Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố hồ chí minh

Trên cơ sở 4 nhóm rủi ro chính vừa xác định được, tác giả đưa ra Kết luận vàKiến nghị một số phương pháp giảm thiểu các yếu tố rủi ro đối với từng nhóm, từđó làm cơ sở cho các nghiên cứu

ĐỖ MINH HIỀNPHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾNHIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công

nghiệpMã số ngành: 60580208

TP.HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2015

ĐỖ MINH HIỀNPHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾNHIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công

nghiệpMã số ngành: 60580208

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGÔ QUANG TƯỜNG

TP.HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2015

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

TP.HCM, ngày 18 tháng 3 năm 2015

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: ĐỖ MINH HIỀN Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 20 tháng 11 năm 1987 Nơi sinh: Kiên Giang Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp

MSHV: 1441780003

I - Tên đề tài:Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án nhà ở xã hộitrên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh

II - Nhiệm vụ và nội dung:

- Nhận dạng các các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư các dự án nhà ở xã hội trênđịa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh bằng khảo sát bảng câu hỏi

- Phân tích và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của các dự án nhà ở xãhội trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh

- Đưa ra giải pháp ngăn ngừa, hạn chế những tác động có tính chất tiêu cực với các yếutố ảnh hưởng đã xảy ra để ứng dụng vào các dự án đã và sắp triển khai trên địa bànThành Phố Hồ Chí Minh

III - Ngày giao nhiệm vụ: 18/3/2015.

IV - Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 18/8/2015.V - Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS NGÔ QUANG TƯỜNG.

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

(Họ tên và chữ ký) (Họ tên và chữ ký)

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêutrong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn nàyđã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Học viên thực hiện Luận văn

(Ký và ghi rõ họ tên)

ĐỖ MINH HIỀN

Em xin chân thành cảm ơn: Ban Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần TV –LỜI CẢM ƠN

TM – DV địa ốc Hoàng Quân; Công ty Cổ phần Việt Kiến Trúc; Công tyCổ phần Đầu tư - Xây dựng - Phát triển Nhà Bảo Linh; Công ty Cổ phầnĐầu tư Phát triển Nhà Bình Thuận; Ban QLDA HQC Plaza; Ban QLDAHQC Hóc Môn và các anh chị, thạc sĩ, kỹ sư, kiến trúc sư đồng nghiệp đãnhiệt tình giúp đỡ em trong việc tiến hành khảo sát các yếu tố rủi ro ảnhhưởng đến hiệu quả đầu tư của Chủ đầu tư trên địa bàn TP.HCM

Em xin chân thành cám ơn PGS.TS NGÔ QUANG TƯỜNG đã tận tìnhhướng dẫn và chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian làm luận văn Bên cạnh đóthầy còn là người đã động viên em rất nhiều để em có thể vượt qua những khó khăntrong thời gian nghiên cứu, xin gửi đến thầy lời tri ân trân thành nhất

Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến Quý thầy cô trong Khoa xây dựng vàKhoa Đào tạo sau Đại Học cũng như Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Công NghệTP.HCM đã hỗ trợ e trong suốt quá trình thực hiện luận văn và tận tâm truyền đạtnhững kiến thức Quý báu cho em trong suốt thời gian ngồi trên ghế nhà trường đểtừ đó góp phần tạo nền tảng vững chắc cho em chập chững bước vào con đườngnghiên cứu khoa học và góp một phần sức đem đến những kiến thức mà e nghiêncứu được cống hiến cho cộng đồng và xã hội

Trong thời gian sáu tháng làm luận văn với tiến độ gấp rút khó tránh khỏinhững sai xót nhất định Rất mong được sự góp ý chân thành từ Quý thầy cô và cácbạn nhằm hoàn thiện hơn cho luận văn này Đồng thời là cơ sở để nghiên cứu mởrộng sau này

ĐỖ MINH HIỀN

TÓM TẮT NỘI DUNG

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011 Chínhphủ đã ban hành chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia theo Quyết định2127/2011/QĐ-TTg năm 2011 do Thủ tướng phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ởQuốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, theo đó Nghị định188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quảnlý nhà ở xã hội và Thông tư 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thihành một số điều của Nghị định 188/2013/NĐ-CP Từ đầu năm 2013, sau Nghịquyết 02/2013, Chính phủ đã đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tập trung hỗ trợphát triển nhà ở xã hội

Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội hiện nay tại Việt Nam nói chungvà Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng vẫn còn rất nhiều khó khăn từ nhiều nguyên

nhân khách nhau Nhận thức được tầm quan trọng nêu trên, đề tài: “Phân tích cácyếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án nhà ở xã hội trên địa bànThành Phố Hồ Chí Minh ” được chọn để nghiên cứu.

Qua tham khảo các tài liệu về rủi ro trong đầu tư xây dựng, kết hợp với kinhnghiệm thực tế bản thân về lĩnh vực nhà ở xã hội Tác giả đã xác định được 39 yếutố rủi ro ảnh hưởng đến hiểu quả đầu tư của Chủ đầu tư tại các dự án nhà ở xã hộitrên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Thu được 223 bảng câu hỏi khảo sát được trảlời hợp lệ để đưa vào phân tích Kết quả phân tích tìm ra được 4 nhóm các yếu tố

rủi ro chính, bao gồm 19 yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư dự án bất động sản đó là:

Nhóm rủi ro liên quan đến “Đầu tư và xây dựng”; Nhóm rủi ro liên quan đến“Chủ đầu tư”; Nhóm rủi ro liên quan đến “Chính sách-Pháp luật”; Nhóm rủi roliên quan đến “Khai thác-Kinh doanh”.

Trên cơ sở 4 nhóm rủi ro chính vừa xác định được, tác giả đưa ra Kết luận vàKiến nghị một số phương pháp giảm thiểu các yếu tố rủi ro đối với từng nhóm, từđó làm cơ sở cho các nghiên cứu tiếp theo và làm tư liệu cho các Quý Tập đoàn,Công ty đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại Thành Phố Hồ Chí Minh

SUMMARY OF CONTENTS

To meet the housing needs of the people is increasing, in 2011 theGovernment issued the Strategic National housing development under Decision2127/2011/QD-TTg by the Prime Minister in 2011 approved development strategyCountry house in 2020 with a vision to 2030, under which the Decree 188/2013 /ND-CP of November 20, 2013 of the Government on the development andmanagement of social housing and Circular 08/2014/TT-BXD of the Ministry ofConstruction guiding some articles of Decree 188/2013/ND-CP Since early 2013,after the Resolution 02/2013, the Government has made 30,000 billion creditpackage focuses on supporting social housing development

However, the results of social housing development currently in Vietnam ingeneral and HCM City in particular is still very difficult for many different reasons.Recognizing the importance mentioned above, entitled "Analysis of the risk factorsaffecting the investment performance of the investor in the social housing projectsin the province, Ho Chi Minh City." Are choose to Study

Through reference materials on investment risks in the construction,combined with practical experience in the field itself of social housing The authorhas identified 39 risk factors affecting the efficient investment of the investor in thesocial housing projects in the province, Ho Chi Minh City Obtained 223 surveyquestionnaires were answered eligible for inclusion in the analysis Result analysisfound four groups of major risk factors, including 19 factors affecting investment

real estate projects were: Group-related risk "Investments and construction";Group-related risks "Owner"; Group-related risks "Policy-Laws"; Group-relatedrisks "Exploit-Sales".

On the basis of four key risk group has identified, the authors drawconclusions and propose some methods to minimize the risk factors for each group,which serve as a basis for further studies and Data for the quarter as the Group, thecompany invested in social housing construction in Ho Chi Minh City

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT NỘI DUNG iii

SUMMARY OF CONTENTS iv

MỤC LỤC v DANHSÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT vii DANHMỤC CÁC BẢNG viii DANHMỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH .x

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Giới thiệu chung: 1

1.2 Tính cấp thiết của đề tài: 2

1.3 Mục tiêu của đề tài: 4

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 4

1.5 Phương pháp và công cụ nghiên cứu: 4

1.6 Đóng góp dự kiến của nghiên cứu: 5

1.7 Bố cục của đề tài: 5

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN 6

2.1 Cơ Sở Lý Thuyết 6

2.1.1 Tổng quan về nhà ở xã hội: 6

2.2 Sơ Lược Các Nghiên Cứu Tham Khảo 23

2.2.1 Một số nghiên cứu Nước ngoài: 23

2.2.2 Một số nghiên cứu trong nước: 33

2.3 Giới thiệu về TP.HCM và thực trạng đầu tư, phát triển nhà ở xã hội tạiTP.HCM .45

2.3.1 Giới thiệu về TP.HCM: 45

2.3.2 Tình hình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM: 55

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 67

3.1 Quy trình nghiên cứu: 67

3.2 Thiết Kế Bảng Câu Hỏi: 68

3.3 Nội dung bảng câu hỏi: 69

3.4 Tổng hợp các yếu tố khảo sát: 70

3.4.1 Các yếu tố liên quan đến Chính sách - Pháp luật (05 yếu tố): 70

3.4.2 Các yếu tố liên quan đến năng lực CĐT (06 yếu tố): 71

3.4.3 Các yếu tố liên quan đến Kinh tế - Tài chính - Xã hội (08 yếu tố): 72

3.4.4 Các yếu tố liên quan đến khai thác - Kinh doanh (7 yếu tố): 74

3.4.5 Các yếu tố liên quan đến quá trình đầu tư và xây dựng (12 yếu tố): 75

3.5 Thu thập dữ liệu và Công cụ xữ lý dữ liệu: 80

3.5.1 Thu thập dữ liệu: 80

3.5.2 Quy trình và Công cụ xữ lý số liệu nghiên cứu: 81

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 84

4.1 Khảo sát thử nghiệm: 84

4.2 Khảo Sát Chính Thức: 88

4.2.1 Phân tích thông tin đối tượng khảo sát: 88

4.2.2 Kiểm định Cronbach's Alpha: 95

4.2.3 Phân Tích Nhân Tố - PCA: 100

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 107

5.1 1 Đối với vấn đề đầu tư và xây dựng: 110

5.1 2 Đối với vấn đề Chủ đầu tư: 111

5.1 3 Đối với vấn đề Chính sách- Pháp luật: 112

5.1 4 Đối với vấn đề khai thác và Kinh doanh: 113

5.1 5 Kiến nghị cho nghiên cứu tiếp theo là: 114

TÀI LIỆU THAM KHẢO 115

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT

-UỦy -

TThà-

BBộ -

CCh-

BBan-

QQuả-

ĐĐối-

TTư -

TTư -

NNhà-

NNgâ

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.4: Các ưu đãi cụ thể dành cho các Chủ đầu tư nhà ở xã hội 14

Bảng 2.7: Mô tả các biến rủi ro đầu tư xây dựng Indonesia: 24

Bảng 2.8: Nhóm các rủi ro chính 28

Bảng 2.9: Nhóm yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư xây dựng ở Ấn Độ 29

Bảng 2.10: Nhóm nhân tố rủi ro chính ảnh hưởng đến đầu tư dự án ở Thái Lan 31Bảng 2.11: Bảng mô tả và phân loại rủi ro ảnh hưởng dự án: 31

Bảng 2.12: Nhân tố tác động đến chi phí nhà thầu 40

Bảng 2.13: Các nguồn rủi ro chính của một dự án (Tài liệu nghiên cứu) 42

Bảng 2.14: Các nguyên nhân gây ra các rủi ro kỹ thuật 44

Bảng 2.15: Thống kê Quận, huyện, dân số, diện tích, mật độ tại TP.HCM 46

Bảng 3.1: Quy trình thực hiện nghiên cứu: 67

Bảng 3.2: Bảng tổng hợp các yếu tố rủi ro 77

Bảng 3.3: Các bước phân tích nhân tố chính PCA 82

Bảng 4.1: Kiểm Định Thống Kê Mô Tả Thử Nghiệm 84

Bảng 4.2: Kiểm định Cronbach's Alpha thử nghiệm 86

Bảng 4.3: Bảng thống kê tần suất 88

Bảng 4.3.1: Bảng thống kê kinh nghiệm trong ngành xây dựng 89

Bảng 4.3.2: Bảng thống kê vị trí công tác 90

Bảng 4.3.3: Bảng thống kê lỉnh vực hoạt động trong ngành xây dựng 91

Bảng 4.3.4: Bảng thống kê Loại hình doanh nghiệp của Cty 92

Bảng 4.3.5: Bảng thống kê các dự án tham gia 93

Bảng 4.3.6: Bảng thống kê Số dự án NƠXH đã từng tham gia 94

Bảng 4.4: Kiểm định Cronbach's Alpha lần 1 95

Bảng 4.5: Các biến quan sát có hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0.3 96

Bảng 4.6: Kiểm định Cronbach's Alpha lần 2 97

Bảng 4.7: Kiểm định Cronbach's Alpha lần 3 98

Bảng 4.8: Kiểm định Cronbach's Alpha lần 4 99

Bảng 4.9: Bảng Trị số KMO và Bartlett’s Test 101

Bảng 4.10: Phần trăm được giải thích của các nhân tố và Tổng phương sai 101

Bảng 4.9: Ma trận xoay cuối cùng trong phân tích nhân tố PCA: 103Bảng 4.10: Kết quả Phân tích các nhân tố chính 104Bảng 4.11: Bảng 4 nhóm các yếu tố rủi ro chính: 105

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Hình 2.5: Ma trận phân loại rủi ro (Tài liệu nghiên cứu) 43

Hình 2.6: Sơ đồ Taxanomy các nguyên nhân cơ bản của rủi ro 44

Hình 2.7: Sơ đồ phân vùng của TP HCM theo quy hoạch chung xây dựng đếnnăm 2025 53

Hình 2.8: Hiện trạng đất xây dựng thành phố Hồ Chí Minh 54

Hình 3.1: Quy trình thiết kế bảng câu hỏi 69

Bảng 4.1: Kiểm Định Thống Kê Mô Tả Thử Nghiệm 84

Bảng 4.2: Kiểm định Cronbach's Alpha thử nghiệm 86

Hình 4.1: Biểu đồ tỷ lệ theo số năm kinh nghiệm của đối tượng khảo sát (ĐVT:%) 89

Hình 4.2: Biểu đồ tỷ lệ theo vị trí công tác của đối tượng khảo sát (ĐVT: %) 90

Hình 4.3: Biểu đồ tỷ lệ theo lỉnh vực hoạt động xây dựng của đối tượng khảo sát(ĐVT: %) 91

Hình 4.4: Biểu đồ tỷ lệ theo loại hình hoạt động doanh nghiệp Cty của đối tượngkhảo sát (ĐVT: %)

92Hình 4.5: Biểu đồ tỷ lệ các dự án đã từng tham gia của đối tượng khảo sát (ĐVT:%) 93

Hình 4.6: Biểu đồ tỷ lệ các dự án NƠXH đã tham gia của đối tượng khảo sát(ĐVT: %) 94

Hình 4.7: Mô hình nghiên cứu đề suất 106

Hình 5.1: Các rủi ro chính ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư dự án NƠXH 107

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU1.1 Giới thiệu chung:

Nhìn lại thị trường bất động sản việt nam nói chung và tại TP.HCM nói riêngtrong 4 năm qua, thị trường địa ốc cứ thụt lùi dần Năm 2009 bất động sản vẫn cóthanh khoản được một tý Đến cuối năm 2010 và 2011, khi ngân hàng gặp khó khănthì nhà đất bước vào giai đoạn “im lìm” tuyệt đối Đến năm 2012 các doanh nghiệpđịa ốc hầu như không có khả năng đóng góp cho nền kinh tế, không tạo ra đượcviệc làm Hầu như các doanh nghiệp đều dừng sản xuất, cho nhân viên nghỉ

Từ đầu năm 2014 Thị trường BĐS được nhận định đang có tín hiệu ấm dần lênvới sự khởi sắc tại tất cả mọi phân khúc nhà ở Trong đó, hầu hết những dự án có giácả hợp lý, vị trí thuận lợi như các dự án NƠXH đều được tiêu thụ tốt khi đưa ra chàobán trên thị trường Điều này không có gì ngạc nhiên khi nhu cầu của người mua nhàhiện nay là rất lớn và cũng không khó hiểu khi một số dự án tuy có giá ngang ngửavới nhà thương mại giá rẻ nhưng vẫn đắt khách bởi chúng có thể đáp ứng được nhucầu ở thực của phần lớn khách hàng về vị trí, giá cả, cộng thêm các gói hỗ trợ lãi suấtmua nhà… Khách hàng có quyền lựa chọn nhiều dự án đảm bảo tiến độ từ những

Chủ đầu tư có uy tín và trách nhiệm hơn Có thể kể tới những tên tuổi lớn tham giađầu tư xây dựng NƠXH như Công ty Cổ phần TV – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân,Công ty Cổ phần đầu tư Thủ Thêm, Viglacera, Tổng Công ty Cổ phần đầu tư và xâydựng HUD, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội (Handico), Công ty CổPhần BIC Việt Nam TP.HCM và Hà Nội là địa phương tập trung nhiều dự ánNƠXH đã và đang phát huy hiệu quả tích cực, góp phần không nhỏ trong việc phụcvụ nhu cầu bức thiết và rất lớn của người dân Có thể thấy, những dự án NƠXH hiệnkhông còn xuất hiện nhỏ lẻ, manh mún hay bị cô lập “trơ trọi” giữa cánh đồng, hạtầng không được kết nối như trước mà thay vào đó là các dự án có quy mô lớn với hạtầng kết nối đồng bộ, nhiều tiện ích

Mặt khác, theo ông Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng Hội Xây dựng ViệtNam, việc đầu tư cho NƠXH không chỉ có lợi về mặt xã hội mà còn có lợi cả vềmặt kinh tế Nó vừa giúp người dân có nhà ở, vừa tạo ra sự phát triển kinh tế Đâychính là một kênh đầu tư xây dựng Thay vì đầu tư các loại hình khác thì đầu tư choNƠXH cũng tạo ra sự tăng trưởng kinh tế do kích thích được các lĩnh vực liên quankhác như nội thất, VLXD, thép, điện cùng phát triển Bên cạnh đó, đầu tư NƠXHchỉ khó khăn giai đoạn đầu do được hưởng nhiều ưu đãi nên việc thẩm định hồ sơ sẽchặt chẽ hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại Nếu qua được khâu này, cộngvới việc quản lý tốt dự án, đưa ra chính sách, giá bán hợp lý từ Chủ đầu tư thì sẽ thuhút được khách hàng có nhu cầu ở thực và phân khúc này là kênh đầu tư ít rủi ro.Thời gian qua, chính sách phát triển loại hình NƠXH đã phần nào đáp ứng đượcnhu cầu về nhà ở của một bộ phận người dân có thu nhập thấp Tuy nhiên, kết quảphát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế do một số nguyên nhân nhưsự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và chồng chéo từ cácvăn bản Pháp luật và kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tưcũng như sự khác biệt về quan điểm phát triển nhà ở xã hội của các bên liên quan vànhiều các yếu tố khác ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư của dự án NƠXH.

1.2 Tính cấp thiết của đề tài:

TP.HCM là Thành Phố đông dân nhất, đồng thời là trung tâm kinh tế, vănhóa, giáo dục quan trọng của việt nam Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền đôngnam bộ và đồng bằng sông Cửu Long, TP.HCM bao gồm 19 quận và 5 huyện, tổngdiện tích 2.095,01 km2, dân số đạt trên 8 triệu người (số liệu 2013) và ước tính đạt

10 triệu người vào năm 2020 Do đó nhu cầu Nhà ở là một trong những nhu cầu cầnthiết của mỗi gia đình, là vấn đề lớn được quan tâm hàng đầu của mỗi tầng lớp dâncư Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011 Chính phủđã ban hành chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia theo Quyết định 2127/2011/QĐ-TTg năm 2011 do Thủ tướng phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đếnnăm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, theo đó Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20

tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Thông tư08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định188/2013/NĐ-CP Từ đầu năm 2013, sau Nghị quyết 02/2013, Chính phủ đã đưa ragói tín dụng 30.000 tỷ đồng tập trung hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế domột số nguyên nhân như sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rốivà kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tư cũng như sự khácbiệt về quan điểm phát triển nhà ở xã hội của các bên liên quan cụ thể tại Thành PhốHồ Chí Minh tính đến cuối tháng 7/2014, chỉ có 37 dự án nhà ở xã hội đã được chấpthuận chủ trương đầu tư xây dựng với quy mô khoảng 35.600 căn hộ tương đươngvới 2.784.000 m2 sàn, trong đó có tới 25 dự án với 24.700 căn được đầu tư xâydựng trên đất do nhà nước trực tiếp quản lý và chỉ 4 dự án với khoảng 3.300 cănđược đầu tư xây dựng trên diện tích đất do doanh nghiệp tự bồi thường giải phóngmặt bằng Tám dự án còn lại mới được chấp thuận được chuyển đổi từ nhà ở thươngmại sang nhà ở xã hội trong thời gian gần đây với điều khoản cho phép chuyển đổiđược ban hành Nghị quyết 02/2013/NQ-CP Số lượng nhà ở xã hội hoàn thành cònrất khiêm tốn, dự kiến trong năm 2014, thành phố chỉ đưa vào sử dụng khoảng1.750 căn và trong năm 2015, 4 dự án dự kiến sẽ hoàn thành với tổng quy mô dựkiến khoảng 3.100 căn hộ Chính phủ đã đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tậptrung hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội nhưng số liệu từ Cục quản lý Nhà và Thị trườngbất động sản cho thấy đến tháng 8/2014 cho thấy tổng số tiền cam kết mới chỉ đạthơn 7.000 tỷ đồng, trong đó số giải ngân thực tế mới chỉ đạt khoảng 3.000 tỷ đồng,tức khoảng 10% toàn gói Cụ thể hơn, chỉ có 19 dự án nhà ở trên toàn Quốc đã đượcgiải ngân từ gói tín dụng này Nhận thức được tầm quan trọng nêu trên, đề tài:

“Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án nhà ở xã hộitrên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh ” được tác giả chọn để nghiên cứu.

1.3 Mục tiêu của đề tài:

Thu thấp các đề tài nghiên cứu, các bài báo liên quan đến NƠXH tạiTP.HCM làm cơ sở nghiên cứu và tư vấn từ chuyên gia từ đó lập nên bảng khảo sát

Từ kết quả thu thập bảng câu hỏi khảo sát tác giả tiến hành Phân tích & xử lýsố liệu từ đó đưa ra được nhóm các yếu tố rủi ro chính ảnh hưởng đến hiệu quả đầutư các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM

Qua kết quả những số liệu phân tích được tác giả sẽ đưa ra Kết luận và kiếnnghị nhằm đóng góp cho các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM và làm cơ sở cho cácnghiên cứu sau này

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Vì thời gian và kinh phí có hạn nên chỉ nghiên cứu chỉ tập trung trong cácnội dung sau đây:

Đối tượng nghiên cứu: Một số dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai tại

TP.HCM (Trên 5 dự án) không nghiên cứu cho các tỉnh, thành phố khác.

Đối tượng khảo sát: Các Chủ đầu tư, Ban quản lý dự án, các nhà tư vấn

thiết kế, tư vấn giám sát, các tổng thầu thi công v v đã có kinh nghiệm làm dự ánnhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM

Thời gian và phạm vi nghiên cứu: Công tác lấy dữ liệu thứ cấp của nghiên

cứu được tiến hành chỉ giới hạn từ năm 2013 đến 2015 và các Nghị Định, Thông tư,Quyết định, văn bản liên quan Thời điểm thu thập dữ liệu dự kiến là 12 tuần.Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian tháng 04 đến tháng 06/2015 vớidữ liệu thu thập là các bảng câu hỏi khảo sát Phạm vi nghiên cứu là các dự án

NƠXH trên địa bàn TP.HCM (Không nghiên cứu cho các tỉnh và Thành Phố khác).

1.5 Phương pháp và công cụ nghiên cứu:

Phương pháp nghiên cứu:

- Thông qua các nghiên cứu trước đây, các bài báo trong và ngoài nước, tư vấnchuyên gia tác giả liệt kê bảng câu hỏi khảo sát

- Phân tích số liệu thu thập được từ đó đề xuất nhóm các yếu tố chính.- Đưa ra các giải pháp để hạn chế các yếu tố mang tính chất tiêu cực.

Công cụ nghiên cứu: Phần mềm SPSS 22 và các phần mềm khác có liên quan.

1.6 Đóng góp dự kiến của nghiên cứu:

Đóng góp dự kiến của nghiên cứu: Nghiên cứu nhằm đưa ra các yếu tố ảnhhưởng đến hiệu quả đầu tư NƠXH và từ đó kiến nghị giải pháp ngăn ngừa và giảmthiểu cũng như nâng cao hiệu quả đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội ở trên địabàn TP.HCM Có thể làm tư liệu cho quá trình chuẩn bị đầu tư của các Chủ đầu tưnghiên cứu và làm báo cáo đánh giá tiền khả thi dự án, từ đó mới Quyết định nênhay không nên đầu tư

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN2.1 Cơ Sở Lý Thuyết

2.1.1 Tổng quan về nhà ở xã hội:

1/ Giới thiệu về nhà ở xã hội:

Sơ lược tình hình nhà ở xã hội trên thế giới:

- Hiện nay, khoảng 330 triệu hộ gia đình trên toàn thế giới đang phải sốngtrong các khu nhà ổ chuột hoặc phải chi số tiền quá lớn trong thu nhập của mìnhcho vấn đề “nơi ăn chốn ở” Tới năm 2025, con số này thậm chí có thể tăng lên 440triệu hộ gia đình, tức 1,6 tỷ người Do đó, nhà ở xã hội là một chủ đề trọng tâm màcác nhà hoạch định chính sách trên toàn thế giới luôn phải quan tâm

- Theo nghiên cứu của Trung tâm kinh tế thuộc trường Đại học Havard (Mỹ),để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, nhiều Quốc gia đang áp dụng đồng thời hoặctừng bước bốn chính sách: Tìm kiếm nguồn quỹ đất có giá phải chăng, giảm chi phívận hành và quản lý, áp dụng các quy trình xây dựng hiệu quả hơn và cải thiện khảnăng tiếp cận tài chính cho người mua nhà Tuy nhiên, sự thành công của các chínhsách này phụ thuộc rất lớn vào khả năng xây dựng mô hình nhà ở xã hội phù hợp ởmỗi thành phố, khi nhu cầu nhà ở tại các nền kinh tế đang phát triển hiện naythường lớn hơn các quốc gia phát triển

- Tham khảo kinh nghiệm về nhà ở xã hội để chắt lọc những trải nghiệm thựctế từ các nước Pháp, Singapore, Hàn Quốc

Kinh nghiệm Singapore:

- Vào những năm 50, có khoảng 1/4 dân số đô thị tại Singap`ore chui rúc trongnhững khu vùng ven lụp xụp và khoảng 250.000 người khác nhồi nhét trong nhữngkhu nhà phố cũ kỹ của thành phố Những khu ổ chuột này không có hệ thống vệsinh tối thiểu, các tiện ích chung và công trình công cộng, là nơi xuất phát của tộiphạm và các tệ nạn xã hội Ngay khi chính quyền mới lên nắm quyền, Ủy ban Nhà

ở và Phát triển (HDB) được thành lập năm 1960 được trao quyền xây dựng, tái pháttriển, xóa bỏ khu ổ chuột, tái định cư và quản lý quỹ đất ở Từ đó, HDB đã phải đốimặt với nhiệm vụ nặng nề là cung cấp tối thiểu 11.500 căn nhà mới mỗi năm.

- Ưu tiên hàng đầu của HDB là tăng mạnh việc xây dựng con số các căn hộ trong thời gian ngắn nhất với kinh phí thấp nhất Kết thúc chương trình xây dựng5năm của HDB, có 53.777 căn nhà được hoàn thành và như vậy trung bình cứ 45phút là ra đời một căn nhà mới Tuy nhiên, đó là những căn nhà có thiết kế đơngiản, ưu tiên công năng sử dụng và giải pháp thiết thực này đã đáp ứng được nhucầu cấp thiết nhất của cộng đồng về nhà ở Năm 1964, chính phủ thực hiện kế hoạch“Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” nhằm tạo điều kiện cho người dânmua được căn hộ của chính mình dưới hình thức hỗ trợ tiền vay thế chấp lãi suấtthấp và kéo dài thời gian hoàn vốn Chính nhờ đó, nhà ở xã hội luôn được cải tạo vànâng câp, không còn chỉ là nhà ở cho người nghèo mà cũng giành cho những ngườimong muốn có được ngôi nhà cho riêng theo ý của mình Đầu những năm 1970,khoảng 1/3 dân số đã có nhà ở trong các căn hộ của HDB và đến cuối thập niên1970, vấn đề thiếu hụt nhà ở đã được giải quyết và từng bước nâng lên những cấpđộ mới

- Singapore đã để lại 3 kinh nghiệm quý báu cho nhiều nước học tập thông quachương trình nhà ở Quốc gia, Đó là:

(1) Lập ra một cơ quan/tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất

lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả - Cơquan Nhà ở và Phát triển (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia Bởi chỉ códuy nhất một tổ chức chịu trách nhiệm và điều hành nên khiến HDB có khảnăng đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các công trìnhxây dựng quy mô lớn nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí

(2) Từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng,

thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằmtrong một tổng thể chung, trọn vẹn Đó chính là phương pháp áp dụng tiếpcận tổng thể đối với nhà ở

(3) Chính phủ quốc gia luôn hỗ trợ mạnh mẽ dưới hình thức cam kết

chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng vớigiá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân

Hàn Quốc:

- Xứ sở Kim chi đã mang đến kinh nghiệm khá tốt về một mô hình xây dựng,đầu tư và quản lý nhà ở xã hội Từ những năm 1970, Chính phủ đã xây dựng hệthống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) -một tổ chức cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc

- Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC, đồng thời thiết lậpcách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp.Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính, cơ quan này đã hoạt động như mộtnhà đầu tư độc lập Dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từngười mua để phát triển thêm chương trình nhà ở Vốn của KNHC cũng được thuhồi theo thời gian sở hữu nhà, vì thế chính những ngưòi mua nhà mới là nhữngngười cung cấp tài chính cho việc xây dựng, thi công công trình

- Bên cạnh đó, KNHC cũng tiến hành đồng thời xây dựng nhà ở diện tích nhỏ(hầu hết không đem lại lợi nhuận) để điều tiết cho những người có mức thu nhậpthấp nhất Để cân đối lại khoản thâm hụt này, KNHC tìm kiếm lợi nhuận bằng cáchphát triển các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình trở lên, tiến hànhtriển khai các dự án tại thành phố lớn - nơi có nhu cầu cao về nhà ở và các chươngtrình bất động sản mang lại nhiều lợi nhuận

- Với mục tiêu tất cả mọi người dân đều có nhà ở, chú trọng đến mọi tầng lớpxã hội, chính phủ Hàn Quốc đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ vốn Những ngườimuốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ "Chương trình kế hoạchmua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấpvào khoảng 6% - 6.5%/năm “Chương trình Chonsei” cung cấp các khoản vay đểmua nhà cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, chưa có nhàriêng Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi

suất 5.5%/năm Đặc biệt, với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70%giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm.

- Từ những năm 2000, sau khi giá đất tại các thành phố lớn của Hàn Quốctăng kỷ lục, Chính phủ đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấpđể tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp.Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cáchtăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản, Nhờ cácbiện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ởvới mức giá phải chăng

Trung Quốc:

- Qua 30 năm mở cửa và cải cách của Trung Quốc kể từ cuối năm 1970 đãmang đến sự phát triển kinh tế mạnh mẽ Là một trong những yếu tố quan trọng chosự phát triển, Trung Quốc đã thực hiện chính sách cải cách đất đai của cả khu vựcthành thị và nông thôn đồng thời với những bước đi của cải cách tổng thể của đấtnước

- Trong giai đoạn nền kinh tế kế hoạch, một hệ thống kép của quyền sở hữuđất công được thành lập ở Trung Quốc với đất đô thị thuộc sở hữu của nhà nước vàđất nông thôn thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế của các làng Điều 8 Luật Quản lýĐất Đai năm 1998 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy định: “Đất ở cáckhu đô thị của các thành phố là thuộc sở hữu nhà nước Đất ở các khu nông thôn vàngoại ô là thuộc sở hữu của tập thể nông dân” Tuy nhiên, đất thuộc sở hữu nhànước tại các đô thị thuộc sự quản lý, sử dụng trực tiếp của các đơn vị chính quyềnkhác nhau chứ không thuộc chính quyền trung ương hay địa phương nắm giữ Vìvậy, để có quỹ đất phục vụ kịp thời cho sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội, chínhquyền cũng gặp những khó khăn về bồi thường thu hồi đất

- Vào giữa năm 1990, khái niệm về thực hiện dự trữ đất đã bắt đầu xuất hiện ởTrung Quốc Các tổ chức dự trữ đất công của chính quyền được thành lập bởi chínhquyền thành phố với mục đích tạo quỹ đất để phát triển thành phố toàn diện và cung

cấp công khai cho người có nhu cầu theo giá thị trường Theo đó, từ những năm1990, hàng loạt các Trung tâm phát triển đất đai của các thành phố được thành lập ởTrung Quốc, đầu tiên là Trung tâm phát triển đất đai Thượng Hải thành lập năm1996 Trung tâm này, thực hiện việc phát triển đất thông qua thương lượng bìnhđẳng với các bên đang sử dụng đất để thu mua đất Trong quá trình thu mua, trungtâm phải cạnh tranh với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Trong việc dựtrữ đất đô thị, chính quyền Thượng Hải thực hiện năm thống nhất Đó là thống nhấtthu hồi (trong đó có thống nhất bồi thường, tái định cư và giải quyết việc làm);thống nhất dự trữ (chỉ có một tổ chức quản lý tập trung); thống nhất làm hạ tầng(cùng lúc làm đường, làm điện, nước và san ủi mặt bằng); thống nhất kinh doanh vàthống nhất cung ứng (theo nhu cầu của thị trường thông qua phương thức đấu thầu,đấu giá).

- Đến năm 2001, khi Trung Quốc có 1.300 đô thị làm theo Thượng Hải, Quốcvụ viện của nước này mới chính thức chấp nhận việc dự trữ đất, tại Thông tri vềtăng cường quản lý tài sản đất đai quốc hữu” ngày 30/04/2001 của Quốc vụ việnTrung Quốc quy định “Để tăng cường năng lực của chính phủ đối với việc điều tiếtkhống chế thị trường đất đai, Chính phủ địa phương có điều kiện phải tiến hành thíđiểm chế độ thu mua dự trữ đối với đất dùng để xây dựng” Chế độ dự trữ đất ởTrung Quốc nói chung là một loại hoạt động theo định hướng quản lý ở cấp chínhquyền thành phố Hoạt động trong mỗi thành phố được quy định theo các văn bảnhành chính được công bố của các chính quyền địa phương Cơ chế này, cho phépchính quyền can thiệp vào thị trường đất đai theo quy luật của nó mà hạn chế mệnhlệnh hành chính thông qua các hoạt động đấu thầu hoặc đấu giá theo giá thị trườnghoặc đàm phán với các chủ sử dụng đất, Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc quyđịnh: Quyền sử dụng tất cả các loại đất cho doanh nghiệp sử dụng (bao gồm cả khudân cư, thương mại và du lịch) phải được bán công khai đấu giá, đấu thầu và thôngbáo công khai từ năm 2002 Tuy nhiên, vai trò của cơ quan dự trữ đất chủ yếu là tạođiều kiện phát triển toàn diện và cung cấp hỗ trợ tài chính bằng cách bán đất chochính phủ mà chia sẻ của tổng nguồn cung đất đai do dự trữ đất là không đáng kể

- Trong bối cảnh cải cách hành chính, vai trò chính quyền địa phương ở TrungQuốc thực hiện dự trữ đất được tăng cường Sự thay đổi quan trọng của cơ chế cungcấp đất có thể được xem như là nỗ lực tăng cường kiểm soát của chính quyền địaphương về sử dụng đất đô thị thông qua sự tham gia tích cực hơn trong quá trìnhphát triển đất thông qua dự trữ đất thay vì phân bổ hành chính.

Pháp:

- Từ những năm 20 của thế kỷ 19, Chính phủ Pháp luôn gặp khó khăn trongvấn đề nhà ở xã hội do làn sóng di cư ồ ạt từ nông thôn đến các thành phố lớn Đó làcuộc khủng hoảng nghiêm trọng mà chính phủ Pháp phải đối mặt về nhà ở xã hội.Với mục tiêu cải thiện đô thị qua việc giảm thiểu các khu nhà ổ chuột, ngay từ năm1912, Hội đồng thành phố Paris đã quyết định vay vốn để xây dựng 20,000 căn nhàtại thủ đô cho người nghèo Đến năm 80, kinh tế Pháp suy thoái khiến ngân sáchdành cho nhà ở xã hội giảm, các chung cư xuống cấp trầm trọng, dự án khôi phụcnhà ở xã hội được Thị trưởng thành phố khởi xướng, sau đó đã trở thành dự án cấpquốc gia

- Tư tưởng chủ đạo của chính sách nhà ở xã hội là làm thế nào để người có thunhập thấp được định cư trong những điều kiện tốt nhất có thể Không thể chỉ dựavào lòng nhân đạo hoặc ý thức tự giác của nhà đầu tư bất động sản để hiện thực hoáý tưởng nhà ở xã hội Nhà nước chủ động can thiệp bằng cách đặt ra khung pháp lýcho sự hình thành chung cư xã hội, đặc biệt là xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật cho cănhộ trong chung cư xã hội Dù mang tên “nhà ở xã hội” nhưng nhà ở đó cũng có đầyđủ các tiện nghi đặc trưng cho cuộc sống của người dân đô thị phục vụ tốt cho cuộcsống hàng ngày của họ

“Nguồn: h tt p: //lyl uan c h i nh t r i v n / ho me/i nd e x php /t h u c - tie n /item/ 102 3 - ki n h- n gh ie m- c u a- m o t - s o-nuo c - v e - p h a t- t r ie n-nha- o - x a - ho i h tml ngày 29/7/2015”.

Sơ lượ c tình hình nhà ở x ã hội tại Việt N a m:

- Theo báo cáo triển khai nội dung giám sát Bộ Xây Dựng gửi Quốc hội, Liênquan đến nhu cầu nhà ở xã hội, theo thống kê giai đoạn 2012-2015, khu vực đô thịcần khoảng 700.000 căn hộ nhà ở xã hội, đến năm 2020 sẽ cần thêm khoảng200.000 căn, trong đó Hà Nội cần 111.200 căn, TP.HCM cần 134.000 căn, Đà Nẵngcần 16.000 căn 16 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đến nay đã phê duyệtChương trình phát triển nhà ở (điều chỉnh), các địa phương khác đang tiến hành lậpvà sẽ phê duyệt trong năm 2015.

- Đến thời điểm này, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 102 dự ánnhà ở xã hội, trong đó có 38 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, tổng mứcđầu tư khoảng 6.810 tỷ đồng Ngoài ra còn khoảng 64 dự án nhà ở xã hội cho côngnhân với hơn 20 nghìn căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 4.440 tỷ đồng Trên cả nướcđang tiếp tục triển khai 150 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 91 dự án cho người thunhập thấp với khoảng 55.830 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 28.500 tỷ đồng; 59dự án nhà ở xã hội cho công nhân với quy mô xây dựng khoảng 66.753 căn hộ, tổngmức đầu tư khoảng 18.100 tỷ đồng

- Ngoài ra, trong thời gian qua thị trường bất động sản cũng có sự chuyển đổiđáng kể từ các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội Trong đó, thành phố HàNội có 24 dự án đăng ký chuyển đổi với quy mô xây dựng khoảng 15.468 căn, tổngmức đầu tư hơn 9.300 tỷ đồng Ở TP.HCM đã có 25 dự án đăng ký chuyển đổi vớiquy mô xây dựng khoảng 15.115 căn, tổng mức đầu tư khoảng 9.080 tỷ đồng Vềgói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội, Bộ Xây Dựng cho biết, đến30/4/2015, tổng số tiền đã cam kết là 13.078 tỷ đồng, đã giải ngân 7.155 tỷ đồng.Trong đó, đối với hộ gia đình, cá nhân ký hợp đồng cam kết cho vay 16.870 hộ vớisố tiền gần 8 nghìn tỷ đồng, đã giải ngân hơn 5 nghìn tỷ đồng Bên cạnh đó 38 dựán cũng được cam kết cho vay với hơn 5 nghìn tỷ đồng và đã giải ngân cho 33 dựán

(Nguồn: Trích Báo Tiền Phong, ngày 17:27 ngày 03 tháng 06 năm 2015 - h tt p: // www tie npho n g v n / K i n h - Te/

bo- x ay- d un g -b a o - c a o - ve - d u-an - nh a -o- x a- h o i -go i - 30 0 0 0 - ty -868 0 22 .t p o )

2/ Đặc điểm của nhà ở xã hội:

- Phát triển nhà ở xã hội phải tuân thủ quy hoạch xây dựng được cơ quan cóthẩm quyền phê duyệt; bảo đảm tiêu chuẩn, Quy chuẩn, chất lượng công trình xâydựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, theo đúng loại hình và tiêu chuẩnthiết kế nhà ở quy định tại Nghị định này; nhà ở xã hội đầu tư xây dựng theo dự ánphải bảo đảm đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội

- Nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm các yêucầu cơ bản về hạ tầng kỹ thuật và phù hợp với tiêu chuẩn tối thiểu do cơ quan nhànước có thẩm quyền ban hành

- Nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định này phải được quản lý chặt chẽ;đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê muađúng đối tượng, đủ điều kiện theo quy định của Nghị định này và không được tự ýchuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở xã hội sang làm mục đích khác khi chưa có sựchấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của Chủ đầu tư, chủ sở hữuvà người mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội Các hành vi vi phạm pháp luật vềphát triển và quản lý sử dụng nhà ở xã hội phải được phát hiện và xử lý kịp thời,nghiêm minh theo đúng quy định của pháp luật

- Việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ được sử dụng vật liệu xây dựng và

trang thiết bị sản xuất trong nước, không sử dụng sản phẩm nhập khẩu (trừ các sản

phẩm trong nước chưa sản xuất được).

- Bộ Quốc phòng và Bộ Công an được phép triển khai các dự án nhà ở xã hộitheo quy định tại Nghị định này để giải quyết nhà ở cho sĩ quan, quân nhân chuyên

nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc

lực lượng vũ trang nhân dân phù hợp với tình hình và điều kiện đặc thù riêng,nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi đối tượng chỉ được hỗ trợ một lần

“Nguồn: Trích Điều 3, Nghị Định 188/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ngày 20/11/2013”.

Bảng 2.4: Các ưu đãi cụ thể dành cho các Chủ đầu tư nhà ở xã hội

VăĐiềukh

Luậtnh

Cácưuđãi

Nghịquyết18/

Cụthểhóacácưuđãi

Nghịđ

Bổsungc

khoảng 3% tổng dư nợ); được vay ưu đãi từ ngân sách và trái phiếucủa địa phương, quỹ phát triển nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãikhác theo quy định.

+ Được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóngmặt bằng, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vidự án

+ Được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở và áp dụnghình thức tự thực hiện đối với phần việc tư vấn, thi công xây lắp nếuđủ năng lực

+ Được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tươnglai làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó

+ Được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quy địnhpháp luật về phát hành trái phiếu

+ Được hưởng các ưu đãi đầu tư khác theo quy định.+ Được dành 20% tổng diện tích đất ở hoặc diện tích sàn phạm vi dựán phát triển nhà ở xã hội để đầu tư hoặc bán nhằm mục đích kinhdoanh thương mại và được hạch toán chung vào toàn bộ dự án

+ Đối với dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách chỉ để chothuê thì được hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật vàxã hội trong dự án; sau thời gian cho thuê tối thiểu là 05 năm thì đượcphép bán nhà

+ Hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư được miễn tiền sử dụng đấtkhi chuyển mục đích sử dụng đất; được miễn, giảm và hưởng các ưuđãi về thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế khác liên quan và đượcsử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp khivay vốn

3/ Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội:

- Căn cứ vào tình hình thực tế và nhu cầu về nhà ở xã hội của địa phương, Ủyban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy bannhân dân cấp tỉnh) phải tổ chức lập Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hàng năm,trung hạn và dài hạn phù hợp với định hướng của Chiến lược phát triển nhà ở quốcgia do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa

phương trong cùng thời kỳ và phải được Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Hội đồng nhân dân cấp tỉnh) thông qua.

- Đối với các địa phương thuộc vùng kinh tế trọng điểm thuộc khu vực phíaBắc, miền Trung và Đông Nam Bộ theo quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dâncấp tỉnh có trách nhiệm gửi dự thảo Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để Bộ Xâydựng có ý kiến thống nhất trước khi trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được dự thảo, Bộ Xây dựng cótrách nhiệm góp ý bằng văn bản

- Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của các địa phương ngoài vùng kinh tếtrọng điểm thuộc khu vực phía Bắc, miền Trung và Đông Nam Bộ do Ủy ban nhândân cấp tỉnh tự tổ chức lập, thẩm định trước khi trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnhthông qua

- Việc xây dựng và phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội phải được thựchiện đồng thời với quá trình xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và kếhoạch vốn ngân sách nhà nước; Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội có thể được gộpchung với Chương trình phát triển nhà ở của địa phương theo quy định của phápluật về nhà ở hoặc xây dựng và phê duyệt riêng theo điều kiện cụ thể của từng địaphương

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt Kế hoạch phát triển nhàở xã hội sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua

 Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của địa phương phải có các nội dung cơ bản sau đây:

 Dự báo số lượng người có nhu cầu về nhà ở xã hội; diện tích, số lượng căn hộ nhà ở xã hội cần đáp ứng

 Số lượng căn hộ, tổng diện tích sàn nhà ở xã hội cần đầu tư xây dựng, bao gồm nhà ở do Nhà nước đầu tư theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách; nhà ở do

các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư theo dự án bằng nguồn vốnngoài ngân sách; nhà ở do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng; số lượng, tỷ lệ vàcơ cấu các loại nhà ở xã hội theo từng loại diện tích phù hợp với các nhóm đốitượng có nhu cầu về nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

 Dự kiến khu vực, vị trí, tổng diện tích đất dành để phát triển các dự án nhà ở xã hội

 Danh mục dự án nhà ở xã hội triển khai hàng năm và trong từng giai đoạn; tiến độ thực hiện cụ thể của từng dự án

 Nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn đầu tư (vốn ngân sách, vốn huy động

từ các thành phần kinh tế và các nguồn vốn hợp pháp khác)

 Trách nhiệm của các cơ quan chức năng của địa phương trong việc

triển khai thực hiện Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội

 Các nội dung khác có liên quan đến phát triển nhà ở xã hội

- Bộ Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành có liênquan lập Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hàng năm, 05 (năm) năm được đầu tư xâydựng bằng nguồn vốn ngân sách trung ương để trình Thủ tướng Chính phủ xem xét,phê duyệt

“Nguồn: Trích Điều 5, Nghị Định 188/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ngày 20/11/2013”.

4/ Chủ đầu tư nhà ở xã hội:

a Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội là người sở hữu vốn hoặc ngườiđược giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó, baogồm:

- Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở của Trung ương và địa phương; Banquản lý dự án được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; doanh

nghiệp nhà nước được giao quản lý, sử dụng vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án.

- Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có chức năng kinh doanh bấtđộng sản theo quy định của pháp luật tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theodự án; doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ có sử dụng lao động đầu tư xây dựng nhà ởđể bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người lao động của doanh nghiệp đó

b) Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng toàn bộ bằngnguồn vốn ngân sách nhà nước và các dự án có từ 30% vốn ngân sách nhà nước trởlên, trong đó không bao gồm tiền sử dụng đất và khoản chi phí hỗ trợ xây dựng hạtầng (nếu có), việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, nhà thầu các gói thầu cung cấp dịchvụ tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị thực hiện theo quy định của phápluật về nhà ở và pháp luật về xây dựng đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhànước

c) Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoàingân sách nhà nước thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án được thực hiện thông quahình thức đấu thầu dự án hoặc áp dụng hình thức chỉ định theo quy định của phápluật về đất đai và pháp luật về nhà ở

d) Trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất 20% của dự ánphát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều6 của Nghị định này thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới đó đồng thời đảm nhận làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội

e) Trường hợp nhà đầu tư đã có quỹ đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp củamình, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở mà có nhu cầu thực hiện dự án pháttriển nhà ở xã hội thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xãhội

f) Ban Quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanhhạ tầng khu công nghiệp được giao đồng thời làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ

thuật khu nhà ở xã hội gắn với khu công nghiệp đó Sau khi đầu tư xong cơ sở hạtầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội, Chủ đầu tư cấp I có thể tự đảm nhận đầu tư xâydựng nhà ở xã hội hoặc chuyển giao đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho doanh nghiệpsản xuất trong khu công nghiệp đó hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bấtđộng sản (sau đây gọi chung là Chủ đầu tư cấp II) đảm nhận việc thực hiện dự ánphát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động làm việc tại khu côngnghiệp.

g) Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức xây dựng - chuyểngiao (BT) thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Điều 10 của Nghị địnhnày

h) Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì hộ gia đình,cá nhân đó thực hiện việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở vàpháp luật về xây dựng

“Nguồn: Trích Điều 9, Nghị Định 188/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ngày 20/11/2013”.

5/ Giá bán, giá cho thuê, thuê mua đối với nhà ở xã hội:

- Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngânsách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhàở thuộc sở hữu nhà nước Căn cứ theo Nghị Định 188/NĐ-CP ngày 20 tháng11 năm 2013 và Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xâydựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị địnhsố 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lýnhà ở xã hội

- Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằngnguồn vốn ngoài ngân sách được xác định theo nguyên tắc:

 Giá bán nhà ở xã hội do Chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có) và

lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầutư.

 Trường hợp dự án có giá bán thấp hơn suất đầu tư xây dựng nhàở cùng loại do cơ quan có thẩm quyền công bố tại cùng thời điểm thìđược

phép tính tỷ lệ lợi nhuận định mức trong giá bán không vượt quá 15% tổngchi phí đầu tư

 Giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án tự xácđịnh trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cảlãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá15% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quyđịnh tại Điều 12 của Nghị định này vào giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xãhội; thời hạn thu hồi vốn đối với nhà ở xã hội cho thuê tối thiểu là 15 (mườilăm) năm, kể từ ngày ký hợp đồng

 Trường hợp cho thuê mua nhà ở xã hội thì bên thuê mua phải nộplần đầu 20% giá trị nhà ở và nộp phần còn lại theo định kỳ do bên cho thuêmua và bên thuê mua thỏa thuận, tính từ thời điểm bàn giao nhà ở đó; thờihạn

thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 (năm) năm, kể từ ngày bên cho thuêmua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua

 Một số ví dụ về giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn

TP.HCM: (N guồn: T ríc h w eb sit e Sở xây dự ng T

P.HC M )

Dự án chung cư số 241/1/25C đường Nguyễn Văn Luông, quậ n 6 do Tổngcông ty Xây dựng Sài Gòn TNHH Một thành viên làm chủ đầu tư, gồm 62căn hộ nhà ở xã hội, có diện tích 47m2 – 60,5m2 và đã được Ủy ban nhândân thành phố chấp thuận giao Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụcông ích quận 6 tiếp nhận, quản lý

Đơn giá bán bình quân tạm tính (chưa có VAT): 12.052.000 đồng/m2

Giá thuê (tạm tính):

- Bình quân 50 năm: 88.000 đồng/m2/tháng.- Bình quân 20 năm: 114.000 đồng/m2/tháng.c) Giá thuê mua (tạm tính):

- Bình quân 15 năm: 130.000 đồng/m2/tháng.- Bình quân 10 năm: 165.000 đồng/m2/tháng.Dự án chung cư số 481 đường Bến Ba đình, quận 8 do Tổng công ty Địa ốcSài Gòn TNHH Một thành viên làm chủ đầu tư, gồm 108 căn hộ nhà ở xãhội, có diện tích 57m2 – 60m2 và đã được Ủy ban nhân dân thành phố chấpthuận giao Quỹ Phát triển nhà ở thành phố tiếp nhận, quản lý

a) Đơn giá bán bình quân tạm tính (chưa có VAT): 8.220.000 đồng/m2

b) Giá thuê (tạm tính):

- Bình quân 50 năm: 60.000 đồng/m2/tháng.- Bình quân 20 năm: 78.000 đồng/m2/tháng.c) Giá thuê mua (tạm tính):

- Bình quân 15 năm: 89.000 đồng/m2/tháng.- Bình quân 10 năm: 113.000 đồng/m2/tháng.Dự án chung cư số 26 đường Nguyễn Thượng Hiền, quận Gò Vấp do Côngty TNHH Một thành viên Đầu tư Địa ốc Gia Định làm chủ đầu tư, gồm 90căn hộ nhà ở xã hội, có diện tích 56m2 – 60m2 và đã được Ủy ban nhân dânthành phố chấp thuận giao Quỹ Phát triển nhà ở thành phố tiếp nhận, quảnlý

a) Đơn giá bán bình quân tạm tính (chưa có VAT): 12.770.000 đồng/m 2

b) Giá thuê (tạm tính):

- Bình quân 50 năm: 94.000 đồng/m2/tháng.- Bình quân 20 năm: 120.000 đồng/m2/tháng.c) Giá thuê mua (tạm tính):

- Bình quân 15 năm: 138.000 đồng/m2/tháng.- Bình quân 10 năm: 175.000 đồng/m2/tháng.Dự án chung cư số 19/19 đường Lạc Long Quân, quận Tân Bình do Côngty cổ phần Đền bù giải tỏa làm chủ đầu tư, gồm 116 căn hộ nhà ở xã hội, códiện tích 41m2 – 60m2 và đã được Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuậngiao Quỹ Phát triển nhà ở thành phố tiếp nhận, quản lý

a) Đơn giá bán bình quân tạm tính (chưa có VAT): 15.000.000 đồng/m 2

b) Giá thuê (tạm tính):

- Bình quân 50 năm: 110.000 đồng/m2/tháng.- Bình quân 20 năm: 141.000 đồng/m2/tháng.c) Giá thuê mua (tạm tính):

- Bình quân 15 năm: 162.000 đồng/m2/tháng.- Bình quân 10 năm: 205.000 đồng/m2/tháng

2.2 Sơ Lược Các Nghiên Cứu Tham Khảo

2.2.1 Một số nghiên cứu Nước ngoài:

1/ Theo N Graeme, W James - Journal of Real Estate Research, 1996ARES: "A s sessi n g ri s k for inter n ational re a l estate invest m ent s " Đánh giá rủiro đối với Đầu tư Bất động sản Quốc tế.

Đầu tư bất động sản ở Nước ngoài đã tăng lên đáng kể trong những năm gầnđây Việc đánh giá rủi ro đối với các khoản đầu tư, đặc biệt là đối với bất động sảntrở nên rất quan trọng Nghiên cứu này đánh giá hiệu quả hoạt động của bất độngsản, chứng khoán và trái phiếu tại Mỹ, Canada, Anh, Australia, New Zealand vàtrong giai đoạn 1985-1993 Kết quả chỉ ra rằng mức độ tương quan về thời giantrong mỗi dự án bất động sản quốc tế là đáng kể, dẫn đến sự cần thiết phải tăngnguy cơ rủi ro về dự toán bất động sản lên từ 34% đến 47% Để giải thích cho rủi rotiền tệ trong giai đoạn thực hiện dự án, tiền tệ được điều chỉnh lợi nhuận và rủi rocũng được ước tính theo mỗi năm từ lúc lập dự án cho đến lúc triển khai Tất cả dẫnđến tăng nguy cơ đáng kể cho các nhà đầu tư Quốc tế khi điều chỉnh cho rủi ro tiềntệ Tuy nhiên, đa dạng hóa danh mục đầu tư đã đạt được trong đầu tư bất động sảncho các nhà đầu tư Quốc tế

- Theo Hulya Demir và Bulent Bostanci (2010), phân tích hổ trợ ra quyết định trongđiều kiện rủi ro đối với dự án bất động sản ở Thổ Nhĩ Kỳ

Bằng kỹ thuật phân tích mô phỏng Monte Carlo, nhóm tác giả xác định hàm phânphối xác suất của 6 biến rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản ở Thổ Nhỉ Kỳ

Nhóm biến rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản ở Thổ Nhỉ Kỳ

SC

ácGiá Tỷ ChiSuấTỷ

6 Giá bán đơn vị

Theo nhóm tác giả: Những Công ty và tổ chức liên quan đến dự án phát triển bấtđộng sản nên kiểm soát giá bán đơn vị vì đây là nhân tố chính cho sự thành côngcủa dự án

2/ Theo Risk analysis in real estate investment study in buildingconstruction project: Case study – PT.Perusahaan gas negara Indonesia Nộidung chủ yếu của nghiên cứu phân tích rủi ro tính khả thi của dự án bất độngsản ở Indonesia.

- Tính chất của ngành công nghiệp xây dựng là tính không ổn định cao, vì vậydẫn đến rất nhiều rủi ro trong suốt quá trình xây dựng hay vận hành dự án Bài báonày thảo luận về phân tích rủi ro trong nghiên cứu tính khả thi của dự án đầu tư bấtđộng sản ở Indonesia

- Phương pháp nghiên cứu là thu thập dữ liệu thông qua việc phát bảng câuhỏi đến các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng là những người có kiến thức cókinh nghiệm trong quản lý rủi ro

Bảng 2.7: Mô tả các biến rủi ro đầu tư xây dựng Indonesia:A.

K

A.1 A.2 A.3 A.4 A.5 A.6 A.7

nămtiA.8 A.9

B.K

B.1 B.2 B.3 B.4 B.5 B.6 B.7 B.8

C.K

C.1 C.2 C.3 C.4 C.5 C.6

D.K

D.1 D.2 D.3 D.4 D.5 D.6 D.7

E.K

E.1 E.2 E.3 E.4

F.K

F.1 F.2 F.3 F.4 F.5

G

G.1 G.2