Bước 1: Công tác chuẩn bị
1. Khảo sát sơ bộ, xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu.
2. Chọn phương pháp xác định giá đất và xây dựng mẫu phiếu điều tra, mẫu phiếu kiểm chứng kết quả định giá đất.
UBND tỉnh
UBND huyện
UBND xã
Sở Tài nguyên & Môi trường (Phòng Định giá đất & TĐC)
Phòng Tài nguyên & Môi trường (Tổ Định giá đất)
Cán bộ địa chính xã
43
3. Xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập. 4. Xây dựng dự án, dự toán kinh phí thực hiện; trình thẩm định phê duyệt.
Bước 2: Điều tra thu thập thông tin chung, thông tin giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
1. Điều tra, thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu chung:
- Danh sách thống kê các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thừa đất từ năm 2009 đến thời điểm điều tra.
- Các thông tin về các trường hợp đã giao dịch thành công tại các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn (nếu có).
- Tình hình triển khai thực hiện các dự án theo quy hoạch được duyệt trong năm 2009.
- Số liệu về các dự án, công trình đang thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng; dự án đã công bố giá bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Thu thập số liệu về hiện trạng mạng lưới giao thông, chợ, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, đầu mối giao thông.
- Điều tra giá đất cho thuê; giá giao đất có thu tiền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn; kết quả đấu giá quyền sử dụng đất các dự án đã thực hiện.
- Các tài liệu liên quan khác như: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa chính; bản đồ địa hình.
2. Tổng hợp, xử lý các thông tin, tài liệu, số liệu điều tra.
3. Lựa chọn mẫu điều tra: Khoanh vùng sơ bộ các vị trí theo quy định của bảng giá các loại đất giai đoạn trước (theo tuyến đường, khu vực, vị trí) lên bản đồ để phục vụ công tác điều tra. Xác định số lượng mẫu điều tra và nguyên tắc phân bổ mạng lưới điều tra.
4. Điều tra, khảo sát giá trị thị trường của các thửa đất tại mỗi điểm điều tra (đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn) trên toàn tỉnh. Đối với trường hợp thửa đất có tài
44
sản gắn liền với đất thì bóc tách riêng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất. Mỗi huyện, thành phố, thị xã trên phạm vi của tỉnh chọn từ 50% trở lên số xã đại diện và 100% số phường, thị trấn của khu vực đô thị để tiến hành điều tra.
5. Kiểm tra tính đầy đủ của thông tin, dữ liệu thu thập và điều tra bổ sung kịp thời.
Bước 3: Xử lý phiếu điều tra và ước tính giá đất
1. Phân loại, thống kê phiếu điều tra theo các dạng phiếu (phiếu chuyển nhượng, phiếu thu nhập, khu vực, loại đất) theo Mẫu số 07 ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính về hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
2. Sử dụng các phương pháp xác định giá đất để ước tính giá đất. 3. Nhập và tổng hợp dữ liệu của các phiếu điều tra vào hệ thống biểu.
Bước 4: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường và xây dựng báo cáo tại mỗi điểm điều tra
1. Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường: Tổng hợp, phân nhóm giá các loại đất đối với từng vị trí, tuyến đường, khu vực theo từng cấp hành chính theo mẫu biểu từ Mẫu số 08 đến Mẫu số 13 ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính.
2. Tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng cơ sở và phân nhóm theo cấp hành chính; rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực, tuyến đường.
3. Phân tích, đánh giá kết quả ước tính giá đất:
- So sánh kết quả ước tính giá đất với bảng giá đất giai đoạn trước theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực của từng loại đất.
45
- Đánh giá mức độ phù hợp giữa các mức giá đang áp dụng với thực tế, giữa phân loại vị trí đang áp dụng với đặc điểm vị trí thực tế.
- Xác định các mức giá, phân loại vị trí chưa phù hợp thực tế của từng vị trí, tuyến đường, khu vực theo từng loại đất.
4. Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân cấp vị trí chưa phù hợp.
5. Xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại mỗi điểm điều tra. Báo cáo tại mỗi điểm điều tra gồm các nội dung chủ yếu sau:
- Đánh giá tổng quan về điểm điều tra;
- Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, thu thập, tổng hợp giá đất thị trường tại điểm điều tra; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành;
- Đề xuất mức giá đất cho các loại đất theo các khu vực, đường phố, đoạn đường phố, vị trí tại mỗi điểm điều tra.
6. Hội thảo lấy ý kiến.
Bước 5: Xây dựng phương án giá các loại đất
1. Xác định giá cho các loại đất đã điều tra theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực bằng phương pháp so sánh trực tiếp trên cơ sở định vị từng thửa đất đã điều tra lên bản đồ địa chính.
2. Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngoài thực địa (các thửa đất liền kề có cùng điều kiện với thửa đất đã được điều tra và ước tính giá đất ở bước 2, 3).
3. Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá ±20%.
4. Xây dựng phương án định giá đất theo mục tiêu đề ra. 5. Hội thảo lấy ý kiến.
46
Bước 6: Xây dựng dự thảo bảng giá các loại đất
1. Xây dựng dự thảo bảng giá các loại đất
- Tổng hợp, phân nhóm các mức giá của các loại đất đã điều tra theo khu vực, tuyến đường, cấp hành chính và quy định phân cấp vị trí (đã được hiệu chỉnh);
- Xây dựng quy định giá đối với các loại đất không điều tra. - Xây dựng các quy định liên quan khác theo quy định pháp luật. 2. Hội thảo lấy ý kiến về dự thảo bảng giá các loại đất.
3. Chỉnh sửa, hoàn thiện bảng giá đất dự thảo và viết báo cáo thuyết minh. 4. Tổ chức hội nghị để báo cáo toàn bộ kết quả xây dựng bảng giá đất và xin ý kiến trước khi trình thẩm định.
Bước 7: Trình thẩm định, phê duyệt
1. Sở Tài chính thẩm định báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá các loại đất, bảng giá các loại đất dự thảo năm 2010.
2. Sở Tư pháp thẩm định dự thảo Quyết định ban hành bảng giá các loại đất năm 2010.
3. Hoàn thiện hồ sơ theo ý kiến thẩm định, trình Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét báo cáo thuyết minh điều tra và xây dựng bảng giá các loại đất, dự thảo bảng giá các loại đất năm 2010.
4. Ủy ban nhân dân tỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân tỉnh.
5. Chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành quyết định bảng giá các loại đất năm 2010.