Hầu hết các nghiên cứu sử dụng phương pháp hedonic để tìm ra mối quan hệ giữa thuộc tính xem xét và giá tài sản được ứng dụng trong thị trường nhà ở tại phương Tây, Mỹ và Châu Âu. Một số ít nghiên cứu được thực hiện trong thời gian gần đây ở một số nước phương Đông như Hồng Kông (Chang et al, 1999) và Hàn Quốc (Chin, 2002).
19
Bajari và Kahn (2007) đã sử dụng mô hình hedonic để dự đoán nhu cầu nhà ở và đánh giá lợi ích, chi phí của việc mở rộng đô thị.Tác giả đã sử dụng thông tin dữ liệu về nhà ở tại thành phố Los Angeles từ năm 2000 đến năm 2003.Việc mở rộng đô thị có cả chi phí và lợi ích, chi phí là thời gian đi lại hàng ngày từ nhà đến nơi làm việc xa hơn, lợi ích là người dân có thể mua được mảnh đất hoặc ngôi nhà lớn hơn. Kết quả nghiên cứu cho thấy mức giá cao người dân sẵn lòng trả để tránh đi lại hàng ngày xa hơn, ngược lại một mức giá thấp người dân sẵn lòng trả để có một mảnh đất hoặc ngôi nhà lớn hơn. Tác giả cho thấy rằng giá ẩn của việc tăng thêm một phút đi lại là -218,00 và ước tính chi phí cơ hội của thời gian là $27,30 cho mỗi giờ.
Frew và Jud (2003) dùng kỹ thuật mô hình hedonic để dự báo giá trị căn hộ tại Portland thuộc khu vực Oregon (Mỹ) trong thời gian từ năm 1996 đến năm 1999. Hàm số là hàm bao gồm các biến như vị trí, tuổi, các tiện ích và tỉ lệ vốn hoá. Kết quả cho thấy rằng giá trị căn hộ giảm khi khoảng cách gia tăng so với trung tâm thành phố. Giá trị tài sản giảm theo độ tuổi của dự án nhưng ảnh hưởng của tuổi nhà lên giá nhà là tương đối khiêm tốn.
Sibel Selm (2008) nghiên cứu về yếu tố nội tại của căn nhà được thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ, ông xây dựng mô hình giá nhà như sau: Mô hình này chứa 46 biến, trong nghiên cứu này ông sử dụng hình thức bán logarit cho các mô hình. Các biến bao gồm: Đặc điểm về vị trí (nông thôn, thành thị); loại nhà (tách rời, tầng hầm, liền kề, căn hộ cao cấp, nhà ổ chuột, loại khác); tuổi của nhà; loại hình xây dựng; số lượng phòng; diện tích nhà. Ngoài ra, còn có các biến: loại sàn phòng khách, loại sàn phòng ngủ, loại sàn phòng tắm, hệ thống lò sưởi và một số biến khác. Do đặc điểm của dữ liệu, các yếu tố môi trường không được xem xét. Kết quả mô hình hồi quy hedonic của ông cho thấy diện tích nhà, số lượng phòng, loại nhà, hệ thống nước, hồ bơi, đặc trưng về vị trí và kiểu của toà nhà là các biến quan trọng nhất có ảnh hưởng tới giá nhà.
Mô hình này được tiếp tục và mở rộng bởi Hasan Selim (2009). Với hai loại phương pháp tiếp cận mô hình được sử dụng trong phân tích: Mô hình hồi
20
quy hedonic và ANN. Các kết quả của mô hình giá thụ hưởng cho thấy hệ thống nước, hồ bơi, loại nhà, số phòng, kích thước ngôi nhà, đặc trưng về vị trí và kiểu của toà nhà là các biến số quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá nhà. Có thể thấy rằng giá nhà tại khu đô thị cao hơn khu vực nông thôn 26,26%. Bằng cách so sánh hiệu suất dự đoán giữa các hồi quy hedonic và mô hình ANN nghiên cứu này chứng minh rằng ANN có thể là một thay thế tốt hơn cho các dự báo về giá nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ.
Theo một nghiên cứu gần đây nhất của Gabriel Kayode Babawale (03/2011), yếu tố ngoại tác tác động tới bất động sản cũng ảnh hưởng tới giá của bất động sản đó, ông sử dụng mô hình hedonic xét các yếu tố như: Khoảng cách từ BĐS tới nhà thờ, khoảng cách từ bất động sản tới nơi làm việc, an ninh, nơi đậu xe,…Kết quả mô hình hồi quy cho thấy yếu tố ngoại tác nhà thờ ảnh hưởng tiêu cực tới giá bất động sản, bất động sản càng xa nhà thờ thì giá càng tăng.
Wen (2005) bằng cách áp dụng phương pháp phân tích hồi quy hedonic, tác giả đã xây dựng mô hình hồi quy nghiên cứu trên thị trường nhà ở tại khu vực Hàn Châu, Trung Quốc. Với mô hình này, tác giả đã chọn ra 18 đặc điểm tương ứng là các biến độc lập và xây dựng một mô hình giá tuyến tính với số liệu mẫu khảo sát thực địa của 290 nhà ở. Thông qua kết quả nghiên cứu cho thấy diện tích sàn, mức độ trang trí, tầng nhà ở, nhà để xe, tầng áp mái, môi trường, cộng đồng quản lý, cơ sở vui chơi giải trí, điều kiện giao thông, thời gian giao dịch đã có ảnh hưởng tích cực về giá nhà ở. Ngược lại, khoảng cách đến quận trung tâm và Hồ Tây có ảnh hưởng tiêu cực đến giá nhà ở.
Bernardo (2002), trong một nghiên cứu ứng dụng mô hình hedonic để đánh giá ảnh hưởng xấu của môi trường “mùi hôi” phát ra từ một nhà máy xử lý nước thảy được gọi là (ETE/North) tại Brasilia (vốn là thành phố Brazil). Ông xác định 20 biến và xây dựng 4 mô hình để phân tích ảnh hưởng của môi trường không khí tới giá của các căn hộ. Mô hình giá hedonic cho ô nhiễm không khí đô thị gồm các biến: Thu nhập bình quân đầu người của dân số sống ở khu vực
21
nghiên cứu; tổng diện tích của căn hộ/nhà; khoảng cách từ các căn hộ tới trung tâm; tác động môi trường; số năm sở hữu căn hộ; số phòng ngủ của căn hộ; căn hộ có nhà để xe, thang máy, nhà thuốc trong căn hộ, cửa hàng bánh trong khu căn hộ, hiệu sách trong khu căn hộ, cửa hàng thịt trong khu căn hộ, trạm xăng trong khu căn hộ, cửa hàng rau và trái cây trong khu căn hộ,nhà hàng trong khu căn hộ, quán bar trong khu căn hộ, các cở sở dịch vụ công cộng (trường học, cơ quan công an, trung tâm y tế, bưu điện và đền thờ tôn giáo) được đặt tại các khu chung cư. Kết quả mô hình cho thấy “chất lượng không khí có ảnh hưởng tới giá trị căn hộ”, biến môi trường là biến quan trọng (tác động mạnh nhất) trong mô hình, kết quả cho thấy căn hộ càng nằm gần nhà máy xử lý nước thải thì có giá trị càng thấp. Điều này được thể hiện rõ nét hơn ở biến diện tích, cho thấy căn hộ có số phòng ngủ càng lớn thì giá càng cao. Bên cạnh đó mô hình cho thấy căn hộ ở gần quán Bar thì thường ồn ào hơn do đó giá trị thấp hơn. Các biến ảnh hưởng tiêu cực tới giá của căn hộ như: Nhà thuốc trong khu vực căn hộ; cửa hàng bánh trong khu căn hộ; cửa hàng thịt trong khu căn hộ; hiệu sách trong khu căn hộ.
Richard J. Cebula (2009) nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic Pricing Model cho thị trường nhà ở của thành phố Savannah, Georgia. Khu Savannah Historic Landmark nằm tiếp giáp với trung tâm thành phố Savannah. Mô hình cho thấy giá của một ngôi nhà cho một gia đình ở thành phố Savannah được ảnh hưởng tích cực bởi số lượng phòng tắm, lò sưởi, phòng ngủ, số tầng xây dựng, không gian để xe ô tô. Ngoài ra, nhà thiết kế như là một di tích lịch sử quốc gia có xu hướng làm cho giá căn nhà được nâng lên, cũng như tính năng mà chỉ đơn giản là nằm trong khu Savannah Historic Landmark.
Qua cách tóm lược các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới về việc sử dụng mô hình hedonic price để nghiên cứu các biến tác động lên giá của bất động sản nói chung và giá nhà ở nói riêng gồm các biến sau: Biến vị trí, loại nhà, các tiện ích do căn nhà mang lại, tuổi của căn nhà, kiểu dáng tòa nhà, khoảng
22
cách từ bất động sản đến trung tâm thành phố, khoảng cách từ căn nhà đến nơi làm việc, an ninh, nơi đậu xe, diện tích sần xây dựng, mức độ trang trí, số tầng nhà, nhà để xe, môi trường xung quanh, khu vui chơi giải trí, điều kiện giao thông, thời gian giao dịch, chất lượng không khí,... đều có tác động tích cực lên giá bất động sản nói chung và giá nhà nói riêng.
Các nghiên cứu thực nghiệm đều sử dụng mô hình hedonic price vì đây là mô hình hồi quy với giả thiết là thay đổi môi trường. Kết quả của một chương trình cải thiện môi trường sẽ ảnh hưởng đến lợi ích trong tương lai và do đó tác động đến giá trị tài sản. Nói cách khác, cải thiện môi trường sẽ làm thay đổi giá bất động sản. Với mô hình hedonic price có thể đo lường các ảnh hưởng của thay đổi phúc lợi trong các tài sản và dịch vụ môi trường bằng cách ước lượng ảnh hưởng của các thuộc tính môi trường lên giá trị của hàng hóa (Anil Markandya et al, 2002). Để có một thước đo của thuộc tính môi trường ảnh hưởng như thế nào lên phúc lợi của các cá nhân, mô hình hedonic price sẽ:
- Xác định sự chênh lệch giá trị tài sản là bao nhiêu do có sự khác biệt về môi trường giữa các tài sản.
- Suy ra giá người ta sẵn lòng trả cho một sự cải thiện trong chất lượng môi trường là bao nhiêu và giá trị xã hội của sự cải thiện này là gì.