5. Bố cục đề tài
2.1.3.2 Hoa hồng trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì thù lao là một phần mà chủ thể kinh doanh dịch vụ nhận được. Ngoài việc được trả thù lao thì Luật Kinh doanh bất động sản 2006 còn quy định về hoa hồng mà chủ thể khi kinh doanh dịch vụ được hưởng. Hầu như tất cả các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản đều quy định thù lao mà chủ thể khi cung cấp dịch vụ được hưởng, nhưng môi giới bất động sản có sự khác biệt và cũng là đặc điểm để nhận biết về môi giới bất động sản đó là hoa hồng trong môi giới bất động sản.
Theo Luật kinh doanh bất động sản 2006 thì hoa hồng môi giới bất động sản được quy định như sau: “Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản”.21
Hoa hồng trong môi giới bất động sản được các bên thỏa thuận với nhiều cách tính khác nhau như tỷ lệ phần trăn của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản.
Thứ nhất, hoa hồng môi giới bất động sản được tính bằng tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
Tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng sẽ không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, hoa hồng môi giới được tính theo phần trăm của giá trị hợp đồng được hai bên ký kết (hợp đồng môi giới bất động sản) và hoa hồng sẽ được trả cho người môi giới đúng giá đã thỏa thuận khi hoàn thành nghĩa vụ trong hợp đồng. Tỷ lệ phần trăm này được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng phù hợp với nguyên tắc trong Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản về tự nguyện, bình đẳng trong thỏa thuận và hoa hồng này được tính như sau:
= x
Ví dụ:
Anh Long đang thực hiện môi giới một căn nhà 40m2 cho anh Thắng và hai bên đã kí kết hợp đồng môi giới với điều khoản sẽ nhận được hoa hồng với tỷ lệ sáu phần trăm (6%) của giá trị hợp đồng mua bán căn nhà 40m2. Sau một thời gian, anh Long đã tìm được anh Khanh phù hợp với những điều mà anh Thắng yêu cầu để bán căn nhà 40m2 và giao dịch giữa anh Thắng và anh Khanh thành công với giá trị của hợp đồng là 100 triệu đồng. Vậy với cách tính như trên anh Long sẽ nhận được 6 triệu đồng.
Thứ hai, hoa hồng môi giới bất động sản được tính với tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra.
Đới với khoản hoa hồng này người môi giới bất động sản nhận được sẽ cao hay thấp phụ thuộc rất nhiều vào khả năng chuyên môn, nghiệp vụ của người môi giới. Tỷ lệ phần trăm trong cách tính hoa hồng này là một con số do hai bên thỏa thuận, thống nhất và ghi trong hợp đồng môi giới bất động sản. Số tiền hoa hồng này được tính bằng công thức như sau:
= x
Giá trị chênh lệch = giá bán bất động sản – giá của người môi giới đưa ra Hoa hồng môi
giới bất động sản
Tỷ lệ phần trăm thỏa thuận giữa hai bên
Giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
Hoa hồng môi giới bất
Ví dụ như:
Anh Thanh muốn bán căn nhà ở với giá 100 triệu đồng và anh Thanh đã tìm đến anh Lâm là người môi giới. Thanh và Lâm đã kí kết hợp đồng môi giới và hai bên đã thỏa thuận mức hoa hồng sau khi bán được nhà cho là sáu phần trăm (6%) giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra. Sau một thời gian ngắn Lâm đã tìm được người muốn mua nhà là anh Tuấn và hai bên đã thỏa thuận, thương lượng với mức giá là 110 triệu đồng. Vậy Lâm sẽ nhận được 6% từ 10 triệu đồng của phần chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra.
Thứ ba, Đối với hoa hồng môi giới bất động sản được thỏa thuận bằng một số tiền cụ thể trong hợp đồng.
Số tiền này được hai bên thỏa thuận, thống nhất trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng phù hợp với nguyên tắc trong Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và số tiền này chính là hoa hồng môi giới bất động sản mà người môi giới nhận được khi hoàn thành nghĩa vụ trong hợp đồng.
Nhìn chung, hoa hồng trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được tính để trả cho người môi giới với nhiều cách khác nhau nhưng tất cả cách tính đều là sự thỏa thuận giữa người cung cấp dịch vụ và người thụ hưởng dịch vụ. Qua đó cho thấy, quy định về hoa hồng trong môi giới bất động sản đã tuân thủ theo các nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 5 của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 về nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy, hoạt động môi giới bất động sản sẽ trở nên minh bạch, chuyên nghiệp hơn.
Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 sửa đổi và đã được Quốc hội khóa 13 thông qua ngày 25/11/2014 quy định cách tính hoa hồng môi giới bất động sản có sự khác biệt so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006, cụ thể là mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận và cách tính này đã mở rộng hơn, không còn ràng buộc vào các cách tính như khoản 2 Điều 4722 Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
22 “Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản” khoản 2 Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2006.