4.6.1 Ma trận hệ số tương quan
Bảng ma trận hệ số tương quan (Phụ lục 3), cho thấy hầu hết các biến độc lập có tương quan với nhau tương đối thấp, nhưng lại có tương quan cao với biến phụ thuộc.
58
4.6.2 Kết quả hồi quy mô hình
Tác giả tiến hành hồi quy mô hình nghiên cứu bằng phần mềm SPSS 16.0. Kết quả thu được như sau:
Bảng 4.10 Kết quả hồi quy mô hình
Mô hình
Hệ số hồi quy chưa
chuẩn hóa Hệ số hồi
quy đã
chuẩn hóa t Sig.
Thống kê tương quan
Hệ số chuẩn Sai số Tolerance VIF
1 (Constant) .108 .681 .159 .874 KC_TT -.250 .073 -.130 -3.418 .001 .506 1.975 L_DUONG .607 .295 .070 2.060 .040 .640 1.563 H_CAP1 -.030 .475 -.003 -.062 .950 .393 2.547 H_CAP2 .143 .571 .010 .250 .803 .462 2.167 D-TICH .005 .000 .507 13.632 .000 .527 1.899 H_DANG -.036 .256 -.004 -.141 .888 .737 1.358 CR_MT .327 .030 .379 10.830 .000 .596 1.678 L_HEM -.547 .250 -.069 -2.186 .029 .722 1.384 HTXH .798 .334 .097 2.392 .017 .439 2.278 AN_TOT -.045 .348 -.005 -.129 .897 .536 1.866 AN_THUONG -.088 .538 -.007 -.164 .870 .429 2.330
Nguồn: Tính toán của tác giả
Với mức ý nghĩa 5%, hệ số hồi quy của các biến (KC_TT), (L_DUONG), (D_TICH), (CR_MT), (L_HEM), (HTXH) có ý nghĩa thống kê nên các biến (KC_TT), (L_DUONG), (D_TICH), (CR_MT), (L_HEM), (HTXH) có ảnh hưởng đến biến phụ thuộc giá đất (GIADAT).
59
4.6.3 Mức độ giải thích của mô hình
Kết quả hồi quy cho thấy hệ số R2 = 0,633, tức là các biến độc lập trong mô
hình giải thích được 63,30% mức độ biến động của mô hình.
Bảng 4.11 Tóm tắt mô hình.
Mô hình R R2 R2 hiệu chỉnh Sai số ước lượng Durbin-Watson
1 .795a .633 .625 2.411346 1.930
Nguồn: Tính toán của tác giả
4.6.4 Mức độ phù hợp của mô hình
Để đảm bảo mô hình là phù hợp, tác giả tiến hành kiểm định giả thiết.
H0: = = ⋯ = = 0
H1: ∃ ≠ 0
Phân tích Anova được sử dụng, kết quả cụ thể như sau:
Bảng 4.12 Phân tích ANOVA Mô hình Tổng bình phương Bậc tự do Trung bình bình phương F Sig. 1 Hồi quy 5046.921 11 458.811 78.907 .000a Sai số 2930.554 504 5.815 Tổng cộng 7977.475 515
Nguồn: tính toán của tác giả
Với mức ý nghĩa 5%, hệ số Sig. = 0,000 < 0,05 nên ta chấp nhận giả thiết H1, tức là mô hình hồi quy là phù hợp.
60
Để đảm bảo các kết luận rút ra từ mô hình có độ tin cậy cao, tác giả tiến hành các kiểm định cần thiết: Kiểm định tự tương quan, kiểm định phương sai thay đổi, kiểm định đa cộng tuyến.
4.6.5 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến
Hiện tượng đa công tuyến trong mô hình xảy ra khi biến độc lập có hệ số VIF > 10. Từ kết quả hồi quy mô hình cho thấy các biến độc lập đều có hệ số VIF < 10 nên mô hình không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến.
Bảng 4.13 Kiểm định đa cộng tuyến Biến
Thống kê tương quan
Tolerance VIF KC_TT .506 1.975 L_DUONG .640 1.563 H_CAP1 .393 2.547 H_CAP2 .462 2.167 D-TICH .527 1.899 H_DANG .737 1.358 CR_MT .596 1.678 L_HEM .722 1.384 HTXH .439 2.278 AN_TOT .536 1.866 AN_THUONG .429 2.330
Nguồn: tính toán của tác giả
4.6.6 Kiểm định hiện tượng tự tương quan
Hiện tượng tự tương quan trong mô hình được kiểm định thông qua hệ số Durbin – Watson. Từ bảng 4.11, cho thấy hệ số Durbin – Watson là d = 1.930. Do 1 < d < 3 nên mô hình không xảy ra hiện tượng tự tương quan.
61
4.6.7 Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi
Hiện tượng phương sai thay đổi được kiểm định thông qua kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey, cụ thể:
H0: không có hiện tượng phương sai thay đổi H1: có hiện tượng phương sai thay đổi
Việc kiểm định được thực hiện bằng phần mềm Eview 8.0, kết quả:
Bảng 4.14 Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey
F-statistic 1.542494 Prob. F(11,504) 0.1128
Obs*R-squared 16.80565 Prob. Chi-Square(11) 0.1138
Scaled explained SS 515.2404 Prob. Chi-Square(11) 0.0000
Nguồn: Tính toán của tác giả
Với mức ý nghĩa 5%, hệ số Prob. F(11,504) = 0,1128 > 5% nên ta chấp nhận giả thiết H0, tức là mô hình không có hiện tượng phương sai thay đổi.
4.7 Thảo luận kết quả mô hình
Kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc, diện tích thửa đất,chiều rộng mặt tiền của thửa đất, loại hẻm, hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc có ảnh hưởng đến giá đất ở. Cụ thể ảnh hưởng các yếu tố này như sau:
Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là -0,250, mang dấu (-) tức là khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố tăng thì đơn giá đất sẽ giảm. Cụ thể khi khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố tăng 1km thì đơn giá BĐS sẽ giảm 0,25 triệu đồng, tức là giảm 250.000 đồng. Giá sẽ cao hơn đối với các thửa đất gần trung tâm hơn, khi các yếu tố khác không đổi, thửa đất xa trung tâm hơn sẽ mất lợi thế về kinh doanh và giao thông đi lại hơn hẳn so với thửa đất gần trung tâm.
62
Loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 0,607, mang dấu (+) tức là thửa đất nằm trên đường 2 chiều sẽ có giá trị cao hơn thửa đất nằm trên đường 1 chiều. Cụ thể, nếu thửa đất nằm trên đường 2 chiều thì sẽ có đơn giá cao hơn thửa đất nằm trên đường 1 chiều là 0,607triệu đồng, tức là 607.000 đồng.
Diện tích thửa đất, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 0,005, mang dấu (+) tức là diện tích thửa đất tăng thì giá đất sẽ cao hơn. Cụ thể, nếu diện tích thửa
đất tăng 1 m2 thì đơn giá thửa đất sẽ tăng 0,005 triệu đồng, tức là tăng 5.000
đồng.Với các yếu tố khác không đổi, diện tích đất lớn sẽ giúp cho việc kinh doanh, mở văn phòng, cho thuê... có nhiều cơ hội hơn.
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 0,327, mang dấu (+) tức là chiều rộng mặt tiền của thửa đất tăng 1 m thì đơn giá thửa đất sẽ tăng 0,327 triệu đồng, tức là tăng 327 ngàn đồng. Đây là một yếu tố phù thợp với thực tế khách quan, vì thửa đất có chiều rộng mặt tiền lớn sẽ giúp cho việc kinh doanh tốt hơn.
Loại hẻm, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là -0,547, mang dấu (-) tức là nếu thửa đất nằm trên hẻm đất thì giá trị sẽ giảm so với thửa đất nằm trên hẻm nhựa. Cụ thể, nếu thửa đất nằm trên hẻm đất thì đơn giá thửa đất sẽ giảm 0,547 triệu đồng, tức là giảm 547 ngàn đồng so với thửa đất nằm trên hẻm nhựa.
Hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 0,798, mang dấu (+) tức là nếu thửa đất có vị trí gần từ 2 hoặc hơn các tiện nghi như (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) từ 2km trở lại thì có đơn giá đất cao hơn thửa đất có vị trí tọa lạc cách (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) trên 2 km. Cụ thể giá trị chênh lệch này là 0,798 triệu đồng, tức là 798 ngàn đồng.
Thông qua kết quả của mô hình nêu trên, tác giả đưa ra một số giải pháp để làm tăng giá trị của đất ở nhằm điều tiết thị trường đất đai, đảm bảo thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất. Cụ thể:
63
- Quy hoạch mở rộng thành phố phát triển theo hướng đa trung tâm, hạn chế thiết kế đường 1 chiều trong khu vực trung tâm, thay vào đó là thiết kế đường 2 chiều, bề rộng mặt đường đủ lớn để xe lưu thông. Một mặt rút ngắn khoảng cách từ các thửa đất đến trung tâm thành phố như hiện nay làm gia tăng giá trị đất ở; mặt khác có thể khắc phục được bài toán về ùng tắc giao thông, quy hoạch nhà ở, cải thiện môi trường kinh doanh góp phần phát triển đô thị bền vững;
- Theo kết quả nghiên cứu thì biến loại hẻm có giá trị là -0,547, mang dấu (-) tức là nếu thửa đất nằm trên hẻm đất thì giá trị sẽ giảm so với thửa đất nằm trên hẻm nhựa. Vì vậy, tác giả đề xuất giải pháp về nhựa hóa các hẻm đất hiện trạng đồng thời mở rộng tối đa bề rộng của hẻm góp phần làm tăng giá trị của các thửa đất, thuận tiện cho việc đi lại của người dân và tạo mỹ quan cho đô thị;
- Có kế hoạch đầu tư phát triển mạng lưới trường học, bệnh viện, chợ theo hướng chuẩn hóa tại các xã, phường vùng ven của thành phố để tạo điều kiện cho các hộ dân được hưởng các phúc lợi tốt nhất từ giáo dục, y tế và sinh hoạt đồng thời góp phần làm tăng giá trị của các thửa đất.
Tóm lại, kết quả của mô hình nghiên cứu phản ánh được sự tác động của các biến đối với giá trị của đất ở tại địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An. Từ việc phân tích các kết quả đạt được, tác giả đã đề xuất các giải pháp nhằm để gia tăng giá trị đất ở theo kết quả mô hình nghiên cứu. Từ đó giúp chính quyền địa phương nhận ra các nhân tố có tác động tích cực cũng như tiêu cực đến giá đất ở để có những điều chỉnh trong việc định giá đất trong thời gian tới, góp phần điều tiết thị trường đất đai ngày càng tốt hơn.
64
Chương 5
KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ
Qua kết quả nghiên cứu – thảo luận, đề tài rút ra một số kết luận, kiến nghị sau:
5.1 Kết luận
(1) Đất đai là tài nguyên quan trọng, việc xác định giá đất để tính toán giá trị quyền sử dụng đất khi nhà nước tiến hành trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là cần thiết, tránh thất thoát, lãng phí tài nguyên quốc gia.
(2) Công tác xây dựng bảng giá đất hiện nay được tiến hành hàng năm mất nhiều công sức và kinh phí tài chính, nhưng hiệu quả lại chưa cao do:
- Do bị giới hạn bởi khung giá trần của Chính phủ vì không được cập nhật thường xuyên nên bảng giá đất không phù hợp với giá thị trường,;
- Bảng giá không tính công bằng giữa các các vùng và khu vực có sự tương đồng về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội và chính trị của đất đai, có nguyên nhân từ việc không xác định được các yếu tố vị thế đất đai và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá đất.
(3) Bảng giá bị giới hạn khung giá trần hiện nay không những gây thất thoát ngân sách, mà còn gây ra sự mất công bằng khi thực hiện nghĩa vụ tài chính giữa các người sử dụng đất với nhau.
(4) Kết quả của mô hình có hệ số tương quan cao, các biến độc lập mô tả được 63,30% sự thay đổi của mô hình. Các biến dự báo quan trọng phản ánh các yếu tố ảnh hưởng giá của đất ở như: Khoảng cách đến trung tâm thành phố, diện tích thửa đất, hình dáng thửa đất, loại hẻm, lộ giới, hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc. Kết quả này nhằm phục vụ cho chính quyền địa phương tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất để tham khảo trong quá trình định giá đất.
(5) Kết hợp kinh nghiệm định giá của các định giá viên và kết quả phân tích của mô hình, bảng giá sẽ được xây dựng với độ chính xác cao, khách quan và khoa học.
65
5.2 Kiến nghị
(1) Đề nghị UBND thành phố Tân An xây dựng lộ trình quy hoạch mở rộng thành phố phát triển theo hướng đa trung tâm; nhựa hóa các hẻm đất, đá hiện trạng; có kế hoạch đầu tư để phát triển mạng lưới trường học, bệnh viện, chợ theo hướng chuẩn hóa tại các xã, phường vùng ven đô thị để làm tăng giá trị của các thửa đất và đảm bảo phát triển đô thị theo hướng bền vững.
(2) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai để phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung và công tác định giá đất thông qua phân tích các số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.
(3) Đề nghị điều chỉnh quy trình xây dựng bảng giá đất đai của các địa phương theo đề xuất hoàn thiện quy trình của đề tài. Để bảng giá đất đai phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai cũng như là tài liệu tham khảo hữu ích cho nhiều đối tượng khác trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, quy trình định giá cần được xây dựng khách quan, khoa học và đảm bảo giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường. Quy trình cụ thể gồm các bước cơ bản:
- Công tác chuẩn bị;
- Điều tra, thu thập số liệu từ thị trường;
- Phân tích, xử lý số liệu để xác định và định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở bằng phương pháp phân tích hồi quy;
- Xây dựng phương án giá và bảng giá; - Trình thẩm định và phê duyệt.
TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục tài liệu Tiếng Việt:
1. Báo cáo Quy hoạch tổng thể phát triển Kinh tế - Xã hội thành phố Tân An,
tỉnh Long An đến năm 2020.
2. Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, (2000). Vị thế - Chất lượng và sự lựa
chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị. Tạp chí đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh (vol. 37, No. 1, January 2000).
3. Lê Hoàng Việt Phương, 2010. “Ứng dụng mô hình hồi quy và hệ thống thông
tin địa lý để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà tại Việt Nam”.
4. Lê Khương Ninh, (2011). Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở
đồng bằng sông Cửu Long. Tạp chí phát triển kinh tế số 254, trang 11-17.
5. Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
6. Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.
7. Mã Khắc Vỹ, 1995. Lý luận và phương pháp đánh giá đất đai. NXB Cải Cách,
Bắc Kinh. Dịch từ tiếng Trung Quốc. Người dịch: Tôn Gia Huyên và các cộng sự.
8. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật
Đất đai năm 2003.
9. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
10.Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013.
11.Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về giá
đất.
12.Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa, (2012). Thẩm dịnh giá trị bất động
13.Nguyễn Quốc Nghi và cộng sự, (2012). Ứng dụng mô hình HEDONIC xác định các nhân tốt ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ. Kỷ yếu khoa học, 186 – 194.
14.Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch, (2013). Định giá đất hàng loạt bằng mô
hình hồi quy. Tạp chí Phát triển kinh tế số 269, tháng 3/2013, trang 11 – 19.
15.Nguyễn Thị Mỹ Linh, (2011). Ứng dụng mô hình “DECISION TREE” trong
định giá đất tại Việt Nam. Tạp chí Tài chính số 8, năm 2013.
16.Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính về hướng dẫn
việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
17.Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 16/12/2007 của Bộ Tài chính về việc