Pháp luật về vốn đầu tư nhà ở xã hội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM KHOA LUẬT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI Ngành: LUẬT KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh – 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM KHOA LUẬT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI Ngành: LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS BÀNH QUỐC TUẤN Sinh viên thực hiện: PHẠM THỊ MỸ LINH MSSV: 1511270067 Lớp: 15DLK02 Tp Hồ Chí Minh – 2018 LỜI CẢM ƠN Trên thực tế khơng có thành cơng mà không gắn liền với hỗ trợ, giúp đỡ dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp người khác Trong suốt thời gian từ bắt đầu học tập giảng đường đại học đến nay, em nhận nhiều quan tâm, giúp đỡ q thầy cơ, gia đình bạn bè Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến q thầy Khoa Luật tồn thể quý thầy cô Trường Đại học Công Nghệ Thành phố Hồ Chí Minh với tri thức tâm huyết để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em suốt thời gian học tập trường Vốn kiến thức tiếp thu q trình học khơng tảng cho q trình nghiên cứu khóa luận mà cịn hành trang quý báu để em bước vào đời cách vững tự tin Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc chân thành đến Thầy Bành Quốc Tuấn, người tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em, bạn suốt thời gian học tập vừa qua hướng dẫn để em hồn thành khóa luận Sinh viên LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: Phạm Thị Mỹ Linh, MSSV: 1511270067 Tôi xin cam đoan số liệu, thông tin sử dụng Khoá luận tốt nghiệp thu thập từ nguồn tài liệu khoa học chuyên ngành (có trích dẫn đầy đủ theo qui định); Nội dung khố luận KHƠNG SAO CHÉP từ nguồn tài liệu khác Nếu sai sót tơi xin hồn toàn chịu trách nhiệm theo qui định nhà trường pháp luật Sinh viên PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Đối tượng nghiên cứu đề tài 3.2 Phạm vi nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu Kết cấu khóa luận PHẦN NỘI DUNG Chương 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Giới thiệu chung pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm nhà xã hội 1.1.2 Vốn đầu tư nhà xã hội 1.1.3 Chủ đầu tư 1.1.4 Quy định chung nhà nước vốn đầu tư nhà xã hội 11 1.2 Kinh nghiệm nước xây dựng pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội 20 1.2.1 Kinh nghiệm Hoa Kì 20 1.2.2 Kinh nghiệm Singapore 25 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT 27 2.1 Thực trạng pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội 27 2.1.1 Phạm vi vốn đầu tư nhà xã hội 27 2.1.2 Các loại giá 31 2.1.3 Rủi ro hạn chế cần khắc phục vốn đầu tư nhà xã hội 36 2.2 Tình hình phát triển nhà xã hội: 38 2.2.1 Tình hình phát triển nhà xã hội Thành phố Hồ Chí Minh 38 2.2.2 Tình hình phát triển nhà xã hội Hà Nội 41 2.3 Kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật 43 2.3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội 43 2.3.2 Các yêu cầu đặt việc hoàn thiện pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội 44 2.3.3 Giải pháp cụ thể góp phần hồn thiện pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội 45 KẾT LUẬN 48 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Được sở hữu hộ chung cư thành phố lớn niềm ao ước nhiều công nhân viên chức, cán nhà nước hay niên ngoại tỉnh làm Nhưng thực tế với nguồn thu ỏi niềm mơ ước chạm tay đến hộ chung cư thuộc diện nhà thương mại có lẽ xa vời Thấu hiểu nhu cầu phủ có sách thiết thực nhà xã hội nhằm chung tay giúp đỡ người có thu nhập thấp đến gần với nhà mơ ước họ Chính sách nhà xã hội Việt Nam giới chuyên gia đánh “Một mũi tên bắn trúng hai đích” vừa sách nhân văn, mặt nhằm giải vấn đề nhà cho người chưa có nhà, đồng thời sách “một vết son vàng” cứu vớt thời kì đen tối thị trường kinh doanh Bất động sản năm đầu kỉ XXI Xong, câu hỏi lại đặt ra, sách có triển khai hay không? Để trả lời câu hỏi tác giả bắt đầu vào khảo sát thực tế nhận nguồn vốn đầu tư nhà xã hội thật có vấn đề Nguồn vốn nhà đầu tư huy động sử dụng không mục đích Từ nhận thấy nhà xã hội Việt Nam dần bị thương mại hóa ý nghĩa thiết thực khơng đến với người dân cách trọn vẹn Nhà đầu tư có thực sử dụng vốn Nhà nước ưu đãi cho nhà xã hội mục đích hay chưa? Nhà nước có sách để phát triển nhà xã hội? Cịn có nhiều câu hỏi cần giải đáp Từ thực tế cho thấy pháp luật Việt Nam tồn yếu điểm sách nhà xã hội Mặc dù, qua thời gian nhận thấy xuất lỗ hỏng sách, phủ ban hành nghị định 100/2015 NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội, khắc phục chưa thực cách triệt để Chính sách khơng triệt tiêu tình trạng buôn bán nhà xã hội cách trái pháp luật Huy động vốn sử dụng khơng mục đích Nguồn vốn nhà xã hội chưa đa dạng không phát huy tối đa tiềm phân khúc nhà xã hội Với nội dung nêu trên, đề tài mà tác giả lựa chọn là: “Hoàn thiện pháp luật huy động vốn đầu tư dự án nhà xã hội” vấn đề cần thiết để nghiên cứu, có ý nghĩa lý luận thực tiễn Mục tiêu nghiên cứu đề tài Theo thống kê Bộ Xây dựng từ 2016 đến 2020 nước cần triệu hộ để đáp ứng đủ số nhà cho người có thu nhập thấp Nhưng theo dự án khoảng thời gian đáp ứng khoảng 50.000 hộ (tức 5% so với tổng số nhu cầu), dự án nhà xã hội sử dụng nguồn vốn sai mục đích ngày nhiều nguồn ưu đãi dành cho nhà đầu tư chưa hấp dẫn thực Như làm để người dân tiếp cận với nhà xã hội cách dễ dàng nhà đầu tư mặn mồi nhiệm vụ trước mắt đề tài Mục tiêu lớn đề tài niềm khao khát cho tương lai đến 2020 có nửa nhu cầu người dân nước sở hữu nhà xã hội Qua đó, cịn hội để nhà nước hồn thành mỹ mãn sách an sinh xã hội đến với người dân Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Đối tượng nghiên cứu đề tài Nhà xã hội lĩnh vực tương đối rộng, thị trường tiềm chưa nhiều người biết đến Trong phạm vi nghiên cứu tác giả sâu phân tích điều kiện pháp lý để nhà đầu tư người dân dễ dàng tiếp cận với nhà xã hội biết dược cách thức huy động vốn cách dễ dàng Đánh giá mặt tích cực bất cập nhà xã hội thực tiễn Từ đưa giải pháp hợp lý góp phần phát triển nhà xã hội Đưa nhà xã hội gần với người đủ điều kiện sở hữu mà khơng có nhà an cư lạc nghiệp 3.2 Phạm vi nghiên cứu đề tài Trong phạm vi đề tài tác giả giới hạn nghiên cứu hạn chế việc huy động vốn, cách thức để huy động vốn góp phần hồn thiện pháp luật huy động vốn đầu tư nhà xã hội Thực tiễn phát triển nhà xã hội hai thành phố lớn Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp liệt kê Tác giả liệt kê quy định pháp luật hành cụ thể lĩnh vực nhà xã hội Dữ liệu thứ cấp thu thập từ sách báo đề tài có nội dung liên quan đến đề tài tác giả nhằm làm rõ khái niệm, thuật ngữ - Phương pháp phân tích Từ phương pháp liệt kê quy định pháp luật, tác giả phân tích lý giải cụ thể quy phạm pháp luật hành Nhằm tìm quy định pháp luật cịn hạn chế dựa tình hình phát triển trực tiếp xã hội - Phương pháp thống kê Từ phương pháp nói trên, tác giả thống kê lại quy định pháp luật hạn chế, thống kê ý kiến chuyên gia tình hình nhà xã hội để làm sở cho lý luận riêng tác giả - Phương pháp suy luận diễn giải Đây xem phương pháp luận tác giả dựa dẫn chứng liệu tham khảo từ ý kiến chun gia, tác giả có uy tính nghiên cứu lĩnh vực nhà xã hội thời gian dài thơng qua: mạng, sách, báo,… Kết cấu khóa luận Ngoài phần lời cám ơn, lời cam đoan, danh mục tài liệu tham khảo, kết luận phần nội dung đề tài gồm chương Chương 1: Tổng quan pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội Chương 2: Thực trạng pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật PHẦN NỘI DUNG Chương 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Giới thiệu chung pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm nhà xã hội Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình cá nhân1, có hai thuộc tính thuộc tính hàng hóa thuộc tính phúc lợi Do có thuộc tính hàng hóa nên việc sản xuất lưu thơng nhà tuân theo chế thị trường, mặt khác nhà thiếu sống người nên Nhà nước cần có sách giúp đỡ người không đủ khả tiếp cận thị trường nhà Đây sở đời loại hình nhà xã hội, loại hình mang lại lợi ích to lớn cho cộng đồng Nhà xã hội theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà quy định: Nhà xã hội nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định Điều 53, Điều 54 Luật Nhà 2014 quy định nghị định mua, thuê, thuê mua theo chế Nhà nước quy định.2 Theo Luật Nhà 2014 : Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật này3 Những đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội quy định: “Các đối tượng sau đáp ứng điều kiện quy định Điều 51 Luật Nhà 2014 hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội: Người có cơng với cách mạng theo quy định pháp luật ưu đãi người có cơng với cách mạng; Hộ gia đình nghèo cận nghèo khu vực nơng thơn; Hộ gia đình khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng thiên tai, biến đổi khí hậu; Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị; Người lao động làm việc doanh nghiệp ngồi khu cơng nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, Khoản Điều Luật Nhà 2014 Khoản Điều Chương Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2014 Khoản Điều Luật Nhà 2014 Với mức lợi nhuận mức độ trung bình này, liệu có đủ sức hấp dẫn để chủ đầu tư tiến hành triển khai dự án nhà xã hội không, lợi nhuận mà đầu tư dự án nhà thương mại mang lại có thời điểm lại lên tới 300%? Thứ hai, nguồn vốn vay ưu đãi tắc, nguồn vay ưu đãi chưa thật chắn giống gói vay 30.000 tỷ hay gói vay 2.000 tỷ, khiến doanh nghiệp người có nhu cầu mua nhà khó không tiếp cận Chưa kể, thủ tục để vay nguồn vốn vay ưu đãi nhà xã hội rườm rà, thời gian thẩm định kéo dài, khiến nhiều doanh nghiệp người mua nhà xã hội nản lịng Thời gian qua, có nhiều doanh nghiệp phải dừng triển khai dự án nhà xã hội thiếu vốn vay ưu đãi Các chủ đầu tư chờ gói tín dụng ưu đãi sau gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hết sứ mệnh Tiếp đến gói vay 2000 tỷ hoạt động hiệu Đầu năm 2018 lại xuất thêm gói vay 1000 tỷ thị trường nhà xã hội khơng khởi sắc Thủ tục hành liên quan đến trình thiết lập dự án xây dựng nhà xã hội tương đối phức tạp tốn nhiều thời gian chủ đầu tư, lợi nhuận định mức lại bị khống chế mức 10% tiềm ẩn nhiều rủi ro khơng tự định giá bán khiến cho chủ đầu tư không muốn tham gia vào thị trường hấp dẫn Quy định dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà phạm vi dự án xây dựng nhà thương mại (bao gồm dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà xã hội giải pháp nhằm gia tăng quỹ nhà xã hội, đem lại lợi ích cho Nhà nước người thu nhập thấp Tuy nhiên, thực tế, nhiều chủ đầu tư chưa tuân thủ quy định Đầu tư kinh doanh bất động sản xếp vào hoạt động kinh doanh có hệ số rủi ro 250%, ngân hàng khơng khuyến khích cho vay kinh doanh nhà nâng lãi suất cho vay với hoạt động Chính sách dẫn đến nguồn vốn cho thị trường nhà ở, đặc biệt nguồn vốn trung hạn dài hạn cho doanh nghiệp vay để phát 37 triển nhà thu nhập thấp bị hạn chế Đó lý khiến nhà đầu tư không “mặn mà” với việc phát triển dự án nhà xã hội.20 Một nguyên nhân khác thiếu quỹ đất Sự thiếu hụt đến cơng tác quy hoạch, địa phương chưa chủ động định rõ khu đất dành riêng cho nhà xã hội Theo quy định nay, tất chủ đầu tư muốn cơng nhận chủ đầu tư phải hồn tất việc đền bù, giải phóng mặt bằng, chưa có chế riêng cho nhà xã hội 2.2 Tình hình phát triển tư nhà xã hội: 2.2.1 Tình hình phát triển nhà xã hội Thành phố Hồ Chí Minh Theo kế hoạch phát triển nhà xã hội Sở Xây dựng, từ đến năm 2020, Thành phố Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển 39 dự án nhà xã hội với quy mô 45.000 hộ Dự kiến đến năm 2020 hoàn thành đưa vào sử dụng 30.000 căn, có 20% dành thuê, 60% hộ để bán trả góp dài hạn, 20% hộ dành cho chủ đầu tư bán thương mại để bù đắp chi phí Riêng năm 2017, Thành phố Hồ Chí Minh hồn thành dự án nhà xã hội với tổng cộng 1.654 hộ, bao gồm: Chung cư Hạnh Phúc 672 hộ; chung cư phường 15, quận Tân Bình 168 hộ; cụm chung cư 35 Hồ Học Lãm, quận Bình Tân 718 hộ; khu nhà gia đình cán lực lượng vũ trang Quân khu phường Tân Chánh Hiệp, quận 12 với 96 hộ Trong đó, nhu cầu nhà xã hội Thành phố Hồ Chí Minh lớn, tiệm cận số 13 triệu dân, người dân nhập cư chiếm khoảng 23%, chưa kể 400.000 sinh viên học tập sinh sống Thành phố Thành phố Hồ Chí Minh thiếu trầm trọng hộ thương mại cho thuê giá rẻ với giá thuê từ 01 - 03 triệu đồng/tháng Ký túc xá trường đại học cho sinh viên, khu lưu trú công nhân dự án doanh nghiệp đầu tư xây dựng giải chỗ cho khoảng 13% nhu cầu, số lại phụ thuộc vào khu nhà trọ hộ gia đình, cá nhân đầu tư phần lớn khơng đủ tiện ích, khu trọ có điều kiện hồn cảnh vơ khó khăn, ngập nước vào mùa 20 Phan Lê (2018),” Thiếu vốn phát triển nhà xã hội”, báo Sài Gịn Giải Phóng online, xem thêm tại: http://www.sggp.org.vn/thieu-von-phat-trien-nha-o-xa-hoi-524320.html 38 mưa có trùng, khu vắng vẻ nguy hiểm, khơng có nơi giữ xe, Dự báo nhu cầu nhà vừa túi tiền, nhà thương mại giá rẻ, nhà xã hội, nhà cho thuê giá rẻ địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 10 năm tới lên đến khoàng 01 triệu căn, số lớn so với số lượng có TP Hồ Chí Minh xây dựng hộ có giá bán từ 100 - 200 triệu đồng/căn số khu vực có điều kiện tương đồng tỉnh Bình Dương Tuy nhiên, có khoảng 10.000 người mua loại nhà này, chiếm khoảng 1% người có nhu cầu Tình hình cho thuê nhà xã hội thành phố Hồ Chí Minh: Theo Viện Nghiên cứu Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, có 81.000 hộ gia đình, cá nhân địa bàn có nhu cầu nhà xã hội giai đoạn 2016-2020 Trong đó, đa phần nhóm đối tượng chọn phương thức thuê nhà xã hội, chiếm tỷ lệ 65-94% Nắm bắt nhu cầu lớn này, Thành phố Hồ Chí Minh nhanh chóng hình thành phát triển thị trường phịng trọ với nhiều loại hình mức giá khác Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, hộ gia đình cá nhân cung cấp cho thị trường khu nhà trọ, phòng trọ, giải đến khoảng 87% nhu cầu thuê phòng trọ sinh viên, công nhân lao động, người thu nhập thấp người nhập cư Tuy nhiên, phòng trọ thường không đảm bảo chất lượng an ninh Hiện số doanh nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh bắt đầu thực dự án nhà xã hội cho th giá rẻ Điển Cơng ty Lê Thành xây dựng 2.000 hộ thương mại cho thuê giá rẻ (1,5 triệu đồng/tháng) triển khai dự án 930 hộ nhà xã hội cho thuê nguồn vốn ngân sách Hiệp hội kiến nghị Chính phủ cho phép thí điểm doanh nghiệp đầu tư phát triển phòng trọ cho th có diện tích 25m2/phịng, để đáp ứng nhu cầu tạo cạnh tranh để cá nhân, hộ gia đình nâng cấp chất lượng dịch vụ phòng trọ, nhà trọ Đồng thời, Nhà nước có thêm sách để khuyến khích doanh nghiệp thực loại nhà tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 39 vòng đời dự án, giảm thuế VAT 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, có sách tín dụng ưu đãi Mặc dù vậy, Cục Quản lý nhà Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) có văn trả lời, không đồng ý cho phép doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án phịng trọ cho th có diện tích 25m2 Đánh giá trình thực nhà xã hội thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Cơng ty Địa ốc Đất Lành cho chương trình thất bại Nhà xã hội với giá khoảng tỉ đồng/căn bán cho số đối tượng định, có thu nhập ổn định với thủ tục phức tạp Trong đó, người nghèo thực sự, có thu nhập 10 triệu đồng/tháng tiếp cận loại nhà này, kể nhờ gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỉ đồng “Nhà xã hội dù rẻ, 100 đến 200 triệu đồng/căn Bình Dương, tới 30-40% người nghèo đáp ứng nổi, phải thuê Để giải toán nhà này, khơng cịn cách khác phải phát triển nhà xã hội cho thuê Điều Bộ Xây dựng nhiều lần soạn thảo khơng đưa kết luận Mà khơng có quy chế chắn khơng doanh nghiệp làm”, ơng Đực bày tỏ Ngồi ra, dù có nhiều ưu đãi thủ tục hành liên quan đến thiết lập dự án xây dựng nhà xã hội phức tạp khiến chủ đầu tư tốn nhiều thời gian Đó chưa kể biên độ lợi nhuận thấp, doanh nghiệp không tự định giá bán, giá cho thuê mà phải theo mức trần địa phương quy định, nên không chủ động chiến lược đầu tư Theo ông Đực, cần sớm ban hành quy định cho phép xây nhà thương mại có diện tích tối thiểu 25m2, đa dạng hóa loại hình nhà nguồn lực, khơng nên phụ thuộc vào nguồn vốn ngân sách Chính thay đổi quan điểm quan nhà nước, người thu nhập thấp có nhiều hội mua nhà, khơng phải thơng qua chương trình nhà xã hội, hay ưu đãi từ phía quyền.21 21 Nam Anh (2018), “Thành phố Hồ Chí Minh có 20.000 nhà xã hội”, Báo Cơng an thành phố Hồ Chí Minh 40 2.2.2 Tình hình phát triển nhà xã hội Hà Nội Kế hoạch dài hạn giai đoạn từ 2016 - 2020 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, dựa nhu cầu thực tế nhà xã hội 6.023.000 m2, tăng gần 50% so với dự kiến (4.023.000 m2) Thế nên, Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội thông báo đến dự án Phát triển nhà xã hội dự kiến đến năm 2020, nêu rõ có 22 dự án với tổng diện tích sàn khoảng 3.124.000 m2, ước tính đạt 52% nhu cầu thực tế, đạt 78% so với mục tiêu Chương trình phát triển nhà Thành phố Hà Nội đề trước Trong 22 dự án nhà xã hội dự kiến hoàn thành giai đoạn 2016-2020, đáng ý phải kể đến Dự án Đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Khu đô thị Bắc An Khánh liên doanh Vinaconex Tổng Công ty đầu tư Phát triển nhà Hà Nội (Handico) làm chủ đầu tư với tổng diện tích sàn 551.600m2, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ký vào ngày 24/7/2012 Dự án có tổng diện tích đất khoảng 185.500m2, huyện Hồi Đức, Hà Nội; Quy mơ diện tích theo quy hoạch duyệt 182.466m2; Quy mô dân số 17.485 người Diện tích đất 65.740m2 với tổng số 5.196 hộ; Diện tích đất cho hạ tầng xã hội 41.042m2 bao gồm trường học cơng trình cơng cộng Ngồi ra, cịn có Dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội Khu đô thị Thanh Hà Công ty cổ phần phát triển địa ốc CIENCO làm chủ đầu tư, địa bàn xã Thanh Oai Hà Đông, Hà Nội có diện tích sàn xây dựng lên đến 998.769 m2 Bên cạnh đối tượng cán bộ, sỹ quan ngành quân đội, công an quan tâm dự án Phát triển nhà xã hội dành cho cán sỹ quan Bộ Công an Đông Anh – Hà Nội gồm dự án: dự án Phát triển nhà xã hội cho cán sỹ quan quân đội khó khăn nhà Khu đô thị Đồng Mai – Hà Đông Tổng công ty 319 – Bộ quốc phòng làm chủ đầu tư, dự án Khu nhà để bán cho cán chiến sỹ Cục Chính trị Hậu cần – Tổng cục – Bộ Cơng an khu Đồng Mồ - Hồng Mai – Hà Nội Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội số làm chủ đầu tư 41 Hà Nội kêu gọi, huy động nguồn lực xã hội tham gia đầu tư phát triển nhà thương mại, nhà xã hội, nhà tái định cư, nhà cho học sinh sinh viên, nhà công nhân thuê Kế hoạch nhằm cụ thể hóa việc thực mục tiêu phát triển nhà Chương trình phát triển nhà thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2020 định hướng đến năm 2030 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quyết định số 996/QĐ-TTg ngày 19/6/2014; đồng thời, kiểm sốt cơng tác phát triển nhà năm 2015 năm (giai đoạn 2016 - 2020) Bên cạnh đó, nguồn vốn thực kế hoạch: Vốn ngân sách thành phố đầu tư phần diện tích nhà xã hội cho thuê, nhà tái định cư, phần diện tích nhà sinh viên, hỗ trợ đầu tư xây dựng nhà cho hộ nghèo khu vực nông thôn Thành phố thu hồi vốn đầu tư nhà tái định cư sau bán nhà Thứ hai, vốn huy động xã hội (ngoài ngân sách) để đầu tư xây dựng nhà xã hội, nhà công nhân thuê, nhà học sinh, sinh viên, nhà thương mại, cải tạo chung cư cũ, giãn dân phố cổ Các chủ đầu tư sử dụng vốn tự có, vốn vay vốn huy động hợp pháp khác Về đất đai: rà soát, tổng hợp quỹ đất 20% (hoặc quỹ đất 25%) dự án phát triển nhà ở, khu thị mới, đề xuất bố trí thực dự án phát triển nhà xã hội, nhà công nhân thuê, nhà sinh viên, tái định cư đấu giá quyền sử dụng đất, tạo vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiêu phân bổ đất xây dựng thực kế hoạch phát triển nhà ở; kiên thu hồi dừng dự án chậm triển khai, giao đất không sử dụng thời gian quy định pháp luật Theo đợt kiểm tra việc sử dụng quỹ đất 20% Sở Xây dựng Hà Nội kiểm tra vừa qua 12 dự án nhà ở, khu đô thị Hà Nội cho thấy, có dự án hồn tồn khơng dành chút quỹ đất để làm nhà xã hội theo quy định, 11 dự án có dành quỹ đất để triển khai nhà xã hội, có dự án triển khai xây nhà xã hội, 03 dự án chuyển đổi sang xây dựng nhà tái định cư, lại chuyển đổi sang nhà thương mại bán đấu giá quyền sử dụng đất Nhưng chuyện phát Sở xây dựng Hà Nội kiểm tra 42 Có nhiều dự án vi phạm tác giả xin liệt kê số dự án vi phạm Dự án Cầu Bươu huyện Thanh Trì Cơng ty Kinh doanh phát triển Hà Nội làm đầu tư, Dự án Hạ Đình quận Thanh Xn Cơng ty Xây dựng lắp máy điện nước đầu tư; Dự án Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm thuộc dự án Thành phố giao lưu Tổng Công ty Đầu tư xây dựng Vigeba đầu tư,… Qua tìm hiểu thị trường phát triển nhà xã hội Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội tác giả thấy rằng: cơng tác quy hoạch quy hoạch chi tiết khu nhà ở, điểm dân cư, khu thị cịn chưa quan tâm Trong công tác quy hoạch chưa có tham gia ý kiến cộng đồng chủ đầu tư Hiện cịn tình trạng xây dựng tách biệt rõ tầng lớp dân cư mà bố trí cài xen khu vực thị Diện tích khơng gian q chật chội, nên cần thiết phải mở rộng Người thu nhập thấp cần có chỗ hợp thức hóa quyền sử dụng đất ở, sở hữu thuê chỗ tại, có họ n tâm việc tìm nguồn tài tự cải tạo nâng cấp chỗ Bên cạnh khu thị nước cần cải tạo, nâng cấp khu cũ chưa có điều tra phân loại, đánh giá chất lượng cho loại cụ thể để có sách sửa chữa, cải tạo đồng Trong chung cư cũ (chủ yếu phục vụ cho đối tượng thu nhập thấp) hệ thống hạ tầng kĩ thuật khu nhà ở, hệ thống đường xá, cống rãnh thoát nước mưa, nước bẩn, xanh, sân chơi cho trẻ em bị xuống cấp trầm trọng tình trạng cơi nới, xây dựng tùy tiện cịn phát triển tràn lan Cải tạo khơng gian bên hộ tùy tiện, ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực cơng trình Tình trạng cải tạo hộ cũ nhằm thay đổi cấu trúc hộ để hợp lý hóa chức sử dụng đại hóa tiện nghi trang thiết bị dẫn đến tình trạng khu cũ xuống cấp sở hạ tầng kĩ thuật lẫn chất lượng môi trường sống.22 2.3 Kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật 2.3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội Có thể khẳng định rằng, dù sách nhà xã hội Việt Nam thực muộn so với đa số quốc gia giới, song bước đầu đạt kết đáng ghi nhận Theo đó, việc thực đồng giải pháp tháo gỡ khó khăn 22 Xem thêm tại: http://nhaoxahoihn.com/25281-ha-noi-co-22-du-an-nha-o-xa-hoi-den-nam-2020.html 43 cho thị trường bất động sản gắn với Chiến lược phát triển nhà quốc gia, đặc biệt nhà xã hội giúp thị trường bất động sản phục hồi tích cực tạo điều kiện cho hàng trăm ngàn người nghèo, người thu nhập thấp cải thiện chỗ Nhưng bên cạnh cịn khó khăn cần phải khắc phục Theo khảo sát Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố có khoảng 476.158 (chiếm tỷ lệ 23,46%) hộ chưa có nhà ở chung với cha mẹ, người thân Trong đó, khoảng 20.000 hộ gia đình cán cơng chức, viên chức chưa có nhà ở chung với cha me, người thân, cần cải thiện nhà Cùng với khoảng 13.000 hộ gia đình bị di dời dự án chỉnh trang đô thị địa bàn thành phố Ngồi ra, thành phố cịn có khoảng 300.000 hộ gia đình, tương ứng với 1,2 triệu người nhập cư có nhu cầu thuê nhà xã hội 143.000 hộ gia đình thu nhập thấp Đây số thật đáng báo động Để giải yêu cầu tác giả có số đề xuất 2.3.2 Các yêu cầu đặt việc hoàn thiện pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội Chính sách đất ở, bao gồm sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý tài chính, đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận đất đai nhằm thúc đẩy đầu tư vào nhà cho người thu nhập thấp chủ đầu tư nhà nước tư nhân Nhà nước cần có sách hỗ trợ đầu tư nhà cho người thu nhập thấp việc xây dựng sở hạ tầng kĩ thuật, sở hạ tầng xã hội khu dân cư, khu đô thị Cải tiến, xây dựng sách tài chính, pháp lý để xây dựng nhà cho thuê cho thuê nhà Có sách tạo nguồn vốn phát triển nhà xã hội Có chế sách huy động vốn đa dạng thành phần kinh tế đầu tư nhà xã hội đáp ứng nhu cầu nhà có số lượng lớn người dân có thu nhập thấp 44 2.3.3 Giải pháp cụ thể góp phần hoàn thiện pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội Giải pháp quan trọng phải có định hướng hỗ trợ mạnh mẽ, liệt nhà nước lĩnh vực tài pháp lý để giúp cho chương trình nhà xã hội lộ trình đến với người dân có nhu cầu thực Trước đến hoạt động nhà xã hội Bộ xây dựng quản lý, nên chưa quản lý cặn kẽ Cần có hợp tác Bộ tài Bộ xây dựng bên quản lý vốn, nguồn thu chi bên quản lý công tác xây dựng, quy hoạch Để phát triển quỹ nhà xã hội, Nhà nước cần thành lập quỹ dành riêng cho dự án xã hội để phát triển lâu dài Ngân hàng tiết kiệm nhà ở, Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản,… Tạo nguồn vốn ưu đãi dài hạn cho doanh nghiệp người có nhu cầu để họ yên tâm vào đầu tư nhà xã hội, gói vay 30.000 tỷ, 2.000 tỷ hết hạn làm cho họ cảm thấy lo lắng phải trả tiền vay ngân hàng với lãi suất nhà thương mại làm cho không nhà đầu tư, người dân phải điêu đứng không xoay sở được, có nguồn vốn ổn định hỗ trợ việc cho vay người dân, chủ đầu tư an tâm tuyệt đối xây dựng mà không lo hết vốn chừng, thị trường nhà xã hội từ cung cầu cân bằng, việc cần giao cho Bộ tài Bộ xây dựng phối hợp với thật chặt chẽ để phát huy tối đa vai trị hai Bộ nói để hai Bộ phân bổ quy hoạch nguồn lực hiệu Bên cạnh cần phải phân rõ nhiệm vụ chức hoạt động hai Bộ để không đùn đẩy trách nhiệm cho có rủi ro xảy Bộ tài Bộ xây dựng nên lập ban kiểm toán riêng dành cho nhà xã hội Kiểm tra nguồn vốn nhà xã hội nhà nước ưu đãi nhà đầu tư sử dụng mục đích hay chưa? Xóa bỏ tình trạng sử dụng vốn khơng mục đích Việc cịn giúp cho quan nhà nước bảo đảm quỹ đất, ngun liệu nguồn nhân lực cho cơng trình xây dựng quy mô lớn, vừa đảm bảo tiết kiện chi phí xong lại đạt kết cao Từng địa phương phải tạo điều kiện tối đa để thu hút nhà đầu tư xây dựng nhà xã hội địa phương cụ thể giấy phép xin xây dựng phải giải nhanh chóng, Hầu hết địa phương nước chưa mặn mòi với việc triển khai đầu tư phát triển nhà xã hội Một chủ đầu tư muốn xây dựng nhà xã hội phải làm nào? Xin giấy phép làm sao? Thậm chí cịn khơng biết thân đủ điều kiện xây dựng hay khơng? Vì địa phương phải tạo điều kiện tối đa để thu hút đầu tư lĩnh vực Những địa phương làm tốt công tác nhà xã hội phải tuyên dương nhân rộng phạm vi nước Để 45 địa phương cảm thấy quan tâm ngày cố gắng nhiều, thi đua để đưa nhà xã hội gần với người dân tạo sống thoải mái cho người dân đủ điều kiện sở hữu nhà xã hội mà chưa có chỗ Việc xét duyệt đối tượng quyền mua nhà xã hội nên giao cho quan nhà nước làm đầu mối quản lý, quan quản lý tốt Sở Xây dựng, quan chịu trách nhiệm chủ trì phối hợp với quan quản lý nhà đất, quản lý hộ tịch, quản lý cư trú để xác định điều kiện mà người có thu nhập thấp thỏa mãn điều kiện đặt Bên cạnh việc tham gia Hợp tác xã quan trọng Hợp tác xã có trách nhiệm hướng dẫn thành viên chuẩn bị hồ sơ phối hợp với quan chức xác minh điều kiện hưởng thụ sách nhà xã hội cho người có thu nhập thấp Trước việc xét duyệt giao cho chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư kiểm tra giấy tờ minh chứng đủ điều kiện, họ làm sơ sài, có cịn lợi dụng việc cho người không đủ điều kiện sở hữu Quy định nên cụ thể hóa điều luật luật nhà để người dân dễ dàng tiếp cận Hầu hết thành phố lớn nước ta số lượng công nhân làm việc khu công nghiệp lớn Những người lao động thường tồn nhà xã hội Vì thêm hình thức huy động chủ sở hữu lao động kết hợp với tổ chức cơng đồn tham gia dự án đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Có sách khuyến khích tiến đến bắt buộc nhà đầu tư xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp Chúng ta nhờ đến cơng đồn khu cơng nghiệp phổ biến mơ hình để cơng nhân dễ dàng tiếp cận Vì đa số cơng nhân khu cơng nghiệp có thu nhập thấp lo cho gia đình đa số họ từ địa phương khác đến làm việc Họ cần hỗ trợ nhà “an cư lạc nghiệp” Cơ quan nhà nước nên thường xuyên tổ chức lấy ý kiến trường đại học, viện nghiên cứu, tổ chức xã hội để họ phản biện, đánh giá gợi ý điều chỉnh sách nhà xã hội cho phù hợp với phát triển sống người dân cộng đồng dân cư Hay tổ chức thi “Sáng kiến giúp phát triển nhà xã hội” tổ chức năm, để tất người dân tham gia nêu lên quan điểm cá nhân thân người Tất loại thuế dành cho doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội thuê nhà nước nên giảm 70% để thu hút nhà đầu tư làm cho nhà đầu tư có hứng thú hơn, làm cho thị phần nhà xã hội khởi sắc, giảm bớt trình trạng xây dựng 46 nhà thương mại núp bóng nhà xã hội Vì làm nhà xã hội họ chịu rủi ro lớn, so với nhà xã hội lợi nhuận nhà thương mại đem lại thường khoảng 300% 47 KẾT LUẬN Nhìn chung, quan nhà nước ta tạo nhiều ưu đãi cho nhà xã hội như: Chủ đầu tư dự án miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án vay vốn ưu đãi từ ngân hàng sách xã hội tổ chức tính dụng theo quy định,… Những gói vay có tính chất kịp thời gói vay 30.000 tỷ đồng , gói vay 2.000 tỷ đồng hay gói vay gần 1.000 tỷ đồng phần thể quan tâm sâu sắc quan nhà nước nhà xã hội Nhưng gói vay so với nhu cầu thực tế chủ đầu tư, người dân Làm cho gói vay diễn thời gian ngắn lại phải kết thúc Một số phận người dân mong có gói vay đảm bảo hơn, số tiền lớn hơn, để khơng gặp cảnh phải trả tiền vay nhà thương mại gói vay kết thúc bất ngờ Nhà xã hội nước giới thực tốt tiêu biểu Hoa Kỳ Singapore Những điểm tiến họ mà tác giả thấy cần phải học theo có quan chịu trách nhiệm nhà xã hội hẳn hoi Ở Hoa Kỳ hai quan tổ chức cung cấp nhu cần mua thuê mua nhà tổ chức quản lý nhà Tổng cục thuế Bộ nhà xã hội phát triển đô thị, Singapore thành lập hẳn quan phát triển nhà xã hội (HDB) để chịu trách nhiệm khơng có đùn đẩy trách nhiệm cho Hai thành phố lớn nước đầu phong trào nhà xã hội Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội, giải số lượng không nhỏ vấn đề nhà cho người dân Bên cạnh cịn khơng khó khăn, vướng mắc làm nhà xã hội số nơi biến tướng thành nhà thương mại Những dự án nhà xã hội ngày có xu hướng vi phạm kích thước, diện tích, hay đối tượng sở hữu nhà,… thực tế nhà đầu tư nhà xã hội lợi nhuận cịn q khoảng 10% Phát triển nhà xã hội định hướng lâu dài, quan trọng Đảng Nhà nước ta nhằm thực sách xã hội cho số đối tượng đặc thù Để thực tốt sách xã hội này, địi hỏi phải thực thường xuyên, liên tục, đồng nhiều giải pháp từ việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đến việc phổ biến, tuyên truyền chế 48 sách, việc cơng khai hóa, minh bạch hóa tiêu chuẩn chế độ đối tượng hưởng sách nhà xã hội 49 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội (2014), Luật nhà 2014, Nhà xuất Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật đầu tư công 2014, Nhà xuất Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật xây dựng 2014, Nhà xuất Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23.06.2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20.10.2015 Quy định phát triển quản lý nhà xã hội, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Thông tư 32/2014/TT-NHNN ngày 18.11.2014 Quy định sửa đổi Thông tư 11/2013/TT-NHNN cho vay hỗ trợ nhà theo nghị 02/NQ-CP ngày 07.01.2013 Chính Phủ, Nguồn: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Tien-te-Nganhang/Thong-tu-32-2014-TT-NHNN-sua-doi-11-2013-TT-NHNN-cho-vay-ho-tro-nhao-02-NQ-CP-257853.aspx Thông tư 20/2016/TT-BXD ngày 30.06.2016 Quy định hướng dẫn thực Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20.10.2015 phát triển quản lý nhà xã hội Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành, Nguồn: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dongsan/Thong-tu-20-2016-TT-BXD-huong-dan-100-2015-ND-CP-phat-trien-quan-ly-nhao-xa-hoi-317043.aspx Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Lý luận chung nhà nước pháp luật, Nhà xuất Tư Pháp, Hà Nội Trường Đại học Cơng Nghệ Thành phố Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Lý luận chung nhà nước pháp luật, Hà Nội 50 10 Phương Dung (2018), Vỡ mộng nhà xã hội gói vay 30.000 tỷ đồng đứt gánh đường, Báo Dân Trí, Nguồn: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/vo-mong-nha-oxa-hoi-vi-goi-30000-ty-dong-dut-ganh-giua-duong-20180313102525403.htm 11 Mạnh Tiến (2018), Sẽ giải ngân gói 1.000 tỷ đồng cho người dân mua nhà xã hội, Tạp chí tài chính, Nguồn: http://tapchitaichinh.vn/kinh-te-vi-mo/se-giai-ngan-goi1000-ty-dong-cho-nguoi-dan-mua-nha-o-xa-hoi-138515.html 12 Trần Ngô Đức Thọ (2013), Người Mỹ làm nhà cho người thu nhập thấp nào?, Tạp chí quy hoạch thị, trang 09-10 13 Lê Hải (2015), Singapore lo nhà cho người nghèo nào?, Báo Tin tức Thông xã Việt Nam 14 Phan Lê (2018), Thiếu vốn phát triển nhà xã hội, Báo Sài Gịn giải phóng online, Nguồn: http://www.sggp.org.vn/thieu-von-phat-trien-nha-o-xa-hoi-524320.html 15 Nam Anh (2018), Thành phố Hồ Chí Minh có 20.000 nhà xã hội, Báo Cơng an Thành phố Hồ Chí Minh ngày 16.03.2018 16 Nhân Luân (2013), Khái niệm vốn, Nguồn: https://luanvanaz.com/khai-niem-vevon.html 17 Đất xanh miền bắc, Xác định giá bán nhà xã hội doanh nghiệp làm chủ đầu tư, Nguồn:https://datxanhmienbac.com.vn/tu-van/xac-dinh-gia-ban-nha-o-xa-hoi-dodoanh-nghiep-lam-chu-dau-tu.html 18 Mogi, Nhà xã hội Becamex Bình Dương 100 triệu, Nguồn: https://mogi.vn/Thanh-pho-thu-dau-mot/mua-can-ho-chung-cu/nha-o-xa-hoi-becamexphuong-dinh-hoa-thanh-pho-moi-binh-duong-100tr-id2394525 19 Thông tin nhà xã hội Hà Nội, Hà Nội có 22 dự án nhà xã hội đến 2020, Nguồn: http://nhaoxahoihn.com/25281-ha-noi-co-22-du-an-nha-o-xa-hoi-den-nam-2020.html 51 ... PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Giới thiệu chung pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm nhà xã hội 1.1.2 Vốn đầu tư nhà xã hội 1.1.3 Chủ đầu tư ... quan pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội Chương 2: Thực trạng pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật PHẦN NỘI DUNG Chương 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ... THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT 27 2.1 Thực trạng pháp luật vốn đầu tư nhà xã hội 27 2.1.1 Phạm vi vốn đầu tư nhà xã hội