Tại Việt Nam có rất ít nghiên cứu ứng dụng nào rõ ràng áp dụng mô hình hedonic để đánh giá tác động của các yếu tố lên giá nhà ở.
Nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa (2013) về việc xây dựng hồi quy định giá đất hàng loạt trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, kết quả nghiên cứu cho thấy các biến khoảng cách đến trung tâm, hình dáng lô đất, lộ giới, môi trường trong mô hình nghiên cứu có ý nghĩa thống kê.
Tác giả Lê Hoàng Việt Phương (2010) đã sử dụng bộ dữ liệu VHLSS 2006 (khảo sát mức sống hộ gia đình năm 2006 do Tổng Cục thống kê Việt Nam điều tra) để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà tại Việt Nam. Mô hình
23
hồi quy bao gồm các yếu tố nội tại của nhà ở (diện tích, điện nước, nhà vệ sinh và vị trí), yếu tố đặc điểm của hộ gia đình (chi tiêu của hộ gia đình) và các đặc tính về cộng đồng (số hộ nghèo trong khu vực, khoảng cách đến trường học, chợ, bệnh viện và tỷ lệ giáo viên trên học sinh). Kết quả cho thấy các hệ số hồi quy đều có ý nghĩa thống kê. Tuy nhiên, việc sử dụng dữ liệu về giá nhà trên phạm vi cả nước sẽ có sự khác nhau về các yếu tố ảnh hưởng theo vùng miền mà tác giả đã không đề cập đến.
Bên cạnh đó Kim (2007) còn xem xét đến tác động pháp lý đến giá nhà tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, tác giả xây dựng mô hình với các biến đại diện cho pháp lý như giấy tờ pháp lý sổ hồng, sổ đỏ, các quyền pháp lý liên quan.
Nghiên cứu của Lê Khương Ninh (2011) về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ven đô thị vùng đồng bằng sông Cửu Long tập trung vào đất ở và đất vườn. Kết quả là đối với đất ở chịu tác động bởi các biến: Khoảng cách đến trung tâm đô thị và đến trung tâm thương mại, mặt tiền, ô nhiễm nước, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo và loại đô thị. Đối với đất vườn thì giá đất chịu tác động bởi khoảng cách đến trung tâm thương mại, mặt tiền, đến trục đường chính, nguồn nước, quy hoạch treo và loại đô thị.
Nghiên cứu của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) về phân tích các yếu tố tác động lên giá đất bằng mô hình Decision Tree, kết quả nghiên cứu thực nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh là các biến khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí khu vực, vị trí đất và môi trường kinh doanh có ý nghĩa thống kê lớn nhất.
Nhóm tác giả Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) ứng dụng mô hình hedonic về các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. Mô hình hedonic cho biết các yếu tố ảnh hưởng tới giá của bất động sản. Các biến ảnh hưởng lớn nhất tới giá bất động sản bán là vị trí bất động sản, diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách từ bất động sản tới trung tâm thành phố và khoảng cách từ bất động sản tới mặt tiền đường.
24
Nhóm tác giả Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, Quách Tôn Mộng Tuyền và Nguyễn Thị Hải Anh (2012) đã ứng dụng mô hình hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê tại thành phố Cần Thơ. Nhóm tác giả đã sử dụng mô hình hedonic để xác định các biến số ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ là diện tích sàn cho thuê, vị trí toạ lạc, trục chính, chi phí sinh hoạt của người thuê nhà, hình thức cho thuê và giá cho thuê trước đây. Trong đó, giá cho thuê trước đây là yếu tố có tác động mạnh nhất đến giá nhà cho thuê hiện tại.
Nghiên cứu của tác giả Nguyễn Văn Minh (2012) đã ứng dụng mô hình hedonic price định lượng thành phần cấu tạo giá nhà tại thành phố Hồ Chí Minh tác giả đã xác định các biến số ảnh hưởng đến giá nhà tại thành phố Hồ Chí Minh là khoảng cách đến trung tâm, chiều rộng đường trước nhà, diện tích đất, diện tích sàn, số phòng ngủ, số phòng vệ sinh, nhà để xe hơi, khu vườn, cấp nhà, tiện nghi xung quanh ngôi nhà, khu vực trung tâm thành phố, khu vực phía Đông thành phố, khu vực phía Tây thành phố, khu vực phía Nam thành phố, khu vực phía Bắc thành phố. Kết quả cho thấy tất cả các biến đều có tác động lên giá nhà, trong đó biến khoảng cách đến trung tam thành phó là tác động mạnh nhất.
Từ các nghiên cứu trên chúng ta có thể rút ra bài học là có thể ứng dụng mô hình hedonic price để dự đoán giá bất động sản nói chung và giá đất ở nói riêng nhưng phải đảm bảo các điều kiện giả định của mô hình như:
Các yếu tố tác động đến giá đất ở gồm: Yếu tố vị trí, yếu tố cấu trúc, yếu tố hạ tầng xã hội. Các biến thường dùng là: Khoảng cách đến trung tâm thàn phố, hình dáng lô đất, lộ giới, môi trường, diện tích thửa đất, điện, nước, vị trí thửa đất, chi tiêu hộ gia đình, số hộ nghèo trong khu vực, khoảng cách đến trường học, chợ, bệnh viện, tỷ lệ giáo viên trên học sinh, giấy tờ pháp lý sổ hồng, sổ đỏ, chiều dài mặt tiền thửa đất, ô nhiễm nước, an ninh, kỳ vọng giá quy hoạch treo và loại đô thị, môi trường kinh doanh, khoảng cách đến mặt tiền đường, chiều sâu hẻm, loại đường....
25
Dựa theo các kết quả nghiên cứu nêu trên và xét thấy điều kiện thực tế của thành phố Tân An- tỉnh Long An thõa điều kiện của mô hình hedonic price như đã nêu ở trên. Nên có thể vận dụng mô hình hedonic price để định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An - tỉnh Long An.
26
Chương 3
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1: Đánh giá công tác định giá đất đai, xây dựng bảng giá đất hàng năm tại thành phố Tân An- tỉnh Long An năm 2014. Qua đánh giá so sánh bảng giá đất quy định với tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Tân An- tỉnh Long An sẽ thấy được những hạn chế của phương pháp định giá đất ở.
Nội dung 2: Xác định các yếu tố tác động đến giá đất ở và đánh giá mức độ ảnh hưởng của chúng đến giá đất ở chính là căn cứ để lựa chọn các tiêu chí phân cấp vị trí đất và mức giá của từng vùng giá trị tương ứng với các vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất hàng năm. Đây là một nội dung quan trọng, quyết định mức độ chính xác của bảng giá đất đai.
Nội dung 3: Đánh giá kết quả định giá thực tiễn và khả năng ứng dụng phân tích hồi quy cho việc xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất ở và các tiêu chí phân cấp vị trí đất làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy trình định giá đất đai hiện nay.
27
3.2 Khung phân tích
Từ các mục tiêu nghiên cứu và cơ sở lý thuyết được nêu ở phần trên, tác giả đề xuất khung phân tích cho luận văn như sau:
Hình 3.1 Khung phân tích
28
3.3 Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu
Để tiến hành nghiên cứu các nội dung trên đề tài đã sử dụng tổng hợp các phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu sau:
3.3.1 Phương pháp nghiên cứu
3.3.1.1 Phương pháp điều tra
Tiến hành điều tra thu thập các thông tin số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về hiện trạng sử dụng và biến động đất đai qua các năm, về tình hình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất các cấp, về tình hình quản lý giá đất tại thành phố Tân An- tỉnh Long An; thu thập các thông tin giá đất ở tại các vị trí đất, giá cả chuyển nhượng đất đai trên thị trường thông qua các phiếu điều tra được thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu.
Dùng phiếu điều tra để thu thập các thông tin liên quan đến giá đất ở đối với các thửa đất có phát sinh biến động chuyển nhượng trong năm 2014.
3.3.1.2 Phương pháp so sánh
Sử dụng để so sánh các số liệu về kinh tế - xã hội, về hiện trạng sử dụng đất qua các năm để đánh giá mức độ phát triển kinh tế trên địa bàn. So sánh mức giá các loại đất ở quy định tại bảng giá do UBND thành phố Tân An - tỉnh Long An ban hành hàng năm với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên thị trường để đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá. So sánh các quy trình định giá đất hàng loạt và đơn lẻ theo quy định của Pháp luật về giá với các quy trình định giá đang vận dụng ở thành phố Tân An - tỉnh Long An để đánh giá công tác quản lý giá đất của thành phố.
3.3.1.3 Phương pháp bản đồ
Phương pháp này được sử dụng trong quá trình chọn mẫu điều tra và xác định vị trí thửa đất để thu thập thông tin về thửa đất phục vụ cho quá trình nghiên cứu. Ngoài ra, dựa vào bản đồ hiện trạng của các thửa đất giúp ta thực hiện đo khoảng cách từ các thửa đất đến trung tâm thành phố thông qua phần mềm MicroStation SE.
29
Ngoài ra, phương pháp bản đồ còn được sử dụng để xây dựng bản đồ giá các loại đất đai, là hiển thị không gian của bảng giá đất để phát hiện một cách trực quan các bất cập trong công tác xây dựng bảng giá đất để từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục.
3.3.2 Phương tiện và tư liệu nghiên cứu
- Các phần mềm sử dụng: Excel, SPSS 16.0, MicroStation SE, Eview 8.0. - Bản đồ địa chính tỉ lệ: 1:500, 1:1000, 1:2000.
- Bản đồ Hiện trạng sử dụng đất từ năm 2015-2019 đất tỉ lệ 1:10.000, 1:25.000.
- Bảng, biểu thống kê, kiểm kê diện tích đất đai trên địa bàn thành phố các năm.
- Bảng giá đất của UBND tỉnh Long An ban hành từ năm 2015 đến năm 2019.
- Các tư liệu liên quan khác: Tập tài liệu tập huấn về định giá đất.
3.3.3 Mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An – tỉnh Long An: tỉnh Long An:
Trong quá trình phân tích chúng ta có thể nhận thấy giá đất ở chịu tác động của nhiều nhân tố. Từ tổng quan các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới và ở Việt Nam về vận dụng mô hình hedonic price để định giá đất và nhà ở nêu ở chương 2 và xét điều kiện thị trường của thành phố Tân An - tỉnh Long An thỏa mãn điều kiện áp dụng mô hình hedonic price tác giảvận dụng mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An - tỉnh Long An có dạng:
Y = β0 + β1X1 + β2X2 + β3X3 + β4X4 + β5X5 + β6X6 + β7X7 + β8X8 + β9X9+ εi
Giải thích ý nghĩa các biến: *Biến phụ thuộc
Trong mô hình trên biến Y là biến phụ thuộc được đo lường bằng cách chạy hồi quy theo các biến độc lập.
30
Y là biến chỉ giá đất ở (GIADAT): Đây là biến định lượng, đơn vị tính là
triệu đồng/m2. Giá đất được tính bằng cách lấy giá giao dịch thành công của thửa
đất.
*Biến độc lập
X1 (KC_TT): Là biến chỉ khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố.
Đây là biến định lượng, đơn vị tính là kilomet. Khoảng cách được đo tương đối chính xác từ vị trí của thửa đất cụ thể đến Bưu điện tỉnh bằng phần mềm MicroStation SE. Trên thực tế, các thửa đất càng gần trung tâm thì khả năng đáp ứng được các nhu cầu thiết yếu của con người càng cao, khả năng kinh doanh buôn bán càng lớn nên giá sẽ cao hơn giá các lô đất ở xa trung tâm thành phố. Tác giả kỳ vọng biến (KC_TT) tỷ lệ nghịch với biến (GIADAT), dấu kỳ vọng là (-).
X2 (L_DUONG): Là biến chỉ loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc.
Đây là biến định tính, căn cứ vào thực trạng các tuyến đường tại thành phố Tân An, ta có thể phân chia thành: Đường một chiều, đường 2 chiều.
Khảo sát thực tế: những thửa đất nằm trên đường trên đường 2 chiều và đường có dãy phân cách hầu như không có sự khác biệt về giá. Do đó, biến này được mã hóa thành thang đo định danh: Nhận giá trị 1 nếu đường 2 chiều và đường có dãy phân cách và nhận giá trị 0 nếu là đường 1 chiều, dấu kỳ vọng là dấu (+).
X3 (CAP_HEM): Là biến chỉ cấp hẻm.
Cấp hẻm được chia làm 3 loại theo:
Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường. Hẻm cấp 2: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1. Hẻm cấp còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2.
31
hẻm cấp 1 có giá cao hơn các thửa đất tọa lạc tại hẻm cấp 2 và hẻm cấp còn lại. Vì vậy dấu của biến (CAP_HEM) tỷ lệ thuận với biến (GIADAT), biến này được mã hóa bằngthang đo danh nghĩa sử dụng 2 biến giả: Biến giả 1 (H_CAP1) là Hẻm cấp 1 = 1, loại khác = 0; Biến giả 2 (H_CAP2) là Hẻm cấp 2 = 1, loại khác = 0. Như vậy, Hẻm cấp còn lại trở thành tính chất so sánh. Kết quả hồi quy ở biến hẻm cấp 1 chỉ ra sự so sánh giá giữa hẻm cấp 1 và hẻm cấp còn lại. Kết quả hồi quy ở biến hẻm cấp 2 chỉ ra sự so sánh giá giữa hẻm cấp 2 và hẻm cấp còn lại.
X4 (D_TICH): Là biến chỉ diện tích thửa đất
Là biến định lượng, được tính bằng đơn vị mét, dấu kỳ vọng (+), diện tích thửa đất càng lớn thì khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của con người càng cao, đồng thời khả năng đầu tư phát triển thửa đất càng lớn, giá đất càng cao.
X5 (H_DANG):Là biến chỉ hình dáng của thửa đất.
Đây là biến định tính, tác giả dùng thang đo định danh để mã hóa biến này với những giá trị như sau: Nhận giá trị 1 nếu thửa đất hình chữ nhật, nhận giá trị là 0 nếu có hình dạng khác (hình vuông, hình bình hành, hình thang xuôi, hình thang ngược...).
X6 (CR_MT):Là biến chỉ chiều rộng mặt tiền của thửa đất.
Đây là biến định lượng, được tính bằng đơn vị là mét, dấu kỳ vọng là (+). Mặt tiền thửa đất càng rộng càng thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, kinh doanh, cho thuê… nên ảnh hưởng đến giá đất.
X7(L_HEM): Là biến chỉ loại hẻm (hẻm nhựa hay hẻm đất).
Đây là biến định tính, được mã hóa bằng thang đo định danh: Nhận giá trị 0 nếu hẻm làm bằng nhựa và nhận giá trị 1 nếu là loại hẻm đất, dấu kỳ vọng của biến (L_HEM) là dấu (-).
32
Đây là biến định tính, nên được mã hóa bằng thang đo định danh như sau: Nếu như vị trí thửa đất gần từ 2 hoặc hơn các tiện nghi như (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) từ 2km trở lại thì nhận giá trị 1, còn nếu thửa đất tọa lạc vị trí cách (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) trên 2 km thì nhận giá trị 0, dấu kỳ vọng của biến (HTXH) là dấu (+).
X9 (ANTT): Là biến chỉ tình hình an ninh trật tự nơi thửa đất tọa lạc.
Đây là biến định tính, biến này được mã hóa bằng thang đo danh nghĩa sử dụng 2 biến giả: Biến giả 1 (AN_TOT) là An ninh tốt = 1, loại khác = 0; Biến giả 2 (AN_THUONG) là An ninh thường = 1, loại khác = 0. Như vậy, biến An ninh xấu trở thành tính chất so sánh. Kết quả hồi quy ở biến An ninh tốt chỉ ra sự so sánh giữa An ninh tốt và An ninh xấu. Kết quả hồi quy ở biến An ninh thường chỉ ra sự so sánh giá giữa An ninh thường và An ninh xấu.
εi là sai số ngẫu nhiên.
Ngoài ra các yếu tố khác như: Tính pháp lý của thửa đất, yếu tố tâm lý, tiếng ồn, ô nhiễm môi trường... Các yếu tố này cũng ảnh hưởng đến sự tăng,