Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn cao phong huyện cao phong tỉnh hòa bình

LỜI CẢM ƠN Trong trình thực tập tốt nghiệp vừa qua, nhận giúp đỡ nhiệt tình cá nhân, tập thể để tơi hồn thành khóa luận tốt nghiệp Trước tiên, tơi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, toàn thể thầy cô giáo Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn truyền dạy cho kiến thức tạo điều kiện giúp đỡ tơi hồn thành khóa luận Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo - TS Nguyễn Bá Long dành nhiều thời gian trực tiếp hướng dẫn, bảo tận tình cho tơi hồn thành trình nghiên cứu đề tài Xin cảm ơn tồn thể cán Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình Cuối cùng, tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, người động viên giúp đỡ tinh thần, vật chất suốt trình học tập thực đề tài Trong trình nghiên cứu nhiều lý chủ quan, khách quan nên khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót định Vì vậy, tơi mong nhận thơng cảm đóng góp ý kiến thầy, giáo bạn sinh viên để khoa luận hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội, ngày 19 tháng năm 2019 Sinh viên thực Đỗ Phƣơng Uyên i PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài nguyên vô c ng quý giá, tư liệu sản uất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nước, thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, trị, ã hội đất nước Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý hà nước đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng nhằm mục đích tính tiền sử dụng đất tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, thuế TNCN chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ bồi thường, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trường Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác ác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường vấn đề quan trọng hà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai Cao Phong huyện tương đối phát triển đặc biệt Thị trấn Cao Phong địa phương có phát triển lớn kinh tế văn hóa, ã hội Vì nhu cầu sử dụng đất giao dịch đất đai phát triển so với địa phương khác Trong năm gần đây, vấn đề quản lý hà nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vướng mắc cơng tác bồi thường thiệt hại hà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương Xuất phát từ thực tế đồng ý an giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Viện quản lý đất phát triển nông thôn với hướng dẫn thầy giáo T guyễn Bá Long, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình” 1.2.MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất nhà nước quy định địa bàn thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình - ác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình - Đề xuất số giải pháp nhằm định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU + Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu thực địa bàn thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình + Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu giai đoạn 2015-2018 + Phạm vi nội dung: Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị PHẦN TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 2.1.1 Cở sở lý luận đề tài 2.1.1.1 Khái quát chung giá đất Đất đai sản phẩm tự nhiên tạo ra, thân khơng có giá trị Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình sử dụng, mua bán, coi địa tơ tư hố Giá đất giá trị đất giá trị quyền lợi ích thu từ đất đai biểu tiền thị trường định, thời điểm định, cho mục đích sử dụng định (FAO, 1976) Giá đất hà nước quy định nhằm để giải mối quan hệ kinh tế đất hà nước (chủ sở hữu đất người sử dụng đất (người hà nước giao đất cho thuê đất Giá bán Đ hình thành giao dịch dân bên tự thoả thuận giá gọi giá đất thực tế hay giá đất thị trường (FAO, 1976) hư thực tế có hai loại giá đất: Giá nhà nước quy định giá đất thị trường Giá nhà nước quy định trạng thái tĩnh thấp, giá thị trường thường trạng thái động cao giá nhà nước Trạng thái tĩnh động, mức độ chênh lệch cao hay thấp lớn gây bất lợi, hạn chế, tiêu cực việc giải hài hồ lợi ích nhà nước người sử dụng đất trình thực việc thu thuế chuyển Đ, thu tiền giao đất thu thuế đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất Theo khoản Điều ghị định số Đ- P ngày /7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số Đ-CP ngày tháng năm phương pháp ác định giá đất khung giá loại đất thì: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường thời điểm ác định số tiền iệt Nam tính đơn vị diện tích đất theo mục đích sử dụng hợp pháp, hình thành từ kết giao dịch thực tế hồn thành, mang tính phổ biến người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng điều kiện thương mại bình thường, khơng chịu tác động yếu tố gây tăng giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống có ưu đãi trường hợp khác ộ Tài quy định 2.1.1.2 Đặc trưng giá đất Tính chất đặc biệt đất đai làm cho giá đất có số đặc trưng dễ nhận thấy sau: - Giá đất không giống sở giá - Giá đất không giống thời gian hình thành - Giá đất đai khơng phải biểu tiền tê giá tri đất đai - Giá đất chủ yếu nhu cầu định - Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ ràng - Giá đất không giống tượng khấu hao - Giá đất có u hướng tăng cao r ràng 2.1.1.3 Cơ sở hình thành giá đất Trong giai đoạn nay, giá đất định giá đất vấn đề quan tâm trọng nhiều ngành, ác định sở hình thành giá đất nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể ác Giá đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất phản ánh ác giá trị thực đất đai, khắc phục việc đầu đất đai để kiếm lời tiêu cực hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất người sử dụng đất thoả thuận với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất 2.1.1.4 Các nguyên tắc định giá đất Giá đất hình thành tác động qua lại ảnh hưởng lẫn ba mặt hiệu quả, tính khan tương đối yêu cầu hữu hiệu, mà nhân tố biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỉ điểm phán đốn ác u hướng biến động, hiểu biết nhân tố, ác định giá ác Theo David Richmond, Third edition; Palgrave Macmilan (2002), kinh tế vận hành theo chế thị trường, việc định giá đất tuân theo nguyên tắc sau: - Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc thay cho giá thị trường đất cụ thể không giữ nguyên ác lực lượng tự nhiên, kinh tế, ã hội tác động làm thay đổi đất, thay đổi môi trường đất thay đổi u thị trường (xu quy mô đầu tư, chất lượng đầu tư đất, loại đất - Nguyên tắc thu lợi: Nguyên tắc thu lợi việc định giá đất đai cần điều tra phân tích định giá đất, tỷ lệ lãi ròng hoàn vốn trọng yếu Nguyên tắc thu lợi vơ quan trọng phân tích khu vực định giá đất, kiểm tra giá mẫu giao dịch, ác định thu lợi ròng suất lợi tức hoàn vốn Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư ác định thu lợi đất đai định giá theo phương pháp hoàn vốn ứng dụng cụ thể nguyên tắc thu lợi - Nguyên tắc sử dụng hiệu nhất: Một đất đánh giá sử dụng cao sử dụng tốt thời điểm định giá cho thấy đất có khả thu nhập ròng lớn suốt khoảng thời gian ác định cho trước - Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần: Nguyên tắc chứng minh rằng, gia tăng giá thành không thiết khiến giá đất đai gia tăng theo ận dụng nguyên tắc tìm điểm sử dụng tới hạn đất đai, tức điểm thu lợi tối đa, gọi điểm sử dụng hiệu - Nguyên tắc cạnh tranh: ạnh tranh thị trường đất đai phần lớn ảy người có nhu cầu với ạnh tranh người có nhu cầu lại phát sinh giá đất thấp cách r ràng so với khả thu lợi nguyên tắc sở phương pháp thu lợi hồn vốn có mối quan hệ mật thiết nguyên tắc thay - Nguyên tắc đóng góp: sở định giá phương pháp thu nhập phương pháp thặng dư, ứng dụng phương pháp tăng dần, giảm dần guyên tắc d ng vào việc đầu tư trực tiếp cho đất vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửa phần bất động sản ó vào khả đóng góp lớn hay nhỏ cho tồn giá bất động sản để phán đốn đầu tư thêm liệu có lợi hay không - Nguyên tắc biến động: Giá đất đai biến động theo thay đổi nhân tố cấu thành giá ó kết tác động lẫn nhân tố hình thành giá đất, mà nhân tố hình thành giá luân nằm biến động, giá đất đai hình thành trình tác động lẫn nhân tố biến động chung chúng Sử dụng nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất d ng mức tiêu chuẩn thời gian định giá ác định giá đất hợp lý, ác - Nguyên tắc hòa hợp: Đất đai vốn nằm môi trường tự nhiên - ã hội định phải hịa hợp với mơi trường ung quanh đất đai có thích ứng với mơi trường ung quanh phát huy cao hiệu sử dụng thu lợi, phân tích đất đai có hịa hợp với hồn cảnh hay khơng, phán đoán mảnh đất sử dụng hiệu hay chưa ì định giá đất, thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ đất đai với mơi trường ung quanh phán đốn em có ph hợp hay khơng, điều trực tiếp liên quan tới khối lượng thu lợi giá mảnh đất - Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai: ăn vào yêu cầu chung hoạt động kinh tế, ã hội, nhà kinh doanh phải có khoản vốn định mua đất đai, chi trả tiền đất, ây dựng nhà ưởng mua sắm thiết bị bắt đầu sản uất Đối với việc phát triển tài sản nhà đất phải trước hết chi trả tiền đất để có quyền sử dụng đất sau phát triển nhà thông qua hoạt động kinh doanh tiêu thụ, cho thuê để thu hồi tiền đất vốn đầu tư 2.1.1.5 Khái niệm thị trường đất đai Thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi ( obert aniel, Đó nơi trao đổi hàng hóa sản uất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi hàng hóa Thị trường đất đai thị trường giao dịch đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Thị trường đất đai theo nghĩa rộng tổng hợp mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế định hướng ã hội chủ nghĩa Việt Nam 2.1.1.6 Các đặc trưng thị trường đất đai Đứng nhiều góc độ khác nhau, thị trường đất đai mang nhiều đặc trưng, có đặc trưng là: - Thị trường đất đai l thị trường h ng ho n hảo: Trong thuyết kinh tế thị trường hoàn hảo ổn định, người mua người bán nắm thơng tin đầy đủ, khơng có thúc p mua bán giá trị thị trường, giá thị trường giá trị trao đổi giống ự hồn hảo địi hỏi tính vật thể trao đổi mua bán o sánh tiêu chuẩn với thị trường đất đai khơng thỏa mãn Đó lý mà thị trường đất đai coi thị trường cạnh tranh khơng hồn tồn - Thị trường đất đai l thị trường cung độc qu n: Đối với hàng hố thơng thường, quan hệ cung cầu giá thường diễn theo quy luật chung là: cầu tăng đẩy giá tăng lên kích thích tăng cung cân với cầu k o giá quay trở lại mức giá cân Tuy nhiên hàng hoá bất động sản (đặc biệt đất đai cầu tăng, cung bất động sản phản ứng tăng nhanh loại hàng hố khác Đó đặc điểm bất động sản cần có thời gian để cải tạo chúng, thường để xây dựng cơng trình cần có thời gian tìm hiểu thông tin đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công - Thị trường đất đai nhạ cảm đ i với tăng trưởng kinh tế: Thị trường đất đai dễ bị tác động lên uống c ng nhịp với tốc độ tăng trưởng kinh tế Mặt khác thị trường đất đai nhạy cảm mặt trị, văn hóa, ã hội ác yếu tố khác như: biến động trị, mơi trường ã hội, phong tục, tập quán, tâm lý người dân có tác động đến hành vi mua bán chủ thể gược lại, thị trường đất đai nói riêng thị trường bất động sản nói chung có tác động trở lại tới kinh tế - i với thị trường đất đai Việt Nam nay: goài đặc trưng chung, thị trường đất đai Việt am giai đoạn đầu phát triển mang đặc trưng riêng biệt Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát Trong thời gian dài, sách đất đai thiếu số lượng tính hiệu lực o giao dịch phát sinh từ nhu cầu thực tế tạo tính tự phát thị trường Trong khoảng gần hai chục năm gần đây, thị trường đất đai trải qua biến động bất thường với sốt nóng, lạnh khó lường Hoạt động thị trường đất đai cịn nằm ngồi tầm kiểm sốt hà nước 2.1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài Sự cần thiết phải ác định giá đất: Giá đất phạm tr kinh tế khách quan, gắn liền với trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn có liên quan đến lợi ích đối tượng liên quan Thông thường, trước tài sản nhà đất tham gia giao dịch cho mục đích khác cần phải ác định giá đất Giá đất theo khung giá hà nước ban hành sở pháp lý, tạo điều kiện để sở hữu toàn dân đất đai hòa nhập vào chế thị trường giá đất ban hành theo loại đường phố, theo vị trí Hệ thống khung giá cịn bao gồm bảng giá tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo năm giai đoạn theo luật đất đai áp dụng cho giai đoạn ( 5ác giao dịch thị trường quyền sử dụng đất dựa sở khung giá để định giá cho đất Hiện nay, giá khung giá theo Nghị định cao nhiều so với khung giá cũ, chẳng hạn thị trấn Cao Phong, giá đất đường phố loại cao triệu đồng / m², thấp đường phố loại 6: nghìn đồng m Điều tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất tham gia công khai vào thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung Mặc d khung giá đất nâng lên đáng kể thấp nhiều giá thị trường, sinh hoạt động giao dịch ngầm vượt khỏi tầm kiểm soát hà nước ua ta thấy giá đất thực cần thiết nhiều lĩnh vực ì phải ác định giá đất ác, hợp lý để đảm bảo tính cơng bằng, giải hải hịa lợi ích bên tham gia: người mua - người bán, người chấp gân hàng, người bị bồi thường - hà nước 2.2 THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 2.2.1 Thị trƣờng đất đai giới Thị trường đất đai thị trường đặc biệt, hình thành phát triển thị trường gắn liền với hình thành phát triển sản uất hàng hoá Đất đai mua bán thị trường, giá đất biến động theo giá trị miếng đất tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển chịu tác động nhiều nhân tố, thị trường đất đai khơng ngừng hồn thiện mơi trường pháp lý, cấu thị trường, biện pháp hỗ trợ o vậy, thị trường đất đai hầu giới đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định vị trí vai trị có đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế - ã hội Tại nước tư phát triển, chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất ác lập ổn định, q trình tích tụ đất đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất khơng tái tạo đất mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ tạo sở kinh tế, trị cho vận hành kinh tế lũng đoạn ác quốc gia thường áp dụng luật thuế việc mua bán đất không áp đặt giới hạn hành thị trường đất đai Tại hình thành trang trại với quy mơ hàng ngàn hecta, mà người chủ người sở hữu người thuê đất 2.2.2 Thị trƣờng đất đai Việt Nam Ở nước ta, đặc điểm lịch sử kinh tế ã hội đất nước thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới hình thành phát triển thị trường đất đai- loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt đưa trao đổi, mua bán ó thể chia trình hình thành phát triển thị trường đất đai nước ta thành giai đoạn sau đây: - Giai đoạn trước năm 1945: Thời kì iệt am có chế độ ã hội, ã hội phong kiến ã hội thực dân nửa phong kiến Thị trường đất đai thời gian dài khơng tồn gười dân có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ nông dân cho địa chủ, thực dân hi giá đất quy đổi thành tiền - Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: au cách mạng tháng tám 5, Chính phủ ban hành nhiều văn luật quan trọng quy định đất đai Hiến pháp năm Hiến pháp khẳng định có hình thức sở hữu đất đai: Qua bảng 4.3 ta thấy tỷ lệ tăng dân số không nhiều dao động từ – 2% năm mức thu nhập bình qn cho thấy thị trấn Cao Phong có xu hướng tăng qua năm Dù vị trí loại đường phố khác thu nhập bình quân tăng r ràng Ở tuyến đường, vị trí số ln có mức thu nhập cao hẳn so với vị trí khác ó điểm tương đồng giá đất bảng giá tỉnh với giá thực tế đường phố loại I mức thu nhập cao tương đương với giá đất bảng giá thấp dần theo đường phố loại II, III, IV, V VI Nguồn thu nhập người dân thị trấn ao Phong khơng đến chủ yếu từ đất đai mà từ ngành nghề họ Thu nhập qua năm có tăng cách rõ rệt nên việc phải d ng đất đai để mang lại nguồn thu hàng tháng không cần thiết Nếu trước đời sống người dân khó khăn khiến cho họ chấp nhận tiền đền b đất đai với dự án quy hoạch hay bán đất để có tiền gây dựng lại sống nơi khác họ hồn tồn sinh sống mảnh đất làm trở nên có giá trị việc tăng giá trị tài sản đất Đối với vị trí loại đường phố người dân có thu nhập cao vị trí khác vị trí giúp họ sinh lời buôn bán, kinh doanh Càng vào sâu vị trí khác thu nhập theo mà giảm dần họ kiếm nguồn lợi nhuận từ mảnh đất họ sinh sống Chính thế, thu nhập giá đất có mối quan hệ định thị trấn 4.3.2 Ảnh hƣởng loại đƣờng phố đến giá đất 4.3.2.1 Biến động giá đất đường phố loại I&II số yếu tố ảnh hưởng ác đoạn đường loại I&II: tuyến đường tập trung dân cư đông đúc Đây trục đường trên địa bàn thị trấn Cao Phong, phát triển mạnh ngành công nghiệp, dịch vụ khu vực thu hút giao lưu kinh tế thành phố ân số tăng qua năm ết gia tăng dân số dẫn đến yêu cầu lớn đất ở, thu nhập hàng năm đầu người tăng nhanh chóng Việc có ảnh hưởng đến mua bán diễn thị trường bất động sản Những đoạn đường có hệ thống sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều công ty, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, ngân hàng, trụ sở hà nước mang lại thuận tiện cho người sử dụng đất đời sống sinh hoạt phát triển sản xuất kinh doanh 34 Bảng 4.7 Giá đất đƣờng phố loại I&II Đoạn Giá thực tế thị trƣờng Giá bảng giá Mức chênh lệch (nghìn đồng/ mét vng) (nghìn đồng/ mét vng) [Giá TT/Giá QĐ (lần)] Vị trí 2015 2016 2017 2018 2015 2016 2017 2018 2015 2016 2017 2018 5,428 5,650 6,150 6,428 2,000 2,000 2,000 2,000 2.7 2.8 3.1 3.2 Đoạn đường loại 5,325 5,445 5,890 6,000 1,500 1,500 1,500 1,500 3.5 3.6 4.0 4.0 I 4,360 4,500 4,715 5,500 1,200 1,200 1,200 1,200 3.6 3.7 4.0 4.5 4,000 4,212 4,560 5,000 900 900 900 900 4.4 4.6 4.5 5.5 5,210 5,450 5,814 6,000 1,500 1,500 1,500 1,500 3.4 3.6 3.8 4.0 Đoạn đường loại 4,500 4,720 4,934 5,000 1,300 1,300 1,300 1,300 3.4 3.6 3.8 3.8 II 3,750 3,900 4,324 4,700 1,000 1,000 1,000 1,000 3.8 3.9 4.3 4.7 2,840 3,140 3,500 4,000 700 700 700 700 4.1 4.5 5.0 5.7 đƣờng (Nguồn: S liệu thu thập từ u tra, vấn) 35 Đây bảng số liệu tính trung bình giá đất tuyến đường Ta thấy mặc d hà nước có uy định điều chỉnh mức chênh lệch giá đất, nhiên giá bảng giá năm thị trấn không thay đổi Qua điều tra thực tế cho thấy, giá thị trường thay đổi theo chiều hướng tăng lên chí tăng mạnh biến động thị trường Chúng ta thấy r năm đường phố loại I vị trí giá cao gấp 3.2 lần, vị trí 4.0 lần, vị trí 4.5 lần vị trí 5.5 lần so với giá bảng giá Dù quay trở lại năm giá tăng cao so với giá bảng giá để thấy giá trị đất ở thị trấn cao so với nhận định tỉnh ban hành bảng Càng vị trí khơng có tiềm vị trí 3,4 hai loại đường phố biến động cao giá bảng giá đưa bèo bọt so với giá trị thực chúng nên giá thị trường chênh lên cao dao động từ 4~6 lần Điều cho thấy r khả sinh lời đoạn đường đường phố loại I II khác 4.3.2.2 Biến động giá đất đường phố loại hưởng số yếu tố ảnh Từ bảng 4.8, thấy đoạn đường loại III, I giá đất thị trường có u hướng tăng qua năm giá bảng giá giữ ngun mức cũ khơng có điều chỉnh thay đổi Mức chênh lệch từ 3~9 lần Tương tự đoạn đường loại I II vị trí , biến động rõ rệt Đặc biệt vị trí ln có mức chênh lệch cao ăm , đoạn đường loại III lần, loại IV 8,6 lần loại V lần so với bảng giá Đây số khập khiễng so sánh giá thị trường với giá bảng giá 36 Bảng 4.8 Giá đất đƣờng phố loại III, IV&V Giá thực tế qua năm (nghìn đồng/ mét vng) Vị trí Đoạn đƣờng Đoạn đường loại III Đoạn đường loại IV Đoạn đường loại V Giá quy định qua năm (nghìn đồng/ mét vng) Mức chênh lệch [Giá TT/Giá QĐ (lần)] 2015 2016 2017 2018 2015 2016 2017 2018 2015 2016 2017 2018 4,850 4,850 5,000 5,500 1,300 1,300 1,300 1,300 3.7 3.7 3.8 4.2 4,521 4,750 4,800 5,000 1,000 1,000 1,000 1,000 4.5 4.8 4.8 5.0 3,854 4,000 4,250 4,500 800 800 800 800 4.8 5.0 5.3 5.6 2,854 3,000 3,540 4.000 500 500 500 500 5.7 6.0 7.1 8.0 3,982 4,000 4,358 4,800 1,100 1,100 1,100 1,100 3.6 3.6 4.0 4.4 3,740 3,900 3,900 4,254 800 800 800 800 4.7 4.9 4.9 5.3 3,000 3,250 3,400 3,600 600 600 600 600 5.0 5.4 5.7 6.0 2,324 2,641 2,758 3,000 350 350 350 350 6.6 7.5 7.9 8.6 3,621 3,800 3,800 4,000 900 900 900 900 4.0 4.2 4.2 4.4 3,350 3,400 3,420 3,750 650 650 650 650 5.2 5.2 5.3 5.8 2,560 2,560 2,848 3,000 400 400 400 400 6.4 6.4 7.1 7.5 1,500 1,750 1,800 1,800 200 200 200 200 7.5 8.7 9.0 9.0 (Nguồn: S liệu thu thập từ u tra, vấn) 37 4.3.2.3 Biến động giá đất đoạn đường loại VI yếu tố ảnh hưởng Bảng 4.9 Giá đất đƣờng phố loại VI Đoạn đƣờng Đoạn đường loại VI Giá đất thực tế qua năm (nghìn đồng/mét vng) Vị trí Giá quy định qua năm (nghìn đồng/ mét vuông) Mức chênh lệch [Giá TT/Giá QĐ (lần)] 2015 2016 2017 2018 2015 2016 2017 2018 2015 2016 2017 2018 1,800 1,850 1,900 2,000 600 600 600 600 3.0 3.1 3.2 3.3 1,600 1,600 1,780 1,954 400 400 400 400 4.0 4.0 4.5 4.9 1,521 1,521 1,700 1,807 200 200 200 200 7.6 7.6 8.5 9.0 1,200 1,320 1,500 1,587 100 100 100 100 12.0 13.2 15.0 15.9 (Nguồn: S liệu thu thập từ u tra, vấn) 38 ũng tương tự đường phố loại trên, giá đất quy định tuyến đường loại VI có thay đổi lớn qua năm hưng giá bảng giá chưa sát với thực tế ăm vị trí có chênh lệch với hệ số k = 3.0 giá đất 1,8 triệu đồng m , đến năm hệ số tăng lên đạt mức k = 3.3 với giá 2,0 triệu đồng/m2, vị trí hệ số k dao động từ 12 ~ 16 lần với giá ~ 1,6 triệu đồng/m2 dù giá bảng giá có nghìn đồng / m2 Nhận xét chung: Giá đất thị trường liên tục tăng qua năm từ 2015 2018, s vụ chuyển nhượng, mua bán đất tăng Ngu ên nhân l việc mua bán thời gian qua khơng hồn tồn mục đích để ở, nhi u hoạt động chuyển nhượng quy n SD nhằm vào mục tiêu thu lợi nhuận từ việc mua đi, bán lại hay làm để dành gây nên nhu cầu cao v giá đất ng c ng tăng cao nên nhi u người mu n mua đất để tích trữ mong mu n sinh lợi tương lai 4.3.3 Ảnh hƣởng vị trí lơ đất đến giá đất Trên trục đường với giá đất quy định UBND tỉnh Hịa ình quy định loại giá đất địa bàn thị trấn Cao Phong lựa chọn số lô đất c ng đường địa bàn thị trấn Cao Phong, vấn trực tiếp người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, lập cho việc thu thập thông tin đất , liệu sử dụng điều tra giá chuyển nhượng thực tế (giá thị trường đất đô thị đoạn đường thuộc thị trấn ua thấy vị trí lơ đất đến giá trị đất Bảng 4.10 Ảnh hƣởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đƣờng quốc lộ Giá thị trƣờng trung bình qua năm Mức chênh lệch (nghìn đồng/mét vng) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] Vị trí 2015 2016 2017 2018 2015 2016 2017 2018 4148 ,5 4266,7 4503,7 4788 3.4 3.5 3.8 3.9 3839,3 3969,1 4120,7 4326,3 4.1 4.2 4.4 4.6 3174,2 3288,5 3539,5 3851,2 4.5 4.7 5.1 5.5 2453 2677,2 2943 3231,2 5.4 5.8 6.4 7.1 (Nguồn: S liệu từ u tra, vấn) 39 Chúng ta lần thấy thực tế vị trí khơng định giá cao mức chêch lệch cao, mức chênh lệch đạt đến 7,1 lần đủ để thấy công tác đánh giá, định giá đất thiếu thực tế tầm nhìn hạn hẹp chưa đủ bao quát đến thị trường Nếu đặt địa phận thành phố có thị trường bất động sản hoạt động sơi mức độ tăng hệ số k qua năm khiến thị trường nóng lên giờ, ngày thu hút nhiều đầu tư, trở thànhnơi đầy triển vọng làng bất động sản hư giá đất thị trường năm tiến hành điều tra khơng đồng vị trí khác tuyến đường phố yếu tố chủ quan khách quan mang lại 4.3.4 Ảnh hƣởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, lựa chọn số ô đất liền kích thước chiều rộng mặt tiền khác đoạn đường khác sử dụng phương pháp điều tra theo mẫu phiếu để vấn trực tiếp người dân Kết thể bảng 4.11: Bảng 4.11 Ảnh hƣởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Độ rộng mặt tiền Giá bán (1000đ/m²) Đƣờng A Đƣờng B Đƣờng C 3-5 20.000 – 25.000 20.000 – 30.000 40.000 – 50.000 5-7 40.000 – 50.000 45.000 – 65.000 50.000 – 70.000 (Nguồn: S liệu từ u tra vấn) Chú giải: - ường A: từ Km 86+820 - ường B: từ Km 86+200 đến Km 86+820 - ường C: từ Km 89+700 đến Km89+900 Nhận xét chung: ua điều tra thực tế cho thấy, với chiều dài ô đất đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán/m2 thấp đất có chiều rộng mặt tiền lớn ới lơ đất có diện tích lớn giá đất tăng cao iện tích mặt tiền lớn có lợi vê kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao 40 4.4 NHỮNG THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN TRONG CƠNG TÁC ĐÁNH GIÁ, ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CAO PHONG, HUYỆN CAO PHONG, TỈNH HỊA BÌNH 4.4.1 Thuận lợi Thứ nhất, Luật Đất đai năm có quy định định giá đất cụ thể sở pháp lý quan trọng việc ác định giá đất bồi thường, trình ác định giá hạn chế định, nhiên quy định định giá đất cụ thể góp phần giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai thực dự án đảm bảo công bằng, thuận lợi cho việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư hạn chế khiếu nại, khiếu kiện gay gắt giá đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất hướng đến việc ác định giá đất theo chế thị trường góp phần cho thị trường bất động sản ổn định, công khai, phát triển bền vững; Thứ hai, Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm quy định bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thời hạn 05 năm Đây điểm tiến bộ, vì: - Khắc phục tình trạng bảng giá đất chuẩn bị từ tháng (từ tháng năm trước) d ng tháng mà (hết hiệu lực ngày 31/12) - Khắc phục phần tình trạng giữ nguyên giá đất trục đường chuẩn bị giải phóng mặt , năm tới, bảng giá đất có hiệu lực năm tính tiên liệu mặt thời gian lâu dài tính tổng thể bao quát ảng giá đất tiền đề để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể dự án Thứ ba, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện kế hoạch xác định giá đất cụ thể hàng năm Hội đồng nhân dân tỉnh xét duyệt Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt kịp thời Kế hoạch sử dụng đất hàng năm quan trọng giúp địa phương trọng việc dự tr kinh phí để triển khai cơng trình, dự án địa phương mình, tránh việc đầu tư dàn trải, gây lãng phí ngân sách nhà nước; Thứ tư, có liệu phiếu điều tra giá đất phục vụ xây dựng điều chỉnh bảng giá đất tỉnh qua năm Thứ năm, uật Đất đai năm , văn hướng dẫn thi hành quy định phân cấp cho địa phương quy định ban hành kịp thời, 41 quy định để thực tạo điều kiện thuận lợi việc ác định giá đất cụ thể thời gian vừa qua 4.4.2 Khó khăn Thị trường hoạt động tình trạng thơng tin khơng đầy đủ, phân tán, khơng minh bạch, mang nặng cảm tính, phiến diện, nhiễu loạn, ảo, không phản ánh giá trị thực đất đai hi thiếu sở liệu thị trường giá đất đai, nhiều thương vụ mua bán không công bố thị trường Trong đó, phương pháp ác định giá đất hà nước quy định có bất cập, mâu thuẫn Phương pháp ác định giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa ph hợp với thực tế, nhiều nội dung khơng rõ ràng, việc thực cịn nhiều vướng mắc, dẫn đến tình trạng ác định giá đất địa phương có sai sót, gây thất cho ngân sách hàng ngàn tỷ đồng Mặt khác, chưa có hướng dẫn phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt, thẩm định viên gặp khó khăn tư vấn xây dựng bảng giá đất tỉnh quy định Giá đất hà nước quy định thấp so với mức giá phổ biến thị trường, tới tiếp tục có nhiều doanh nghiệp sử dụng đất thuê Nhà nước, chuyển mục đích sử dụng sang đất để thực dự án kinh doanh bất động sản trục lợi 42 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GIÚP CHO VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHÙ HỢP VƢỚI GIÁ CHUYỂN NHƢỢNG THỰC TẾ TRÊN THỊ TRƢỜNG Xây dựng, bổ sung, hoàn thiện chế quản lý thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển lành mạnh thông qua giải pháp như: Thực đồng biện pháp cân đối cung - cầu đất đai mở rộng diện thực hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chống đầu đất đai thơng qua công cụ thuế, thông qua quy hoạch sử dụng đất cơng khai Hồn thành cơng tác đăng ký đất đai thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai Tổ chức lại nâng cao tính chuyên nghiệp, chất lượng hoạt động tổ chức phát triển quỹ đất, sàn giao dịch bất động sản dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản, tổ chức tư vấn liên quan đến định giá đất đai Giảm thiểu "rào cản" hành bất hợp lý, tạo điều kiện cho giao dịch, chuyển nhượng đất đai diễn dễ dàng, thuận lợi Thực minh bạch hóa thị trường đất đai thông qua chế bắt buộc quan có thẩm quyền phải cơng bố cơng khai, rộng rãi thơng tin hình thức thích hợp về: sách, pháp luật đất đai kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; số đánh giá thị trường; hoạt động kết giao dịch thị trường; kết đăng ký đất đai hệ thống tư vấn đất đai tổ chức xây dựng ngân hàng liệu giá đất thị trường; công khai việc ác định giá hà nước Thực nguyên tắc bình đẳng giao dịch hà nước tổ chức, cá nhân sử dụng đất hà nước cần thiết phải thay đổi tư giá đất theo hướng chủ thể tham gia thị trường mua bán, không chủ thể "độc quyền" định giá đất ó giá trở thành công cụ thúc đẩy định việc phân bổ sử dụng có hiệu nguồn lực vô to lớn đất nước đất đai biện pháp quan trọng xóa bỏ tình trạng lợi dụng đất đai để tham nhũng, ban ơn in cho Từ khắc phục mâu thuẫn đối kháng lợi ích (thậm chí lợi ích nhóm) thực giao đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, góp phần giảm khiếu kiện đất đai 43 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho thấy: Đường phố loại I có vị trí trung tâm, gần trung tâm có điều kiện sinh hoạt cơng cộng thuận lợi nên có giá thưc tế cao so với giá nhà nước ban hành Cụ thể giá trung bình trục đường năm (tính đến giai đoạn nghiên cứu) đường phố loại I vị trí có giá gần 6,5 triệu đồng m2 gấp lần vị trí có giá bảng giá thấp giá thị trường cao gấp nhiều lần đặc biệt vị trí gấp đến 5,5 lần so với giá nhà nước quy định thời điểm nghiên cứu Tương tự đường phố loại II có mức chênh lệch giá thực tế giá bảng giá dao động từ 3~6 lần Đường phố loại III,IV&V không ngoại lệ Cụ thể đường phố loại III giá bảng giá từ nghìn đồng/ m2 – 1,3 triệu đồng/ m2 giá thị trường phải gấp 3~8 lần với mức giá dao động từ 2~6 triệu đồng/ m2 tương tự loại I àng đoạn đường vị trí có giá trị thấp giá thị trường gấp nhiều lần ví dụ đường phố loại V vị trí giá thị trường gấp lần so với giá bảng giá Đường phố loại VI có vị trí xa trung tâm, có điều kiện sinh hoạt, a cơng trình cơng cộng, trụ sở hành nên có giá thực tế thấp có giá từ 1,2 đến triệu đồng m2 dù giá bảng giá từ 100 – nghìn đồng/m2 thấp đến gần lần Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Dân số ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu nơi tăng, giá đất tăng Tuỳ theo loại tuyến đường mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, tuyến đường có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến cac yếu tố chiều rộng mặt tiền lơ đất, hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống Những đất ngõ, ngách, hẻm giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau 44 đến yếu tố địa hình, mơi trường tự nhiên xã hội Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng mơi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích 5.2 KIẾN NGHỊ Nhà nước cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương ăn vào khung giá phương pháp ác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng Đ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương iệc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiêu mặt KT - XH ổn định người dân Để tình hình sử dụng đất ngày tốt tính hiệu từ hình thức đấu giá Đ phát huy cơng tác quản lý sử dụng đất tỉnh Hịa Bình nói riêng nước nói chung cần trọng nữa, chủ trương Chính phủ cấp ban ngành có liên quan dụng phần mềm thống kê, ứng dụng tin học vào thống kê, dự báo u hướng diễn biến thi trường Đ để tiến tới ây dựng đươc khung giá đất sát với giá thực tế 45 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng việt ộ tài (2004) Thơng tư số TT- T ngày hướng dẫn thi hành ghị định số Đ- P hính phủ phương pháp ác định giá đất khung giá loại đất ộ tài (2007), Thơng tư số TT- T ngày hướng dẫn áp dụng thực ghị định số Đ- P ngày hính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều ghị định số 18 Đ-CP Chính phủ ( , ghị định số Đ- P ngày phương pháp ác định giá đất khung giá loại đất hính phủ ( , ghị định số Đ- P, ngày việc sửa đổi, bổ sung số điều ghị định số ngày hính phủ hính phủ ( , ghị định số Đ- P, ngày tháng năm hính phủ quy định hướng dẫn thi hành uật Đất đai 2013 hính phủ ( ghị định số Đ- P, ngày tháng năm phủ quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hà nước thu hồi đất Phạm Thanh uế, ài giảng định giá đất bất động sản, iện quản lý đất đai phát triển thôn, Trường Đại học âm nghiệp quốc gia iệt Nam guyễn ũ iên ( uận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị ã ắc inh - Tỉnh ắc inh uốc hội ( , uật Đất đai 2003 10 uốc hội ( , Luật Đất đai 2013 tháng năm Đ- P Tài liệu tiếng anh Factors Influencing and evelopment and edevelopment during hina’s Rapid Urbanization: Evidence from Haikou City, 2003–2016 What are the most important factors that influence the changes in London Real Estate Prices? How to quantify them? (Yiyang Gu (yiyang.gu@ucl.ac.uk) MSc Smart Cities and Urban Analytics The Bartlett Centre for Advanced Spatial Analysis) PHỤ LỤC PHỤ LỤC Đường phố loại I: Đoạn đường quốc lộ 6: Từ m + (điểm đường lên đền thờ nghĩa trang iệt sĩ đến Km 89+700 (hết địa giới đất nhà ông Tương khu 5B) Đường phố loại II: Đoạn đường quốc lộ 6: từ m + ( ây ăng xóm Khụ đến m + (điểm đường lên đền thờ nghĩa trang iệt sĩ từ Km 89+700 (tính từ nhà ông n đến Km89+900 (hết khuôn viên đất nhà ông Mỹ) Đường phố loại III: Đoạn đường quốc lộ 6: từ ( ây ăng óm hụ) m đến Km 86+200 Đường phố loại IV: Đoạn đường quốc lộ 6: từ m + đến Km 85 (đường vào xóm Bắc ơn ã ắc Phong Đường vào cổng chợ Nơng sản ao Phong Đoạn QL6 từ Km 89+900 (tính từ nhà ơng Thư đến Km 90+900 (Cầu Bảm Đường vào sân vận động huyện Đường cạnh ưu điện Trung tâm huyện đến ngã tư khu đấu giá đất Đường phố loại V: Đường thị trấn ã Tân Phong (hết đất Trường dân tộc nội trú Đường vào Xí nghiệp Đường thị trấn ã Đông Phong, Xuân Phong (cạnh ăng khu đến hết địa giới đất nhà ông Tán Đường cạnh Đa khoa huyện chạy dọc hai bên đường liên xã, thị trấn đến hết đất hộ ông Đàm khu Đường vào khu A kho 102 Bộ đội Biên phòng; Đường vào kho 834 Tổng cục Kỹ thuật (đến hết ngã ba hết địa giới nhà ông Thanh Cục) đường lại hu đấu giá đất chưa quy định đường phố loại Đường từ ngã ba cổng sân Vận động huyện đến ngã ba tiếp giáp với đường vào Kho 102 Bộ đội iên phịng Đường vào nhà ăn hóa hu đến hết phần địa giới nhà bà Lan Đường phố loại VI: Các trục đường lại thuộc thị trấn ... Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình - ghiên cứu giá đất bảng giá giá thị trường thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình giai đoạn đến - ghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị. .. NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình 3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU - Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trấn Cao. .. bàn thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình? ?? 1.2.MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất nhà nước quy định địa bàn thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh