Những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thiết kế chung cư nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố hồ chí minh

Đặc điểm của nhà ở xã hội: - Phát triển nhà ở xã hội phải tuân thủ quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; bảo đảm tiêu chuẩn, Quy chuẩn, chất lượng công trình xây dựn

-

NGUYỄN HOÀI BÃO

NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG THIẾT KẾ CHUNG CƯ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH

-

NGUYỄN HOÀI BÃO

NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG THIẾT KẾ CHUNG CƯ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGÔ QUANG TƯỜNG

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP HCM ngày 27 tháng 08 năm 2016

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

1 PGS TS Nguyễn Thống Chủ tịch

2 TS Đinh Công Tịnh Phản biện 1

3 PGS TS Phạm Hồng Luân Phản biện 2

4 TS Nguyễn Anh Thư Ủy viên

5 TS Chu Việt Cường Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được sửa chữa (nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

PGS.TS NGUYỄN THỐNG

TP HCM, ngày 27 tháng 06 năm 2016

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SỸ

Họ tên học viên: Nguyễn Hoài Bão Giới tính:Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 27/ 12/ 1985 Nơi sinh: Phú Yên

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp

MSHV:1441870001 Mã ngành : 60580208

I- Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

CHẤT LƯỢNG THIẾT KẾ CHUNG CƯ NHÀ Ở XÃ HỘI

TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH II- Nhiệm vụ và nội dung:

- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng hồ sơ thiết kế chung cư

nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hồ Chí Minh

- Phân tích ảnh hưởng của các nhân tố đến chất lượng hồ sơ thiết kế chung

cư nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hồ Chí Minh

- Khảo sát,thu thập và xử lý số liệu về mức độ xảy ra ảnh hưởng của các

nhân tố đến thiết kế và qua đó nâng cao chất lượng hồ sơ chung cư nhà ở

xã hội trên địa bàn TP Hồ Chí Minh

III- Ngày giao nhiệm vụ: 23/01/2016

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 27/06/2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc

Học viên thực hiện Luận văn

NGUYỄN HOÀI BÃO

Xin gửi lời cám ơn đến tập thể Ban Quản lý dự án; các nhà đầu tư dự án Chung cư nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã tham gia cho ý kiến

và thực hiện khảo sát để giúp tác giả có được các thông tin và dữ liệu cần thiết để hoàn thành Luận văn

Và sau cùng, xin gửi lời cám ơn chân thành nhất đến PGS TS Ngô Quang

Tường, người đã trực tiếp hướng dẫn tác giả hoàn thành Luận văn

Xin chân thành cảm ơn!

TÓM TẮT

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, chính phủ đã đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tập trung hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội hiện nay tại Việt Nam nói chung và Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng vẫn còn rất nhiều khó khăn từ nhiều nguyên nhân khách nhau Trong đó có nguyên nhân về chất lượng thiết kế

Trong đầu tư xây dựng công trình giai đoạn lựa chọn nhà thầu tư vấn của Chủ đầu tư chưa ph hợp Chính bước này lại có quyết định đến chất lượng hồ sơ thiết

kế Nâng cao chất lượng thiết kế sẽ làm giảm chi phí thực hiện, thời gian thực hiện, tăng chất lượng công trình của dự án và hiệu quả khi vận hành đưa dự án vào sử dụng

Trước những vấn đề nói trên đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng

đến chất lượng thiết kế chung cư nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hồ Chí Minh ”

được chọn làm luận văn tốt nghiệp thạc sĩ

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phương pháp thu thập số liệu; phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu; phương pháp phân tích nhân tố,thống kê mô

tả Tất cả các phương pháp này dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng, tiếp cận đối tượng nghiên cứu theo quan điểm: khách quan, toàn diện, phát triển và hệ thống

Nghiên cứu đã đưa ra các nhân tố có ảnh hưởng trực tiếp đến thiết kế chung

cư nhà ở xã hội, theo các nhóm nhân tố mà khi người tham gia dự án đang ở vai trò nào sẽ có cái nhìn nhận khách quan để cá nhân có thể lựa chọn cho mình phương án tối ưu nhất trong thiết kế

ABSTRACT

To meet the housing needs of the people is increasing, the government has made 30,000 billion credit package focuses on supporting social housing development However, the results of social housing development currently in Vietnam in general and HCM City in particular is still very difficult for many different reasons Including the cause of quality design

In the investment construction contractor selection phase of the investor consultant inappropriate Key steps have decided to design quality records Improving the quality of design will increase the value of the project implementation costs, duration, work quality and efficiency of project operation projects are put into use

Before these problems on the theme: "Study of factors affecting the quality

of design of social housing apartement in Ho Chi Minh City" was selected as a

master thesis

The thesis uses the research methods: data collection methods; methods of synthesis and processing of data; factor analysis methods, descriptive statistics All these methods are based on the methodology of dialectical materialism, access to research subjects in view: objective, comprehensive, and system development

The study came up with the image factor direct bearing on the design of social housing apartment building, according to the group of factors that when designers involved in the project, are in the role, will have an objective view, so that they can choose for themselves the best option in design

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

TÓM TẮT ii

ABSTRACT iii

MỤC LỤC iv

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH iix

CHƯƠNG 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Giới thiệu chung 1

1.2 Vấn đề cần nghiên cứu 2

1.3 Các mục tiêu nghiên cứu 2

1.4 Phạm vi của nghiên cứu 3

1.5 Đóng góp dự kiến của nghiên cứu 4

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU 5

2.1 Tổng quan về nhà ở xã hội: 5

2.2 Các khái niệm: 17

2.3 Mối liên hệ giữa thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật thi công: 26

2.4 Các nghiên cứu trước đây: 29

2.5 Phân tích thực trạng công tác TKCS và TKKT tại một số công trình trên địa bàn TP.HCM: 32

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

3.1 Qui trình nghiên cứu 39

3.2 Thu thập dữ liệu 40

3.3 Lý thuyết thống kê 54

3.4 Kiểm định thang đo 58

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH SỐ LIỆU 68

4.1 Khảo sát thử nghiệm mức độ ảnh hưởng 68

4.2 Kiểm định Cronbach's Alpha mức độ ảnh hưởng của các nhân tố 70

4.3 Kết quả khảo sát đem đi nghiên cứu 70

4.4 Đặc điểm đối tượng được khảo sát 71

4.5 Kiểm định thang đo 76

CHƯƠNG 5: THẢO LUẬN, GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 105

5.1 Thảo luận 105

5.2 Giải pháp: 110

5.3 Kết luận và kiến nghị 114

TÀI LIỆU THAM KHẢO 116

PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT 1

PHỤ LỤC 2: PHÂN TÍCH SỐ LIỆU 5

PHỤ LỤC 3: SỐ LIỆU PHÂN TÍCH 35

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 - Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thiết kế NOXH 51

Bảng 4.1 - Kết quả khảo sát thực nghiệm mức độ ảnh hưởng của các nhân tố ảnh hưởng đến thiết kế chung cư nhà ở xã hội 68

Bảng 4.2 - Kết quả kiểm định Cronbach's Alpha khảo sát thử nghiệm mức độ ảnh hưởng 70

Bảng 4.3 - Kết quả hình thức khảo sát 70

Bảng 4.4 - Đơn vị từng tham gia công tác 71

Bảng 4.5 - Kinh nghiệm trong ngành xây dựng 72

Bảng 4.6 - Vị trí công việc hiện tại 73

Bảng 4.7 - Nguồn vốn thực hiện dự án 74

Bảng 4.8 - Tổng mức đầu tư của dự án 75

Bảng 4.9 - Bảng khảo sát chính thức giá trị Mean các nhân tố ảnh hưởng 76

Bảng 4.10 - Hệ số Cronbach’s Anpha mức độ ảnh hưởng 78

Bảng 4.11 - Hệ số Item – Total Crrelation khả năng ảnh hưởng 79

Bảng 4.12 - Acceptance level of KMO Value 81

Bảng 4.13 - Kiểm định KMO and Bartlett’s Test (lần 01) 82

Bảng 4.14 - Hệ số Communalities (lần 01) 82

Bảng 4.15 - Initial Eigenvalues và % of variance các nhóm nhân tố 85

Bảng 4.16 - Rotated Component Matrixa 87

Bảng 4.17 - Kiểm định KMO and Bartlett’s Test (lần 02) 88

Bảng 4.18 - Hệ số Communalities (lần 02) 89

Bảng 4.19 - Initial Eigenvalues và % of variance các nhóm nhân tố 91

Bảng 4.20 - Rotated Component Matrixa 93

Bảng 4.21 - Kiểm định KMO and Bartlett’s Test (lần 03) 94

Bảng 4.22 - Hệ số Communalities (lần 01) 95

Bảng 4.23 - Initial Eigenvalues và % of variance các nhóm nhân tố 97

Bảng 4.24 - Rotated Component Matrixa 99

Bảng 4.25 - Tổng hợp các kết quả phân tích nhân tố và các nhân tố thành phần 101

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Hình 2.1 - Nội dung của dự án đầu tư xây dựng 20

Hình 2.2 - Vòng đời của dự án đầu tư xây dựng công trình 21

Hình 2.3 - Qui trình hồ sơ thiết kế 23

Hình 2.4 - Mối liên hệ giữa thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật thi công 26

Hình 3.1 - Sơ đồ quy trình nghiên cứu 39

Hình 3.2 - Sơ đồ quy trình thiết kế bảng câu hỏi 40

Hình 3.3 - Biểu đồ xuất khẩu của Tp Đà Nẵng ra nước ngoài trong năm 2008 57

Hình 3.4 - Biểu đồ xuất khẩu của Tp Đà Nẵng ra nước ngoài trong năm 2008 57

Hình 3.5 - Biểu đồ nhiệt độ trung bình tại Đà Lạt năm 1969 58

Hình 4.1 - Biểu đồ kết quả hình thức khảo sát internet và khảo sát trực tiếp 71

Hình 4.2 - Biểu đồ đơn vị từng tham gia công tác 72

Hình 4.3 - Biểu đồ kinh nghiệm trong ngành xây dựng 73

Hình 4.4 - Biểu đồ vị trí công việc hiện tại 74

Hình 4.5 - Biểu đồ nguồn vốn thực hiện dự án 75

Hình 4.6 - Biểu đồ tổng mức đầu tư của dự án 76

CHƯƠNG 1

MỞ ĐẦU 1.1 Giới thiệu chung

TP HCM là địa phương phát triển kinh tế lớn nhất của cả nước, đồng thời đây

là khu vực mà ngành xây dựng phát triển lớn và năng động nhất Với tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, nhu cầu về nhà ở tại Tp.HCM cũng tăng cao Hàng loạt các dự

án chung cư được triển khai xây dựng, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố Các dự án mới, hiện đại với lối sống đô thị thay thế dần các khu nhà ổ chuột, nhà ở tạm bợ, tạo diện mạo mới cho thành phố; góp phần xây dựng cuộc sống văn minh, hiện đại

Để đảm bảo chất lượng cho các công trình xây dựng tất yếu phải có sự giám sát và kiểm soát từ quá trình thiết kế đến thi công thực tế Chính vì vậy ngày 12/05/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 46/2015/NĐ-CP giúp tăng cường quyền và trách nhiệm của các cơ quan, công chức quản lý nhà nước về xây dựng trong việc kiểm soát quá trình đầu tư xây dựng Đặc biệt, vấn đề được đặt ra đối với thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công và cả dự toán các công trình

Việc lựa chọn nhà thầu Tư vấn của Chủ đầu tư chưa ph hợp loại, cấp công trình để thiết kế, khảo sát Cụ thể là các đơn vị tư vấn phần lớn không có chủ nhiệm thiết kế hoặc các chủ trì thiết kế chuyên ngành (như điện, nước, điều hòa thông gió…), Chủ đầu tư thiếu kiểm tra điều kiện năng lực của nhà thầu khảo sát, nhà thầu thiết kế không kiểm tra chứng chỉ hành nghề tại thời điểm thực hiện hợp đồng Các đơn vị tư vấn chưa cập nhật quy chuẩn, tiêu chuẩn có liên quan để khảo sát, thiết kế công trình (sử dụng Quy chuẩn, Tiêu chuẩn đã hết hiệu lực hoặc lạc hậu)

Nâng cao chất lượng chất lượng thiết kế chung cư nhà ở xã hội sẽ làm: giảm chi phí thực hiện, thời gian thực hiện, tăng chất lượng công trình của dự án và hiệu quả khi vận hành đưa dự án vào sử dụng

1.2 Vấn đề cần nghiên cứu

Nghiên cứu này bắt nguồn từ thực trạng các công trình xây dựng dân dụng và công nghiệp ở Việt nam thường hay xảy ra sự chậm tiến độ dẫn đến chi phi vượt dự kiến, chất lượng công trình không đạt yêu cầu do phải đẩy nhanh tiến độ Trường hợp không phát hiện kịp thời thì hậu quả sẽ còn lớn hơn, thậm chí có thể dẫn đến các thảm hoạ không thể lường trước Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự chậm tiến

độ này Một trong các nguyên nhân thường xảy ra và có tác động xấu đến dự án là

sự thay đổi thiết kế

Thiết kế là vấn đề quan trọng trước khi thi công xây dựng công trình, do đó quan tâm đến việc quản lý chất lượng thiết kế là việc cấp thiết phải làm, đúng với tầm quan trọng của nó

Các câu hỏi nghiên cứu đặt ra là:

- Các nguyên nhân nào dẫn đến sự thường xuyên thay đổi thiết kế chung cư nhà ở xã hội trên địa bàn TP HCM?

- Chất lượng hồ sơ thiết kế hiện nay của các công trình nhà ở xã hội trên địa bàn TP HCM như thế nào?

- Khảo sát, thu thập và xử lý số liệu về mức độ xảy ra ảnh hưởng của các yếu

tố đến thiết kế và qua đó nâng cao chất lượng hồ sơ thiết kế nhà ở xã hội

- Quan điểm của các bên trực tiếp tham gia dự án với các nguyên nhân dẫn đến thay đổi thiết kế có giống nhau không ?

Xuất phát từ thực tế trên, tôi chọn đề tài “NHỮNG YẾU TỐ ẢNH

HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG THIẾT KẾ CHUNG CƯ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” là cần thiết và có ý nghĩa

1.3 Các mục tiêu nghiên cứu

Dựa vào thực tế và lý thuyết tác giả tiến hành phân tích, xem xét, đánh giá các nhân tố chủ yếu ảnh hưởng chất lượng thiết kế chung cư nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Tiến hành khảo sát đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đó đến chất lượng thiết kế chung cư nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Kết hợp với việc thống kê, thu thập các thông tin từ nhiều nguồn khác nhau

để tổng hợp, đưa ra nhận định chung trong việc xác định những giải pháp chất lượng thiết kế chung cư nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới

Qua kết quả những số liệu phân tích được từ cuộc khảo sát của nghiên cứu này tác giả sẽ đề xuất các giải pháp thích hợp với từng số liệu khác nhau để đưa ra nhận định, giải pháp để nâng cao chất lượng thiết kế chung cư nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới

1.4 Phạm vi của nghiên cứu

Không gian nghiên cứu: Các dự án xây dựng chung cư nhà ở xã hội được thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh và v ng lân cận

Quan điểm nghiên cứu: nghiên cứu đứng trên quan điểm là chủ đầu tư và các công ty tư vấn xây dựng

Đối tượng khảo sát: các chuyên gia, những người có kinh nghiệm thuộc các bên:

 Chủ đầu tư, ban quản lý dự án

 Các đơn vị tư vấn thiết kế

 Các doanh nghiệp xây dựng

 Các đơn vị thuộc các cơ quan quản lý nhà nước

Cách thức thu thập số liệu nghiên cứu chính của nghiên cứu này bằng phương pháp điều tra với bảng câu hỏi phỏng vấn đối tượng nghiên cứu Bảng hỏi được xây dựng dựa theo mô hình nghiên cứu của đề tài nhằm thu thập thông tin đưa vào phân tích và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu Số liệu của phương pháp này lấy từ mẫu điều tra đối tượng nghiên cứu theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phi xác suất Thực hiện nghiên cứu bằng biện pháp phỏng vấn trực tiếp, gửi mail, gọi điện thoại

Phạm vi nghiên cứu về thời gian: Công tác lấy dữ liệu thứ cấp của nghiên cứu được tiến hành chỉ giới hạn từ năm 2013 đến 6/2016 và các văn bản liên quan trong

công tác thiết kế chung cư nhà ở xã hội Cuộc khảo sát đối với nghiên cứu được tiến hành trong tháng 3 năm 2016

1.5 Đóng góp dự kiến của nghiên cứu

Hiện này đề tài nghiên cứu chất lượng đã được thực hiện trong nhiều lĩnh vực khác nhau Tuy nhiên việc nghiên cứu chất lượng thiết kế của các dự án chung cư nhà ở xã hội chưa có đề tài nào nghiên cứu sâu và bài bản Do đó, khi thực hiện xong đề tài này sẽ góp phần:

Đóng góp thêm một khía cạnh nghiên cứu đối với chất lượng thiết kế mà cụ thể chất lượng thiết chung cư nhà ở xã hội

Đánh giá được những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thiết kế chung cư nhà

ở xã hội đã nêu trên nói riêng và trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói chung Từ

đó có thể áp dụng kết quả cho tất cả các chung cư tại Việt Nam

Đề tài nghiên cứu về việc ứng dụng các thuật toán để xác định, phân loại, đánh giá, xếp hạng, qua đó phân tích các yếu tố chính ảnh hưởng đến chất lượng thiết kế các dự án chung cư nhà ở xã hội tại Tp HCM

Ứng dụng phương pháp phân tích nhân tố chính để thể hiện đặc trưng các yếu

tố ảnh hưởng đến thiết kế chung cư nhà ở xã hội

Nghiên cứu sẽ trở thành tài liệu tham khảo hữu ích cho các doanh nghiệp bất động sản, Chủ đầu tư, công ty tư vấn thiết kế, các BQL xây dựng chung cư nhà ở xã hội tại Thành phố HCM nói riêng và tại tất cả các chung cư nói chung

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU 2.1 Tổng quan về nhà ở xã hội:

2.1.1 Sơ lược tình hình nhà ở xã hội trên thế giới:

1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Singapore:

Kinh nghiệm phát triển nhà nói chung và nhà ở xã hội nói riêng của Singapore

là một trong những kinh nghiệm cần được xem xét, nghiên cứu Singapore, đất nước c ng khu vực với Việt Nam, đã có các chính sách được cả Thế giới khen ngợi với khả năng giải quyết thành công và hết sức hiệu quả vấn đề nhà ở xã hội từ những năm 1980 Hiện nay có tới trên 84% dân số Singapore sở hữu nhà ở xã hội

do Ủy ban phát triển nhà ở Singapore (Housing & Development Board- HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia thực hiện việc xây dựng Đây thực sự là một con số đáng kinh ngạc ngay cả đối với những nước phát triển như Mỹ, Anh, Pháp

Singapore thành lập Quỹ dự phòng Trung ương (CPF), người gửi Quỹ CPF được quyền mua nhà của HDB với giá thấp hơn giá thị trường Ngoài ra, Chính phủ cho người có nhu cầu mua nhà được vay vốn với lãi suất thấp Linh hoạt trong các hình thức mua- thuê nhà Kinh nghiệm của Singapore cho thấy vai trò vô c ng quan trọng của HDB trong việc xây dựng nhà ở chất lượng với giá phải chăng (public housing) cho hơn 84% người dân Singapore

HDB thành lập năm 1960, được giao nhiệm vụ giải quyết khủng hoảng nhà ở trên toàn Singapore HDB đã xây dựng 21.000 căn hộ trong chưa đầy 3 năm Năm

1965, HDB đã xây dựng 54.000 căn hộ, vượt mục tiêu 50.000 căn trong chương trình xây dựng 5 năm đầu tiên Ngày nay, khoảng 84% người dân Singapore sống trong các căn hộ do HDB xây dựng so với con số 9% vào năm 1960 Mục tiêu khó khăn nhưng đã đạt được phản ánh chiến lược đúng đắn khi tiếp cận nhà ở chất lượng với giá phải chăng Chiến lược đã chứng minh hiệu quả khi giải quyết xong khủng hoảng nhà ở vào những năm 60 của thế kỷ trước

Chiến lược này bao gồm ba nhân tố quyết định Một là, quan niệm một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân

bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả hơn Điều này khiến HDB có khả năng đảm bảo quỹ đất, nguyên liệu và nguồn lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí Hai là, áp dụng phương thức tiếp cận tổng thể với đối với nhà ở Từ quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể trọn vẹn, liền mạch Ba là, sự hỗ trợ mạnh mẽ của Chính phủ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với giá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân Năm

2005, Chương trình Thiết kế, Xây dựng và Bán (Design, Build & Sell Scheme – DBSS) được triển khai Chương trình này cho phép khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở chất lượng với giá phải chăng mang đến nhiều đổi mới về xây dựng thiết

kế và chọn lựa nhà ở

2 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Nhật Bản

Nhật Bản với chiến lược xây dựng nhà ở phúc lợi Với chiến lược này Chính phủ Nhật Bản đã nỗ lực trong nhiều năm để triển khai cải thiện chế độ nhà ở phúc lợi ph hợp với tình hình đất chật người đông

Nhật Bản đã đề ra các chính sách hỗ trợ có liên quan đó là hệ thống pháp luật đảm bảo về nhà ở, từng bước đưa chính sách vào cuộc sống Các biện pháp sử dụng trong chính sách phát triển nhà ở phúc lợi đó là biện pháp hành chính, trong đó có biện pháp thành lập bộ phận chuyên trách phụ trách điều hành thực hiện các chính sách, thay mặt nhà nước đảm nhiệm chức năng giám sát quản lý thực hiện chính sách về nhà ở

Chính phủ Nhật Bản thực hiện cung cấp nhà ở phúc lợi bằng hình thức cho thuê nhà ở phúc lợi nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp Nguồn vốn đầu tư xây dựng loại hình nhà ở xã hội do Nhà nước cung cấp, chính quyền các địa phương chịu trách nhiệm bố trí đất, tổ chức xây dựng và quản lý Chính phủ Nhật Bản đã rất khéo léo sử dụng chính sách nhà ở cho thuê giá rẻ và sử dụng thị trường để điều tiết giá nhà Người nghèo ở Nhật Bản không cần phải mua nhà mà chỉ cần thuê nhà ở Chính phủ chú trọng công tác quy

hoạch, công tác phát triển hệ thống giao thông, coi hệ thống giao thông là tiền đề cho sự phát triển nhà ở cho sự phát triển tại các khu vực ngoại ô và thành thị Coi giao thông là nội dung quan trọng trong việc tạo dựng khung của đô thị Trên cơ sở

đó phát triển nhà ở tại các khu vực ngoại ô Để người dân và có thể tiếp cận được với nhà ở phúc lợi, Chính phủ đã ban hành chính sách tài chính thông qua việc áp dụng chính sách cho vay ưu đãi lãi xuất thấp để khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng và phát triển nhà ở Cho người nhà ở xã hội vay vốn mua nhà với lãi suất thấp chỉ bằng 1/3 lãi suất thông thường và thời hạn hoàn trả vốn là 35 năm Ngoài ra, Chính phủ còn áp dụng chính sách ưu đãi và miễn giảm thuế như thuế bất động sản, thuế sở hữu tài sản cố định nhằm khuyến khích người dân tự xây dựng nhà ở và mua nhà

Khác với các quốc gia khác, Chính phủ Nhật Bản không trực tiếp tham gia vào công tác đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở dân dụng, công tác quản lý đầu tư chủ yếu do các tổ chức hợp tác xã nhà ở phụ trách Hợp tác xã nhà ở có thể sử dụng vốn đầu tư của Chính phủ để xây dựng nhà ở, hay có thể xin quyền sử dụng đất theo đúng thủ tục pháp luật Bên cạnh đó Chính phủ còn xây dựng mối quan hệ vững mạnh với các doanh nghiệp và có sức ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp để thu hút vốn đầu tư xã hội cho phát triển nhà ở phúc lợi

3 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Trung Quốc

Bắc Kinh (Trung Quốc) trong những năm 1998 đến nay đã làm khá tốt vấn đề chỉnh trang đô thị, phát triển nhà, nhất là nhà ở xã hội Chính phủ Trung Quốc ban hành chính sách đảm bảo nhà ở của các gia đình nhà ở xã hội ở đô thị vào năm

2007 Trong văn bản này, Chính phủ đã xác định rõ cách thức giải quyết, xây dựng

và kiện toàn chế độ nhà cho thuê giá thấp, cải tiến chế độ nhà ở ph hợp với điều kiện kinh tế, đồng thời cũng đưa những khó khăn về nhà ở của công nhân thời vụ, người dân sống trong các khu nhà ổ chuột cần được cải thiện chỗ ở Đó chính là quan điểm và là nhiệm vụ của Chính phủ trong công tác bảo vệ lợi ích của người dân Thứ nhất, trong văn bản quy định đã xác định nhà ở đảm bảo gồm nhà ở cho thuê giá thấp, nhà ở với từng mức ph hợp với điều kiện kinh tế của mỗi người Thứ hai, đối tượng về nhà ở đảm bảo của Trung Quốc được mở rộng gồm các đối tượng

có nhà ở ph hợp với điều kiện kinh tế Thứ ba, tiền vốn đầu tư cho hệ thống nhà ở cho thuê giá thấp được tăng từ 5% đến 10% thu nhập từ chuyển nhượng đất Và nguồn vốn được trích từ quỹ phòng ngừa rủi ro vốn vay và chi phí quản lý, số tiền lãi của quỹ tiết kiệm nhà ở được d ng cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp Thứ tư, Chính phủ Trung Quốc yêu cầu các tỉnh thành phố phải đưa chương trình nhà ở xã hội vào chương trình nghị sự quan trọng của địa phương

4 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Hoa Kỳ

Đối với người dân Mỹ, nhà ở là hạng mục lớn nhất trong giá trị tài sản của người dân Thị trường bất động sản của Mỹ là thị trường có cơ chế phát triển hoàn thiện, thị trường phát huy đầy đủ các nguồn tài nguyên vốn có và là thị trường có sự điều tiết, kiểm soát và can thiệp cao độ của Nhà nước Trong những năm qua, thị trường bất động sản của Mỹ đã tác động mạnh tới nền kinh tế của Mỹ, đồng thời nước Mỹ cũng là nước giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người dân thực hiện mục tiêu lớn “người người có nhà ở” Để làm được điều này, Chính phủ Mỹ dựa vào đất đai

để kiểm soát quy hoạch Chính phủ lập quy hoạch và pháp quy quy hoạch bao gồm tổng thể quy hoạch và điều lệ các khu vực để điều tiết kiểm soát đối với việc mở rộng đất đai Đối với các khu vực quy hoạch mới, nhất thiết phải đảm bảo nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và thấp Và để b đắp thiệt hại kinh tế của công

ty phát triển nhà đất, chính quyền địa phương có thể nới lỏng quản lý giám sát quyền sử dụng đất của các khu vực thông qua quy định giá đất tại mỗi khu vực Chính phủ Mỹ xây dựng ưu đãi đối với nhà đầu tư, người mua nhà như miễn giảm thuế, miễn giảm thuế thu nhập, thuế đất…

Ngoài ra Chính phủ Mỹ xây dựng chính sách thuê nhà và hỗ trợ nhà ở bằng việc xây dựng “ chứng chỉ nhà ở” là giấy chứng nhận nhà ở cho những người có nhà

ở xã hội và trung bình Những người có chứng chỉ này có thể tự do chọn lựa phòng, nhà cho thuê và chỉ phải nộp tiền thuê không vượt quá 30% so với thu nhập của gia đình Nếu thiếu giấy chứng nhận thì phải d ng tiền mặt để trả cho Nhà nước Hiện nay, Chính phủ Mỹ thực hiện chính sách hỗ trợ cung cấp tài trợ cho những gia đình cần nhà ở và được hỗ trợ bởi các bang trên cả nước

5 Kinh nghiệm của Pháp

Năm 2009, trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị PADDI đã tổ chức Hội thảo

về phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh (09-13/02/2009), mời ông Pierre Peillon- chuyên gia thuộc Hội nhà ở xã hội của Pháp vào TPHCM cũng như các địa phương khác của Việt Nam Tại đây, ông Peillon đã nêu hai yếu tố cần làm

rõ trong khái niệm nhà ở xã hội: Công ích- theo quy chế pháp lý; xã hội- mọi người dân đều có thể tiếp cận được, đặc biệt là các hộ gia đình có nhà ở xã hội Ở điểm này, có sự khác biệt giữa Pháp và các nước nói tiếng Anh Ở các nước nói tiếng Anh, hình ảnh của nhà ở xã hội là các chung cư cũ, tồi tàn, nhất là ở Mỹ Ở Pháp, nhà ở xã hội có tiêu chuẩn kỹ thuật, kiến trúc tương đồng các nhà ở bình thường trong các chung cư lớn, thậm chí, từ năm 1973 các căn hộ cũ (riêng lẻ) cũng đã được nâng cấp, cải tạo làm nhà ở xã hội cho thuê

Tại Pháp, chính sách phát triển nhà ở xã hội khá thành công Hiện nay, ngoài 4,8 triệu căn nhà ở xã hội cho thuê, còn có thêm 950.000 căn thuộc dạng thương mại do các đơn vị về nhà ở xã hội xây dựng và bán Tổng cộng có 14 triệu người Pháp (22% số hộ gia đình) sống trong nhà ở xã hội ( thuê và sở hữu) Nhà nước điều tiết dựa vào 3 yếu tố: (1) yếu tố kỹ thuật (tiêu chuẩn chất lượng, tiện nghi, cách âm, cách nhiệt, an toàn kỹ thuật…); (2) Yếu tố hành chính với rất nhiều nguyên tắc, quy định cụ thể; (3) Yếu tố tài chính gồm ba nhân tố : hỗ trợ trực tiếp từ Ngân sách Nhà nước, cho vay ưu đãi và ưu đãi về thuế

Một số hàm ý bài học

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, có một số hàm ý bài học

có thể rút ra từ kinh nghiệm quốc tế và phát triển nhà ở xã hội (mà bộ phận quan trọng là nhà ở cho người thu nhập thấp):

 Một là, nhà ở xã hội là một bộ phận quan trọng, rất đáng quan tâm của mỗi quốc gia trong quá trình phát triển Không phải nơi nào, lúc nào cũng có thể phát triển nhà ở thương mại Các nước đều có một bộ phận chính sách và triển khai thực hiện về nhà ở xã hội

 Hai là, thị trường nhà thu nhập thấp (trong tổng thể chung nhà ở xã hội) là một bộ phận của thị trường bất động sản Thị trường nhà thu nhập thấp có thể sẽ vận hành tốt khi nhà ở thương mại (trung và cao cấp) gặp khó khăn Tăng cường thị trường nhà thu nhập thấp có thể sẽ góp phần tạo xung lực cho thị trường bất động sản tổng thể

 Ba là, giải quyết vấn đề nhà ở xã hội không chỉ là giải quyết vấn đề nhà ở,

mà còn là vấn đề an sinh xã hội, ổn định kinh tế và hướng đến phát triển bền vững Việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội ngoài tính thị trường còn tác động đến những nhóm dân cư cần được quan tâm trong xã hội, nhất là các đô thị – đặc biệt là đô thị lớn trong quá trình phát triển

 Bốn là, TP.HCM, là một trong những đô thị lớn và quan trọng của Việt Nam, đang trong quá trình phát triển cả về quy mô, cấp độ đô thị cũng như thị trường bất động sản, rất cần xem xét, định hướng, phát triển vấn đề nhà ở xã hội- đặc biệt là nhà thu nhập thấp Việc học tập kinh nghiệm quốc tế, xem xét định hướng vận hành vào thực tiễn Việt Nam, đặc th của TP HCM là rất quan trọng

và cần thiết Từ đó, góp phần phát triển chính sách cũng như quản lý, vận hành chung cho cả nước đúng với vị trí vai trò của mình, là một trong những vấn đề không chỉ của các nhà hoạch định chính sách, các nhà quản lý, các nhà doanh nhân, các nhà nghiên cứu, của những người dân mà là của tất cả các bên hữu quan

 Năm là, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh

mẽ trong 20 năm qua Trong 5 năm qua, thị trường đã có những bước điều chỉnh

cả về quy mô, cả về cơ cấu, cả về định hướng Trong thời gian ngắn hạn, việc định hướng thị trường vào nhóm nhà ở xã hội dường như là điều chỉnh chiến lược Nếu tập trung mạnh mẽ cả về chính sách, điều hành, cả về nhân tài, vật lực

để thúc đẩy phân mảng thị trường này, cộng với các xu thế chung của nền kinh

tế, thị trường bất động sản sẽ tạo được thế năng mới để đón đầu cú hích TPP- một cơ hội mới của thị trường bất động sản Việt Nam

“Nguồn: ham-y-bai-hoc/ ngày 12/4/2015”

http://dothiphattrien.vn/phat-trien-nha-xa-hoi-kinh-nghiem-quoc-te-va-Sơ lược tình hình nhà ở xã hội tại Việt Nam:

- Theo báo cáo triển khai nội dung giám sát Bộ Xây Dựng gửi Quốc hội, Liên quan đến nhu cầu nhà ở xã hội, theo thống kê giai đoạn 2012-2015, khu vực đô thị cần khoảng 700.000 căn hộ nhà ở xã hội, đến năm 2020 sẽ cần thêm khoảng 200.000 căn, trong đó Hà Nội cần 111.200 căn, TP.HCM cần 134.000 căn, Đà Nẵng cần 16.000 căn 16 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đến nay đã phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở (điều chỉnh), các địa phương khác đang tiến hành lập

và phê duyệt trong năm 2015

- Đến thời điểm này, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 102 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 38 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, tổng mức đầu tư khoảng 6.810 tỷ đồng Ngoài ra còn khoảng 64 dự án nhà ở xã hội cho công nhân với hơn 20 nghìn căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 4.440 tỷ đồng Trên cả nước đang tiếp tục triển khai 150 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 91 dự án cho người thu nhập thấp với khoảng 55.830 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 28.500 tỷ đồng; 59

dự án nhà ở xã hội cho công nhân với quy mô xây dựng khoảng 66.753 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 18.100 tỷ đồng

- Ngoài ra, trong thời gian qua thị trường bất động sản cũng có sự chuyển đổi đáng kể từ các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội Trong đó, thành phố Hà Nội có 24 dự án đăng ký chuyển đổi với quy mô xây dựng khoảng 15.468 căn, tổng mức đầu tư hơn 9.300 tỷ đồng Ở TP.HCM đã có 25 dự án đăng ký chuyển đổi với

quy mô xây dựng khoảng 15.115 căn, tổng mức đầu tư khoảng 9.080 tỷ đồng Về gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội, Bộ Xây Dựng cho biết, đến 30/4/2015, tổng số tiền đã cam kết là 13.078 tỷ đồng, đã giải ngân 7.155 tỷ đồng Trong đó, đối với hộ gia đình, cá nhân ký hợp đồng cam kết cho vay 16.870 hộ với

số tiền gần 8 nghìn tỷ đồng, đã giải ngân hơn 5 nghìn tỷ đồng Bên cạnh đó 38 dự

án cũng được cam kết cho vay với hơn 5 nghìn tỷ đồng và đã giải ngân cho 33 dự

án

(Nguồn: Trích Báo Tiền Phong, ngày 17:27 ngày 03 tháng 06 năm 2015 -

30000-ty-868022.tpo )

http://www.tienphong.vn/Kinh-Te/bo-xay-dung-bao-cao-ve-du-an-nha-o-xa-hoi-goi-2.1.2 Đặc điểm của nhà ở xã hội:

- Phát triển nhà ở xã hội phải tuân thủ quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; bảo đảm tiêu chuẩn, Quy chuẩn, chất lượng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, theo đúng loại hình và tiêu chuẩn thiết kế nhà ở quy định tại Nghị định này; nhà ở xã hội đầu tư xây dựng theo dự án phải bảo đảm đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội

- Nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu cơ bản về hạ tầng kỹ thuật và ph hợp với tiêu chuẩn tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

- Nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định này phải được quản lý chặt chẽ; đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng, đủ điều kiện theo quy định của Nghị định này và không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở xã hội sang làm mục đích khác khi chưa có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của Chủ đầu tư, chủ sở hữu

và người mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội Các hành vi vi phạm pháp luật về phát triển và quản lý sử dụng nhà ở xã hội phải được phát hiện và xử lý kịp thời, nghiêm minh theo đúng quy định của pháp luật

- Việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ được sử dụng vật liệu xây dựng và

trang thiết bị sản xuất trong nước, không sử dụng sản phẩm nhập khẩu (trừ các sản

phẩm trong nước chưa sản xuất được)

- Bộ Quốc phòng và Bộ Công an được phép triển khai các dự án nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định này để giải quyết nhà ở cho sĩ quan, quân nhân chuyên

nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc

lực lượng vũ trang nhân dân ph hợp với tình hình và điều kiện đặc th riêng,

nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi đối tượng chỉ được hỗ trợ một lần

“Nguồn: Trích Điều 3, Nghị Định 188/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ngày 20/11/2013”

2.1.3 Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội:

- Căn cứ vào tình hình thực tế và nhu cầu về nhà ở xã hội của địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) phải tổ chức lập Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hàng năm, trung hạn và dài hạn ph hợp với định hướng của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương trong c ng thời kỳ và phải được Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Hội đồng nhân dân cấp tỉnh) thông qua

- Đối với các địa phương thuộc v ng kinh tế trọng điểm thuộc khu vực phía Bắc, miền Trung và Đông Nam Bộ theo quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi dự thảo Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để Bộ Xây dựng có ý kiến thống nhất trước khi trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được dự thảo, Bộ Xây dựng có trách nhiệm góp ý bằng văn bản

- Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của các địa phương ngoài v ng kinh tế trọng điểm thuộc khu vực phía Bắc, miền Trung và Đông Nam Bộ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tự tổ chức lập, thẩm định trước khi trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua

- Việc xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội phải được thực hiện đồng thời với quá trình xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và kế hoạch vốn ngân sách nhà nước; kế hoạch phát triển nhà ở xã hội có thể được gộp chung với chương trình phát triển nhà ở của địa phương theo quy định của pháp luật

về nhà ở hoặc xây dựng và phê duyệt riêng theo điều kiện cụ thể của từng địa phương

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà

ở xã hội sau khi được Hội đồng nhân dân c ng cấp thông qua

 Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của địa phương phải có các nội dung

cơ bản sau đây:

 Dự báo số lượng người có nhu cầu về nhà ở xã hội; diện tích, số lượng căn hộ nhà ở xã hội cần đáp ứng

 Số lượng căn hộ, tổng diện tích sàn nhà ở xã hội cần đầu tư xây dựng, bao gồm nhà ở do Nhà nước đầu tư theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách; nhà ở do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách; nhà ở do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng; số lượng, tỷ lệ và

cơ cấu các loại nhà ở xã hội theo từng loại diện tích ph hợp với các nhóm đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn

 Dự kiến khu vực, vị trí, tổng diện tích đất dành để phát triển các dự án nhà ở xã hội

 Danh mục dự án nhà ở xã hội triển khai hàng năm và trong từng giai đoạn; tiến độ thực hiện cụ thể của từng dự án

 Nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn đầu tư (vốn ngân sách, vốn huy động

- Bộ Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Bộ, Ngành có liên quan lập Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hàng năm, 05 (năm) năm được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách trung ương để trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, phê duyệt

“Nguồn: Trích Điều 5, Nghị Định 188/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

ngày 20/11/2013”

2.1.4 Chủ đầu tư nhà ở xã hội:

- Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội là người sở hữu vốn hoặc người được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó, bao gồm:

- Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở của Trung ương và địa phương; Ban quản lý dự án được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; doanh nghiệp nhà nước được giao quản lý, sử dụng vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà

ở xã hội theo dự án

- Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo

dự án; doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ có sử dụng lao động đầu tư xây dựng nhà ở

để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người lao động của doanh nghiệp đó

a) Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng toàn bộ bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước và các dự án có từ 30% vốn ngân sách nhà nước trở lên, trong đó không bao gồm tiền sử dụng đất và khoản chi phí hỗ trợ xây dựng hạ tầng (nếu có), việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, nhà thầu các gói thầu cung cấp dịch

vụ tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước

b) Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án được thực hiện thông qua

hình thức đấu thầu dự án hoặc áp dụng hình thức chỉ định theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở

c) Trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất 20% của dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều

6 của Nghị định này thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới đó đồng thời đảm nhận làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội

d) Trường hợp nhà đầu tư đã có quỹ đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, ph hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở mà có nhu cầu thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội

e) Ban Quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh

hạ tầng khu công nghiệp được giao đồng thời làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội gắn với khu công nghiệp đó Sau khi đầu tư xong cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội, Chủ đầu tư cấp I có thể tự đảm nhận đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển giao đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp đó hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là Chủ đầu tư cấp II) đảm nhận việc thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp

f) Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Điều 10 của Nghị định này

g) Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì hộ gia đình,

cá nhân đó thực hiện việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng

“Nguồn: Trích Điều 9, Nghị Định 188/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

ngày 20/11/2013”

2.2 Các khái niệm:

2.2.1 Chất lượng và chất lượng sản phẩm xây dựng:

Nói về chất lượng xây dựng hiện nay tồn tại nhiều phát biểu khác nhau, ta xem xét một số khái niệm sau:

*Khái niệm 1: Chất lượng xây dựng là thỏa mãn tốt nhất nhu cầu của khách

hàng đối với sản phẩm xây dựng của các doanh nghiệp cung cấp

*Khái niệm 2: Chất lượng xây dựng là tổng thể những đặc tính của công trình

xây dựng thỏa mãn được các yêu cầu sử dụng đặc ra

*Khái niệm 3: Chất lượng công trình xây dựng là tổng thể những đặc trưng của

công trình có khả năng thỏa mãn những nhu cầu của người sử dụng mà những đặc tính này được công bố trước trong các hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế, hồ sơ thi công và còn bao gồm cả những đặc tính còn tiềm ẩn chưa được công bố Những đặc tính này mang tính cá biệt mà chỉ khi sử dụng mới phát hiện ra

*Khái niệm 4: Người Nhật quan niệm chất lượng công trình xây dựng như sau:

Chất lượng xây dựng là tổng thể những đặc trưng của công trình thể hiện ở các khía cạnh gồm:

- Độ bền vững của công trình

- Độ an toàn của công trình

- Tính hợp lý với cảnh quan môi trường

- Tính thẩm mỹ mà các giá trị văn hóa mang lại

- Các lợi ích cho người sử dụng

- Các dịch vụ mang lại cho người sử dụng

- Yếu tố về thời gian xây dựng, chi phí xây dựng công trình

*Khái niệm 5: Chất lượng xây dựng là tập hợp các đặc tính đặc trưng cho giá trị

sử dụng của công trình do tất cả các giai đoạn hình thành công trình xây dựng qui định (giai đoạn dự án, thiết kế, thi công) và được những đơn vị thực hiện nó cam kết đảm bảo

*Khái niệm 6: Chất lượng xây dựng công trình là những yêu cầu tổng hợp đối

với tất cả các đặc tính của công trình về các khía cạnh bao gồm:

- Tính an toàn, độ bền vững, trình độ mỹ thuật, kỹ thuật của công trình ph hợp với các quy chuẩn xây dựng và các tiêu chuẩn kỹ thuật, ph hợp với các hợp đồng kinh tế và pháp luật Việt Nam

 Các đặc điểm của chất lượng công trình xây dựng:

- Chất lượng xây dựng có nhiều đặc điểm khác biệt so với chất lượng các sản phẩm thông thường Do đó để quản lý chất lượng công trình xây dựng cần thiết phải hiểu

rõ nhiều đặc điểm riêng biệt đó

- Sự hình thành của chất lượng công trình xây dựng trải qua rất nhiều giai đoạn

từ khâu dự án đến thiết kế và thi công, do vậy nó chịu ảnh hưởng rất nhiều nhân tố tác động, hay nói cách khác chất lượng công trình xây dựng được hình thành ở các giai đoạn rất khó đảm bảo độ tr ng khớp với nhau

- Mức độ đặc trưng của chất lượng công trình xây dựng, đặc trưng ở giai đoạn thi công là khoảng dao động khá lớn

- Khả năng kiểm tra đánh giá đúng chất lượng xây dựng rất phức tạp, khó chính xác

- Các phương tiện kỹ thuật sử dụng để kiểm tra, kiểm định chất lượng xây dựng thường không được hoàn thiện bằng các phương tiện kiểm tra đánh giá các loại chất lượng sản phẩm khác

- Để đánh giá tổng thể chất lượng sản phẩm công trình xây dựng thì không thể

di dời toàn bộ công trình để đưa vào kiểm định đánh giá tổng thể

 Các thành phần của hệ thống hình thành chất lượng công trình xây dựng:

Chất lượng công trình xây dựng được hình thành qua nhiều giai đoạn, ở giai đoạn trước nêu ra những yêu cầu của chất lượng để khống chế chất lượng ở những giai đoạn sau, do đó hệ thống hình thành chất lượng xây dựng được phân biệt theo các giai đoạn sau:

+ Giai đoạn lập dự án:

Ở giai đoạn dự án thì chất lượng xây dựng được hình thành căn cứ vào yều cầu

sử dụng công trình, căn cứ vào khả năng thực hiện thiết kế thi công ở các giai đoạn tiếp sau để quy đinh chất lượng Chất lượng đưa ra nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu

tố như:

- Chất lượng dự án (báo cáo nghiên cứu khả thi) đã được lập, thẩm định và phê duyệt

- Chất lượng quyết định đầu tư của người có thẩm quyền

+ Giai đoạn thiết kế kỹ thuật:

Ở giai đoạn thiết kế kỹ thuật vấn đề về chất lượng xây dựng có nhiệm vụ đặt ra:

- Phải khẳng định lại chất lượng xây dựng của công trình là một căn cứ để khống chế quyết định thi công và sử dụng sau này

- Đồng thời có nhiệm vụ quy định về chất lượng trong dự án và phê duyệt

- Hồ sơ thiết kế cần xem xét thông qua nhiều đặc tính khác nhau bao gồm:

 Sự phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ đặc ra

 Độ bền chắc, độ tin cậy của công trình

 Độ an toàn trong sử dụng

 Những lợi ích mang lại cho người sử dụng

 Tính thẩm mỹ

 Các tác động ảnh hưởng tới môi trường

 Thời gian xây dựng và chi phí xây dựng bỏ ra

2.2.2 Dự án đầu tư:

Là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn

và chi phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể

hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên

cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng

Nội dung dự án đầu tư xây dựng có thể được trình bày qua sơ đồ sau:

Hình 2.1- Nội dung của dự án đầu tư xây dựng

Dự án là tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau để thực hiện trọng một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn, nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng làm thỏa mãn những nhu cầu của đối tượng mà dự án ảnh hưởng tới Thực chất dự án là tổng thể những chính sách hoạt động và chi phí liên quan đến nhau được thiết kế nhằm đạt được

những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định

Vòng đời của dự án đầu tư xây dựng có thể được trình bày qua sơ đồ sau:

Nội dung DAĐT XD

Thuyết minh

Các bản vẽ: giải pháp kiến trúc, hình khối kết cấu chính, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng

Các giải pháp kỹ thuật, giải pháp XD

Giải pháp công nghệ Trang thiết bị Vật liệu XD chủ yếu

Phần thuyết minh Phần thiết kế cơ sở

Hình 2.2 - Vòng đời của dự án đầu tư xây dựng công trình

2.2.3 Thiết kế xây dựng:

Theo luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014, Thiết kế xây dựng công

trình là hệ thống tài liệu gồm bản vẽ và phần thuyết minh thể hiện các nội dung

công trình như sau: Phương án công nghệ; công năng sử sụng; phương án kiến trúc;

tuổi thọ công trình; phương án kết cấu, kỹ thuật; phương án phòng, chóng cháy nổ;

- Tổng Mặt Bằng

Lập dự án đầu tư xây dựng

Nghiệm thu –bàn giao (đưa công trình vào khai thác sử dụng)

Lựa chọn nhà thầu

Khảo sát xây dựng Lựa chọn nhà thầu

tư vấn(nếu có)

THIẾT KẾ XÂY DỰNG

Quản lýdự án THI CÔNG Giám sát thi công

XÂY DỰNG

Bảo hành -bảo trì

Hoạt động khai thác có liên quan

phương án sử dụng năng lượng đạt hiệu suất cao; giải pháp bảo vệ môi trường; tổng

dự toán, dự toán chi phí xây dựng ph hợp với từng bước thiết kế xây dựng T y từng thể loại công trình, qui mô đầu tư và mục đích sử dụng mà công trình có thể được thực hiện với các bước sau:

+ Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công;

+ Thiết kế hai bước là thiết kế cơ sở - thiết kế bản vẽ thi công;

+ Thiết kế ba bước là thiết kế cơ sở - thiết kế kỹ thuật - thiết kế bản vẽ thi công;

+ Thiết kế các bước khác theo thông lệ quốc tế (nếu có);

2.2.4 Thiết kế cơ sở:

Theo luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014, Khái niệm Thiết kế cơ

sở xuất hiện kể từ khi có luật xây dựng năm 2003 được định nghĩa lại như sau:

Thiết kế cơ sở là thiết kế được lập trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây

dựng trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, thể hiện được các thông số kỹ thuật chủ yếu ph hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng, là căn cứ

để triển khai các bước thiết kế tiếp theo

Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình quy định phần thuyết minh của thiết kế cơ sở như sau:

- Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặt bằng công trình, hoặc phương án tuyến công trình nếu công trình xây dựng theo tuyến; vị trí quy mô xây dựng các hạng mục công trình; việc kết nối các hạng mục công trình thuộc dự án với hạ tầng kỹ thuật khu vực;

- Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;

- Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu về kiến trúc;

- Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của công trình;

- Phương án bảo vệ môi trường, phương án phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật;

- Danh mục các tiêu chuẩn, quy chuẩn chủ yếu được áp dụng;

Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

- Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến;

- Bản vẽ công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu về công nghệ;

- Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu về kiến trúc;

- Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật khu vực;

Qui trình hồ sơ thiết kế cơ sở có thể được trình bày qua sơ đồ sau:

Hình 2.3- Qui trình hồ sơ thiết kế

Thiết kế sơ bộ

THIẾT KẾ CƠ SỞ

Báo cáo phương án

(tổ chức thi tuyển - nếu có)

Qui trình thực hiện thiết kế cơ sở được thực hiện theo các bước sau: Phối hợp với chủ đầu tư hoàn tất nhiệm vụ thiết kế  Thiết kế sơ bộ  báo cáo phương án cho chủ đầu tư, người có thẩm quyền phê duyệt phương án  nhận xét góp ý  chỉnh sửa theo góp ý chủ đầu tư  hoàn tất hồ sơ thiết kế cơ sở trình cơ quan quản

lý nhà nước phê duyệt Cơ quan QLNN về PCCC thẩm duyệt PCCC (nếu công trình

có yêu cầu thẩm duyệt PCCC) Cơ quan QLNN về Tài nguyên môi trường thẩm duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) Đấu nối giao thông, đấu nối hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước với hạ tầng khu vực Sau khi hồ sơ đầy đủ các thủ tục pháp lý về đất đai, giải phóng mặt bằng, chủ trương đầu tư, văn bản thẩm duyệt PCCC, báo cáo đánh giá tác động mội trường, các thủ tục đấu nối M&E,  trình cơ quan QLNN về xây dựng lấy ý kiến thiết cơ cơ sở

2.2.5 Thiết kế kỹ thuật:

- Hồ sơ thiết kế kỹ thuật bao gồm phần thuyết minh và bản vẽ

- Thuyết minh phải tính toán lại và làm rõ phương án lựa chọn kỹ thuật sản xuất, dây chuyền công nghệ, lựa chọn thiết bị, lựa chọn các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, kiểm tra các số liệu làm căn cứ thiết kế; các chỉ dẫn kỹ thuật; giải thích những nội dung mà bản vẽ thiết kế chưa thể hiện được và các nội dung khác theo yêu cầu c a

chủ đầu tư

- Bản vẽ thiết kế kỹ thuật là thiết kế được thực hiện trên cơ sở thiết kế cơ sở

trong dự án đầu tư xây dựng công trình được phê duyệt, bảo đảm thể hiện được đầy

đủ các thông số kỹ thuật và vật liệu sử dụng ph hợp với các qui chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, là căn cứ để triển khai bước thiết kế bản vẽ thi công Thiết kế kỹ

thuật thi công không được trái với thiết kế cơ sở trong dự án đầu tư đã được duyệt

2.2.6 Thiết kế bản vẽ thi công:

- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công bao gồm phần thuyết minh và bản vẽ

- Thuyết minh phải giải thích đầy đủ các nội dung mà bản vẽ không thể hiện được để người trực tiếp thi công xây dựng công trình thực hiện theo đúng thiết kế

- Bản vẽ thiết kế đảm bảo thể hiện được chi tiết tất cả các bộ phận của công trình,các cấu tạo với đầy đủ các kích thước, thông số kỹ thuật để thi công, vật liệu

sử dụng ph hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, đảm bào đủ điều kiện

để lập dự toán và triển khai thi công xây dựng công trình

- Thiết kế bản vẽ thi công phải ph hợp thiết kế cơ sở (trường hợp thiết kế 2 bước) hay phải ph hợp thiết kế kỹ thuật (trường hợp thiết kế 3 bước)

- Thiết kế bản vẽ thi công là thiết kế thể hiện đầy đủ các thông số kỹ thuật,

vật liệu sử dụng và chi tiết cấu tạo ph hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được

áp dụng, bảo đảm đủ điều kiện để triển khai thi công xây dựng công trình

2.2.7 Tổng mức đầu tư:

- Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án Tổng

mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình