30 nghìn tỷ của Chính phủ
3.4.3. Chuyển từ tạo điều kiện cho bên cung sang tạo điều kiện cho
bên cầu
Ở nước nào cũng vậy, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn nhưng thị trường lại ít quan tâm đến đông đảo người có thu nhập thấp vì họ gần như không có khả năng thanh toán. Chính sách của nhà nước tạo điều kiện cho bên cung hạ giá và bên cầu đủ điều kiện để trả tiền nhà gói gọn trong “Chương trình nhà ở xã hội”. Và với ý nghĩa này, thì “nhà xã hội” phải bao gồm luôn cả nhà ở cho sinh viên các trường đại học và cao đằng, cũng như, công nhân các khu công nghiệp, khu chế xuất. Bởi vậy, không nên tách riêng các khái niệm này ra cho thêm phức tạp, nếu không muốn nói thẳng ra là làm nhà cho người nghèo. Tùy từng quốc gia, cũng có nhiều cách gọi loại nhà ở này: nhà ở công, nhà ở giá thấp, nhà ở thích hợp, nhà ở giá phải chăng,... Song thực chất vẫn là việc thực hiện chính sách nhà ở đối với người nghèo.
Tạo điều kiện cho bên cầu nghĩa là khi người thu nhập thấp đã tự tích lũy được một phần tiền mua nhà hoặc do bán nhà đang ở, tương đương 20% giá nhà, thì được Ngân hàng chính sách cho vay thêm để đủ trả tiền mua nhà một lần. Khoản tiền vay này có lãi suất thấp, được trả dần trong dài hạn và được thế chấp bằng chính nhà mua. Khi bên cầu đã có đủ khả năng thanh toán thì thị trường sẽ vào cuộc theo cơ chế cung cầu để đáp ứng nhu cầu đó cả về giá cả, số lượng và chất lượng. Dần dần cơ chế cạnh tranh sẽ vận hành mạnh mẽ, điều chỉnh quan hệ cung cầu và giá cả. Tóm lại, thị trường sẽ thực hiện chức năng của nó là huy động có hiệu quả tài nguyên của xã hội. 7
Với cơ chế này thì thị trường bất động sản nói chung và thị trường xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp có thể nhộn nhịp hơn. Các nhà đầu tư có thể tạm ngừng đầu tư xây dựng các cao ốc hạng sang để chuyển sang đầu tư cho nhà ở xã hội nếu khả năng thu lợi nhuận trở nên khả thi. Tuy nhiên, muốn thực hiện xây dựng nhà giá thấp thì ngoài cơ chế mà nhà nước sẽ tạo điều kiện (như đã nêu trên), còn phải có những biện pháp ngăn ngừa như: kiểm soát đầu vào nguồn vật liệu xây dựng, giá thấp nhưng chất lượng phải đảm bảo; giám sát chặt chẽ chất lượng thiết kế và thi công công trình… Với số lượng “nhà ở xã hội” không nhỏ 7 Bài toán tài chính về Nhà ở xã hội, TS.Phạm Sỹ Liêm Phó chủ tịch tổng hội Xây dựng Việt Nam. Theo Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam số 4/2012.
thì việc đào tạo lại công nhân, nâng cao năng lực cán bộ kỹ thuật, đẩy mạnh trình độ công nghiệp hóa xây dựng là những điều kiện không thể thiếu.
Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng thì “Việc tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản trong Nghị quyết 02 có điểm rất quan trọng mà Chính phủ yêu cầu là tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nhưng phải gắn với chiến lược nhà ở. Tức là sản phẩm bất động sản phải phù hợp với khả năng thanh toán của người dân, phải đến với người dân chứ không phải làm bất động sản theo khả năng của chúng ta”. Thời gian qua, bất động sản tồn kho không ít những sản phẩm quy mô lớn, giá cao, trong khi lại thiếu sản phẩm quy mô nhỏ, giá thấp phù hợp với khả năng thanh toán của đại đa số người dân. Ông Lương Trí Thìn- Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh cho rằng: Thị trường bất động sản như hiện nay, nhà đầu tư hẳn cũng rất khó khăn nhưng không thể đổ lỗi hoàn toàn cho thị trường mà các chủ đầu tư cũng cần xem lại chính doanh nghiệp của mình. Cụ thể là sự hiệu quả của đội ngũ nhân sự, cách thực hiện dự án, sự đầu tư vào khâu thiết kế, quản lý, vận hành và các vấn đề quản lý hệ thống. Ngoài ra, giá cả vẫn là vấn đề mấu chốt khi nhiều dự án chưa thực tế trong khâu định giá, từ đó chưa đáp ứng nhu cầu và tính chi trả, dẫn đến sự thất vọng của người mua.
Điều kiện để xem xét ai là đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội nên đơn giản, chỉ là diện tích ở bình quân đầu người hiện tại là X m2 được chính quyền sở tại xác nhận. Số X m2 do cấp tỉnh quyết định cho từng kế hoạch 5 năm tùy theo tình hình cụ thể của địa phương. Không nên dựa vào mức thu nhập vì trong bối cảnh có sự tồn tại khu vực kinh tế không chính thức còn khá mạnh trong đô thị, thuế thu nhập cá nhân lại đang rất sơ khai, nên rất khó đánh giá đúng mức thu nhập của các hộ gia đình. Nếu tạo điều kiện cho bên cầu thì ngoại trừ nhà chung cư được chính quyền đầu tư bằng vốn nhà nước để cho thuê ra thì không còn loại nhà gọi là nhà ở xã hội nữa, mà chỉ có loại nhà giá trung bình và giá thấp do thị trường cung ứng cho bất kỳ ai có đủ khả năng thanh toán. Như vậy, người thu nhập thấp có quyền tự do chọn lựa căn hộ phù hợp có chất lượng tốt tại địa điểm ưng ý để làm hồ sơ vay tiền mua.
Ngoài ra, cần khuyến khích sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất, đồng thời thu hút được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội. Đất dành cho xây dựng nhà ở phải được điều tiết phù hợp, với giá trị sử dụng và khả năng của từng vùng. Tại các đô thị, khuyến khích giảm dân ra các vùng ngoại thành đô thị, các địa phương cần có quy hoạch và triển khai đầu tư cơ sở - hạ tầng. Nhà nước xây dựng hỗ trợ một phần kinh phí về đường xa, hệ thống cấp thoát nước, khuyến khích các chủ dự án đầu tư xây dựng cải tạo đối với các khu
xuống cấp. Vấn đề tiếp theo quan trọng không kém để công tác phát triển nhà đạt kết quả cao là các cán bộ ngành cần tập trung nghiên cứu các cơ chế, chính sách , quy phạm pháp luật, bảo đảm khuyến khích và ưu đãi đối với hoạt động phát triển và đầu tư nhà ở xã hội. Các tỉnh, thành phố tập trung thực hiện tốt chỉ đạo chính sách ban hành, triển khai thực hiện các Nghị định của Chính phủ về tạo điều kiện ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, phục vụ yêu cầu của nhân dân.
Nhìn chung, chính sách ưu đãi thuế đã góp phần quan trọng để hỗ trợ và tạo điều kiện cho doanh nghiệp vượt qua khó khăn, ổn định và phát triển kinh doanh. Ưu đãi thuế của Việt Nam hiện nay đã chú trọng đến một số ngành, lĩnh vực được Nhà nước quan tâm, trong đó đầu tư nhà ở xã hội là chính sách mang lại nhiều lợi ích. Nó giúp người dân cải thiện được chỗ ở, thể hiện được sự quan tâm của Nhà nước dành cho người dân trong việc giúp họ tạo lập được chỗ ở, ổn định cuộc sống. Đồng thời, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển kinh doanh, phát triển kinh tế. Pháp luật về ưu đãi thuế của nước ta đã từng bước thay đổi, phù hợp với tình hình phát triển, sự biến động của nền kinh tế (giảm thuế giá trị gia tăng từ 10% xuống còn 5% cho hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội). Mặt khác, ưu đãi thuế đã tăng thêm quyền tự chủ cho các doanh nghiệp và phần nào giảm bớt gánh nặng công việc cho cán bộ thuế. Pháp luật đã cho các doanh nghiệp tự trích và tự kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Tuy nhiên, ưu đãi thuế đã gặp một số hạn chế khi thực hiện cụ thể là: Các quy định về ưu đãi thuế được ghi nhận trong nhiều văn bản luật, Nghị định, Thông tư, làm cho các doanh nghiệp phải gặp khó khăn khi có nhu cầu tìm hiểu. Vấn đề tiếp theo gây khó khăn cho doanh nghiệp không kém là việc cơ quan thuế trao cho doanh nghiệp quyền tự kê khai, tự quyết toán, đồng nghĩa với việc khi quyết toán thuế, doanh nghiệp phải tự mình xác định trường hợp ưu đãi khi cùng lúc phát sinh nhiều trường hợp. Đây là điểm thuận lợi nhằm tăng quyền tự chủ cho doanh nghiệp nhưng cũng là nguyên nhân gây khó khăn làm cho các doanh nghiệp phải đau đầu.
Trong thời gian tới, ưu đãi thuế cần tiếp tục điều chỉnh, sửa đổi nhằm khắc phục những hạn chế, thiếu sót chưa đồng bộ, chưa phù hợp với cơ chế thị trường. Cần có những giải pháp cụ thể để hoàn thiện ưu đãi thuế cho các nhà đầu tư nhà ở xã hội.Ví dụ như: Doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội được chuyển lỗ từ hoạt động này, nếu có phát sinh, vào thu nhập của hoạt động kinh doanh trong vòng 10 năm kể từ năm tiếp theo sau năm phát sinh lỗ vì thường dự án đầu tư trong lĩnh vực này khá lâu. Đầu tư cho nhà ở xã hội cũng là cách để phát huy
được nền kinh tế. Vì tính ảnh hưởng của thị trường bất động sản sẽ kéo theo những ngành nghề khác phát triển như (điện, thép, VLXD…) nền kinh tế sẽ vận động phát triển. Tiếp theo, mở rộng các ưu đãi đối với dịch vụ ngân hàng, tài chính để phát huy tốt tiềm năng của đất nước. Nhà đầu tư mong muốn xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng năng lực tài chính còn hạn chế. Khi mở rộng ưu đãi cho các ngân hàng khả năng tiếp cận được nguồn vốn của các chủ thể dễ dàng, nhanh chóng hơn. Cần lưu ý, Nhà nước và các ngân hàng nên quy định cụ thể lãi suất, thời hạn cho vay để tránh tình trạng khi người dân vay lại không quy định lãi suất cụ thể, thời gian và khi vay xong thì lại quy định lãi suất tùy ý. Như vậy, hỗ trợ của Nhà nước không thực hiện được, người dân không có khả năng hoàn thành được khoản vay cho Ngân hàng, gây ảnh hưởng xấu đến thị trường tiền tệ và nền kinh tế.
Chính sách đầu tư nhà ở xã hội hướng tới người mua nhà, đồng thời tạo hiệu ứng quan tâm đặc biệt đến nhà giá rẻ, vốn dĩ được người dân quan tâm. Nhưng thiếu những hướng dẫn cụ thể, như vậy chính sách sẽ không phát huy được tác dụng và có thể tạo nên những hệ lụy khó lường trước ở tầm vĩ mô lẫn tâm lý thị trường. Trong điều kiện môi trường đầu tư của Việt Nam hiện nay còn nhiều điểm chưa thuận lợi như: Cơ sở hạ tầng còn yếu kém, nhân lực chưa đảm bảo… thì ưu đãi thuế được coi là yếu tố quan trọng tác động đến quyết định của các nhà đầu tư. Cho nên pháp luật về ưu đãi thuế nhanh chóng khắc phục những hạn chế đang tồn tại, phát huy hơn nữa những ưu điểm mà ưu đãi thuế mang lại, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - đất nước, tạo môi trường thuận lợi cho doanh nghiệp yên tâm mở rộng sản xuất, kinh doanh.
Nhà nước cần có chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp giúp họ có đủ khả năng thanh toán để tiếp cận phân khúc thị trường nhà ở giá rẻ. Nhà ở là một nhu cầu cấp thiết cho người dân, nhất là những người có mức thu nhập thấp và trung bình song cho đến nay, đó vẫn còn là giấc mơ của rất nhiều người. Theo quy định của Hiến pháp, một trong những quyền cơ bản của công dân là quyền có nơi ở hợp pháp. Yêu cầu Nhà nước cần hoạch định chính sách hợp lý để giải quyết những khó khăn này đem lại lợi ích cho cả bên cung - cầu. Phát triển nhà ở xã hội bằng cách không thu tiền sử dụng đất cũng là một hình thức đầu tư của Nhà nước, điều này là thực tế. Đầu tư cho nhà ở xã hội không chỉ lợi về mặt kinh tế mà còn có lợi cả về mặt xã hội. Nó vừa giúp người dân có nhà ở mà còn tạo ra sự phát triển kinh tế. Đây là một kênh đầu tư và chính là đầu tư xây dựng. Thay vì đầu tư các loại hình khác thì đầu tư cho nhà ở xã hội cũng gián tiếp tạo ra sự
tăng trưởng kinh tế do kích thích được các lĩnh vực liên quan khác như nội thất, vật liệu xây dựng, thép, điện... cùng phát triển.
KẾT LUẬN
Nhà ở là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình và của quốc gia, thể hiện văn hoá, phong tục, tập quán của dân tộc, của từng vùng, miền; sự phát triển nhà ở phản ánh sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Việc tạo lập chỗ ở thích hợp, an toàn là nhu cầu thiết yếu bậc nhất, là quyền cơ bản của con người và là điều kiện tiên quyết để phát triển nguồn nhân lực quốc gia. Trong điều kiện nước ta còn nhiều khó khăn thì việc xây dựng hệ thống chính sách khuyến khích xây dựng và phát triển nhà ở xã hội phù hợp là một vấn đề cấp thiết, đặc biệt trong điều kiện hiện nay, phát triển nhà ở xã hội đang được ưu tiên trong chính sách phát triển nhà
Những điều có thể nhận thấy trong quá trình nghiên cứu đề tài đó là: Thứ nhất, Nhu cầu về nhà ở của người có thu nhập thấp là rất lớn, nếu có chính sách phù hợp, Nhà nước hoàn toàn có thể thực hiện mục tiêu về nhà ở xã hội, đảm bảo vấn đề an sinh xã hội của thành phố.
Thứ hai, Nhà nước đặt mục tiêu, chú trọng việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhưng những chính sách thúc đẩy mục tiêu chưa được làm rõ.Các quy hoạch về nhà ở xã hội còn bộ lộ nhiều khiếm khuyết như không có quy chế riêng về việc quản lý nhà ở xã hội, cơ chế tạo lập, quản lý sử dụng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội còn thấp...
Thứ ba, Vai trò của tín dụng ngân hàng trong phát triển nhà ở xã hội còn mờ nhạt.
Tuy nhiên, từ mong muốn nỗ lực trong việc phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước đã đưa ra những chính sách cụ phát triển nhà ở xã hội. Với những ưu đãi về mặt cơ chế và các giải pháp hỗ trợ về tài chính, đất đai, quy hoạch…đã giải quyết một phần những bức xúc về nhà ở cho người dân. Trong tương lai, Nhà nước cần có sự điều chỉnh về mặt chính sách đề thúc đẩy hơn nữa việc phát triển nhà ở xã hội góp phần giải quyết bài toán an sinh xã hội, cải thiện môi trường sống của người dân.
Văn bản quy phạm pháp luật
1. Bộ luật dân sự 2005. Nxb. Chính trị Quốc gia. 2. Luật thương mại 2005. Nxb. Chính trị Quốc gia.
3. Luật các tổ chức tín dụng năm 2010. Nxb. Chính trị Quốc gia. 4. Luật nhà ở 2005. Nxb. Chính trị Quốc gia.
5. Luật đầu tư 2005. Nxb. Chính trị quốc gia.
6. Nghị định 71/2010 NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
7. Nghị định 188/2013 NĐ-CP ngày 20/11/2013 quy định về quản lý và phát triển nhà ở xã hội.
8. Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu
9. Thông tư số 141/2013/TT-BTC ngày 16/10/2013 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thi hành nghị định số 92/2013/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 của luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập doanh nghiệp và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế giá trị gia tăng.
10. Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/03/2013 của Bộ xây dựng