TÌM HIỂU CÁC CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “TÌM HIỂU CÁC CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ” SVTH : NGUYỄN NGỌC KHÁNH TRANG MSSV : 03135078 : : DH03TB LỚP : 2003 – 2007 KHÓA NGÀNH : Quản Lý Thị trường bất động sản - TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2007 - -1- Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT NGUYỄN NGỌC KHÁNH TRANG “TÌM HIỂU CÁC CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: CN-KS Dương Thị Tuyết Hà (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) - Tháng năm 2007 - -2- Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang LỜI CẢM ƠN Con xin gởi lòng biết ơn sâu sắc đến ba má người thân gia đình, người ni dưỡng, nâng đỡ, dìu dắt cho có ngày hơm Xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, q thầy khoa Quản lí Đất đai Bất động sản trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh truyền đạt kiến thức hữu ích hướng dẫn em năm tháng học tập trường Xin chân thành cảm ơn Dương Thị Tuyết Hà tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt trình thực tập hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn Các anh, chị phòng phát triển nhà - Sở Xây Dựng thành phố hồ Chí Minh nhiệt tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho thực tập đơn vị Xin cảm ơn bạn lớp Quản lí thị trường bất động sản 29 niên khóa 2003-2007 ln động viên, giúp đỡ tơi q trình học tập thực đề tài TP HCM, tháng 7/2007 Sinh viên: Nguyễn Ngọc Khánh Trang -3- Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang TĨM TẮT Đề tài: “Lập phương án bồi thường giải tỏa tái định cư dự án xây dựng trung tâm Metro Cash & Carry phường tân Thới Hiệp quận 12 thành phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn : CN-KS Dương Thị Tuyết Hà Sinh viên thực : Nguyễn Ngọc Khánh Trang Với tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Hồ Chí Minh nay, nhu cầu người dân mặt ngày cao, đặc biệt nhu cầu nhà Để đáp ứng nhu cầu xã hội nhà nứoc có chủ truơng phát triển hệ thống nhà xã hội dành cho đối tượng công nhân viên chức nhà nước, công nhân khu chế xuất, khu công nghiệp Ngày 1/7/2005 Luật Nhà 2005 ban hành, lần đề cập đến vấn đề nhà xã hội (NOXH) dành cho đối tượng CBVC, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân KCN, KCX, khu công nghệ cao Cũng năm 2005 nhà nước tiến hành thực chương trình thí điểm NOXH địa bàn địa phương Hà Nội, Tp HCM Bình Dương Nếu thí điểm thành cơng, chương trình nhân rộng phạm vi quốc gia Các dự án không đơn đầu tư xây dựng nhà, sở hạ tầng mà đầu tư cho tái sản xuất, đầu tư cho sống tốt đẹp người Những lý thúc tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu sách pháp luật liên quan đến việc phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” -4- Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang MỤC LỤC MỤC LỤC MỞ ĐẦU PHẦN I TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH .8 I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 13 I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN 15 PHẦN II : KẾT QUẢ THỰC HIỆN .17 II.1 TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 17 I.1.1 Quá trình phát triển nhà địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 17 II.1.3 Những hạn chế việc xây dựng nhà nhà nước .19 I.2 MỘT SỐ KINH NGHIỆM TỪ CÁC QUỐC QIA KHÁC TRONG VIỆC VIỆC PHÁT TRIỂN NOXH 22 I.2.1 Mơ hình NOXH Pháp .22 I.2.2 Mơ hình HTX nhà Thụy Điển 25 I.2.3 Một số học kinh nghiệm rút từ mơ hình nhà Pháp Thụy Điển .27 II.1 NHU CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TP HCM 28 II.2 CHƯƠNG TRÌNH THÍ ĐIỂM NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TP HCM 30 II.2.1 Mục tiêu chương trình 30 II.2.2 Tiêu chí chọn dự án 31 II.2.3 Các dự án đề xuất thí điểm 31 III.2.3.1 Tổng quan dự án thí điểm 31 II.2.4 Những vấn đề vướng mắc thực tiễn 44 II.3.1 Nhóm giải pháp thể chế 48 II.3.2 Giải pháp quỹ đất, quy hoạch, kiến trúc 48 II.3.3 Giải pháp vốn đầu tư xây dựng quỹ NOXH .53 II.3.4 Về mô hình tổ chức thực 53 KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 58 -5- Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Tp HCM trung tâm kinh tế đầu mối giao thông, thương mại, dịch vụ lớn nước Với tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, năm thành phố thu hút lượng lớn cán bộ, sinh viên học tập, nghiên cứu trường đại học, Sở ban ngành; hàng ngàn lao động vào làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất (KCN, KCX), khu công nghệ cao Sự tập trung dân số làm tải Thành phố Hồ Chí Minh (Tp HCM) diện tích có giới hạn mà lượng cư dân ngày tăng Nhiều cán viên chức (CBVC) phải chấp nhận tình cảnh thiếu nhà ở, người công nhân phải sống khu ổ chuột dột nát, tạm bợ Từ nảy sinh hàng loạt vấn đề nghiêm trọng kèm ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm môi trường, nạn thất nghiệp, điều kiện sống kham khổ, rối loạn an ninh, trật tự hàng loạt tệ nạn xã hội khác kèm v.v.v… Điều tạo nên áp lực lớn đặt lên vai người lãnh đạo thành phố mặt phát tiếp tục phát huy tốc độ phát triển kinh tế; mặt phải mở rộng đô thị tìm hướng phát triển để giải nhu cầu nhà xúc Nhận định tầm quan trọng nhà ở, Ơng Nguyễn Hồng Nhân – Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho rằng: “Nhà không nơi che mưa che nắng mà gốc tạo nguồn nhân lực, tạo tài sản cho quốc gia” Rõ ràng việc có mái ấm, nơi an cư ổn định tạo môi trường tốt để nuôi dưỡng phát triển toàn diện lực cá nhân; tạo tâm lý tốt cho người lao động yên tâm làm việc, nâng cao suất lao động Giải vấn đề nhà cho người dân, nâng cao chất lượng sống, hạn chế tiêu cực tệ nạn xã hội; mà phương thức hiệu để thành phố thu hút nhân tài khắp nơi làm việc sở ban ngành, doanh nghiệp thành phố Đồng thời thể chất nhà nước ta, nhà nước dân, dân dân; ln chăm lo cho sống người dân Ngày 1/7/2005 Luật Nhà 2005 ban hành, lần đề cập đến vấn đề nhà xã hội (NOXH) dành cho đối tượng CBVC, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân KCN, KCX, khu công nghệ cao Cũng năm 2005 nhà nước tiến hành thực chương trình thí điểm NOXH địa bàn địa phương Hà Nội, Tp HCM Bình Dương Nếu thí điểm thành cơng, chương trình nhân rộng phạm vi quốc gia Các dự án không đơn đầu tư xây dựng nhà, sở hạ tầng mà đầu tư cho tái sản xuất, đầu tư cho sống tốt đẹp người Những lý thúc tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu sách pháp luật liên quan đến việc phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” -6- Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu sách pháp luật nhà nước liên quan đến việc phát triển nhà xã hội, hiệu kinh tế xã hội dự án NOXH địa bàn Tp HCM Đề xuất giải pháp nhằm phát triển Quỹ NOXH Tp HCM tương lai Đối tượng nghiên cứu đề tài sách qui định pháp luật có ảnh hưởng đến dự án NOXH địa bàn Tp HCM (Cụ thể Luật Nhà 2005, Nghị định 90/2005 NĐ-CP); chương trình thí điểm NOXH Tp HCM Phạm vi nghiên cứu Phạm vi khơng gian: Tâp trung vào chương trình NOXH thí điểm địa bàn Tp HCM Phạm vi thời gian: đề tài tiến hành nghiên cứu chương trình nhà nhà nước từ trước Luật Nhà 2005 đời Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu sách nhà nước, qui định pháp luật NOXH; đề xuất biện pháp phát triển chương trình NOXH địa bàn Tp HCM -7- Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khaùnh Trang PHẦN I TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học Việc giải nhu cầu nhà cho người dân đô thị vấn đề then chốt tạo động lực cho phát triển xã hội Tại Tp HCM vấn đề có tính cấp thiết hết, gắn liền với sống đại đa số người lao động thành phố đồng thời góp phần chuyển đổi phương thức sản xuất từ nông nghiệp sang sản xuất cơng nghiệp hóa đại hóa Các sách nhà thành phố đạt hiệu định tiếp cận với đối tượng mà nhà nước quan tâm, đồng thời thu hút số nguồn lực lớn xã hội tham gia giải vấn đề nhà Tuy nhiên bên cạnh thành đạt khả cung cấp nhà chưa đáp ứng nhu cầu xã hội, đặc biệt đối tượng người nghèo, người có TNT, dân lao động nhập cư (chiếm phần đông thành phố)… Chính yếu tố làm nảy sinh tình trạng xây dựng tự phát tràn lan thị, dẫn đến hình thành khu dân cư tự phát, không tuân thủ quy hoạch đô thị Vấn đề nghiên cứu kỹ luận văn thạc sĩ tác giả Nguyễn văn Khoa, trường đại học Kiến trúc Tp.HCM, năm 2004 mang tên “Nghiên cứu đặc điểm đề xuất giải pháp quy hoạch cải tạo khu dân cư tự phát địa bàn Tp.HCM” Trong tác phẩm mình, giải pháp đề xuất quy hoạch cải tạo khu dân cư tự phát, có học hỏi từ nước tiến giới, tạo liên tưởng cho việc xây dựng mô hình nhà đề cập đến Luật Nhà 2005, mơ hình Nhà xã hội dành cho đối tượng có TNT mà pháp luật quy định I.1.2 Cơ sở pháp lý: Luật Nhà 2005 đời, lần đề cập đến khái niệm nhà xã hội Để tìm hiểu vấn đề này, trước hết phải làm rõ số khái niệm sau II.1.2.1 Môt số khái niệm Khái niệm NOXH NOXH nhà nhà nước tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cho đối tượng đựơc qui định Luật nhà 2005 Các đối tượng thuê NOXH cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân dân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang, công nhân làm việc khu kinh tế, KCX, khu công nghệ cao đối tượng khác theo qui định phủ (các đối tượng trả lại nhà công vụ) Khái niệm người có TNT Có nhiều khái niệm khác người có TNT: + Người có TNT đồng với người nghèo + Người có TNT người có thu nhập ngưỡng nghèo tiệm cận với mức thu nhập trung bình -8- Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang + Người có TNT bao gồm nhóm trên, tức người nghèo, người ngưỡng nghèo, tiệm cận với mức thu nhập trung bình Trong ba cách hiểu cách hiểu thứ thơng dụng nhất, theo đại phận CBVC nhà nước khơng có thu nhập thêm đáng kể ngồi lương nằm nhóm Tuy nhiên theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 06/9/2006, hướng dẫn thi hành Luật nhà tùy vào mức giá thuê, thuê mua NOXH, hộ gia đình coi TNT bình qn thu nhập tối đa khơng q năm lần tiền thuê nhà tháng hộ 60m2 thu nhập tối thiểu không thấp bốn lần tiền thuê nhà tháng hộ 30m2 Thuê, thuê mua NOXH NOXH không bán trực tiếp mà thơng qua hình thức th, th mua nhà Hình thức thuê tức đối tượng thuê NOXH theo quy định pháp luật thuê nhà trả tiền hàng tháng Còn th mua hình thức trả góp, người thuê mua trả trước 20% giá trị hợp đồng, số tiền lại trả dần hàng tháng khoảng 1520 năm Người thuê mua nhà quan có thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu nhà thuê sau hoàn thành nghĩa vụ người thuê Quỹ phát triển nhà Nghị định 90/2006 NĐ - CP có quy định: Quỹ phát triển nhà Thành phố tổ chức tài Nhà nước, hạch tốn độc lập theo nguyên tắc bảo đảm hoàn vốn bù đắp chi phí phát sinh q trình hoạt động khơng mục đích lợi nhuận I.1.2.2 CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH VỀ VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI Những qui định NOXH chu yếu đề cập đến ba văn là: Luật Nhàở 2005, Nghị định 90/2006/NĐ-CP thông tư 05/20006TT-BXD a Luật nhà 2005 Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2006) quy định số nội dụng phát triển NOXH dành cho đối tượng TNT thuê, thuê mua Luật quy định rõ vai trò nhà nước việc phát triển quỹ nhà xã hội, nêu lên ưu đãi nhà đầu tư quy định rõ đối tựơng đủ điều kiện thuê mua nhà xã hội Về vai trò nhà nước, Điều 45 Luật nhà quy định rõ Nhà nước có vai trò khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế nước đầu tư phát triển quỹ NOXH Đồng thời Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn, giảm loại thuế liên quan theo quy định pháp luật đất xây dựng NOXH cho tổ chức cá nhân phát triển quỹ NOXH để giảm giá thành nhà cho thuê thuê mua Vốn đầu tư phát triển NOXH rõ Điều 52 Luật Nhà huy động từ nguồn tiền thu từ việc bán, cho thuê cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất dự án phát triển nhà địa bàn; từ NS nhà nước đầu tư; tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự -9- Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang nguyện tổ chức, cá nhân nước nước; tiền huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật Đối với tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng NOXH có ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn giảm loại thuế liên quan theo qui định pháp luật Thành phố Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng phủ miễn thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng mức ưu đãi cao Đồng thời nhà nước có chế đặc biệt phối hợp sở ban, ngành quản lý thành phố để hướng dẫn thủ tục mặt pháp lý thẩm duyệt tạo điều kiện cho doanh nghiệp khâu chuẩn bị đầu tư Đối với người thuê, thuê mua NOXH Luật quy định cụ thể nhằm nhấn mạnh tính đặc biệt đối tượng đề cập Điều 53 quy định đối tượng thuê NOXH cán bộ, công chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân làm việc khu kinh tế, KCX, KCN, khu công nghệ cao đối tượng khác theo quy định Chính phủ Những đối tượng có TNT thuộc điều kiện sau thuê NOXH: Chưa có nhà thuộc sở hữu chưa thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; có nhà thuộc sở hữu diện tích bình qn hộ gia đình bình qn 5m2 sàn/người nhà tạm hư hỏng, dột nát Trường hợp muốn thuê mua NOXH phải toán lần đầu 20% giá trị hợp đồng Về quyền nghĩa vụ người thuê, thuê mua NOXH, khoản điều 106 quy định người thuê mua NOXH khơng có quyền chuyển nhượng quyền th mua hình thức Trường hợp khơng nhu cầu thuê mua phải giao lại nhà cho đơn vị quản lý quỹ NOXH Khi đó, đơn vị quản lý quỹ NOXH phải hoàn trả lại số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua NOXH trả lần đầu Giá cho thuê, thuê mua NOXH quy định khoản Điều 56 Luật Nhà có quy định giá thuê thuê mua NOXH phải đảm bảo nguyên tắc bảo tòan vốn để tiếp tục dầu tư phát triển NOXH, bù đắp đủ chi phí tu bảo dưỡng, bảo trì sữa chữa thời gian cho thuê thuê mua b Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 06/9/2006 hướng dẫn thi hành Luật nhà Nghị định chủ yếu sâu rõ thêm đối tượng điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội Nghị định làm rõ khái niệm “đối tượng khác” mà Luật nhà đề cập, đối tượng trả lại nhà công vụ quy định khoản điều 40 Nghị định 90/2006/NĐ-CP (Khi cán bộ, công chức phải trả lại nhà công vụ theo quy định điều 61 Luật Nhà mà có khó khăn nhà quan, tổ chức nơi người cơng tác phối hợp với Ủy ban nhân dân tỉnh nơi cán bộ, cơng chức có nhu cầu sinh sống bố trí cho họ thuê thuê mua NOXH hỗ trợ hình thức khác để họ có nhà ở) - 10 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang Bồi thường 7.481.000 88 Tổng cộng 33.122.000 566 (Nguồn: Sở xây dựng thành phố 2005.) Tóm lại quỹ đất giao cho tổ chức khai thác sử dụng làm nhà lớn gấp nhiều lần nhu cầu nhà thực tế vòng năm tới Nhà nước rà soát lại dự án vị trí phù hợp để mua lại quỹ đất với diện tích giá thích hợp Sau tổ chức đấu thầu theo nội dung phương pháp nêu Với chế nêu trên, thành phố lúc đạt đựợc mục tiêu: - Giải chỗ cho cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, cơng nhân.; - Bảo tồn vốn từ ngân sách thành phố quay vòng vốn cho phát triển nhà ở; - Huy động nguồn lực lớn từ doanh nghiệp, ngân hàng, người có nhu cầu; - Tăng thêm đáng kể diện tích nhà cho thành phố; - Khắc phục hầu hết nhược điểm từ chế quản lý phát triển nhà Giải pháp quy hoạch a Nội thị cũ - Gắn với chương trình chỉnh trang đô thị, phá bỏ khu nhà lụp xụp, nghèo nàn xây dựng khu nhà cao tầng, tăng hệ số sử dụng đất, dành đất phát triển giao thơng, cơng trình cơng cộng Cơng viên xanh, hạ tầng (kể hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật), Chương trình thành phố triển khai có hiệu nhiều nơi; kể chương trình nâng cấp thị; - Phá bỏ 105 chung cư hết niên hạn sử dụng, quy hoạch xây dựng lại theo hướng chỉnh trang đô thị - Triển khai bước quy hoạch chi tiết (lập mới) điều chỉnh quy hoạch chi tiết (bảo đảm phù hợp hơn), theo hướng bảo đảm cấu tối thiểu có 60% diện tích sàn xây dựng nhà chung cư - Điều chỉnh lại quy hoạch KCN – KCX để có quỹ đất xây dựng nhà cho công nhân lao động dịch vụ phục vụ đời sống - Tập trung xử lý quỹ nhà đất kho bãi sử dụng công hiệu b Các khu đô thị - Thành phố rà soát khẩn trương khoảng 1000 dự án kinh doanh nhà ở, dự án giao sau sở khuyến khích có chủ trương để - 51 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khaùnh Trang chủ dự án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất theo hướng phân bổ cấu 60% đất xây dựng nhà phải xây dựng nhà chung cư; - Thu hồi quỹ đất công (Đất thuộc Nhà nước quản lý trực tiếp sử dụng) - Tập trung điều chỉnh quy hoạch lại, tạo quỹ đất nhà bên cạnh KCN trường đại học để có quỹ đất xây dựng nhà lưu trú cho công nhân ký túc xá cho sinh viên; Giải pháp thiết kế mơ hình NOXH - Về quy hoạch, khu NOXH bố trí riêng nằm quần thể tập trung khu đô thị bao gồm chung cư cao cấp, nhà liên kế biệt thự… - Khu NOXH, chung cư cho người TNT đảm bảo bình đẳng mơi trường, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật cơng trình phúc lợi xã hội (trường học, công viên, trạm y tế…) khu nhà bình thường khác Điều tạo mối liên hệ chung cư không tạo ngăn cách quan hệ xã hội người có TNT người có thu nhập cao quần thể đô thị thành phố Ngồi ra, việc bố trí khu NOXH gắn kết với chung cư khác đô thị tạo trục cảnh quan xuyên suốt, liên tục khu đô thị - Đối với cán bộ, công chức, viên chức, loại nhà phù hợp hộ chung cư thấp tầng (từ 4-6 tầng) Diện tích tối thiểu 30m2, tối đa 60m2 Trong khu NOXH này, tiêu chí cao cấp như: thang máy, thiết bị vệ sinh đại… Tuy nhiên, nhu cầu thiết yếu : nơi để xe, phòng sinh hoạt văn hóa cộng đồng, hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy… bố trí đảm bảo tầng - Đối với đối tượng công nhân lao động khu cơng nghiệp, khu kinh tế, khu cơng nghệ cao xây dựng loại nhà thấp tầng, nhà lắp ghép công nghiệp (niên hạn sử dụng 30 năm) Trong tương lai, kinh tế phát triển khu nhà phá dỡ để nâng cấp, xây dựng lại qui hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng để phục vụ sản xuất kinh doanh mà khơng gây lãng phí chi phí đầu tư ban đầu không lớn lắm, niên hạn sử dụng nhà hết Vậy làm để giảm giá thành, liệu có phải NOXH có giá bán thấp chất lượng tỷ lệ thuận với nó? Trả lời câu hỏi này, KTS Nguyễn Đình Thiết, người dành giải nhì thi kiến trúc NOXH năm 2006 Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho chất lượng vấn đề đặt lên hàng đầu (xem hình 4.1) Vật liệu xây dựng nhà phải chọn loại bền, có tính lâu dài Để hạ giá thành, phần trang trí nhà khơng nên nhiều Mỗi hộ có phòng ngủ, khu bếp, khu vệ sinh phòng khách lớn Phòng khách làm lớn để gia đình cần ngăn vách kê tủ tường tạo thêm phòng ngủ KTS Thiết cho “Trong thiết kế hộ, ưu tiên lớn tập trung cho khu vực bếp nhà vệ sinh Đó nơi có cường độ sử dụng cao dễ hư hỏng chung cư Nếu xây dựng nhiều chung cư với tinh thần tiết kiệm mà đáp ứng đủ nhu cầu sống gia đình, chắn có nhà giá vừa phải để đáp ứng nhiều đối tượng xã hội” - 52 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang Hình 2.9 Phương án dự thi nhà xã hội 2006 Lưu ý, trình lập dự án thiết kế NOXH, lợi ích người sử dụng yêu cầu thiết kế phải hòa hợp Những người thiết kế thường ? cho cơng trình mang dáng vẻ đẹp nhất, sức chứa cao nhất, cải thiện mặt đô thị trở nên khang trang đẹp đẽ Do đo, ý tập trung vào vẻ ngồi tòa nhà mà qn chức chủ yếu phục vụ cho nhu cầu người vốn đối tượng cán bộ, sĩ quan, cơng nhân có TNT II.3.3 Giải pháp vốn đầu tư xây dựng quỹ NOXH Khi có quỹ nhà bố trí cho hộ thuê mua, nhà nước thu hồi vốn đầu tư thông qua chế mơ tả sơ đồ hình 2.10 Th mua đồ chế thu hồi vốn đầu tư nhà nước Hình 2.10 Sơ Căn vào kết xét3 duyệt để bố trí đối tượng vào hộ chung cư Công ty quản lý nhà lập hợp đồng621 thuê mua (5) NOXH; thu Thu hồi nợhồi 20 - 30% giá trị hộ nộp CC toàn VC hợp đồng thuê mua sang ngân hàng Quỹ ngân sách nhà nước,CB chuyển (4) Giao phát triển nhà thành phố để: giấy Thu hồi tiền đầu tư lãi suất (từ người thuê mua); (1) tiền đầu tư = giá trị hợp đồng – số tiền hộ chi trả Chuyển trả ngân sách Ngân Trả trước 20 Thà (2)trả Lậphết hợp Quỹphát triển nhà lý Khi ngườihthuê mua tiền ngân hàng Quỹ hợp đồng yêu cầu quan quản lý nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (3) Chuyển hợp đồng thuê mua Vấn đề đặt ngân sách nhà nước có bù lãi suất cho hộ hay không? Và mức bù hợp lý? Đối với nhà thuê mua nhà nước không nên bao cấp qua giá, có nghĩa nên bán gần sát với giá thị trường Bên cạnh nhà nước nên bù lãi suất, vừa thể quan tâm nhà nước, vừa tạo điều kiện để người thuê mua có khả trả phần tiền lại xét tổng thể việc bù tiền thuê mua có lợi việc giảm giá Thời gian bù tối đa 10 năm, mức bù phần chênh lệch lãi suất có thời hạn ngân hàng trừ hệ số bảo toàn vốn Số tiền bù lãi suất cân đối kế hoạch vốn năm II.3.4 Về mơ hình tổ chức thực - Đề nghị tổ chức Trung ương khôi phục lại Ban Chỉ đạo phát triển nhà quốc gia; - Có tổ chức mang tính nghiệp, Cơ quan phát triển nhà Trung ương lẫn địa phương vừa tập trung quyền lực tài chính, vừa thiết lập chế - 53 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang sách, xây dựng kế hoạch, vừa điều hành chương trình phát triển nhà thành phố (trước gọi Tổng cục phát triển gia cư) đặc biệt chăm lo cho quỹ nhà xã hội - Xây dựng tinh thần tự quản chung cư thông qua Ban điều hành - Tổ chức hợp tác xây dựng phát triển nhà ở, hình thành tổ chức HTX, liên minh để tiến hành xây dựng (HTX kiến ốc) Hình 2.11 Một mơ hình nhà Hợp tác xã Giá Phú Hiện nay, giúp đỡ Liên đoàn HTX nhà Thụy Điển, HTX nhà Gia Phú (TP.Hồ Chí Minh) chuẩn bị cho mắt chung cư dành cho người có thu nhập thấp (Hình 2.5) Trong người mua nhà phải xã viên HTX, có thu nhập ổn định Đồng thời HTX thực chương trình tiết kiệm người thu nhập thấp có thời gian tích lũy vốn để mua nhà với số tiền góp tối thiểu 100.000 đồng/tháng tối đa 300.000 đồng/tháng Số tiền tính lãi suất xếp thứ tự ưu tiên mua nhà Ngoài ra, HTX Gia Phú làm việc với Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) giúp cho người mua nhà vay tiền trả góp 15 - 20 năm Qua việc làm này, họ không bị áp lực vốn, khơng sợ rủi ro tài chính, mà tâm vào xây dựng nhà cung cấp dịch vụ thật tốt cho người đến Dựa theo điều kiện, tình hình thực tế “Hợp tác xã nhà trở thành tổ chức cung cấp nhà cho gia đình có thu nhập thấp đặc biệt trọng đến gia đình trẻ Việt Nam”, chuyên gia Thụy Điển đề xuất cho Việt Nam mơ hình HTX (Hình 2.6) - 54 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang Mơ hình Hợp tác xã nhà mơ hình mới, hay từ xây dựng tới quản lý, minh bạch tài chính, tránh tình trạng đầu nhà, chắn có hiệu tương lai Hợp tác xã nhà đời không quan tâm đến chất lượng cơng trình, đến kiến trúc, kết cấu khu nhà mà quan tâm tới mơi trường sống xung quanh, thay đổi nếp sống “đèn nhà nhà rạng”, gắn kết người công đồng chung tay xây dựng bảo vệ khu nhà mà sống Điều quan trọng người có thu nhập trung bình thu nhập thấp hội mua nhà trả góp có hội tiết kiệm tiền để mua hộ cho cháu mai sau - 55 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang Tóm lại, giải pháp đề xuất bao gồm: Về thể chế - Ban hành sách cụ thể tạo chế thơng thống để thu hút nhà đầu tư xây dựng NOXH cho thành phố - Có điều chỉnh lại quy định NOXH cho linh hoạt hơn, phù hợp với điều kiện thành phố (mở rộng đối tượng, nâng số tầng cao) Về quỹ đất, quy hoạch, kiến trúc - Gắn với chương trình chỉnh trang thị, phá bỏ khu nhà lụp xụp, chung cư hư hỏng, sử dụng kho bai thiếu hiệu để tạo quỹ đất phát triển giao thơng, cơng trình cơng cộng xây dựng khu nhà xã hội cho người dân - Triển khai bước quy hoạch chi tiết (lập mới) điều chỉnh quy hoạch chi tiết (nhất quy hoạch KCN – KCX) để có quỹ đất xây dựng nhà cho CBVC, cơng nhân lao động dịch vụ phục vụ đời sống - Bố trí khu NOXH gắn kết với chung cư khác đô thị để tạo trục cảnh quan xuyên suốt, liên tục khu đô thị - Việc thiết kế xây dựng khu nhà xã hội phải tuân theo tiêu chuẩn xây dựng mà Pháp luật quy định Giải pháp huy động vốn - Chính phủ cần phân bổ vốn NS hàng năm với tỷ lệ % định cho chương trình phát triển nhà ở; - Khuyến khích tạo điều kiện cho Tập đồn tài nước ngồi vào đầu tư xây dựng nhà ở; đồng thời có chế để khuyến khích tập đồn xây dựng có lực tài nước ngồi tham gia đầu tư xây dựng quỹ NOXH; - Đề nghị Bộ Xây Dựng có đề xuất với Chính phủ khoản vay tổ chức nước nên chuyển trực tiếp quỹ phát triển nhà địa phương để giải mục đích đối tượng (không qua trung gian nhiều ngân hàng bị trích tỷ lệ %) - Tập trung nguồn vốn, tiền thu từ việc bán cho thuê nhà ở, nhà xưởng thuộc sở hữu nhà nước; Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện tổ chức, cá nhân nước cho việc xây dựng quỹ NOXH; - Trích tiền thu từ quyền sử dụng đất, trích 30% đến 50% tiền sử dụng đất dự án phát triển nhà địa bàn thành phố; - Huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật (hợp vốn theo chế có lợi ngân hàng với Quỹ Phát triển nhà thành phố) - Xây dựng mơ hình kèm theo sách huy động tín dụng tiết kiệm để mua nhà Có chế phát hành trái phiếu đầu tư vào dự án phát triển nhà ở; - 56 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang - Các nguồn bổ sung vào nguồn vốn Quỹ Phát triển nhà thành phố để chủ động thực chương trình - Nguồn vốn từ nhà đầu tư nước, chủ doanh nghiệp sử dụng lao động KCN – KCX thành phố tham gia xây dựng quỹ nhà ở; - Áp dụng theo mơ hình HTX Thụy Điển, đối tượng thuê, thuê mua nhà xã hội tháng đóng góp số tiền định mua nhà, tiếp tục đóng góp để bảo quản nhà tạo nguồn vốn cho Quỹ phát triền nhà nhà nước xây dựng khu nhà khác Về mơ hình tổ chức thực - Đề nghị tổ chức Trung ương khôi phục lại Ban Chỉ đạo phát triển nhà quốc gia; - Có tổ chức mang tính nghiệp, Cơ quan phát triển nhà Trung ương lẫn địa phương vừa tập trung quyền lực tài chính, vừa thiết lập chế sách, xây dựng kế hoạch, vừa điều hành chương trình phát triển nhà thành phố đặc biệt chăm lo cho quỹ nhà xã hội - Xây dựng tinh thần tự quản chung cư thông qua Ban điều hành - Tổ chức hợp tác xây dựng phát triển nhà ở, hình thành tổ chức HTX, liên minh để tiến hành xây dựng (HTX kiến ốc) - 57 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ Kết luận Đối với đô thị phát triển mạnh mẽ thành phố Hồ Chí Minh, việc thu hút lao động từ tỉnh thành lân cận vào làm việc thành phố điều tất yếu Tuy nhiên, bên cạnh thành to lớn cống hiến cơng dân gương mẫu này, tập trung họ gây tải dân số, tạo sức ép lớn cho thành phố nạn ô nhiễm môi trường, thất nghiệp, trộm cắp, … thiếu nhà Luật Nhà 2005 đời, chương trình thí điểm nhà xã hội tiến hành điểm khởi sắc chương trình nhà quốc gia giai đoạn 2006 – 2010 Mơ hình nhà xã hội bước đầu dành cho đối tượng cán bộ, viên chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp; công nhân làm việc KCN-KCX Nhưng tương lai, thí điểm thành cơng, nhân rộng phạm vi nước áp dụng rộng rãi cho tất đối tượng người thu nhập thấp Việc xây dựng chương trình phát triển nhà xã hội có tầm quan trọng mang tính quốc gia NOXH đáp ứng nhu cầu nơi ở, nơi an cư cán viên chức, sĩ quan, cơng nhân làm việc KCN-KCX; đồng thời thể quan tâm nhà nước đến đời sống người dân, minh chứng cho phát triển thành phố Trên giới, đô thị phát triển, mức độ chăm sóc đời sống cho người dân cao, đặc biệt vấn đề nhà cho đối tượng thu nhập thấp, người khơng đủ khả tìm chỗ Bằng chương trình nhà xã hội, cung cấp hộ cho đối tượng thu nhập thấp theo quy định pháp luật, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nước nói chung bước dần đến xu chung giới, xu quốc gia phát triển Bên cạnh cần lưu ý mơ hình NOXH nước ta dựa vào tác động nhà nước, chưa tạo tiền đề cần thiết để đưa mơ hình phát triển theo quy luật thị trườg Giải pháp để mơ hình tồn dựa vào sức mạnh xã hội hóa toàn thể tầng lớp nước Kiến nghị a Có ý kiến đề xuất với phủ - Cần có tổ chức tài trung ương (Ngân hàng trung ương) để tạo nguồn vốn ổn định tài trợ cho Chương trình xây dựng NOXH; Hình thành mạng lưới ngân hàng thông qua qũy tiết kiệm (toàn vốn huy động từ nguồn tiết kiệm người dân với lãi suất thấp gần sát với lãi suất thương mại người gửi hưởng số quyền lợi khác khơng phải đóng thuế tiền lãi với hạn mức định, rút tiền lúc nào…) Sau dành riêng tài trợ cho vay NOXH - Thành lập tổ chức thực NOXH để giải vấn đề NOXH sở chủ trương sách nhà nước Trong có tổ chức Nhà nước tham gia giải phần khối lượng NOXH, chủ yếu nhà cho thuê; phần lại cơng ty cổ phần (Nhà nước có thành viên tham gia hội đồng quản trị) để giải phần lớn NOXH; - 58 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang - Kiến nghị phủ khơng nên quy định cụ thể tầng cao NOXH (chỉ tối đa tầng) mà để tùy thuộc vào dự án cụ thể, tùy thuộc vào quy hoạch khu vực dự án, Chủ đầu tư có giải pháp cụ thể trình quan có thẩm quyền phê duyệt - Cần mở rộng đối tượng thuê, thuê mua NOXH, điều có tác động lớn đến tồn mơ hình NOXH b Chính quyền địa phương (Thành phố, Quận, Huyện) - Hỗ trợ lãi vay cho tổ chức thực đầu tư xây dựng NOXH người vay để thuê thuê mua nhà xã hội - Qui mô dự án nên khoảng từ 200 tới 250 hộ - NOXH chủ yếu nên thực dành thuê, hạn chế số lượng nhà thuê mua - Ban hành số văn pháp qui: qui định chi tiết chế khuyến khích đầu tư xây dựng NOXH; Cụ thể hóa quy định miễn giảm khoản thuế cho nhà đầu tư theo tinh thần Luật nhà NĐ 90/CP Chính phủ - 59 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang PHỤ LỤC ỦY BAN NHÂN DÂN CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc SỞ XÂY DỰNG Tp.Hồ Chí Minh, ngày Số : / SXD-PTN V/v chỉnh sửa phương án thí điểm nhà xã hội theo đạo UBND thành phố thông báo số 171/TB-VP ngày 21/3/2007 Kính gửi : Giám đốc Sở Xây dựng Thực đạo Ủy ban nhân dân thành phố thông báo số 171/TB-VP ngày 21 tháng năm 2007 Văn phòng Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân thành phố điểm 2.4 phương án thí điểm đầu tư xây dựng nhà xã hội Phòng Phát triển nhà chỉnh sửa lại phương án đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội dự án quận 7, 9,12 xin báo cáo sau: Một số đạo Ủy ban nhân dân thành phố việc xây dựng Phương án thí điểm nhà xã hội thơng báo trên; Phòng Phát triển nhà nghiên cứu xin có ý kiến sau : i- Về việc đấu thầu dự án khu đất Nhà nước trực tiếp quản lý theo hình thức nhà thầu giao lại cho Nhà nước thành phẩm hộ để bổ sung qũy nhà xã hội , kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố thực triển khai cụ thể chương trình phát triển nhà thành phố Vì quy chế đấu thầu dự án nhiều ràng buộc quy định pháp luật khác mà sở, ngành thành phố nghiên cứu ii- Đã bỏ nội dung kiến nghị hỗ trợ kinh phí từ ngân sách Trung ương iii- Về việc thành lập Tiểu ban điều hành dự án thí điểm xây dựng nhà xã hội, Chỉ thị 07 có đạo nội dung này, nên khơng đưa vào phương án tờ trình kiến nghị iv-Về việc định đơn vị tư vấn thiết kế, áp dụng cho dự án thí điểm Sau triển khai chương trình nhà xã hội theo Luật Nhà phải thực theo quy định pháp luật khác có liên quan v-Về yù kiến Sở Kế hoạch đầu tư, lãi suất vay Ngân hàng Đầu tư tối thiểu 9%/năm (trước 8,5%/năm), phòng chỉnh sửa tính tốn vào cấu giá thành lãi - 60 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang suất bảo tồn vốn 3%/năm theo đề nghị Bộ Xây dựng, phần lại 6%/năm thành phố bù lãi suất Tóm tắt Các phương án đề xuất, gồm phương án : - Phương án : + Nhà cho thuê xây dựng với tầng cao theo Luật Nhà tầng, sử dụng vốn ngân sách, định chủ đầu tư + Nhà thuê mua với tầng cao theo Luật Nhà tầng, sử dụng vốn vay ưu đãi từ Ngân hàng Đầu tư hoăc Qũy Phát triển nhà; định chủ đầu tư - Phương án : + Nhà cho thuê xây dựng với tầng cao lớn tầng theo quy hoạch duyệt, sử dụng vốn ngân sách; đấu thầu chọn chủ đầu tư + Nhà thuê mua với tầng cao lớn tầng theo quy hoạch duyệt, sử dụng vốn vay ưu đãi từ Ngân hàng Đầu tư hoăc Qũy Phát triển nhà; đấu thầu chọn chủ đầu tư - Phương án : (Phương án chọn) + Nhà cho thuê xây dựng với tầng cao tầng, sử dụng vốn ngân sách; định chủ đầu tư + Nhà thuê mua với tầng cao lớn tầng theo quy hoạch duyệt, sử dụng vốn vay ưu đãi từ Ngân hàng Đầu tư hoăc Qũy Phát triển nhà; đấu thầu chọn chủ đầu tư Phòng trao đổi với anh Hà – Cục trưởng Cục Quản lí nhà – Bộ Xây dựng, sơ anh Hà trí ủng hộ phương án Chương trình nhà xã hội chương trình lớn, tổng hợp liên quan đến nhiều vấn đề nguồn vốn, đối tượng, chế thực hiện, nghiên cứu tiếp tục q trình rút kinh nghiệm việc xây dựng thí điểm triển khai thực tế sau Do Phòng Phát triển nhà kính trình Giám đốc xem xét ký tờ trình Ủy ban nhân dân thành phố duyệt phương án thí điểm thực dự án nhà xã hội nói trên, gửi Bộ Xây dựng thơng qua trình Chính phủ phê duyệt thí điểm theo đạo Chính phủ Nơ i nhậ n: P H Ó T R Ư Ở N G P H Ị N G - 61 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang Ph an Tr ườ ng Sơ n ỦY BAN NHÂN DÂN CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc SỞ XÂY DỰNG Tp.Hồ Chí Minh, ngày Số : / SXD-PTN ,NJ Trả lời vấn Báo Người lao động chương trình nhà xã hội Kính gửi : Đ/c Trần Văn Kế Sở Xây dựng nhận câu hỏi báo người lao động mà anh chuyển đến đề ngày 11 tháng 12 năm 2006 Sở Xây dựng xin trả lời câu hỏi số nội dung vấn sau : Câu hỏi : Một chương trình thành phố nhân dân, đặc biệt người lao động quan tâm nhà xã hội Dù thành phố có nhiều cố gắng, song kết chưa bao Người lao động thu nhập thấp, CNVC-LĐ kỳ vọng năm ? Thành phố có sách cụ thể cho chương trình Trả lời : Thành phố xây dựng chương trình phát triển nhà giai đoạn 2006-2010, có chương trình nhà xã hội Thành phố quan tâm chương trình nhà xã hội đạo sở ngành, quận huyện phối hợp xây dựng chương trùnh để thực cho năm năm Hiện Sở xây dựng lập “Đề án đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội địa bàn thành phố Hồ Chí minh”; để trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét trình Chính phủ phê duyệt Luật Nhà có hiệu lực từ ngày 01 tháng năm 2006; việc đầu tư xây dựng nhà từ lúc bắt đầu lập dự án đến hòan thành đưa vào sử dụng cần thời gian khỏang năm; theo dự kiến Sở Xây dựng, đến cuối năm 2008 có nhà xã hội phục vụ cho đối tượng mà Luật nhà quy định 2.Luật nhà Nghị định 90/2006/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà quy định việc xây dựng nhà xã hội : - Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế nước nước đầu tư phát triển qũy nhà xã hội - 62 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang - Tổ chức cá nhân phát triển qũy nhà xã hội Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất , miễn, giảm loại thuế liên quan theo quy định pháp luật đất xây dựng nhà xã hội để giảm giá thành nhà cho thuê thuê mua - Vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội hình thành từ nguồn sau : +Tiền thu từ việc bán, cho thuê cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; + Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất dự án phát triển nhà địa bàn; + Ngân sách nhà nước đầu tư; + Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện tổ chức, cá nhân nước nước; + Tiền huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật Chế độ sách thuế : Dự án xây dựng nhà xã hội miễn tiền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân Thành Phố Bộ Xây dựng trình Chính phủ xin miễn thuế VAT; áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp theo mức ưu đãi Giá cho thuê thuê mua : Theo điều 27 Nghị định 90/2006/NĐ-CP giá cho thuê cho thuê mua nhà xã hội địa bàn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nguyên tắc đảm bảo phù hợp với khung giá thuê, thuê mua nhà xã hội quy định phụ lục số ban hành kèm theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP Theo phụ lục số 1, đô thị loại đặc biệt loại giá thuê từ 15.000 đồng đến 28.000 đồng/m2/tháng; giá thuê mua từ 18.000đồng đến 30.000đồng/m2/tháng Hình thức bán: Nhà xã hội khơng áp dụng hình thức bán; dành cho thuê cho thuê mua Đối tượng thuê thuê mua nhà xã hội theo điều 24 Nghị định 90/2006/NĐ-CP : - Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật cán công chức - Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước - Công nhân làm việc khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao - Các đối tượng trả lại nhà công vụ quy định khoản điều 40 Nghị định 90/2006/NĐ-CP (Khi cán bộ, công chức phải trả lại nhà công vụ theo quy định điều 61 Luật Nhà mà có khó khăn nhà quan, tổ chức nơi người cơng tác phối hợp với Ủy ban nhân dân tỉnh nơi cán bộ, công chức có nhu cầu sinh sống bố trí cho họ thuê thuê mua nhà xã hội hỗ trợ hình thức khác để họ có nhà ở) Thành phố triển khai chương trình nhà xã hội theo quy định trên.Như tương lai người cán cơng chức… th thuê mua nhà xã hội phù hợp với thu nhập hàng tháng hộ gia đình./ KT.GIÁM ĐỐC PHÓ GIÁM ĐỐC Nơi nhận : Như  Lưu VP, PPTN  (cv VTK )  - 63 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang Nguyễn Văn Hiệp KH U NH À Ở PH Ư Ờ NG TĂ NG NH Ơ N PH Ú QU ẬN Chủ đầu tư : Công ty Quản lý Phát triển đô thị quận Quy mơ khu đất thí điểm xây dựng nhà xã hội Diện tích khu đất m2 Mật độ xây dựng % Diện tích xây dựng m2 Số tầng tầng cao Diện tích sàn xây dựng Diện tích sàn hộ Tổng số hộ Thuê Thuê mua 30căn134 Diện tích 3040m2 447 12.152 40 4.861 m2 m2 29.165 19.443 447 313 134 : - Th 94 Th - 64 - Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang mua c ă n - Diện tích 40-50m2 : - Thuê 223 156 67 - Thuê mua -Diện tích 5060m2 20 c ă n : - Thuê - Thuê mua 63 27 0 đ Đơn giá xây lắp Tổng giá trị xây lắp - Gxl * S sàn XD Giá trị phân bổ lên 1m2 sàn hộ 3.450 0 đ Giá trị BTGPMB Giá trị bồi thường m2 đất khuôn viên Giá trị phân bổ BTGPMB lên 1m2 sàn hộ 1.000đ###### Giá trị đầu tư hạ tầng Giá trị đầu tư 1m2 hạ tầng khuôn viên đất Giá trị phân bổ HTKT lên 1m2 sàn hộ Tổng mức đầu tư - 65 - 2.300 ###### ###### 100 63 350 219 ###### ... TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT NGUYỄN NGỌC KHÁNH TRANG “TÌM HIỂU CÁC CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ... Khánh Trang II.2 CHƯƠNG TRÌNH THÍ ĐIỂM NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH II.1 NHU CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TP HCM Đối tượng giải NOXH Điều 53 Luật Nhà 2005 quy định CBVC, sĩ quan, quân... người Những lý thúc tiến hành nghiên cứu đề tài: Tìm hiểu sách pháp luật liên quan đến việc phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hồ Chí Minh -6- Ngành Quản lý thò trường Bất động sản SVTH: