Mô hình nghiên cứu bao gồm 11 biến độc lập và 01 biến phụ thuộc, thống kê mô tả các biến như sau:
51
Bảng 4.2 Thống kê mô tả
Chỉ tiêu Số quan sát nhỏ nhất Giá trị lớn nhất Giá trị Trung bình Độ lệch chuẩn
Khoảng cách đến trung tâm thành phố 516 0.121 8.953 2.91399 2.042159 Diện tích thửa đất 516 12.3 3511 242.0988 381.6859831 Chiều rộng mặt tiền của thửa đất 516 1.5 50 6.463295 4.5616557 Đơn giá 1 m2 516 0.0138 34.003 2.88234 3.935765 Kích thước mẫu 516
Nguồn: Tính toán của tác giả.
Đơn giá đất được tính bằng đơn vị triệu đồng/m2. Thửa đất có đơn giá thấp
nhất là 0,014 triệu đồng/m2, thửa đất có đơn giá lớn nhất là 34 triệu đồng/m2. Đơn
gía đất trung bình trong mẫu nghiên cứu là 2,9 triệu đồng/m2.
Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố ngắn nhất là 0,121 km, khoảng cách xa nhất là 8,953 km. Khoảng cách trung bình từ thửa đất đến trung tâm thành phố là 2,913 km.
Trong mẫu nghiên cứu, thửa đất có diện tích nhỏ nhất là 12,3 m2, thửa đất có
diện tích lớn nhất là 3.511 m2. Trung bình các thửa đất có diện tích 242 m2.
Các thửa đất trong mẫu nghiên cứu có chiều rộng mặt tiền nhỏ nhất là 1,5 m, rộng nhất là 50 m. Chiều rộng mặt tiền trung bình của thửa đất là 6,46 m.
52
Bảng 4.3 Bảng tần suất
Tần suất Phần trăm
Loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc
Đường 1 chiều 370 71.7 Đường 2 chiều 146 28.3 Cấp hẻm Cấp 1 439 85.1 Cấp 2 42 8.1 Cấp khác 35 6.8 Hình dáng của thửa đất Hình dạng khác 191 37 Hình chữ nhật 325 63 Loại hẻm Hẻm đất 276 53.5 Hẻm nhựa 240 46.5
Hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lac
Vị trí thửa đất gần từ 2 hoặc hơn các tiện
nghi dưới 2 km 186 36
Vị trí thửa đất cách các tiện nghi trên 2 km 330 64
An ninh trật tự nơi thửa đất tọa lạc
Tốt 401 77.7
Trung bình 52 10.1
Kém 63 12.2
Nguồn: Tính toán của tác giả
Trong mẫu nghiên cứu có 28% thửa đất nằm trên đường 2 chiều, 72% thửa đất nằm trên đường 1 chiều.
Theo kết quả thống kê có 85% thửa đất trong mẫu nghiên cứu nằm trên hẻm cấp 1,8% thửa đất nằm trên hẻm cấp 2,7% thửa đất nằm trên hẻm cấp còn lại.
53
Về hình dáng của thửa đất: 63% thửa đất trong mẫu nghiên cứu có hình chữ nhật, 37% thửa đất trong mẫu nghiên cứu có hình dạng khác.
Về loại hẻm (hẻm nhựa hay hẻm đất): Các thửa đất trong mẫu nghiên cứu có 47% nằm trên hẻm đất, 53% nằm trên hẻm nhựa.
Về hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc: Có 36% thửa đất có vị trí thửa đất gần từ 2 hoặc hơn các tiện nghi như (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) từ 2km trở lại, còn lại 64% thửa đất có vị trí tọa lạc cách (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) trên 2 km.
Bên cạnh đó, thống kê mô tả cho thấy có 78% thửa đất tọa lạc trên địa bàn có tình hình an ninh trật tự tốt, 10% thửa đất tọa lạc trên địa bàn có tình hình an ninh trật tự trung bình, 11% thửa đất tọa lạc trên địa bàn có tình hình an ninh trật tự kém.
Tác giả tiến hành phân tích one-way ANOVA để thấy được các kết quả sâu hơn về sự khác biệt của đơn giá đất theo loại đường, cấp hẻm, loại hẻm, hình dáng thửa đất, hạ tầng xã hội.
Sự khác biệt của đơn giá đất theo loại đường
Loại đường nơi thửa đất tọa lạc được chia làm 2 loại: Đường 2 chiều và đường 1 chiều. Để tiến hành phân tích phương sai ANOVA điều kiện cần là phải kiểm định giả thuyết H0: Phương sai của các loại đường là đồng nhất. Kết quả phân tích được thể hiện trong bảng bên dưới.
Bảng 4.4 Phân tích Anova đơn giá đất theo loại đường
Số thống kê Levene Levene Sig.
2.367 0.125
Kiểm định Anova F Sig.
0.317 0.574
Nguồn: Tính toán của tác giả
Với trị số thống kê Levene có Sig. = 0.125 > 0.05, tức là chưa có cơ sở bác bỏ giả thiết H0. Như vậy có thể nói phương sai giữa các thửa đất nằm trên loại đường khác nhau là đồng nhất, thỏa mãn điều kiện để phân tích ANOVA.
54
Phân tích ANOVA được thực hiện thông qua kiểm định giả thiết H0: Đơn giá đất của các thửa nằm trên các loại đường khác nhau là giống nhau. Kết quả kiểm định ANOVA có F = 0.317 và giá trị Sig. = 0.574 > 0.05 nên chưa có cơ sở bác bỏ giả thiết H0, hay không có sự khác biệt về đơn giá đất của các thửa nằm trên các loại đường khác nhau.
Sự khác biệt của đơn giá đất theo cấp hẻm
Cấp hẻm nơi thửa đất tọa lạc được chia làm 3 loại: cấp 1, cấp 2 và cấp khác. Để tiến hành phân tích phương sai ANOVA điều kiện cần là phải kiểm định giả thuyết H0: Phương sai giữa các thửa đất nằm trên các cấp hẻm khác nhau là đồng nhất. Kết quả phân tích được thể hiện trong bảng bên dưới.
Bảng 4.5 Phân tích Anova đơn giá đất theo cấp hẻm
Số thống kê Levene Levene Sig.
7.225 0.001
Kiểm định Anova F Sig.
3.694 0.026
Nguồn: Tính toán của tác giả
Với trị số thống kê Levene có Sig. = 0.001< 0.05, tức là có cơ sở bác bỏ giả thiết H0. Như vậy có thể nói phương sai giữa các thửa đất nằm trên các cấp hẻm khác nhau là khác nhau, không thỏa mãn điều kiện để phân tích ANOVA.
Sự khác biệt của đơn giá đất theo loại hẻm
Loại hẻm nơi thửa đất tọa lạc được chia làm 2 loại: Hẻm nhựa và hẻm đất. Để tiến hành phân tích phương sai ANOVA điều kiện cần là phải kiểm định giả thuyết H0: Phương sai giữa các thửa đất nằm trên loại hẻm khác nhau là đồng nhất. Kết quả phân tích được thể hiện trong bảng bên dưới.
55
Bảng 4.6 Phân tích Anova đơn giá đất theo loại hẻm
Số thống kê Levene Levene Sig.
3.863 0.05
Kiểm định Anova F Sig.
3.826 0.051
Nguồn: Tính toán của tác giả
Với trị số thống kê Levene có Sig. = 0.05, tức là chưa có cơ sở bác bỏ giả thiết H0. Như vậy có thể nói phương sai giữa các thửa đất nằm trên loại hẻm khác nhau là đồng nhất, thỏa mãn điều kiện để phân tích ANOVA.
Phân tích ANOVA được thực hiện thông qua kiểm định giả thiết H0: Đơn giá đất của các thửa nằm trên các loại hẻm khác nhau là giống nhau. Kết quả kiểm định ANOVA có F = 3.826 và mức ý nghĩa Sig. = 0.051> 0.05 nên chưa có cơ sở bác bỏ giả thiết H0, hay không có sự khác biệt về đơn giá đất của các thửa nằm trên các loại hẻm khác nhau.
Sự khác biệt của đơn giá đất theo hình dạng thửa đất
Hình dạng của thửa đất được chia làm 2 loại: Hình chữ nhật và hình dạng khác. Để tiến hành phân tích phương sai ANOVA điều kiện cần là phải kiểm định giả thuyết H0: Phương sai giữa các thửa đất có hình dáng khác nhau là đồng nhất. Kết quả phân tích được thể hiện trong bảng bên dưới.
Bảng 4.7 Phân tích Anova đơn giá đất theo hình dáng thửa đất
Số thống kê Levene Levene Sig.
5.143 0.024
Kiểm định Anova F Sig.
4.687 0.031
56
Với trị số thống kê Levene có mức ý nghĩa Sig. = 0.024 < 0.05, tức là có cơ sở bác bỏ giả thiết H0. Như vậy có thể nói phương sai giữa các thửa đất có hình dáng khác nhau là khác nhau, không thỏa mãn điều kiện để phân tích ANOVA.
Sự khác biệt của đơn giá đất theo hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc
Hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc được chia làm 2 loại: Vị trí thửa đất gần từ 2 hoặc hơn các tiện nghi từ 2 km trở xuống, vị trí thửa đất cách các tiện nghi hơn 2 km. Để tiến hành phân tích phương sai ANOVA điều kiện cần là phải kiểm định giả thuyết H0: Phương sai giữa các thửa đất theo hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc khác nhau là đồng nhất. Kết quả phân tích được thể hiện trong bảng bên dưới.
Bảng 4.8 Phân tích Anova đơn giá đất theo hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc
Số thống kê Levene Levene Sig.
186.839 0.000
Kiểm định Anova F Sig.
123.579 0.000
Nguồn: Tính toán của tác giả
Với trị số thống kê Levene có Sig. = 0.000 < 0.05, tức là có cơ sở bác bỏ giả thiết H0. Như vậy có thể nói phương sai giữa các thửa đất theo hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc khác nhau là khác nhau, không thỏa mãn điều kiện để phân tích
ANOVA.
Sự khác biệt của đơn giá đất theo địa bàn nơi thửa đất tọa lạc
Địa bàn nơi các thửa đất tọa lạc được chia làm 14 phường xã: Phường 1, phường 2, phường 3, phường 4, phường 5, phường 6, phường 7, xã Bình Tâm, xã Nhơn Thạnh Trung, Tân Khánh, Khánh Hậu, Lợi Bình Nhơn, Hướng Thọ Phú, An Vĩnh Ngãi. Để tiến hành phân tích phương sai ANOVA điều kiện cần là phải kiểm định giả thuyết H0: Phương sai của các thửa đất tọa lạc tại các địa phương khác nhau là đồng nhất. Kết quả phân tích được thể hiện trong bảng bên dưới.
57
Bảng 4.9 Phân tích Anova đơn giá đất theo địa bàn nơi thửa đất tọa lạc
Số thống kê Levene Levene Sig.
35.635 0.000
Kiểm định Anova F Sig.
71.889 0.000
Nguồn: Tính toán của tác giả
Với trị số thống kê Levene có Sig. = 0.000 < 0.05, tức là có cơ sở bác bỏ giả thiết H0. Như vậy có thể nói phương sai giữa các thửa đất theo hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc khác nhau là khác nhau, không thỏa mãn điều kiện để phân tích
ANOVA.