thị trường bất động sản

Chuyªn ®Ò Chuyªn ®Ò THỊ TRƯỜNG THỊ TRƯỜNG B B ẤT ĐỘNG SẢN ẤT ĐỘNG SẢN TS. B TS. B ùi Quốc Bảo,VPCP ùi Quốc Bảo,VPCP Hà Nội, tháng 03/2008 Hà Nội, tháng 03/2008 TT BẤT ĐỘNG SẢN - CÁC VẤN ĐỀ TT BẤT ĐỘNG SẢN - CÁC VẤN ĐỀ 1) Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS 2) Phân loại thị trường BĐS 3) Các yêú tố của thị trường BĐS 4) Xu hướng phát triển của TT BĐS VN 5) Vai trò của Nhà nước đối với TT BĐS 6) Giá trị, giá cả BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1) Khái niệm, đặc điểm của BĐS 2) Khái niệm, đặc điểm của TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Khái niệm BĐS: * Theo quan niệm cổ La mã: Đất đai, các TS gắn liền với đất đai, các TS cấu thành lãnh thổ. * Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11: - Đất đai (không di dời; vấn đề chủ quyền, tính đo lường); - Nhà, công trình gắn với đất đai (nhà cửa, vật kiến trúc, TSCĐ ); - Các tài sản khác gắn với đất đai (vườn cây, ao cá, ruộng muối…); - Các tài sản khác do PL quy định (khoảng không…). * Theo IVSC: Đất đai vật chất và những TS nhân tạo và phi nhân tạo gắn liền với nó. I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Thuộc tính tự nhiên của BĐS - Tính bất động - Tính không đồng nhất - Tính khan hiếm - Tính bền vững I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Đặc trưng BĐS với tư cách là một hàng hoá: - Yếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lý - Chịu tác động của yếu tố chính trị, luật pháp - Khả năng co dãn cung cầu kém - Thời gian giao dịch dài; phí giao dịch cao - KN chuyển hoá thành tiền mặt/tính thanh khoản kém - KD BĐS không tạo ra ra SP vật chất - Chiếm tỷ trọng lớn trong GDP I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Khái niệm TT BĐS: - Theo K. Mark: Thị trường là chợ - Nơi diễn ra các quan hệ mua – bán; là tổng hoà các quan hệ thực hiện giá trị hàng hoá; là hệ thống các quan hệ thông qua đó, các giao dịch về BĐS được thực hiện. - Là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ HH-TT trong một không gian và thời gian nhất định. - Là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS; tại đó, người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định về giá cả, số lượng và dịch vụ BĐS. - Theo IVSC: Là môi trường trong đó, người mua, người bán tác động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua cơ chế giá. I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Cấu trúc chung của thị trường: - Thị trường HH, dịch vụ thông thường; - Thị trường BĐS; - Thị trường KH&CN; - Thị trường Lao động; - Thị trường Tài chính (TTTT; TT Vốn – TTCK, TTTD). I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Đặc điểm: - Khó hình thành thị trường trung tâm - Mang tính địa phương: vùng, KV - Cạnh tranh không hoàn hảo - Tính cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịch - Khó gia nhập: Rộng - cả thâm nhập và rút lui - Tính liên thông thị trường - Biến động cung chậm so với biến động về cầu và giá - Quản lý nhà nước về TT BĐS rất chặt chẽ I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS - Chu kỳ dài hơn; chậm - lệch pha so với tăng trưởng - Có quan hệ mật thiết với các chỉ tiêu vĩ mô: tăng trưởng, lạm phát… - Có tính quốc tế: Cơn bão tiền tệ 1997 - Nhạy cảm ở tầm vĩ mô, kém nhạy cảm ở tầm vi mô - Đứng sau trong đáp ứng cầu . BĐS Đặc điểm: - Khó hình thành thị trường trung tâm - Mang tính địa phương: vùng, KV - Cạnh tranh không hoàn hảo - Tính cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịch - Khó gia nhập: Rộng - cả thâm nhập. & TT BĐS - Chu kỳ dài hơn; chậm - lệch pha so với tăng trưởng - Có quan hệ mật thi t với các chỉ tiêu vĩ mô: tăng trưởng, lạm phát… - Có tính quốc tế: Cơn bão tiền tệ 1997 - Nhạy cảm ở tầm. & TT BĐS Cấu trúc chung của thị trường: - Thị trường HH, dịch vụ thông thường; - Thị trường BĐS; - Thị trường KH&CN; - Thị trường Lao động; - Thị trường Tài chính (TTTT; TT Vốn – TTCK,