Kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc, diện tích thửa đất,chiều rộng mặt tiền của thửa đất, loại hẻm, hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc có ảnh hưởng đến giá đất ở. Cụ thể ảnh hưởng các yếu tố này như sau:
Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là -0,250, mang dấu (-) tức là khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố tăng thì đơn giá đất sẽ giảm. Cụ thể khi khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố tăng 1km thì đơn giá BĐS sẽ giảm 0,25 triệu đồng, tức là giảm 250.000 đồng. Giá sẽ cao hơn đối với các thửa đất gần trung tâm hơn, khi các yếu tố khác không đổi, thửa đất xa trung tâm hơn sẽ mất lợi thế về kinh doanh và giao thông đi lại hơn hẳn so với thửa đất gần trung tâm.
62
Loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 0,607, mang dấu (+) tức là thửa đất nằm trên đường 2 chiều sẽ có giá trị cao hơn thửa đất nằm trên đường 1 chiều. Cụ thể, nếu thửa đất nằm trên đường 2 chiều thì sẽ có đơn giá cao hơn thửa đất nằm trên đường 1 chiều là 0,607triệu đồng, tức là 607.000 đồng.
Diện tích thửa đất, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 0,005, mang dấu (+) tức là diện tích thửa đất tăng thì giá đất sẽ cao hơn. Cụ thể, nếu diện tích thửa
đất tăng 1 m2 thì đơn giá thửa đất sẽ tăng 0,005 triệu đồng, tức là tăng 5.000
đồng.Với các yếu tố khác không đổi, diện tích đất lớn sẽ giúp cho việc kinh doanh, mở văn phòng, cho thuê... có nhiều cơ hội hơn.
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 0,327, mang dấu (+) tức là chiều rộng mặt tiền của thửa đất tăng 1 m thì đơn giá thửa đất sẽ tăng 0,327 triệu đồng, tức là tăng 327 ngàn đồng. Đây là một yếu tố phù thợp với thực tế khách quan, vì thửa đất có chiều rộng mặt tiền lớn sẽ giúp cho việc kinh doanh tốt hơn.
Loại hẻm, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là -0,547, mang dấu (-) tức là nếu thửa đất nằm trên hẻm đất thì giá trị sẽ giảm so với thửa đất nằm trên hẻm nhựa. Cụ thể, nếu thửa đất nằm trên hẻm đất thì đơn giá thửa đất sẽ giảm 0,547 triệu đồng, tức là giảm 547 ngàn đồng so với thửa đất nằm trên hẻm nhựa.
Hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 0,798, mang dấu (+) tức là nếu thửa đất có vị trí gần từ 2 hoặc hơn các tiện nghi như (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) từ 2km trở lại thì có đơn giá đất cao hơn thửa đất có vị trí tọa lạc cách (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) trên 2 km. Cụ thể giá trị chênh lệch này là 0,798 triệu đồng, tức là 798 ngàn đồng.
Thông qua kết quả của mô hình nêu trên, tác giả đưa ra một số giải pháp để làm tăng giá trị của đất ở nhằm điều tiết thị trường đất đai, đảm bảo thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất. Cụ thể:
63
- Quy hoạch mở rộng thành phố phát triển theo hướng đa trung tâm, hạn chế thiết kế đường 1 chiều trong khu vực trung tâm, thay vào đó là thiết kế đường 2 chiều, bề rộng mặt đường đủ lớn để xe lưu thông. Một mặt rút ngắn khoảng cách từ các thửa đất đến trung tâm thành phố như hiện nay làm gia tăng giá trị đất ở; mặt khác có thể khắc phục được bài toán về ùng tắc giao thông, quy hoạch nhà ở, cải thiện môi trường kinh doanh góp phần phát triển đô thị bền vững;
- Theo kết quả nghiên cứu thì biến loại hẻm có giá trị là -0,547, mang dấu (-) tức là nếu thửa đất nằm trên hẻm đất thì giá trị sẽ giảm so với thửa đất nằm trên hẻm nhựa. Vì vậy, tác giả đề xuất giải pháp về nhựa hóa các hẻm đất hiện trạng đồng thời mở rộng tối đa bề rộng của hẻm góp phần làm tăng giá trị của các thửa đất, thuận tiện cho việc đi lại của người dân và tạo mỹ quan cho đô thị;
- Có kế hoạch đầu tư phát triển mạng lưới trường học, bệnh viện, chợ theo hướng chuẩn hóa tại các xã, phường vùng ven của thành phố để tạo điều kiện cho các hộ dân được hưởng các phúc lợi tốt nhất từ giáo dục, y tế và sinh hoạt đồng thời góp phần làm tăng giá trị của các thửa đất.
Tóm lại, kết quả của mô hình nghiên cứu phản ánh được sự tác động của các biến đối với giá trị của đất ở tại địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An. Từ việc phân tích các kết quả đạt được, tác giả đã đề xuất các giải pháp nhằm để gia tăng giá trị đất ở theo kết quả mô hình nghiên cứu. Từ đó giúp chính quyền địa phương nhận ra các nhân tố có tác động tích cực cũng như tiêu cực đến giá đất ở để có những điều chỉnh trong việc định giá đất trong thời gian tới, góp phần điều tiết thị trường đất đai ngày càng tốt hơn.
64
Chương 5
KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ
Qua kết quả nghiên cứu – thảo luận, đề tài rút ra một số kết luận, kiến nghị sau: