2.2.41 Một số vấn đề trong mô hình hedonic
Nhà nước không có quy định dùng phương pháp hedonic price vì để ứng dụng được phương pháp hedonic price phải thỏa mãn điều kiện giả định của mô hình hedonic price là các hộ gia đình có thông tin hoàn hảo về thửa đất và sẵn lòng trả ở một mức giá mà họ thụ hưởng được những thuộc tính của hàng hóa – dịch vụ (ở đây là đất ở) mà họ mong muốn. Ngoài ra, giá bất động sản không điều chỉnh ngay lập tức khi những thay đổi trong cầu hoặc cung thị trường bất động sản thay đổi. Trong thực tế, nhiều yếu tố như thông tin không hoàn hảo và chi phí giao dịch sẽ cho kết quả sau quá trình điều chỉnh một thời gian. Thêm vào đó, chi phí giao dịch trong thị trường bất động sản rất đa dạng, có giá trị đáng kể và thị trường bất động sản là thị trường luôn biến động.
Một vấn đề nữa mà chúng ta cần quan tâm là hiện tượng các biến có liên quan với nhau. Thông thường các đặc điểm môi trường sẽ có liên quan với nhau. Chẳng hạn như: Tài sản gần đường giao thông sẽ có ô nhiễm tiếng ồn lớn hơn và nồng độ các chất ô nhiễm không khí cao hơn. Điều này có nghĩa là rất khó khăn để tách ra các biến độc lập của hai hình thức ô nhiễm trên khi tính giá của tài sản. Quan trọng là phải giả định rằng thị trường bất động sản trong trạng thái cân bằng. Vì ở trạng thái mất cân bằng, lúc này sẽ xuất hiện các biến động về giá, vì
18
vậy các ước tính về sự tác động đến giá bất động sản của các biến độc lập sẽ không có ý nghĩa.
Nhưng thực tế không chắc rằng một thị trường bất động sản sẽ được ở trong trạng thái cân bằng hoàn hảo ở bất kỳ một thời gian nào.
Phải tổng quan điều kiện của địa bàn nghiên cứu và tổng quan mô hình hedonic price để xét xem điều kiện thị trường nơi nghiên cứu ứng dụng mô hình hedonic price có thỏa các điều kiện giả định của mô hình không thì mới ứng dụng được và mô hình mới cho kết quả chính xác và có ý nghĩa.
2.2.4.2 Dạng mô hình hedonic
Mô hình hedonic là một mô hình mở, với các biến được thu thập tuỳ thuộc vào dữ liệu mà mô hình nghiên cứu. Có những mô hình chỉ sử dụng chủ yếu biến đặc tính nhà để xác định giá bất động sản, nghiên cứu của Hasan Selim (2009). Có mô hình lại sử dụng chủ yếu các yếu tố ngoại tác là biến xác định giá trị bất động sản, như nghiên cứu gần đây của Gabriel.K.B (03/2011). Và nhiều những nghiên cứu khác kết hợp cả yếu tố nội tác và ngoại tác ảnh hưởng tới giá bất động sản như: Taylor, L.O (2002); Bernardo (2002); Ustaoglu.E. (2003)…
Mô hình hedonic cơ bản đầu tiên được Ridker (1967) trình bày, ông sử dụng các biến như: Đặc điểm kết cấu nhà ở (gồm có: Kích thước diện tích nhà ở, số lượng phòng, loại hình xây dựng); đặc điểm kết cấu khu dân cư (như: khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học, trật tự xã hội...); môi trường đặc trưng (gồm có: Chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn...)