2019.
- Các tư liệu liên quan khác: Tập tài liệu tập huấn về định giá đất.
3.3.3 Mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An – tỉnh Long An: tỉnh Long An:
Trong quá trình phân tích chúng ta có thể nhận thấy giá đất ở chịu tác động của nhiều nhân tố. Từ tổng quan các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới và ở Việt Nam về vận dụng mô hình hedonic price để định giá đất và nhà ở nêu ở chương 2 và xét điều kiện thị trường của thành phố Tân An - tỉnh Long An thỏa mãn điều kiện áp dụng mô hình hedonic price tác giảvận dụng mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An - tỉnh Long An có dạng:
Y = β0 + β1X1 + β2X2 + β3X3 + β4X4 + β5X5 + β6X6 + β7X7 + β8X8 + β9X9+ εi
Giải thích ý nghĩa các biến: *Biến phụ thuộc
Trong mô hình trên biến Y là biến phụ thuộc được đo lường bằng cách chạy hồi quy theo các biến độc lập.
30
Y là biến chỉ giá đất ở (GIADAT): Đây là biến định lượng, đơn vị tính là
triệu đồng/m2. Giá đất được tính bằng cách lấy giá giao dịch thành công của thửa
đất.
*Biến độc lập
X1 (KC_TT): Là biến chỉ khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố.
Đây là biến định lượng, đơn vị tính là kilomet. Khoảng cách được đo tương đối chính xác từ vị trí của thửa đất cụ thể đến Bưu điện tỉnh bằng phần mềm MicroStation SE. Trên thực tế, các thửa đất càng gần trung tâm thì khả năng đáp ứng được các nhu cầu thiết yếu của con người càng cao, khả năng kinh doanh buôn bán càng lớn nên giá sẽ cao hơn giá các lô đất ở xa trung tâm thành phố. Tác giả kỳ vọng biến (KC_TT) tỷ lệ nghịch với biến (GIADAT), dấu kỳ vọng là (-).
X2 (L_DUONG): Là biến chỉ loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc.
Đây là biến định tính, căn cứ vào thực trạng các tuyến đường tại thành phố Tân An, ta có thể phân chia thành: Đường một chiều, đường 2 chiều.
Khảo sát thực tế: những thửa đất nằm trên đường trên đường 2 chiều và đường có dãy phân cách hầu như không có sự khác biệt về giá. Do đó, biến này được mã hóa thành thang đo định danh: Nhận giá trị 1 nếu đường 2 chiều và đường có dãy phân cách và nhận giá trị 0 nếu là đường 1 chiều, dấu kỳ vọng là dấu (+).
X3 (CAP_HEM): Là biến chỉ cấp hẻm.
Cấp hẻm được chia làm 3 loại theo:
Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường. Hẻm cấp 2: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1. Hẻm cấp còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2.
31
hẻm cấp 1 có giá cao hơn các thửa đất tọa lạc tại hẻm cấp 2 và hẻm cấp còn lại. Vì vậy dấu của biến (CAP_HEM) tỷ lệ thuận với biến (GIADAT), biến này được mã hóa bằngthang đo danh nghĩa sử dụng 2 biến giả: Biến giả 1 (H_CAP1) là Hẻm cấp 1 = 1, loại khác = 0; Biến giả 2 (H_CAP2) là Hẻm cấp 2 = 1, loại khác = 0. Như vậy, Hẻm cấp còn lại trở thành tính chất so sánh. Kết quả hồi quy ở biến hẻm cấp 1 chỉ ra sự so sánh giá giữa hẻm cấp 1 và hẻm cấp còn lại. Kết quả hồi quy ở biến hẻm cấp 2 chỉ ra sự so sánh giá giữa hẻm cấp 2 và hẻm cấp còn lại.
X4 (D_TICH): Là biến chỉ diện tích thửa đất
Là biến định lượng, được tính bằng đơn vị mét, dấu kỳ vọng (+), diện tích thửa đất càng lớn thì khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của con người càng cao, đồng thời khả năng đầu tư phát triển thửa đất càng lớn, giá đất càng cao.
X5 (H_DANG):Là biến chỉ hình dáng của thửa đất.
Đây là biến định tính, tác giả dùng thang đo định danh để mã hóa biến này với những giá trị như sau: Nhận giá trị 1 nếu thửa đất hình chữ nhật, nhận giá trị là 0 nếu có hình dạng khác (hình vuông, hình bình hành, hình thang xuôi, hình thang ngược...).
X6 (CR_MT):Là biến chỉ chiều rộng mặt tiền của thửa đất.
Đây là biến định lượng, được tính bằng đơn vị là mét, dấu kỳ vọng là (+). Mặt tiền thửa đất càng rộng càng thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, kinh doanh, cho thuê… nên ảnh hưởng đến giá đất.
X7(L_HEM): Là biến chỉ loại hẻm (hẻm nhựa hay hẻm đất).
Đây là biến định tính, được mã hóa bằng thang đo định danh: Nhận giá trị 0 nếu hẻm làm bằng nhựa và nhận giá trị 1 nếu là loại hẻm đất, dấu kỳ vọng của biến (L_HEM) là dấu (-).
32
Đây là biến định tính, nên được mã hóa bằng thang đo định danh như sau: Nếu như vị trí thửa đất gần từ 2 hoặc hơn các tiện nghi như (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) từ 2km trở lại thì nhận giá trị 1, còn nếu thửa đất tọa lạc vị trí cách (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) trên 2 km thì nhận giá trị 0, dấu kỳ vọng của biến (HTXH) là dấu (+).
X9 (ANTT): Là biến chỉ tình hình an ninh trật tự nơi thửa đất tọa lạc.
Đây là biến định tính, biến này được mã hóa bằng thang đo danh nghĩa sử dụng 2 biến giả: Biến giả 1 (AN_TOT) là An ninh tốt = 1, loại khác = 0; Biến giả 2 (AN_THUONG) là An ninh thường = 1, loại khác = 0. Như vậy, biến An ninh xấu trở thành tính chất so sánh. Kết quả hồi quy ở biến An ninh tốt chỉ ra sự so sánh giữa An ninh tốt và An ninh xấu. Kết quả hồi quy ở biến An ninh thường chỉ ra sự so sánh giá giữa An ninh thường và An ninh xấu.
εi là sai số ngẫu nhiên.
Ngoài ra các yếu tố khác như: Tính pháp lý của thửa đất, yếu tố tâm lý, tiếng ồn, ô nhiễm môi trường... Các yếu tố này cũng ảnh hưởng đến sự tăng, giảm của giá đất. Tuy nhiên, trong vùng nghiên cứu không có sự khác biệt lớn nên không được đưa vào mô hình.
33
Chương 4
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu
4.1.1 Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1 Vị trí địa lý
Hình 4.1 Bản đồ vị trí địa lý thành phố Tân An, tỉnh Long An
Thành phố Tân An là một trong những khu vực phát triển kinh tế - xã hội trọng điểm của tỉnh Long An, cách thành phố Hồ Chí Minh 47 km về phía Tây Nam theo quốc lộ 1A.
34
Ranh giới hành chính được xác định như sau: - Phía Bắc giáp huyện Thủ Thừa.
- Phía Đông giáp huyện Tân Trụ và huyện Châu Thành. - Phía Tây và Tây Nam giáp tỉnh Tiền Giang.
Qua nhiều lần thay đổi về địa giới hành chính, hiện nay thành phố Tân An có 9 phường và 5 xã với tổng diện tích tự nhiên 8.194,94 ha (theo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2011), dân số 133.848 người (dân số trung bình năm 2011). Trong đó phường 1 là trung tâm kinh tế, chính trị văn hóa của thành phố. Năm 2009, Tân An được công nhận là thành phố loại III theo Nghị quyết số 38/NQ-CP của Chính phủ.
Thành phố Tân An là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của tỉnh Long An; cửa ngõ kinh tế của các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long với thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh khác, có vị trí trọng yếu về an ninh quốc phòng với sự giao lưu thuận lợi bằng các tuyến giao thông quan trọng như: Quốc lộ 1A, đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Trung Lương, Quốc lộ 62 và sông Vàm Cỏ Tây.
Với vị trí địa lý như trên khả năng thu hút đầu tư vào Tân An rất thuận lợi, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh - tế xã hội của thành phố nói riêng và của tỉnh Long An nói chung. Tuy nhiên cũng sẽ nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố nhất là trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Vì vậy, nhiệm vụ của công tác quy hoạch sử dụng đất đai phải chính xác, kịp thời và hợp lý để vừa phát huy được lợi thế về vị trí địa lý, vừa điều chỉnh và khắc phục những vấn đề sử dụng đất không đúng, phát sinh.
4.1.1.2 Địa hình, địa mạo
Địa hình thành phố Tân An mang đặc điểm chung của vùng Đồng bằng sông Cửu Long, được bồi đắp liên tục dẫn đến sự hình thành đồng bằng có bề mặt bằng phẳng và nằm ngang khá điển hình. Độ cao tuyệt đối biến đổi từ 0,5-2m, trung bình là 1-1,5m. Đặc biệt lộ ra một giồng cát chạy từ Tiền Giang qua Tân Hiệp lên đến Xuân Hoà I (phường 6) với độ cao thường biến đổi từ 1-3m.
35
Hầu hết diện tích đất của thành phố Tân An không bị ngập úng, rải rác có những điểm trũng dọc hai bên bờ sông, rạch bị ngập nước về mùa mưa. Nhìn chung, địa hình Tân An tương đối thấp, dễ bị tác động khi triều cường hoặc khi lũ Đồng Tháp Mười về. Với dạng địa hình này, rất thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, có ảnh hưởng xấu đến công trình xây dựng nhưng mức độ ảnh hưởng không lớn vì đất hầu hết là sét có hệ số thấm nước nhỏ.
4.1.1.3 Khí hậu
Thành phố Tân An nằm trong nền chung của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, ít gió bão lớn, nền nhiệt cao và ổn định. Khí hậu chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Nhiệt độ không khí trung bình thấp nhất 23,40C, trung bình cao nhất 27,90C
nhiệt độ trung bình năm 26,40C, chệnh lệch nhiệt độ giữa tháng nóng nhất và tháng
lạnh nhất khoảng 40C. Tổng tích ôn 9.8180C, với tổng tích ôn cao cho phép gieo trồng
3 - 4 vụ cây ngắn ngày/năm. Số giờ nắng trung bình năm khoảng 2.200 - 2.300 giờ. Lượng mưa trung bình hàng năm 1.485mm. Tuy nhiên lượng mưa phân bố không đều theo thời gian trong năm, mùa mưa chiếm khoảng tới 85% lượng mưa cả năm. Lượng mưa các tháng trong mùa mưa khoảng 130 - 300mm/tháng. Trong mùa mưa thường có những đợt mưa ít hoặc không mưa liên tục từ 7 - 12 ngày vào các tháng 7, 8 gây ra những đợt hạn ngắn. Mùa khô rất ít mưa, nhất là các tháng 1, 2, 3, lượng mưa trong các tháng này chỉ khoảng dưới 10mm/tháng.
Độ ẩm không khí tương đối ổn định trong năm, độ ẩm bình quân 87,6%, độ ẩm trung bình tháng cao nhất: 91,0% (tháng 9), độ ẩm trung bình thấp nhất: 84,0% (tháng 4).
Với đặc điểm khí hậu của thành phố Tân An như trên, trong sản xuất nông nghiệp cần để bố trí nhiều vụ cây trồng trong năm. Đồng thời để hạn chế bốc hơi nước vật lý trong mùa khô, làm đất bốc hơi phèn và chai cứng cần bố trí hệ thống cây trồng có độ che phủ quanh năm, giữ đất, giữ nước tốt, có vậy mới đảm bảo sử dụng đất được bền vững.
36
4.1.1.4 Giao thông
Mạng lưới giao thông được đầu tư xây dựng góp phần tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội và đáp ứng nhu cầu đi lại của nhân dân. Hiện tại, thành phố Tân An có 133km đường nhựa; trên 90% hẻm nội thành được bê tông hoá, đường liên ấp được trải sỏi đỏ. Thành phố Tân An hiện có 02 chi nhánh công ty Taxi và các tuyến xe buýt hoạt động trong nội thành đến các vùng ven, đáp ứng vận chuyển hành khách công cộng. Đặc biệt đã tập trung xây dựng hệ thống giao thông, thoát nước, chiếu sáng ở khu phố 4 - phường 2 và khu công viên Ao Quan - phường 1 góp phần quan trọng trong cải thiện đời sống nhân dân và tạo vẻ mỹ quan đô thị.
Nói chung, mạng lưới giao thông của thành phố tương đối hoàn chỉnh. Tuy nhiên cấp đường và chất lượng đường nhiều tuyến còn chưa đảm bảo. Vì vậy, để thực hiện được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố cần phải dành một quỹ đất thích hợp cho việc nâng cấp, mở rộng, làm mới một số tuyến nhằm chỉnh trang và phát triển.
4.1.1.5 Y tế
Được sự quan tâm của các cấp chính quyền cùng sự nỗ lực của CBCNVC trong ngành. Đến nay, trên địa bàn thành phố có 03 bệnh viện, 01 Trung tâm y tế và 14 trạm y tế. Về cán bộ ngành y tế bao gồm 276 bác sỹ (cả trên đại học); 312 y sỹ; 432 y tá, hộ lý; 24 dược sỹ đại học; 55 dược sỹ trung cấp; 11 dược tá. Bệnh viện có 930 giường bệnh, trạm y tế xã, phường có 30 giường bệnh.
4.1.1.6 Chợ
Năm 2001 toàn thành phố Tân An có 5 chợ (chợ Tân An, chợ Dinh, chợ Rạch Chanh, chợ phường 3, chợ Lê Văn Tạo). Đến 2014 trên địa bàn thành phố có 9 chợ, 3 cửa hàng tự chọn tiện ích, 1 siêu thị tổng hợp, 1 siêu thị chuyên dùng đây là trung tâm mua sắm và trao đổi hàng hóa của nhân dân.
4.1.1.7 Quốc phòng, an ninh
Trong những năm qua, thành phố Tân An đã gắn phát triển kinh tế với quốc phòng, xây dựng củng cố quốc phòng gắn liền với xây dựng thế trận an ninh nhân dân.
37
Các cấp chính quyền thành phố Tân An đã chỉ đạo xây dựng lực lượng dân quân, tự vệ, lực lượng dự bị động viên đảm bảo chất lượng, xây dựng cơ quan quân sự vững mạnh toàn diện sẵn sàng chiến đấu trong mọi tình huống. Duy trì và mở rộng cụm an ninh nhân dân và ban bảo vệ dân phố. Tăng cường công tác phòng ngừa đấu tranh trấn áp tội phạm có hiệu quả. Thường xuyên đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục chính trị tư tưởng.
4.1.2 Thực trạng phát triển đô thị và cơ sơ hạ tầng của thành phố Tân An- tỉnh Long An An- tỉnh Long An
4.1.2.1 Thực trạng phát triển đô thị
Ngày 24/08/2009, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 38/NQ-CP về việc thành lập thành phố Tân An từ thị xã trực thuộc tỉnh Long An. Dân số khu vực đô thị năm 2010 khoảng 99.656 người, chiếm 74,12% dân số toàn thành phố.
Hạ tầng giao thông một số tuyến đường phố chính gần đây được nâng cấp, tuy nhiên còn nhiều tuyến đang bị xuống cấp và bề rộng mặt đường nhỏ hẹp, chưa đảm bảo an toàn giao thông đô thị, cần phải chỉnh trang lại. Hệ thống giao thông phát triển chưa tương xứng so với yêu cầu, nói chung chỉ đáp ứng cho nhu cầu hiện tại. Hệ thống thoát nước đô thị chậm cần có kế hoạch đầu tư cụ thể. Hệ thống điện chiếu sáng đô thị nhiều nơi chưa đáp ứng được độ sáng và chưa đảm bảo an toàn.
Về các dự án phát triển đô thị, tính đến cuối năm 2011 có tất cả 19 dự án đã và đang triển khai thực hiện, trong đó 03 dự án xin thu hồi giấy chứng nhận đầu tư (thuộc thẩm quyền cấp tỉnh), 01 dự án đề nghị tự tìm vị trí khác, 05 dự án gia hạn bồi thường và 10 dự án đang triển khai thực hiện.
Hiện nay, việc phát triển không gian đô thị theo quy hoạch chung trước đây đã không còn phù hợp nữa. Vì vậy, UBND thành phố đã tiến hành lập điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2030 và tầm nhìn sau năm 2030 với lý do:
+ Cấu trúc không gian không còn phù hợp với thực tế hiện nay.
+ Chưa khai thác đúng các lợi thế về vị trí địa lý, tiềm năng về kinh tế, cảnh quan, du lịch và tiềm năng về giao thông vận tải nội vùng và liên vùng của thành phố.
38
+ Tài nguyên thiên nhiên và các nguồn lực về phát triển kinh tế xã hội chưa được sử dụng hợp lý, chưa gắn kết với các khu vực lân cận.
+ Hạ tầng kỹ thuật đầu tư chưa đáp ứng kịp nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và đô thị hóa mạnh mẽ của thành phố.