Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện lục nam tỉnh bắc giang luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM DIỆP THU THỦY NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC NAM, TỈNH BẮC GIANG Chuyên ngành: Mã chuyên ngành: Người hướng dẫn khoa học: Quản lý đất đai 60.85.01.03 PGS.TS Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Diệp Thu Thủy i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc Phó Giáo sư - Tiến sỹ Hồ Thị Lam Trà tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Lục Nam - tỉnh Bắc Giang, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Lục Nam, cán địa xã, thị trấn giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Diệp Thu Thủy ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Khái quát đất đai thị trường đất đai 2.1.1 Đất đai 2.1.2 Thị trường đất đai 2.2 Khái quát giá đất 2.2.1 Khái niệm giá đất 2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 15 2.3 Định giá đất 20 2.3.1 Khái niệm định giá đất 20 2.3.2 Các nguyên tắc định giá đất 21 2.3.3 Các phương pháp định giá đất 24 iii 2.4 Công tác định giá đất giới Việt Nam 27 2.4.1 Công tác định giá đất giới 27 2.4.2 Công tác định giá đất Việt Nam 31 2.4.3 Công tác định giá đất tỉnh Bắc Giang 35 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 36 3.1 Địa điểm nghiên cứu 36 3.2 Thời gian nghiên cứu 36 3.3 Đối tượng nghiên cứu 36 3.4 Nội dung nghiên cứu 36 3.4.1 Khái quát chung huyện Lục Nam 36 3.4.2 Giá đất địa bàn huyện Lục Nam 36 3.4.3 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Lục Nam 37 3.4.4 Đề xuất số giải pháp nhằm xác định giá đất quy định phù hợp với giá thị trường địa bàn huyện Lục Nam 37 3.5 Phương pháp nghiên cứu 37 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 37 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38 3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 38 3.5.4 Các phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu 39 3.5.5 Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính 39 Phần Kết thảo luận 40 4.1 Khái quát chung huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang 40 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 43 4.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang 46 4.2 Giá đất địa bàn huyện Lục Nam 50 4.2.1 Giá đất quy định địa bàn huyện Lục Nam 50 4.2.2 Xác định giá đất thị trường địa bàn huyện Lục Nam 53 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Lục Nam 66 4.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường nhóm I 66 4.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường nhóm II 68 iv 4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường nhóm III 71 4.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường nhóm IV 74 4.4 Giải pháp để giá đất quy định nhà nước địa bàn huyện Lục Nam phù hợp với giá đất thị trường 75 Phần Kết luận kiến nghị 78 5.1 Kết luận 78 5.2 Kiến nghị 79 Tài liệu tham khảo 80 Phụ lục 83 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường CCRĐ Cải cách ruộng đất ĐVT Đơn vị tính GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LB Liên bang ND-CP Nghị định – Chính phủ QSH Quyền sở hữu SHNN Sở hữu nhà nước SHTN Sở hữu tư nhân TNMT Tài nguyên môi trường TT Thông Tư UBND Ủy ban nhân dân VNĐ Việt nam đồng VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Các nhóm đất địa bàn huyện Lục Nam 42 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Lục Nam năm 2015 50 Bảng 4.3 Giá đất đô thị theo quy định Nhà nước tuyến đường lựa chọn từ năm 2011-2015 51 Bảng 4.4 Giá đất thị trường giá đất quy định đường nhóm I qua năm (2011-2015) 55 Bảng 4.5 Giá đất thị trường giá đất quy định đường nhóm II qua năm (2011-2015) 58 Bảng 4.6 Giá đất thị trường giá đất quy định đường nhóm III qua năm (2011-2015) 61 Bảng 4.7 Giá đất thị trường giá đất quy định đường nhóm IV qua năm (2011-2015) 64 Bảng 4.8 Giá đất thị trường đường nhóm I năm 2015 67 Bảng 4.9 Giá đất thị trường đường nhóm II năm 2015 69 Bảng 4.10 Giá đất thị trường đường nhóm III năm 2015 72 Bảng 4.11 Giá đất thị trường đường nhóm IV năm 2015 74 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Lục Nam .40 Hình 4.2 Cơ cấu kinh tế huyện Lục Nam năm 2015 43 Hình 4.3 Đoạn từ giáp đất xã Chu Điện đến ngã tư Đồi Ngô 54 Hình 4.4 Giá đất TT trung bình đường nhóm I từ năm 2011-2015 56 Hình 4.5 Đoạn từ Giếng Nguộn đến hết xăng ông Chung 57 Hình 4.6 Giá đất TT trung bình đường nhóm II từ năm 2011-2015 59 Hình 4.7 Làn đường số song song với QL31 KDC .60 Hình 4.8 Giá đất TT trung bình đường nhóm III từ năm 2011-2015 62 Hình 4.9 Giá đất TT trung bình đường nhóm IV từ năm 2011-2015 65 Hình 4.10 Sơ đồ vị trí hộ điều tra đường nhóm I năm 2015 .66 Hình 4.11 Sơ đồ vị trí hộ điều tra đường nhóm II năm 2015 68 Hình 4.12 Sơ đồ vị trí hộ điều tra đường nhóm III năm 2015 71 Hình 4.13 Sơ đồ vị trí hộ điều tra đường nhóm IV năm 2015 74 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Diệp Thu Thủy Tên đề tài: Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu Giá đất địa bàn huyện Lục Nam yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp: - Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu: thu thập tài liệu điều tra kinh tế, xã hội, quản lý đất đai huyện Lục Nam Thu thâp văn có liên quan đến giá đất Nhà nước, UBND tỉnh Bắc Giang quy định - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Xác định điểm điều tra giá đất theo tuyến đường, đại diện huyện, cụ thể sau: Nhóm I tuyến đường Quốc lộ; Nhóm II tuyến đường Tỉnh lộ; Nhóm III khu vực thị trấn Đồi Ngơ; Nhóm IV trục đường liên huyện liên xã - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 256 phiếu hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lục Nam từ năm 2011- 2015 - Phương pháp xử lý số liệu: thống kê, phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đất ở, xếp xử lý số liệu thu thập theo thời gian từ 2011 - 2015 phần mềm Excel - Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính: vận dụng phương pháp để xác định hàm tương quan yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu Kết kết luận - Kết + Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất huyện Lục Nam + Giá đất địa bàn huyện Lục Nam từ năm 2011-2015 ix Phụ lục 7: Mô hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố chiều sâu, yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện đường nhóm IV SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations 0,983553507 0,967377501 0,934755002 1,304310958 ANOVA df Regression Residual Total Intercept Chiều sâu Kích thước mặt tiền Khoảng cách tới đường Khoảng cách tới trung tâm huyện 4 SS 201,7906473 6,804908303 208,5955556 Coefficients -3,327402264 0,038159391 0,067210957 -0,097794012 0,003744685 Standard Error 5,782528413 0,211162223 0,259167405 0,015870622 0,000376222 MS 50,44766 1,701227 F 29,65369 Significance F 0,003123 t Stat -0,57542 0,180711 0,259334 -6,16195 9,953403 P-value 0,595826 0,865381 0,808177 0,003521 0,000572 Lower 95% -19,3823 -0,54812 -0,65235 -0,14186 0,0027 Upper 95% 12,7274704 0,62443971 0,78677503 -0,0537301 0,00478924 Phương trình hồi quy: Y= 3,32 - 0,09X1 + 0,003X2 (7) Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách tới đường (ĐVT: m) X2 yếu tố Khoảng cách đến trung tâm huyện (ĐVT: m) 89 Lower 95,0% -19,38227 -0,548121 -0,652353 -0,141858 0,0027 Upper 95,0% 12,72747044 0,624439712 0,786775031 -0,053730103 0,004789243 Phụ lục 8: Mơ hình giá đất, yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện đường nhóm IV SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations 0,983244866 0,966770466 0,955693955 1,074828127 ANOVA df Regression Residual Total Intercept Khoảng cách tới đường Khoảng cách tới trung tâm huyện MS 100,832 1,155256 F 87,28113 Significance F 3,67E-05 SS 201,6640225 6,931533017 208,5955556 Coefficients -2,048377835 -0,099640943 Standard Error 1,079665703 0,011422072 t Stat -1,89723 -8,72354 P-value 0,106578 0,000125 Lower 95% -4,69022 -0,12759 Upper 95% 0,593468969 -0,071692141 Lower 95,0% -4,69022464 -0,12758975 Upper 95,0% 0,593468969 -0,071692141 0,003769476 0,000285531 13,20162 1,17E-05 0,003071 0,004468146 0,00307081 0,004468146 (8) Phương trình hồi quy: Y= 2,05 – 0,10X1 + 0,004X2 Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách tới đường (ĐVT: m) X2 yếu tố Khoảng cách đến trung tâm huyện (ĐVT: m) 90 Phụ lục 9: Giải thích số thuật ngữ mơ hình phân tích hồi quy Data Analysis: Cơng cụ thống kê phân tích liệu Bảng tóm tắt SUMMARY OUTOUT: Regression Statistics: Các thông số mô hình hồi quy Mutliple R: Hệ số tương quan bội (0 ≤ R ≤ 1) Thể mức độ chặt chẽ mối liên hệ tương quan bội R Square (hệ số xác định): Trong 100% biến động biến phụ thuộc có % biến động biến độc lập X gây ra, lại sai số ngẫu nhiên Ajusted R (hệ số xác định điều chỉnh): Là hệ số xác định có tính đến độ lớn hay nhỏ bậc tự df Standard Error: Sai số chuẩn Y hồi quy Observation: Số quan sát hay dung lượng mẫu Bảng phân tích phương sai ANOVA (analysis of variance): Regression: Residual: Do ngẫu nhiên Total: Tổng cộng Df ( degree of freedom): Số bậc tự SS (Sum of square): Tổng bình phương mức động (sai lệch) giá trị quan sát Y (ký hiệu Yi) giá trị bình quân chúng MS (Mean of square): Phương sai hay số bình quân tổng bình phương sai lệch kể TSS (Total Sum of Square): Tổng bình phương tất mức sai lệch giá trị quan sat Yi giá trị trung bình quân chúng Y Do hồi quy Regression ESS (Explained Sum of Square) tổng bình phương sai lệch giá trị biến phụ thuộc Y nhận từ hàm hồi quy mẫu (ký hiệu Y*i) Độ lớn ESS phản ánh mức độ dao động giá trị cá biệt mơ hình với giá trị trung bình mẫu hầm hồi quy ESS = Σi (Y*i –Y)2 91 Do ngẫu nhiên Residual RSS (Residual Sum of Square) tổng bình phương tất sai lệch giá trị quan sát Y (Yi) giá trị nhận từ hàm hồi quy Y*i RSS =Σi e2 = Σi (Y*i –Y)2 Ta kiểm tra chéo sau: RSS= ESS + SS R2 = ESS/TSS SD2 = VAR = MSS of RSS F-stat: Tiêu chuẩn F dùng làm để kiểm định độ tin cậy mặt khoa học tồn phương trình hồi quy Singnificance F: F lý thuyết Bảng phân tích hồi quy Coeficents: Cột giá trị hệ số hàm hồi quy -Intercept: Hệ số tự b Hệ số cho thấy xuất phát điểm đường hồi quy - X Variable 1, X Variable 2, X Variable 2, hệ số góc biến tương ứng x1, x2, x3 Standard Error: (se) độ lệch chuẩn mẫu theo biến xi t-stat: Tiêu chuẩn dùng làm để kiểm định độ tin cậy mặt khoa học thống kê độ co giãn (i = 1,2,3 ,n) tức mối quan hệ X Y P-value: Xác suất để t > t-stat, dùng kiểm định độ tin cậy mặt khoa học (thống kê) độ co giãn (i=1,2,3 ,n) tức mối liên hệ X Y 92 ... Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Lục Nam 66 4.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường nhóm I 66 4.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường nhóm II 68 iv 4.3.3 Các. .. tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu Giá đất địa bàn huyện Lục Nam yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương... động giá đất địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang phục vụ xây dựng bảng giá đất quy định tỉnh Bắc Giang 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU