quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT ---------- LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHOÁ 2011 - 2015 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN --ÐÑ-......................................................................................................................................... ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. Cần Thơ, ngày….tháng….năm Giảng viên nhận xét MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU............................................................................................................. 1. Lý do chọn đề tài..................................................................................................... 2. Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................... 3. Phạm vi nghiên cứu................................................................................................ 4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................... 5. Bố cục đề tài............................................................................................................ CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN........................................................................................................ 1.1 Khái quát chung về môi giới bất động sản........................................................ 1.1.1 Khái niệm môi giới, môi giới bất động sản........................................................ 1.1.2 Đặc điểm môi giới bất động sản......................................................................... 1.2 Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản........................................................ 1.2.1 Khái niệm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản........................................ 1.2.2 Đặc điểm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản....................................... 1.2.3 Vai trò của kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản..................................... 1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về môi giới bất động sản..................... 1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản dưới góc độ cá nhân, tổ chức hành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản................................................................................................................ 1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản dưới góc độ người sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản....................... 1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản dưới góc độ quản lý nhà nước.................................................................... Kết luận Chương 1................................................................................................... CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN.......................... 2.1 Pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản................................ 2.1.1 Điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và yêu cầu đối với bất động sản được môi giới.................................................................................. 2.1.1.1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản........................ 2.1.1.2 Yêu cầu đối với bất động sản được môi giới................................................. 2.1.2 Nội dung kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản........................................ 2.1.2.1 Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng và cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và ký kết hợp đồng................................................ 2.1.2.2 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản...................................................................................................................... 2.1.3 Quy định về thù lao và hoa hồng trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản...................................................................................................................... 2.1.3.1 Thù lao trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.............................. 2.1.3.2 Hoa hồng trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.......................... 2.2 Thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản............................................................................................................................... 2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản...................................................................................................................... 2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật về thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động sản............................................................................................................................... 2.3 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản............................................................................................................................... 2.3.1 Phương hướng hoàn thiện................................................................................. 2.3.2 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản và thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động sản............................................... Kết luận chương 2.................................................................................................... KẾT LUẬN................................................................................................................ LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Việt Nam là một nước đang phát triển, với nền kinh tế trẻ và năng động nên cần đẩy mạnh các loại hình dịch vụ quan trọng, then chốt là một trong những chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế. Điều này thể hiện rõ trong mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 2020: “đưa tỷ trọng của công nghiệp và dịch vụ chiếm 85% GDP”1. Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, một lĩnh vực khá năng động và nhạy cảm, có tác động đến nền kinh tế và xã hội thì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về bất động sản lại càng trở nên cần thiết. Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng,… là tài sản có giá trị lớn là yếu tố quan trọng không thể thiếu với người dân và người kinh doanh. Cá nhân cần nhà, đất đai cho nhu cầu ở và là nơi sản xuất, doanh nghiệp cần đất để có địa bàn đầu tư sản xuất, nhà và văn phòng cho thuê cũng ngày càng có xu hướng tăng cao do đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ. Trước nhu cầu đó, một loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản có thể đáp ứng được nhu cầu của thị trường xuất hiện đó chính là hoạt động môi giới bất động sản được Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định. Đây là loại hình dịch vụ được sử dụng phổ biến trên thị trường và có số lượng người hành nghề môi giới bất động sản rất lớn (theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội đến năm 2009 thì đã có khoảng 1700 cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản). Môi giới bất động sản là một loại kinh doanh dịch vụ với chức năng tìm kiếm đối tác cho khách hàng, cung cấp thông tin, hỗ trợ, tư vấn cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng và hơn nữa sẽ đại diện ủy quyền để thực hiện các việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Đó chính là những công việc sẽ giúp cho khách hàng khi có nhu cầu về việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản trong xã hội hiện nay. Trong những năm qua Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn bản pháp luật như: Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung 2009, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (sau đây gọi là Nghị định 153/2007/NĐ-CP), Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 1 Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 – 2020, Văn kiện Đại hội XI của Đảng, tr 4. (sau đây gọi là Thông tư 13/2008/TT-BXD), Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản,... và các văn bản hướng dẫn thi hành khác nhằm định hướng, tạo hành lang pháp lý để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoạt động theo quy định pháp luật, góp phần làm hoạt động này trở nên minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy sau nhiều năm áp dụng pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản đã bộc lộ nhiều hạn chế về điều kiện cấp chứng chỉ cũng như thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động sản. Để tìm hiểu về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, khắc phục những hạn chế, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phát triển thì việc tìm hiểu các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản là cần thiết. Vì vậy, Người viết chọn đề tài “Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản” làm luận văn tốt nghiệp. 2. Mục tiêu nghiên cứu Người viết tìm hiểu đề tài “Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản” nhằm mục đích làm sáng tỏ các quy định pháp luật về môi giới bất động sản, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Hơn nữa, Người viết tìm hiểu những thực trạng của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và đề xuất hoàn thiện pháp luật để khắc phục những hạn chế nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phát triển hơn, chuyên nghiệp hơn. 3. Phạm vi nghiên cứu Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là mảng để tài khá rộng. Vì vậy, trong khuôn khổ của một luận văn tốt nghiệp nên Người viết sẽ đi sâu vào tìm hiểu nội dung quan trọng của pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như: các quy định về điều kiện chủ thể, quy định về nội dung hoạt động của chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, quy định về thù lao, hoa hồng trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và thực trạng quy định pháp luật về những vấn đề của các hoạt động này. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình tìm hiểu đề tài “Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản” Người viết dựa vào những phương pháp sau đây. Thứ nhất, phương pháp phân tích luật viết giúp Người viết hiểu rõ vấn đề từ đó nắm vững được quy định pháp luật và làm rõ vấn đề đang tìm hiểu. Thứ hai, phương pháp so sánh giúp Người viết có thể so sánh, đối chiếu các điều luật để từ đó tìm ra những hạn chế, vướng mắc để từ đó đưa ra đề xuất hoàn thiện pháp luật. Bên cạnh đó, Người viết còn tập hợp, nghiên cứu tài liệu để chọn tài liệu phù hợp, đáng tin cậy và liên quan đến đề tài để từ đó phục vụ cho việc tìm hiểu đề tài. 5. Bố cục đề tài Đề tài “Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản” Người viết chia làm 2 chương: Chương 1: Lý luận chung về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Trong chương 1 này, Người viết sẽ nêu lên các khái niệm, đặc điểm về môi giới, môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản để từ đó đưa ra khái niệm chung nhất về môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Người viết khẳng định vai trò của kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản và sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản từ những góc độ như quản lý nhà nước, tổ chức cá nhân hành nghề môi giới bất động sản và người sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản. Chương 2: Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản – thực trạng và đề xuất hoàn thiện Trong chương 2 này, Người viết tập trung đi sâu và phân tích các quy định pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như: điều kiện chủ thể, nội dung chủ thể khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và thù lao, hoa hồng nhận được khi cung cấp dịch vụ môi giới cho khách hàng. Hơn nữa, Người viết sẽ nêu lên những hạn chế của quy định pháp luật và từ đó đưa ra các đề xuất hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung về môi giới bất động sản 1.1.1 Khái niệm môi giới, môi giới bất động sản Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng với tốc độ đô thị hóa một cách nhanh chóng tất yếu đã dẫn đến nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho kinh doanh đã trở thành vấn đề cấp bách. Sự phát triển của kinh tế thị trường làm xuất hiện nhiều loại hình môi giới với hình thức, quy mô hoạt động ngày càng rộng rãi trong xã hội. Trong đó phải kể đến một loại hình là môi giới bất động sản, một loại hình ra đời muộn, non trẻ nhưng lại rất phổ biến hiện nay. Để hiểu rõ hơn về môi giới bất động sản Người viết bắt đầu từ những khái niệm cơ bản để đưa đến một khái niệm chung về môi giới bất động sản. Trước tiên Người viết xem xét khái niệm về môi giới nói chung. Môi giới là hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau. Trong thực tế có những dạng môi giới như sau: môi giới việc làm, môi giới chứng khoán,…. Chúng ta có thể định nghĩa một loại hình nghề nghiệp nào đó thông việc việc mô tả cụ thể nghề nghiệp đó và nghề môi giới cũng vậy. Theo Viện Từ điển học và Bách Khoa thư Việt Nam thì môi giới được định nghĩa như sau: “chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh”.2 Người viết có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố như sau: xuất hiện quan hệ giữa các bên; các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả; tồn tại người thứ ba là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên. Vậy môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên và người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Ngoài ra, việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các thương vụ giữa các bên với nhau. Vì vậy, môi giới là công việc với mục đích thu nhập lợi nhuận mà đối tượng là các thương vụ được thực hiện giữa các bên. Viện Từ điển học và Bách Khoa thư Việt Nam, http://bachkhoatoanthu.vass.gov.vn/noidung/tudien/Lists/GiaiNghia/timkiem.aspx?TuKhoa=m%C3%B4i %20gi%E1%BB%9Bi&ChuyenNganh=0&DiaLy=0 [truy cập ngày 12/10/2014] 2 Môi giới là hoạt động làm trung gian cho hay hoặc nhiều chủ thể khác nhau để tạo quan hệ trong kinh doanh. Hay nói cách khác, môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích là tư vấn, thu thập cung cấp thông tin cho các bên để liên kết, kết nối họ trong thương vụ. Có thể thấy sự xuất hiện của môi giới sẽ hỗ trợ cho các bên làm cầu nối giúp cho người mua, người bán gặp nhau và giúp cho khách hàng trong việc giải quyết những nhu cầu mà các bên cần thiết giải quyết. Hiện nay, pháp luật của nhiều nước trên thế giới thì tài sản được chia thành hai loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này có cách đây hàng nghìn năm, bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi nhận trong luật La Mã. Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Ví dụ như: Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất hay Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được, được định bởi luật pháp. Còn theo Bộ luật dân sự 2005 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại khoản 1 Điều 174 có quy định : “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Từ khái niệm này, Người viết có thể hiểu rằng từ “bất động sản” trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm chúng ta nhầm lẫn. Ở đây, đối tượng của việc môi giới là quyền liên quan đến bất động sản đó, chỉ có các quyền về bất động sản mới được luân chuyển và đó chính là đối tượng của việc chuyển giao trong giao dịch. Thông qua các khái niệm về môi giới và bất động sản Người viết có thể hiểu môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những khách hàng mà kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như bán, cho thuê với sự giúp đỡ của người môi giới. Với những nội dung như tìm kiếm đối tác đáp ứng những điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán kí kết hợp đồng; đại diện ủy quyền để thực hiện công việc có liên quan đền hoạt động; cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Hiện nay, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào khái niệm hay định nghĩa về môi giới bất động sản. Theo Phan Thị Thu Cúc và Nguyễn Văn Xa: “Môi giới bất động sản là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến bất động sản. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hành như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản”.3 Tóm lại, dựa trên Bộ luật Dân sự 2005, căn cứ vào khái niệm kinh doanh dịch vụ bất động sản, những ý phân tích trên và thực tiễn về môi giới bất động sản, người viết có thể đưa ra khái niệm môi giới bất động sản như sau: Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ và được pháp luật xác định là một nghề nghiệp mang tính chất chuyên nghiệp. Môi giới bất động sản gắn liền với thị trường bất động sản và chịu sự chi phối của thị trường bất động sản. 1.1.2 Đặc điểm môi giới bất động sản Cũng giống như các loại hình dịch vụ trong kinh doanh dịch vụ bất động sản. Môi giới bất động sản có những đặc điểm cụ thể và cơ bản như các loại dịch vụ khác. Thứ nhất, môi giới bất động sản không tạo ra sản phẩm mới mà chỉ làm luân chuyển bất động sản được môi giới Cũng giống như các hoạt động môi giới khác, môi giới bất động sản không tạo ra sản phẩm mới mà chỉ là luân chuyển bất động sản được môi giới. Vì hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động của người thứ ba (người môi giới) làm trung gian cho các bên để giải quyết các quan hệ giao dịch về bất động sản nhằm kết nối các bên thương vụ giao dịch bất động sản hoặc đại diện ủy quyền cho khách hàng trong thương vụ. Nhà môi giới chỉ đóng vai trò là người trung gian thực hiện tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để có thể hỗ trợ cho khách trong việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản sang khách hàng khác có nhu cầu. Ví dụ: Anh Long là người môi giới và đang tìm một khách hàng mua một căn nhà của anh Tâm đang muốn bán, căn nhà với diện tích 20m 2 ở đường 3/2 – Ninh Kiều – Cần Thơ. Anh Long đã tìm được Chị Thanh với việc muốn mua một căn nhà ở đường 3/2 và chị Thanh đáp ứng được các điều kiện của anh Tâm đề ra. Vì vậy, anh 3 Đỗ Phương Thảo – Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản, nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản. Long đã thực hiện các nghiệp vụ, chuyên môn của mình để giúp anh Tâm có thể bán căn nhà với diện tích 20m2 chị Thanh. Qua ví dụ này, Người viết hiểu rằng, hoạt động môi giới được ví dụ trên đã chứng minh rằng môi giới bất động sản chỉ làm cho bất động sản được môi giới luân chuyển từ người này sang người khác và không tạo ra một bất động sản mới. Thứ hai, đối tượng môi giới bất động sản là một loại tài sản không thể di dời Trong hoạt động môi giới bất động sản thì các bất động sản được môi giới không thể di dời và mang tính cố định như nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất,…. Đây là đặc trưng khác biệt của các bất động sản được môi giới, bởi các bất động sản này không thể di dời được, không thể đem ra chợ, hay siêu thị trưng bày và bán bất động sản. Mà các bất động sản này được thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,…khi qua dịch vụ môi giới bất động sản và các bất động sản được môi giới sẽ chuyển quyền sử dụng từ người này sang người khác khi nhà môi giới hoàn thành thương vụ. Thứ ba, môi giới bất động sản thực hiện hành vi trung gian để kết nối các bên gặp gỡ, đàm phán và xác lập giao dịch bất động sản Đây là đặc điểm cơ bản, có thể nhận biết là dịch vụ môi giới và phân biệt với các dịch vụ bất động sản khác. Bởi vì, người bán, người mua và người cho thuê, người thuê tìm đến tổ chức, cá nhân môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành các hoạt động tìm hiểu thông tin, giá cả, tình trạng… của bất động sản. Hơn nữa, hoạt động môi giới bất động sản sẽ giúp cho các bên tiếp xúc và tìm được tiếng nói chung trong thương vụ, vì vậy vị trí của người môi giới hết sức quan trọng, chính người môi giới làm trung gian trong việc tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng, đàm phán, tiến đến để kí kết hợp đồng và quyết định đến thành công của giao dịch. Thứ tư, môi giới bất động sản là loại hình cung ứng dịch vụ Đây là đặc trưng cơ bản và giống với các loại dịch vụ khác trong kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó, một bên sẽ thực hiện nghĩa vụ cho các bên khác và nhận được thù lao; bên sử dụng dịch vụ sẽ trả thù lao cho bên cung ứng dịch vụ như đã thỏa thuận. Như vậy, bên cung ứng dịch vụ là người môi giới sẽ cung ứng dịch vụ cho các bên trong thương vụ và nhận thù lao; ngược lại, bên sử dụng dịch vụ là bên bán, bên mua sẽ trả thù lao cho người môi giới. Cụ thể theo quy định của pháp luật thì “cung ứng dịch vụ là hoạt động thương mại, theo đó một bên (sau đây gọi là bên cung ứng dịch vụ) có nghĩa vụ thực hiện dịch vụ cho một bên khác và nhận thanh toán; bên sử dụng dịch vụ (sau đây gọi là khách hàng) có nghĩa vụ thanh toán cho bên cung ứng dịch vụ và sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận”.4 Thứ năm, nhà môi giới bất động sản không phải là một bên của giao dịch bất động sản Nhà môi giới chỉ là người trung gian trong việc kết nối, cung cấp thông tin, làm chất xúc tác để cho các bên gặp gỡ, tiếp xúc, đàm phán và đi đến giao dịch. Nếu nhà môi giới bất động sản là một bên của giao dịch thì sẽ trái với nguyên tắc trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch, trung thực trong hoạt động môi giới bất động sản, khi nhà môi giới bất động sản là một bên của giao dịch khi được sự ủy quyền của khách hàng mới có quyền thay khách hàng thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ. Chính vì vậy, nhà môi giới bất động sản bắt buộc là người trung gian cho các thương vụ trong việc giao dịch bất động sản để tránh tình trạng nhà môi giới bất động sản vừa thực hiện môi giới vừa mua bán bất động sản. Vì vậy, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì “Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản”5. 1.2 Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 1.2.1 Khái niệm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Tìm hiểu về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Người viết bắt đầu từ những khái niệm về kinh doanh, về dịch vụ và kết hợp với những phân tích ở phần (1.1) để đưa ra khái niệm về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Kinh doanh là hoạt động của cá nhân hoặc tổ chức nhằm mục đích đạt được lợi nhuận qua một loạt các hoạt động kinh doanh như: quản trị, tiếp thị, tài chính, kế toán, sản xuất. Để đánh giá hoạt động kinh doanh người ta có nhiều chỉ tiêu khác nhau như doanh thu, tăng trưởng, lợi nhuận,…6 Kinh doanh là phương thức hoạt động kinh tế trong điều kiện tồn tại nền kinh tế hàng hóa gồm tổng thể những phương pháp, hình thức và phương tiện mà chủ thể kinh tế sử dụng để thực hiện các hoạt động kinh tế của mình (bao gồm quá trình đầu tư, sản xuất, vận tải, thương mại, dịch vụ,…) nhằm hướng tới mục tiêu về 4 Khoản 9, Điều 3 Luật Thương Mại 2005. Khoản 3, Điều 44 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản. 6 Nguyễn Trọng Thơ - CEO iNET, http://khatvongdoanhnhan.wordpress.com/2010/09/02/kinh-doanh-la-gi/ [truy cập ngày 12/10/2014] 5 vốn và sinh lời cao nhất.7 Kinh doanh chính là việc phát hiện ra một vấn đề nào đó của thị trường sau đó tập trung giải quyết thật tốt vấn đề đó, nhằm nhận lại giá trị tương xứng. Theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2005 sửa đổi bổ sung 2009 thì “kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”.8 Thông qua các khái niệm trên Người viết có thể hiểu khi kinh doanh là luôn hướng tới lợi nhuận đạt được khi kinh doanh, và trong loại hình môi giới bất động sản cũng tương tự vậy, cũng là một hình thức kinh doanh với mục đích sinh lợi từ việc thực hiện các công đoạn trong quá trình thực hiện thương vụ, tư vấn, cung cấp, hỗ trợ cho khách hàng để hướng tới sự thành công của thương vụ. Môi giới bất động sản là loại hình dịch vụ được các tổ chức, cá nhân kinh doanh với mục đích thu lợi nhuận và dịch vụ ở đây là công việc phục vụ trực tiếp cho những nhu cầu nhất định và được trả công. Người viết hiểu dịch vụ trong môi giới bất động sản là dịch vụ tư, là công việc có tổ chức, phục vụ nhu cầu của khách hàng trong quá trình kết nối các bên để hoàn thành công việc một cách tốt nhất trên cơ sở nhận thù lao và hoa hồng khi cung ứng dịch vụ cho khách hàng. Thật vậy, trong mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế 2011 – 2020 có đề cập rằng: “đưa tỷ trọng của công nghiệp và dịch vụ chiếm 85% GDP”9. Từ những phân tích trên, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có định nghĩa về kinh doanh dịch vụ bất động sản như sau: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lí bất động sản”10. Qua khái niệm này, Người viết thấy rằng chưa có khái niệm một cách cụ thể, đề cập về chủ thể trong kinh doanh dịch vụ bất động sản và Người viết có thể thêm vào để có thể nhận thấy được một cách cụ thể về chủ thể trong kinh doanh dịch vụ bất động sản như sau: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là việc doanh nghiệp, hợp tác xã, cá nhân thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động dịch vụ sau đây nhằm hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản: 7 http://bachkhoatoanthu.vass.gov.vn/noidung/tudien/Lists/GiaiNghia/View_Detail.aspx?TuKhoa=kinh %20doanh&ChuyenNganh=0&temID=12496 [truy cập ngày 15/10/2014] 8 Khoản 2 Điều 4, Luật Doanh nghiệp 2005 được sửa đổi, bổ sung 2009. 9 Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 – 2020, Văn kiện Đại hội XI của Đảng, tr 4. 10 khoản 3 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”. Như vậy có thể hiểu kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động của các loại hình doanh nghiệp, hợp tác xã, cá nhân trong việc cung cấp hoặc trung gian thực hiện các dịch vụ nhằm hỗ trợ cho các chủ thể kinh doanh bất động sản trên thị trường và hướng tới tìm kiếm lợi nhuận từ các hoạt động đó. Môi giới cũng là một trong những loại hình của kinh doanh dịch vụ bất động sản. Pháp luật hiện hành cũng không có quy định về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng từ những quy định về kinh doanh, dịch vụ, môi giới bất động sản Người viết hiểu Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản: Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là một dịch vụ trong kinh doanh dịch vụ bất động sản, là hoạt động của tổ chức, cá nhân đáp ứng đầy đủ điều kiện theo pháp luật với vai trò trung gian cho các bên có nhu cầu trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản, theo đó, các chủ thể môi giới bất động sản sẽ tư vấn, hỗ trợ, cung cấp thông tin cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng hay đại diện ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến bất động sản và nhận được thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới. 1.2.2 Đặc điểm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Thứ nhất, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật Luật Kinh doanh bất động sản 2006 là văn bản quy phạm pháp luật rất quan trọng và rất cần thiết trong việc điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Những quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã điều chỉnh từ chủ thể được phép kinh doanh dịch vụ, nguyên tắc hoạt động, điều kiện kinh doanh và cả thù lao trong việc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Ngoài ra, Nghị định 153/2007/ND-CP đã quy định một cách chi tiết về việc đào tạo cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Hơn nữa, Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt quy phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở quy định những chế tài trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản rất chi tiết về những lỗi quy phạm cũng như mức xử phạt hành chính. Chính vì thế, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chịu sự điều chỉnh của pháp luật rất chặt chẽ và tạo cho hoạt động môi giới bất động sản trở nên trung thực, minh bạch, chuyên nghiệp hơn. Thứ hai, Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là “dịch vụ tư”, hoàn toàn không dựa vào nguồn ngân sách. Sự phát triển có hiệu quả hay không, tồn tại hay chấm dứt hoạt động phụ thuộc vào nguồn thu được từ việc cung ứng dịch vụ môi giới cho khách hàng và nguồn thu chính đó là thù lao. Vậy để có thể tồn tại và phát triển một cách bền vững thì các chủ thể môi giới bất động sản phải thực hiện đúng theo những quy định của pháp luật, theo những chuẩn mực chung của nghề nghiệp nhằm góp phần làm cho việc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phát triển và chuyên nghiệp hơn. Hơn nữa, Trong Bộ luật Dân sự 2005 tại Điều 6 có quy định: “trong quan hệ dân sự, các bên phải thiện chí trung thực trong xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự, không bên nào lừa dối bên nào”, hay Luật Kinh doanh bất động sản theo khoản 3 Điều 5 thì: “hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch” và khoản 2 Điều 44 cũng quy định: “hoạt động môi giới bất động sản cần phải có sự công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật”. Đó chính là những quy định để hướng cho nhà môi giới theo một chuẩn mực đạo đức nhất định, để tránh những thiệt hại, sự lừa dối dẫn đến không thành công trong thương vụ, cũng như tạo sự tin tưởng, niềm tin mà các khách hàng mong muốn, hơn hết làm cho thị trường bất động sản trở nên ổn định, nâng động và ngày càng văn minh phát triển, làm cho dịch vụ có thể ổn định, phát triển lên một tầm cao mới với khả năng vốn từ các thương vụ. Thứ ba, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhằm mục đích thu lợi nhuận Lợi nhuận là yếu tố được quan tâm hàng đầu của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng không ngoại lệ. Lợi nhuận trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không vì mục đích công ích mà đều quan trọng hơn hết và mục tiêu được đặt lên hàng đầu là hoạt động hiệu quả để thu về lợi nhuận cao. Lợi nhuận trong môi giới bất động sản đó là thù lao và hoa hồng. Người viết thấy rằng, những hoạt động kinh doanh dịch vụ điều hướng tới mục đích lợi nhuận và đây là điều quyết định một phần đến thành công của công việc. Trong môi giới bất động sản cũng vậy, để có thể hoạt động tư vấn, hỗ trợ cho khách hàng thì vấn đề lợi nhuận hay còn gọi là phí của các thương vụ là rất quan trọng và có thể nói là thiết yếu. Khác với các tổ chức dịch vụ công, hoạt động trên cơ sở từ ngân sách nhà nước. Các khoản sinh lời này có hay không, cao hay thấp sẽ phụ thuộc rất nhiều vào khách hàng chấp nhận hay không cũng như thương vụ lớn nhỏ và thành công ở mức độ nào. Nhưng có thể nói uy tín, chất lượng, tính chuyên nghiệp cũng như khả năng tận tâm và chu đáo của nhà môi giới rất cần thiết quyết định sự lựa chọn, niềm tin của khách hàng đặt vào nhà môi giới. Các khoản lợi nhuận trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sẽ giống với các dịch vụ trong kinh doanh dịch vụ bất động sản ở chổ là đều có thù lao hay còn gọi là phí dịch vụ. Tuy nhiên, trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản còn có hoa hồng và đây là điểm khác biệt có thể nhận thấy giữa kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản khác. Hơn thế, thù lao môi giới sẽ phát sinh từ thời điểm các bên đã ký kết hợp đồng với nhau và việc hưởng thù lao này không phụ thuộc vào kết quả giao dịch giữa khách hàng và các bên trong thương vụ. Thù lao được chi trả cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: độ khó hay dễ của bất động sản được môi giới, hay tốc độ của công việc cũng như uy tín của người môi giới,…. Sẽ quyết định đến thù lao được chi trả cho thương vụ mà người môi giới sẽ nhận được. Ngoài việc trả thù lao, theo quy định của Luật Kinh doanh dịch vụ bất động sản năm 2006 tại Điều 47 còn quy định về hoa hồng mà người môi giới được hưởng như sau: “Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản”. Khác với thù lao là sẽ được nhận không phụ thuộc kết quả thương vụ, tiền hoa hồng sẽ được trả khi bên được môi giới thật sự đã ký kết hợp đồng cho bất động sản môi giới và tiền hoa hồng sẽ nhận theo phần trăm của công việc và công việc này sẽ quyết định tiền hoa hồng cao hay thấp với độ khó công việc. Đây là điều khác biệt dễ thấy giữa thù lao và hoa hồng. Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ và mục đích cuối cùng của nó là thu được lợi nhuận từ việc cung ứng dịch vụ cho khách hàng có nhu cầu. Thứ tư, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần trình độ chuyên môn cao Trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần thì việc cạnh tranh trong kinh doanh diễn ra ngày càng khốc liệt và trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng không ngoại lệ. Bởi vậy, những chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có một trình độ chuyên môn cao trong nhiều việc như tư vấn, khớp nối, kiến thức pháp lý, và am hiểu thị trường. Bởi sự phát triển của kinh tế thì tất nhiên vấn đề kinh doanh phải theo một tỉ lệ thuận, nếu ngược lại sẽ bị đào thải khỏi thị trường. Vì vậy, các chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải luôn nâng cao trình độ, kiến thức từ lý thuyến đến thực tiễn để tiến hành các hoạt động trong môi giới bất động sản có hiệu quả hơn, chuyên nghiệp hơn. Thứ năm, môi giới bất động sản là loại hình kinh doanh dịch vụ có điều kiện Chỉ có những tổ chức, cá nhân đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện hoạt động môi giới bất động sản, đáp ứng quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật kinh doanh bất động sản 2006. Nhà môi giới bất động sản phải được đào tạo bài bản, đủ kiến thức, trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp đáp ứng được những quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị đinh 153/2007/ NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2006. Vì vậy, tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đăng kí kinh doanh, thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có số lượng người có chứng chỉ theo quy định mới được kinh doanh dịch vụ này. Với cá nhân để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng kí kinh doanh và có chứng chỉ hành nghề theo quy định. Đó chính là điều kiện để tổ chức, cá nhân có thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Thứ sáu, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là hoạt động mang tính chất nghề nghiệp, liên tục và thường xuyên Trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì hoạt động môi giới tại Việt Nam không thể coi là một hoạt động mang tính chất là nghề nghiệp với đầy đủ bản chất cần có của nó. Có thể nói một cách khái quát là nghề môi giới bất động sản đang tồn tại và phát triển một cách tự phát, không định hướng và đương nhiên là thiếu tính chuyên nghiệp. Để nghề môi giới bất động sản hoạt động mang tính nghề nghiệp thì chủ thể môi giới bất động sản phải được đào tạo có hệ thống và hoạt động có định hướng theo khuôn khổ của pháp luật. Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã định hướng chủ thể kinh doanh dịch môi giới bất động sản theo sự phát triển của kinh tế, quy định chủ thể kinh doanh, làm nghề môi giới bất động sản phải bồi dưỡng kiến thức, có chứng chỉ hành nghề, được đào tạo có hệ thống. Đây là hành lang pháp lý thuận lợi để đào tạo, hình thành và phát triển nghề môi giới bất động sản. Chính vì vậy, nghề môi giới bất động sản được đào tạo có hệ thống và định hướng phát triển góp phần vào sự tăng trưởng của nền kinh tế, làm cho thị trường hoạt động một cách năng động. Nghề môi giới bất động sản sẽ được phát triển mạnh ổn định khi hoạt động kinh doanh dịch vụ này diễn ra liên tục, thường xuyên. Khi hoạt động liên tục thường xuyên sẽ giúp cho thị trường trở nên sôi động hơn. Mặt khác, môi giới bất động sản được luật công nhận là một hoạt động mang tính chất nghề nghiệp nên cần phải hoạt động thường xuyên để làm cho thị trường bất động sản trở nên năng động, giúp cho các chủ thể môi giới có thể cập nhật được những kiến thức mới qua từng thương vụ môi giới và làm cho chủ thể môi giới trở nên chuyên nghiệp hơn. 1.2.3 Vai trò của kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản So với các nước Hoa Kì, Trung Quốc,… thì thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam ra đời muộn hơn và phát triển một cách đầy biến động và sự phát triển của kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng vậy đầy thăng trầm. Chúng ta có thể kể đến những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như: tình hình khan hiếm đất kéo dài trong nhiều năm làm cho nhiều tổ chức, cá nhân có bất động sản phải giải thể hoặc phá sản và hiện nay là tình trạng bất động sản đóng băng hay còn có thể nói cách khác là suy giảm sức mua. Chính sự không ổn định của bất động sản trong thị trường trong thời gian khá dài do nhiều yếu tố nhưng điều cần thiết hơn cả là cần có một tổ chức, cá nhân trung gian đóng vai trò cho việc cung cấp thông tin, kết nối các bên để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển cũng như môi giới phát triển. Trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì vai trò của người môi giới không được thừa nhận trong xã hội, mà cò đất được gọi thông dụng hơn là người môi giới. Khi nói đến “cò đất” là người dân thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa đảo, và không muốn tham gia giao dịch thông qua “cò đất”. Với tâm lí e ngại và vai trò của nhà môi giới không được xã hội thừa nhận, điều này làm cho các giao dịch trên thị trường trở nên hạn chế, làm giảm số lượng giao dịch, dẫn tới kiềm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản. Rõ ràng kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có những mặt tích cực và tiêu cực, chính những người tham gia thị trường này làm cho méo mó, nhưng không phủ nhận được vai trò của “cò” - nhà môi giới họ chính là chất xúc tác dẫn đến các giao dịch thành công đồng thời cũng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản. Vai trò của môi giới bất động sản được thể hiện qua các mặt sau: Thứ nhất, chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cung cấp thông tin cho các bên tham gia vào hoạt động giao dịch bất động sản Do tính chất đặc thù về bất động sản và thị trường bất động sản, nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về bất động sản không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi và đầy tính nhạy cảm. Chính vì vậy, vấn đề thông tin về bất động sản đóng vai trò rất quan trọng đối với sự vận hành của thị trường cũng như của các bên trong thương vụ, đó là toàn bộ thông tin liên quan đến bất động sản để mà tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thu thập và cung cấp cho các bên trong thương vụ. Khi thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản hoạt động thuận tiện và giúp cho hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thuận lợi hơn và thúc đẩy thị trường kinh doanh bất động sản phát triển. Nếu thông tin mà tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thu thập một cách hạn hẹp, thiếu chính xác, không biết chọn lọc và phân tích thì dẫn đến hệ quả vô cùng to lớn, sẽ dẫn đến sự kết nối giữa các bên trong thương vụ không thành công, đôi khi là sự lừa dối trong giao dịch. Vì vậy, thông tin mà các tổ chức, cá nhân môi giới cung cấp cho bên mua bên bán sẽ đóng một vai trò vô cùng to lớn cho thành công của việc môi giới bởi sự thành công, thất bại của môi giới sẽ rất cần một thông tin chính xác, đầy đủ và cách phân tích tổng hợp thông tin đã thu thập. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sẽ là người cung cấp thông tin cho các bên trong thương vụ và thông tin này đúng đắn chính xác sẽ giúp cho thương vụ giao dịch thành công, hơn thế nữa sẽ tránh được sự lừa đối, thông tin thiếu trung thực và thất thoát thuế của nhà nước. Các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản càng phát triển và thể hiện tính chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cũng như sự lừa dối thông tin cung cấp trong hoạt động này góp phần đưa các giao dịch đến thành công và thỏa mãn nhu cầu các bên cũng như góp phần làm thị trường bất động sản phát triển. Thông tin về bất động sản và các thông tin khác liên quan đến bất động sản là cơ sở rất quan trọng cho việc thực hiện giao dịch, các quyền và lợi ích của các bên có liên quan chứa đựng bên trong các giao dịch bất động sản. Công việc đầu tiên của nhà kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là việc thu thập đầy đủ, chính xác các thông tin cần thiết về bất động sản và các thông tin có liên quan đến bất động sản đó cho khách hàng và phải có nhiệm vụ công khai tất cả những thông tin đã thu thập được về bất động sản một cách đầy đủ, trung thực, chính xác các thông tin cho khách hàng đúng theo nội dung môi giới bất động sản được quy định tại Khoản 3 Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.11 Thứ hai, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là cầu nối giữa các bên trong thương vụ và đáp ứng sự tìm kiếm của khách hàng khi có nhu cầu Thật vậy, thị trường bất động sản khi một chủ thể hay tổ chức có nhu cầu thì chắc chắn sẽ có người cung, bởi quy luật của thị trường là có cầu thì sẽ có cung và ngược lại. Khi thị trường bất động sản phát triển cũng như nhu cầu tăng thì cấp thiết cần có sự kết nối giữa cung và cầu hay còn gọi là giữa bên bán, bên cho thuê và bên mua, bên thuê trên hết là sự xuất hiện của tố chức, cá nhân môi giới. Chính tổ chức, cá nhân này sẽ là cầu nối là chất xúc tác, kết nối các bên trong giao dịch, giúp cho các bên có thể gặp gỡ, so sánh, đối chiếu các bất động sản quan tâm cũng như nhu cầu mong muốn tổ chức, cá nhân môi giới cung cấp những vấn đề, những thắc mắc mà các bên muốn biết. Hơn hết, sự kết nối này sẽ giúp cho giao dịch diễn ra một cách dễ dàng thuận tiện và nhanh chóng, mặt khác sẽ giúp tiết kiệm thời gian cho các bên khi thực hiện thương vụ. Đó chính là một vai trò quan trọng của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trong giao dịch để đi đến mục đích cuối cùng của thương vụ. Thị trường bất động sản càng phát triển, nhu cầu giao dịch bất động sản sẽ càng lớn, tuy nhiên trong thực tế, không phải lúc nào người bán cũng tìm được người mua, người cần cho thuê tìm được người cần thuê bất động sản… và ngược lại. Trong khi nhà môi giới là những nhà chuyên nghiệp trong lĩnh vực này, họ thường có rất nhiều thông tin từ các bên có nhu cầu khác nhau trong các giao dịch khác nhau về bất động sản. Vì vậy, vai trò của nhà môi giới bất động sản là rất cần thiết trong thị trường để kết nối các bên lại với nhau. 11 “Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản” Khoản 3 Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Thứ ba, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Với thị trường bất động sản không phát triển như hiện nay cũng kéo theo các dịch vụ khác trong kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng vậy thì vấn đề ở đây cần thiết là sự kích thích cho thị trường phục hồi và phát triển. Hiện nay, thị trường bất động sản đứng yên nên số lượng giao dịch rất ít và hạn chế. Đồng thời không nắm được các thông tin về bất động sản hay nắm một cách không đầy đủ, thiếu chính xác, đôi khi là ảo. Do những thông tin như thế sẽ làm kìm hãm sự phát triển của thị trường làm cho thị trường kém phát triển. Chính vì thế cần phải có các cá nhân, tổ chức đủ năng lực, kiến thức cũng như hiểu biết xã hội để thu thập, tổng hợp, phân tích và cung cấp những thông tin một cách kịp thời, chính xác cũng như thái độ cung cấp dịch vụ tận tình chu đáo sẽ tạo cho khách hàng một cảm giác yên tâm, an toàn. Cũng giống như cò đất – môi giới không còn sự lừa dối, sốt ảo sẽ tạo cho khách hàng một sự tin tưởng trong giao dịch góp phần phát triển thị trường. Chính những điều nhỏ nhất mà khách hàng tin tưởng sẽ góp phần cho thị trường trở nên sôi động, có tác dụng kích cầu và làm tăng giá trị của bất động sản cũng như lợi nhuận mà người trung gian sẽ nhận được. Chính vì vậy, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là một “chất xúc tác” để kích thích thị trường bất động sản trở nên sôi động, phát triển trong thời buổi hiện nay. Thứ tư, chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản tư vấn cho khách hàng Đối với người Việt Nam thì sự hiểu biết của số đông người dân về bất động sản, thị trường bất động sản, hoạt động của thị trường bất động sản còn rất hạn chế. Chính vì vậy mà người ta rất cần đến sự tư vấn giúp đỡ của những chủ thể môi giới bất động sản. Bất động sản thường có giá trị lớn, pháp luật về bất động sản được quy định chặt chẽ bắt buộc mọi giao dịch về bất động sản phải tuân thủ, khi đó pháp luật mới có cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch; do đó mà công việc của nhà môi giới bất động sản không chỉ đơn giản là đưa “cầu” đến gặp “cung” mà điều quan trọng hơn là hầu hết khách hàng cần đến sự tư vấn giúp đỡ của nhà môi giới về các vấn đề liên quan đến bất động sản, đến chủ thể bất động sản, đến giá cả, đến trình tự thủ tục làm giấy tờ về giao dịch đó như thế nào nhằm thỏa mãn yêu cầu của các bên. Khi nhà môi giới đưa cầu đến gặp cung thì việc tiếp tục tư vấn giúp đỡ các bên để các bên yên tâm và thực hiện được giao dịch thành công là rất quan trọng và cần thiết. Qua đó, nhà môi giới cũng góp phần đưa pháp luật đến với các bên tham gia thị trường bất động sản góp phần làm cho các bên có sự am hiểu về bất động sản hơn trong thương vụ. Thứ năm, chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản giúp thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch Một nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp phải có trách nhiệm cao trong công việc của mình, đặc biệt đạo đức nghề nghiệp phải được đặt lên hàng đầu. Trong đánh giá của tập đoàn tư vấn bất động sản có tên tuổi như tập đoàn Jones LaSalle ở Anh, khi nghiên cứu về thị trường bất động sản ở Việt Nam họ đã không ngần ngại khi đưa ra nhận định: “chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản ở Việt Nam thuộc loại thấp nhất châu Á và trong cả khối ASEAN”12. Chính vì vậy, những thông tin mà khách hàng nhận được từ nhà môi giới bất động sản phải là thông tin đầy đủ, trung thực, chính xác và được công khai, minh bạch. Điều này sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và hiệu quả. Chính những chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch sẽ đáp ứng được quy định tại Khoản 2 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2006.13 1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về môi giới bất động sản Trong sự phát triển của thị trường bất động sản, vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản là không thể phủ nhận và ngày càng trở nên quan trọng, bởi chủ thể môi giới góp phần làm gia tăng lợi ích của người bán, người cho thuê cũng như người mua, người thuê trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản góp phần đẩy mạnh sự phát triển của thị trường. Chính vì vậy, việc quy định chặt chẽ của pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản từ nguyên tắc, chủ thể, nội dung, điều kiện hành nghề cũng như thù lao và hoa hồng của môi giới bất động sản là rất cần thiết. Dù xét dưới góc độ của người kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, người tham gia vào giao dịch bất động sản hay cơ quan quản lý nhà nước thì những quy định được ghi nhận trong Chương IV của Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD góp phần giải quyết những vấn đề nhất định cũng như thể hiện sự quản lý của cơ quan nhà nước đối với dịch vụ môi giới bất động sản. Trước tình hình hiện nay, việc pháp luật điều chỉnh các hoạt động về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là rất cần thiết và phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện nay. 12 Cảnh báo đỏ từ nhà đầu tư, Báo đầu tư số ra ngày 28/3/2007, tr7. “Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật”, Khoản 2 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 13 1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản dưới góc độ cá nhân, tổ chức hành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là hoạt động rất đa dạng không chỉ bao gồm việc tìm kiếm, cung cấp thông tin và kết nối các bên trong giao dịch bất động sản, hơn nữa là đại diện theo ủy quyền để thực hiện công việc môi giới bất động sản, có thể nói môi giới bất động sản như một một chất xúc tác để các bên có thể gặp gỡ và giao dịch. Trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, người môi giới phải thực hiện nhiều hoạt động như thu thập thông tin về bất động sản, thị trường bất động sản, tình trạng của bất động sản, tìm kiếm khách hàng, tạo điều kiện cho các bên trong quá trình đàm phán, tư vấn về pháp lý về chuyển nhượng, thuế,…. Nói cách khác kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là công việc rất phức tạp, đòi hỏi người môi giới phải hiểu biết nhiều vấn đề, lĩnh vực chuyên môn và đáp ứng được những kĩ năng cho công việc. Các quy định về điều kiện chủ thể, điều kiện hành nghề và chứng chỉ môi giới chính là những chuẩn mực pháp lý để xác định tính chuyên môn của chủ thể môi giới bất động sản. Hơn nữa, cũng là sự công nhận về mặt pháp luật rằng họ có điều kiện hoạt động trong lĩnh vực này. Chính sự quy định của pháp luật tại các Điều 44 và Điều 50 tại Mục 1 Chương IV của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 giúp phân biệt được người môi giới chuyên nghiệp với những người môi giới bất động sản hoạt động tự phát, nghiệp dư mà xã hội vẫn thường gọi với cái tên quen thuộc là “cò đất”, bởi những nhà môi giới chân chính, chuyên nghiệp mới được pháp luật công nhận và được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo Nghị định 153/2007/ND-CP và Thông tư 13/2008/TT-BXD. Rõ ràng, chỉ có những nhà môi giới bất động sản được bảo đảm về trình độ và đạo đức nghề nghiệp mới có thể góp phần phát triển một thị trường bất động sản minh bạch và lành mạnh. Hơn nữa, với tâm lý xã hội, khi tham gia vào giao dịch, khách hàng có xu hướng đặt niềm tin vào những cá nhân, tổ chức có chuyên môn, đăng kí hành nghề, có trụ sở làm việc và hoạt động một cách thường xuyên có uy tín và chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được đào tạo một cách chính quy theo quy định của pháp luật nên khi thực hiện các giao dịch với họ luôn luôn có sư an toàn, bảo đảm hơn và nhận được sự tin tưởng tuyệt đối của khách hàng. Chính vì thế, khi những nhà môi giới đáp ứng được những điều kiện về hành nghề môi giới theo quy định pháp luật từ điều kiện chủ thể, điều kiện hành nghề cho đến chứng chỉ sẽ giúp cho các nhà môi giới nhận được lòng tin từ khách hàng và chính lòng tin này là yếu tố dẫn đến thành công của công việc môi giới bất động sản. 1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản dưới góc độ người sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản Những quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sẽ góp phần bảo đảm vấn đề an toàn trong giao dịch cũng như kết quả cuối cùng mà người sử dụng dịch vụ hướng đến. Hơn nữa, bất động sản là một lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người sử dụng dịch vụ, bởi thị trường bất động sản luôn biến động khó lường từ tình hình kinh tế, chính trị. Chính vì thế người sử dụng dịch vụ luôn tìm đến những nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp có trình độ, kiến thức vững vàng. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, những người đã qua đào tạo theo quy định tại Nghị định 153/2007/ND-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD và có kiến thức cũng như khả năng nắm vững thị trường bất động sản, am hiểu pháp luật sẽ giúp cho các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thỏa mãn điều kiện của mình, giúp họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua, bán để đưa ra quyết định có lợi nhất. Hơn hết, trong giao dịch bất động sản người mua và người bán đều rất cần đến người môi giới bất động sản để làm trung gian cho họ tìm đối tác, đàm phán, giao dịch thuận lợi và hạn chế rủi ro. Người sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản luôn mong muốn và cần thiết ở người môi giới là khả năng am hiểu pháp luật cũng như uy tín ở chính người môi giới. Chính những quy định của pháp luật mang tính quy định cụ thể và buộc những người môi giới phải tuân theo để hướng đến một thị trường bất động sản ổn định, hiệu quả, năng động và cũng không kém phần cạnh tranh. Chính vì vậy, sẽ giúp cho những người sử dụng dịch môi giới bất động sản sẽ tin tưởng, đặt niềm tin vào nhà môi giới và đưa đến thành công trong hoạt động này. Cụ thể tại Điều 20 Nghị định 153/2007/ND-CP quy định người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản nếu quy phạm các nguyên tắc hành nghề sẽ bị thu hồi chứng chỉ. Vì vậy, quy định chứng chỉ hành nghề trong các điều kiện kinh doanh còn là căn cứ để ràng buộc người môi giới phải thực hiện đúng những nguyên tắc hành nghề cũng như trách nhiệm nghề nghiệp và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng. 1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản dưới góc độ quản lý nhà nước Hiện nay, nước ta có hàng nghìn trung tâm tư vấn, môi giới bất động sản chỉ có một số ít đơn vị làm việc theo đúng nghĩa. Theo thống kê chưa đầy đủ, “cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng kí hành nghề, trên 1600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn tổ chức cá nhân làm ăn đơn lẻ không đăng kí thì chưa thống kê được” 14. Hiện nay vấn đề được đặt ra là phần lớn các cá nhân hoạt động Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không có nghề nghiệp, không được đào tạo và tư vấn kiến thức cũng như đạo đức nghề nghiệp. Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ, do đó hoạt động này nhiều khi gây nhiễu thông tin, cản trở sự kiểm soát thị trường của nhà nước. Vì vậy, việc quy định các tổ chức, cá nhân đáp ứng những điều kiện nhất định theo pháp luật mới được cấp giấy phép kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và thực hiện tốt quy định này sẽ góp phần tránh tình trạng các chủ thể không đủ năng lực và các điều kiện cần thiết tiến hành hoạt động kinh doanh một cách tràn lan, không bảo đảm chất lượng, gây thiệt hại cho khách hàng và khó khăn cho công tác quản lý của Nhà nước. Thông qua hoạt động đăng ký kinh doanh và việc cấp chứng chỉ hành nghề, cơ quan quản lý nhà nước có thể cập nhật thông tin về số lượng cũng như chất lượng của đội ngũ môi giới bất động sản trên địa bàn, để từ đó đưa ra các giải pháp quản lý phù hợp, cũng như thực hiện các chương trình đào tạo cụ thể để bổ sung đội ngũ môi giới có chuyên môn vào thị trường khi cần thiết, đáp ứng kịp thời nhu cầu khách hàng. Hơn nữa, chứng chỉ môi giới bất động sản cũng là công cụ hữu hiệu để nhà nước quản lý các nhà hành nghề môi giới bất động sản, thông qua các quy định về cấp chứng chỉ, thu hồi chứng chỉ và xử lý khi có quy phạm. Kết luận Chương 1 Trong chương 1 Người viết đã tìm hiểu các vấn đề lý luận về môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản cụ thể là tìm hiểu về các khái niệm về môi giới bất động sản, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và các đặc điểm về hoạt động này. Qua đó đã đưa ra các khái niệm về môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, từ đó phân tích để đưa ra một khái niệm về môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Qua chương 1 Người viết đã đưa ra hai khái niệm về môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cụ thể: Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. 14 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/ [truy cập ngày 11/10/2014] Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là một dịch vụ trong kinh doanh dịch vụ bất động sản, là hoạt động của tổ chức, cá nhân đáp ứng đầy đủ điều kiện theo pháp luật với vai trò trung gian cho các bên có nhu cầu trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản, theo đó, các chủ thể môi giới bất động sản sẽ tư vấn, hỗ trợ, cung cấp thông tin cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng hay đại diện ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến bất động sản và nhận được thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới. Hơn nữa, Người viết đã khẳng định vai trò, tầm quan trọng của pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản dưới những góc độ như nhà môi giới, người sử dụng dịch vụ và từ cơ quan quản lý nhà nước đối với hoạt động này. Chính hoạt động môi giới bất động sản này đã góp phần làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn, chuyên nghiệp hơn. CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN 2.1 Pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 2.1.1 Điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và yêu cầu đối với bất động sản được môi giới 2.1.1.1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ khá nhạy cảm và phức tạp nên cần có quy định về điều kiện trong kinh doanh. Điều này có thể nói không phải bất kỳ một chủ thể nào cũng được phép kinh doanh môi giới bất động sản mà chỉ có những chủ thể đáp ứng được những điều kiện của pháp luật mới được thực hiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được quy định tại khoản 2, 3 Điều 8, Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Chương III Nghị định 153/2007/NĐ-CP và Phần 5 của Thông tư 13/2008/TTBXD. Ở nước ta, mặc dù thị trường bất động sản đã được hình thành và những chủ thể đã tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản rất sôi động trên thị trường. Nhưng đến năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản mới được ban hành để điều chỉnh trực tiếp về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Vì vậy, việc xác định chủ thể cũng như điều kiện để chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trên thị trường hiện nay phải tuân theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Theo khoản 2 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định điều kiện đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản như sau: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật; Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản”. Khoản 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”. Như vậy, theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì kinh doanh dịch vụ là ngành nghề kinh doanh có điều kiện và môi giới bất động sản là một ngành nghề kinh doanh dịch vụ nên tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật. Nghĩa là đối với tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ và phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Đối với cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Thứ nhất, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã Theo khoản 1 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005 quy định về doanh nghiệp như sau: “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh”. Thông qua khái niệm này Người viết hiểu rằng doanh nghiệp khi thực hiện chức năng kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì doanh nghiệp phải có tên riêng, có địa chỉ giao dịch hoạt động xác định, có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu của hoạt động môi giới bất động sản, nhằm mục đích thực hiện các hoạt động như làm trung gian cho các bên thực hiện giao dịch, tiềm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng, cung cấp thông tin về bất động sản và hơn nữa là đại diện ủy quyền để thực giao dịch cho khách hàng để nhận được thù lao từ việc cung cấp các dịch vụ đó. Đối với tổ chức, cá nhân thành lập hợp tác xã khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì có những điểm tương đồng với doanh nghiệp khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như là tổ chức kinh tế tự nguyện, có tư cách pháp nhân và điểm khác biệt rất dễ nhận thấy là doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chỉ đáp ứng nhu cầu dịch vụ cho thị trường, không phải là cho nhu cầu của người góp vốn, với hợp tác xã thì tương trợ, giúp đỡ nhau giữa các thành viên đáp ứng nhu cầu chung của hợp tác xã. Cụ thể tại khoản 1 Điều 3 Luật Hợp tác xã 2012 quy định: “Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý hợp tác xã”. Thứ hai, tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đăng ký kinh doanh Trong kinh doanh dịch vụ bất động sản thì hầu hết các loại hình kinh doanh dịch vụ đều phải đăng ký kinh doanh và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng không ngoại lệ. Để tổ chức, cá nhân có thể hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì theo quy định pháp luật bắt buộc phải đăng ký kinh doanh. Để có thể được đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản tổ chức, cá nhân phải đáp ứng những điều kiện như sau: Ngành, nghề đăng ký kinh doanh không thuộc lĩnh vực cấm kinh doanh. Với loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì đây là lĩnh vực được phép kinh doanh. Doanh nghiệp đăng ký kinh doanh dịch vụ phải có tên phù hợp với quy định pháp luật, đúng theo các quy định tại Điều 31 về tên doanh nghiệp, Điều 32 về những điều cấm trong đặt tên doanh nghiệp, Điều 33 về tên doanh nghiệp viết bằng tiếng nước ngoài và tên viết tắt của doanh nghiệp và Điều 34 về tên trùng và gây nhầm lẫn của Luật Doanh nghiệp 2005. Tổ chức, cá nhân phải có địa chỉ, trụ sở doanh nghiệp xác định, đúng với quy định tại Điều 35 của Luật Doanh nghiệp 2005 quy định về trụ sở chính của doanh nghiệp. Tổ chức, cá nhân phải có hồ sơ đăng ký kinh doanh hợp lệ với ngành nghề đăng ký kinh doanh, có chứng chỉ phù hợp với ngành nghề kinh doanh và nộp lệ phí đăng ký kinh doanh. Đó là những điều kiện mà tổ chức, cá nhân phải đáp ứng đầy đủ để có thể đăng kí kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Hơn nữa, nếu tổ chức cá nhân không đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng vẫn hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì tổ chức cá nhân này đã quy phạm quy định tại điểm b, khoản 4 Điều 38 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở (Nghị định 121/2013/NĐ-CP) sẽ bị phạt tiền từ 60 triệu đến 70 triệu đồng. Thứ ba, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Nếu như trong định giá bất động sản cần có chứng chỉ định giá bất động sản thì trong môi giới bất động sản cũng vậy, muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì chủ thể kinh doanh dịch vụ cần phải có chứng chỉ môi giới bất động sản. Đây chính là điều kiện cần thiết để tổ chức, cá nhân có thể thực hiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Theo quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Như vậy, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ môi giới bất động sản, nhưng không phải cá nhân nào cũng được cấp chứng chỉ mà phải đáp ứng đủ những điều kiện luật quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định 153/2007/NĐ-CP. Trước tiên, cá nhân được cấp chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: Cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Vậy năng lực hành vi dân sự của cá nhân để được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự. Cá nhân đã được đào tạo về môi giới bất động sản. Cá nhân muốn hoạt động môi giới bất động sản phải được đào tạo tại các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức pháp luật về chuyên môn về môi giới bất động sản, cá nhân được đào tạo về môi giới bất động sản với chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình do Bộ Xây dựng ban hành, được các giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu về môn học. Cá nhân có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Quy định tại Điều 50 về chứng chỉ môi giới bất động sản được cụ thể hóa tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP như sau: Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải có đủ các điều kiện như: cá nhân đó không phải là các bộ, công chức nhà nước, phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù, có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản và có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Đó chính là những điều kiện cần mà cá nhân phải đáp ứng được mới có thể được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Hơn nữa, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định về thành viên có trong tổ chức cũng như thành viên đó phải có chứng chỉ. Cụ thể: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản”15 Vậy tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thỏa mãn được số lượng thành viên có trong tổ chức cũng như thành viên đó có chứng chỉ môi giới bất động sản. Nếu tổ chức, cá nhân vẫn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà không đủ số lượng thành viên có chứng chỉ thì sẽ phải chịu chế tài tại khoản 3 Điều 38 Nghị định 121/2013/NĐ-CP tổ chức, cá nhân này sẽ bị xử phạt tiền từ 40 triệu đồng đến 60 triệu đồng. Còn đối với trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà sử dụng nhân viên không có chứng chỉ môi giới bất động sản thì tất yếu cũng vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và tổ chức cá nhân này sẽ bị xử phạt với hình thức phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng.16 Qua những phân tích trên, Người viết có thể hiểu rằng tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì phải thỏa mãn đầy đủ những điều kiện của pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc tác xã, đăng ký kinh doanh và có số thành viên có chứng chỉ khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Hơn nữa, với cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không đáp ứng được những điều kiện trên thì tất yếu tổ chức, cá nhân này sẽ phải chịu chế tài của pháp luật tại Điều 38 Nghị định 121/2013/NĐ-CP về vi phạm quy định kinh doanh dịch vụ bất động sản. Mặt khác, những chế tài này chưa đủ sức để răng đe các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, với việc quy định hình thức xử phạt còn khá nhẹ và sự chênh lệch giữa lợi nhuận mà tổ chức, cá nhân này thu được gấp rất nhiều lần so với số tiền mà tổ chức, cá nhân này bị phạt nên tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sẽ bất chấp để thực hiện hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Vì vậy, pháp luật cần phải có những quy định nặng hơn để hạn chế 15 16 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Khoản 2 Điều 38 Nghị định 121/2013/NĐ-CP những vi phạm của những tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định tổ chức cá nhân được tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không phân biệt tổ chức cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiện trên thì được tham gia kinh doanh lĩnh vực này. Điều 10 khoản 1 điểm c Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định cụ thể hơn: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật này”. So với trước đây thì chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được mở rộng. Người nước ngoài vẫn được tham gia hoạt động trong lĩnh vực này nếu có đủ điều kiện Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định, cá nhân được hoạt động một cách độc lập nếu có chứng chỉ môi giới bất động sản và có đăng ký kinh doanh. Từ những quy định của pháp luật nêu trên cho thấy không phải mọi tổ chức, cá nhân đều trở thành chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà chỉ những tổ chức cá nhân nào đáp ứng đủ điều kiện về chứng chỉ hành nghề, có đăng ký kinh doanh, đối với tổ chức còn phải đáp ứng đủ điều kiện về số lượng người có chứng chỉ hành nghề mới trở thành chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, được gọi là tổ chức cá nhân môi giới bất động sản. Do xuất phát kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là làm trung gian trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. Vì vậy nhà môi giới bất động sản phải có kiến thức chuyên sâu về thị trường bất động sản trong khu vực, nhu cầu của khách hàng, biến động về giá cả, quy định về thuế,... Khi bán bất động sản, người môi giới bất động sản còn thực hiện các nghiệp vụ, tiềm kiếm nhu cầu mua bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu bất động sản. Từ đó, việc quy định nghề môi giới bất động sản là nghề kinh doanh có điều kiện đã chính thức đưa môi giới bất động sản đến hướng chuyên nghiệp, nâng cao trình độ đối với hoạt động này; quy định như vậy sẽ hạn chế rửi ro, bảo đảm an toàn cho người được môi giới, và sẽ tạo điều kiện cho sự ra đời của các tổ chức cá nhân có uy tín, chất lượng góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi tổ chức, cá nhân đáp ứng điều kiện như có chứng chỉ môi giới bất động sản, đăng ký kinh doanh bất động sản thì được phép tham gia vào lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng không phải tự do kinh doanh theo ý mình mà phải tuân theo nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản được quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 như sau: “Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật này được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.”. Vì vậy khi thực hiện công việc môi giới bất động sản thì nhà môi giới phải tuân thủ các nguyên tắc hoạt động môi giới để đảm bảo sự khách quan, đúng đắn, trung thực, đáng tin cậy,... như vậy mới đảm bảo hoàn thành tốt công việc môi giới và mang lại lợi ích tối đa cho khách hàng, xứng đáng với khoản tiền được nhận từ hoạt động môi giới cho khách hàng. Những điều kiện trên là những định hướng cho hoạt động môi giới bất động sản ngày càng phát triển, là cơ sở quan trọng để hình thành lực lượng môi giới chuyên nghiệp, góp phần làm thị trường bất động sản minh bạch, phát triển ổn định, bền vững. 2.1.1.2 Yêu cầu đối với bất động sản được môi giới Môi giới bất động sản là loại hình kinh doanh dịch vụ với nhiều bất động sản được môi giới. Các bất động sản được môi giới mang đầy đủ đặc điểm của bất động sản được đưa vào kinh doanh. Hiện nay, pháp luật về kinh doanh bất động sản chưa có quy định về bất động sản được môi giới, mà trên thực tế thì các bất động sản được môi giới chủ yếu là nhà ở, quyền sử dụng đất, văn phòng làm việc và chưa có nhiều sản phẩm môi giới là các dự án công trình lớn.17 Như vậy, các bất động sản này khi được lưu thông phải đáp ứng những điều kiện theo quy định tại Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 như sau: Các bất động sản như nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất được phép lưu thông thì phải đáp ứng những điều kiện: 17 Nguyễn Quang Tuyến – Nguyễn Thị Nga, Pháp luật môi giới bất động sản và kiến nghị hoàn thiện, tạp chí luật học số 6/2011, tr 47. Về mặt lưu thông trên thị trường thì nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh. Về sở hữu không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. Đây là điều kiện không thể thiếu đối với nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất được phép môi giới nhằm tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng. Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, ngoài những điều kiện chung ở trên thì nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng thêm những điều kiện sau đây: Đối với nhà ở, công trình xây dựng: phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, còn nhà ở, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định pháp luật về xây dựng và có hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao. Đối với quyền sử dụng đất thì còn trong thời hạn sử dụng đất, trong trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến bộ của dự án đã được phê duyệt. Có thể thấy, những điều kiện về các bất động sản được môi giới được quy định rất chặt chẽ và đây là những quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi môi giới, tạo sự minh bạch, trung thực trong môi giới bất động sản. 2.1.2 Nội dung kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Trong kinh doanh dịch vụ bất động sản thì mỗi loại hình kinh doanh dịch vụ sẽ có nội dung hoạt động khác nhau và là đặc trưng của loại hình kinh doanh dịch vụ đó. Đối với kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì Người viết thấy rằng, chủ thể khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có 2 nội dung kinh doanh dịch vụ là tổ chức, cá nhân tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng, cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng và đại diện ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Đó chính là những nội dung mà các chủ thể khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thực hiện khi kinh doanh dịch vụ này, được quy định tại Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. 2.1.2.1 Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng và cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và ký kết hợp đồng Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản với tư cách là làm trung gian cho hai bên gặp gỡ, hỗ trợ tư vấn cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng về các giao dịch liên quan đến bất động sản thì chủ thể thực hiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải tuân thủ theo các nội dung hoạt động của môi giới bất động sản. Cụ thể, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thực hiện những nội dung môi giới bất động sản như sau: “Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng; Cung cấp thông tin hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản”.18 Thứ nhất, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện của khách hàng Thị trường bất động sản càng phát triển, nhu cầu giao dịch bất động sản sẽ càng lớn, tuy nhiên trong thực tế, không phải lúc nào người bán cũng tìm được người mua, người cần cho thuê tìm được người cần thuê bất động sản… và ngược lại. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản có thể tìm thấy đối tác của khách hàng, hay nhu cầu của khách hàng qua nhiều con đường khác nhau và xem xét xác định về đối tác giao dịch với nhu cầu như thế nào để lựa chọn cho thích hợp. Trước hết, ta cần xác định điều kiện khách hàng đã đưa ra, tổ chức, cá nhân môi giới sẽ tổng hợp, phân tích những yêu cầu của khách hàng đưa ra và từ đó có thể khớp nối các bên một cách hoàn hảo. Bằng những nghiệp vụ chuyên môn của mình đã có để tìm những đối tác đúng như yêu cầu cần tìm nhưng ta không thể phủ nhận một điều đó là văn phòng môi giới đây là nơi tập trung những thông tin cũng như khách hàng có nhu cầu, mỗi văn phòng môi giới đều xây dựng để cho họ một khu vực hoạt động cụ thể cũng như quản lý được nguồn khách hàng nhất định do đó có thể kết nối với nhau trong những trường hợp cần thiết. Chính vì vậy, sẽ giúp cho các bên có nhu cầu nhanh chóng thực hiện được giao dịch, rút ngắn thời gian với sự trợ giúp của tổ chức cá nhân trung gian - môi giới, thay vì tự thân thực hiện. Thứ hai, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán và ký kết hợp đồng 18 Khoản 1 và khoản 3 Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Thông tin về bất động sản và các thông tin khác liên quan đến bất động sản là cơ sở rất quan trọng cho việc thực hiện giao dịch, các quyền và lợi ích của các bên có liên quan chứa đựng bên trong các giao dịch bất động sản. Công việc đầu tiên của nhà môi giới bất động sản là việc thu thập đầy đủ, chính xác các thông tin cần thiết về bất động sản và các thông tin có liên quan đến bất động sản đó cho khách hàng và phải có nhiệm vụ công khai tất cả những thông tin đã thu thập được về bất động sản một cách đầy đủ, trung thực, chính xác các thông tin cho khách hàng. Hơn nữa, đối với người Việt Nam thì sự hiểu biết của số đông người dân về bất động sản, thị trường bất động sản, hoạt động của thị trường bất động sản còn rất hạn chế. Chính vì vậy mà người ta rất cần đến sự hỗ trợ, tư vấn giúp đỡ của nhà môi giới bất động sản. Bất động sản thường có giá trị lớn, pháp luật về bất động sản được quy định chặt chẽ bắt buộc mọi giao dịch về bất động sản phải tuân thủ, khi đó pháp luật mới có cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Do đó mà công việc của nhà môi giới bất động sản không chỉ đơn giản là đưa cầu đến gặp cung mà điều quan trọng hơn là hầu hết khách hàng cần đến sự tư vấn giúp đỡ của nhà môi giới về các vấn đề liên quan đến bất động sản, đến chủ thể bất động sản, đến giá cả, đến trình tự thủ tục làm giấy tờ về giao dịch đó như thế nào nhằm thỏa mãn yêu cầu của các bên. Khi nhà môi giới đưa cầu đến gặp cung thì việc tiếp tục tư vấn giúp đỡ các bên để các bên yên tâm và thực hiện được giao dịch thành công là rất quan trọng và cần thiết. Qua đó, nhà môi giới cũng góp phần đưa pháp luật đến với các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Từ những phân tích trên cho thấy, thông tin bất động sản rất phong phú, đa dạng và thường không có xác thực cũng như độ chính xác không có hoặc có rất ít. Nhu cầu và mong muốn của khách hàng là có được bất động sản như mong muốn đúng với nguyện vọng đã đặt ra như: khả năng tài chính, mục đích sử dụng,…. Những kỳ vọng đó rất khó cho các chủ thể khi thực hiện giao dịch trên thị trường cũng như có thể tự mình tìm hiểu một cách chính xác, kỹ càng và thuận lợi. Chính vì thế, hỗ trợ, cung cấp thông tin về bất động sản là điều quyết định đến thành công của thương vụ cũng như là cơ hội tốt nhất trong việc lựa chọn bất động sản giao dịch, bảo đảm được nhu cầu và an toàn trong giao dịch. 2.1.2.2 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Theo Warren A Seavey: “người được ủy quyền là người mà chức năng của anh ta là hoạt động vì lợi ích của người khác và giải quyết các vấn đề nằm trong thẩm quyền của anh ta”.19 Qua khái niệm này cho thấy các nhà môi giới bất động sản là những người hình thành nên mối quan hệ trung gian với sự ủy quyền của người mua hoặc người bán. Khi là người được ủy quyền, nhà môi giới có trách nhiệm nhất định với người đã ủy quyền, đồng thời thêm một số nhiệm vụ đã được liệt kê trong hợp đồng. Theo Điều 142 Bộ luật Dân sự 2005 có quy định về đại diện theo ủy quyền như sau: “Đại diện theo ủy quyền là đại diện được xác lập theo sự ủy quyền giữa người đại diện và người được đại diện; hình thức ủy quyền do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc ủy quyền phải thành văn bản”. Với định nghĩa như vậy, Người viết có thể hiểu rằng đại diện ủy quyền trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản sẽ đại diện cho khách hàng (có thể bên mua hoặc bên bán) thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản. Việc cho phép tổ chức, cá nhân làm dịch vụ môi giới được đại diện theo ủy quyền đã mở rộng hơn khả năng hoạt động của các chủ thể này. Chỉ cần có sự đồng ý của bên ủy quyền, bên môi giới được thực hiện hợp pháp các hoạt động như: cho thuê, thuê mua, chuyển nhượng,… bất động sản và vì lợi ích của người môi giới. 2.1.3 Quy định về thù lao và hoa hồng trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là cầu nối giúp người mua, người bán gặp nhau, làm cho các bên tìm đến nhau thực hiện giao dịch một cách nhanh chóng, hiệu quả và rút ngắn thời gian giao dịch, bên cạnh đó việc thực hiện các giao dịch sẽ đúng theo các quy định pháp luật. Nhưng đó chỉ là một phần mà người kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hướng đến, phần còn lại đó chính là lợi nhuận. Bất kì chủ thể nào khi đã kinh doanh thì tất yếu lợi nhuận là đều luôn hướng đến, lợi nhuận càng cao thì chứng tỏ kinh doanh luôn phát triển và ngược lại. Lợi nhuận mà chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hướng 19 U. Wysokinska (2002), Quan hệ giữa người bán người mua và nhà môi giới, tạp chí ghi chép về thị trường bất động sản, số 6/2002. đến đó chính là thù lao và hoa hồng được quy định tại Điều 46 và Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. 2.1.3.1 Thù lao trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Thực hiện dịch vụ được hưởng thù lao do người hưởng dịch vụ chi trả là đều hiển nhiên. Trong kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng vậy, khi chủ thể đã cung cấp, hỗ trợ dịch vụ cho khách hàng thì tất yếu sẽ có quyền nhận được thù lao từ người được hưởng dịch vụ. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định về thù lao môi giới bất động sản như sau: “Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba; Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới”.20 Dịch vụ môi giới bất động sản bắt đầu từ khi bên môi giới và bên được môi giới ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới và kết thúc khi bên môi giới đã hoàn thành tất cả những điều khoản, nội dung đã cam kết ghi trong hợp đồng một cách chính xác và đúng thời hạn. Bên môi giới sau khi đã hoàn thành hợp đồng được hưởng thù lao là hoàn toàn hợp lý, không phụ thuộc vào kết quả của giao dịch có hoàn thành hay không đều nhận được thù lao từ khách hàng. Bên thực hiện dịch vụ không có nghĩa vụ gì liên quan đến kết quả giao dịch giữa khách hàng và bên thứ ba bởi đó thuộc về trách nhiệm của khách hàng phải vận dụng những gì được người môi giới cung cấp để giao dịch cho hiệu quả nhưng đối với người môi giới thì luôn mong muốn giao dịch giữa hai bên thành công bởi những thương vụ, giao dịch khi thành công sẽ giúp cho nhà môi giới khẳng định được khả năng chuyên môn, nghiệp vụ của mình trong việc môi giới bất động sản. Hơn nữa, khi giao dịch giữa hai bên thành công thì người môi giới sẽ nhận được thêm một phần tiền đó chính là hoa hồng môi giới bất động sản. Thù lao được chi trả bao nhiêu không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mà phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên. Bên môi giới bất động sản phải ước lượng, tính được khoản chi phí bỏ ra để thực hiện dịch vụ, cung cấp dịch vụ cho khách hàng. Những yếu tố mà bên cung cấp dịch vụ phải tính đến như: mức độ khó, dễ của thương vụ, tiến độ thực hiện nhanh hay chậm, chi phí bỏ ra để thực hiện tốt việc môi giới,… Bên môi giới phải ước lượng được tất cả những chi phí cần thiết đó 20 Khoản 1, khoản 2 điều 46 Luật kinh doanh bất động sản và thương lượng với khách hàng để lựa chọn mức thù lao có thể hai bên chấp nhận được. Pháp luật cho phép các bên tự thỏa thuận thù lao môi giới là hoàn toàn nhất quán với quy định tại khoản 2 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản 2006 có quy định: “giá kinh doanh dịch vụ bất động sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì việc xác định giá phải căn cứ vào giá thị trường của dịch vụ cùng loại tại thời điểm ký hợp đồng và địa điểm thực hiện dịch vụ”. Nếu chủ thể môi giới bất động sản và khách hàng nhất trí về thù lao thì hoạt động môi giới sẽ được đẩy mạnh nhanh chóng để tìm được đối tác phù hợp với yêu cầu của khách hàng, bên cạnh đó thông tin về bất động sản sẽ được cung cấp một cách chính xác, đầy đủ. 2.1.3.2 Hoa hồng trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì thù lao là một phần mà chủ thể kinh doanh dịch vụ nhận được. Ngoài việc được trả thù lao thì Luật Kinh doanh bất động sản 2006 còn quy định về hoa hồng mà chủ thể khi kinh doanh dịch vụ được hưởng. Hầu như tất cả các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản đều quy định thù lao mà chủ thể khi cung cấp dịch vụ được hưởng, nhưng môi giới bất động sản có sự khác biệt và cũng là đặc điểm để nhận biết về môi giới bất động sản đó là hoa hồng trong môi giới bất động sản. Theo Luật kinh doanh bất động sản 2006 thì hoa hồng môi giới bất động sản được quy định như sau: “Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản”.21 Hoa hồng trong môi giới bất động sản được các bên thỏa thuận với nhiều cách tính khác nhau như tỷ lệ phần trăn của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. 21 Khoản 1, khoản 2 điều 47 Luật kinh doanh bất động sản 2006. Thứ nhất, hoa hồng môi giới bất động sản được tính bằng tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng sẽ không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, hoa hồng môi giới được tính theo phần trăm của giá trị hợp đồng được hai bên ký kết (hợp đồng môi giới bất động sản) và hoa hồng sẽ được trả cho người môi giới đúng giá đã thỏa thuận khi hoàn thành nghĩa vụ trong hợp đồng. Tỷ lệ phần trăm này được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng phù hợp với nguyên tắc trong Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản về tự nguyện, bình đẳng trong thỏa thuận và hoa hồng này được tính như sau: Hoa hồng môi giới bất động sản = Tỷ lệ phần trăm thỏa thuận giữa hai bên x Giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Ví dụ: Anh Long đang thực hiện môi giới một căn nhà 40m 2 cho anh Thắng và hai bên đã kí kết hợp đồng môi giới với điều khoản sẽ nhận được hoa hồng với tỷ lệ sáu phần trăm (6%) của giá trị hợp đồng mua bán căn nhà 40m 2. Sau một thời gian, anh Long đã tìm được anh Khanh phù hợp với những điều mà anh Thắng yêu cầu để bán căn nhà 40m2 và giao dịch giữa anh Thắng và anh Khanh thành công với giá trị của hợp đồng là 100 triệu đồng. Vậy với cách tính như trên anh Long sẽ nhận được 6 triệu đồng. Thứ hai, hoa hồng môi giới bất động sản được tính với tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra. Đới với khoản hoa hồng này người môi giới bất động sản nhận được sẽ cao hay thấp phụ thuộc rất nhiều vào khả năng chuyên môn, nghiệp vụ của người môi giới. Tỷ lệ phần trăm trong cách tính hoa hồng này là một con số do hai bên thỏa thuận, thống nhất và ghi trong hợp đồng môi giới bất động sản. Số tiền hoa hồng này được tính bằng công thức như sau: Hoa hồng môi giới bất động sản Giá trị chênh lệch = x Tỷ lệ phần trăm hai bên thỏa thuận Giá trị chênh lệch = giá bán bất động sản – giá của người môi giới đưa ra Ví dụ như: Anh Thanh muốn bán căn nhà ở với giá 100 triệu đồng và anh Thanh đã tìm đến anh Lâm là người môi giới. Thanh và Lâm đã kí kết hợp đồng môi giới và hai bên đã thỏa thuận mức hoa hồng sau khi bán được nhà cho là sáu phần trăm (6%) giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra. Sau một thời gian ngắn Lâm đã tìm được người muốn mua nhà là anh Tuấn và hai bên đã thỏa thuận, thương lượng với mức giá là 110 triệu đồng. Vậy Lâm sẽ nhận được 6% từ 10 triệu đồng của phần chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra. Thứ ba, Đối với hoa hồng môi giới bất động sản được thỏa thuận bằng một số tiền cụ thể trong hợp đồng. Số tiền này được hai bên thỏa thuận, thống nhất trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng phù hợp với nguyên tắc trong Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và số tiền này chính là hoa hồng môi giới bất động sản mà người môi giới nhận được khi hoàn thành nghĩa vụ trong hợp đồng. Nhìn chung, hoa hồng trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được tính để trả cho người môi giới với nhiều cách khác nhau nhưng tất cả cách tính đều là sự thỏa thuận giữa người cung cấp dịch vụ và người thụ hưởng dịch vụ. Qua đó cho thấy, quy định về hoa hồng trong môi giới bất động sản đã tuân thủ theo các nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 5 của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 về nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy, hoạt động môi giới bất động sản sẽ trở nên minh bạch, chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 sửa đổi và đã được Quốc hội khóa 13 thông qua ngày 25/11/2014 quy định cách tính hoa hồng môi giới bất động sản có sự khác biệt so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006, cụ thể là mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận và cách tính này đã mở rộng hơn, không còn ràng buộc vào các cách tính như khoản 2 Điều 4722 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. 22 “Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản” khoản 2 Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. 2.2 Thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Hiện nay, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ở nước ta rất phát triển với 155 tổ chức hoạt động môi giới bất động sản và trên 1600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất.23 Trước tình hình đó, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan đã được ban hành để thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, công khai và minh bạch theo định hướng phát triển của pháp luật. Điều này đúng với Nghị quyết đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã khẳng định: “nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý”. Qua nhiều năm triển khai thi hành các quy định về hoạt động môi giới bất động sản, những quy định này đã góp phần giúp cho thị trường môi giới ngày càng phát triển và có vị trí trong thị trường bất động sản. Nhưng bên cạnh đó, còn bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản và thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động sản. Qua đó, người viết đề xuất phương hướng hoàn thiện để góp phần vào việc phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được thuận lợi, minh bạch hơn. 2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản Chứng chỉ môi giới bất động sản rất quan trọng đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Đó chính là tấm bằng công nhận trình độ của cá nhân làm dịch vụ môi giới bất động sản. Dựa vào đó cơ quan nhà nước biết được chủ thể môi giới có đủ điều kiện về chuyên môn để được phép hoạt động hay không. Chính vì tầm quan trọng đặc biệt này mà Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định rất chi tiết về điều kiện được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản đối với chủ thể kinh doanh dịch vụ này và cụ thể hơn về chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản được quy định tại Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. 23 Nguyễn Quang Tuyến – Nguyễn Thị Nga, Pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện, tạp chí luật học số 6/2011, trang 47. Tuy nhiên, sau một thời gian ban hành và áp dụng pháp luật đối với việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản cho các chủ thể kinh doanh dịch vụ này thì phát sinh một số hạn chế bất cập về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Việc có được chứng chỉ môi giới bất động sản mới chỉ là bước đầu trên con đường hoạt động chuyên nghiệp của chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Nhưng để có được chứng chỉ môi giới bất động sản thì cá nhân đó phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện nhất định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định 153/2007/NĐ-CP như: “Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản; Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định”.24 Như vậy, để có thể được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản thì cá nhân phải đáp ứng được những điều kiện do pháp luật quy định. Nhưng cá nhân khi có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới thì giấy chứng nhận có thể đảm bảo được rằng cá nhân đó có đủ kiến thức để thực hiện chức năng môi giới hay không. Theo quy định của pháp luật thì cá nhân này sẽ được đào tạo bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản theo khung chương trình do Bộ xây dựng ban hành với 82 tiết với 3 phần kiến thức là rất ít và thời gian được quy định để thực hành môi giới trong khung đào tạo thì không được pháp luật đề cập đến. Hơn nữa, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng không quy định về trình độ của người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Mặt khác, với việc các công ty được cấp phép đào tạo môi giới bất động sản, đào tạo một cách tràn lan, thiếu các trung tâm đào tạo kinh doanh dịch vụ uy tín chuyên nghiệp như hiện nay thì các chứng chỉ được cấp có đảm bảo được chất lượng trong việc môi giới không. Thông qua những phân tích trên người viết nhận thấy rằng, điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản hiện nay gặp nhiều bấp cập từ trình độ của cá nhân được cấp chứng chỉ cũng như chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản. Vậy, điều kiện để cấp chứng chỉ môi giới bất động sản cần phải thay đổi hay cần một loại giấy tờ khác chứng nhận khả năng của cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. 2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật về thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động sản 24 Khoản 1 Điều 14 Nghị định 153/2007/NĐ-CP Với trình độ dân trí và tốc độ phát triển kinh tế thì đòi hỏi các cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải tự giác cập nhật thông tin, trao dồi nâng cao năng lực và kiến thức chuyên môn để có thể thực hiện tốt, hiệu quả và đảm bảo hoàn thành thương vụ tốt nhất. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hiện nay chưa quy định cụ thể về thời hạn có giá trị pháp lý của chứng chỉ môi giới bất động sản. trong khi đó, ở các nước phát triển vấn đề này được quy định rất cụ thể. Ví dụ: Ở Trung Quốc chứng chỉ môi giới bất động sản có giá trị thời hạn 2 năm; ở Singapore, chứng chỉ môi giới bất động sản có giá trị trong 1 năm. Hết thời hạn này, nhà môi giới phải thi sát hạch chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu ai không vượt qua kì th sát hạch phải đi học lại từ đầu để thi lấy chứng chỉ môi giới bất động sản mới. Việc Luật Kinh doanh bất động sản 2006 chưa quy định thời hạn có giá trị của chứng chỉ môi giới bất động sản đã không tạo ra áp lực cần thiết đối với nhà môi giới để nhà môi giới không ngừng học tập, cập nhật kiến thức năng cao trình độ chuyên môn để có thể hoàn thành tốt các thương vụ. 2.3 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đang trong quá trình hình thành và phát triển, hoạt động này còn khá mới mẽ với đa số người dân. Do vậy, việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản là đều cần thiết góp phần đưa các quy định này gần với người dân hơn, giúp cho hoạt động môi giới bất động sản trở nên minh bạch, trung thực hơn, hơn nữa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với loại hình dịch vụ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, với một thị trường bất động sản không ổn định và còn thiếu nhiều thông tin thì vai trò của những người trung gian là rất quan trọng. Thực tế, hoạt động của các cò đất đang làm cho thị trường nhiều bất ổn, nhưng ở mặt tích cực thì cò đất đã góp phần làm sôi động thị trường bất động sản. Để môi giới bất động sản hoạt động hiệu quả hơn đã đến lúc cần những chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp trong hoạt động này. Để dịch vụ môi giới bất động sản tồn tại và phát triển thì niềm tin của khách hàng sẽ là điều quan trọng, sống còn đối với dịch vụ này. Đã đến lúc cần phải thay đổi khái niệm “cò đất” thành “nhà môi giới bất động sản”. Đây không phải là công việc dễ dàng có thể làm ngay được, bởi “cò đất” xuất hiện và hoạt động cách nay khá lâu. Trước tiên cần phải đưa hoạt động này đặt dưới sự kiểm soát của nhà nước với các quy định luât rõ ràng, cấp chứng hành nghề môi giới và đăng ký kinh doanh. Với hệ thống pháp luật về môi giới bất động sản đang hình thành và hoàn thiện sẽ không tránh khỏi những khuyết điểm như điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng như chứng chỉ môi giới mà chủ thể cần phải có khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về môi giới bất động sản. 2.3.1 Phương hướng hoàn thiện Mặc dù thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn nhiều khó khăn, song được đánh giá là một thì trường đầy triển vọng. Vì vậy, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đang được quan tâm bởi chính sách pháp luật như Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đang sửa đổi, bổ sung quy định về việc thay đổi chứng chỉ hành nghề môi giới bằng một loại giấy tờ khác. Chính sự thay đổi này làm cho vị thế của nhà môi giới trên thị trường được nâng cao, dần xóa bỏ “cò nhà đất”, góp phần làm cho các chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn. Thứ nhất, cần nghiên cứu, xây dựng và sớm ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức nghề nghiệp của các chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Kinh nghiệm của các nước có thị trường bất động sản phát triển cho thấy muốn xây dựng đội ngũ các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp thì một trong những điều kiện là phải xây dựng các quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản. Bộ quy tắc ứng xử về đạo đức nghề nghiệp này sẽ định hướng cho hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề nếp, mang tính công khai, minh bạch và nâng cao uy tín, hình ảnh, vị thế của những người môi giới bất động sản trong xã hội. Thứ hai, trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản luôn có rủi ro. Rủi ro phổ biến nhất của loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là việc khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả phí môi giới, hoa hồng môi giới đã cam kết. Để chia sẻ rủi ro cho nhà môi giới bất động sản, thì theo Người viết Nhà nước cần ban hành quy định: Bắt buộc khách hàng công khai tài khoản cá nhân khi kí kết hợp đồng môi giới bất động sản. Đồng thời, bổ sung quy định tăng hình phạt trong trường hợp khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả phí môi giới, hoa hồng môi giới đã cam kết với nhà môi giới bất động sản. Thứ ba, cần phải tăng mức xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. So với trước đây, Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định mức xử phạt vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng là thấp hơn so với Nghị định 23/2009/NĐ-CP. Chính việc hạ thấp chế tài trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có thể làm cho các chủ thể kinh doanh dịch vụ này vi phạm, bởi mức thù lao hay hoa hồng mà chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới nhận được là rất lớn, lớn hơn nhiều so với mức xử phạt của pháp luật. Chính vì vậy, theo người viết Nhà nước cần xây dựng hành lanh pháp lý hoàn thiện hơn, với những quy phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh đối với hành vi vi phạm nguyên tắc môi giới bất động sản như: tăng mức xử phạt đối với từng mức độ của hành vi vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn đối với cá nhân, tổ chức được môi giới thì nên áp dụng biện pháp mạnh đó là truy cứu trách nhiệm hình sự. Chế tài đó mới có tính răng đe, hạn chế được vi phạm phát sinh, điều chỉnh kịp thời những sai phạm và hướng cho các chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn, đảm bảo hoàn thành được thương vụ đã giao. Thứ tư, cần quy định về việc thành lập Hiệp hội môi giới bất động sản. Vì việc thành lập Hiệp hội môi giới bất động sản sẽ dung hòa được lợi ích giữa các nhà môi giới bất động sản khi có mâu thuẫn phát sinh, tranh chấp về quyền lợi cũng như cần có một người đại diện đứng ra bảo vệ quyền lợi của các nhà môi giới bất động sản khi lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm. Thứ năm, cần phải tăng số lượng người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Vì hoạt động môi giới bất động sản là loại hình kinh doanh dịch vụ nên cần số lượng người có chứng chỉ hành nghề môi giới luôn đáp ứng được nhu cầu khách hàng để có thể cung cấp dịch vụ một cách tốt nhất, thúc đẩy thương vụ nhanh chóng thành công hơn. Người viết cho rằng phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và đề xuất này phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 sửa đổi vừa được Quốc hội khóa 13 thông qua ngày 25/11/2014. 2.3.2 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản và thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động sản Để có một cái nhìn khách quan, mạnh dạn hủy bỏ những quy định về điều kiện cấp chứng chỉ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP và bổ sung quy định mới để tạo cho thị trường bất động sản có những chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp hơn. Thứ nhất, cần sửa đổi, bổ sung các quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản cho chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Theo đó, tại Điều 11 và Điều 12 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản cho chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản còn chung chung, không cụ thể rõ ràng. Qua đó, Người viết sẽ bổ sung các quy định về đào tạo kĩ năng hành nghề môi giới bất động sản, cụ thể bổ sung quy định kéo dài thời gian đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới lên 6 tháng. Trong đó, dành một nữa thời gian này cho việc bồi dưỡng kĩ năng về lý thuyết và dành 3 tháng thực hành. Thứ hai, hiện nay trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng như Nghị định 153/2007/NĐ-CP và Thông tư 13/2008/TT-BXD không có quy định về thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động sản. Chính việc không quy định thời hạn chứng chỉ môi giới bất động sẽ làm cho các chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thụt lùi lại với sự phát triển của thị trường bất động sản, lạc hậu so với hiện tại. Vì vậy, cần bổ sung quy định về thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động sản. Hết thời hạn này, nhà môi giới bất động sản phải thi kiểm tra sát hạch lại. Nếu ai vượt qua kì kiểm tra thì sẽ được gia hạn chứng chỉ môi giới bất động sản. Trường hợp, nhà môi giới không vượt qua kì kiểm tra sát hạch sẽ bị buộc phải học lại và thi lấy chứng chỉ môi giới bất động sảm mới. Mục đích của quy định này là nhằm tạo áp lực để nhà môi giới không ngừng học hỏi, cập nhật kiến thức mới để năng cao năng lực và trình độ chuyên môn để nhà môi giới có thể đảm bảo hoàn thành tốt mọi thương vụ đã đảm nhận với khách hàng. Người viết cho rằng quy định thời hạn có giá trị của chứng chỉ môi giới bất động sản năm năm (5 năm) là hợp lý. Bởi vì Người viết đã tham khảo Luật của các nước có thị trường bất động sản phát triển như đối với Hoa Kỳ thì thời hạn có giá trị của chứng chỉ hành nghề là từ một đến hai năm, còn với Trung Quốc cứ hai năm một lần phải kiểm chứng lại các cá nhân có giấy chứng nhận hành nghề môi giới bất động sản và đa phần các nước quy định từ ba đến năm năm nên quy định thời hạn năm năm là vừa phải, phù hợp với điều kiện của nước ta. Thứ ba, cần bổ sung quy định về trình độ đối với cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Muốn phát huy được hiệu quả trong các giao dịch thì cá nhân môi giới phải là người có trình độ nhất định, có phẩm chất đạo đức tốt, nếu làm sai thì tự chịu trách nhiệm. Người viết cho rằng, cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải có trình độ từ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên. Vì thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển, nếu mà yêu cầu trình độ đại học thì có thể hạn chế nguồn cung nhân sự môi giới bất động sản, đồng thời sẽ gây khó khăn trong quá trình tuyển dụng, làm cho thị trường hạn chế về số lượng nhà môi giới bất động sản. Thứ tư, cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản thì trên chứng chỉ phải có số chứng chỉ và số chứng chỉ này sẽ được lưu giữ trên trag mạng internet. Bởi vì số chứng chỉ này có thể giúp cho khách hàng có thể kiểm tra tư cách, quá trình hoạt động của nhà môi giới thông qua internet. Chính vì thế, số chứng chỉ khách hàng sẽ biết được đầy đủ dữ liệu liên quan về nhà môi giới đó. Thứ năm, có thể thay đổi chứng chỉ môi giới bất động sản của chủ thể kinh doanh dịch vụ bằng một loại giấy tờ khác cũng cùng chức năng với chứng chỉ môi giới và cũng được cấp khi hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức tại các cơ sở đào tạo do Bộ Xây dựng cấp phép. Người viết cho rằng, chứng chỉ môi giới bất động sản sẽ được thay đổi bằng thẻ hành nghề môi giới. Vì khi cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chỉ cần xuất trình thẻ hành nghề thì khách hàng sẽ biết được nhà môi giới đó có được đào tạo chuyên môn không, với lại việc cấp thẻ hành nghề sẽ hạn chế được những người chưa đào tạo chuyên môn đã thực hiện kinh doanh và chính việc xuất trình thẻ hành nghề khi môi giới sẽ tạo được lòng tin cho khách hàng, nâng uy tín cũng như hình ảnh nhà môi giới bất động sản, góp phần loại bỏ những nhà môi giới không được đào tạo chuyên môn về lĩnh vực này. Kết luận chương 2 Trong Chương 2 Người viết đã tìm hiểu những quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cụ thể là tìm hiểu về chủ thể, điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện các bất động sản được môi giới, nội dung mà chủ thể kinh doanh dịch vụ cũng như thù lao và hoa hồng mà chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới nhận được khi cung cấp dịch vụ. Bên cạnh đó, Người viết phát hiện những tồn tại khiếm khuyết, hạn chế của pháp luật trong hoạt động này như điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản và thời hạn chứng chỉ môi giới bất động sản. Từ những thực trạng của quy định pháp luật được nêu ở phần (2.2) người viết đưa ra những đề xuất hoàn thiện pháp luật về điều kiện chứng chỉ môi giới bất động sản, thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động sản và phương hướng hoàn thiện góp phần làm cho hoạt động môi giới bất động sản phát triển, chuyên nghiệp và minh bạch hơn đúng với những nguyên tắc được quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. KẾT LUẬN Trong quá trình nghiên cứu đề tài Người viết đã tìm hiểu các vấn đề lý luận về môi giới bất động sản, pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và việc áp dụng quy định pháp luật vào thực tiễn người viết nhận thấy một số vấn đề sau: Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động quan trong của thị trường bất động sản, bởi nó thực hiện chức năng làm cầu nối đưa người mua và người bán đến với nhau, đại diện cho các bên trong giao dịch và hỗ trợ cho giao dịch bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời đã tạo hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới được rõ ràng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được bảo vệ. Đồng thời Luật Kinh doanh bất động sản đã khắc phục những yếu kém trong hoạt động môi giới, định hướng cho hoạt động môi giới bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch cho các chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sản. Với quy định môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện đã từng bước nâng cao trình độ cho đội ngũ môi giới và hướng đến sự chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản. Bên cạnh đó quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới được quy định rõ ràng, minh bạch đã tạo sự dễ dàng trong quản lý của nhà nước và niềm tin cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ, tránh được rủi ro khi tham gia giao dịch bất động sản thông qua người môi giới. Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển mạnh mẽ trong thời gian gần đây, nhưng còn thiếu tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp chưa được chú ý, các thông tin về bất động sản chưa có độ tin cậy cao, gây mất lòng tin đối với khách hàng và ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản. Qua đó, người viết đề xuất hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển hoạt động môi giới bất động sản, tạo nên tính minh bạch, chuyên nghiệp cho hoạt động này và tạo hình ảnh đẹp về nhà môi giới bất động sản đối với khách hàng. Qua việc nghiêm cứu đề tài: “Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản”, Người viết đã đưa ra hai khái niệm về môi giới bất động sản, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và đề xuất hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau: Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là một dịch vụ trong kinh doanh dịch vụ bất động sản, là hoạt động của tổ chức, cá nhân đáp ứng đầy đủ điều kiện theo pháp luật với vai trò trung gian cho các bên có nhu cầu trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản, theo đó, các chủ thể môi giới bất động sản sẽ tư vấn, hỗ trợ, cung cấp thông tin cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng hay đại diện ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến bất động sản và nhận được thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới. Một là, nên quy định thời gian đào tạo cho cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là sáu tháng với 50% thời gian là thực hành, 50% thời gian là lý thuyết. Hai là, bổ sung quy định thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động sản. Ba là, cần quy định trình độ đối với cá nhân muốn được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Bốn là, thay đổi chứng chỉ môi giới bất động sản bằng một giấy tờ khác với giá trị tương đương. Năm là, cần tăng mức xử phạt hành chính trong hoạt động môi giới bất động sản và có thể là truy cứu trách nhiệm hình sự đối với các hành vi vi phạm trong hoạt động này. Sáu là, cần phải thành lập Hiệp hội môi giới bất động sản. Bảy là, cần phải xây dựng, ban hành bộ quy tắc ứng xử đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Bộ luật dân sự 2005, Luật số 33/2005/QH11 của Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XI, kỳ họp thứ 7 (thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005). 2. Luật doanh nghiệp 2005, Luật số 60/05/QH11 của Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XI, kỳ họp thứ 8 (thông qua ngày 29/11/2005); Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản 2009, Luật số 38/2009/QH12 của Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XII, kỳ họp thứ 5 (thông qua ngày 19/6/2009). 3. Luật Hợp tác xã 2012, Luật số 23/2012/QH13 của Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XIII, kỳ họp thứ 4 (thông qua ngày 20/11/2012). 4. Luật kinh doanh bất động sản 2006, Luật số 63/2006/QH11 của Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XI, kỳ họp thứ 9 (thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006). 5. Luật thương mại 2005, Luật số 36/2005/QH11 của Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XI, kỳ họp thứ 7 (thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005). 6. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản 2006 7. Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. 8. Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. (đã hết hiệu lực) 9. Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản. 10. Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Danh mục sách, báo, tạp chí 11. Lưu Đức Khải – Hà Huy Ngọc: Dịch vụ môi giới bất động sản, kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam 12. Nguyễn Thị Nga: Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản, Tạp chí luật học số 5/2007 13. Nguyễn Quang Tuyến – Nguyễn Thị Nga: Pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện 14. Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội – 2009 Danh mục các trang điện tử 15. Bình luận quy định của pháp luật Việt Nam về môi giới bất động sản, http://doc.edu.vn/tai-lieu/binh-luan-quy-dinh-cua-phap-luat-viet-nam-ve-moi-gioibat-dong-san-39607/ [truy cập ngày 04/6/2014]; 16. Bất động sản, đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản, http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3CBABEE 822FD662424/View/Moi-gioi-bat-dongsan/Dao_duc_nghe_nghiep_trong_moi_gioi_bat_dong_san/?print=1471124894 [truy cập ngày 10/6/2014]; 17. Công ty “ma” đẻ ra chứng chỉ môi giới bất động sản “ma”, http://cafeland.vn/tin-tuc/cong-ty-ma-de-ra-chung-chi-moi-gioi-bat-dong-san-ma44724.html [truy cập ngày 27/6/2014]; 18. Đầu tư kinh doanh bất động sản, http://carea.org.vn/bai-viet/Dau-tuKinh-doanh-BDS/Moi-gioi-bat-dong-san-Kinh-nghiem-quoc-te-thuc-tien-va-dinhhuong-phat-trien-o-Viet-Nam/434.mt24h [truy cập ngày 29/6/2014]; 19. Dự thảo online, môi giới nhà đất phải có bằng đại học, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/TT_TINLAPPHAP/View_Detail.aspx ?ItemID=1518 [truy cập ngày 10/6/2014]; 20. Công ty cổ phần dịch vụ quản lý bất động sản nhà tôi: Thị trường bất động sản loay hoay với luật, http://myhouse.net.vn/thi-truong-bds-loay-hoay-voiluat/ [truy cập ngay 01/7/2014]; 21. Kỹ năng môi giới bất động sản, http://www.diaoc.vietnammarcom.edu.vn/tabid/557/NewsID/57/CatID/10/Default.a spx [truy cập ngày 1/7/2014]; 22. Vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật với hoạt động môi giới bất động sản, http://goldland.vn/upload/medias/file_1231230758.pdf [truy cập ngày 25/6/2014]; Danh mục các tài liệu khác 23. CSDL PICMS Thông tin Hỏi – đáp phục vụ ĐBQH của Phòng Thông tin, Trung tâm Thông tin – TV – NCKH, Văn phòng Quốc hội: Triển vọng phát triển nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam – nhìn từ sự so sánh thế giới 24. Công ty Luật Minh Khuê - Chuyên đề tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản 25. Công ty Luật Minh Khuê - Môi giới bất động sản: mô hình và giải pháp 26. Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản 2006 sửa đổi, cập nhật lần 5 ngày 25/9/2013 27. Lê Bá Chí Nhân – Bài giảng môi giới bất động sản, Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 2008. 28. Công ty Gold Land - Kiến thức chuyên môn về môi giới bất động sản, Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về kinh doanh bất động sản, 2009. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh Bộ môn Luật Thương mại Sinh viên thực hiện: Cao Phước Ngươn MSSV: 5115737 Cần Thơ, tháng 12Lớp: / Luật Thương mại 1-K37 [...]... bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản cụ thể là tìm hiểu về các khái niệm về môi giới bất động sản, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và các đặc điểm về hoạt động này Qua đó đã đưa ra các khái niệm về môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, từ đó phân tích để đưa ra một khái niệm về môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Qua chương... bất động sản Vì vậy, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì “Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản 5 1.2 Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 1.2.1 Khái niệm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Tìm hiểu về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. .. ĐỘNG SẢN – THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN 2.1 Pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 2.1.1 Điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và yêu cầu đối với bất động sản được môi giới 2.1.1.1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ khá nhạy cảm và phức tạp nên cần có quy. .. doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản Khoản 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất. .. kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Nếu như trong định giá bất động sản cần có chứng chỉ định giá bất động sản thì trong môi giới bất động sản cũng vậy, muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì chủ thể kinh doanh dịch vụ cần phải có chứng chỉ môi giới bất động sản Đây chính là điều kiện cần thiết để tổ chức, cá nhân có thể thực hiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Theo quy định. .. doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đăng ký kinh doanh Trong kinh doanh dịch vụ bất động sản thì hầu hết các loại hình kinh doanh dịch vụ đều phải đăng ký kinh doanh và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng không ngoại lệ Để tổ chức, cá nhân có thể hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì theo quy định pháp luật bắt buộc phải đăng ký kinh doanh Để có thể được đăng ký kinh doanh. .. làm thị trường bất động sản minh bạch, phát triển ổn định, bền vững 2.1.1.2 Yêu cầu đối với bất động sản được môi giới Môi giới bất động sản là loại hình kinh doanh dịch vụ với nhiều bất động sản được môi giới Các bất động sản được môi giới mang đầy đủ đặc điểm của bất động sản được đưa vào kinh doanh Hiện nay, pháp luật về kinh doanh bất động sản chưa có quy định về bất động sản được môi giới, mà trên... nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sẽ bất chấp để thực hiện hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Vì vậy, pháp luật cần phải có những quy định nặng hơn để hạn chế 15 16 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Khoản 2 Điều 38 Nghị định 121/2013/NĐ-CP những vi phạm của những tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy. .. sản 2.1.2 Nội dung kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Trong kinh doanh dịch vụ bất động sản thì mỗi loại hình kinh doanh dịch vụ sẽ có nội dung hoạt động khác nhau và là đặc trưng của loại hình kinh doanh dịch vụ đó Đối với kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì Người viết thấy rằng, chủ thể khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có 2 nội dung kinh doanh dịch vụ là tổ chức, cá nhân... của pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc tác xã, đăng ký kinh doanh và có số thành viên có chứng chỉ khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Hơn nữa, với cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh và có chứng chỉ môi giới bất động sản Tuy nhiên, tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ