Ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Bắc Á- chi nhánh Thái Hà

Giai đoạn những năm 2006 đếnnăm 2008 chứng kiến một sự phát triển nóng của BĐS, nó được coi như một vùngđất kinh doanh nhiều tiềm năng và lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư, các hoạt độngg

LỜI MỞ ĐẦU1.Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là một thị trường không ổnđịnh và thiếu minh bạch, theo quy luật kinh tế nó cũng trải qua các chu kì phát triển

và suy thoái Từ năm 1993 khi lần đầu tiên đất đai được công nhận là hàng hóa, thịtrường bất động sản được hình thành một cách chính thống, thị trường BĐS ViệtNam đã trải qua 3 giai đoạn phát triển khác nhau Giai đoạn những năm 2006 đếnnăm 2008 chứng kiến một sự phát triển nóng của BĐS, nó được coi như một vùngđất kinh doanh nhiều tiềm năng và lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư, các hoạt độnggiao dịch BĐS trên thị trường diễn ra mạnh mẽ và mở rộng ra các thành phố lớnnhư Đà Nẵng, Nha Trang,…Tuy nhiên, từ năm 2008 khủng khoảng tài chính thếgiới diễn ra kéo theo sự suy thoái của một số thị trường trong đó có thị trường BĐS

và thị trường BĐS Việt Nam cũng không nằm ngoài sự biến động đó Trong nhữngnăm 2009 và 2010 mặc dù chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm cứu vãn thịtrường nhưng tình hình kinh doanh bất động sản vẫn ở mức thấp, giao dịch diễn ralẻ tẻ, và kéo theo đó những sàn giao dịch bất động sản nhỏ lẻ và thiếu năng lực đãphải phá sản Trong năm 2011 các ngân hàng thương mại đưa ra chính sách thắtchặt tín dụng gây khó khăn cho thị trường bất động sản, cùng với chính sách tàichính chưa đủ mạnh của nhà nước không đủ để vực dậy thị trường, kéo theo năm

2010 là một sự đóng băng hoàn toàn của thị trường bất động sản Việt Nam

Từ khi Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ có hiệu lực cuối tháng2/2011 cho đến nay, một số hệ quả của việc thắt chặt tín dụng đối với thị trường bấtđộng sản đang dần dần hiện rõ bởi dù bằng nhiều con đường khác nhau, các nhà đầu

tư cho rằng giữa thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng có mật thiết Mặc dùmọi sự biến động của thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt độngtín dụng của ngân hàng tuy nhiên các nhà đầu tư và giới chuyên gia đều khônglường trước được sự biến động của của thị trường bất động sản lại diễn ra nhanhchóng như vậy và có chiều hướng đi xuống

Trên thực tế, BĐS là một thị trường chiếm một lượng lớn tín dụng của mọinền kinh tế Tính đến ngày 10/6/2011, dư nợ bất động sản ở mức 222.000 tỷ đồng.Con số này đã giảm 13.000 tỉ đồng so với cuối năm 2010 nhưng nó vẫn chiếmkhoảng 8,54% dư nợ của toàn bộ nền kinh tế theo báo cáo của Thống đốc Ngân

hàng Nhà nước Việt Nam Chính vì vậy, khi mà thị trường bất động sản Việt Namrơi vào tình trạng khủng hoảng, các doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tưthứ cấp sẽ không có đủ khả năng trả nợ Việc tỷ lệ nợ xấu là bất động sản chiếm tỷ

lệ cao trong dư nợ của các ngân hàng thương mại sẽ gây khó khăn cho hoạt động tíndụng ngân hàng và tổn thất nền kinh tế Khi bất động sản giảm quá 30% theo giá trịđịnh giá của ngân hàng thì tất cả các khách hàng liên quan sẽ phải nộp thêm tài sảnđảm bảo Nếu không thể nộp thêm thì các ngân hàng sẽ buộc phải bán giải chấp.Nếu tình trạng đó diễn ra sẽ gây ra hiện tượng giảm giá mạnh trong thị trường bátđộng sản, ảnh hưởng tiêu cực đến hệ thống tài chính của các quốc gia

Thị trường BĐS đã có những ảnh hưởng lớn đến hoạt động tín dụng trong

hệ thống tài chính các ngân hàng và việc hỗ trợ nguồn vốn từ các ngân hàng cũng

có vai trò quan trọng trong việc khôi phục lại thị trường BĐS Nhận thấy tầm quantrọng cũng như mối quan hệ tương quan giữa thị trường BĐS và hoạt động tín dụng

trong Ngân hàng thương mại ở Việt Nam tác giả đã chọn đề tài: “ Ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Thương mại cô phần Bắc Á- chi nhánh Thái Hà”.

2.Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề sau đây:

- Nghiên cứu hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học liên quan đến những tácđộng của thị trường bất động sản đến hoạt động tín dụng trong ngân hàng, các kháiniệm, các mối liên hệ, vai trò và liên hệ thực tiễn đối với các nước trên thế giới

- Đánh giá thực trạng những ảnh hưởng của thị trường BĐS đến hoạt độngtín dụng tại Ngân hàng Bắc Á- chi nhánh Thái Hà

- Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị, những giải phápnhằm quản lý những tác động của thị trường BĐS đến hoạt động tín dụng của ngânhàng

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là :Phương pháp thống kê để thu thập các số liệu về hoạt động tín dụng của ngân hàng vànhững biến động của thị trường; Phương pháp phân tích tổng hợp dùng để xử lý sốliệu từ thị trường và từ báo cáo tín dụng của ngân hàng; Phương pháp duy vật biệnchứng, duy vật lịch sử, để đánh giá xu hướng phát triển của thị trường BĐS có ảnhhưởng như thế nào đến hoạt động tín dụng; Điều tra thu thập số liệu, phân tích sosánh dựa trên các số liệu thị trường và NH Bắc Á chi nhánh Thái Hà để phân tích vàđánh giá định tính, các dự báo xu hướng trong tương lai, các văn bản pháp luật quyđịnh các hoạt động đó Qua đó đưa ra đề xuất và kiến nghị

5 Kết cấu, nội dung chuyên đề

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm có

Chương 3:Đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm quản lý những tác động của thị trường bất động sản đến hoạt động tín dụng của Ngân hàng Thương mại cổ phần Bắc Á- chi nhánh Thái Hà

Do trình độ và thời gian còn hạn chế nên chuyên đề vẫn còn nhiều thiếu sót.Tác giả rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của thầy cô bộ môn để hoàn thiệnđược chuyên đề của mình hơn nữa

Tác giả xin cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn TS.Nguyễn Minh Ngọc đãđưa ra những ý kiến đóng góp quý báu, những chỉ bảo tận tình, cùng các anh chị cán

bộ nhân viên tại ngân hàng Bắc Á- chi nhánh Thái Hà đã tạo điều kiện để tác giả cóthể hoàn thiện được chuyên đề của mình tốt hơn nữa Xin chân thành cảm ơn

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG

1.1 Một số vấn đề về thị trường bất động sản

1.1.1Khái niệm thị trường bất động sản

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được muabán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyểndịch quyền sử dụng Do đó thị trường BĐS hoàn chỉnh không chỉ là quan hệ giữangười mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đếnBĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển quyền sử dụng BĐS Thị trườngbất động sản chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hóa Như vậy, ở đâu và lúc nàoBĐS chưa trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường BĐS Vì thế,thị trường BĐS là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức độ cao; đóchính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình vật chất gắn liền vớiđất đai

Hay nói cách khác thị trường BĐS được hiểu như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền

tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan

hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch Ở đây khái niệm “nơi” không đơn thuần chỉ là địa điểm mà còn bao hàm yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra (Theo Bài giảng Thị trường Bất động sản- TS Nguyễn Minh Ngọc)

1.1.2Đặc điểm của thị trường bất động sản

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, có gia trị lớn và khác với các loạihàng hóa khác trên thị trường Chúng có những đặc điểm dưới đây:

Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diệncủa hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệtvới hàng hóa BĐS giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS: có vị trí cố

đinh, không thể di dời được Hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trêncác chợ hàng hóa BĐS ảo Người mua thông qua đó đi thực địa kiểm tra các thôngtin về BĐS rồi tiến hành thỏa thuậnvà đi đến ký kết hợp đồng mua bán Các chợ ảonày thường đặt ở một vị trí cố định, tại đó họ thực hiện các hoạt động như đàmphán, trao đổi và cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS… Khái niệm chợ ảo dẫntới sự đa dạng của chúng, tùy vào địa điểm thích hợp đều có thể trở thành nơi giaodịch bất động sản ví dụ như tại nhà riêng, quán cà phê, quán vỉa hè, mạng internet,cho đến các trung tâm thương mại lớn, các nhà hàng và các khách sạn sang trọng…

Thứ hai: Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng giao dịch trong bất động sản

Do đất đai có đặc điểm là không bị mất đi, không hao mòn (trừ một sốtrường hợp đặc biệt), người có quyền sử dụng đất đai, sở hữu đất đai không sử dụngnhư các hàng hóa khác Chính vì đặc điểm này cho thấy, người có đất đai chờ đợi ởquyền và các khả năng sinh lời từ đất đai Vì thế, giá cả của đất đai được xem xétdựa trên khả năng sinh lợi của đất đai, khả năng sinh lời của vốn chủ đầu tư vào đóchứ không như các loại hàng hóa khác

Thứ ba: Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Một đặc điểm khác của đất đai đó chính là sự cố định và không thể di dời vềmặt vị trí của nó Do đó, khi đất đai nằm ở vị trí nào sẽ chịu ảnh hưởng về các yếu

tố như thị hiếu, tâm lý, phong tục tập quán của các địa phương, đặc trưng riêng củatừng nơi Bên cạnh đó, thị trường bất động sản không chỉ diễn ra tại một nơi mà nócòn diễn ra rộng khắp Mỗi vùng miền đều có đặc trưng phát triển khác nhau, vềdân số, thị yếu, điều kiện kinh tế, điều kiện tự nhiên, trình độ, thế mạnh phát triểncủa từng vùng cũng không giống nhau Điều đó dẫn đến sự phát triển cung cầutrong thị trường bất động sản cũng là khác nhau Khi nghiên cứu sự phát triển haybiến động của thị trường bất động sản không thể áp đặt giá cả, quy mô phát triểnhay điều kiện của vùng miền này lên vùng miền khác do sự chênh lệch là quá lớn vàquá rõ ràng khiến cho kết quả không chính xác

Thứ tư: Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ

và rộng rãi như các loại hàng hóa khác mặc dù đây là một thị trường có nội dung rấtphong phú Các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các

hàng hóa khác (vị trí địa lý, các kết cấu công trình, vẻ đẹp kiến trúc, chất lượngcông trình,… đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác và đôi khi dokinh nghiệm chủ quan của người đánh giá) khiến cho sự so sánh giữa các bất độngsản cùng loại thiếu chính xác Việc tìm kiếm bất động sản để so sánh cũng thực sựkhó khăn do các bất động sản so sánh không năm kề nhau và ít khi là tương đương

để so sánh Bên cạnh đó, chỉ có một lượng nhỏ người tham gia cung và cầu về cácloại bất động sản nên không đủ cho yêu cầu cạnh tranh hoàn hảo

Thứ năm: Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu

và giá cả bất động sản

Theo quy luật của hàng hóa, khi một hàng hóa mới xuất hiện trên thị trường

và được đón nhận dẫn đến lượng cung được tăng lên nhanh chóng Nhưng đối vớihàng hóa là bất động thì khi lượng cầu của nó tăng lên thì cung về BĐS cũng chưathể đáp ứng kịp Điều này có thể được lý giải bằng việc tạo ra cung bất động sảnphải có thời gian dài và cũng phức tạp hơn các loại hàng hóa khác Vì để tạo rahàng hóa bất động sản cần phải có một lượng vốn đầu tư lớn, chưa kể đến thời giantạo lập lên bất động sản đó cũng chiếm một thời gian dài từ thời gian tìm hiểu vềquy hoạch, xây dựng, đất đai, cấp phép xây dựng…

Khi mà cung bất động sản không thể đáp ứng kịp cầu dẫn đến tình trạng giáBĐS sẽ bị đẩy lên cao và gây ra tình trạng sốt giá BĐS

Thứ sáu: Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút lui khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần có nhiều thời gian

Hàng hóa BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác,người mua và bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thịtrường phù hợp với BĐS cần giao dịch Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị lớn,người mua và người bán BĐS thường có ít kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặcbán Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, chính vì thế người mua trên thịtrường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đốivới các loại hàng hóa khác Bất động sản là loại hàng hóa lâu bền, khó chuyển đổicông năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khaithác các công trình bất động sản Đặc điểm này đòi hỏi các nhà đầu tư tham gia thịtrường phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toàn mối quan hệgiữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định đầu tư đúng hướng

Thứ bảy: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Xuất phát từ đặc điểm giá trị lớn của bất động sản, ta có thể thấy, các hoạtđộng kinh doanh bất động sản đều cần có một lượng vốn lớn mới có thể đáp ứngđược nhu cầu Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn Giữa thịtrường BĐS và thị trường vốn có mối quan hệ mật thiết với nhau, mọi sự biến độngcủa chúng đều có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường còn lại Các ngân hàng có thể

bị phá sản khi mà bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợkhó đòi

Thứ tám: Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các hoạt động giaodịch trao đổi và buôn bán BĐS đều có tác động vô cùng mạnh đến các hoạt độngkinh tế-xã hội Hệ thống chính sách pháp luật luôn quy định chặt chẽ các quy định

về hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có các văn bản pháp luật quy định

về nhà ở, đất đai Ở Việt Nam, thị trường bất động sản luôn chịu sự tác động mạnh

mẽ từ các chính sách và quyết định của Nhà nước do chúng ta đang ở thị trường sơcấp Trên thế giới, thị trường bất động sản luôn được chính phủ các nước quan tâmtạo điều kiện để nó trở thành tiềm lực để phát triển hạ tầng kĩ thuật, kinh tế, xã hội

Pháp luật điều chỉnh, chi phối các quyền về bất động sản như: mua bán, thếchấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng giao dịch dân sự vềbất động sản bên cạnh đó, việc trao đổi và cung cấp thông tin về bất động sản (yếu

tố quan trọng đối với hoạt động thị trường bất động sản) cũng cần phải thực hiệntheo quy định và phải tuân thủ quy định của Nhà nước, pháp luật

1.1.3Các tác nhân của thị trường bất động sản

Cầu bất động sản

Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàngchấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khốilượng bất động sản đó trên thị trường Sự xuất hiện nhu cầu sử dụng về một dạngnhà đất nào đó mà mỗi người không tự thỏa mãn được và người tiêu dùng có khảnăng thanh toán về nhu cầu đó và phải có thị trường để nhu cầu có khả năng thanhtoán được thực hiện

Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao

thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà

và các công trình BĐS khác, cầu về nhà ở kéo theo cầu về đất đai để xây dựng Bêncạnh đó còn có xuất hiện cầu giả của những người mua bán BĐS, đó là cầu củanhững nhà đầu tư buôn bán BĐS mua đất và nhà ở để đầu cơ, trục lợi Giữa nhu cầutiêu dùng và cầu về hàng hóa bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về quy mô,phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trênphạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu thực tế trên thị trường lại khônghoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có nhữngnhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có nhữngđối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi nên cócầu xuất hiện trên thị trường Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sứcchặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường.Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:

- Sự xuất hiện của nhu cầu về một dạng bất động sản nào đó mà nhu cầu đókhông thể tự thỏa mãn bằng các nguồn lực có sẵn của mỗi người

- Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhucầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới đượcchuyển thành cầu trên thị trường

- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toánmới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thịtrường

Có nhiều nhân tố là biến số tác động đến sự thay đổi của cầu về BĐS như sựgia tăng dân số, sự thay đổi mục đích sử dụng, quá trình đô thị hóa…Các nhân tốnày đều có vai trò quan trọng, trực tiếp tác động đến cầu bất động sản

Cung bất động sản

Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa

ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhấtđịnh Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: Người chủ sở hữubất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanhtoán) được coi là giá thị trường được cả người mua người bán BĐS chấp nhận

Nguồn cung BĐS có những thành phần như sau: Nguồn cung BĐS khu vực

nhà nước (giao đất, cho thuê đất, đấu thầu quyền sử dụng đất, bán khoán, cho thuêdoanh nghiệp…), khu vực các công ty (bán các BĐS đầu tư xây dựng mới, cho thuêBĐS, kinh doanh cơ sở hạ tầng công nghiệp…), khu vực dân cư (bán, trao đổi BĐS,cho thuê không chuyên nghiệp) Nguồn cung BĐS chịu tác động của chính sách củaChính phủ, quy hoạch và kế hoạch, sự phát triển kết cấu hạ tầng, trong đó Chínhsách, Quy hoạch và đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng là các nhân tố quyết định cơbản nhất của cung BĐS.

Giá cả bất động sản

Các yếu tố cấu thành giá cả bất động sản gồm có giá trị bất động sản, cầu, và yếu tố giá tâm lý Giá trị BĐS giúp đưa ra được cấu thành chi phí đầu tư, địa

cung-tô của đất đai và lợi thế về vị trí, dòng thu nhập mang lại kỳ vọng, mức sinh lời củanền kinh tế và lĩnh vực sử dụng BĐS vào kinh doanh Mất cân đối cung cầu baogồm mức độ mất cân đối cung -cầu về BĐS, tính chất cạnh tranh của thị trườngBĐS, tính phổ biến của hàng hóa BĐS Yếu tố giá tâm lý có được từ cảm giác thỏamãn của khách hàng khi quyết định mua BĐS, phụ thuộc vào việc thỏa mãn các tiêuchuẩn và quan điểm xã hội, quan niệm, đặc tính các nhân, và xác định đẳng cấp xãhội

1.2 Hoạt động tín dụng tại ngân hàng

1.2.1 Khái niệm về tín dụng

Theo khoản 8, điều 20, Luật các TCTD 7/1997/QHX, hoạt động tín dụng làviệc tổ chức tín dụng sử dụng nguồn vốn tự có, nguồn vốn huy động để cấp tín dụng

(Theo Nguyễn Minh Kiều – Nghiệp vụ Ngân hàng).

Mới đây trong Luật các TCTD mới được ban hành 47/2010/QH12, ở khoản

14 điều 2 có giải thích rõ: Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sửdụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyêntắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanhtoán, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác

Hoạt động tín dụng là quan hệ vay trả Nó là quan hệ kinh tế giữa chủ thể

cho vay và chủ thể đi vay dưới hình thức người có tiền vốn nhượng quyền sử dụngvốn của mình cho người cần vốn trong một thời hạn nhất định phải hoàn trả lại

khoản tiền của vốn vay đó với một mức phụ trội gọi là lãi suất (Theo PGS.TS Trần

Đình Ty – Đổi mới quản lý Nhà nước đối với tiền tệ, tín dụng) Bản chất tín dụng có

những yếu tố sau đây:

- Nhượng quyền sử dụng vốn, của cải, chứ không phải nhượng quyền sởhữu

- Phải hoàn trả sau một thời gian sử dụng

- Dựa trên lãi suất trên thời gian vay và số tiền vay để trả lãi

- Luôn có một thời gian hữu hạn theo quy định, không có vô thời hạn

Tín dụng Ngân hàng là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ Ngân

hàng cho khách hàng trong một thời gian nhất địnhvới một khoản chi phí nhất định.Tín dụng ngân hàng là một hình thức phát triển cao của tín dụng Tín dụng ngânhàng được hiểu là sự chuyển nhượng quyền sử dụng một lượng giá trị giữa một bên

là NHTM và một bên là các cá nhân, các tổ chức kinh tế, các tổ chức chính trị xãhội, tổ chức tín dụng, NHTM khác theo nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi trongmột khoảng thời gian nhất định

Trong nền kinh tế thị trường phát triển hiện nay, hoạt động tín dụng củaNHTM rất đa dạng và phong phú với nhiều loại hình dịch vụ khác nhau Việc ápdụng hình thức nào là tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế của đối tượng sử dụng vốn tíndụng nhằm sử dụng và quản lý vốn tín dụng có hiệu quả và phù hợp với sự vậnđộng cũng như đặc điểm kinh tế khác nhau của các đối tượng tín dụng, theo cáchình thức sau đây:

 Căn cứ vào thời hạn tín dụng: Tín dụng ngắn hạn, Tín dụng trung hạn vàTín dụng dài hạn

 Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay: cho vay kinh doanh Bất động sản,cho vay với các tổ chức tài chính, cho vay công nghiệp và thương mại, cho vay tiêudùng, tài trợ thuê mua, cho vay khác…

 Căn cứ vào hình thức đảm bảo tín dụng: thế chấp, cầm cố, tài sản hìnhthành từ khoản vay, tài sản của bên thứ ba, tín chấp…

 Căn cứ vào phương thức cho vay: cho vay từng lần, cho vay hạn mức tíndụng

 Căn cứ vào phương thức hoàn trả nợ vay: cho vay trả góp, cho vay trả nợmột lần khi đáo hạn, cho vay trả nợ nhiều lần theo doanh thu thực tế

1.2.2 Các mảng công tác trong hoạt động tín dụng

Hoạt động tín dụng ngân hàng bao gồm: huy động (đi vay) các nguồn vốnnhàn rỗi trong các thành phần kinh tế, các tầng lớp dân cư trong nền kinh tế; và chovay các tổ chức và cá nhân trong nền kinh tế Hoạt động chủ yếu của ngân hàng là

Các quan hệ tín dụng trải qua ba quá trình:

- Giai đoạn thứ nhất: Một bộ phận giá trị vốn bằng tiền hay giá trị hàng hóachuyển từ người cho vay sang người vay

- Giai đoạn thứ hai: Người vay sử dụng phần giá trị nhận được cho mụcđích sản xuất hay tiêu dùng của mình

- Giai đoạn thứ ba: Hoàn trả vốn tín dụng Sau một thời gian sử dụng, đếnmột thời hạn nhất định người vay trả lại giá trị vốn tiền tệ hay giá trị hàng hóa màhọ đã vay cùng với số lợi tức cho người cho vay Kết thúc một vòng quay vốn tíndụng

có đủ vốn cho đầu tư giữa môi trường cạnh tranh đầy kịch tính trong hệ thống ngânhàng thế giới

Các hình thức nhận tiền gửi của các Ngân hàng Thương mại tuỳ thuộc vàocác tiêu thức khác nhau mà được chia thành từng loại khác nhau:

Phân loại theo tiêu thức kỳ hạn bao gồm: Tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi

có kỳ hạn Do có sự xác định rõ ràng về kỳ hạn, nên nguồn tiền gửi có kỳ hạn lànguồn tiền có sự ổn định cao, ngân hàng có thể sử dụng để cho vay với thời hạntương ứng hoặc có thể chuyển đổi một phần tiền gửi ngắn hạn để cho vay trung dàihạn

Phân loại theo tiêu thức nguồn hình thành

- Các khoản ký gửi của các cá nhân và tổ chức là các khoản tiền mà họ trực tiếp chuyển vào ngân hàng: Cá nhân gửi tiền tiết kiệm, doanh nghiệp nộp tiền bán

hàng, Đây là các khoản tiền tạm thời nhàn rỗi trong nền kinh tế được ngân hàngtập trung lại Các cá nhân và tổ chức thường gửi tiền với mục đích và kỳ hạn khácnhau Cá nhân gửi tiền thường với mục đích là để hưởng lãi, các doanh nghiệpthường là để sử dụng các dịch vụ của ngân hàng

- Tín dụng tạo tiền gửi: Đây cũng là một hình thức nhận tiền gửi, khi ngân

hàng cho khách hàng vay tiền thì ngân hàng chuyển số tiền này vào tài khoản tiềngửi của khách hàng ngay trong ngân hàng Khi khách hàng chưa có nhu cầu rút tiềnngay lập tức thì ngân hàng có thể sử dụng số tiền đó mặc dù với thời hạn rất ngắn

Phân loại theo tiêu thức mục đích sử dụng

- Tiền gửi tiết kiệm: Phần lớn là các khoản ký gửi của các cá nhân với mục

đích là tìm kiếm một khoản thu nhập Thường thì mỗi khoản tiền gửi tiết kiệm cókhối lượng nhỏ, thời hạn ngắn

- Tiền gửi tiết kiệm có mục đích: Loại hình này khá phổ biến ở các nước phát

triển, thường được sử dụng với những hộ có thu nhập thấp và trung bình Đây làhình thức huy động vốn trung và dài hạn khá hiệu quả, có tính ổn định, đồng thời cótác dụng tích cực trong việc hỗ trợ cho người dân mua sắm nhà cửa, phương tiện

- Tiền gửi thanh toán: Là khoản ký gửi của các cá nhân, tổ chức, doanh

nghiệp sản xuất kinh doanh

Phân loại theo tiêu thức loại tiền gửi

- Tiền gửi nội tệ: Đây là khoản tiền gửi quan trọng của các ngân hàng, nó

phụ thuộc vào thu nhập trong nước và chiếm tỷ trong rất lớn trong tổng lượng tiềngửi

- Tiền gửi ngoại tệ: Bên cạnh tiền gửi nội tệ thì ngân hàng còn nhận tiền gửi

dưới dạng ngoại tệ như USD, GBP,DEM, những khoản ngoại tệ này cũng rất quantrọng cho hoạt động ngân hàng như kinh doanh ngoại tệ trong nước, tài trợ xuấtnhập khẩu, thanh toán quốc tê,

- Chứng thư tiền gửi loại lớn: Chứng thư tiền gửi loại lớn là một loại hình

phiếu nợ do ngân hàng phát ra để vay tiền của thị trường

- Vay ngắn hạn tại Ngân hàng Trung ương: Trong quá trình hoạt động của

mình, do có những ngày cho vay quá nhiều, sự thiếu hụt dự trữ tại Ngân hàng Trungương là điều thường xảy ra đối với các ngân hàng thương mại Trong khi có một sốngân hàng thương mại thiếu dự trữ, thì nó cũng có một vài bộ phận khác thừa dựtrữ

- Vay ngắn hạn thông qua hợp đồng mua lại: Hợp đồng mua lại là hình thức

vay ngắn hạn trên thị trường của ngân hàng thương mại Trong hoạt động mỗi ngày,việc thiếu tiền mặt bất ngờ cho những thượng vụ đầu tư đã được ký kết hoặc hụt dựtrữ tại Ngân hàng Trung ương là chuyện không có gì lạ đối với các ngân hàngthương mại Ngoài những biện pháp nêu trên, trong những trường hợp cấp thiết,ngân hàng thương mại có thể vay của thị trường trong vài ngày đến vài tuần bằngcách phát hành hợp đồng mua lại

- Vay ngắn hạn bằng giấy nợ phụ: Đây là khoản mục cuối cùng trong các

khoản vay từ thị trường và cũng là loại tài sản ít thông dụng nhất Ngân hàng có thểvay nóng, với lãi suất khá cao và thời gian từ ngắn đến rất ngắn, mỗi khi quá kẹttiền mặt bằng những thoả thuận với các thân chủ giàu có vẫn quan hệ thường xuyênvới ngân hàng như các công ty, các tập đoàn kinh doanh, các đại lý tài chính khác…

Vay của Ngân hàng Trung ương: Các ngân hàng thương mại hầu như đều

được sự cho phép thành lập của Ngân hàng Trung ương, cho nên nó đều đượcquyền vay tiền tại Ngân hàng Trung ương trong những tình huống thiếu hụt dự trữ

Các khoản vay từ công ty mẹ: Ngoài các hình thức trên còn có một hình thức

vay vốn khác là vốn vay từ công ty mẹ Trên thực tế tại các nước đã phát triển, một

tập đoàn kinh doanh, một công ty có thể là chủ của một đến rất nhiều ngân hàngthương mại

1.2.2.2 Hoạt động sử dụng vốn

a) Công tác cho vay

Theo logic kinh tế, hành vi cho vay của ngân hàng đều phải hứng chịu rủi rocho một người mà ngân hàng đã cho ứng vốn vay, gồm nhiều hoạt động khác nhưthế chấp, cho vay, bảo lãnh…

Định nghĩa tín dụng theo Luật ngân hàng các nước là: “Cấu thành một

nghiệp vụ tín dụng bất cứ tác động nào, qua đó một người đưa hoặc hứa đưa vốn cho một người khác dùng, hoặc cam kết bằng chữ ký cho người này nhưng đảm

bảo, bảo trứng hay bảo lãnh mà có thu tiền” Định nghĩa này nêu ra 3 trường hợp xét về tính chất pháp lý, các nghiệp vụ cho vay ngân hàng về cơ bản là:

- Cho vay ứng trước (cho vay trực tiếp)

- Cho vay dựa trên việc chuyển nhượng trái quyền

- Cho vay qua chữ ký (cho vay qua việc cam kết bằng chữ ký)

Mặc dù cho vay là hoạt động chính của một ngân hàng, hoạt động cho vay vàthu lãi suất phù hợp với các khoản vay đó tạo ra thu nhập cho ngân hàng nhưng lạitiềm ẩn nhiều rủi ro trong đó, khi sự biến động của thị trường có ảnh hưởng rất lớnđến hoạt động của ngân hàng

Hoạt động cho vay là chức năng và hoạt động kinh tế cơ bản của ngân hàngthương mại trong nền kinh tế thị trường Trong hầu hết các ngân hàng, thu nhập từhoạt động cho vay chiếm khoảng từ 1/2 đến 2/3 tổng thu nhập, dư nợ tín dụngchiếm tới hơn 50% tổng tài sản có của ngân hàng Khi mà rủi ro trong ngân hàngxảy ra chủ yếu tập trung vào danh mục cho vay Việc ngân hàng không thu hồiđược vốn vay xuất phát từ nguyên nhân khách quan (từ phía thị trường, khách hàngcủa doanh nghiệp) hay nguyên nhân chủ quan từ sự yếu kém trong việc cấp phát tíndụng, chính sách tín dụng chưa hiệu quả…đều làm cho hoạt động tài chính củangân hàng trở nên khó khăn

b) Công tác thu hồi nợ

Nợ là một thuật ngữ thường được sử dụng trong trường hợp nợ về tài sản.Tuy nhiên, nợ cũng có thể được sử dụng để chỉ các nghĩa vụ khác Bên cạnh đó,trong trường hợp nợ tài sản thì nợ là một cách sử dụng sức mua trước khi kiếm đủtổng số tiền để trả cho sức mua đó Mặt khác, các công ty cũng có thể sử dụng nợnhư là một phần trong chiến lược tài chính tổng thể của mình

Khái niệm nợ được hình thành khi một người cho vay đồng ý cho người vayvay một tài sản nhất định Hiện nay, nợ được đi kèm với sự đảm bảo khả năng thanhtoán với một mức lãi suất nhất định tính theo thời điểm, chịu sự tác động của thờigian và không gian

Phương thức nợ sẽ được thống nhât giữa người cho vay và người vay trướckhi hình thành nợ Có nhiều hình thức thanh toán nhưng đa số thanh toán bằng mộtđơn vị tiền tệ hoặc có thể là bằng hàng hóa Bên cạnh đó cũng có nhiều hình thức

trả lãi như trả lãi trong một thời gian nhất định hoặc trả một lúc khi kết thức hợpđồng cho vay.

Theo Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN của Thống đốc ngân hàng Nhà nước

“Nợ" bao gồm:

- Các khoản cho vay, ứng trước, thấu chi và cho thuê tài chính;

- Các khoản chiết khấu, tái chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có giá khác;

- Các khoản bao thanh toán;

- Các hình thức tín dụng khác

Tô chức tín dụng thực hiện phân loại nợ như sau:

Nhóm 1(Nợ đủ tiêu chuẩn) bao gồm:

- Các khoản nợ trong hạn mà tổ chức tín dụng đánh giá là có đủ khả năng thuhồi đầy đủ cả gốc và lãi đúng thời hạn;

- Các khoản nợ khác được phân loại vào nhóm 1 theo quy định tại Khoản 2,Điều này

Nhóm 2 (Nợ cần chú ý) bao gồm:

- Các khoản nợ quá hạn dưới 90 ngày;

- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ trong hạn theo thời hạn nợ đã cơcấu lại;

- Các khoản nợ khác được phân loại vào nhóm 2 theo quy định tại Khoản 3

và Khoản 4 Điều này

Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm:

- Các khoản nợ quá hạn từ 90 đến 180 ngày;

- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ quá hạn dưới 90 ngày theo thời hạn

đã cơ cấu lại;

- Các khoản nợ khác được phân loại vào nhóm 3 theo quy định tại Khoản 3

và Khoản 4 Điều này

Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ) bao gồm:

- Các khoản nợ quá hạn từ 181 đến 360 ngày;

- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ quá hạn từ 90 ngày đến 180 ngày

theo thời hạn đã cơ cấu lại;

- Các khoản nợ khác được phân loại vào nhóm 4 theo quy định tại Khoản 3

và Khoản 4 Điều này

Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm:

- Các khoản nợ quá hạn trên 360 ngày;

- Các khoản nợ khoanh chờ Chính phủ xử lý

- Các khoản nợ đã cơ cấu lại thời hạn trả nợ quá hạn trên 180 ngày theo thời

hạn đã được cơ cấu lại;

- Các khoản nợ khác được phân loại vào nhóm 5 theo quy định tại Khoản 3

và Khoản 4 Điều này

Tùy theo quy định của mỗi ngân hàng công tác thu hồi nợ diễn ra trong mộtkhoảng thời gian nhất định Cán bộ tín dụng quản lý khoản vay có trách nhiệm:

• Thu lãi: Cán bộ tín dụng theo dõi, đôn đốc việc trả nợ của khách hàng vàthu lãi theo từng kỳ hạn đã thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng Chậm nhất là trước

3 ngày đến hạn phải trả lãi, cán bộ tín dụng phải thông báo và nhắc nhở khách hàngtrả lãi theo đúng quy định

• Thu gốc: Cán bộ tín dụng phải lập và trình Trưởng phòng tín dụng kýthông báo nợ đến hạn trước mỗi kỳ trả nợ ít nhất 7 ngày làm việc gửi cho kháchhàng và các thông báo khác để thông báo về số tiền trả nợ gốc và lãi đến hạn

• Theo dõi dư nợ của khách hàng tại Ngân hàng và tại các TCTD khác

• Đối chiếu số dư với khách hàng tại thời điểm 31/12 hàng năm hoặc khi cóyêu cầu của cấp trên

1.3 Mối liên hệ giữa thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng

Giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính trong đó đặc biệt là hoạtđộng tín dụng có mối liên hệ mật thiết, qua lại hai chiều Mỗi sự biến động và thayđổi của thị trường BĐS đều có tác động mạnh mẽ, trực tiếp và gián tiếp đến hoạtđộng tín dụng và ngược lại Chúng có thể thúc đẩy, hỗ trợ nhau cùng phát triểnnhưng có thời điểm sẽ là nhân tố kìm hãm sự phát triển của nhau

Tác động từ phía thị trường BĐS đến hoạt động tín dụng

Năm 2008, thị trường BĐS Việt Nam đã có dấu hiệu bất ổn, do tỷ lệ lạmphát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độhoàn vốn của các dự án chậm Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trênthế giới tiếp tục làm thị trường BĐS giảm sút, giao dịch diễn ra cầm chừng Năm

2009, các nhà đầu tư BĐS đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoáikinh tế đã và đang trực tiếp tác động vào Việt Nam; thị trường BĐS có xu hướnggiảm hẳn các giao dịch và đi xuống Mặc dù vậy, thị trường BĐS vẫn đầy tiềm năng

và mở ra nhiều cơ hội tốt Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đô thị hóa diễn

ra nhanh chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng dương sẽ làm tăng nhu cầu

về BĐS: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu côngnghiệp

Một trong những dấu hiệu của sự liên thông giữa các thị trường BĐS vốn tiền tệ được ghi nhận thông qua sự tham gia của đông đảo Công ty có dư tiền vốnhoặc năng lực tín dụng vào lĩnh vực này dù đó không phải là ngành kinh doanhchính Nếu như thị trường BĐS phát triển thì một lượng vốn lớn được huy động tạichỗ Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giớichứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm chocác BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống

-sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó pháttriển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra Ở các nước phát triển, lượngtiền ngân hàng cho vay thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổnglượng vốn cho vay, theo một thống kê

Khoản thu trước từ các khách hàng là một nguồn lợi nhuận lớn của cácdoanh nghiệp và tổ chức kinh doanh bất động sản Mặc dù có những quy định củaNhà nước về việc các khoản ứng trước của nhà nước, tuy nhiên các doanh nghiệpkinh doanh bất động sản vẫn tìm cách để có được những khoản thu đó dưới hìnhthức khác nhau Biểu hiện của mối quan hệ liên thông giữa các thị trường (thịtrường bất động sản, thị trường vốn, tiền tệ) còn được thể hiện thông qua việc cáccông ty hay doanh nghiệp có năng lực tài chính, vốn và tiền nhàn rỗi đầu tư vào thịtrường bất động sản trong khi đấy không phải mũi nhọn kinh doanh của họ

Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việcchuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triểnkinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế Khi thị

trường BĐS phát triển mạnh mẽ, một lượng vốn lớn sẽ được huy động tại chỗ, tínhthanh khoản được đẩy lên thị trường BĐS lúc này có tác dụng thúc đẩy hoạt độngtín dụng diễn ra sôi động, an toàn và có hiệu quả.

Ảnh hưởng từ phía hoạt động tín dụng đến thị trường BĐS

Theo các tác giả Franklin Allen & Douglas Gale (“Bubbles and Crisis,” TheEconomic Journal, Vol 110(460), pp 236-255., 2000), hai trạng thái bong bong cóthể liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản do tác động của tín dụng như sau:

Thứ nhất, dịch chuyển rủi ro: Đây là khái niệm xuất hiện khoảng giữa những

năm 1970, theo đó nhà đầu tư vay tiền để đầu tư vào các tài sản chưa tồn tại Khinày dịch chuyển rủi ro khiến cho việc định giá vượt trội lên so với giá trị cơ bản củatài sản, sinh ra bong bong Thường bong bong này làm cho khủng hoảng nếu xảy rasau đó, thì sẽ trầm trọng hơn

Thứ hai, sự tăng trưởng đột ngột tín dụng gây ra bong bong: Tăng trưởng

nhanh nguồn tín dụng giống như tín hiệu “động viên” người ta quẳng tiền vào cácvụ đầu tư rủi ro, ở hiện tại, tác động lên giá tài sản

Những quá trình có nhiều thay đổi quan trọng, ở tầm cỡ chính sách vĩ mô,theo Allen và Gale, cũng thường gây những tác động rất khó dự báo lên hành vi cáctrung gian tài chính, quá trình tái tạo tiền và độ ổn định chung toàn hệ thống tàichính

Tỷ lệ nợ càng cao thì các tác động càng mạnh và hệ thống ngân hàng là cầunối giữa vận động của giá bất động sản với các biến động của chỉ số kinh tế vĩ mô.Phần đông các ngân hàng thương mại đều có danh mục bất động sản trong đó cáckhoản cho vay có thế chấp (bằng bất động sản) thường chiếm tỷ trọng cao Có mộtthực tế được chấp nhận phổ biến như một quan điểm ước lệ (dù rằng có thể khônghoàn toàn đúng) rằng các cuộc khủng hoảng ngân hàng luôn kết nối tới việc cho vayquá nhiều vào thị trường bất động sản Khả năng chứng khoán hóa các bất động sảncầm cố và thế chấp, giúp các ngân hàng xử lý tốt hơn rất nhiều vấn đề này

Một hình thức khủng hoảng ngân hàng phổ biến khác có nguồn gốc từ việctăng lãi suất Lãi suất cao hơn thực sự tạo ra biến cố tại các ngân hàng do phầnnhiều tài sản thế chấp và cầm cố có tính chất dài hạn và lãi suất không đổi, trong khi

đó, các nguồn vốn của ngân hàng (các khoản huy động vốn như tiền gửi, tiền tiết

kiệm) lại có tính ngắn hạn và có lãi suất điều chỉnh Với nhiều tài sản cầm cố đượcchứng khoán hóa hơn, sự sai lệch này được giảm nhẹ và thậm chí là biến mất Cácngân hàng thương mại trở lại chính xác với vai trò một người trung gian trên thịtrường tài chính.

Trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác độngvào Việt Nam; thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống.Điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho mọi người muốn tham gia, nhất là đốivới những thị trường đang phát triển như Việt Nam Tuy nhiên, sự biến động củanền kinh tế, sóng gió của thị trường tài chính là những yếu tố mà thị trường BĐSkhông thể đứng ngoài cuộc Nhiều hợp đồng vay ở đỉnh sốt, lãi suất điều chỉnh cao,giá BĐS giảm mạnh, có thể tạo một làn sóng lo ngại khi sự suy giảm kéo dài

Là thị trường non trẻ nên thị trường BĐS Việt Nam vẫn phổ biến là các giaodịch bằng tiền mặt, thị trường trả góp chưa phát triển Người dân có nhu cầu BĐS,khi mua vẫn thường trả một hoặc nhiều lần bằng tiền mặt Đây là yếu tố khác biệt

cơ bản so với thị trường BĐS ở các nước phát triển Dẫu là thị trường tiền mặtnhưng khi nền kinh tế biến động, nhất là chính sách tín dụng thì thị trường BĐS vẫntiềm ẩn không ít rủi ro Rủi ro trên thị trường BĐS sẽ tác động trực tiếp đến hoạtđộng cho vay của các ngân hàng thương mại

Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản, thị trường vốn và tiền tệ đangngày được quan tâm nhiều hơn Tuy vậy, những công tác nghiên cứu về hoạch địnhchính sách tài chính, tiền tệ và đánh giá những tác động của thị trường cũng cầnđược quan tâm nhiều hơn với những dự báo xác thực nhất

Việc phát triển cũng như môi trường phát triển của thị trường bất động sảnchịu sự chi phối mạnh mẽ của hoạt động tín dung Các tổ chức tín dụng thực hiện

cơ chế cho vay đối với kinh doanh BĐS phù hợp với Quy chế cho vay ban hànhtheo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31-12-2001, Quyết định số127/2005/QĐ-NHNN, Quyết định số 782/2005/QĐ-NHNN sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN Theo đó một số tổ chức tín dụng đãban hành riêng các quy định nội bộ về cơ chế cho vay đối với kinh doanh BĐS vàtuân theo các quy định hiện hành về cơ chế cho vay của Ngân hàng Nhà nước

Qua đó ta thấy, thị trường BĐS đã có những ảnh hưởng lớn đến hoạt độngtín dụng trong hệ thống tài chính các ngân hàng và việc hỗ trợ nguồn vốn từ các

ngân hàng cũng có vai trò quan trọng trong việc khôi phục lại thị trường BĐS,chúng có mối quan hệ vô cùng mật thiết Thị trường BĐS có đặc điểm là cần có mộtlượng vốn lớn, điều này khiến cho thị trường BĐS luôn phải có quan hệ chặt chẽvới các tổ chức tín dụng Hiện nay nợ xấu BĐS ở Việt Nam vào khoảng 1,34 tỷđồng và nợ xấu là 12 tỷ theo ông John Sheehan - một chuyên gia quốc tế rất amhiểu về các danh mục vay của ngân hàng và là thành viên Tổ chức giám định bấtđộng sản Hoàng Gia (FRICS) của Anh về tình hình thị trường bất động sản cũngnhư vấn đề về nợ xấu Thị trường BĐS trầm lắng có tác động mạnh mẽ đến hoạtđộng tín dụng của ngân hàng, việc cho vay trong lĩnh vực BĐS rất cẩn trọng vànhiều ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu BĐS chiếm tỷ lệ hơn 50% trong tổng nợ xấu củangân hàng mình Tín dụng bất động sản hiện nay chủ yếu dựa vào các nguồn vốnngắn hạn do khả năng huy động vốn trung và dài hạn của hệ thống ngân hàng kháthấp, từ đó tạo ra rủi ro cho chính hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sảncũng như thị trường tài chính.

1.4 Ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến hoạt động tín dụng

Ảnh hưởng của thị trường BĐS có tác động mạnh mẽ lên các hoạt động tíndụng của ngân hàng về mọi mặt như huy động vốn, cho vay và thu hồi nợ Để đánhgiá được các ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến hoạt động tín dụng, ta sẽxét trên hai khía cạnh đó là ảnh hưởng trực tiếp và ảnh hưởng gián tiếp

1.4.1 Ảnh hưởng trực tiếp

Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, trong hoạt động tín dụng tại ngânhàng nó luôn chiếm một tỷ trọng khá cao Điều đó cho thấy, mỗi sự biến động củathị trường BĐS đều có ảnh hưởng trực tiếp lên toàn bộ hoạt động tín tại ngân hàng.Một ví dụ điển hình khi thị trường BĐS trầm lắng như hiện nay khiến cho hoạtđộng tín dụng thực sự rơi vào khó khăn

Đối với việc huy động vốn: Sau một thời gian mọi người kéo nhau ồ ạt đi

vay ngân hàng để đầu tư vào bất động sản thì cho đến nay khi thị trường gần nhưđóng băng thì các ngân hàng đã thận trọng hơn trong việc cho vay đối với các dự ánđầu tư bất động sản, cùng với việc chính phủ đưa ra chính sách thắt chặt tiền tệ làmcho mức lãi suất tăng cao khiến cho việc huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chứctín dụng đã khó khăn nay càng khó khăn hơn

Thị trường tài chính trong nước đang gặp nhiều khó khăn nên khi thị trườngBĐS cần nguồn vốn từ ngân hàng cũng không hề dễ dàng, thêm vào đó tính thanh

khoản của thị trường BĐS cùng với lãi suất ngân hàng tăng cao làm cho kênh huyđộng này trở nên không còn hiệu quả nữa

Đối với hoạt động cho vay: Do tình trạng đầu cơ BĐS nên các ngân hàng đã

thực hiện chính sách hạn chế cho vay đối với thị trường này, điều đó làm cho việchuy động vốn của ngân hàng cũng theo đó mà trở nên khó khăn Ngoài ra, Luật đấtđai chưa quy định căn cứ xác định giao dịch bất động sản, chưa có quy định về việcxác định giá trị BĐS để thế chấp… gây khó khăn cho việc ngân hàng xác địnhkhoản cho vay và khiến cho việc tiếp cận nguồn vốn vay của ngân hàng cũng khókhăn hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh Cùng với việc thị trường BĐS đóngkhả năng thu hồi nợ là rất khó khăn và đứng trước sức ép thu hồi nợ xấu từ BĐSnên khi đánh giá các khoản cho vay và thế chấp các ngân hàng cũng đã thận trọnghơn rất nhiều

Đối với việc thu hồi nợ: Nợ xấu đang đè nặng lên yêu cầu lành mạnh tài

chính và kinh doanh của các tổ chức tín dụng Gánh nặng đó liên quan đến khối dư

nợ bất động sản điều chỉnh cao hơn 1,8 lần (lên 348 nghìn tỷ đồng), nợ xấu bấtđộng sản cao hơn 8,4 lần (lên 56 nghìn tỷ đồng) con số báo cáo

Theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, từ giữa năm 2010 đếnhết năm 2011, hầu hết các tổ chức tín dụng đều tăng mạnh các khoản mục tài sảnkhác mang bản chất tín dụng Tổng dư nợ điều chỉnh tăng từ 2.484.780 tỷ đồng lên2.794.247 tỷ đồng, tương đương 12,45% so với dư nợ báo cáo Tương tự, dư nợ bấtđộng sản và nợ xấu cũng được điều chỉnh Sau điều chỉnh, dư nợ bất động sản đạt348.079 tỷ đồng, gấp khoảng 1,8 lần số báo cáo

Nợ xấu bất động sản được đánh giá lại đối với từng tổ chức tín dụng trên cơ

sở tổ chức đó có cho vay tập trung phát triển dự án bất động sản, cho vay kinhdoanh đầu cơ bất động sản, góp vốn vào các công ty liên doanh liên kết, cổ đônghoạt động trong lĩnh vực bất động sản hay tập trung cho vay bán lẻ bất động sản

Nợ xấu bất động sản sau điều chỉnh lên tới 56.770 tỷ đồng, gấp 8,39 lần so với nợxấu bất động sản báo cáo.việc phát mãi tài sản đảm bảo là bất động sản là một côngcụ truyền thống nhất để ngân hàng thu hồi nợ gốc và lãi vay Một số trở ngại vềpháp lý có thể kéo dài thời gian thu hồi nợ, tăng chi phí phát mãi, nhưng về nguyêntắc, việc phát mãi là thực hiện được Việc phát mãi có thể thực hiện qua đấu giácông khai, nhằm mang đến lợi ích tốt hơn với ngân hàng Rủi ro đối với ngân hàng

là không thu hồi đủ nợ gốc và lãi vay khi giá trị thanh lý tài sản đảm bảo dưới mứccần thu hồi nợ gốc và lãi vay Một trong những rủi ro lớn nhất dẫn đến mất vốn củangân hàng khi nợ xấu phát sinh từ các khoản cho vay được đảm bảo bằng nhà chung

cư đang xây (hay còn gọi là tài sản hình thành trong tương lai) qua hợp đồng 3 bên

ký giữa khách hàng, ngân hàng và chủ đầu tư nhà chung cư khi mà dự án bị dừngkhông triển khai do thiếu vốn Trong giai đoạn năm 2009 đến 2010, dư nợ tín dụngBĐS tăng cao( năm 2009 tăng 36%, năm 2010 tăng 24%.)

Theo phân tích của Viện kinh tế Xây dựng, Bộ Xây dựng có trích dẫn số liệuthống kê của Ủy ban giám sát tài chính Quốc gia chỉ ra rằng, năm 2011 tổng dư nợcho vay bất động là 348.000 tỷ đồng, con số này cao hơn 1,8 lần con số mà cácngân hàng đã công bố

1.4.2Ảnh hưởng gián tiếp

Trong vai trò và vị trí của thị trường bất sản có một nhận định rằng: Khi thịtrường bất động sản phát triển thì một lượng vốn lớn được huy động tại chỗ Đây lànội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh

và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu đảm bảo cho các BĐS có

đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo chonền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinhtế- xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS có một vai trò cực kì quan trọng trongviệc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào tạo điều kiện để phát triểnkinh tế và xã hội Hoạt động tín dụng cũng như các ngành kinh tế khác sẽ hoạt độngmột cách tốt hơn khi mà thị trường bất động sản, điều đó là hoàn toàn đúng khi nóchi phối một lượng lớn nguồn vốn trong nền kinh tế Như hiện nay, khi thị trườngBĐS đang trầm lắng thì một lượng vốn lớn của nền kinh tế bị tê liệt

Theo nhận định của Bộ Xây dựng, vốn đầu tư những năm vừa qua đã bị hútvào lĩnh vực BĐS lớn làm tăng bong bóng BĐS, gây ra tình trạng thiếu vốn pháttriển sản xuất, kinh doanh Kéo theo kết quả là, việc làm giảm, hàng hoá tăng giánăng lực kinh tế quốc gia suy yếu, lạm phát bị cộng hưởng, kinh tế đình đốn, tìnhhình an sinh xã hội bị tác động tiêu cực, niềm tin đầu tư bị giảm sút kéo theo ảnhhưởng gián tiếp đến hoạt động tín dụng không chỉ của các ngân hàng mà còn các tổchức tín dụng khác gặp phải khó khăn thực sự

1.5 Thực tiễn của một số nước trên thế giới

Thực tiễn tại Mỹ

Thị trường nhà ở tại Hoa Kỳ có qui mô rất lớn, tăng giá nhanh chóng vàmang lại thu nhập vốn đáng kể cho chủ sở hữu Trong tăng trưởng tiêu dùng củagiai đoạn 1995-2000, lạm phát nhà ở chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ Bên cạnh đó, mứctăng giá nhà ở trong những năm cuối thập kỷ 1990 chịu sự điều khiển của các nhân

tố cơ bản trong nền kinh tế chứ không phải do đầu cơ hay quán tính tăng giá Mứctăng gộp của giá nhà ở đã thu hẹp tương ứng nguồn vốn dành cho thị trường chứng

khá lớn, có vẻ như suy thoái kinh tế không tạo ra sụt giảm đáng kể với giá nhà ở

Thị trường bất động sản cầm cố dân sinh tại Hoa Kỳ vào năm 2000 có qui

mô khoảng 6,2 nghìn tỷ đô-la và phát triển ngày một phức tạp Giai đoạn 1995-2000ghi nhận vận hành hiệu quả và lành mạnh của thị trường bất động sản cầm cố Hoa

Kỳ Rủi ro tài sản cầm cố được phân bổ rộng khắp các công ty bảo hiểm tài sản cầm

cố, người sở hữu các chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản cầm cố, và nhữngngười cho vay theo danh mục Mặc dù vậy, vẫn tồn tại những lo ngại về năng lực đadạng hóa danh mục đầu tư của những người nắm giữ tài sản cầm cố, rủi ro của thịtrường phòng hộ, và mức rủi ro ngày một cao hơn của thị trường nợ dưới chuẩn(chừng 5 năm sau, mối lo ngại này đã trở thành một cuộc khủng hoảng tài chínhthực sự) Trong khi đó, giá trị cộng gộp của thị trường bất động sản thương mại vẫntiếp tục duy trì ở mức cao Bản chất biến động nhanh chóng của nhóm hàng hóa nàytrên thị trường bất động sản khiến chúng dễ bị tổn thương trong các thời kỳ sụtgiảm của thị trường Cuộc khủng hoảng kinh tế Mỹ năm 2008 cũng bắt nguồn từ sựsụp đổ của thị trường bất động sản

Trong giai đoạn thị trường nhà đất phát triển mạnh các tổ chức và các ngânhàng cho vay ồ ạt tạo ra những hợp đồng cho vay không đạt tiêu chuẩn và kíchthích những người không đủ khả năng tài chính cũng đi vay tiền để mua nhà Bêncạnh đó, những hợp đồng bắt đầu với lãi suất rất thấp trong những năm đầu ra đời

và sau đó được điều chỉnh theo lãi suất thị trường Hậu quả là một số lớn hợp đồngcho vay không đòi được nợ Nguy hại hơn nữa là các tổ chức tài chính phố Wall đãgom góp các hợp đồng cho vay BĐS này lại làm tài sản đảm bảo để phát hành tráiphiếu ra thị trường tài chính quốc tế

Các loại trái phiếu này được mệnh danh là “ Mortgage backed MBS”, một sản phẩm tài chính phái sinh được đảm bảo bằng những hợp đồng chovay bất động sản có thế chấp Các tổ chức giám định hệ số tín nhiệm đánh giá caoloại sản phẩm tái sinh này Nó được các ngân hàng, quỹ hưu trí, quỹ đầu tư trêntoàn thế giới mua mà không biết rằng các hợp đồng cho vay BĐS dùng để bảo đảm

securities-là không đủ tiêu chuẩn

Thị trường BĐS liên tục đi xuống trong vài năm trở lại đây, người đi vaykhông có khả năng trả được nợ cũng rất khó bán BĐS để trả nợ, nếu có bán được thìgiá trị của BĐS đã xuống thấp tới mức không đủ để thanh toán các khoản còn nợ.Hậu quả là một lượng lớn hợp đồng cho vay BĐS dùng để đảm bảo cho các tráiphiếu MBS là nợ khó đòi, các trái phiếu MBS mất giá trên thị trường thứ cấp,không còn được mua bán trên thị trường, khiến cho các nhà đầu tư, ngân hàng nắmgiữ những trái phiếu này không những bị lỗ nặng, mất khả năng thanh toán

Theo ước tính của nhiều chuyên gia trong 22.000 tỷ USD giá trị BĐS tại Mỹthì có tới hơn 12.000 tỷ USD là tiền đi vay, trong đó khoảng 4.000 tỷ USD là nợxấu Các nước khác cũng bắt chước Hoa Kỳ và bán ra loại trái phiếu phái sinh MBSnày trong thị trường tài chính của họ

Vì vậy trên toàn thế giới tổng số nợ bất động sản khó đòi và tổng số MBS bị

“nhiễm độc” chưa thể tính hết được Cơn chấn động tài chính ở Hoa Kỳ chắc chắn

sẽ khiến nhiều thị trường tài chính, nhiều ngân hàng trên khắp thế giới bị ảnh hưởngtheo, vì nhiều ngân hàng lớn trên thế giới đã đầu tư mua loại trái phiếu MBS này

Trầm trọng hơn nữa là những “hợp đồng bảo lãnh nợ khó đòi”, tiếng Mỹ gọi

là “Credit Default Swap- CDs” Các hợp đồng này do các tổ chức tài chính và cáccông ty bảo hiểm quốc tế bán ra, theo đó bên mua CDs được bên bán đảm bảo sẽhoàn trả đầy đủ số nợ cho vay nếu bên vay không trả được nợ Bên Mỹ tổng số CDsước tính khoảng 35 nghìn USD, và toàn thế giới khoảng 54.600 tỷ USD (theo ướctính của Hiệp hội “International Swap anh Derivatives Association”)

Tập đoàn tài chính và bảo hiểm hàng đầu thế giới AIG bị đổ vỡ, một phần là

do đầu tư vào MBS và phần lớn là do các hợp đồng CDs Nếu thị trường tài chínhMỹ không được giải cứu kịp thời, và thị trường tài chính thế giới bị đóng băng, cáchợp đồng CDs sẽ tàn phá các ngân hàng và các định chế tài chính khác một cáchkhủng khiếp Tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ sẽ lan rộng ra trên khắp

các thị trường tài chính phát triển vì những lí do đã nói trên Hàng loạt các ngânhàng lớn nhỏ sẽ bị sụp đổ, sẽ bị sáp nhập hoặc quốc hữu hóa Tín dụng toàn cầu sẽ

bị co rút lại Các tập đoàn sản xuất kinh doanh sẽ gặp khó khăn tiếp cận nguồn vốnvay ngắn hạn và dài hạn

Đối với từng khu vực, từng lĩnh vực tác động sẽ khác nhau vì nó phụ thượcvào mối quan hệ kinh tế thực tế trong lĩnh vực vay trả nợ, xuất nhập khẩu, đầu tư kỹthuật, công nghệ, những nước nào hoặc những khu vực nào phụ thuộc hoàn toànvào Mỹ sẽ chịu ảnh hưởng lớn và bị tác động trực tiếp Điều này chúng ta thấykhông ít ngân hàng lớn tại Anh và Đức đang gánh chịu tác động trực tiếp từ cuộckhủng hoảng tài chính nghiêm trọng này Còn nước nào mà quan hệ kinh tế chưachặt chẽ lắm với Mỹ thì tác động cũng chỉ ở mức độ nào đó thôi

Thực tiễn tại Thái Lan

Cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính châu Á năm 1997 bắt nguồn từ Thái Lan

và lan rộng sang 8 nước trong khu vực, có nguồn gốc từ sự vỡ nợ bất động sản.Theo IMF, trong khoảng 10 năm từ 1985 đến 1995, nền kinh tế của 9 nước này tăngtrưởng nóng (8- 9% một năm), thu hút mạnh mẽ nguồn vốn từ các nước phát triểnphương Tây

Dựa vào nguồn vốn lớn và lãi suất thấp của nước ngoài, các tổ chức tín dụng,các ngân hàng thương mại cho vay ồ ạt không có định mức nào, khiến rủi ro tíndụng tăng cao Vì vậy, khi các khách hàng rút tiền làm cho hệ thống ngân hàng bị

vợ nợ và phải phá sản

Trước khi khủng hoảng kinh tế diễn ra khoảng 10 năm, dòng vốn từ nướcngoài vào BĐS chiếm hơn 22% tổng giá trị đầu tư của Thái Lan Tuy nhiên tronggiai đoạn từ năm 1997 đến 1998 giảm sâu xuống còn 1.9% Biện pháp lúc đó củacác nhà đầu tư đó là bán lỗ, thu hồi vốn để đầu tư vào lĩnh vực khác

Nhìn nhận một cách nghiêm túc ta cũng dễ dàng thấy nguyên nhân, diễn biến

và hậu quả của tình trạng thị trường BĐS đóng băng ở Việt Nam hiện nay rất giốngvới Thái Lan năm 1997 Những năm trước, kinh tế tăng trưởng nhanh và liên tục,vốn từ nước ngoài rót mạnh vào nhà đất và chứng khoán Đa số vốn đầu tư nướcngoài vào BĐS tại Việt Nam là vốn ngắn hạn, đầu tư gián tiếp qua các quỹ nên tiềmẩn rủi ro rất lớn khi vốn rút ra khỏi thị trường Động thái lướt song địa ốc khiến giá

bị đẩy lên cao rất nhanh và trở nên bất hợp lý Vỡ nợ và đóng băng bất động sản

thực chất đều giống nhau, nhưng ở nhiều nước, các chính phủ đã không cứu, vì họ

đã thấy rõ mối nguy hại cho nền kinh tế

Nói tóm lại, mối quan hệ mật thiết giữa thị trường BĐS và hoạt động tíndụng thực sự rất chặt chẽ cả 2 bên đều tác động trực tiếp lẫn nhau, có thể là yếu tốdẫn tới sự khủng hoảng của nhau cũng có thể là yếu tố thúc đẩy sự phát triển củanhau Thực tế đã trải qua của những nước phát triển càng đòi hỏi Việt Nam cần phảinghiên cứu một cách nghiêm túc mối quan hệ này để nhằm giảm thiểu rủi ro khôngchỉ cho thị trường BĐS, thị trường tài chính mà còn là cả nền kinh tế quốc dân

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG NHỮNG ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN BẮC Á - CHI NHÁNH

là sự thăng trầm theo tính chu kỳ của thị trường bất động sản Mỗi bước thăng trầmcủa thị trường bất động sản gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách đối với bấtđộng sản và hiện nay thị trường BĐS Việt Nam được xem là đang ở đáy của chu kỳ

Giai đoạn 2009-2011

Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản Hà Nội đã chứng một thựctrạng bong bóng bất bất động sản lớn hơn cả năm 2007 Nếu xét theo chu kì pháttriển của thị trường thì việc mà các chuyên gia cho rằng thị trường BĐS đang ở đáycủa chu kì là hoàn toàn có cơ sở khi mà thị trường bất động sản đang trải qua sựphát triển và tăng trưởng trong gần 20 năm qua

Theo một số quốc gia trên thế giới, giai đoạn phát triển mang tính chu kì củathị trường bất động sản cũng thường là 20 năm Theo đó, sau chu kì tăng trưởng thìthị trường bất động sản cũng như thị trường chứng khoán sẽ rơi vào giai đoạn suythoái và sụt giá trầm trọng như tình trạng đóng băng của thị trường bất động sảnViệt Nam hiện nay Bên cạnh đó, thực trạng cũng chỉ ra rằng sự tăng trưởng của thịtrường bất động sản ở nước ta là thiếu chuyên nghiệp, kém minh bạch và thiếu bềnvững do phần lớn lượng khách hàng mua nhà đất ở miền Nam và miền Bắc ViệtNam đều là những người đầu tư và giới đầu cơ với tỷ lệ hơn 69%

Sau thời kỳ sốt nóng đất nền, hiện tượng người dân đang hướng vào phânkhúc nhà ở bình dân có giá trung bình dưới 2 tỷ đồng và loại nhà phố có giá dưới 3

tỷ đồng cũng cho thấy nhu cầu tìm đến giá trị sử dụng đang lan tỏa Điều này càng

củng cố cho những dự cảm về khả năng bong bóng đất nền và căn hộ cao cấp đã bịthổi lên quá cao, vượt hẳn sức mua thực tế của người dân Đó cũng là lý do tại saohai phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp, kể cả căn hộ trung cấp tại Hà Nội trongthời gian qua gần như bị đóng băng về giao dịch, riêng đất nền bị giảm giá khámạnh.

Lấy mốc từ năm 2009 đến nay, xét theo khu vực, bong bóng BĐS đang tồntại chủ yếu ở Hà Nội và Đà Nẵng - hai địa chỉ đã rơi vào chu kỳ tăng nóng và lệchhẳn với sức mua thực tế của người tiêu dùng Còn với TP.HCM, mặt bằng giá đấtnền và căn hộ chỉ bằng 1/2-1/3 mặt bằng giá của phân khúc tương tự với vị trí tươngđương ở Hà Nội Tại những tỉnh lân cận của TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai,Long An, những nơi mà nhà đầu tư Hà Nội đã âm thầm gom đất nền từ đầu năm

2010, mặt bằng giá đất nền và căn hộ càng thấp hơn hẳn so với Hà Nội Vì vậytrong bối cảnh các điều kiện kinh tế còn tương đối bình thường, mặt bằng giá đấtnền và căn hộ khu vực phía Nam có thể được coi là khá ổn định, ít có khả năng daođộng xuống Trong trường hợp xuất hiện tác động đột ngột từ lực cầu đầu cơ, trong

đó có tác động đáng kể của dòng tiền nóng từ các nhà đầu cơ phía Bắc, rất có thểmặt bằng giá đất nền của khu vực phía Nam sẽ từ vùng đáy mà tăng lên

Trước những dự báo về sự đổ vỡ bong bóng bất động sản, điều đó làm chonhững người đầu cơ thứ cấp và đặc biệt là những nhà đầu tư chịu áp lực trả nợ từngân hàng Điều đó dẫn đến việc giá đất nền và căn hộ cao cấp sẽ giảm nhanh hơntrong giai đoạn sau đó

Giai đoạn từ đầu năm 2012 đến nay

Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam

Trong năm 2012, thị trường bất động sản Việt Nam thực sự bước vào một năm vớinhiều khó khăn và những khủng hoảng thực sự, gây tổn thất nặng nề cho nền kinh

tế Do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới kéo theo sự khó khăn chonền kinh tế Việt Nam để từ đó cho chúng ta thấy một thực trạng về một nền kinh tếyếu kém, có những bất ổn trong kinh tế vĩ mô: việc tái cấu trúc ngân hàng diễn rachậm chạp, chính sách tiền tệ đã chỉ ra những bất hợp lý, chính sách tiền tệ, tíndụng chưa thực sự đủ mạnh để vực dậy thị trường bất động sản Tốc độ tăng trưởngGDP tăng rất ít khoảng 5.03%, lạm phát có nguy cơ tăng trở lại, thị trường chứngkhoán ảm đạm, thị trường vàng biến động không theo quy luật Những nguyênnhân trên đã tác động mạnh mẽ đến toàn bộ nền kinh tế, một thị trường đang trầmlắng như thị trường bất động sản lại càng khó khăn hơn gấp bội

Trước thực trạng đó, Chính phủ đã thực sự có những động thái tích cực và nỗlực hơn trong việc kiềm chế lạm phát, đưa ra những chính sách kích cầu tiêu dùng,những biện pháp tài chính nhằm hỗ trợ các ngân hàng và tổ chức tín dụng, ban hành

kinh doanh bất động sản, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, những chính sách vềbất động sản: giãn tiến độ sử dụng đất, giảm thuế VAT Tuy nhiên, những nỗ lực

đó vẫn không thể làm thị trường đi lên được Kết quả, nhiều sàn giao dịch bất độngsản đóng cửa, nhiều doanh nghiệp bất động sản phá sản hoặc bị sát nhập, nhiều dự

án bị bỏ dở, áp lực kinh tế đè năng lên các doanh nghiệp Điều đó khiến cho nềnkinh tế ngày càng ảm đạm hơn

Trong những năm gần đây, tỷ lệ nợ xấu trong bất động sản đã khiến cho cácngân hàng thực sự khó khăn Nhiều ngân hàng và tổ chức tín dụng sau giai đoạncho vay bất động sản một các ồ ạt nay đã dè chừng hơn rất nhiều, khiến cho những

dự án bất động sản không đủ vốn bị ngưng trệ, các doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản điêu đứng, các khách hàng là cá nhân muốn vay mua bất đống sản cũnggặp nhiều phức tạp Các kênh huy động vốn khác được xem là cứu cánh cho thịtrường vốn bất động sản như Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT), Quỹ tiết kiệm nhàlại chưa được thực hiện trên thực tế Tìm nguồn vốn cho thị trường bất động sản làmột bài toán lớn cho các nhà đầu tư, các nhà chính sách, các doanh nghiệp hiện nay

Trong năm 2012, do tâm lý của người mua vẫn hi vọng giá của thị trườngcăn hộ tiếp tục giảm sâu và các dự án bất động sản đua nhau bán các căn hộ củamình với nhiều hình thức khuyến mãi tuy nhiên các giao dịch vẫn diễn ra nhỏ lẻ và

ảm đạm Mặc dù, theo thống kê nguồn cung căn hộ rất nhiều, trong khi người cónhu cầu ở cũng khá lớn nhưng cung và cầu chưa thực sự gặp nhau do mức thu nhậpcủa người dân không đủ để trả giá bán của căn hộ Những dự án mà có giá bảnkhoảng dưới 1 tỷ trên 1 căn có được sự chú ý của người dân trong khi các căn hộcao cấp vẫn là thị trường ảm đạm

Như đã nói ở trên, các dự án muốn bán được căn hộ đã đưa ra rất nhiều hìnhthức marketing sản phẩm như: giảm giá, khuyến mãi, tặng quà và cả dịch vụ sau

mua cũng được các chủ dự án quan tâm hơn, họ đã khéo léo chuyển đổi công năng

sử dụng của căn phòng hiện có để đáp ứng được nhu cầu của khách hàng tốt hơnnữa

Thị trường bất động sản Tp.HCM

So với thị trường bất động sản Hà Nội thì thị trường bất động sản TP.Hồ ChíMinh cũng không có những chuyển biến tích cực hơn nhiều Chủ yếu các căn hộđược bán ra thuộc phân khúc trung bình với giá không cao hơn so với Hà Nội ởmức khoảng 9,7 đến 17 triệu đồng/ m2 Cũng như tại Hà Nội, giá các căn hộ caocấp thuộc dự án không được giao dịch nhiều do năng lực tài chính của người mua,nguồn cung căn hộ giảm gần 44% so với cùng kỳ năm trước

Nói chung, thực trạng thị trường tại TP.Hồ Chí Minh cũng không khác nhiều

so với tại Hà Nội, mặc dù giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh có thấp hơn Hà Nộinhưng số lượng căn hộ tồn kho vẫn còn rất nhiều

Trong giai đoạn khó khăn như hiện nay việc các doanh nghiệp kinh doanhBĐS hay các nhà đầu tư cần xem xét lại hoạt động kinh doanh của mình từ chiếnlược kinh doanh, dòng sản phẩm phù hợp cho đến việc thu hút nguồn vốn để doanhnghiệp có thể vượt qua giai đoạn khủng hoảng này Cơ cấu đầu tư phù hợp với nănglực tài chính tránh đầu tư ồ ạt trong khi thị trường tài chính, tín dụng đã cẩn trọngtrong cho vay đối với các dự án đầu tư bất động sản

Nguyên nhân của việc thị trường bất động sản Việt Nam trầm lắng

Do chịu sự chi phối của nhiều yếu tố như chính sách pháp luật, quan hệ cung cầu,kinh tế, xã hôi, thói quen tiêu dùng, phong tục tập quán, điều kiện tự nhiên nên sựđóng băng của thị trường BĐS hiện nay xuất phát từ nhiều nguyên nhân như sau:

Thứ nhất, nền kinh tế vĩ mô của nước ta gặp rất nhiều khó khăn, tài chính và tiền

tệ đều gặp khủng hoảng Không chỉ riêng nền kinh tế của nước ta mà đó là tình hìnhchung của nền kinh tế đang rơi vào giai đoạn suy thoái Trong những năm trở lại đây,khi thị trường bất động sản đi xuống, luồng tiền vốn bị giữ lại đó khá nhiều tuynguồn vốn cần huy động cho bất động sản là lớn nhưng lại chủ yếu từ khách hàng cánhân, từ khoản vay trung và dài hạn từ ngân hàng tuy nhiên những nguồn vốn naykhông đảm bảo một sức vững chắc và nhanh chóng trở nên trầm trọng hơn khi thịtrường thay đổi

Trong năm 2011, một lượng lớn các dự án bất động sản đã buộc phải dừnglại hoặc kéo dài thời gian thi công do thiếu hụt vốn Khi hiện nay các ngân hàng đãthận trọng hơn và hạn chế cho vay trong lĩnh vực bất động sản đã gây khó khăn choviệc hoàn thành các dự án đầu tư vào BĐS do con số cần huy động lên tới hàngnghìn tỷ Đó thực sự là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp Bên cạnh đó,khó khăn còn ở nguồn thu khi mà các BĐS không bán được khiến các doanh nghiệpbất động sản nợ nần chồng chất Đây là một bài học to lớn cho họ khi mà trước đóđầu tư ồ ạt, không có định hướng chiến lược, lạm dụng đòn bẩy tài chính.

Thứ hai, một thị trường được đánh giá là kém minh bạch ở Việt Nam, từ

khâu tạo ra sản phẩm, bán sản phẩm, rồi sau bán đều chưa thực sự chuyên nghiệpthì việc thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng là điều có thể hiểu được

Các nhà đầu tư, các doanh nghiệp không có kiến thức chuyên sâu về thịtrường, thông tin trên thị trường còn quá ít ỏi và đã bị bóp méo qua nhiều trung gianchính vì thế mới diễn ra tình trang đầu tư ồ ạt, theo xu thế không có định hướng cụthể và không nắm rõ được thị trường Những kiểu đầu tư phong trào đó chỉ có thểtồn tại trong một thời gian ngắn và có thể mang lại hậu quả nghiêm trọng nếu nhưngười đầu tư không biết rút ra đúng lúc Khi năng lực tài chính không có, hiểu biết

về thị trường chưa đủ, thì hoạt động đầu tư ấy chỉ mang tính chộp giật, thiếu chuyênnghiệp Vì vậy, khi thị trường biến động và thay đổi một cách nhanh chóng thì cácnhà đầu tư lướt ván đó không thể thích ứng kịp, và năng lực vốn có không đủ đểgiải quyết được hậu quả nặng nề đó

Thứ ba, nguyên nhân cũng bắt nguồn từ việc đầu cơ bất động sản Chính

những hoạt động của nhà đầu cơ khiến cho thị trường bị nhũng loạn, tạo nên cáccơn sốt bong bóng và giá cả BĐS tăng nhanh

Việc họ đầu cơ làm cho thông tin về thị trường bất động sản trở nên kémminh bạch, tạo sự đầu tư khiến cho người dân cũng chạy theo phong trào mà không

có bất cứ thông tin gì, sốt giá khiến cho những người có cầu thực sự lại không thểmua được trong khi cung lại dư thừa rất nhiều

Điều này hết sức nguy hiểm vì bong bóng bất động sản có thể bị vỡ bất cứlúc nào và việc giải quyết hậu quả hết sức khó khăn Gây tổn thất cho nền kinh tếtrên mọi lĩnh vực, đẩy sâu lạm phát và khủng hoảng

Thứ tư, ở các đô thị lớn của Việt Nam, trên thực tế giá nhà ở vượt xa mức

chi trả của người dân, tăng trưởng nóng không phù hợp với nền kinh tế Giá nhà bịđẩy lên cao do tình trạng đầu cơ, đầu tư ồ ạt, nhiều mức giá tự đưa ra, không có mộtchế tài quy định mức độ tăng trưởng phù hợp đối với thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tê, lạm phát tăng cao,suy thoái ngày càng trầm trọng hơn Hơn nữa, mức lương tối thiểu không đủ chi trảcho cuộc sống hàng ngày chứ chưa nói đến việc mua nhà, trong khi nhu cầu nhà ởlại cao Do đó cung không gặp cầu vì thu nhập của người dân thấp nhưng mức giánhà ở lại được đánh giá là khá cao trên thế giới Nhiều dự án tuy không bán đượcnhưng vẫn không giảm mức giá bán đã đẩy thị trường vào nhiều khó khăn

Thứ năm, giữa các phân khúc trên thị trường bất động sản, sự chênh lệch

giữa cung và cầu ngày càng thể hiện rõ, dư cung rất nhiều trong khi nhu cầu củangười dân lại không được đáp ứng

Trong giai đoạn đầu tư tự phát, với sự thiếu hiểu biết về thị trường và mongmuốn kiếm lợi nhuận cao hơn khiến cho các nhà đầu tư tập trung nhiều vào phânkhúc cao cấp, người có thu nhập cao Các dự án cao cấp được xây dựng lên nhưngvẫn bị bỏ trống, những dự án đang xây dựng thì bị dừng lại gây lãng phí nguồn tàichính, nguồn nhân lực, đất đai Trong khi đó phân khúc căn hộ bình dân thì lạikhông được đầu tư nhiều mà trong giai đoạn khó khăn như hiện nay đấy chính là lốithoát cho các doanh nghiệp kinh doanh và đầu tư bất động sản

Ngoài ra, mặc dù là nguồn cung dồi dào, nhiều căn hộ được chào bán nhưngchủ yếu lại nằm ở dự án đã được xây dựng xong nhưng lại ở những khu vực hạ tầngchưa hoàn thiện, những dự án còn đang xây dựng có nhiều hạn chế nên không đápứng tốt nhu cầu của người muốn mua, có dự án lại thiếu tính chính xác về pháp lý.Bên cạnh đó, các dự án bất động sản tập trung nhiều ở các thành phố lớn trong khi ởcác khu vực khác cũng vẫn đang cần sự quan tâm nhất định

Thứ sáu, khi nhận ra tình trạng sốt giá của thị trường bất động sản, nhiều

người không còn niềm tin vào thị trường Ho nhận ra rằng giá của bất động sản hiệngiờ khác xa với giá thực của nó Dẫn đến tình trạng chờ đợi, tin rằng giá sẽ giảmhơn nữa Trong khi đó các nhà đầu tư đứng trước sự chờ đợi của người mua, trướcsức ép thu hồi vốn và trả nợ nên đã đưa ra những giá thấp hơn Tuy nhiên điều nàylại càng khiến khách hàng càng tin tưởng rằng giá sẽ còn thấp hơn nữa Đó chính lànguyên nhân chủ yếu khiến thị trường đóng băng như hiện nay

Hơn nữa, giới đầu cơ đã đứng ngoài thị trường do nhận thấy những suythoái của nó trong khi người mua thực lại không có khả năng chi trả.

Cuối cùng, nguyên nhân quan trọng nhất là do bộ máy quản lý, hệ thống pháp

luật và chính sách còn nhiều thiếu sót, hạn chế Những năm gần đây các cơ quanchức năng đã chú trọng tới thị trường bất động sản nhưng những khó khăn vốn cócủa một nền kinh tế đang trong giai đoạn bắt đầu phát triển ở Việt Nam mang lạinhững vấn đề không dễ giải quyết Bất cập trong quản lý khiến cho tình trạng đầu

cơ, mua bán ngầm, trốn thuế diễn ra rất phổ biến

Hệ thống chính sách pháp luật về thị trường bất động sản thiếu thống nhất

và ổn định, chồng chéo nhau; hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện…Thị trường phát triển quá nhanh, trong khi nhiều quy định, chính sách được banhành dường như chỉ mang tính giải quyết vấn đề ngay trước mắt mà không thể sửdụng trong phát triển lâu dài, chưa thực sự đủ mạnh để vực dậy thị trường

Công tác quản lý còn nhiều khiếm khuyết khiến cho một bộ phận nhỏ kiếmđược nhiều tiền nhờ bất động sản một cách quá dễ dàng, trong khi đại bộ phậnngười dân vẫn gặp rất nhiều khó khăn về nhà ở Nguồn thu ngân sách từ bất độngsản đã bị thất thoát, lãng phí nhiều Nếu đẩy mạnh công tác xã hội hóa nhà ở, tậndụng tối đa nguồn lực từ mọi thành phần kinh tế, tăng thêm các nguồn thu từ việcđấu thầu công khai các dự án thì chúng ta đã có thể có nhiều tiền hơn để triển khainhiều dự án nhà có giá rẻ, hỗ trợ tín dụng cho người dân Các kẽ hở của hệ thốngpháp luật cũng khiến cho quyền lợi của người dân khi mua nhà đất không được bảo

vệ tốt Các vụ việc tranh chấp, lừa đảo, khiếu kiện… diễn ra nhiều khiến thị trườngthêm khó khăn Điển hình là các tranh chấp trong nhà ở dành cho người thu nhậpthấp Những khó khăn trong giải quyết cho người dân thuộc diện được hưởng quyềnmua nhà thu nhập thấp gây thiếu minh bạch và bất bình Bên cạnh đó, mặc dù đó lànhà dành cho người có thu nhập thấp tuy nhiên giá vẫn cao so với mức lương củahọ Chính vì thế, từ phía Nhà nước không chỉ giải quyết sự suy thoái của nền kinh tế

mà còn phải quan tâm nhiều hơn đến an sinh xã hội

Các quy định, chính sách vê công tác cải cách trong việc quản lý đầu tư, xâydựng, bồi thường giải phóng mặt bằng… còn nhiều vướng mắc trong quá trình triểnkhai thực hiện Đây là những nguyên nhân quan trọng khiến thị trường bất động sảnViệt Nam gặp khó khăn, làm nảy sinh rất nhiều vấn đề bất cập, gây ảnh hưởng lớn