Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thị xã phú thọ tỉnh phú thọ luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN ĐÌNH MẠNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ, TỈNH PHÚ THỌ Chuyên ngành: Mã chuyên ngành: Người hướng dẫn khoa học: Quản lý đất đai 60.85.01.03 PGS.TS Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Đình Mạnh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc PGS.TS Hồ Thị Lam Trà tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn quản lý đất đai, Khoa quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức phòng TN & MT Thị xã Phú Thọ giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Đình Mạnh ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình vii Trích yếu luận văn viii Thesis abstract x Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Tổng quan đất đai thị trường đất đai 2.1.1 Tổng quan đất đai 2.1.2 Khái niệm thị trường đất đai 2.1.3 Thị trường đất đai giới 2.1.4 Thị trường đất đai Việt Nam 2.2 Tổng quan giá đất 11 2.2.1 Khái quát chung giá đất 11 2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 12 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 15 2.2.4 Định giá đất 17 2.3 Công tác định giá giới, việt nam tỉnh Phú Thọ 21 2.3.1 Công tác định giá đất số nước giới 21 2.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 24 2.3.3 Công tác định giá đất tỉnh Phú Thọ 29 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 32 3.1 Địa điểm nghiên cứu 32 3.2 Thời gian nghiên cứu 32 iii 3.3 3.4 Đối tượng nghiên cứu 32 Nội dung nghiên cứu 32 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 32 Tình hình quản lý, sử dụng biến động đất đai thị xã Phú Thọ 32 Giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 32 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 32 3.5 3.5.1 Phương pháp nghiên cứu 32 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 33 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.5.5 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 33 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 33 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 34 Phương pháp hồi quy tuyến tính 34 Phần Kết thảo luận 36 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 36 4.1.1 Điều kiện tự nhiên thị xã Phú Thọ 36 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 37 4.1.3 Đánh giá chung 41 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai, trạng biến động sử dụng đất thị xã Phú Thọ 42 4.2.1 Tình hình quản lý sử dụng đất đai 42 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 47 4.2.3 Biến động sử dụng đất đai địa bàn 48 4.3 Giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 50 4.3.1 Giá đất quy định thị xã 50 4.3.2 Giá đất thị trường địa bàn thị xã Phú Thọ 58 4.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 65 4.4.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 65 4.4.2 Xác định mơ hình ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 69 Phần Kết luận kiến nghị 73 5.1 Kết luận 73 5.2 Kiến nghị 74 Tài liệu tham khảo 75 Phụ lục 77 iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTC Bộ Tài BĐS Bất động sản CNTB Chủ nghĩa tư CS Cộng ĐCSVN Đảng Cộng sản Việt Nam ĐVT Đơn vị tính GS Giáo sư GQĐ Giá quy định GTT Giá thị trường JPPS Cục dịch vụ định giá tài sản (Malaysia) KV Khu vực NĐ Nghị định NTM Nông thôn QĐ Quy định TT Thị trường TT-BTNMT Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường TTCN Tiểu thủ công nghiệp TN & MT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VT Vị trí XHCN Xã hội chủ nghĩa v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Một số tiêu tăng tưởng kinh tế giai đoạn 2011 - 2015 thị xã Phú Thọ 38 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thị xã Phú Thọ 48 Bảng 4.3 Biến động sử dụng loại đất giai đoạn 2011 - 2015 49 Bảng 4.4 Giá đất quy định thị xã Phú Thọ khu vực I giai đoạn 2011 - 2015 51 Bảng 4.5 Giá đất quy định khu vực II địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015 54 Bảng 4.6 Giá đất quy định khu vực III địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015 56 Bảng 4.7 Giá đất thị trường mức chênh lệch với giá đất quy định khu vực I thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015 59 Bảng 4.8 Giá đất thị trường mức chênh lệch với giá đất quy định khu vực II thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015 61 Bảng 4.9 Giá đất thị trường mức chênh lệch với giá đất quy định khu vực III thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015 63 Bảng 4.10 Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 65 vi DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thị xã Phú Thọ 36 Hình 4.2 So sánh giá đất quy định khu vực I năm 2011 2015 52 Hình 4.3 So sánh giá đất khu vực II năm 2011 2015 .54 Hình 4.4 So sánh giá đất quy định khu vực III năm 2011 năm 2015 57 Hình 4.5 Kết khảo sát yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 66 Hình 4.6 Sơ đồ vị trí điểm điều tra đường Nguyễn Tất Thành .69 Hình 4.7 Sơ đồ vị trí điểm điều tra đường Cao Băng thuộc khu vực II 70 Hình 4.8 Sơ đồ vị trí điểm điều tra đường tỉnh lộ 315 thuộc khu vực III 72 vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Đình Mạnh Tên đề tài: Nghiên cứu giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường địa bàn thị xã Phú thọ, tỉnh Phú Thọ - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp sau: - Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu: số liệu, tài liệu thu thập phịng ban ngành có chun mơn liên quan tới đề tài nghiên cứu - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: nghiên cứu tuyến đường mang tính đại diện, phản ánh phát triển KT - XH thị xã Gồm khu vực, khu vực I gồm tuyến đường thuộc trung tâm thị xã đường Đinh Tiên Hoàng, Nguyễn Tất Thành, Bạch Đằng; khu vực II gồm tuyến đường xa trung tâm hơn, giáp ranh xã đường Cao Băng, Hùng Vương, Nguyễn Trãi; khu vực III tuyến đường thuộc khu vực nông thôn - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 175 phiếu hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ từ năm 2011- 2015 - Phương pháp xử lý số liệu: lập bảng thống kê, phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đất ở, Xử lý số liệu loại bỏ số liệu không cần thiết, không phản ánh giá thị trường - Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính: sử dụng phần mềm excel để chạy hồi quy tuyến tính, xác định mối tương yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu Kết - Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất thị xã Phú Thọ - Giá đất quy định giá đất thị trường giai đoạn 2011 - 2015 thị xã Phú Thọ viii - Xác định yếu tố mức độ tương quan yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thị xã Phú Thọ Kết luận Thị xã Phú Thọ nằm vùng đồi trung du tỉnh Phú Thọ cách thành phố Việt Trì 35 km phía Tây, có vị trí giao thơng thuận tiện cho giao lưu, phát triển kinh tế đường bộ, đường sắt đường thủy Công tác ban hành thực văn quy phạm pháp luật lĩnh vực đất đai thực thường xuyên; công tác lập cơng khai lấy ý kiến đóng góp người dân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực theo quy định; bảng giá đất ban hành cho giai đoạn 05 năm, đồ địa lập 10/10 xã phường Giá đất quy định địa bàn thị xã Phú Thọ từ năm 2011 - 2014 tuyến đường điều tra ổn định không thay đổi Từ năm 2015, bảng giá đất có nhiều biến động, mức chênh lệch giá đất năm 2015 với năm 2014 từ 1,5 - 3,3 lần Giá đất quy định cao thuộc tuyến đường khu vực I giảm dần đến khu vực II khu vực II Mức chênh giá đất quy định cao (đường Nguyễn Tất Thành) với giá đất quy định thấp (đường nội xóm xã Văn Lung) 32 lần năm 2015 Giá đất thị trường tăng lên qua năm có chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định, cụ thể là: khu vực I giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,66 đến 6,25 lần; khu vực II giá đất thị trường chênh lệch so với giá đất quy định Nhà nước từ 1,11 đến lần; khu vực III giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 0,93 đến lần Giá đất thị trường khu vực I II chênh lệch với giá quy định lớn, bảng giá đất chưa phản ánh giá trị thực tế giá đất Kết nghiên cứu cho thấy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã gồm yếu tố khu vực (vị trí, sở hạ tầng, chất lượng môi trường) yếu tố thông thường (an ninh xã hội, tâm lý thị yếu ) Ngoài ra, yếu tố cá biệt đất (hướng đất, hình dáng, diện tích) ảnh hưởng khơng nhỏ tới giá đất thị xã Kết chạy mơ hình hồi quy rút phương trình hồi quy tuyến đường đại diện khu vực nghiên cứu cụ thể: Khu vực I có phương trình Y = 9,997 + 0,48X1 + 0,023X2 + 2,67X3; khu vực II có phương trình Y = 5,73 + 0,28 X1 + 0,17X2 + 0,45 X3; khu vực III có phương trình Y = 3,37 + 0,09 X1 + 0.017X2 + 0,097 X3 ix Phụ lục Thống kê thơng tin đất phục vụ chạy mơ hình hồi quy tuyến tính đường Nguyễn Tất Thành STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Tên chủ sử dụng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Chiều sâu đất (m) Khoảng cách đến trung tâm (m) Hoàng Quốc Chuẩn Đỗ Anh Cường Chu Thị Vân Anh Nguyễn Thị Thanh Hà Thị Bích Thơm Đinh văn Năng Nguyễn Quang Tuyền Trần Ngọc Hải Nguyễn Xuân Lạc Hà Thị Năng Trần Văn Tuyên Hoàng Tiến Thắng Trần Huy Đức Nguyễn Văn Được Lê Văn Điệp Trần Văn Lập Vũ Hồng Vân Nguyễn Xuân Quang Hà Thị Lợi 131.6 67,1 100 76,2 131,4 61,8 102 86 81 85 78 92,7 90 112,5 100 126 60 110 100 5,35 4,15 4,4 5,09 5,8 5,3 4,11 4,56 5,5 4,5 6,7 4,8 25,7 16,17 25 15,24 29,86 12,14 24,48 38,87 20,25 14,17 18,98 20,33 22.5 20,45 20 21 13 16,42 20,8 1,3 1,1 0,25 0,4 1,25 1,2 430 1,15 0,9 0,8 0,38 0,36 0,75 0,65 0,38 0,39 0,55 0,3 0,45 79 VT Năm chuyển nhượng Giá đất chuyển nhượng (1000 đồng/m2) 1 2 1 1 2 1 2 2 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 8.500 8000 7000 7.500 12.000 10.500 8.200 14.500 13.050 12.900 11.200 10.800 15.000 14.700 12.000 13.000 18.000 14.500 15.000 Phụ lục Kết mơ hình hồi quy đơn biến yếu tố chiều rộng mặt tiền ảnh hưởng đến giá đất đường Nguyễn Tất Thành khu vực I SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations 0.510745041 0.094413472 -0.0117975 3.491243348 19 ANOVA Regression Residual Total df 17 18 SS MS F Significance F 9.630611689 9.630611689 0.790121045 0.38646874 207.209262 12.18878012 216.8398737 Coefficients Intercept X1 Standard Error t Stat P-value 9.38413868 4.659471665 2.013992005 0.060115683 0.50977472 0.928035089 0.549305437 0.589939304 80 Lower 95% Upper 95% Lower 95.0% Upper 95.0% -0.44648722 19.2147646 -0.446487 19.21476 -1.44820816 2.46775761 -1.448208 2.467758 Phụ lục Kết mơ hình hồi quy đơn biến yếu tố chiều sâu đất ảnh hưởng đến giá đất đường Nguyễn Tất Thành khu vực I SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations 0.4549761 0.0240176 -0.05856922 3.571025507 19 ANOVA Regression Residual Total df 17 18 SS 0.052079717 216.787794 216.8398737 MS F Significance F 0.052079717 0.004083972 0.94979054 12.75222317 Coefficients Intercept X2 Standard Error t Stat P-value 12.53924585 2.415963969 5.190162605 7.37527E-05 0.03084563 0.113597605 -0.271534215 0.789250076 81 Lower 95% Upper 95% Lower 95.0% Upper 95.0% 7.44200743 17.63648426 7.442007 17.63648 -0.2705159 0.20882436 -0.27052 0.208824 Phụ lục Kết mơ hình hồi quy đơn biến yếu tố khoảng cách đến trung tâm ảnh hưởng đến giá đất đường Nguyễn Tất Thành khu vực I SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations 0.51955015 0.102112298 0.049295375 3.384200799 19 ANOVA Regression Residual Total df 17 18 Coefficients Intercept X3 SS 22.14201787 194.6978558 216.8398737 MS F Significance F 22.14201787 1.933325368 0.18233163 11.45281505 Standard Error t Stat 12.11866096 1.579031983 7.674740657 0.00030058 0.002053628 -0.146366259 P-value 6.39275E-07 0.88535391 82 Lower 95% Upper 95% Lower 95.0% Upper 95.0% 8.78719468 15.45012724 8.787195 15.45013 -0.0046333 0.004032195 -0.00463 0.004032 Phụ lục Kết chạy mơ hình hồi quy đa biến xác định mức tương quan giá đất yếu tố ảnh hưởng đường Nguyễn Tất Thành khu Vực I SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations 0.682644866 0.146417094 -0.02429948 3.512746405 19 ANOVA Regression Residual Total df 15 18 Coefficients Intercept X1 X2 X3 9.996602834 0.485199868 0.023268626 2.669820567 SS 31.74906408 185.0908096 216.8398737 MS F Significance F 10.58302136 0.857661819 0.48427086 12.33938731 Standard Error t Stat P-value 5.944043273 1.681785003 0.113306156 0.998444979 0.485955539 0.634021142 0.12736282 -0.182695586 0.857483219 0.002301365 -0.011601021 0.990896824 83 Lower 95% -2.6728255 -1.6429352 -0.2947360 -0.0049319 Upper 95% Lower 95.0% Upper 95.0% 22.66603117 -2.67283 22.66603 2.613334965 -1.64294 2.613335 0.248198799 -0.29474 0.248199 0.004878545 -0.00493 0.004879 Phụ lục Thống kê thông tin đất phục vụ chạy mơ hình hồi quy tuyến tính đường Cao Băng STT Tên chủ sử dụng đất 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Nguyễn Văn Thuyên Nguyễn VănThực Phạm Văn Thơng Nguyễn Đình Sơn Lê Thị Hằng Âu Minh Hậu Trịnh Đình Phong Phạm Văn Niên Nguyễn Thị Hồng Thu Trần Văn Kiên Nguyễn Thị Thu Trang Lương Văn Thích Phạm Hồng Thái Cao Thanh Tùng Nguyễn Thị Mừng Đỗ Thị Lan Phạm Xuân Hòa Nguyễn Thị Thùy Trâm Diện tích (m2) Độ rộng mặt tiền (m) Chiều sâu đất Khoảng cách tới trung tâm Vị trí (đoạn đường) Giá chuyển nhượng (1000/m2) 120 101 95 98 86 79 99 100.05 110 115 80 75 59 65 115 100 84 86.5 10 4.5 4.67 5.5 6.3 5.55 7.8 4.3 3.9 5.6 5.05 4.67 6.4 12 20.2 21.11 20.99 21.5 14.36 15.71 18.03 15.71 14.74 16 17.44 15.13 16.25 20.54 19.8 17.99 13.52 0.55 1.32 0.80 1.20 1.33 0.65 0.75 1.50 1.17 1.30 1.46 1.39 0.95 1.20 1.38 1.45 1.53 1.50 1 1 1 2 1 2 4,000 3,500 950 870 5400 4300 850 5,500 4,900 1,000 6,000 6,800 980 1,050 7400 7000 1200 1000 84 Phụ lục Kết chạy mơ hình hồi quy đơn biến xác định mức tương quan giá đất yếu tố chiều rộng mặt tiền đường Cao Băng khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.485671432 R Square 0.014058167 Adjusted R Square -0.047563197 Standard Error 3.212012089 Observations 18 ANOVA df Regression Residual Total Intercept X1 16 17 SS 2.353703431 165.0723466 167.42605 MS 2.353703431 10.31702166 F 0.228137878 Significance F 0.639367753 Coefficients 5.398739591 0.24009787 Standard Error 2.87297584 0.502677688 t Stat 1.879145489 -0.47763781 P-value 0.078565664 0.639367753 Lower 95% -0.69169712 0.30572696 85 Upper 95% Lower 95.0% 11.4891763 -0.691697118 0.825531223 -1.305726964 Upper 95.0% 11.4891763 0.825531223 Phụ lục Kết chạy mơ hình hồi quy đơn biến xác định mức tương quan giá đất yếu tố chiều sâu đất đường Cao Băng khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.514347954 R Square 0.054918964 Adjusted R Square -0.004148601 Standard Error 3.144749442 Observations 18 ANOVA df Regression Residual Total Intercept X2 16 17 SS 9.194865153 158.2311848 167.42605 MS 9.194865153 9.889449053 F 0.929765157 Significance F 0.349272509 Coefficients -1.320583677 0.254390413 Standard Error 4.61845188 0.263823882 t Stat -0.06941367 0.964243308 P-value 0.94552049 0.349272509 Lower 95% -10.1112643 0.30489123 86 Upper 95% 9.470096937 0.813672058 Lower 95.0% -10.11126429 -0.304891233 Upper 95.0% 9.470096937 0.813672058 Phụ lục 10 Kết chạy mơ hình hồi quy đơn biến xác định mức tương quan giá đất yếu tố khoảng cách tới trung tâm đường Cao Băng khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.53069862 R Square 0.2052723 Adjusted R Square 0.155601819 Standard Error 2.883770531 Observations 18 ANOVA df Regression Residual Total Intercept X3 16 17 SS MS F Significance F 34.36793039 34.36793039 4.132681928 0.059000671 133.0581196 8.316132475 167.42605 Coefficients Standard Error t Stat P-value 1.312882999 2.736115505 -0.47983464 0.637838597 0.00452552 0.00222614 2.032899882 0.059000671 87 Lower 95% Upper 95% Lower 95.0% Upper 95.0% -7.11318876 4.48742276 -7.113188758 4.48742276 -0.00019369 0.009244726 -0.000193686 0.009244726 Phụ lục 11 Kết chạy mơ hình hồi quy xác định mức tương quan giá đất yếu tố ảnh hưởng đường Cao Băng qua qua khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.713841651 R Square 0.222203031 Adjusted R Square 0.055532252 Standard Error 3.049865034 Observations 18 ANOVA df Regression Residual Total Intercept X1 X2 X3 14 17 SS MS F Significance F 37.20257583 12.40085861 1.333185293 0.303365368 130.2234742 9.301676727 167.42605 Coefficients Standard Error t Stat P-value 5.73409752 8.572973654 -0.66885748 0.51446494 0.283528 0.618764714 0.458217595 0.653827913 0.170325 0.332622554 0.512068364 0.616585353 0.454116 0.002575818 1.729204888 0.105749195 88 Lower 95% -24.1212973 -1.04358944 -0.54307894 0.00107046 Upper 95% Lower 95.0% Upper 95.0% 12.65310225 -24.12129729 12.65310225 1.610647202 -1.043589443 1.610647202 0.883729913 -0.543078939 0.883729913 0.009978696 0.001070463 0.009978696 Phụ lục 12 Thông tin đất phục vụ chạy mơ hình hồi quy tuyến tính đường Tỉnh lộ 315 xã Văn Lung STT Tên chủ sử dụng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Chiều sâu đất (m) Khoảng cách đến trung tâm (m) Giá đất chuyển nhượng (1000 đồng/m2) 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Đào Văn Đăng Đỗ Ngọc Hà Nguyễn Thị Thanh Nguyễn Như Ngọc Vi Thị Liên Vương Văn Đông Đặng Văn Tuấn Vi Minh Tuấn Đặng Ngọc Bích Hồng Thị Xn Đào Hải Tuấn Nguyễn Khắc Thiều Phạm Văn Quang Trần Tuấn Long Nguyễn Huy Hoàng Nguyễn Thị Thu Hiền Trần Xuân Diệu Trần Văn Sông Phan Minh Hà Trần Đức Nghĩa Trần Thị Luyến Hà Văn Hoàn 100 58,2 50,4 130,1 95,2 132 150 164.5 240 89 317,9 175,1 69,9 67,0 100 62,3 99,3 100 82 95 133 100 3,89 4,2 4,98 5,13 10 14,76 4,23 9,5 5,33 3,97 3,8 5 4,94 5 6,5 20 15,38 12 25,39 18,56 13,2 10 8,5 16 21,03 33,36 32,92 17,6 17,6 20 12,8 20,14 20 20,5 23,7 20,46 20,00 2,1 3,5 4,25 4,7 2,4 2,25 3,5 4,3 4,5 2,3 2,7 3,51 4,2 1,8 2,3 4,0 2,9 2,4 3,5 3,9 5,1 2100 1400 2350 800 2000 2550 1400 2000 800 3000 1350 1500 2,450 905 2800 3400 860 4500 3500 3500 4000 1400 89 Phụ lục 13 Kết chạy mô hình hồi quy đơn biến xác định mức tương quan giá đất chiều rộng mặt tiền tỉnh lộ 315 qua qua Văn Lung khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.498159413 R Square 0.052815367 Adjusted R Square 0.005456135 Standard Error 1.091832209 Observations 22 ANOVA df SS Regression MS 1.329436065 1.329436 Residual 20 23.84195143 1.192098 Total 21 25.1713875 Coefficients Standard Error F 1.115207 t Stat P-value Significance F 0.303543 Lower 95% Upper 95% Lower 95.0% Intercept 2.769992583 0.581290299 4.765248 0.000118 1.557442 3.982543 1.55744227 X1 0.096505005 0.091384389 -1.05603 0.303543 -0.28713 0.094119 -0.2871295 90 Phụ lục 14 Kết chạy mơ hình hồi quy đơn biến xác định mức tương quan giá đất chiều sâu đất tỉnh lộ 315 qua qua Văn Lung khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error 0.462936145 0.05569541 -0.044151981 1.1187313 Observations 22 ANOVA df SS Regression Residual 20 0.140193087 25.03119441 Total 21 25.1713875 Coefficients Standard Error MS 0.140193 1.25156 t Stat F 0.112015 P-value Significance F 0.741347 Lower 95% Upper 95% Lower 95.0% Intercept 2.457345181 0.783684061 3.135632 0.005206 0.822609 4.092081 0.82260887 X2 0.013113933 0.039182798 -0.33469 0.741347 -0.09485 0.06862 -0.0948478 91 Phụ lục 15 Kết chạy mơ hình hồi quy đơn biến xác định mức tương quan giá đất khoảng cách tới trung tâm tỉnh lộ 315 qua qua Văn Lung khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.531353286 R Square 0.012399554 Adjusted R Square Standard Error -0.036980468 1.114882808 Observations 22 ANOVA df Regression SS MS 0.312113987 0.312114 Residual 20 24.85927351 1.242964 Total 21 25.1713875 Coefficients Standard Error t Stat F 0.251105 P-value Significance F 0.621769 Lower 95% Upper 95% Lower 95.0% Intercept 2.607302459 0.832498428 3.131901 0.005251 0.870741 4.343864 0.87074117 X3 0.121975511 0.243413829 -0.5011 0.621769 -0.62973 0.385777 -0.6297279 92 Phụ lục 16 Kết chạy mô hình hồi quy xác định mức tương quan giá đất yếu tố ảnh hưởng tỉnh lộ 315 qua qua Văn Lung khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.58458075 R Square 0.16800577 Adjusted R Square -0.088732661 Standard Error 1.142364125 Observations 22 ANOVA df Regression Residual Total Intercept X1 X2 X3 18 21 SS 1.681463197 23.4899243 25.1713875 MS 0.560488 1.304996 F 0.429494 Significance F 0.734353 Coefficients 3.373822849 0.091135905 0.016694884 0.096730396 Standard Error 1.312388895 0.09713009 0.040529215 0.256545648 t Stat 2.570749 -0.93829 -0.41192 -0.37705 P-value 0.019245 0.360518 0.68526 0.710545 Lower 95% 0.616596 -0.2952 -0.10184 -0.63571 93 Upper 95% 6.13105 0.112927 0.068454 0.442252 Lower 95.0% 0.61659609 -0.2951987 -0.1018436 -0.6357128 ... Thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ? ?? 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Nghiên cứu giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường địa bàn thị xã Phú thọ, tỉnh Phú Thọ - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn. .. đất đai địa bàn 48 4.3 Giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 50 4.3.1 Giá đất quy định thị xã 50 4.3.2 Giá đất thị trường địa bàn thị xã Phú Thọ 58 4.4 Nghiên cứu số yếu... hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 65 4.4.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 65 4.4.2 Xác định mơ hình ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất địa bàn thị