Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện yên phong tỉnh bắc ninh luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM CHU VĂN ANH NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN PHONG, TỈNH BẮC NINH Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hồ Thị Lam Trà TS Vũ Xuân Thanh NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 19 tháng 08 năm 2019 Tác giả luận văn Chu Văn Anh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hồ Thị Lam Trà TS Vũ Xuân Thanh tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày 19 tháng 08 năm 2019 Tác giả luận văn Chu Văn Anh ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi đề tài 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Đất đai thị trường đất đai 2.1.1 Đất đai 2.1.2 Thị trường đất đai 2.2 Khái quát giá đất 2.2.1 Khái niệm giá đất, giá đất 2.2.2 Đặc điểm giá đất 2.2.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 2.3 Định giá đất 16 2.3.1 Khái niệm định giá đất 16 2.3.2 Nguyên tắc định giá đất 16 2.3.3 Các phương pháp định giá đất 18 2.4 Công tác định gıá đất số nước gıớı Vıệt Nam 19 2.4.1 Công tác định giá đất số quốc gia giới 19 2.4.2 Một số quy định liên quan đến công tác định giá đất Việt Nam 24 2.4.3 Công tác định giá đất tỉnh Bắc Ninh 26 iii 2.5 Một số công trình nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 28 2.5.1 Một số cơng trình nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giới 28 2.5.2 Một số cơng trình nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Việt Nam 30 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 32 3.1 Địa điểm nghiên cứu 32 3.2 Thời gian nghiên cứu 32 3.3 Đối tượng nghiên cứu 32 3.4 Nội dung nghiên cứu 32 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Phong 32 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Yên Phong 32 3.4.3 Nghiên cứu giá đất địa bàn huyện Yên Phong 33 3.4.4 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Yên Phong 33 3.4.5 Đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá đất địa bàn huyện Yên Phong 33 3.5 Phương pháp nghiên cứu 33 3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33 3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 34 3.5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 34 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 36 3.5.5 Phương pháp so sánh 36 3.5.6 Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính 36 Phần Kết thảo luận 39 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Phong 39 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 39 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 41 4.1.3 Nhận xét chung điều kiện kinh tế xã hội 45 4.2 Tình hình quản lý, sử dụng biến động đất đai huyện Yên Phong 47 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Yên Phong 47 iv 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 53 4.3 Giá đất địa bàn huyện Yên Phong giai đoạn 2016 - 2018 54 4.3.1 Giá đất Nhà nước quy định địa bàn huyện Yên Phong 54 4.3.2 So sánh chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường 59 4.4 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn huyện Yên Phong 68 4.4.1 Xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 68 4.4.2 Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 69 4.5 Đề xuất số giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất địa bàn huyện Yên Phong 75 4.5.1 Đánh giá chung 75 4.5.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất 77 Phần Kết luận kiến nghị 78 5.1 Kết luận 79 5.2 Kiến nghị 80 Tài liệu tham khảo 80 Phụ lục 85 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CN - TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp BN Bắc Ninh GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GDP Tổng sản phẩm quốc nội GPMB Giải phóng mặt KV Khu vực MTTQ Mặt trận tổ quốc NN - TS Nông nghiệp - thủy sản SPSS Statistical Package for the Social Sciences TSCQ Trụ sở quan TT Thị trường TP Thành phố TT - BTNMT Thông tư Bộ Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân USD Đô la Mỹ VT Vị trí VN Việt Nam VNĐ Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đến yếu tố ảnh hưởng Yên Phong 35 Bảng 4.1 Quy mô cấu kinh tế tính theo giá trị hàng hoá Huyện Yên Phong giai đoan 2016 - 2018 41 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Phong năm 2018 53 Bảng 4.3 Giá đất Nhà nước quy định huyện Yên Phong giai đoạn 2016 - 2018 56 Bảng 4.4 Giá đất thị trường Khu vực trung tâm huyện Yên Phong giai đoạn 2016 - 2018 57 Bảng 4.5 Giá đất thị trường Khu vực cận trung tâm huyện Yên Phong giai đoạn 2016 - 2018 58 Bảng 4.6 Giá đất thị trường Khu vực xa trung tâm huyện Yên Phong giai đoạn 2016 - 2018 59 Bảng 4.7 So sánh giá thị trường giá Nhà nước quy định tuyến đường khu vực trung tâm 60 Bảng 4.8 So sánh giá thị trường giá Nhà nước quy định tuyến đường khu vực cận trung tâm 63 Bảng 4.8 So sánh giá thị trường giá Nhà nước quy định tuyến đường khu vực xa trung tâm 66 Bảng 4.10 Kết phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha 70 Bảng 4.11 Kết kiểm định KMO Bartlett’s Test 71 Bảng 4.12 Tổng hợp phương sai giải thích trọng số tải ma trận xoay cho biến độc lập 72 Bảng 4.13 Kết trọng số tải ma trận xoay 73 Bảng 4.14 Kết phân tích hồi quy tuyến tính 75 vii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Đồ thị cung cầu đất đai 11 Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện n Phong 39 Hình 4.2 Cơ cấu diện tích loại đất huyện Yên Phong năm 2018 53 Hình 4.3 Đường TL 286 61 Hình 4.4 Đường TL 295 64 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Chu Văn Anh Tên đề tài: “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh - Đề xuất số giải pháp công tác định giá đất địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh Phương pháp nghiên cứu Để thực nội dung nghiên cứu, đề tài sử dụng phương pháp sau: phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu; phương pháp so sánh phương pháp hồi quy tuyến tính Kết kết luận Yên Phong huyện nằm vùng đồng châu thổ sông Hồng, nằm phía Tây Bắc tỉnh Bắc Ninh cách thành phố Bắc Ninh 13 km, có 14 đơn vị hành gồm: thị trấn 13 xã Tổng diện tích đất tự nhiên huyện 9.686,15 có: 6.095,88 đất nơng nghiệp, chiếm 62,93% tổng diện tích đất tự nhiên; 3.555,96 đất phi nơng nghiệp chiếm 36,71% tổng diện tích đất tự nhiên đất chưa sử dụng chiếm tỷ lệ nhỏ (khoảng 0,36%) Huyện Yên Phong có điều kiện thuận lợi để phát triển khơng mặt vị trí địa lý, khí hậu, tài ngun mà cịn có nhiều tiềm phát triển mặt kinh tế xã hội Trong giai đoạn 2016 - 2018, công tác quản lý sử dụng đất vào nề nếp, công tác ban hành giá đất theo quy định, đáp ứng phần yêu cầu phát triển thành phố Tuy nhiên, với phát triển kinh tế giá đất có nhiều biến động đặc biệt khu vực thị trấn Trong năm qua, huyện Yên Phong thực bám sát quy định Chính phủ, văn bản, thơng tư hướng dẫn Huyện có thị trấn 13 xã lập đồ địa tỷ lệ 1/1.000 1/2.000 Kết cấp Giấy chứng nhận đất sản xuất nông nghiệp 71.977 giấy (đạt 98,7%) đất 60.110 ix định giá đất đủ chuyên môn để đáp ứng công việc định giá Điều dẫn đến việc chậm thay đổi, điều chỉnh địa bàn có biến động lớn giá gây tình trạng giá đất theo quy định Nhà nước nhiều năm không theo kịp giá giao dịch thực tế thị trường Gây khó khăn cơng tác quản lý đất đai việc áp giá bồi thường gải phóng mặt thu hồi đất thực dự án phát triển kinh tế - xã hội địa phương 4.5.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá đất 4.5.2.1 Giải pháp sách, pháp luật - Hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân đất đai; thừa nhận pháp luật giá đất thị trường tạo hành lang pháp lý giá đất thị trường - Nghiên cứu để bổ sung quy định liên quan đến giá đất tính thuế giao địch đất đai sử dụng giá trị thực tế giao dịch thị trường ghi Hợp đồng công chứng, chứng thực - Thường xuyên tổ chức tập huấn triển khai văn pháp quy Nhà nước, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ nâng cao trình độ, chun mơn cho cán làm công tác định giá đất 4.5.2.2 Giải pháp tài Để cơng tác xác định giá đất phát huy hiệu cần có đầu tư nguồn vốn nhà nước Ngoài ra, cần tập trung đầu tư nguồn vốn cho tổ chức hoạt động lĩnh vực định giá đất nói chung bất động sản nói riêng 4.5.2.3 Giải pháp tổ chức thực - Minh bạch thông tin thị trường quyền SDĐ: sở điều tra, xác định giá đất Để thực giải pháp này, cần hồn thiện cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; thực công khai quy hoạch SDĐ, quy hoạch phát triển nơng thơn; mở rộng hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền SDĐ - Chống đầu đất đai: thực thiện thông qua công cụ quy hoạch thuế Quy hoạch SDĐ vừa giúp chống đầu đất đai, vừa giúp tạo vốn cho xây dựng sở hạ tầng công cộng Đối với công cụ thuế, cần sớm nghiên cứu điều chỉnh mức thuế SDĐ; đánh thuế trường hợp sử dụng nhiều BĐS không đưa BĐS vào sử dụng; đánh thuế cao trường hợp mua bán BĐS thời gian ngắn 77 - Tăng cường lực cho tổ chức tư vấn định giá đất định giá viên: Thường xuyên tổ chức lớp, chương trình đào tạo ngắn hạn nâng cao nghiệp vụ tư vấn, định giá thẩm định giá cho tổ chức tư vấn định giá đất định giá viên - Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc xác định giá đất, đồng thời xây dựng chế tài xử phạt hành vi vi phạm pháp luật công tác quản lý xây dựng giá đất - Cần xây dựng hệ thống thông tin liệu định giá đất, xây dựng chế định giá đất thị trường có sở khoa học sở thực tiễn; nên có chủ thể công bố giá thị trường theo thời điểm Các thông tin đất đai sở liệu phải thường xuyên cập nhật theo dõi sát thị trường đất đai địa phương quản lý, phát huy vai trị quyền địa phương 78 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Yên Phong huyện nằm vùng đồng châu thổ sơng Hồng, nằm phía Tây Bắc tỉnh Bắc Ninh cách thành phố Bắc Ninh 13 km, có 14 đơn vị hành gồm: thị trấn 13 xã Tổng diện tích đất tự nhiên huyện 9.686,15 có: 6.095,88 đất nơng nghiệp, chiếm 62,93% tổng diện tích đất tự nhiên; 3.555,96 đất phi nông nghiệp chiếm 36,71% tổng diện tích đất tự nhiên đất chưa sử dụng chiếm tỷ lệ nhỏ (khoảng 0,36%) Huyện Yên Phong có điều kiện thuận lợi để phát triển không mặt vị trí địa lý, khí hậu, tài nguyên mà cịn có nhiều tiềm phát triển mặt kinh tế xã hội Trong giai đoạn 2016 - 2018, công tác quản lý sử dụng đất vào nề nếp, công tác ban hành giá đất theo quy định, đáp ứng phần yêu cầu phát triển huyện Tuy nhiên, với phát triển kinh tế giá đất có nhiều biến động đặc biệt khu vực thị trấn Trong năm qua, huyện Yên Phong thực bám sát quy định Chính phủ, văn bản, thơng tư hướng dẫn Huyện có thị trấn 13 xã lập đồ địa tỷ lệ 1/1.000 1/2.000 Kết cấp Giấy chứng nhận đất sản xuất nông nghiệp 71.977 giấy (đạt 98,7%) đất 60.110 giấy (đạt 88,0%) Trong giai đoạn 2016 - 2018, số lượng giao dịch quyền sử dụng đất thực Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh 7.907 giao dịch, nhiều giao dịch chấp (2.854 trường hợp) chuyển nhượng (2.792 trường hợp) Trong tổng số 4.507 đơn tiếp nhận từ 2014 - 2018, UBND huyện Yên Phong đạo giải xong 165/170 đơn khiếu nại; 05 đơn trình thụ lý giải quyết; 18/20 đơn tố cáo; 02 đơn trình thụ lý, xác minh; 4.317 đơn dân phân loại giao cho đơn vị chuyên môn, UBND xã, thị trấn trả lời theo chức năng, thẩm quyền Giá đất quy định cao thuộc tuyến đường khu vực 1, thấp đất khu vực nông thôn Giá đất thị trường năm 2018 cao tuyến đường thuộc khu vực 1, giảm dần từ đến khu vực II, III khu vực nông thôn Mức chênh lệch giá thị trường giá đất quy định khu vực từ 1,4 - 3,14 lần, khu vực từ 1,11 - 3,22 lần, khu vực từ 1,05 - lần Tại khu vực nơng thơn giá thị trường ổn định hơn, mức chênh lệch giá thị trường giá quy định từ 1,1 - 2,18 lần 79 Giá đất địa bàn huyện Yên Phong chịu ảnh hưởng nhóm yếu tố gồm: nhóm yếu tố vị trí, nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố xã hội, nhóm yếu tố pháp lý, nhóm yếu tố cá biệt nhóm yếu tố sở hạ tầng Kết chạy mơ hình hồi quy tuyến tính xác định phương trình hồi quy tuyến tính Y = 0,233*VT + 0,168*KT + 0,170*XH + 0,256*PL + 0,180*CB + 0,258*HT Như vậy, nhóm yếu tố sở hạ tầng có ảnh hưởng lớn đến giá đất huyện Yên Phong với tỷ lệ 14,44%; tiếp đến nhóm yếu tố pháp lý, nhóm yếu tố vị trí, nhóm yếu tố cá biệt nhóm yếu tố xã hội; với tỷ lệ đóng góp tương ứng 14,32%, 13,04%, 10,07% 9,51% Cuối nhóm yếu tố kinh tế với tỷ lệ đóng góp 9,40% Cơng tác định giá đất địa bàn huyện n Phong cịn khó khăn chênh lệch giá đất quy định giá đất thị trường Để xác định giá đất quy định phù hợp với giá đất giao dịch thị trường, cần thực giải pháp sau: minh bạch thông tin thị trường quyền SDĐ; chống đầu đất đai; tăng cường lực cho tổ chức tư vấn định giá đất định giá viên; tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc xác định giá đất; xây dựng chế tài xử phạt hành vi vi phạm pháp luật công tác quản lý xây dựng giá đất 5.2 KIẾN NGHỊ Để xác định xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Yên Phong cần mở rộng điều tra, nghiên cứu tất tuyến đường địa bàn huyện Bên cạnh đó, cần mở rộng, bổ sung nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho mục đích khác đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất nông nghiệp 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt: Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường (2013) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp hoàn thiện sách, pháp luật nâng cao lực định giá đất xây dựng bảng giá đất, đề tài khoa học công nghệ cấp Mã số TNMT.01.14 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2015a) Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 Quy định chi tiết số điều Nghi đinh số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Chính phủ Bộ Tài nguyên Môi trường (2015b) Thông tư 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/4/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định định mức kinh tế - kỹ thuật lập dự toán nhà nước phục vụ công tác định giá đất Chi cục Thống kê huyện Yên Phong (2018) Niên giám Thống kê huyện Yên Phong năm 2017 Chính phủ (2014a) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 Chính phủ (2014b) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2014c) Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất 10 Cục kinh tế Phát triển quỹ đất (2009) Định giá gắn liền với đât (bất động sản), Tổng cục quản lý đất đai, Hà Nội 11 Đặng Võ (2012) Kinh nghiệm quốc tế quản lý giá đất Tạp chí Tài chính.(10) Truy cập ngày 12/10/2018 tại: http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu trao-doi/traodoi-binh-luan/kinh-nghiem-quoc-te-ve-quan-ly-gia-dat-15275.html 12 Đinh Tuấn Minh (2009) Khủng hoảng kinh tế nay: Phân tích khuyến nghị từ lý thuyết kinh tế trường phái Áo Bài nghiên cứu NC-09/2009, Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế Chính sách (VEPR) 81 13 Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bồng (2012) Quản lý đất đai bất động sản đô thị NXB Xây dựng, Hà Nội 14 Đỗ Thị Lan Đỗ Anh Tài (2007) Giáo trình kinh tế tài nguyên đất NXB Nông nghiệp, Hà Nội 15 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất NXB Nông nghiệp, Hà Nội 16 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Vũ Kiên (2006) Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Tạp chí Khoa học đất (25) tr 89 - 93 17 Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS NXB Hồng Đức Tập tr 24, 30-31, 215-220 18 Lê Quang Trí (1998) Giáo trình tài nguyên đất đai NXB Đại học Cần Thơ 19 Lê Quang Trí (2005) Giáo trình quy hoạch sử dụng đất đai NXB Đại học Cần Thơ 20 Lê Văn Sua (2016) Giá đất theo quy định pháp luật, tác động giá đất đến nguồn thu tài từ đất đai 21 Mai Bá Cầu, Tơn Gia Huyên Nguyễn Đăng Huỳnh (2004) Lý luận phương pháp định giá đất 22 Ngô Văn Hiền (2013) Kinh nghiệm định giá đất từ tiểu bang Queensland (Australia) Truy cập ngày 03/3/2019 http://batdongsan.com.vn/phan-tich-nhan-dinh/kinhnghiem-dinh-gia-dat-tu-tieu-bang-queensland-australia-ar53229 23 Nguyễn Ngọc Anh (2017) Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Luận án tiến sĩ Quản lý đất đai Đại học Thái Nguyên 24 Nguyễn Đình Bồng (2010) Quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản NXB Lao động, Hà Nội 25 Nguyễn Mạnh Hải (2007) Tổng quan số phương pháp xác định giá đất giới khả áp dụng giá quyền sử dụng đất Việt Nam 26 Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) Định giá đất hàng loạt mơ hình hồi quy Tạp chí Phát triển kinh tế.(256) tháng 3/2013 tr 11 - 19 27 Nguyễn Đình Thọ (2013) Phương pháp nghiên cứu khoa học kinh doanh NXB Tài chính, Hà Nội tr 413 28 Nguyễn Thanh Trà (2003) Điều tra, phân tích giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Tạp chí Nơng nghiệp 82 & Phát triển Nơng thơn (2) 29 Phan Thị Thanh Huyền, Lò Thị Hồng Hồ Thị Lam Trà (2017) Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Phủ, tỉnh Tạp chí Khoa học Nơng nghiệp Việt Nam tr 1186 - 1195 30 Phí Mạnh Hồng (2013) Đặc điểm thị trường đất đai hình thành tiền thuê đất Truy cập ngày 25/06/2016 tại: http://quantri.vn/dict/details/8239-dac-diemcua-thi-truong-dat-dai-va-su-hinh-thanh-tien-thue-dat 31 Phạm Văn Dũng (2005) Giáo trình Kinh tế Chính trị Mác - Lênin (dùng cho khối ngành kinh tế - quản trị kinh doanh) NXB đại học quốc gia Hà Nội tr 121-126 32 Phùng Văn Thanh (2014) Những nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế thành phố Hải Phòng Luận án Tiến sỹ kinh tế Trường Đại học Kinh tế Quốc dân 33 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993) Luật Đất đai 34 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013a) Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 35 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013b) Luật Đất đai NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 36 Trịnh Hữu Liên (2010) Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai Bộ Tài nguyên & Môi trường, Hà Nội 37 Thái Thị Lan Anh (2013) Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ An 38 UBND huyện Yên Phong (2016) Báo cáo việc kiểm kê đất đai lập đồ trạng sử dụng đất huyện Yên Phong năm 2015 39 UBND tỉnh Bắc Ninh (2013) Quyết định số 570/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh năm 2014 40 UBND tỉnh Bắc Ninh (2014) Quyết định số 552/2014/QĐ-UBND tỉnh Bắc Ninh ngày 29/12/2014 việc ban hành bảng giá loại đất địa bàn tỉnh 05 năm (2015 - 2019) 41 Viện nghiên cứu Quản lý đất đai (2012) Nghiên cứu đặc điểm tính kế thừa hệ thống pháp luật đất đai từ năm 1945 đến nhằm góp phần hồn thiện hệ thống, sách pháp luật đất đai Việt Nam Đề tài nghiên cứu Khoa học Phát triển Công nghệ 83 II Tài liệu tiếng Anh: 42 Alonso, W (1964) Location and land use Cambridge, Mass Harvard University Press 43 Asabere, P K (1981) The determinants of land values in an African city The case of Accra, Ghana Land Economics 57(3).pp 385-397 44 Ball, M J (1973) Recent empirical work on the determinants of relative house price Urban Studies 10 pp 213-233 45 Catur Kuat PURNOMO, Wahyu Sari SABEKTI Dian Permana SARI (2014) Factors and Spatial Pattern Analysis of Land Price FIG Congress 2014, Engaging the Challenges - Enhancing the Relevance, Kuala Lumpur, Malaysia 16 – 21 June 2014 46 Hair Jr J F Anderson R E Tatham R L and Black W C (1998) Multivariate Data Analysis (5th ed.) New York Macmillan Publishing Company 47 L.M Olayiwola, O.A Adeleye and A.O Oduwaye (2005) Correlates of Land Value Determinants in Lagos Metropolis, Nigeria Journal of Human Ecology 17(3).tr 183-189 48 Likert, R A (1932) A technique for measuarement a attitudes, Archives of Phychology.Vol 140 No 55 49 Mehmet Topcu and Ayse Sema Kubat (2009) The Analysis of Urban Features that Affect Land Values in Residential Areas, Proceedings of the 7th International Space Syntax Symposium, Stockholm 50 Nunnally, J C., and Bernstein, I H (1994) Psychometric theory (3rd ed.) New York McGraw-Hill 51 Tabachnick, B G., and Fidell, L S (1996) Using Multivariate Statistics (3rd ed.) New York: Harper Collins 52 Vilius Kontrimas Antanas Verikas (2011) "The mass appraisal of the real estate by computational intelligence" Applied Soft Computing 11.pp 443–448 53 Willy H Verheye (2009) Encyclopedia of land use, land cover and soil sciences Land useplanning, Volumn III, Eolss publishers Co Ltd.,Oxford, United Kingdom 54 Yean Pin Lee (2002) Determinants of Singapore Residential Land Value Massachusetts Institute of Technology 84 PHỤ LỤC Phụ lục số 01 Tổng hợp số liệu phiếu điều tra yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Yên Phong TT Đối tượng điều tra Hộ gia đình cá nhân 1.1 Khu vực trung tâm 1.1.1 Tỉnh Lộ 286 Số phiếu VT1 VT2 VT3 VT4 Tổng 174 19 15 18 60 12 11 33 10 3 16 3 11 Đoạn từ ngã ba dốc Ngô Nội xã 1.1.2 Trung Nghĩa đến hết địa phận thị trấn Chờ 1.1.3 Đoạn từ ngã tư Bưu điện Văn Môn đến hết địa phận thị trấn Chờ 1.2 Khu vực cận trung tâm 27 14 13 61 1.2.1 Đoạn tiếp giáp thị trấn Chờ đến hết địa phận xã Văn Môn 14 7 31 1.2.2 Đoạn qua xã Đông Thọ đến tiếp giáp thị trấn Chờ 18 1.2.3 Đường Yên Phụ-Thị Trấn Chờ 2 12 1.3 Khu vực xa trung tâm 18 14 11 10 52 1.3.1 Đường trục thơn Ngơ Xá 24 1.3.2 Đường liên xã Thụy Hịa - Đơng Phong 7 16 Cán ngành tài nguyên môi trường 26 Tổng 200 85 Phụ lục 02 Giải thích số thuật ngữ dùng phần mềm SPSS Kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach Alpha: Hệ số dùng để kiểm định độ tin cậy thang đo Hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha cho biết đo lường có liên kết với hay khơng; khơng cho biết biến quan sát cần bỏ biến quan sát cần giữ lại Khi đó, việc tính tốn hệ số tương quan biến - tổng giúp loại biến quan sát không đóng góp nhiều cho mơ tả khái niệm cần đo (Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005) Các tiêu chuẩn kiểm định: - Nếu biến đo lường có hệ số tương quan biến tổng Corrected Item - Total Correclation ≥ 0,3 biến đạt u cầu - Mức giá trị hệ số Cronbach’s Alpha: + Từ 0,8 đến gần 1: thang đo lường tốt + Từ 0,7 đến gần 0,8: thang đo lường sử dụng tốt + Từ 0,6 trở lên: thang đo lường đủ điều kiện Analyze: Công cụ quan trọng SPSS bao gồm cơng cụ nhỏ để phân tích liệu (phân tích tương quan, phân tích tuyến tính, …) Reliability analysis: Phân tích độ tin cậy N of Items: Số lượng biến quan sát Scale Mean if Item Deleted: Trung bình thang đo loại biến Scale Variance if Item Deleted: Phương sai thang đo loại biến Corrected item - Total correlation: Hệ số tương quan biến tổng Cronbach’s Alpha if Item Deleted: Hệ số Cronbach’s Alpha loại biến Phân tích nhân tố khám phá EFA Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) số dùng để xem xét thích hợp phân tích nhân tố Trị số KMO phải đạt giá trị 0,5 trở lên (0,5≤KMO≤ 1) điều kiện đủ để phân tích nhân tố phù hợp Nếu trị số nhỏ 0,5 phân tích nhân tố có khả khơng thích hợp với tập liệu nghiên cứu Kiểm định Bartlett’s test of sphericity dùng để xem xét biến quan sát nhân tố có tương quan với hay không Chúng ta cần lưu ý, điều kiện cần để áp dụng phân tích nhân tố biến quan sát phản ánh khía cạnh khác nhân tố phải có mối tương quan với Điểm liên quan đến giá trị hội tụ phân tích EFA Do đó, kiểm định cho thấy khơng có ý nghĩa thống kê khơng nên áp dụng phân tích nhân tố cho biến xem xét Kiểm định Bartlett có 86 ý nghĩa thống kê (sig Bartlett’s Test < 0,05), chứng tỏ biến quan sát có tương quan với nhân tố (Nguyễn Đình Thọ, 2013) Trị số Eigenvalue tiêu chí sử dụng phổ biến để xác định số lượng nhân tố phân tích EFA Với tiêu chí này, có nhân tố có Eigenvalue ≥ giữ lại mơ hình phân tích Tổng phương sai trích (Total Variance Explained) ≥5 cho thấy mơ hình EFA phù hợp Coi biến thiên 100% trị số thể nhân tố trích động % bị thất thoát % biến quan sát Hệ số tải nhân tố (Factor Loading) hay gọi trọng số nhân tố tiêu để đảm bảo mức ý nghĩa thiết thực EFA (ensuring practical significance) Factor loading > 0.3 xem đạt mức tối thiểu, > 0.4 xem quan trọng, ≥ 0.5 xem có ý nghĩa thực tiễn Nếu chọn tiêu chuẩn Factor loading > 0.3 cỡ mẫu bạn phải 350, cỡ mẫu bạn khoảng 100 nên chọn tiêu chuẩn Factor loading > 0.55 Trên thực tế áp dụng, việc nhớ mức hệ số tải với khoảng kích thước mẫu khó khăn, người ta thường lấy hệ số tải 0,45 0,5 làm mức tiêu chuẩn với mẫu từ 120 đến 350; lấy tiêu chuẩn hệ số tải 0,3 với cỡ mẫu từ 350 trở lên Phân tích hồi quy tuyến tính Regression: Cơng cụ phân tích hồi quy Linear: Cơng cụ phân tích hồi quy tuyến tính Dependent: Biến phụ thuộc Independent: Biến độc lập Std Error: Sai số chuẩn Standardized Coefficients: Hệ số hồi quy chuẩn hóa Giá trị R2 (R Square), R2 hiệu chỉnh (Adjusted R Square) phản ánh mức độ giải thích biến phụ thuộc biến độc lập mơ hình hồi quy R2 hiệu chỉnh phản ánh sát so với R2 Mức dao động giá trị từ đến 1, nhiên việc đạt mức giá trị gần không tưởng dù mô hình tốt đến nhường Giá trị thường nằm bảng Model Summary Cần ý, khơng có giới hạn giá trị R2, R2 hiệu chỉnh mức mơ hình đạt u cầu, số tiến mơ hình có ý nghĩa, tiến ý nghĩa mơ hình yếu Thường chọn mức tương đối 0,5 để làm giá trị phân nhánh ý nghĩa mạnh/ý nghĩa yếu, từ 0,5 đến mơ hình tốt, bé 0,5 mơ hình chưa tốt Giá trị sig kiểm định F sử dụng để kiểm định độ phù hợp mơ hình hồi quy Nếu sig nhỏ 0,05, ta kết luận mơ hình hồi quy tuến tính bội phù hợp với tập liệu sử dụng Giá trị thường nằm ANOVA 87 Giá trị sig kiểm định F sử dụng để kiểm định độ phù hợp mơ hình hồi quy Nếu sig nhỏ 0,05, ta kết luận mơ hình hồi quy tuyến bội phù hợp với tập liệu sử dụng Giá trị thường nằm bảng ANOVA Trị số Durbin - Watson (DW) dùng để kiểm tra trượng tự tương quan chuỗi bậc (kiểm định tương quan sai số kề nhau) DW có giá trị biến thiên khoảng từ đến 4; phần sai số khơng có tương quan chuỗi bậc với giá trị gần 2, giá trị nhỏ, gần phần sai số có tương quan thuận; lớn, gần có nghĩa phần sai số có tương quan nghịch Giá trị DW nằm khoảng 1,5 - 25,5 không xảy tượng tự tương quan, mức giá trị tiêu chuẩn sử dụng phổ biến Giá trị sig kiểm định t sử dụng để kiểm định ý nghĩa hệ số hồi quy Nếu sig kiểm định t hệ số hồi quy biến độc lập nhỏ 0,05, ta kết luận biến độc lập có tác động đến biến phụ thuộc Mỗi biến độc lập tương ứng với hộ số hồi quy riêng, mà ta có kiểm định t riêng Giá trị thường nằm bảng Coefficients Hệ số phóng đại phương sai VIF dùng để kiểm tra tượng đa cộng tuyến Thông thường VIF biến độc lập lớn 10 nghĩa có đa cộng tuyến xảy với biến độc lập Khi đó, biến khơng có giá trị giải thích biến thiên biến phụ thuộc mơ hình hồi quy Tuy nhiên, thực tế, hệ số VIF > khả cao xảy tượng đa cộng tuyến biến độc lập Giá trị thường nằm bảng Coefficients Kiểm tra giả định hồi quy bao gồm phần dư chuẩn hóa liên hệ tuyến tính: - Kiểm tra vi phạm giả định phần dư chuẩn hóa: Phần dư khơng tn theo phân phối chuẩn lý như: sử dụng sai mơ hình, phương sai khơng phải số, số lượng phần dư khơng đủ nhiều để phân tích… Vì vậy, cần thực nhiều cách khảo sát khác Hai cách phổ biến vào biểu đồ Histogram Normal P-P Plot Đối với biểu đồ Histogram, giá trị trung bình Mean gần 0, độ lệch chuẩn gần 1, ta khẳng định phân phối xấp xỉ chuẩn Đối với biểu đồ Normal P-P Plot, điểm phân vị phân phối phần dư tập trung thành đường chéo, vậy, giả định phân phối chuẩn phần dư không bị vi phạm - Kiểm tra vi phạm giả định liên hệ tuyến tính: Biển đồ phân tán Scatter Plot phần dư chuẩn hóa giá trị dự đốn chuẩn hóa giúp dị tìm xem, liệu có vi phạm giả định liên hệ tuyến tính hay khơng Nếu phần dư chuẩn hóa phân bổ tập trung xung quanh đường hồnh 0, kết luận giả định quan hệ tuyến tính khơng bị vi phạm 88 Phụ lục số 03 Phiếu thu thập thông tin cá nhân, hộ gia đình Phiếu số… PHIẾU THU THẬP THƠNG TIN I Thông tin chung Tên người điều tra: ……………… Tuổi:  ≤ 25 tuổi  26-35 tuổi  46-55 tuổi  55 tuổi  36-45 tuổi Trình độ học vấn ông/ bà:  Trên đại học  Đại học  Cao đẳng  Trung cấp  Trung học Phổ thông  Trung học sở  Khác (xin ghi rõ)…………… Nghề nghiệp:…………………………………………………………………………… II Thông tin đất (Xin đánh dấu X vào ô mà ông/ bà lựa chọn) Địa chỉ: Thời điểm chuyển nhượng: Giá bất động sản chuyển nhượng: triệu đồng/bất động sản - Giá đất chuyển nhượng: đồng/m2 Tờ đồ số: .; đất số Diện tích đất tại: m² Vị trí đất: Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Mặt tiền đất - Chiều rộng mặt tiền: ………… m - Số mặt tiền: …………………… - Hướng mặt tiền Đông Tây Tây Nam Đông Nam 89 Nam Tây Bắc Bắc Đơng Bắc Kích thước chiều sâu đất: ………….m Hình dáng đất: 10 Tình trạng pháp lý: Vng Thang ngược Đa giác Bình hành Thang xi Đã có GCN Chưa có GCN Chữ nhật Chữ L Khác Những hạn chế quyền sử dụng đất: Đang cho thuê Đang chấp Đang góp vốn Đang tranh chấp Một phần toàn đất nằm hành lang an toàn cơng trình III Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất (Xin đánh dấu X ô mà ông/ bà lựa chọn) Xin ông (bà) vui lòng xem xét kỹ yếu tố, sau dựa hiểu biết kinh nghiệm mình, ông (bà) đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực giao dịch đất cách đánh dấu X vào câu trả lời mà ông (bà) cho thích hợp Thang đánh giá từ đến 5: (1) Rất không ảnh hưởng, (2) Không ảnh hưởng, (3) Không ý kiến, (4) Ảnh hưởng, (5) Rất ảnh hưởng TT Mức độ quan trọng Yếu tố ảnh hưởng NHĨM YẾU TỐ VỊ TRÍ Khoảng cách đến trung tâm Khoảng cách đến trường học Khoảng cách đến bến xe Khoảng cách đến bệnh viện Khoảng cách đến chợ NHÓM YẾU TỐ KINH TẾ Tốc độ tăng trưởng kinh tế khu vực Thu nhập tiêu dùng dân cư Khả mang lại thu nhập đất Mức lãi suất ngân hàng NHÓM YẾU TỐ XÃ HỘI 90 10 Tốc độ đô thị hóa 11 Mật độ dân số 12 Chất lượng y tế - giáo dục 13 Trình độ dân trí 14 An ninh xã hội NHÓM YẾU TỐ PHÁP LÝ 15 Tình trạng pháp lý đất 16 Hạn chế quyền sử dụng đất 17 Hạn chế quy hoạch NHĨM YẾU TỐ CÁ BIỆT 18 Hình dáng 19 Diện tích 20 Chiều rộng mặt tiền 21 Chiều sâu đất NHÓM YẾU TỐ CƠ SỞ HẠ TẦNG 22 Hệ thống giao thông 23 Hệ thống điện nước 24 Hệ thống thông tin liên lạc 25 Hệ thống sở giáo dục, y tế Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ ông (bà)! Yên Phong, ngày tháng năm 2018 Người điều tra Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) CHU VĂN ANH 91 ... sau: Bước Xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất huyện Yên Phong Từ sở lý luận giá đất yếu tố ảnh hưởng tới giá đất xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Bước Lựa chọn yếu tố ảnh hưởng để đưa vào... khơng giảm giá giảm từ P0 sang P1 2.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Các nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng tới giá đất cho thấy giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố Sự tác động yếu tố không... Ninh? ?? 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Nghiên cứu giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường địa bàn huyện Yên Phong - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng tới giá