Luận văn thạc sĩ vận dụng mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn TP tân an tỉnh long an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Nguyễn Tấn Thành VẬN DỤNG MÔ HÌNH HỒI QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP. TÂN AN - TỈNH LONG AN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Nguyễn Tấn Thành VẬN DỤNG MÔ HÌNH HỒI QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP. TÂN AN – TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Tiến Khai. TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả luận văn Nguyễn Tấn Thành ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU v DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii Chương 1. LỜI MỞ ĐẦU 1 1.1 Vấn đề nghiên cứu 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 3 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 3 1.4 Phương pháp nghiên cứu 4 1.5 Ý nghĩa của đề tài 4 1.6 Kết cấu của luận văn 4 Chương 2. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT 5 2.1 Đất đai và giá trị đất đai 5 2.1.1 Khái niệm về đất đai 5 2.1.2 Vai trò và đặc điểm của đất đai 5 2.1.3 Giá trị đất đai 6 2.2 Quản lý nhà nước về đất đai 10 2.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 10 2.2.2 Các phương pháp định giá đất đai 11 2.2.3 Lý thuyết về mô hình hedonic 13 2.2.4 Mô hình hồi quy hedonic 17 2.3 Tóm lược các nghiên cứu liên quan 18 2.3.1 Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới 18 2.3.2 Các nghiên cứu ở Việt Nam 22 iii Chương 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1 Nội dung nghiên cứu 26 3.2 Khung phân tích 27 3.3 Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu 28 3.3.1 Phương pháp nghiên cứu 28 3.3.2 Phương tiện và tư liệu nghiên cứu 29 3.3.3 Mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An – tỉnh Long An: 29 Chương 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 33 4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 33 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 4.1.2 Thực trạng phát triển đô thị và cơ sơ hạ tầng của thành phố Tân An- tỉnh Long An 37 4.1.3 Đánh giá chung 39 4.2 Số liệu điều tra tại thành phố Tân An - tỉnh Long An 40 4.3 Phân tích thực trạng công tác xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2010 - 2014 của tỉnh Long An 40 4.3.1 Tổ chức thực hiện xây dựng bảng giá đất: 40 4.3.1 Quy trình xây dựng bảng giá đất hàng năm 42 4.3.2 Những ưu điểm và hạn chế của bảng giá đất hàng năm 46 4.4 Xử lý số liệu điều tra tại thành phố Tân An - tỉnh Long An 48 4.5 Thống kê mô tả 50 4.6 Kết quả hồi quy mô hình 57 4.6.1 Ma trận hệ số tương quan 57 4.6.2 Kết quả hồi quy mô hình 58 4.6.3 Mức độ giải thích của mô hình 59 4.6.4 Mức độ phù hợp của mô hình 59 4.6.5 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến 60 iv 4.6.6 Kiểm định hiện tượng tự tương quan 60 4.6.7 Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi 61 4.7 Thảo luận kết quả mô hình 61 Chương 5. KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ 64 5.1 Kết luận 64 5.2 Kiến nghị 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO Phụ lục 1. Phiếu khảo sát Phụ lục 2. Bảng tổng hợp kết quả khảo sát các thửa đất Phụ lục 3. Ma trận hệ số tương quan Phụ lục 4. Kết quả hồi quy v DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU Bảng 4.1 Kết quả so sánh giá thị trường và giá do UBND tỉnh định giá 49 Bảng 4.2 Thống kê mô tả 51 Bảng 4.3 Bảng tần suất 52 Bảng 4.4 Phân tích Anova đơn giá đất theo loại đường 53 Bảng 4.5 Phân tích Anova đơn giá đất theo cấp hẻm 54 Bảng 4.6 Phân tích Anova đơn giá đất theo loại hẻm 55 Bảng 4.7 Phân tích Anova đơn giá đất theo hình dáng thửa đất 55 Bảng 4.8 Phân tích Anova đơn giá đất theo hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc 56 Bảng 4.9 Phân tích Anova đơn giá đất theo địa bàn nơi thửa đất tọa lạc 57 Bảng 4.10 Kết quả hồi quy mô hình 58 Bảng 4.11 Tóm tắt mô hình. 59 Bảng 4.12 Phân tích ANOVA 59 Bảng 4.13 Kiểm định đa cộng tuyến 60 Bảng 4.14 Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey 61 . vi DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 2.1 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình 8 Hình 2.2 Bản đồ giá trị 9 Hình 3.1 Khung phân tích 27 Hình 4.1 Bản đồ vị trí địa lý thành phố Tân An, tỉnh Long An 33 Hình 4.2 Sơ đồ tổ chức quản lý giá đất tại tỉnh Long An 42 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT HĐND : Hội đồng nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất 1 Chương 1 LỜI MỞ ĐẦU 1.1 Vấn đề nghiên cứu Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là một loại tài nguyên không thể thay thế được. Loại tài nguyên này được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tự mất đi. Trong sử dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đó đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị của đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao. Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản. Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: Chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai . hưởng đến giá đất ở phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, tác giả tiến hành nghiên cứu đề tài: Vận dụng mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An - tỉnh Long. VẬN DỤNG MÔ HÌNH HỒI QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP. TÂN AN – TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Nguyễn Tấn Thành VẬN DỤNG MÔ HÌNH HỒI QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP. TÂN AN - TỈNH LONG AN