30 nghìn tỷ của Chính phủ
2.3. Các hình thức ưu đãi khác
Theo Khoản 1, Điều 12, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngoài ưu đãi về thuế suất và hỗ trợ nguồn tín dụng, khi tiến hành đầu tư nhà ở xã hội chủ đầu tư còn được những ưu đãi khác, cụ thể như là:
a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt
Trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất; đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20% thì
được nhà nước hoàn trả lại hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai.
(b) Được cung cấp các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bô â khoa học kỹ thuâ ât về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình.
(c) Đối với doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở xã hội do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và các doanh nghiệp thuê nhà để bố trí cho công nhân ở thì chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
(d) Được hỗ trợ từ nguồn ngân sách toàn bộ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước) giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo điều kiện địa phương;
e) Được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó;
f) Được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp luật về trái phiếu;
Ngoài ra, đối với các địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, không thuận tiện nhưng lại có nhu cầu phát triển công nghiệp thì chính quyền địa phương có thể quy định thêm về hỗ trợ cơ sở hạ tầng, phát triển nguồn nhân lực…. chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội, bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;... Nhằm thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển quỹ nhà ở xã hội, thông qua chính sách giá, nhà nước đảm bảo nguyên tắc bù đắp đầy đủ chi phí và thêm phần lợi nhuận định mức (lợi nhuận định mức không lớn hơn 10%) cho các tổ chức, cá nhân khi tham gia dự án phát triển quỹ nhà ở xã hội, cụ thể:
(a) Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng bảo đảm tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức theo quy định; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước
(b) Giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng bảo đảm tính đủ các chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí bảo trì, quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức theo quy định; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua.
Chủ đầu tư cũng được vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân sách của địa phương, nguồn phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, quỹ phát triển nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãi khác nếu có theo quy định của pháp luật. Đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách chỉ để cho thuê thì ngoài các cơ chế hỗ trợ, ưu đãi nêu trên thì còn được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án từ nguồn ngân sách địa phương. Tình hình hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn thách thức. Cũng như các lĩnh vực khác, doanh nghiệp xây dựng tiếp tục chịu tác động từ ảnh hưởng chung của nền kinh tế. Mặc dù thị trường bất động sản đã có dấu hiệu tích cực song sự phục hồi vẫn diễn ra chậm. Kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp tiếp tục đình trệ do thiếu nhà đầu tư; thậm chí, nhiều khu công nghiệp đang nằm trong tình trạng tỷ lệ lấp đầy thấp. Mặt khác, Nhà nước cần có cơ chế, chính sách và chủ động trực tiếp đầu tư phát triển nhà ở xã hội (nhà ở phi hàng hóa) để giải quyết nhu cầu chính đáng của các nhóm đối tượng xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhưng không có khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường.
CHƯƠNG 3
NHỮNG TỒN TẠI, HẠN CHẾ VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN 3.1. Những hạn chế trong việc phát triển Nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là vấn đề mà Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm. Nhà nước đề ra các chính sách ưu đãi của nhằm khuyến khích, thúc đẩy các cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đồng thời “giải vây”cho thị trường bất động sản.Tuy nhiên, chính sách mới này ngoài các ưu đãi với chủ trương khuyến khích phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều bất cập nhất định. Nhà nước chưa có chính sách hỗ trợ trực tiếp về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi các doanh nghiệp chỉ chú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả, cho nên các đối tượng khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị như cán bộ, công chức, viên chức, công nhân... không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở. Chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội thường đòi hỏi nguồn vốn lớn, các doanh nghiệp muốn tham gia đầu tư thì phải vay ngân hàng với lãi suất cao, trong khi lợi nhuận thu được lại thấp, thời gian thu hồi vốn dài, chính sách ưu đãi như ưu đãi thuế của Nhà nước còn ít, hầu hết các doanh nghiệp đều không "mặn mà" tham gia đầu tư xây dựng. Ðiều này dẫn đến tình trạng cầu luôn ít hơn cung và hệ quả tất yếu là rất ít đối tượng có thu nhập thấp mua được nhà giá rẻ. Hệ quả tất yếu là dù chính sách đã có nhưng đi vào thực tiễn nó bộc lộ những mặt hạn chế nhất định và chúng ta cần phải có những giải pháp để giải quyết tình trạng trên, có như vậy chủ trương nhà ở của Nhà nước mới đáp ứng được nhu cầu của người dân về nhà ở, nhất là trong thời kì công nghiệp hóa – hiện đại hóa hiện nay.
3.1.1. Về phía chính quyền
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc ban hành các cơ chế, chính sách. Khi Nhà nước ban hành Nghị định 188/2013 NĐ-CP, Thông tư 02/2013, Nghị định 71/2010 NĐ-CP… người dân dần trở nên quen thuộc với khái niệm nhà ở xã hội hơn, và đặc biệt đối với đối tượng nghèo, thu nhập thấp phải sống trong ngôi nhà ổ chuột, thiếu vệ sinh, xuống cấp nghiêm trọng thì họ kì vọng vào “những ngôi nhà mơ ước” đó.Thực tế, các chủ thể tham gia xây nhà ở xã hội vấp phải những thủ tục hành chính rườm rà,mặc dù hưởng những ưu đãi của Nhà nước nhưng không “mặn mà” với chủ trương nhà ở xã hội này xuất phát từ những hạn chế sau:
Nhà nước thiếu nguồn vốn ưu đãi để cho vay hoặc hỗ trợ lãi vay cho cả chủ đầu tư và cả các đối tượng được giải quyết nhà ở xã hội
Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là một chủ trương chủ trương này hiện gặp quá nhiều khó khăn, nhất là nguồn vốn đầu tư. Nguyên nhân của việc thiếu nguồn vốn xuất phát từ quy trình, điều kiện cho vay. Trong điều 52 Luật nhà ở quy định vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ 05 nguồn, chủ yếu là tiền thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, trích từ 30% - 50% tiền sử dụng đất hoặc từ vốn ngân sách. Thế nhưng, thực tế hiện nay “chiếc bánh” ngân sách phải “xẻ” cho nhiều lĩnh vực, trong khi tiền thu được từ việc bán, cho thuê nhà còn phải sử dụng cho nhiều mục đích khác. Theo thứ trưởng Nguyễn Trần Nam thì Bộ xây dựng giới thiệu 60 nhà đầu tư, chỉ có vài chủ đầu tư đáp ứng được điều kiện vay, vì chỉ cần dính đến nợ xấu là không vay được từ gói hỗ trợ tín dụng. Các dự án phải dừng tiến độ, sản phẩm không kịp tiến độ với nhu cầu thị trường. Mặc dù lãi suất vay vốn tín dụng gần đây đã được điều chỉnh giảm, nhưng nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa rất khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay từ các ngân hàng do không đủ điều kiện pháp lý để vay vốn; giá đầu vào của nhiều loại vật tư, nguyên liệu tăng, trong khi giá bán sản phẩm không tăng, hoặc tăng ít làm ảnh hưởng đến đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, dẫn đến hàng tồn kho nhiều. Một số doanh nghiệp phải rơi vào tình trạng phá sản hoặc nợ nần.
Tài chính còn phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng
Thị trường bất động sản nói chung đều chịu sự tác động, phụ thuộc rất lớn vào hệ thống ngân hàng. Ở Việt Nam, chưa có nhiều kênh để có thể cung cấp vốn cho các dự án, chủ yếu thông qua ngân hàng. Nhưng chính sự phụ thuộc này dẫn đến nhiều rủi ro trong thị trường bất động sản. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng trên vì thị trường bất động sản là thị trường đầy biến động, rủi ro tiềm ẩn cao. Nguồn vốn mà những chủ thể có nhu cầu vay thường là vốn trung và dài hạn trong khi đó ngân hàng lại dùng vốn ngắn hạn (chủ yếu là từ nguồn vốn gửi tiết kiệm của người dân) để cho vay. Để tiến hành dự án nhà ở cần phải tốn nhiều thời gian và công sức. Trong khi đó, lãi suất cho vay của ngân hàng thì cao, vật liệu, nhân công… và các chi phí phát sinh khác là nguyên nhân để đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Khi giá cao người dân sẽ không có điều kiện về tài chính để sở hữu được, đối tượng của nhà ở xã hội lại “đánh” vào những đối tượng khó khăn về nhà ở. Như vậy, bất động sản tạo ra không có người thụ hưởng, hàng hóa bất động sản tồn kho, ảnh hưởng có tính dây chuyền đến các ngành kinh tế khác như
vật liệu xây dựng, kiến trúc...ảnh hưởng đến nền kinh tế và chính sách an sinh xã hội.
Thúc đẩy thị trường xây dựng phát triển một cách toàn diện, Bộ Xây dựng cho rằng cần tiếp tục thực hiện hiệu quả Nghị quyết 02/NQ-CP mà trước hết đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Các cơ quan quản lý Nhà nước vẫn đang tiếp tục rà soát, đổi mới cơ chế chính sách tạo môi trường thuận lợi để tăng khả năng tiếp cận vốn, khuyến khích đầu tư, nhất là đối với những doanh nghiệp có triển vọng phát triển, có sản phẩm đáp ứng yêu cầu của thị trường nhưng đang gặp khó khăn về tài chính; tạo môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp xúc tiến thương mại, xây dựng thương hiệu, tìm kiếm thị trường đầu ra cho sản phẩm.
Nhà nước giữ vai trò quan trọng tromg việc tạo ra cơ chế, chính sách, điều kiện phù hợp để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đáp ứng mục tiêu bảo đảm quyền có chỗ ở của công dân theo Hiến pháp quy định. Phát triển nhà ở xã hội là chủ trương lâu dài và mang tính nhân văn của Nhà nước nên cần khắc phục những hạn chế để phát triển dự án này tốt hơn. Nhà ở xã hội sẽ phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân; đồng thời đây cũng là một gói kích cầu gián tiếp của Chính phủ cho thị trường vì Nhà nước đã không thu tiền sử dụng đất đối với nhà ở xã hội, như vậy là Nhà nước đã hỗ trợ cho người dân, doanh nghiệp có việc làm và vẫn thu được lợi nhuận. Đảm bảo người dân có chỗ ở hợp lý, thực hiện chính sách an sinh xã hội.
Nguồn cung Nhà ở xã hội còn thiếu
Ngân sách Nhà nước chưa đủ mạnh để có thể “tiếp tay” cho các doanh nghiệp. Gói tín dụng 30 nghìn tỷ chỉ là giải pháp tạm thời, trước mắt, chưa đủ sức để giải quyết dứt điểm, lâu dài dẫn đến nguồn cung nhà ở còn hạn chế. Sự thắt chặt của ngân hàng bằng các điều kiện vay, doanh nghiệp khó đáp ứng thì dự án lại ì ạch “chờ thời”. Thực tế cho thấy, do Nhà nước chưa có chính sách hỗ trợ trực tiếp về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi các doanh nghiệp chỉ chú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả, cho nên các đối tượng khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị như cán bộ, công chức, viên chức, công nhân... không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở. Chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội thường đòi hỏi nguồn vốn lớn, các doanh nghiệp muốn tham gia đầu tư thì phải vay ngân hàng với lãi suất cao, trong khi lợi nhuận thu được lại thấp, thời gian thu hồi vốn dài, chính sách ưu đãi hỗ trợ của Nhà nước còn ít, hầu hết các Doanh nghiệp đều không "mặn mà" tham
gia đầu tư xây dựng. Ðiều này dẫn đến tình trạng cầu luôn ít hơn cung và hệ quả tất yếu là rất ít đối tượng có thu nhập thấp mua được nhà giá rẻ.
3.1.2. Về phía Nhà đầu tư
Nhà đầu tư cũng gặp phải những khó khăn không kém, những hạn chế này góp phần làm cho sản phẩm nhà ở chậm đến tay người dân, gây lãng phí đất đai, không kích thích doanh nghiệp tham gia loại hình này. Thời gian thu hồi vốn chậm, kinh phí bỏ ra lớn, rang buộc từ phía chính sách. Quan trọng vẫn khó khăn về nguồn vốn:
Thứ nhất, doanh nghiệp chưa tiếp cận được nguồn vốn
Doanh nghiệp mặc dù được hưởng ưu đãi về tài chính, cụ thể là gói 30 nghìn tỷ nhưng trên thực tế doanh nghiệp vẫn chưa vay được nguồn vốn này. Nhu cầu nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp rất cao. Nhà đầu tư phải có nguồn vốn đầu tư lớn. Muốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, các chủ đầu tư phải vay vốn với lãi suất cao hơn lợi nhuận thu được khi cho thuê, mua nhà mà thời gian thu hồi vốn khá dài. Mục tiêu chủ yếu xây dựng Nhà ở xã hội là an sinh chứ không phải lợi nhuận nên chắc chắn sẽ không hấp dẫn nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng. Nhà ở xã hội chủ yếu dành cho những đối tượng có thu nhập thấp như cán bộ, công chức, công nhân.... Muốn những đối tượng này mua được nhà thì trước