng nhu cầu về nhà ở tại đô thị, đặc biệt là các gia đình có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Việc giải quyết vấn đề về nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp thấp là nhu cầu cấp thiết. Trong khi thị trường bất động sản lại thừa nguồn cung về nhà ở giá cao, thiếu nhà ở giá thấp. Đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội từng bước khắc phục pha cung cầu của thị trường bất động sản, thể hiện sự quan tâm của Nhà nước vào người dân. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 22 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội Nếu không giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người di cư từ nông thôn ra thành thị, người thu nhập thấp, thì sẽ đối mặt với sự gia tăng các khu ổ chuột tại đô thị. Phát triển tốt nhà ở xã hội đó là sự kết hợp kinh tế - xã hội trong phát triển, thực hiện tăng trưởng kinh tế để chăm lo cải thiện cuộc sống cho mọi đối tượng người dân, bảo đảm công bằng xã hội. Trong thời gian qua, Nhà nước đã thực hiện chính sách nhà ở một cách chủ động, linh hoạt, bám sát diễn biến thị trường. Có thể thấy rõ điều đó qua việc Nhà nước đã kết hợp hài hòa và hiệu quả giữa công cụ tài chính hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Đặc biệt, các chính sách đó đã đi đúng hướng và hiệu ứng của nó là đã tạo được lòng tin của người dân vào Đảng và Nhà nước, thể hiện trách nhiệm trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước để giữ được an toàn hệ thống. Nhà ở xã hội cũng đã giúp cho Nhà nước “nâng điểm” lên khá nhiều trong mắt người dân và xã hội. Tuy đối tượng của Nhà ở xã hội có phần hạn chế (chỉ đáp ứng cho 9 đối tượng quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP), nhưng vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết chỗ ở cho người có nhu cầu cần chỗ ở. Nhà ở xã hội là một chủ trương có ý nghĩa lớn của Đảng, Nhà nước và là tâm điểm chú ý của đông đảo người dân. Xác định việc phát triển quỹ nhà xã hội nhằm phục vụ cho nhu cầu hiện đại hóa, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, giải quyết vấn đề về an sinh xã hội; đồng thời cùng với mục tiêu tạo bước đột phá thực sự trong chính sách phát triển Nhà ở xã hội, Chính phủ đã có những quy định cụ thể cho việc xây dựng nhà ở xã hội thể hiện quyết tâm thực hiện chính sách về nhà ở bằng loạt hành lang cơ chế pháp lý, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Với mong muốn mang lại cho hàng triệu người có thu nhập thấp và trung bình có một nơi an cư trở thành hiện thực. Việc đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở phục vụ người thu nhập thấp nói riêng là trách nhiệm của toàn xã hội, các cấp chính quyền. Xã hội hoá nhà ở là tất yếu trong sự phát triển chung, đồng thời huy động được mọi nguồn lực, các ngân hàng, tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp tham gia. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 23 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội CHƯƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ƯU ĐÃI TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI Nhà ở xã hội là vấn đề mà Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm. Thời gian qua, thị trường bất động sản còn phát triển tự phát, mất cân đối giữa cung và cầu, nhiều người dân có thu nhập thấp không đủ thu nhập để mua được nhà. Để tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư, Nhà nước ta đã có những chính sách về miễn, giảm thuế, tiền thuê đất, được vay vốn ưu đãi… đây là những động thái hỗ trợ tài chính trực tiếp cho nhà đầu tư, giúp nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở xã hội tăng sức cạnh tranh và gián tiếp trong việc cải thiện an sinh xã hội, do đó cần có cơ chế khuyến khích mạnh hơn, thiết thực hơn để nhà đầu tư mạnh dạn tham gia cùng với Nhà nước. Đồng thời cũng rất cần có chính sách tạo cơ hội cho người có thu nhập thấp, học sinh, sinh viên, công nhân,... có chỗ ở ổn định với mức giá thuê, thuê mua phù hợp, góp phần tạo điều kiện cho họ giảm bớt khó khăn trong cuộc sống. Tuy nhiên, việc phát triển thị trường bất động sản trong thời gian qua còn nhiều bất cập, chưa có kế hoạch phát triển rõ ràng, chưa cân đối nguồn lực và cung - cầu; tình trạng phát triển đô thị, nhà ở tự phát còn phổ biến, thiếu kết cấu hạ tầng; nhiều doanh nghiệp bất động sản không có kinh nghiệm, yếu về năng lực tài chính và thiếu tính chuyên nghiệp cũng tham gia đầu tư bất động sản. Tùy theo từng giai đoạn và điều kiện nhất định mà Chính phủ có thể áp dụng các hình thức ưu đãi tài chính khác nhau nhằm đạt được mục tiêu của mình. 2.1. Ưu đãi thuế suất 2.1.1. Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp 2.1.1.1. Điều kiện áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp Các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ áp dụng đối với doanh nghiệp thực hiện chế độ kế toán, hoá đơn, chứng từ theo quy định và đăng ký nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo kê khai. (a) Không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và không áp dụng thuế suất 20% đối với các khoản thu nhập sau: Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trừ thu nhập từ đầu tư kinh doanh Nhà ở xã hội; thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác khoáng sản; thu nhập nhận được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ở ngoài Việt Nam; thu nhập từ hoạt động tìm kiếm, thăm dò, khai thác dầu, khí, tài nguyên quý hiếm khác và thu nhập từ hoạt động khai thác khoáng sản; thu nhập GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 24 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội từ kinh doanh dịch vụ thuộc diện chịu thuế tiêu thụ đặc biệt theo quy định của Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt; các khoản thu nhập khác không liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế. Thu nhập từ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, cụ thể là thuế suất ưu đãi 10% trong suốt thời gian hoạt động (Điều 15, Khoản 2, điểm e, Nghị định 218/2013/NĐ-CP). Nhà nước chủ trương tạo điều kiện cho các Nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội giúp cho họ có thêm nguồn vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh, vừa tạo điều kiện cho người dân tiếp cận được mô hình nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu và lợi ích nhân dân. Như vậy, thông qua việc sử dụng công cụ thuế suất Nhà nước vừa kích cầu đầu tư, huy động nguồn lực của các thành phần kinh tế, vừa giải quyết được nhu cầu nhà ở cho người dân. Có như vậy mục tiêu ưu đãi thuế mà Nhà nước đặt ra mang lại lợi ích cả về kinh tế và xã hội. (b) Trong cùng một thời gian, nếu doanh nghiệp được hưởng nhiều mức ưu đãi thuế khác nhau đối với cùng một khoản thu nhập thì doanh nghiệp được lựa chọn áp dụng mức ưu đãi thuế có lợi nhất. Cũng trong thời gian được ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, nếu trong năm tính thuế mà doanh nghiệp không đáp ứng đủ một trong các điều kiện ưu đãi thuế thì năm tính thuế đó không được hưởng ưu đãi thuế mà phải nộp thuế theo mức thuế suất 22%, đối với doanh nghiệp có tổng doanh thu năm không quá 20 tỷ đồng thì nộp theo thuế suất 20%. (c) Đối với dự án đầu tư sau 3 năm kể từ khi được cấp phép đầu tư hoặc năm thứ tư kể từ năm có doanh thu mà dự án đầu tư của doanh nghiệp không đáp ứng được các điều kiện thì không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, đồng thời doanh nghiệp phải kê khai, nộp số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp đã kê khai hưởng ưu đãi của các năm trước (nếu có) theo quy định của pháp luật và không bị coi là hành vi khai sai theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Trong thời gian hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, nếu có năm tính thuế mà doanh nghiệp không đáp ứng đủ một trong các điều kiện ưu đãi thuế thì năm đó doanh nghiệp không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp. (d) Dự án đầu tư mới được hưởng ưu đãi thuế là dự án thực hiện lần đầu hoặc dự án đầu tư độc lập với dự án đang thực hiện, trừ các trường hợp sau: dự án đầu tư hình thành từ việc chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi hình thức doanh nghiệp theo quy định của pháp luật; dự án đầu tư hình thành từ việc chuyển đổi chủ sở hữu (bao gồm cả trường hợp thực hiện dự án đầu tư mới nhưng vẫn kế thừa tài sản, địa điểm kinh doanh, ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp cũ để tiếp tục hoạt động sản xuất kinh doanh). GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 25 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội (e) Dự án đầu tư mới được hưởng ưu đãi thuế phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư. Trường hợp dự án đầu tư trong nước có vốn đầu tư dưới 15 tỷ đồng và không thuộc danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện mà gắn với việc thành lập doanh nghiệp mới thì hồ sơ để xác định dự án đầu tư là giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. 2.1.1.2. Nguyên tắc áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp Thứ nhất, việc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp theo diện doanh nghiệp mới thành lập từ dự án đầu tư chỉ áp dụng đối với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh đáp ứng điều kiện ưu đãi đầu tư ghi trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu của doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp đang hoạt động sản xuất kinh doanh nếu có sự thay đổi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh nhưng sự thay đổi đó không làm thay đổi việc đáp ứng các điều kiện ưu đãi thuế theo quy định thì doanh nghiệp tiếp tục được hưởng ưu đãi thuế cho thời gian còn lại. Doanh nghiệp đang hoạt động có thực hiện bổ sung ngành nghề kinh doanh, bổ sung quy mô hoạt động kinh doanh (đầu tư lắp đặt dây chuyền sản xuất mới, mở rộng quy mô) thì thu nhập từ hoạt động kinh doanh của ngành nghề bổ sung, quy mô hoạt động bổ sung không thuộc diện ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp. Thứ hai, trường hợp doanh nghiệp thành lập mới từ dự án đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp theo địa bàn ưu đãi đầu tư nếu doanh nghiệp có thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh tại địa bàn ưu đãi đầu tư và ngoài địa bàn ưu đãi đầu tư thì doanh nghiệp phải tính riêng thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh tại địa bàn ưu đãi đầu tư để được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp. Thứ ba, trong thời gian được ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, nếu trong năm tính thuế mà doanh nghiệp không đáp ứng đủ một trong các điều kiện ưu đãi thuế theo quy định thì doanh nghiệp không được hưởng ưu đãi trong năm tính thuế đó mà phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo mức thuế suất 25%. Thứ tư, doanh nghiệp trong thời gian đang được hưởng ưu đãi miễn thuế, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, thanh tra kiểm tra phát hiện tăng số thuế thu nhập doanh nghiệp của thời kỳ miễn thuế, giảm thuế thì doanh nghiệp được hưởng miễn thuế, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định. Tùy theo lỗi của doanh nghiệp, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, thanh tra áp dụng các mức xử phạt vi phạm pháp luật về thuế theo quy định. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 26 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội 2.1.1.3. Về ưu đãi thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế là nguồn thu chính cho Ngân sách Nhà nước, pháp luật về thuế có vai trò điều tiết vĩ mô nền kinh tế. Đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội là chủ trương lớn và lâu dài của Đảng và Nhà nước nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng được Nhà nước cần quan tâm. Do vậy, việc xem xét đưa ra ưu đãi thuế đối với các dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua là rất cần thiết. Đây là tin vui đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt đối với các doanh nghiệp đang đầu tư các dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua. Nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, Chính phủ trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 13 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, theo đó quy định thu nhập từ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Điều 53 của Luật nhà ở được áp dụng thuế suất 10%. Đối với hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hỗ trợ, ưu đãi theo quy định sau: được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế khác liên quan đến hoạt động bán, cho thuê, thuê mua Nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về thuế. Theo Điều 2, khoản 1, Thông tư 141/2013-BTC quy định áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập của doanh nghiệp từ đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội (a) Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam, kể cả hợp tác xã, đơn vị sự nghiệp có thu (sau đây gọi là doanh nghiệp) thực hiện đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% đối với phần thu nhập từ doanh thu bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phát sinh từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 không phụ thuộc vào thời điểm ký hợp đồng bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội. (b) Trường hợp doanh nghiệp thực hiện đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội ký hợp đồng chuyển nhượng nhà có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ trước ngày 01/7/2013 và còn tiếp tục thu tiền kể từ ngày 01/7/2013 và thời điểm giao nhà kể từ ngày 01/7/2013 thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng nhà này được áp dụng thuế suất 10%. (c) Thu nhập từ đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội được áp dụng thuế suất 10% theo quy định này là thu nhập từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua phát sinh từ ngày 01 tháng 7 năm 2013. Trường hợp doanh nghiệp không hạch toán riêng được phần thu nhập từ bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phát sinh từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 thì thu nhập được áp dụng thuế suất 10% được xác GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 27 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội định theo tỷ lệ giữa doanh thu hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội trên tổng doanh thu trong thời gian tương ứng của doanh nghiệp. Việc xác định thu nhập được áp dụng thuế suất 10% từ ngày 01/7/2013 thì thông tư 141/TT-2013/TT-BTC hướng dẫn cụ thể như sau: đối với doanh nghiệp xác định được doanh thu, chi phí và thu nhập chịu thuế từ ngày 1/7/2013 thì áp dụng thuế suất 10% theo thực tế doanh nghiệp hạch toán được; Đối với doanh nghiệp có năm tài chính theo năm dương lịch hoặc năm tài chính khác năm dương lịch hoặc năm tài chính không bắt đầu từ ngày 01/7/2013 thì thu nhập áp dụng thuế suất 10% kể từ ngày 01/7/2013 đến hết năm tài chính đó và được xác định theo công thức: “Thu nhập thuộc diện được áp dụng thuế suất 10% bình quân tháng bằng (=) doanh thu hoạt động sản xuất kinh doanh bán cho thuế mua Nhà ở xã hội chia (:) cho Tổng doanh thu của doanh nghiệp trong năm nhân (x) Tổng thu nhập tính thuế trong năm (không bao gồm thu nhập khác) chia (:) Số tháng hoạt động sản xuất kinh doanh” TNCT10 = DTBCT TDTTN x TTNTT STHD Trong đó: TNCT10: Thu nhập thuộc diện được áp dụng thuế suất 10% bình quân tháng; DTBCT: Doanh thu hoạt động sản xuất kinh doanh bán cho thuế mua Nhà ở xã hội; TDTTN: Tổng doanh thu của doanh nghiệp trong năm; TTNTT: Tổng thu nhập tính thuế trong năm (không bao gồm thu nhập khác); STHD: Số tháng hoạt động sản xuất kinh doanh. Thuế thu nhập doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, góp phần thúc đẩy hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh. Đặc biệt những giải pháp hỗ trợ của Chính phủ đã phát huy tác dụng tích cực, giúp nhiều doanh nghiệp phục hồi được hoạt động sản xuất, kinh doanh, các chính sách, giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp đã đi vào thực tế cuộc sống. Một số nội dung chính mới sửa đổi, bổ sung về ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp hi vọng sẽ giúp doanh nghiệp giảm mức đóng góp từ lợi nhuận chịu thuế, khuyến khích những doanh nghiệp đầu tư mới, đầu tư mở rộng, đầu tư vào những lĩnh vực, địa bàn có nhiều khó khăn… mà Đảng và Nhà nước ta đã đề ra để góp phần vào công cuộc xây dựng GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 28 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội đất nước ngày càng phát triển. Việc phát triển nhà ở xã hội theo cách làm này giúp chúng ta trong một lúc làm được nhiều việc, vừa đảm bảo khả năng thanh toán, người dân có nhà ở mà vẫn xử lý được hàng tồn kho ở những lĩnh vực liên quan như vật liệu xây dựng, đồ nội thất. . Điểm chung nhất của ưu đãi thuế là tạo ra một lợi thế so sánh về lợi ích (thuế) cho đối tượng nộp thuế khi đáp ứng được những yêu cầu nhất định so với những đối tượng khác cùng tham gia vào các hoạt động đầu tư và kinh doanh. Mục tiêu của ưu đãi thuế nhằm thu hút vốn đầu tư, ưu tiên phát triển ngành, vùng, lĩnh vực, khuyến khích xuất khẩu, sử dụng lao động, tạo công ăn việc làm cho người lao động hoặc để giải quyết những khó khăn tạm thời, cấp bách trước mắt về vốn cho doanh nghiệp, khuyến khích phát triển doanh nghiệp… 2.1.1.4. Ưu đãi về thời gian miễn thuế, giảm thuế Tùy vào địa bàn đầu tư và lĩnh vực đầu tư mà doanh nghiệp thành lập mới từ dự án đầu tư được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp từ 2 - 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp từ 4 - 9 năm tiếp theo tùy thuộc vào lĩnh vực đầu tư và địa bàn đầu tư. Ưu đãi thuế giá trị gia tăng đối với nhóm nhà ở xã hội: Điều kiện được giảm 50% mức thuế suất giá trị gia tăng từ 1/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m 2. Thay vì phải nô âp mức thuế GTGT 10%, người mua nhà ở xã hô âi trong thời gian từ 1/7/2013 đến hết 30/6/2014 sẽ chỉ phải nô âp thuế 5%. Việc áp dụng thuế suất 5% đối với Nhà ở xã hội sẽ tạo điều kiện cho các tầng lớp dân cư có thu nhập trung bình và thấp được tiếp cận với nhà ở, nhằm hỗ trợ và tạo cơ hội cho các đối tượng có thu nhập thấp có nhu cầu về nhà mua được nhà ở; góp phần giải quyết lượng hàng tồn kho lớn trong lĩnh vực bất động sản và vật liệu xây dựng, từng bước tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Chính sách giảm thuế VAT nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập thấp mua nhà và hỗ trợ thị trường bất động sản được quy đinh tại khoản 2, điều 2 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng. Tuy nhiên, việc áp dụng giảm thuế suất VAT đầu ra cho việc mua, bán, cho thuê, cho thuê nhà, cho thuê mua nhà là 5% sẽ gây nên tình trạng chia nhỏ diện tích sàn căn hộ, chỉ tập trung đầu tư các căn hộ có diện tích sàn dưới 70 m 2, dẫn đến phá vỡ quy hoạch, thiết kế kiến trúc, gia tăng các trường hợp chuyển đổi mục đích xây dựng từ nhà ở thương mại sang Nhà ở xã hội để được hưởng ưu đãi. Theo Đại biểu Nguyễn Thanh Hải (Hòa Bình) cũng cho rằng chính sách GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 29 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội giảm thuế VAT nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập thấp mua nhà ở và thị trường bất động sản có thể nảy sinh một số vấn đề: Thứ nhất, các doanh nghiệp bất động sản sẽ thay đổi thiết kế cũ, chia nhỏ căn hộ, sẽ ảnh hưởng đến kết cấu ban đầu, ảnh hưởng đến chất lượng cũng như công năng của công trình, của toà nhà. Thứ hai, việc chia nhỏ các căn hộ sẽ dẫn tới tăng cao mật độ dân cư trong khu vực, phá vỡ quy hoạch dân cư cũ cũng như khó khăn trong việc quản lý và ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt lâu dài của cộng đồng dân cư khu vực này. Thứ ba, với chính sách thuế như vậy thì sức lan tỏa không rộng mà chỉ có những người mua nhà ở các thành phố lớn mới được hưởng thụ chính sách, còn nhân dân mua nhà ở các tỉnh lẻ không được tiếp cận với chính sách này. Khi Nhà nước giảm thuế cho các hoạt động mua bán nhà ở xã hội sẽ là tín hiệu tốt cho chủ đầu tư và người dân. Họ sẽ giảm được gánh nặng tài chính, tạo điều kiện để họ tạo lập được chỗ ở cho mình. Việc áp dụng thuế giá trị gia tăng đã góp phần ổn định giá cả, mở rộng lưu thông hàng hoá, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, giải quyết được hàng tồn kho trong thị trường bất động sản. Nhìn chung trong các loại thuế gián thu, thuế giá trị gia tăng được coi là phương pháp thu tiên bộ nhất hiện nay, được đánh giá cao do đạt được các mục tiêu lớn cuả chính sách thuế vì đơn giản, trung lập… Doanh nghiệp được giảm Thuế thu nhập doanh nghiệp: Theo Nghị định 188/2013 về quản lý và phát triển nhà ở: Nhà ở xã hội được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, Bộ tài chính cho rằng thu nhập từ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất 10%, không áp dụng miễn, giảm thuế. Vì theo Bộ Tài chính, do đầu tư xây dựng phát triển Nhà ở xã hội là chủ trương lớn và lâu dài của Đảng và Nhà nước nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng cần được quan tâm. Nhu cầu về nhà ở xã hội đang trở nên cấp bách, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay khi người lao động không đủ việc làm, thu nhập bị giảm sút, tiền thuê nhà cao so với thu nhập của người lao động. Hơn nữa, do các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có đặc thù là mỗi dự án chính là một sản phẩm được hoàn thiện ngay khi dự án hoàn thành, do đó nếu quy định ưu đãi về thời gian miễn, giảm thuế thì có khả năng không thu được thuế của doanh nghiệp đối với trường hợp doanh nghiệp đã bán hết sản phẩm trong thời gian miễn thuế. Trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế, việc giảm miễn thuế là phương tiện quan trọng, tác động tích cực đến việc cải thiện môi trường kinh doanh, GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 30 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội khuyến khích phát triển sản xuất trong nước. Tuy nhiên thực hiện việc miễn giảm thuế cũng có tính hai mặt, chứa đựng những yếu tố tích cực, tạo điều kiện thực hiện các chính sách kinh tế xã hội của Nhà nước nhưng cũng chứa đựng các yếu tố tiêu cực, làm méo mó những ý tưởng ban đầu khi thiết lập các loại thuế, không phù hợp với những tiêu chuẩn của một hệ thống thuế hiện đại nhà ở xã hội. Nhà nước nên cân nhắc và suy xét cần thận về thời gian áp dụng ưu đãi miễn, giảm thuế sao cho phù hợp với sự phát triển của đất nước, từng dự án đầu tư để những ưu đãi này được áp dụng vào cuộc sống một cách hiệu quả mang lại lợi ích cho các chủ thể. 2.1.2. Ưu đãi về thuế giá trị gia tăng. Thuế giá trị gia tăng có vai trò quan trọng trong pháp luật thuế và nền kinh tế. Ở nước ta hiện nay, thuế giá trị gia tăng chiếm tỷ trọng khoảng 20-30% trong tổng thu từ thuế, phí và lệ phí. Thuế giá trị gia tăng đánh vào giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ phát sinh ở các giai đoạn từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng hàng hóa,dịch vụ đó. Tổng số thuế giá trị gia tăng thu được ở tất cả các giai đoạn sẽ bằng số thuế giá trị gia tăng tính trên giá bán cho người tiêu dùng cuối cùng. Thông tư 141/2013/TT-BTC quy định, áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng (GTGT) 5% đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2013, (a) Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, thuế suất thuế GTGT 5% áp dụng theo hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở xã hội được ký từ ngày 01/7/2013 và áp dụng với số tiền thanh toán từ ngày 01/7/2013 đối với hợp đồng ký trước ngày 01/7/2013. (b) Trường hợp cho thuê nhà ở xã hội, thuế suất thuế GTGT 5% áp dụng căn cứ vào thời điểm thu tiền theo hợp đồng (kể cả trường hợp thu tiền trước cho nhiều kỳ) kể từ ngày 01/7/2013. Nếu doanh nghiệp chưa nhận được tiền thuê nhà kể từ ngày 01/7/2013 thì áp dụng theo thời điểm xuất hoá đơn. (c) Trường hợp từ ngày 01/7/2013, doanh nghiệp đã lập hoá đơn với mức thuế suất 10% đối với bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội thuộc đối tượng áp dụng thuế suất 5% thì lập hoá đơn điều chỉnh và kê khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định. Việc điều chỉnh thuế suất nếu làm thay đổi nội dung đã ghi trên hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội thì doanh nghiệp bổ sung phụ lục hợp đồng ghi rõ nội dung điều chỉnh. Trong bối cảnh hiện nay, đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình có nhu cầu rất lớn về nhà ở. Việc bảo đảm nhà ở cho người có thu nhập thấp là GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 31 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội một chủ trương của Đảng và Nhà nước. Vì vậy, việc áp dụng thuế suất 5% đối với nhà ở xã hội sẽ tạo điều kiện cho các tầng lớp dân cư có thu nhập trung bình và thấp được tiếp cận với nhà ở xã hội. Việc giảm thuế VAT có lợi cho người mua nhà, có lợi cho thị trường căn hộ có ý nghĩa đối với người mua nhà, nhất là những người thu nhập thấp. Mặc dù nhận định là có lợi cho thị trường nhưng giới chủ đầu tư đang băn khoăn về số tiền thuế VAT được khấu trừ khi bán hàng. Ví dụ: Trước đây khi mua nguyên vật liệu, chủ đầu tư chịu thuế VAT 10%; và phần thuế này sẽ được khấu trừ khi họ bán sản phẩm, phần chênh lệch còn lại nộp cho nhà nuớc. Để làm ra một căn hộ, chủ đầu tư phải mua nguyên vật liệu, nhân công… hết 10 triệu đồng, tiền thuế VAT phải đóng là một triệu đồng. Khi bán căn hộ đó được 13 triệu đồng, tiền thuế VAT thu về là 1,3 triệu đồng. Theo quy định, họ được khấu trừ một triệu đồng đã đóng, và chỉ nộp 300.000 đồng chênh lệch. Tuy nhiên, nếu giảm thuế 50%, số tiền VAT trên chỉ còn 650.000 đồng, còn thiếu 350.000 đồng nữa mới khấu trừ hết số tiền VAT chủ đầu tư đã đóng. 2.2. Hỗ trợ tín dụng Sở hữu được căn nhà riêng là mơ ước của rất nhiều gia đình. Nhu cầu này đặc biệt càng tăng cao khi tình trạng “đất chật, người đông” ở nhiều thành phố lớn diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Nhiều hộ gia đình sống ở những ngôi nhà của nhiều thế hệ trước, ẩm thấp, chật chội. Sự bức bối vì lực bất tòng tâm khi vấn đề tài chính khó xoay sở được khiến cho nỗi khao khát được ra riêng và tìm căn hộ ưng ý trở thành mối quan tâm lớn và lâu dài của đại bộ phận các gia đình trẻ hiện nay. Mặt khác, các doanh nghiệp dù mong muốn tham gia vào các dự án xây dựng nhà ở nhưng vẫn bị ràng buộc về vấn đề vốn nên họ không dám tham gia, như vậy thị trường bất động sản thiếu nhà dành cho người thực sự có nhu cầu để ở, trong khi nhà cao cấp thì lại dư thừa. Đáp ứng nguyện vọng chính đáng của người dân và doanh nghiệp, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng mà Chính phủ đưa ra trong thời gian qua nhằm mục đích mang lại sự bình ổn của thị trường bất động sản, có tác động lan tỏa tốt với nền kinh tế. Nhà nước kì vọng rằng gói hỗ trợ này hướng tới người sử dụng, đối tượng mua nhà, trong đó ưu tiên những đối tượng người thu nhập thấp. Đồng thời giúp cho các doanh nghiệp giúp hoàn thành nhanh, sớm có sản phẩm cung ứng cho thị trường và góp phần giải quyết hàng tồn. Về chủ trương, đây là một hướng đi đúng của Chính phủ. Không chỉ góp phần “phá băng” thị trường bất động sản, mà gói tín dụng này còn hỗ trợ trực tiếp, tháo gỡ khó khăn cho đa số người dân có thu nhập thấp chưa có nhà ở. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 32 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội Gói 30 nghìn tỷ sẽ tạo cú hích cho địa ốc ở phân khúc nhà ở xã hội và phân khúc nhà giá rẻ quy mô nhỏ tạo ra giao dịch tăng lên, làm ấm lại thị trường cũng như lấy lại lòng tin của xã hội. Tạo điều kiện cho những người có khó khăn về nhà ở có nhu cầu thực sự nhưng không có khả năng để mua. Gói 30 nghìn tỷ được đưa ra vào đúng thời điểm để đáp ứng nhu cầu của người dân đồng thời đánh đúng vào hàng hóa bất động sản cũng như đối tượng cụ thể nên sẽ cộng hưởng vào sự ấm lên của thị trường bất động sản. Những hỗ trợ trên của nhà nước có tác dụng tích cực trong viê âc thu hút các doanh nghiê âp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hô âi, cung cấp nguồn cung phong phú cho quỹ nhà ở phục vụ cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa có nhà ở do gă âp khó khăn về tài chính. Nhất là trong điều kiê ân hiê ân nay, khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại đang gă âp khó khăn trong viê câ tiêu thụ sản phẩm do giá nhà ở thương mại cao, cơ chế ưu đãi, hỗ trợ của nhà nước có tác dụng kích thích cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hô âi, góp phân kích thích đầu tư, phát triển kinh tế. 2.2.1. Điều kiện để chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội được vay vốn hỗ trợ 30 nghìn tỷ của Chính phủ Đối tượng phải là chủ đầu tư nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án Nhà ở xã hội theo quy định tại Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 của Bộ Xây dựng; Doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Và Theo Thông tư 07/2013/TT-BXD, doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hưởng lãi suất vay ưu đãi 6% nếu đáp ứng các điều kiện sau: (a) Có dự án đầu tư được đã được phê duyệt; (b) Có văn bản chấp thuận đầu tư của cấp có thẩm quyền; (c) Đã có đất sạch và giấy phép xây dựng (trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng). Ngoài ra, doanh nghiệp cũng phải đáp ứng các điều kiện vay vốn do Ngân hàng nhà nước quy định tại khoản 2 điều 3 Thông tư11/2013/TT-NHNN. Nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, thực hiện đăng ký với Ủy ban nhân dân tỉnh để được hưởng các ưu đãi đầu tư sau đây: GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 33 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội (a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực hiện dự án (b) Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: (i) Vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; (ii) Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có); (iii) Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần lãi vay theo khả năng ngân sách và dự án nhà ở cụ thể. (c) Được Sở Xây dựng cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học - kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng công trình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị; (d) Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước). 2.2.2. Nguyên tắc các doanh nghiệp vay gói tín dụng 30 nghìn tỷ (a) Các doanh nghiệp được vay vốn phải sử dụng vốn vay đúng mục đích (b) Hoàn trả nợ gốc lẫn lãi vay Ngân hàng Nhà nước đầy đủ, đúng hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. (c) Cho vay dựa trên phương án đầu tư có hiệu quả, được phê duyệt. Đặc biệt, đối với nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội nghị định 188/2013 NĐ-CP quy định các tổ chức tín dụng , ngân hàng thương mại và các định chế tài chính có trách nhiệm dành một lượng vốn (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ) để dành cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội và người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng. 2.3. Các hình thức ưu đãi khác Theo Khoản 1, Điều 12, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngoài ưu đãi về thuế suất và hỗ trợ nguồn tín dụng, khi tiến hành đầu tư nhà ở xã hội chủ đầu tư còn được những ưu đãi khác, cụ thể như là: a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt Trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất; đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20% thì GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 34 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội được nhà nước hoàn trả lại hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai. (b) Được cung cấp các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bô â khoa học kỹ thuâ ât về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình. (c) Đối với doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở xã hội do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và các doanh nghiệp thuê nhà để bố trí cho công nhân ở thì chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. (d) Được hỗ trợ từ nguồn ngân sách toàn bộ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước) giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo điều kiện địa phương; e) Được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó; f) Được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp luật về trái phiếu; Ngoài ra, đối với các địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, không thuận tiện nhưng lại có nhu cầu phát triển công nghiệp thì chính quyền địa phương có thể quy định thêm về hỗ trợ cơ sở hạ tầng, phát triển nguồn nhân lực…. chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội, bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;... Nhằm thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển quỹ nhà ở xã hội, thông qua chính sách giá, nhà nước đảm bảo nguyên tắc bù đắp đầy đủ chi phí và thêm phần lợi nhuận định mức (lợi nhuận định mức không lớn hơn 10%) cho các tổ chức, cá nhân khi tham gia dự án phát triển quỹ nhà ở xã hội, cụ thể: (a) Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng bảo đảm tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức theo quy định; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 35 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội (b) Giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng bảo đảm tính đủ các chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí bảo trì, quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức theo quy định; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua. Chủ đầu tư cũng được vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân sách của địa phương, nguồn phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, quỹ phát triển nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãi khác nếu có theo quy định của pháp luật. Đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách chỉ để cho thuê thì ngoài các cơ chế hỗ trợ, ưu đãi nêu trên thì còn được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án từ nguồn ngân sách địa phương. Tình hình hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn thách thức. Cũng như các lĩnh vực khác, doanh nghiệp xây dựng tiếp tục chịu tác động từ ảnh hưởng chung của nền kinh tế. Mặc dù thị trường bất động sản đã có dấu hiệu tích cực song sự phục hồi vẫn diễn ra chậm. Kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp tiếp tục đình trệ do thiếu nhà đầu tư; thậm chí, nhiều khu công nghiệp đang nằm trong tình trạng tỷ lệ lấp đầy thấp. Mặt khác, Nhà nước cần có cơ chế, chính sách và chủ động trực tiếp đầu tư phát triển nhà ở xã hội (nhà ở phi hàng hóa) để giải quyết nhu cầu chính đáng của các nhóm đối tượng xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhưng không có khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 36 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội CHƯƠNG 3 NHỮNG TỒN TẠI, HẠN CHẾ VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN 3.1. Những hạn chế trong việc phát triển Nhà ở xã hội Nhà ở xã hội là vấn đề mà Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm. Nhà nước đề ra các chính sách ưu đãi của nhằm khuyến khích, thúc đẩy các cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đồng thời “giải vây”cho thị trường bất động sản.Tuy nhiên, chính sách mới này ngoài các ưu đãi với chủ trương khuyến khích phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều bất cập nhất định. Nhà nước chưa có chính sách hỗ trợ trực tiếp về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi các doanh nghiệp chỉ chú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả, cho nên các đối tượng khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị như cán bộ, công chức, viên chức, công nhân... không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở. Chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội thường đòi hỏi nguồn vốn lớn, các doanh nghiệp muốn tham gia đầu tư thì phải vay ngân hàng với lãi suất cao, trong khi lợi nhuận thu được lại thấp, thời gian thu hồi vốn dài, chính sách ưu đãi như ưu đãi thuế của Nhà nước còn ít, hầu hết các doanh nghiệp đều không "mặn mà" tham gia đầu tư xây dựng. Ðiều này dẫn đến tình trạng cầu luôn ít hơn cung và hệ quả tất yếu là rất ít đối tượng có thu nhập thấp mua được nhà giá rẻ. Hệ quả tất yếu là dù chính sách đã có nhưng đi vào thực tiễn nó bộc lộ những mặt hạn chế nhất định và chúng ta cần phải có những giải pháp để giải quyết tình trạng trên, có như vậy chủ trương nhà ở của Nhà nước mới đáp ứng được nhu cầu của người dân về nhà ở, nhất là trong thời kì công nghiệp hóa – hiện đại hóa hiện nay. 3.1.1. Về phía chính quyền Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc ban hành các cơ chế, chính sách. Khi Nhà nước ban hành Nghị định 188/2013 NĐ-CP, Thông tư 02/2013, Nghị định 71/2010 NĐ-CP… người dân dần trở nên quen thuộc với khái niệm nhà ở xã hội hơn, và đặc biệt đối với đối tượng nghèo, thu nhập thấp phải sống trong ngôi nhà ổ chuột, thiếu vệ sinh, xuống cấp nghiêm trọng thì họ kì vọng vào “những ngôi nhà mơ ước” đó.Thực tế, các chủ thể tham gia xây nhà ở xã hội vấp phải những thủ tục hành chính rườm rà,mặc dù hưởng những ưu đãi của Nhà nước nhưng không “mặn mà” với chủ trương nhà ở xã hội này xuất phát từ những hạn chế sau: GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 37 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội Nhà nước thiếu nguồn vốn ưu đãi để cho vay hoặc hỗ trợ lãi vay cho cả chủ đầu tư và cả các đối tượng được giải quyết nhà ở xã hội Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là một chủ trương chủ trương này hiện gặp quá nhiều khó khăn, nhất là nguồn vốn đầu tư. Nguyên nhân của việc thiếu nguồn vốn xuất phát từ quy trình, điều kiện cho vay. Trong điều 52 Luật nhà ở quy định vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ 05 nguồn, chủ yếu là tiền thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, trích từ 30% 50% tiền sử dụng đất hoặc từ vốn ngân sách. Thế nhưng, thực tế hiện nay “chiếc bánh” ngân sách phải “xẻ” cho nhiều lĩnh vực, trong khi tiền thu được từ việc bán, cho thuê nhà còn phải sử dụng cho nhiều mục đích khác. Theo thứ trưởng Nguyễn Trần Nam thì Bộ xây dựng giới thiệu 60 nhà đầu tư, chỉ có vài chủ đầu tư đáp ứng được điều kiện vay, vì chỉ cần dính đến nợ xấu là không vay được từ gói hỗ trợ tín dụng. Các dự án phải dừng tiến độ, sản phẩm không kịp tiến độ với nhu cầu thị trường. Mặc dù lãi suất vay vốn tín dụng gần đây đã được điều chỉnh giảm, nhưng nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa rất khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay từ các ngân hàng do không đủ điều kiện pháp lý để vay vốn; giá đầu vào của nhiều loại vật tư, nguyên liệu tăng, trong khi giá bán sản phẩm không tăng, hoặc tăng ít làm ảnh hưởng đến đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, dẫn đến hàng tồn kho nhiều. Một số doanh nghiệp phải rơi vào tình trạng phá sản hoặc nợ nần. Tài chính còn phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng Thị trường bất động sản nói chung đều chịu sự tác động, phụ thuộc rất lớn vào hệ thống ngân hàng. Ở Việt Nam, chưa có nhiều kênh để có thể cung cấp vốn cho các dự án, chủ yếu thông qua ngân hàng. Nhưng chính sự phụ thuộc này dẫn đến nhiều rủi ro trong thị trường bất động sản. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng trên vì thị trường bất động sản là thị trường đầy biến động, rủi ro tiềm ẩn cao. Nguồn vốn mà những chủ thể có nhu cầu vay thường là vốn trung và dài hạn trong khi đó ngân hàng lại dùng vốn ngắn hạn (chủ yếu là từ nguồn vốn gửi tiết kiệm của người dân) để cho vay. Để tiến hành dự án nhà ở cần phải tốn nhiều thời gian và công sức. Trong khi đó, lãi suất cho vay của ngân hàng thì cao, vật liệu, nhân công… và các chi phí phát sinh khác là nguyên nhân để đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Khi giá cao người dân sẽ không có điều kiện về tài chính để sở hữu được, đối tượng của nhà ở xã hội lại “đánh” vào những đối tượng khó khăn về nhà ở. Như vậy, bất động sản tạo ra không có người thụ hưởng, hàng hóa bất động sản tồn kho, ảnh hưởng có tính dây chuyền đến các ngành kinh tế khác như GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 38 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội vật liệu xây dựng, kiến trúc...ảnh hưởng đến nền kinh tế và chính sách an sinh xã hội. Thúc đẩy thị trường xây dựng phát triển một cách toàn diện, Bộ Xây dựng cho rằng cần tiếp tục thực hiện hiệu quả Nghị quyết 02/NQ-CP mà trước hết đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Các cơ quan quản lý Nhà nước vẫn đang tiếp tục rà soát, đổi mới cơ chế chính sách tạo môi trường thuận lợi để tăng khả năng tiếp cận vốn, khuyến khích đầu tư, nhất là đối với những doanh nghiệp có triển vọng phát triển, có sản phẩm đáp ứng yêu cầu của thị trường nhưng đang gặp khó khăn về tài chính; tạo môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp xúc tiến thương mại, xây dựng thương hiệu, tìm kiếm thị trường đầu ra cho sản phẩm. Nhà nước giữ vai trò quan trọng tromg việc tạo ra cơ chế, chính sách, điều kiện phù hợp để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đáp ứng mục tiêu bảo đảm quyền có chỗ ở của công dân theo Hiến pháp quy định. Phát triển nhà ở xã hội là chủ trương lâu dài và mang tính nhân văn của Nhà nước nên cần khắc phục những hạn chế để phát triển dự án này tốt hơn. Nhà ở xã hội sẽ phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân; đồng thời đây cũng là một gói kích cầu gián tiếp của Chính phủ cho thị trường vì Nhà nước đã không thu tiền sử dụng đất đối với nhà ở xã hội, như vậy là Nhà nước đã hỗ trợ cho người dân, doanh nghiệp có việc làm và vẫn thu được lợi nhuận. Đảm bảo người dân có chỗ ở hợp lý, thực hiện chính sách an sinh xã hội. Nguồn cung Nhà ở xã hội còn thiếu Ngân sách Nhà nước chưa đủ mạnh để có thể “tiếp tay” cho các doanh nghiệp. Gói tín dụng 30 nghìn tỷ chỉ là giải pháp tạm thời, trước mắt, chưa đủ sức để giải quyết dứt điểm, lâu dài dẫn đến nguồn cung nhà ở còn hạn chế. Sự thắt chặt của ngân hàng bằng các điều kiện vay, doanh nghiệp khó đáp ứng thì dự án lại ì ạch “chờ thời”. Thực tế cho thấy, do Nhà nước chưa có chính sách hỗ trợ trực tiếp về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi các doanh nghiệp chỉ chú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả, cho nên các đối tượng khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị như cán bộ, công chức, viên chức, công nhân... không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở. Chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội thường đòi hỏi nguồn vốn lớn, các doanh nghiệp muốn tham gia đầu tư thì phải vay ngân hàng với lãi suất cao, trong khi lợi nhuận thu được lại thấp, thời gian thu hồi vốn dài, chính sách ưu đãi hỗ trợ của Nhà nước còn ít, hầu hết các Doanh nghiệp đều không "mặn mà" tham GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 39 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội gia đầu tư xây dựng. Ðiều này dẫn đến tình trạng cầu luôn ít hơn cung và hệ quả tất yếu là rất ít đối tượng có thu nhập thấp mua được nhà giá rẻ. 3.1.2. Về phía Nhà đầu tư Nhà đầu tư cũng gặp phải những khó khăn không kém, những hạn chế này góp phần làm cho sản phẩm nhà ở chậm đến tay người dân, gây lãng phí đất đai, không kích thích doanh nghiệp tham gia loại hình này. Thời gian thu hồi vốn chậm, kinh phí bỏ ra lớn, rang buộc từ phía chính sách. Quan trọng vẫn khó khăn về nguồn vốn: Thứ nhất, doanh nghiệp chưa tiếp cận được nguồn vốn Doanh nghiệp mặc dù được hưởng ưu đãi về tài chính, cụ thể là gói 30 nghìn tỷ nhưng trên thực tế doanh nghiệp vẫn chưa vay được nguồn vốn này. Nhu cầu nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp rất cao. Nhà đầu tư phải có nguồn vốn đầu tư lớn. Muốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, các chủ đầu tư phải vay vốn với lãi suất cao hơn lợi nhuận thu được khi cho thuê, mua nhà mà thời gian thu hồi vốn khá dài. Mục tiêu chủ yếu xây dựng Nhà ở xã hội là an sinh chứ không phải lợi nhuận nên chắc chắn sẽ không hấp dẫn nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng. Nhà ở xã hội chủ yếu dành cho những đối tượng có thu nhập thấp như cán bộ, công chức, công nhân.... Muốn những đối tượng này mua được nhà thì trước tiên giá bán nhà và thời gian thu hồi vốn phải thật hợp lý so với thu nhập của họ. Tuy nhiên, trong thời gian qua, các dự án Nhà ở xã hội chậm triển khai. Việc này xuất phát từ việc thị trường bất động sản ảm đạm do tác động của suy thoái kinh tế, nhà đầu tư thiếu vốn. Bên cạnh đó, nhiều khu vực quy hoạch, giới thiệu địa điểm để xây dựng dự án nhà ở nhưng không có nhà đầu tư. Khi các tổ chức tín dụng thắt chă ât viê âc cho vay thì các doanh nghiê âp phát triển nhà ở đã gă âp rất nhiều khó khăn do thiếu nguồn vốn đầu tư. Phần lớn các doanh nghiệp ngại đầu tư vào dự án nhà ở xã hội nguyên nhân là do khó tiếp cận được nguồn vốn vay lãi suất ưu đãi, ngại thủ tục liên quan đến đất đai, đầu tư xây dựng….Trong khi thị trường đang “sốt” với gói vay 30 nghìn tỷ, hỗ trợ từ Chính phủ, nhưng đến nay vẫn chưa có doanh nghiệp nào vay được do khó đáp ứng được các nhu cầu của bên cho vay như: doanh nghiệp đang có nợ xấu, năng lực không đủ…..Không phải doanh nghiệp nào cũng mặn mà với các dự án này, nhất là khi khó có thể huy động vốn ứng trước của người mua, khả năng thu hồi vốn lại kéo dài, chính vì vậy các dự án này đang rất khó khăn về vốn đầu tư. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 40 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội Thứ hai, doanh nghiệp bị khống chế lợi nhuận Lợi nhuận của các doanh nghiệp bị khống chế ở mức 10% là khá thấp trong khi hàng loạt vấn đề phát sinh như đền bù giải tỏa, thủ tục đầu tư xây dưng hay là những biến động rủi ro trong thi công thì nếu chỉ lãi 10% là “không an toàn”. Bên cạnh đó, mặc dù được ưu đãi về lãi suất cho vay để phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên, yếu tố này vẫn không loại trừ rủi ro cho các chủ đầu tư bởi cơ chế, thủ tục vay chưa rõ ràng, thuận lợi và những hạn chế về đối tượng được mua nhà làm tăng thêm chi phí cho quá trình triển khai nhà ở xã hội. Nên việc quy định doanh nghiệp chỉ được hưởng 10% lợi nhuận trong dự án nhà ở xã hội có nhiều hạn chế. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định, quy định này không khuyến khích được các doanh nghiệp tính toán để làm hạ giá thành sản phẩm vì dù giá nhà có bao nhiêu thì lợi nhuận cũng như vậy. Lợi nhuận có thể nói là tiêu chí mà doanh nghiệp quan tâm nhất, nếu bỏ ra công sức, thời gian mà lợi nhuận không cao như vậy thì dù có nhiều chính sách ưu đãi như thế nào đi nữa doanh nghiệp cũng sẽ không muốn tham gia dự án nhà ở xã hội nữa mà tập trung xây dựng các căn hộ cao cấp để lợi nhuận cao hơn dẫn đến việc thị trường đầy những căn hộ cao cấp, thiếu nhà ở xã hội và dẫn đến tình trạng tồn kho bất động sản. Thứ ba, do ảnh hưởng suy thoái của nền kinh tế cho nên phần lớn doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn, thua lỗ vì vậy mà ưu đãi thuế suất không giúp được gì nhiều cho doanh nghiệp vì doanh nghiệp có lời thì mới phải đóng thuế. Vì vậy, cần phải có giải pháp khác hơn để khuyến khích doanh nghiệp. 3.2. Vướng mắc trong quá trình thực hiện 3.2.1. Giá nhà ở cao hơn so với thu nhập người dân Khi chủ trương Nhà nước đưa ra mô hình nhà ở xã hội cùng với hàng loạt chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư, người dân sẽ hi vọng vào tương lai nhà ở sáng sủa hơn. Tuy nhiên, giá nhà ở xã hội còn khá cao so với thu nhập của người dân. Hơn nữa trong số trường hợp giá nhà ở xã hội không rẻ hơn nhà ở thương mại, thậm chí còn kén người mua khi có những ràng buộc về đối tượng mua nhà. Nguyên nhân dẫn đến giá nhà ở xã hội lại nhảy vọt lên như vậy là do có sự khác biệt rất lớn về nhu cầu của người dân với loại hình nhà ở này tại từng địa phương. Trong khi khu vực nội ô thành phố có nhu cầu rất lớn, thì nguồn cung nhà xã hội, nhà giá thấp lại rất hạn chế, việc triển khai các dự án còn chậm; một số địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất 20% các khu đô thị mới, các dự án nhà ở thương mại theo quy định dành để xây dựng nhà ở xã hội. Cũng xuất phát từ nguyên nhân chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tính sai chi phí đầu vào để tăng giá GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 41 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội bán, tăng lợi nhuận hơn mức 10% theo quy định của Bộ Xây dựng. Và dù cho nguyên nhân nào đi nữa, giá nhà cao thì người mua nhà vẫn là người gánh chịu sau cùng. Khi các dự án nhà ở thương mại vốn chẳng được hưởng bất kỳ một ưu đãi nào nhưng một số doanh nghiệp đã mạnh tay giảm giá bán xuống mức thấp hơn giá nhà thu nhập thấp. Theo ông Nguyễn Hữu Cường – đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường đang xuất hiện làn sóng cạnh tranh giữa nhà ở cho người có thu nhập thấp và nhà ở thương mại. Sở dĩ có hiện tượng trên là do tại các dự án thương mại, chủ đầu tư thường là tư nhân, nên các doanh nghiệp này đã tìm mọi biện pháp tiết giảm tối đa chi phí, thậm chí hy sinh lợi nhuận để giảm giá, thoát hàng. Còn tại dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, phần lớn là do các doanh nghiệp nhà nước đảm nhận thì luôn ì ạch bởi một loạt thủ tục hạn chế trong cách quản lý nên khó có thể nhanh nhạy trong việc giảm giá được. Trước tình trạng này, nhiều chuyên gia uy tín trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, cần thiết phải quy định mức trần về giá nhà ở xã hội để chủ đầu tư không “ăn quá dày”. Tuy nhiên, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, tùy từng điều kiện, loại nhà xây dựng có giá thành khác nhau thì sẽ có giá bán khác nhau. “Việc cần có giá trần cho nhà ở xã hội là không hợp lý. Đã có quy định chỉ cho phép chủ đầu tư lãi 10%, như thế cũng là khống chế giá thành cho nhà ở xã hội rồi, chứ không thể quy định họ phải bán 8 triệu hay 10 triệu đồng/m 2. Có những nơi sẽ phải xử lý nền móng phức tạp thì tốn kém, giá sẽ tăng. Không thể khống chế mức giá cố định mà chỉ có thể khống chế trên cơ sở lãi định mức của doanh nghiệp mà thôi”. Mặt khác, giá bán nhà ở xã hội được xác định trên nguyên tắc bảo đảm đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư và không vượt quá 15% đối với trường hợp thuê và thuê mua. Như vậy, quy định này đã giới hạn quyền quyết định giá bán sản phẩm cũng như mức lợi nhuận tối đa của chủ đầu tư nhà ở xã hội. Bằng quyết định hành chính Nhà nước đã can thiệp vào một quyền rất quan trọng của doanh nghiệp là quyết định giá thành sản phẩm. 3.2.2. Cơ chế chưa thu hút đầu tư Nhà ở xã hội ban đầu được đánh giá là hấp dẫn đối với người có thu nhập thấp, thế nhưng loại hình nhà ở xã hội đang dần trở nên yếu thế khi nhiều dự án thương mại đã bắt đầu đưa ra những ưu đãi gần như ngang bằng với nhà ở xã hội. Mặc dù, nghe qua ta nghĩ các doanh nghiệp sẽ có nhiều thuận lợi khi hàng loạt GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 42 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội các chính sách ưu đãi ra đời. Nhưng thực tế để “nắm” trong tay những ưu đãi này rất vất vả. Về vốn thì gặp khó khăn trong việc xét duyệt điều kiện cho vay, về khâu thủ tục, thời gian để triển khai hàng loạt vấn đề như đền bù giải tỏa….Việc xây nhà ở xã hội không mang lại lợi nhuận cao cho các doanh nghiệp do mức giá được xác định chặt chẽ, mức lợi nhuận bị khống chế (10% lãi), lại vướng phải nhiều khó khăn về tín dụng, về thủ tục nên các ưu đãi này vẫn chưa hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư bởi lẽ đối tượng cho thuê, mua nhà đều phải thông qua Nhà nước xét duyệt, giá cả đều nằm trong khung giá Nhà nước quy định, thêm vào đó thời gian thu hồi vốn của các dự án nhà ở xã hội quá lâu, kéo dài từ 20 - 40 năm nên các nhà đầu tư không mấy mặn mà.. Mặt khác, tâm lý người dân vẫn nghĩ nhà ở xã hội đồng nghĩa với chất lượng kém, mau xuống cấp và điều đáng nói là giá nhà ở xã hội lại không hề rẻ hơn nhà ở thương mại. Thêm vào đó, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội hiện nay rất hạn hẹp, hầu hết các dự án xây dựng nhà ở đều tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, mà bỏ quên phân khúc dành cho người thu nhập thấp, dẫn đến sự lệch pha trong quan hệ cung cầu. Vấn đề ở đây là dù Nghị quyết của chính phủ về nhà ở xã hội nhưng Nghị quyết vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể nên rất khó để thực hiện. Thời buổi kinh tế khó khăn và biến động như hiện nay, không phải doanh nghiệp nào cũng có điều kiện tài chính tốt. Làm nhà ở xã hội trải qua nhiều thủ tục, trong khi bí đầu ra thì nhà đầu tư sẽ không chú trọng khi nhắc đến loại hình nhà ở này, bởi vì mục đích của họ không đạt được như họ mong muốn. Ngoài ra, các cơ chế ưu đãi không kèm theo chế tài xử lý các dự án sai phạm về chất lượng. Nhà nước hiện nay ưu ái cho các doanh nghiệp có thể yên tâm khi thực hiện hoạt động đầu tư nhưng có một số doanh nghiệp lại lợi dụng sự ưu ái này để chuộc lợi. Vấn đề đặt ra là, tham nhũng trong xây dựng là nguyên nhân chính dẫn đến sai phạm về chất lượng công trình so với tiêu chuẩn xây dựng. Lý giải về sai phạm chất lượng của nhà ở, có nhiều ý kiến cho là tại cơ chế, do cán bộ thiếu trách nhiệm…Tuy nhiên, không có cơ chế nào cho phép ký nghiệm thu công trình khi nó sai phạm về tiêu chuẩn chất lượng. Đổ lỗi tại cơ chế chỉ là cách để từ chối trách nhiệm cá nhân. Đối với những hạng mục khó kiểm tra chất lượng hơn khi đã hoàn thành như phần móng, phần ngầm, phần kết cấu chịu lực thì phải có cơ chế khuyến khích người tố giác sai phạm ngay từ lúc công trình đang thi công những người công nhân, cán bộ kỹ thuật trên công trường đều là những người thấy rõ sai phạm. Chỉ khi huy động được người dân, những người trực tiếp xây dựng dự án cùng nhau tố giá sai phạm, tham nhũng với cơ chế thích GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 43 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội hợp thì chất lượng nhà ở xã hội mới thực sự được cải thiện. Điều đó sẽ giúp người dân tin tưởng vào chất lượng và mục tiêu “phá băng” bất động sản mới đạt hiệu quả. 3.2.3. Xác định chưa đúng đối tượng Ở đây, luật quy định người có thu nhập thấp. Theo TS Lê Đình Tri, nguyên Phó Vụ trưởng Vụ Kiến trúc quy hoạch (Bộ Xây dựng), thực tế đã xảy ra tình trạng có người mượn danh thu nhập thấp để mua nhà hưởng ưu đãi. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do việc xác định người có thu nhập thấp rất khó nếu chỉ căn cứ vào mức lương không phải nộp thuế thu nhập. Ở nước ngoài, việc xác định đối tượng có thu nhập thấp xác định được vì mức lương của người dân đều được công khai, minh bạch. “Thu nhập thấp” là một khái niệm được sử dụng để hình dung một cách tương đối về đối tượng nghèo trong xã hội. Người ta có thể nói đến khái niệm này trong văn bản chung chung, trong phát biểu định tính, không cần định lượng. Nhưng khi đưa vào áp dụng như một quy chuẩn để cho vay vốn, dứt khoát phải gặp lúng túng. Nhân viên ngân hàng khi xác nhận cho vay vốn thì rất khó để xác định. Có những người chứng minh được mình là nghèo, thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng. Nhưng có rất nhiều người nghèo, nhưng không chứng minh được mình nghèo và càng khó chứng minh mình là người thu nhập thấp vì họ là lao động tự do. Cho nên, khi họ tiếp cận ngân hàng xin vay vốn từ gói hỗ trợ này, nhân viên ngân hàng không biết ai thấp ai cao để giải quyết cho đúng quy định. Từ sự bế tắc cho vay gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng cho thấy tính chuyên nghiệp trong xây dựng văn bản thực hiện chính sách. Chủ trương, chính sách rất đúng đắn, nhưng chỉ cần vướng mắc một khái niệm thì rất khó áp dụng vào thực tế. Chưa có cách hiểu thống nhất về “thu nhập thấp” thì không thể đưa vào văn bản quy định đó là đối tượng thực hiện. 3.3. Thách thức khi phát triển nhà ở xã hội 3.3.1. Huy động sớm được nguồn vốn trung và dài hạn Cơ cấu vốn của các ngân hàng vẫn chủ yếu là vốn ngắn hạn. Việc huy động sớm được nguồn vốn trung và dài hạn là điều cần thiết để cung ứng cho phân khúc thị trường nhà ở xã hội rất rộng hiện nay ở nước ta. Nguồn vốn trung và dài hạn này có vai trò to lớn đối với nền kinh tế. Nguồn vốn trung và dài hạn góp phần tăng khả năng cạnh tranh của ngân hàng này với ngân hàng khác. Bởi lẽ, một ngân hàng có vốn trung và dài hạn dồi dào đồng nghĩa với việc có lượng vốn quy mô lớn, khả năng thanh toán cao. Gói 30.000 tỷ chỉ là một trong những công cụ quản lý nhà nước thông qua chính sách nhưng có tác dụng to lớn tới kinh GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 44 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội tế vĩ mô như thị trường chứng khoán, đầu tư nước ngoài cũng như giải cứu bất động sản. Để huy động nguồn vốn trung và dài hạn thì có lẽ không nên để có tình trạng cạnh trạnh huy động tràn lan nhất là việc tăng lãi suất. Vì khi ngân hàng này tăng thì ngân hàng khác muốn giữ được chân khách hàng buộc phải tăng theo.Trong khi khách hàng gửi tiền lại rất nhạy cảm với giá cả, lãi suất… Bên cạnh đó, trên thị trường tài chính hiện nay có một lượng tiền không nhỏ bị “găm” vào nhà đất, nên nguồn vốn không dồi dào, khiến các ngân hàng phải lo sớm nguồn vốn cho cuối năm. Hai là, phải rất kiên quyết trong việc rút tiền trước hạn của khách hàng. Mặc dù trong bối cảnh hiện nay thì đây là bài toán khó. Bởi nếu xử lý nghiêm thì nhiều khách hàng sẽ không gửi tiền như vậy mất đi một khoản tiền gửi khá lớn. Muốn thực hiện được mục tiêu này thì phải có quá trình, với các giải pháp, quy định đồng bộ từ phía Ngân hàng Nhà nước và sự tuân thủ từ phía Ngân hàng Thương mại mới thay đổi được. Ngoài ra, kinh tế vĩ mô phải ổn định, khi kiểm soát được lạm phát, đường cong lãi suất được thiết lập (gửi kỳ hạn càng ngắn, lãi suất càng thấp; và ngược lại) thì người gửi tiền mới chọn kỳ hạn dài, dẫn đến nguồn vốn trung và dài hạn của ngân hàng ổn định. Việc các ngân hàng tại Việt Nam khó huy động vốn trung và dài hạn không phải là một hiện tượng mới lạ. Trong khoảng hơn một năm trở lại đây, khi lạm phát cao quay trở lại, VND bị mất giá mạnh so với USD, tâm lý phòng thủ nói trên của người dân lại càng trở nên mạnh mẽ. Việc một số kênh đầu tư như: chứng khoán, bất động sản, vàng, USD… cũng là nguyên nhân dẫn đến việc các ngân hàng khó huy động vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, cho dù người dân có thể không thích gửi tiền dài hạn do lo ngại lạm phát, tỷ giá, hay do còn có nhiều kênh đầu tư khác, nguyên nhân chính dẫn đến việc các ngân hàng khó huy động vốn trung và dài hạn vẫn là do mức lãi suất mà các ngân hàng đưa ra chưa đáp ứng được mức kỳ vọng của các nhà đầu tư. Vấn đề đặt ra là phải giảm những rủi ro về lạm phát, tỷ giá… trong tương lai, tức là phải đảm bảo môi trường kinh tế vĩ mô ổn định, để những người có tiền tiết kiệm sẵn sàng cho các ngân hàng vay với lãi suất thấp và trong thời hạn dài. 3.3.2. Thu xếp nguồn tài chính cho Doanh nghiệp Việc thu xếp nguồn tài chính cho các dự án nhà ở luôn là thách thức với doanh nghiệp do Việt Nam chưa hình thành được các định chế tài chính hỗ trợ thị GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 45 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội trường xây dựng và bất động sản. Việc quan trọng là nhu cầu vốn trung và dài hạn của thị trường bất động sản là rất lớn bởi vốn ngắn hạn chỉ cho nhà đầu tư cần trong 1 - 2 năm khi triển khai công trình. Trong khi đó, đại đa số người dân cần vốn vay dài hạn lên tới 20 - 30 năm để có thể đủ thời gian tiết kiệm trả nợ dần tiền mua nhà. Hiện nhiều nước trên thế giới đã hình thành được các định chế tài chính và hỗ trợ hiệu quả cho thị trường bất động sản phát triển ổn định như cho vay ưu đãi trong thời hạn rất dài, có các quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ở Việt Nam, hầu hết nguồn tài chính để phát triển thị trường bất động sản là phụ thuộc vào ngân hàng. Trong khi đó, các ngân hàng đi vay cũng chủ yếu là ngắn hạn nên cho vay lại cũng chỉ cùng lắm là trung hạn hoặc nếu cho vay dài thì lãi suất cao để hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Vì vậy, cùng với việc đổi mới trong công tác tín dụng, việc hình thành các quỹ tại Việt Nam sẽ hỗ trợ thị trường phát triển ổn định, đồng thời giúp người có nhu cầu về nhà ở có thể dễ dàng hơn trong việc tạo dựng chỗ ở ổn định. Mặc dù lãi suất vay vốn tín dụng gần đây đã được điều chỉnh giảm, nhưng nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa rất khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay từ các ngân hàng do không đủ điều kiện pháp lý để vay vốn; giá đầu vào của nhiều loại vật tư, nguyên liệu tăng, trong khi giá bán sản phẩm không tăng, hoặc tăng ít làm ảnh hưởng đến đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, dẫn đến hàng tồn kho nhiều. Một số doanh nghiệp phải rơi vào tình trạng phá sản hoặc nợ nần. 3.4. Phương hướng hoàn thiện Để tạo ra hướng giải quyết đúng đắn và định hướng cho phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước nên tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. Vì nhà ở là tài sản lớn của quốc gia, thị trường nhà ở góp phần vào thực hiện mục tiêu tăng tổng sản phẩm trong nước, nâng cao mức sống, điều kiện sống của người dân. Cụ thể, cần có các chính sách tài chính, tín dụng phù hợp để nhà đầu tư vay vốn xây dựng nhà ở xã hội. Dưới đây là một số giải pháp cụ thể: 3.4.1. Vấn đề về huy động vốn Theo Điều 12, Khoản 4, điểm d, Nghị định 188/2013 NĐ-CP quy định. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: Vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và các định chế tài chính được thành lập theo quy định của pháp luật; vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân sách của địa phương, nguông phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 46 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội quỹ phát triển nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có) theo quy định của pháp luật. Như đã nói trên, cơ cấu vốn của các tổ chức tín dụng hiện nay chủ yếu là vốn ngắn hạn.Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng, huy động được vốn nhàn rỗi nhỏ lẻ trong dân chúng. Huy động thông qua các hình thức trái phiếu đô thị, tiết kiệm dài hạn, tiết kiệm tích lũy… nhằm tạo nguồn vốn dài hạn cho doanh nghiệp. Xây dựng các cơ chế, chính sách, hoàn thiện các quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy và quản lý sự phát triển và hoạt động của hệ thống tài chính nhà ở, cụ thể: (a) Xây dựng các cơ chế huy động vốn, đặc biệt là vốn trung và dài hạn cho lĩnh vực nhà ở. (b) Khuyến khích các cá nhân và hộ gia đình tiết kiệm tại các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng để mua và cải tạo nhà ở thông qua cơ chế hợp đồng tiết kiệm nhà ở trong hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng; có các biện pháp ưu đãi về thuế, hỗ trợ một phần lãi suất, hoặc thưởng tiết kiệm hoặc ưu tiên mua nhà ở xã hội... để khuyến khích các cá nhân, hộ gia đình, các ngân hàng và tổ chức tín dụng tham gia cơ chế này. 3.4.2. Hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở Ý tưởng của mô hình tiết kiệm nhà ở là huy động vốn nhàn rỗi của người dân, kêu gọi mọi người hỗ trợ nhau xây dựng nhà ở thông qua gửi tiết kiệm. Ví dụ có 10 người muốn xây hoặc mua nhà nhưng không có vốn riêng và họ phải tiết kiệm để có căn nhà của riêng mình. Nếu mỗi năm tiết kiệm được 1/10 số tiền cần thiết thì phải 10 năm mỗi cá nhân mới tích lũy đủ số vốn cần thiết. Nhưng nếu cả 10 người cùng gom tiết kiệm chung một quỹ thì chỉ sau 1 năm, người đầu tiên đã có đủ tiền xây hoặc mua nhà nhờ sử dụng khoản tiết kiệm của 9 người kia. Bằng cách đó, cả 10 người đều đạt được mục đích và trung bình thời gian được rút ngắn 4 - 5 năm so với trường hợp mỗi người chỉ tiết kiệm cho mình. Tiết kiệm nhà ở, mô hình này cấp vốn cho dự án nhà ở. Nó hoạt động khép kín từ tiết kiệm đến cho vay, nhờ đó không chịu tác động của thị trường vốn do không phụ thuộc vào hoạt động tái cấp vốn từ thị trường tài chính. Cũng nhờ đó, tiết kiệm nhà ở có thể tồn tại cả trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế và khách GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 47 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội hàng thực sự được hưởng lợi trên nhiều phương diện. Thứ nhất, các hộ thường khó được chấp nhận vay tín dụng ngân hàng hoặc nếu được thì lãi suất cao. Còn ngân hàng thì khó kiểm tra liệu khách hàng có đủ khả năng hoàn trả khoản vay không. Tiết kiệm nhà ở có thể giải quyết vấn đề này, vì uy tín của người tham gia thể hiện qua việc đều đặn chi trả các khoản tiết kiệm theo quy định. Thứ hai, lãi tiết kiệm và lãi vay được ấn định trong suốt thời hạn hợp đồng, thường thấp hơn lãi thị trường, vì vậy người tham gia không phải chịu rủi ro lãi suất, trong khi lãi suất tín dụng có thể biến động bất thường do phụ thuộc vào thị trường vốn. Thứ ba, ngân hàng tiết kiệm chỉ được đầu tư vào trái phiếu tín nhiệm cao, không được tham gia đầu cơ trên thị trường quốc tế, cũng không đặt mục đích kinh doanh với tiền huy động từ tiết kiệm nhà ở của người dân, do đó không chịu rủi ro về tiền tệ. Thông qua tiết kiệm nhà ở, việc sở hữu nhà cá nhân liên tục phát triển, nhờ đó ngành xây dựng cũng phát triển bền vững. Ngay cả trong giai đoạn lãi suất vay thị trường tăng cao, tiền vẫn được rót vào xây dựng nhà ở, giúp giảm khủng hoảng, bảo đảm việc làm cho người lao động. Bộ Xây dựng khẳng định mô hình này hoàn toàn khả thi với Việt Nam, phù hợp với chính sách an sinh xã hội, hướng tới mục tiêu người nghèo, người thu nhập thấp, người làm công hưởng lương có nhà ở. Thậm chí, Bộ Xây dựng còn kỳ vọng, mô hình tiết kiệm nhà ở sẽ góp phần kiểm soát hoạt động đầu cơ trên thị trường nhà ở dựa vào nguồn vốn tín dụng, vốn đã gây ra các đợt biến động bất thường về lãi suất và giá cả trong thời gian qua. Tuy nhiên, một số chuyên gia bày tỏ lo ngại, người thu nhập thấp Việt Nam khó có đủ tiền tham gia mô hình này. Trong thời điểm thị trường bất động sản đang gặp khó khăn kéo dài như hiện nay, việc thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở được dư luận đánh giá với nhiều điểm tích cực, đây có thể là dòng vốn bền vững cho thị trường bất động sản, là giải pháp cho những người nghèo, thu nhập trung bình trở xuống có điều kiện tiếp cận được nhà ở. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định: Vốn đầu tư cho nhà ở rất lớn, ngay ở các nước phát triển cũng không thể bao cấp nhà ở cho dân được. Điều kiện Việt Nam càng không đủ sức, nhưng Nhà nước hỗ trợ cho việc tạo lập quỹ nhà. Việc thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở rất cần thiết, tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển mạnh hơn, giảm sự lệ thuộc nguồn vốn vào các kênh khác… Thứ trưởng phân tích: “Quỹ tiết kiệm sẽ giải quyết được vấn đề vốn dài hạn trên cơ sở lấy số đông giúp số ít, xã hội hóa việc phát triển nhà ở. Thay vì phải sử dụng vốn ngân sách thì sử dụng vốn nhàn rỗi, tiết kiệm của người dân. Với hơn 9 triệu lao động đang hưởng lương, nếu mỗi GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 48 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội người đóng 1% tiền lương mỗi tháng, mỗi năm quỹ sẽ có không dưới 10 nghìn tỷ đồng. Số tiền này sẽ góp phần đáng kể giải quyết khó khăn về nhà ở cho người dân”. 3.4.3. Chuyển từ tạo điều kiện cho bên cung sang tạo điều kiện cho bên cầu Ở nước nào cũng vậy, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn nhưng thị trường lại ít quan tâm đến đông đảo người có thu nhập thấp vì họ gần như không có khả năng thanh toán. Chính sách của nhà nước tạo điều kiện cho bên cung hạ giá và bên cầu đủ điều kiện để trả tiền nhà gói gọn trong “Chương trình nhà ở xã hội”. Và với ý nghĩa này, thì “nhà xã hội” phải bao gồm luôn cả nhà ở cho sinh viên các trường đại học và cao đằng, cũng như, công nhân các khu công nghiệp, khu chế xuất. Bởi vậy, không nên tách riêng các khái niệm này ra cho thêm phức tạp, nếu không muốn nói thẳng ra là làm nhà cho người nghèo. Tùy từng quốc gia, cũng có nhiều cách gọi loại nhà ở này: nhà ở công, nhà ở giá thấp, nhà ở thích hợp, nhà ở giá phải chăng,... Song thực chất vẫn là việc thực hiện chính sách nhà ở đối với người nghèo. Tạo điều kiện cho bên cầu nghĩa là khi người thu nhập thấp đã tự tích lũy được một phần tiền mua nhà hoặc do bán nhà đang ở, tương đương 20% giá nhà, thì được Ngân hàng chính sách cho vay thêm để đủ trả tiền mua nhà một lần. Khoản tiền vay này có lãi suất thấp, được trả dần trong dài hạn và được thế chấp bằng chính nhà mua. Khi bên cầu đã có đủ khả năng thanh toán thì thị trường sẽ vào cuộc theo cơ chế cung cầu để đáp ứng nhu cầu đó cả về giá cả, số lượng và chất lượng. Dần dần cơ chế cạnh tranh sẽ vận hành mạnh mẽ, điều chỉnh quan hệ cung cầu và giá cả. Tóm lại, thị trường sẽ thực hiện chức năng của nó là huy động có hiệu quả tài nguyên của xã hội. 7 Với cơ chế này thì thị trường bất động sản nói chung và thị trường xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp có thể nhộn nhịp hơn. Các nhà đầu tư có thể tạm ngừng đầu tư xây dựng các cao ốc hạng sang để chuyển sang đầu tư cho nhà ở xã hội nếu khả năng thu lợi nhuận trở nên khả thi. Tuy nhiên, muốn thực hiện xây dựng nhà giá thấp thì ngoài cơ chế mà nhà nước sẽ tạo điều kiện (như đã nêu trên), còn phải có những biện pháp ngăn ngừa như: kiểm soát đầu vào nguồn vật liệu xây dựng, giá thấp nhưng chất lượng phải đảm bảo; giám sát chặt chẽ chất lượng thiết kế và thi công công trình… Với số lượng “nhà ở xã hội” không nhỏ 7 Bài toán tài chính về Nhà ở xã hội, TS.Phạm Sỹ Liêm Phó chủ tịch tổng hội Xây dựng Việt Nam. Theo Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam số 4/2012. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 49 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội thì việc đào tạo lại công nhân, nâng cao năng lực cán bộ kỹ thuật, đẩy mạnh trình độ công nghiệp hóa xây dựng là những điều kiện không thể thiếu. Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng thì “Việc tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản trong Nghị quyết 02 có điểm rất quan trọng mà Chính phủ yêu cầu là tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nhưng phải gắn với chiến lược nhà ở. Tức là sản phẩm bất động sản phải phù hợp với khả năng thanh toán của người dân, phải đến với người dân chứ không phải làm bất động sản theo khả năng của chúng ta”. Thời gian qua, bất động sản tồn kho không ít những sản phẩm quy mô lớn, giá cao, trong khi lại thiếu sản phẩm quy mô nhỏ, giá thấp phù hợp với khả năng thanh toán của đại đa số người dân. Ông Lương Trí Thìn- Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh cho rằng: Thị trường bất động sản như hiện nay, nhà đầu tư hẳn cũng rất khó khăn nhưng không thể đổ lỗi hoàn toàn cho thị trường mà các chủ đầu tư cũng cần xem lại chính doanh nghiệp của mình. Cụ thể là sự hiệu quả của đội ngũ nhân sự, cách thực hiện dự án, sự đầu tư vào khâu thiết kế, quản lý, vận hành và các vấn đề quản lý hệ thống. Ngoài ra, giá cả vẫn là vấn đề mấu chốt khi nhiều dự án chưa thực tế trong khâu định giá, từ đó chưa đáp ứng nhu cầu và tính chi trả, dẫn đến sự thất vọng của người mua. Điều kiện để xem xét ai là đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội nên đơn giản, chỉ là diện tích ở bình quân đầu người hiện tại là X m2 được chính quyền sở tại xác nhận. Số X m2 do cấp tỉnh quyết định cho từng kế hoạch 5 năm tùy theo tình hình cụ thể của địa phương. Không nên dựa vào mức thu nhập vì trong bối cảnh có sự tồn tại khu vực kinh tế không chính thức còn khá mạnh trong đô thị, thuế thu nhập cá nhân lại đang rất sơ khai, nên rất khó đánh giá đúng mức thu nhập của các hộ gia đình. Nếu tạo điều kiện cho bên cầu thì ngoại trừ nhà chung cư được chính quyền đầu tư bằng vốn nhà nước để cho thuê ra thì không còn loại nhà gọi là nhà ở xã hội nữa, mà chỉ có loại nhà giá trung bình và giá thấp do thị trường cung ứng cho bất kỳ ai có đủ khả năng thanh toán. Như vậy, người thu nhập thấp có quyền tự do chọn lựa căn hộ phù hợp có chất lượng tốt tại địa điểm ưng ý để làm hồ sơ vay tiền mua. Ngoài ra, cần khuyến khích sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất, đồng thời thu hút được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội. Đất dành cho xây dựng nhà ở phải được điều tiết phù hợp, với giá trị sử dụng và khả năng của từng vùng. Tại các đô thị, khuyến khích giảm dân ra các vùng ngoại thành đô thị, các địa phương cần có quy hoạch và triển khai đầu tư cơ sở - hạ tầng. Nhà nước xây dựng hỗ trợ một phần kinh phí về đường xa, hệ thống cấp thoát nước, khuyến khích các chủ dự án đầu tư xây dựng cải tạo đối với các khu GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 50 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội xuống cấp. Vấn đề tiếp theo quan trọng không kém để công tác phát triển nhà đạt kết quả cao là các cán bộ ngành cần tập trung nghiên cứu các cơ chế, chính sách , quy phạm pháp luật, bảo đảm khuyến khích và ưu đãi đối với hoạt động phát triển và đầu tư nhà ở xã hội. Các tỉnh, thành phố tập trung thực hiện tốt chỉ đạo chính sách ban hành, triển khai thực hiện các Nghị định của Chính phủ về tạo điều kiện ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, phục vụ yêu cầu của nhân dân. Nhìn chung, chính sách ưu đãi thuế đã góp phần quan trọng để hỗ trợ và tạo điều kiện cho doanh nghiệp vượt qua khó khăn, ổn định và phát triển kinh doanh. Ưu đãi thuế của Việt Nam hiện nay đã chú trọng đến một số ngành, lĩnh vực được Nhà nước quan tâm, trong đó đầu tư nhà ở xã hội là chính sách mang lại nhiều lợi ích. Nó giúp người dân cải thiện được chỗ ở, thể hiện được sự quan tâm của Nhà nước dành cho người dân trong việc giúp họ tạo lập được chỗ ở, ổn định cuộc sống. Đồng thời, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển kinh doanh, phát triển kinh tế. Pháp luật về ưu đãi thuế của nước ta đã từng bước thay đổi, phù hợp với tình hình phát triển, sự biến động của nền kinh tế (giảm thuế giá trị gia tăng từ 10% xuống còn 5% cho hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội). Mặt khác, ưu đãi thuế đã tăng thêm quyền tự chủ cho các doanh nghiệp và phần nào giảm bớt gánh nặng công việc cho cán bộ thuế. Pháp luật đã cho các doanh nghiệp tự trích và tự kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Tuy nhiên, ưu đãi thuế đã gặp một số hạn chế khi thực hiện cụ thể là: Các quy định về ưu đãi thuế được ghi nhận trong nhiều văn bản luật, Nghị định, Thông tư, làm cho các doanh nghiệp phải gặp khó khăn khi có nhu cầu tìm hiểu. Vấn đề tiếp theo gây khó khăn cho doanh nghiệp không kém là việc cơ quan thuế trao cho doanh nghiệp quyền tự kê khai, tự quyết toán, đồng nghĩa với việc khi quyết toán thuế, doanh nghiệp phải tự mình xác định trường hợp ưu đãi khi cùng lúc phát sinh nhiều trường hợp. Đây là điểm thuận lợi nhằm tăng quyền tự chủ cho doanh nghiệp nhưng cũng là nguyên nhân gây khó khăn làm cho các doanh nghiệp phải đau đầu. Trong thời gian tới, ưu đãi thuế cần tiếp tục điều chỉnh, sửa đổi nhằm khắc phục những hạn chế, thiếu sót chưa đồng bộ, chưa phù hợp với cơ chế thị trường. Cần có những giải pháp cụ thể để hoàn thiện ưu đãi thuế cho các nhà đầu tư nhà ở xã hội.Ví dụ như: Doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội được chuyển lỗ từ hoạt động này, nếu có phát sinh, vào thu nhập của hoạt động kinh doanh trong vòng 10 năm kể từ năm tiếp theo sau năm phát sinh lỗ vì thường dự án đầu tư trong lĩnh vực này khá lâu. Đầu tư cho nhà ở xã hội cũng là cách để phát huy GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 51 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội được nền kinh tế. Vì tính ảnh hưởng của thị trường bất động sản sẽ kéo theo những ngành nghề khác phát triển như (điện, thép, VLXD…) nền kinh tế sẽ vận động phát triển. Tiếp theo, mở rộng các ưu đãi đối với dịch vụ ngân hàng, tài chính để phát huy tốt tiềm năng của đất nước. Nhà đầu tư mong muốn xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng năng lực tài chính còn hạn chế. Khi mở rộng ưu đãi cho các ngân hàng khả năng tiếp cận được nguồn vốn của các chủ thể dễ dàng, nhanh chóng hơn. Cần lưu ý, Nhà nước và các ngân hàng nên quy định cụ thể lãi suất, thời hạn cho vay để tránh tình trạng khi người dân vay lại không quy định lãi suất cụ thể, thời gian và khi vay xong thì lại quy định lãi suất tùy ý. Như vậy, hỗ trợ của Nhà nước không thực hiện được, người dân không có khả năng hoàn thành được khoản vay cho Ngân hàng, gây ảnh hưởng xấu đến thị trường tiền tệ và nền kinh tế. Chính sách đầu tư nhà ở xã hội hướng tới người mua nhà, đồng thời tạo hiệu ứng quan tâm đặc biệt đến nhà giá rẻ, vốn dĩ được người dân quan tâm. Nhưng thiếu những hướng dẫn cụ thể, như vậy chính sách sẽ không phát huy được tác dụng và có thể tạo nên những hệ lụy khó lường trước ở tầm vĩ mô lẫn tâm lý thị trường. Trong điều kiện môi trường đầu tư của Việt Nam hiện nay còn nhiều điểm chưa thuận lợi như: Cơ sở hạ tầng còn yếu kém, nhân lực chưa đảm bảo… thì ưu đãi thuế được coi là yếu tố quan trọng tác động đến quyết định của các nhà đầu tư. Cho nên pháp luật về ưu đãi thuế nhanh chóng khắc phục những hạn chế đang tồn tại, phát huy hơn nữa những ưu điểm mà ưu đãi thuế mang lại, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - đất nước, tạo môi trường thuận lợi cho doanh nghiệp yên tâm mở rộng sản xuất, kinh doanh. Nhà nước cần có chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp giúp họ có đủ khả năng thanh toán để tiếp cận phân khúc thị trường nhà ở giá rẻ. Nhà ở là một nhu cầu cấp thiết cho người dân, nhất là những người có mức thu nhập thấp và trung bình song cho đến nay, đó vẫn còn là giấc mơ của rất nhiều người. Theo quy định của Hiến pháp, một trong những quyền cơ bản của công dân là quyền có nơi ở hợp pháp. Yêu cầu Nhà nước cần hoạch định chính sách hợp lý để giải quyết những khó khăn này đem lại lợi ích cho cả bên cung - cầu. Phát triển nhà ở xã hội bằng cách không thu tiền sử dụng đất cũng là một hình thức đầu tư của Nhà nước, điều này là thực tế. Đầu tư cho nhà ở xã hội không chỉ lợi về mặt kinh tế mà còn có lợi cả về mặt xã hội. Nó vừa giúp người dân có nhà ở mà còn tạo ra sự phát triển kinh tế. Đây là một kênh đầu tư và chính là đầu tư xây dựng. Thay vì đầu tư các loại hình khác thì đầu tư cho nhà ở xã hội cũng gián tiếp tạo ra sự GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 52 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội tăng trưởng kinh tế do kích thích được các lĩnh vực liên quan khác như nội thất, vật liệu xây dựng, thép, điện... cùng phát triển. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 53 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội KẾT LUẬN Nhà ở là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình và của quốc gia, thể hiện văn hoá, phong tục, tập quán của dân tộc, của từng vùng, miền; sự phát triển nhà ở phản ánh sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Việc tạo lập chỗ ở thích hợp, an toàn là nhu cầu thiết yếu bậc nhất, là quyền cơ bản của con người và là điều kiện tiên quyết để phát triển nguồn nhân lực quốc gia. Trong điều kiện nước ta còn nhiều khó khăn thì việc xây dựng hệ thống chính sách khuyến khích xây dựng và phát triển nhà ở xã hội phù hợp là một vấn đề cấp thiết, đặc biệt trong điều kiện hiện nay, phát triển nhà ở xã hội đang được ưu tiên trong chính sách phát triển nhà Những điều có thể nhận thấy trong quá trình nghiên cứu đề tài đó là: Thứ nhất, Nhu cầu về nhà ở của người có thu nhập thấp là rất lớn, nếu có chính sách phù hợp, Nhà nước hoàn toàn có thể thực hiện mục tiêu về nhà ở xã hội, đảm bảo vấn đề an sinh xã hội của thành phố. Thứ hai, Nhà nước đặt mục tiêu, chú trọng việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhưng những chính sách thúc đẩy mục tiêu chưa được làm rõ.Các quy hoạch về nhà ở xã hội còn bộ lộ nhiều khiếm khuyết như không có quy chế riêng về việc quản lý nhà ở xã hội, cơ chế tạo lập, quản lý sử dụng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội còn thấp... Thứ ba, Vai trò của tín dụng ngân hàng trong phát triển nhà ở xã hội còn mờ nhạt. Tuy nhiên, từ mong muốn nỗ lực trong việc phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước đã đưa ra những chính sách cụ phát triển nhà ở xã hội. Với những ưu đãi về mặt cơ chế và các giải pháp hỗ trợ về tài chính, đất đai, quy hoạch…đã giải quyết một phần những bức xúc về nhà ở cho người dân. Trong tương lai, Nhà nước cần có sự điều chỉnh về mặt chính sách đề thúc đẩy hơn nữa việc phát triển nhà ở xã hội góp phần giải quyết bài toán an sinh xã hội, cải thiện môi trường sống của người dân. GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu Trang 54 SVTH: Huỳnh Tố Uyên DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Văn bản quy phạm pháp luật 1. Bộ luật dân sự 2005. Nxb. Chính trị Quốc gia. 2. Luật thương mại 2005. Nxb. Chính trị Quốc gia. 3. Luật các tổ chức tín dụng năm 2010. Nxb. Chính trị Quốc gia. 4. Luật nhà ở 2005. Nxb. Chính trị Quốc gia. 5. Luật đầu tư 2005. Nxb. Chính trị quốc gia. 6. Nghị định 71/2010 NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. 7. Nghị định 188/2013 NĐ-CP ngày 20/11/2013 quy định về quản lý và phát triển nhà ở xã hội. 8. Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu 9. Thông tư số 141/2013/TT-BTC ngày 16/10/2013 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thi hành nghị định số 92/2013/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 của luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập doanh nghiệp và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế giá trị gia tăng. 10. Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/03/2013 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại,dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ. 11. Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/05/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ.  Sách, giáo trình 1. Ths. Lê Huỳnh Phương Chinh, giáo trình Luật tài chính 1, Khoa Luật Trường Đại học Cần Thơ, trang 1.  Trang Website điện tử 1. Trang web Tạp chí kiến trúc, bài toán tài chính nhà ở xã hội. http://kientrucvietnam.org.vn/Web/Content.aspx?zoneid=251&distid=32616 &lang=vi-VN 2. Trang web Tạp chí tài chính. http://www.tapchitaichinh.vn/ 3. Trang web xác định người có thu nhập thấp. http://voer.edu.vn/m/xac-dinhnguoi-co-thu-nhap-thap/8d155d1f 4. Trang web Hội thảo Việt - Nhật về nhà ở và thị trường bất động sản. http://thanhtra.com.vn/kinh-te/thi-truong/hoi-thao-viet-nhat-ve-nha-o-va-thitruong-bat-dong-san_t114c1067n83063 5. Trang web Vấn đề an sinh xã hội với phát triển kinh tế- xã hội ở Việt Nam. http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn/web/guest/an-sinh-xahoi;jsessionid=978B55A34251427AED535F72ECBDEBF7?p_p_id=EXT_ARTI CLEVIEW&p_p_lifecycle=0&p_p_state=normal&p_p_col_id=centertop&p_p_col_count=1&_EXT_ARTICLEVIEW_struts_action=%2Fext%2Fartic leview%2Fview&_EXT_ARTICLEVIEW_groupId=13025&_EXT_ARTICLEV IEW_articleId=102426&_EXT_ARTICLEVIEW_version=1.0&_EXT_ARTICL EVIEW_i=1&_EXT_ARTICLEVIEW_curValue=1&_EXT_ARTICLEVIEW_re direct=%2Fweb%2Fguest%2Fan-sinh-xa-hoi [...].. .Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI ĐỐI VỚI NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái quát về nhà ở xã hội Trên thế giới, khái niệm nhà ở xã hội bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc Nhà ở xã hội là mối quan tâm của nhiều nước trên... các cấp chính quyền Xã hội hoá nhà ở là tất yếu trong sự phát triển chung, đồng thời huy động được mọi nguồn lực, các ngân hàng, tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp tham gia GVHD: Ts Lê Thị Nguyệt Châu Trang 23 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội CHƯƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ƯU ĐÃI TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI Nhà ở xã hội là vấn đề mà Đảng và Nhà nước... doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Như vậy, hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội được coi là giải pháp khắc phục những hạn chế của hệ thống luật đất đai và bất động sản, hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng chính là hoàn thiện hệ thống pháp luật về Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản… 1.2 Chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội 1.2.1 Ưu đãi đối với nhà đầu tư Theo Từ... cãi Đầu tư nhà ở xã hội là việc Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tư ng được quy định tại Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định đối với các dự án nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế bỏ vốn đầu tư xây dựng 1.1.2 Đối. .. Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Thế giới (WB) tại Việt Nam tổ chức ngày 12.3.2014 GVHD: Ts Lê Thị Nguyệt Châu Trang 5 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội khăn Nhà ở xã hội có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu nhà nước Hoặc có thể hiểu, nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của các cơ quan nhà nước (có thể trung... triển nhà ở xã hội sẽ 1 Đại biểu Hồ Thị Thủy tại kì họp thứ VII của Quốc Hội khóa XIII về dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở ngày 18/6/2014 2 Theo Điều 52 Luật Nhà ở. năm 2005 GVHD: Ts Lê Thị Nguyệt Châu Trang 4 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội được hưởng hàng loạt ưu đãi, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã. .. Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội (e) Dự án đầu tư mới được hưởng ưu đãi thuế phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư Trường hợp dự án đầu tư trong nước có vốn đầu tư dưới 15 tỷ đồng và không thuộc danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện mà gắn với việc thành lập doanh nghiệp mới thì hồ sơ để xác định dự án đầu tư là giấy chứng... mới được xây dựng nhà ở xã hội Vì vậy, việc quy định thêm cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ phát huy được nguồn lực kinh tế về vốn, đất đai…của các thành phần kinh tế 1.1.3 Đối tư ng thụ hưởng Nhà ở xã hội Không phải đối tư ng nào cũng được Nhà nước quy định bố trí nhà ở xã hội Loại hình nhà ở này được bố trí để giải quyết nhu cầu nhà ở cho một số đối tư ng được quy định... pháp của Nhà nước áp dụng nhằm khuyến khích đầu tư Qua đó, nhà đầu tư sẽ thực hiện hoạt động đầu tư vào các lĩnh vực, ngành nghề nằm trong danh mục mà Nhà nước khuyến khích ưu đãi tài chính do Nhà nước ban hành sẽ được hưởng những ưu đãi, thuận lợi hơn so với các nhà đầu tư khác theo quy định Những ưu đãi về tài chính đó đối với các dự án đầu tư bao gồm những ưu đãi về thuế (thuế thu nhập doanh nghiệp,... tạo lập nhà ở GVHD: Ts Lê Thị Nguyệt Châu Trang 19 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội Thật sự chính sách ưu đãi này đã mang lại lợi ích cho nhiều chủ thể cụ thể như sau: 1.3.1 Đối với Nhà nước Đầu tư nhà ở xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp, bộ phận người dân không có khả năng tự tạo lập cho mình một chỗ ở Nếu Nhà nước ... QUÁT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI ĐỐI VỚI NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái quát nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm Nhà xã hội đầu tư Nhà xã hội 1.1.2 Đối tư ng cung cấp Nhà xã hội ... Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài đầu tư nhà xã hội CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI ĐỐI VỚI NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái quát nhà xã hội Trên giới, khái niệm nhà xã hội bắt đầu xuất từ... Trang 23 SVTH: Huỳnh Tố Uyên Ưu đãi tài đầu tư nhà xã hội CHƯƠNG NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ƯU ĐÃI TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI Nhà xã hội vấn đề mà Đảng Nhà nước ta đặc biệt quan