Luận văn Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần Vincom

Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá BĐS giao dịch, Nhà nước phải kiếm soát các hoạt động giao địch về BĐS thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà

1 SU CAN THIET CUA ĐÈ TÀI NGHIÊN CỨU

Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta có những bước tiễn vượt bậc, tốc độ

tăng trưởng kinh tế năm sau luôn cao hơn năm trước Nước ta đang trong quá trình hội

nhập nền kinh tế Thế giới theo cả chiều sâu và chiều rộng Nhất là gần đây nước ta đã gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO), có rất nhiều cơ hội cũng như thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam Việc tạo ra cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhụ cầu phát triển kinh tế xã hội là một điều tất yếu, đi đôi với việc phát triển kinh tế cần chú trọng tới phát triển các ngành phụ trợ một cách đồng bộ Vì vậy, việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm gần đây diễn ra mạnh mẽ

và sâu rộng Bên cạnh sự phát triển kinh tế nói chung thì thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là một thị trường đầy tiềm năng và cơ hội Nhiều nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang nhìn thấy nhiều cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này Hiện nay, có rất nhiều dự

án về BĐS lớn đang thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Hàng loạt các khu

đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê được mọc lên

ở các thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các địch vụ thiết yếu cho cuộc sống,

vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp

Công ty cổ phần VINCOM được thành lập ngày 03/5/2002 theo giấy phép kinh doanh

số 0103001016 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp Tiền thân của Công ty

cỗ phần VINCOM là Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam Công ty cổ phần VINCOM hoạt động kinh đoanh đa ngành, đa lĩnh vực, trong đó: kinh doanh bất động sản, kinh doanh khách sạn, cho thuê văn phòng là ngành kinh doanh chính Trong những năm

gần Công ty đã và đang tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều đự án lớn có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ Đây là lĩnh vực kinh đoanh còn mới mẻ, thị

trường có nhiều tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn vốn lớn để đầu tư Sự biến động

của thị trường BĐS diễn biến rất phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc thì lên “cơn sốt” lúc

thì lại “đóng băng” Do thị trường này chiếm dụng nguồn vốn lớn trong quá trình hoạt

động nên khi thị trường có sự biến động tiêu cực sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, có

thể gây khủng hoảng đến nền kinh tế của một nước hoặc một khu vực thậm chí trên toàn

cầu Vì vậy, cần có những nghiên cứu cơ bản về quy luật vận động của thị trường BĐS để

có những giải pháp thích hợp trong việc điều chỉnh nóng lạnh thất thường của thị trường BĐS, từ đó hạn chế những tổn thất, thiệt hại do sự biến động thất thường của thị trường BĐS gây ra

Mặt khác, tuy là một Công ty mới thành lập còn non trẻ nhưng ngay từ những ngày

đầu Công ty đã xác định ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư và kinh doanh bất động sản Vì là lĩnh vực kinh doanh chính, vậy nên cần có một sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này để định hướng phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường BĐS để có những biện pháp nâng cao hiệu quả

kinh đoanh bất động sản Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh

doanh bất động sản của Công ty cỗ phần VINCOM” là một điều rất cần thiết cho việc tham gia vào lĩnh vực kinh đoanh BĐS của Công ty cỗ phần VINCOM

2 ĐÓI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- _ Đối tượng nghiên cứu của dé tài: Hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VINCOM

- Pham vi nghiên cứu của để tài: Trong phạm vi doanh nghiệp, các hoạt động kinh

doanh BĐS của Công ty cổ phần VINCOM thuộc các loại hình kinh doanh bất động

sản:

+ Đầu tư xây đựng khu đô thị mới

+ Đầu tư xây đựng công trình xây dựng dé bán và cho thuê: nhà riêng biệt, chung cư,

tổ hợp siêu thị, khách sạn, văn phòng

+ Tổ chức quản lý các khu đô thị mới, các toà nhà chung cư sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng

3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích — tổng hợp, phương pháp mô hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo và một số phương pháp toán cao

cấp để giải quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài

4, KET QUÁ ĐẠT ĐƯỢC CỦA LUẬN VĂN

- _ Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái lược hệ thống pháp lý điều chỉnh các hoạt động kinh đoanh bất động sản

- _ Phân tích những đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh BĐS để tìm ra những yếu tố

ảnh hưởng đến nâng cao hiệu quả kinh doanh của dự án

- _ Đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các dự

án kinh doanh bat động sản của Công ty cổ phần VINCOM

- _ Phân tích các nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các

dự án đầu tư kinh doanh bat động sản của Công ty cô phần VINCOM

- Để xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bắt động sản của Công ty cổ phần VINCOM

5 TÊN VÀ KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN

5.1 Tên luận văn:

“Giải pháp nâng cao biệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cé phan

VINCOM”

5.2 Kết cấu luận văn:

Mở đầu:

Chương 1: Bất động sản và hoạt động kinh doanh bắt động sản

Chương 2: Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Céng ty cé phan

CHUONG 1:

BAT DONG SAN VA HOAT DONG KINH DOANH BAT BONG SAN

1.1 BAT DONG SAN

1.1.1, Khai nigm vé bat dong san (BDS)

Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo

ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trình xây đựng,

mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận câu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước

cũng có những nét đặc thủ riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra

cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân

sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên

bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ) Nhưng nước Nga quy

định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận nay là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dich

dan sy

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất

đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định

này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách điễn dat chinh: thir nhdt, miéu ta cu thể những gì được coi là

“gắn liền với đất đai”, và đo vậy là BĐS; /hứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú

ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự

theo cách của các Luật Dân sự truyền thống: mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là

“những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tốn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương

tiện vũ trụ ” cũng là các BĐS,

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174

có quy định: “BĐS là các tài sản bao gém: Dat dai; Nha, cong trình xây dựng gắn liền với đất đai, kế cả các tài sản gắn lién với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn

liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BDS rat rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp

luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại

liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thê danh mục các tài sản này

1.1.2 Đặc điểm của BĐS

1.1.2.1 Tính cá biệt và tính khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiểm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thé của đất đai là giới hạn về điện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thé v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không đi đời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giếng nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giếng

nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo

nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tinh đị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

1.1.2.2 Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản đo thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem nhự

không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và

công trình xây đựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo

nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là

chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây đựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và

“tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng

thái hoạt động bình thường mà chỉ phí sử đụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ

BĐS đó Tuổi thọ vật lý dai hon tudi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm đứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dung bi lão hoá và hư hỏng, không thé

tiếp tục an toàn cho việc sử đụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo,

nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây đựng mới thì có thể kéo đài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dựng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phố thông là trên 45 năm v.v Chính vì tinh chất lâu bền

của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử

dụng, lại có thê sử đụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú

và đa dạng, không bao giờ cạn

1.1.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác

động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp va nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó

Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

1.1.2.4 Tỉnh thích ứng

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng

có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn

đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu ding trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh đoanh và các hoạt động khác

1.1.2.5 Tính phụ thuộc vào năng luc quan ly

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng va chi phi quản lý cao hơn so với các hàng hoá

thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chỉ phí lớn, thời gian dài Do

đó BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

1.1.2.6 Mang nặng yếu tô tập quán, thị hiếu và tâm |ý xã hội

Hàng hoá BĐS chịu sự chí phối của các yếu tế này mạnh hơn các hàng hoá thông

thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau,

phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chỉ phối nhụ cầu và hình thức BĐS

đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

— BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (đưới dang tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử đụng v.v

— BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, đi sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miễu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là

khả năng tham gia thị trường rất thấp

'Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây đựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp

với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta

1.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:

1.2.1 Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS:

1.2.1.1 Khái niệm về thị trường

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông

hàng hoá Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị

trường Qua nghiên cứu và phân tích lý thuyết về thị trường của các nhà kinh điễn ta thấy

một số vẫn đề cần lưu ý:

— Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá Sản xuất hàng hoá là cơ sở kinh tế quan trọng

của thị trường Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội

— Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được nhận thức đầy đủ và đúng đắn Từ chỗ chỉ đề cao thị trường ngoài nước hoặc trong nước đến

chỗ thấy được quan hệ thống nhất hữu cơ của 2 loại thị trường này Phải có các giải pháp đề biến thị trường trong nước thành bộ phận của thị trường thế giới

— _ Vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường là cần thiết tắt yêu Điều tiết thị trường

theo yêu cầu các quy luật kinh tế và sự vận động khách quan của thị trường

— Ngày nay, không tổn tại thị trường đưới dạng thuần túy đơn nhất Trong nền kinh tế mỗi nước đều tồn tại nhiều đạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị trường khác

nhau

Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn dé phức tạp Từ những nghiên cứu sơ

lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm những nội đung mới Tuỳ từng điều kiện và giác độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau

Khải niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đối, mua

bán hàng hoá Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này

Khải niệm hiện đại về thị trường rất nhiễu Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thê chỉ là thời điểm hay thời gian cụ

thé,

Theo nội dung, ching ta có thê quan niệm: thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiên tệ, tổng thể các giao dịch mua bản và các địch vụ Như vậy, thị trường vừa có yếu tô ảo, vừa có yêu tô thực Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ.

Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường Đó cũng là ñình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tô cung - câu của thị trường

Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cá, đó là giá trị của hàng hoá và địch vụ

- Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được

BĐS và BĐS đó được sử đụng như thế nào và vì mục đích gì

- Khái niệm 2: thị trường BĐS là đâu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS

- Khái niệm 3: thị trường BĐS là “nơi" điễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,

cho thuê, thế chấp và các địch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên

thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định

đến sự thúc đây phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

- Khái niệm 4: thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thé chấp và các dich vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng sau khi nghiên cứu và tổng hợp thì khái niệm về thị trường BĐS được định nghĩa như sau:

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan Là

“noi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ

có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản Íý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đây phát triển hay kìm hăm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

1.2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS:

Hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông thường nên thị

trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng Điều đó thể hiện ở những đặc điểm sau:

1.2.2.1 Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị tường, thị tường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khỏi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thê tạo lập được nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thế hình thành nên một cái nhà và được cơi là BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về đất dai, các chủ đất và

các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đô là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, đo hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải

ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây đựng và các đoanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng

đóng vai trò quyết định

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây đựng Lúc này, sự bùng nỗ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền dé phát triển BĐS cho tới khi bán ra được

trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ

quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

Thứ từ, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị

trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn đài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thê tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các

rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa đạng hoá các nguồn vốn

Trong cấp độ, các thé ché tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các

cơ quan quản lý tài chính là những chủ thế có vai trò quyết định

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS

đều tuần tự trải qua từng nắc, từng cung bậc nhự trên Cũng không nhất thiết các cấp độ

phát triển thị trường phải có giai đoạn nhự nhau về thời gian Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn nảy rồi mới chuyến sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu Chẳng hạn như Ức và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tý lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp

dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên

hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS

1.2.2.2 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị

trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác

Chu kỳ đao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phổn vinh (sôi động), suy thoái (có đấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây

“sốt”) Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải

qua 6 chu kỳ đao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 1§ năm; thị trường BĐS nước Nhật

từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng

Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có § chu kỳ đao động, chu kỳ ngắn hạn

là từ 6 - 7 năm, đài là 9 - 10 năm, trung bình là 8 - 9 năm Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ đao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992-1993

rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994

1.2.2.3 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải

rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

BĐS là một loại hàng hoá có định và không thể di đời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của

mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS

mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền

của đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán

ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và

trình độ khác nhau đo có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình

độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và

trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn,

miền núi v.v

1.2.2.4 Thị trường BĐS chịu sự chỉ phối của yêu tố pháp luật

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác

động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS đều

su chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về

BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thé giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và

thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển

kinh tế - xã hội

1.2.2.5 Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn háo (thông tỉìn không day

đú, thiếu I số tổ chức của thị trường)

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chỉ phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá

trình sử dụng BĐS

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao

dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến

những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của

thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tinh đị biệt, tỉn tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào

quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của

đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá

khác

1.2.2.6 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế, BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cá giá trị đất dai sau khi đã được đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng

như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị

cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh đoanh v.v giải quyết

vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dich

Diéu này chứng tỏ thị

trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính

lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát

triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua

đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây đựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toa téi sự phát triển 6n định của nền kinh tế

khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hoá

thông thường mà phải xác định trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất dai va kha nang sinh

lợi của vốn đầu tư vào đất đai

1.2.2.8 Cung về BĐS biến động chậm hơn so với biến động cầu và giá cá BĐS

Với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu diễn ra theo quy luật chung: khi cầu

đây giá tăng lên sẽ khích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng

nhanh như các loại hàng hoá khác Đó là do đặc điểm của BĐS cần phải có thời gian để tạo

ra chúng, để tạo ra các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu về mọi thông tin về đất

dai, lam dy án, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công

Cung BĐS có giới hạn mà cầu BĐS lại luôn tăng, cung cầu được coi là

không co giãn so với giá cả Do vậy, trong thị trường BĐS sự thay đối về giá BĐS thường

bất đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định Sự biến động về giá cả thị trường bắt đầu do sự thay đổi của cầu Khi giá giảm cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm đến mức để người mua có

thể mua tăng thêm một đơn vị BĐS; ngược lại, khi giá tăng thi ban thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì

tổng nguồn BĐS, nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triển phải mắt nhiều thời gian

nên khi cầu tăng thì cung không thể tăng ngay Giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại giá cả lại ảnh hưởng điều tiết cung và cầu Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về

BĐS, đặc biệt là có giải pháp dé bình ổn thị trường BĐS, hạn chế về gia tăng của cầu về

BĐS không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo) Chính vì sự hoạt

động của thị trường BĐS rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước Quá trình giao địch về BĐS phải trải qua khâu pháp lý nên

Nhà nước là một trong những lực lượng tham gia vào thị trường BĐS Vai trò của Nhà

nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá BĐS giao dịch, Nhà nước phải kiếm

soát các hoạt động giao địch về BĐS thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh đoanh BĐS

Nhà nước quản lý thị trường BĐS là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và

hạn chế những khuyết tật do cơ chế đó gây ra Thông qua các công tác quản lý, Nhà nước

định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế, tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi

phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, đảm bảo sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển

kinh tế xã hội ở tầm vĩ mô

1.2.2.9 Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập

Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập là do hàng hoá BĐS không bày bán

trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và người bán BĐS không có cơ hội

và đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch Hơn nữa, vì

BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có

nhà tư vấn môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am

hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham gia của họ các giao địch BĐS sẽ đễ dàng

hơn Thực tế cho thấy nếu lực lượng môi giới kém phát triển thì sự vận hành thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao Do đó, phải coi tư

vấn, môi giới trong giao địch BĐS là một nghề chuyên nghiệp độc lập Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng

trong tư vấn, môi giới giao dịch BĐS vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thâm định pháp lý cần thiết và định giá BĐS

1.2.2.10 Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là

vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian

Thị trường BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thê đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác BĐS

là những yếu tổ vật chất bền lâu, khó chuyển đổi công năng và tính chất, đo vậy không thé thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư đài hạn, đồng thời phải tính toán mỗi quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư

1.2.3 Vai trò và vị trí của thị trường BĐS:

Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc đân Nó chịu ảnh hưởng

của tốc độ tăng trưởng nền kinh tế đồng thời cũng ảnh hưởng trực tiếp đến nền kính tế Những ảnh hưởng đó đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt sau:

1.2.3.1 Thị trường BĐS góp phần thúc đấy sân xuất phát triển

Thị trường BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản xuất và

tiêu dùng BĐS Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp

ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân BĐS Thị trường BĐS là nơi thực hiện chuyên

hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh đoanh BĐS) Khi thị trường

BĐS không được thông suốt, ngưng trệ sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân

chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những quá trình sản xuất tiếp theo Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho tốt cho người kinh doanh BĐS cũng nhờ đó mà thúc đây mạnh quá trình sản xuất

1.2.3.2 Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế

Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường như: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường BĐS Các thị trường này tác động qua lại lẫn nhau, do đó sự phát triển của thị trường BĐS có ảnh hướng

đến tất cả các thị trường và đó thị trường chung của mỗi quốc gia Khi thị trường BĐS phát

triển nó kéo theo các thị trường khác phát triển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp

vốn cho đầu tư phát triển; thị trường hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào

cho thị trường BĐS nên cũng phát triển theo tương ứng

Trong thời kỳ hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước ngoài bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia giao dich

BĐS trong nước, đồng thời cho phép họ dau tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh đoanh và có

thé cu tra và sinh sống tại đó Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết nhau giữa các nước, giữa các dân tộc

1.2.3.3 Thị trường BĐS là một trong những thị tường quan trọng của nên kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sân cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nên kinh tế quốc dâm

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên đưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ân chứa trong BĐS

ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ

trợ ODA của các nước phát triển hiện đành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn

vốn đề phát triển thông qua hoạt động thé chấp

1.2.3.4 Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được buy động

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các

BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho

nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kế về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã

hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản

thành nguồn tài chính đồi đào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là

đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền

kinh tế

1.2.3.5 Phát triễn và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng

đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sân quý giú thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá

thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là

khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

1.2.3.4 Phát triển và quân lý tất thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sân xuất phát

triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân

tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đây các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 —

2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác đụng thúc đây tăng trưởng

kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xướng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển địch đáng kế và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cá nước Theo thống kê của Tổng cục thuế các

khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc đù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao địch, còn

trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế

với Nhà nước Nếu thúc đấy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao địch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao địch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên đưới 20.000 tỷ đồng

mỗi năm

1.2.3.6 Phát triễn và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS

Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toa sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập

của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường

đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung Thị trường BĐS hoạt động lành

mạnh sẽ góp phần điều hoả cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần làm cho xã

hội ổn định hơn Thực hiện hoạt động của thị trường BĐS ngầm trong những năm qua

nước ta đã chứng minh điều đó Thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước, nạn đầu

cơ đất dai gia tăng đã khiến giá đất lên cao, làm người đân lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghỉ chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở đã có biểu hiện tiêu cực

Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải

không ngường nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất Do đó,

không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân đân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp công cộng Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn các yêu cầu về nơi

ăn chến ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự phát triển của thị trương này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát

triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá, nói chung là tác

động tốt đến sự phát triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân

1.2.3.8 Phát triển thị tường BĐS góp phân đỗi mới chính sách, rong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS

Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường BĐS ta mới thấy rõ được những bất cập của chính sách, đặc biệt là đối với đất đai, từ đó đề sửa đổi, bố sung và hoàn

thiện chúng Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu

thông qua thị trường, đo đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách , của hệ thống quản lý đối với đất đai Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ

sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản

lý BĐS Từ đó, khắc phục tình trạng thị trường ngằm về BĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai

1.2.4 Phân loại thị trường BĐS:

1.2.4.1 Thị trường nhà ở và dit 6

Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các hàng

hoá BĐS đất đai, nhà ở, công trình xây đựng, BĐS công nghiệp, nông nghiệp, các công

trình hạ tầng và các BĐS dịch vu du lich, thé thao déu đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị trường BĐS Tuy nhiên, các giao địch về BĐS chủ yếu xoay quanh các giao dịch về đất dai, nha ở là phố biến và

mang tính chất chỉ phối hoạt động thị trường BĐS hiện nay

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân

được chuyển nhượng quyền và nhận quyền chuyển nhượng sử đụng đất, theo cách hiểu của

người dân là mua bán đất đai Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới

danh nghĩa mua nhà; nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ

hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ước của mình bằng cách tham gia vào đòng người đi tìm mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng lên từ sau ngày Luật đất đai năm 1993 chính thức có hiệu lực Năm 1992 cũng là thời điểm đánh đấu mở đầu của thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường quan hệ bình thường hoá quan hệ Việt - Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xoá bỏ cắm vận đối với Việt Nam Đó là tiền đề quan

trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào

giai đoạn tăng trưởng là nhân tế cơ bản thúc đây gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang đầu tư mua bán đất đai, BĐS Thêm

vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kế đến những

người xuất khâu lao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao

động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kế sau khi khi chấm đứt hợp đồng lao

động khi sáp nhập Đông và Tây Đức Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu đất đai, BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt BĐS cho thị trường BĐS trong những năm 1993-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội,

TP Hồ Chí Minh, Sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh thành phố trong cả nước Lượng

hàng hoá BĐS tham gia vào giao dịch này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với những năm trước đây Một phần các BĐS tham gia giao địch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà

ở và kinh đoanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá Đến những năm 1997-1998, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ Ngân hànglàm giá đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít nhà đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản Đến giai

đoạn năm 2000-2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế trong nước,

cơ hội xuất hiện các đòng đầu tư mới sau khi ký hiệp định thương mại Việt - Mỹ, những quy định sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 theo hướng mớ rộng thêm quyển năng cho người

sử đụng đất và những thay đỏi chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

mua nhà đất đã làm cho cầu nhà đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là khởi điểm của thời

kỳ quy hoạch và kế hoạch năm 2001-2010, trong đó chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch không gian kinh tế xã hội đến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương

lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là

động lực thúc đây các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đấy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu

cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt thị trường nhà đất bùng phát kéo đài từ năm 2001

đến cuối năm 2003, khi dự thảo Luật Đất đai được thông qua, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Từ khi Luật Đất Đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chỉ tiết tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng

băng cục bộ

Trong thị trường mua bán, chuyên nhượng nhà ở và đất diễn ra khá sôi động, thị

trường cho thuê nhà vẫn còn trầm lặng Thị trường nhà ở cho thuê chủ yếu tồn tại trong các quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước từ những năm trước đây, thị trường nhà cho thuê

đối với người nước ngoài, cho thuê nhà ở đối với học sinh và lao động ngoại tỉnh Nhìn

chung các động lực kinh tế của thị trường cho thuê nhà ở mchưa có sức hấp dẫn đối với cả người cho thuê và người cho thuê, đo vậy các đoanh nghiệp chưa quan tâm đi vào đầu tư

phát triển nhà ở cho thuê

1.2.4.2 Thị trường BĐS công nghiệp

Từ khi thực hiện mở cửa nền kinh tế cùng vớicác chính sách khuyến khích đầu tư

nước ngoài và quá trình chuyên đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá hiện đại

hoá, thị trường BĐS công nghiệp đã bắt đầu hình thành với sự ra đời của các công ty đầu

tư kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp Đến nay trên cả nước có trên 130 khu công

nghiệp tập trung và nhiều khu công nghiệp vừa và nhỏ đang thực hiện chế độ cho các doanh nghiệp thuê đất và cơ sở hạ tầng làm mặt bằng sản xuất Thực hiện chương trình đối

mới và xắp xếp các doanh nghiệp Nhà nước, đến nay đã có hàng ngàn các đoanh nghiệp cỗ

phan hod, bán, khoán, cho thuê đã đưa một khối lượng lớn đất đai và nhà xưởng tham gia

vào thị trường BĐS công nghiệp Mặc đù trong những năm qua thị trường đất ở và nhà hết sức sôi động luôn trong trạng thái cung nhỏ hơn cầu, song thị trường đất đai, BĐS công nghiệp có phần ngược lại Hiện nay, còn rất nhiều khu công nghiệp đã được xây đựng cơ

sở hạ tầng hoàn chỉnh song diện tích cho thuê mới chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, số khu công

nghiệp đã lấp đầy còn là thiểu số, một số khu công nghiệp đã phê đuyệt dự án đầu tư từ nhiều năm nay vẫn chưa khởi động Mặc dù việc đầu tư hạ tầng và cho thuê lại đất khu

công nghiệp là do các doanh nghiệp tự thực hiện, song Nhà nước vẫn giữ vai trò điều tiết hoạt động của thị trường BĐS công nghiệp thông qua các chính sách cho thuê đất, thông qua các công tác quy hoạch và các chương trình định hướng kêu gọi, thu hút các nhà đầu

tư Tuy thị trường BĐS trong công nghiệp không sôi động, song những biến động trên thị

trường BĐS nhà ở và đất ở nhất là sự gia tăng giá nhà đất cũng gây ảnh hưởng và có tác động trực tiếp đến việc thực hiện chính công tác đền bù chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất công nghiệp

1.2.4.3 Thị trường BĐS trong nông nghiệp

Thị trường đất đai BĐS nông nghiệp những năm gần đây cũng bắt đầu hình thành và

phát triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông nghiệp

Nhà nước khuyến khích người sản xuất nông nghiệp dồn điền đổi thửa, tích tụ ruộng đất để

mở rộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung hoá, sản xuất hàng hoá đưới hình thức phát

triển kinh tế trang trại trong nông nghiệp Thông qua mức hạn điền trong giao đất và các

quản lý trang trại, Nhà nước kiểm soát việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ

đất đai trong nông nghiệp nhưng sử dụng không có hiệu quả hoặc những người chuyển sang làm các công việc khác được quyền cho thuê, chuyển nhượng lại đất đai cho các gia

đình có điều kiện phát triển kinh tế trang trại Trên thực tế các hoạt động giao dịch cho

thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, tích tụ đất đai cho phát triển kinh tế trang trại đã điễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ chưa mang sắc thái các hoạt động đầu tư

và giao địch BĐS nông nghiệp Một số vùng ven các khu đô thị, các khu du lịch hoặc các vùng đang trong quá trình chuẩn bị đô thị hoá các hoạt động giao dịch BĐS nông nghiệp diễn ra sôi động hơn nhưng không vì mục đích phát triển trang trại nông nghiệp mà mang

sắc thái đầu cơ đất đai để chờ cơ hội chuyên đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát

triển nhà nghỉ, kinh doanh khu du lịch, địch vụ Do vậy, hoạt động thị trường BĐS nông

nghiệp ở khu vực này còn bị chỉ phối rất mạnh mẽ của các giao dịch trên thị trường BĐS

nha 6, đất ở và dịch vụ

1.2.4.4 Thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ

Thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ đã bắt đầu xuất hiện và phát

triển các toà nhà cao tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập trung đông các văn phòng đại điện, các cơ sở giao dich của các công ty trong và ngoài nước, các tổ chức quốc tế Một số công trình BĐS phục vụ kinh đoanh thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí

cũng như đã được đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinh đoanh thương mại dịch vụ Phần lớn nhà ở mặt đường thuộc khu vực trung tâm của các thành phố đang trở thành

nguồn cung BĐS trên thị trường cho thuê văn phòng, công sở và dịch vụ Mặc dù thị trường cho thuê công sở, văn phòng và dịch vụ mới hình thành và phát triển còn ở quy mô

nhỏ, phân tán, song đang có nhiều tiềm năng phát triển nhanh và én định Tuy nhiên, những biến động về thị trường nhà ở và đất ở cũng có những tác động trực tiếp đến đầu tu, phát triển và khai thác các nguồn bất động sẵn có tham gia vào thị trường BĐS cho thuê

văn phòng và địch vụ Vai trò của Nhà nước đối với thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và địch vụ chủ yếu thông qua công tác quy hoạch và chính sách cung cấp đất đai cho các hoạt động đầu tư BĐS tham gia vào nguồn cưng trên thị trường này

1.2.4.5 Thị trường thế chấp đất đai BĐS

Luật đất đai năm 1993 đã cho phép các hộ gia đình, cá nhân được phép thế chấp

quyền sử đụng đất và tài sản trên đất để vay vốn của các tô chức tín đụng Luật Đất đai sử

đổi năm 1998 và năm 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu quyền sử đụng đất, các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất vay tổ chức tín dụng Với những quy định đó, thị trường thế chấp BĐS phát triển khá

rộng rãi, phổ biến và bước đầu phát huy tác dụng tích cực trong việc tạo nguồn vốn bố sung cho hoạt động kinh doanh của người sử dụng đất đai BĐS Tuy nhiên, việc thế chấp quyền sử đụng đất chỉ được chấp nhận trên cơ sở người sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyển sử dụng đất hợp pháp Trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất còn chậm, do vậy thị trường giao dịch thế chấp BĐS gắn liền với thế chấp giá trị

sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế trong khi cả 2 bên: người cung cấp tín

dụng và người sử dụng đất đều sẵn

sàng tham gia

Xét về hình thức giao dịch, thị trường đất đai ở nước ta trong những năm qua phát

triển chủ yếu thông qua các hình thức và quan hệ giao địch sau:

— Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không thu tiền sử dụng đất;

— Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có thu tiền sử đụng đất;

—_ Nhà nước cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng vào mục đích sản

xuất, kinh đoanh;

— Đấu thầu sử đụng đất đối với các dự án xây đựng cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư và nhà ở;

— Chuyên đổi quyền sử đụng đất;

Chuyển nhượng quyền sử đụng đất;

— Cho thué và cho thuê lại quyền sử đụng đất;

Thừa kế quyền sử dụng đất;

Thế chấp giá trị quyền sử đụng đất và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;

Hoạt động của thị trường BĐS hiện nay ở nước ta chủ yếu là trên thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền với loại thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất như

nhà ở, các công trình kiến trúc trên đất Trong thị trường sơ cấp về cơ bản chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu đất đai và người được Nhà nước giao sử dụng đất Sau khi giao đất Nhà nước thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất cho những người có quyền sử đụng đất hợp pháp

Trong quá trình giao sử đụng đất nếu Nhà nước có nhu cầu đất cho công trình phục

vụ mục đích chung của xã hội như: an ninh, quốc phòng, xây dựng các công trình công

cộng, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại cho những người có đất

bị thu hồi Hoạt động giao địch trong loại thị trường thu hồi đất này được thực hiện dưới sự

quản lý chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và thực hiện theo quy định của

Nhà nước Tuy nhiên, công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng rất phức

tạp và đang còn rất nhiều ách tắc, song loại thị trường này đang được các cơ quan chức

năng và các đự án tập trung tìm cách tháo gỡ để đây nhanh tiến độ thực hiệnc các dự án

Hoạt động thực sự của thị trường BĐS nước ta hiện nay chủ yếu diễn ra trong thị trường thứ cấp Tuy trong thị trường thứ cấp còn rất nhiều hoạt động chuyển đổi BĐS, nhưng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai gắn liền với nhà ở và các công

trình xây dựng trên đất, đặc biệt là đất đô thị là thị trường sôi động nhất và đầy phức tạp 1.2.5 Sự phát triển cia thi trường BĐS:

1.2.5.1 Sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam

Các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch BĐS đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tổn tại từ thời

phong kiến xa xưa cũng như thời Pháp thuộc Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến

năm 1980, ở Việt Nam tổn tại các chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập

thé, sở hữu các tổ chức và sở hữu Nhà nước Các hoạt động giao dịch, mua bán, cho thuê,

cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng

vẫn thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu

thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất

Trước năm 1980, đất đai và BĐS được tồn tại đưới 3 hình thức sở hữu khác nhau: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thé, sở hữu tư nhân (kế cả các nhà tư sản dân tộc) Do ton tại 3 hình thức sở hữu khác nhauvề BĐS, nên BĐS vẫn tham gia vào quá trình trao đổi, mua bán

một cách bình thường

Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền

đất và người mua tài sản cũng chấp nhận trả cả tiền đất cho người bán tài sản Từ đây đã hình thành “thị trường ngầm” về đất đai, BĐS mà không ít tổ chức, cá nhân lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời bất chính và Nhà nước không

thể kiểm soát được

Trong bối cảnh chuyên đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc

đây phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hang hoá tiền tệ được phát triển rộng rải

trong các quan hệ sử đụng, trao đổi các yếu tế cơ bản của năng lực sản xuất, trong đó bao

hàm cả yếu tố đất đai Trước đòi hỏi thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định:

“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyên nhượng quyền sử

dụng đất theo quy định của pháp luật” Trên cơ sở đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn

bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS

Luật Đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện

pháp hành chính Theo Luật Đất đai năm 1993 và đã được bỗ sung năm 1998, năm 2001

thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, các nhân được giao đất 6n định lâu đài được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên đoanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất có giá Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho người sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình xây

dựng, vật kiến trúc trên đất cho các đối tượng trong nước; Người có nhà ở được phép cho

người nước ngoài thuê.

Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 về mua bán

và kinh đoanh nhà ở, Nghị định 56/1995/NĐ-CP ngày 18/8/1995 Ban hành quy chế cho

người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê, đã cho phép:

— Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyên nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà ở không nhằm mục đích

kính doanh

—_ Tổ chức kinh tế, tô chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép cho người nước ngoài,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở, văn phòng đại diện, chỉ nhánh công ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật

Ngoài ra, Theo quy định của Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ-CP

về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày

19/11/1999 về giao địch bảo đảm, đã cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử đụng BĐS

(bao gồm cả tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ

chức tín đụng để vay vốn sản xuất kinh đoanh Trong trường hợp đến thời hạn trả nợ mà khách hàng có khả năng thanh toán, thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản cùng với chuyển nhượng quyền sử đụng BĐS thé chap dé thu hồi vốn

Luật Đất đai năm 2003 và hàng loạt những căn bản dưới luật hướng dẫn thi hành

Luật Đất đai năm 2003 như: Nghị định 191/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ-CP,

đã ra đời và đi vào thực tiễn của thị trường BĐS, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị

trường BĐS ở nước ta

Từ các cơ sở pháp lý như đã trình bày ở trên, thị trường BĐS đã hình thành, hoạt động và phát triển như sau:

— Nhà nước giao đất có thu tiền sử đụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

thuê đất

+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu tư xây đựng nhà ở

để bán hoặc cho thuê; hộ gia đình cá nhân sử đụng đất dé làm nhà ở

+ Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước kèm theo quyển chuyển nhượng quyền sử

dụng đất cho người đang thuê thuộc sở hữu Nhà nước.

+ Nhà nước cho các tô chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để tô chức sản xuất kinh

doanh Các tổ chức kinh tế trong nước, các tô chức, cá nhân nước ngoài (bao gồm cá bên Việt Nam gớp vốn liên doanh với nước ngoài) đã và

đang quản lý và sử đụng nhiều diện tích đất đai, BĐS

— Nhà nước giao đất có thu tiền sử đụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhụ cầu sử đụng đất, quan hệ này có thể gọi là thị trường cấp I Từ đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thực hiện 5 quyền sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với nhau)

— Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử đụng đất) thực hiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử đụng đất bao gồm:

+ Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tằng của các công ty phát triển hạ tầng khu công công nghiệp; cả nước hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao

+ Góp vốn liên doanh bằng BĐS, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài dé sản xuất kinh đoanh Nếu quy ra giá trị tổng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh của

phía Việt Nam không ngừng tăng lên

+ Bán nhà kèm theo quyền sử đụng đất của hộ gia đình, cá nhân, xây dựng nhà ở để bán

kèm theo chuyên quyền sử đụng đất của các tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà ở và đất ở này,

có một bộ phận thường được mua bán nhà và chuyển quyền sử đụng đất ở nhất là ở đô thị,

nhưng Nhà nước chưa quản lý được)

+ Trong quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tư có nhụ cầu vay vốn Ngân

hàng có thể thế chấp bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng BĐS chiếm một vị trí rất quan

trong các hoạt động cho vay thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trị quyền sử

dụng đất có tài sản đó)

Trên cơ sở ra đời của thị trường BĐS, đội ngõ các tô chức, cá nhân tham gia vào thi

trường BĐS ra đời và ngày một thêm đông Đi đầu trong hệ thống các đơn vị tham gia kinh

doanh BĐS ở nước ta là các doanh nghiệp Nhà nước được giao nhiệm vụ quán ly nhà ở

thuộc sở hữu Nhà nước và đầu tư hạ tầng phát triển các khu đô thị mới như:

+ Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nhiệp, khu chế xuất, khu

công nghệ cao để cho thuê lại đất có kết cầu hạ tầng: doanh nghiệp chuyên xây đựng cơ sở

hạ tầng đô thị và dân cư để chuyên nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ

tầng Ngoài ra còn có nhiều đoanh nghiệp đầu tư xây đựng khách sạn, văn phòng, căn hộ

dé cho thuê

+ Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước để bán cho người đang thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên mua bán BĐS, nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất; xây dựng nhà ở hoặc nâng cấp nhà ở để bán

+ Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển như: các doanh nghiệp kinh doanh “địa ốc”; các

trung tâm dịch vụ bán đấu giá đất và các hoạt động định giá BĐS thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan tài chính tại một số địa phương: các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất; các

tổ chức tư vẫn pháp luật về đất đai, bất động: các tổ chức tư van và thông tin BĐS

+ Đã thành lập được nhiều Quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng nhà nước, Ngân hàng phát triển nhà và các tổ chức tín đụng cho vay đầu tư phát triển nhà hoặc nhận thế chấp BĐS và cho vay vốn để sản xuất kinh doanh

1.2.5.2 Sự phát triển thị trường BĐS của một số nước trên thế giới

a Sự phát triển thị trường BĐS ở Cộng hoà Liên bang Đức

— Khung pháp lý của thị trường BĐS:

Phát luật của Cộng hoà Liên bang Đức quy định về quyền có nhà ở, đất và nhà, các

công trình xây dựng không tách rời nhau, nhà đất được mua bán theo nguyên tắc của thị

trường Hiến pháp nước này quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế đất đai, nhà xây

dựng và thừa kế xây đựng được Nhà nước đảm bảo, nhưng chủ sở hữu có nghĩa vụ sử đụng đất theo quy hoạch của Nhà nước và không đi ngược lại với lợi ích xã hội Luật pháp cho phép quyền thừa kế xây dựng, người hưởng quyền thừa kế có thể xây đựng và sử đụng

công trình trên mảnh đất của chủ khác với thời gian tối đa là 9 năm Người mua quyền xây dựng có nghĩa vụ phải trả cho chủ đất hàng năm một khoản tiền (tiền thuê) bằng 6 — 7% giá trị của mánh đất Quyền thừa kế xây dựng còn được thế chấp, khi hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhả, công trình

Luật pháp còn quy định về sở hữu từng phần Thí dụ, người mua căn hộ trong một

toà nhà thì được sở hữu căn hộ và một phần diện tích trong khuôn viên của toà nhà đó Phần điện tích đó được tính theo tỷ lệ phần trăm (%) của toàn bộ diện tích (nhưng không chỉ rõ vị trí, kích thước cụ thể) tuỳ theo diện tích và vị trí không gian của căn hộ.

— Đối tượng mua bán trên thị trường BĐS:

Đất đai, đất có công trình và quyền thừa kế xây dựng là những đối tượng cơ bản được thực hiện giao dịch trên thị trường BĐS Để đất đai có thể giao dịch được trên thị trường

người ta thực hiện các công việc sau:

+ Quy hoạch là khâu trước tiên phải làm, gồm quy hoạch chỉ tiết và quy chế hướng dẫn

xây đựng Quy hoạch sau khi đã được thông qua có tính pháp lý và không thể thay đổi Trong quy hoạch có hướng dẫn sử dụng, xác định rõ mục đích sử dụng của từng khu đất,

địa điểm

+ Xác định chủ sở hữu từng thửa đất từng bất động sản cụ thể là việc làm không thể thiếu được để thị trường BĐS vận hành Các chủ sở hữu khác nhau đều tham gia bình đẳng trên thị trường

+ Nhà ở tập thể cũ (của Nhà nước) được giao cho chính quyền địa phương để bán cho người đang thuê (đang ở) hoặc được giao cho một cơ quan quản lý và kinh doanh nhà ở quản lý, Nhà nước có chính sách hễ trợ cho việc tư nhân hoá loại nhà này

— Các bên tham gia thị trường BĐS:

Các chủ thể tham gia thị trường bao gồm: Chính phủ với toàn bộ tổ chức của hệ thống này, pháp nhân, thể nhân, công dân Mọi người đều có thể truy cập các thông tin về

hồ sơ địa bạ, sử đụng các dịch vụ như giám định giá, dich vụ từ các tổ chức môi giới Các

thông tin về BĐS đều có tại hồ sơ của mỗi BĐS Các BĐS, nhà đất đều đăng ký với hệ

thống địa bạ Việc lập ban dé địa chính và địa bạ đo cơ quan có chức năng đảm nhiệm Trong địa bạ mô tả rõ BĐS, chủ sở hữu, các quyền năng, những hạn chế và những tồn đọng liên quan đến BĐS Hồ sơ địa bạ được lưu giữ tại cơ quan toà án Cơ quan giám

định giá trị gọi là Hội đồng giám định giá trị Hội đồng này có chức năng thống kê, giá cả

mua bán, xác định giá định hướng, cung cấp thông tin giá cho thị trường, thu thập các đữ

liệu cần thiết để xác định giá cụ thể phục vụ cho cả người mua và người bán, phục vụ

cho tư nhân hoá hoặc quốc hữu hoá, phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp của toà án Các

tổ chức môi giới kinh doanh BĐS có thể thành lập tự do hoặc môi giới theo tố chức được pháp luật thừa nhận Đối với nghề môi giới tự đo, khi cấp giấy hành nghề pháp luật không

đòi hỏi họ phải có trình độ chuyên môn, nhưng để trở thành hội viên của hiệp hội môi giới

thì trình độ chuyên môn là điều kiện bắt buộc

— Thực hiện các giao dịch:

Việc mua, bán, thuê, mướn được thực hiện theo hợp đồng với giá cả thoả thuận

Hợp đồng phải được công chứng như một điều kiện bắt buộc, hợp đồng chỉ kết thúc khi

chủ mới được đăng ký vào số địa bạ tại Toà án Luật pháp quy định việc người mua (hay tổ

chức) một BĐS, nếu sau đó trong vòng 10 năm, kể từ khi trở thành chủ sở hữu mà bán lại thì người này phải nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ

— Can thiệp của Nhà nước và tài chính BĐS:

Ngoài việc xây dựng khung pháp luật cho thị trường BĐS, Nhà nước Đức còn can

thiệp trực tiếp vào thị trường BĐS nhất là vẫn đề nhà ở, bằng việc thông qua các chính sách thuế, phí, giá trần, các chính sách hỗ trợ nhà ở, quy định về chống đầu cơ Nhà nước

hỗ trợ bằng xác định quyền sở hữu nhà ở; tuỳ theo mức độ thu nhập của các đối tượng mà

hỗ trợ bằng cách hỗ trợ tiết kiệm xây dựng, hỗ trợ xây đựng nhà ở cho thuê, hỗ trợ cải tạo bảo đưỡng nhà ở thực hiện theo chương trình với các hình thức như: hỗ trợ cầm có, tiết kiệm nhà ở, cho vay không lãi, cho vay ưu đãi, trợ cấp không hoàn lai, tư vấn miễn phí

b Sự phát triển thị trường BĐS ở Cộng hoà Séc

— Khung pháp lý của thị trường BĐS:

Hiến pháp nước Cộng hoà Séc quy định về quyền có nhà ở Sau năm 1989, kế từ khi

nước này tuyên bố chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường, thực hiện

chuyển đổi sở hữu trong đó có vấn đề BĐS được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn

lại BĐS cho chủ cũ và tư nhân hoá các BĐS thuộc công sản trước đây Để thực hiện quá

trình này, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy định về quản lý tài sản quốc gia, Luật Giải quyết hậu quả một số lệch lạc liên quan đến tài sản, Luật Giá cả, Luật Điều kiện chuyển giao tài sản Nhà nước sang chủ khác (với 7 lần được sửa đổi, bỗ sung), Luật Chuyển đổi sở hữu đất đai và các tài sản nông nghiệp khác (với 7 lần được sửa đổi, bổ

sung), Luật Định giá tài sản

— Đối tượng mua bán trên thị trường BĐS:

Đối tượng được thực hiện giao dịch trên thị trường BĐS cũng tương tự như ở Đức nhưng có giới hạn với nước ngoài Các công việc đảm bảo cho các giao địch BĐS như sau: + Quy hoạch là khâu trước tiên phải thực hiện và cách thực hiện tương tự như ở Đức

+ Xác định chủ sở hữu từng BĐS

+ Đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước thì giao hết cho các địa phương đề quản lývà tiễn hành chuyển đổi sở hữu Đối với nhà sở hữu của Hợp tác xã trước đây thì ưu tiên bán cho

người thuê cũ hoặc vẫn cho thuê nhưng tổ chức lại có hiệu quả Theo quy định của Luật Sở hữu ruộng đất, ở nước này có quỹ ruộng đất và cơ quan quản lý đất công, ở địa phương

cũng có cơ quan quản lý này Cơ quan quản lý đất công thực hiện bán đất, trả lại chủ cũ và chuyển đổi sở hữu

BĐS thuộc sở hữu Nhà nước được mua bán theo quy định của Luật Công,

thị trường nhà ở, văn phòng, đất đai kinh doanh thực hiện theo Luật tư

— Các bên tham gia thị trường:

Cũng tương tự như ở Đức, song có hạn chế với người nước ngoài (phải có điều kiện

đầu tư 100%) Mọi người tham gia thị trường đều được truy cập thông tin hồ sơ địa bạ, sử

dụng các dịch vụ như giám định giá, địch vụ môi giới như ở Đức

c Phát triển thị trường BĐS ở Úc:

Pháp luật ở Úc không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả

các loại đất, BĐS đều được mua bán, cho thuê, thế chấp Không quy định hạn mức đất (hạn

điền, hạn mức đất ở) Diện tích đất sở hữu phụ thuộc vào khả năng tài chính Luật pháp quy định người có quyền sở hữu đất đai, BĐS đăng ký quyền sở hữu và Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người đã đăng ký Mọi giao dịch đất đai, BĐS

nếu không đăng ký theo quy định của pháp luật thì Nhà nước cơi như không có và không hợp lệ Đăng ký là thói quen và tập quán của người dân nước này

—_ Nhà nước có vai trò đăng ký các chuyên địch và không được phép từ chối đăng ký khi

có đủ hồ sơ giấy tờ

— Nhà nước (cơ quan đăng ký) giúp người mua, người cho thuê, người nhận thế chấp

BĐS tìm hiểu các thông tin cần thiết trước khi thực hiện các giao dịch BĐS

— Giá cả do các bên giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp, thoả thuận, Nhà nước không kiểm soát giá cả mua, bán, thuê mướn, BĐS nhưng có tổ chức định giá để tư

vấn cho các bên giao dịch

— Có các tô chức tư vấn chuyên giúp và chuẩn bị các hợp đồng và tư vấn, các tổ chức môi giới được thành lập và đăng ký ngành nghề

d Phát triển thị trường BĐS ở Trung Quốc:

Nhờ quá trình đổi mới, nền kinh tế Trung Quốc đã có những bước phát triển vượt bậc Cùng với sự phát triển của đất nước, quá trình đô thị hoá ở nước này đang diễn ra rất

mạnh mẽ và nhụ cầu về đất ở của dân cư tăng mạnh Tuy nhiên, cũng như nhiều nước đang

phát triển khác, do khả năng cung về nhà ở còn hạn chế và hoạt động đầu cơ hoành hành nên tầng lớp có thụ nhập thấp cũng rất khó khăn trong việc mua nhà ở đô thị Đề giải quyết vấn đề này, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có thể tiếp cận được với nhà ở dân

dụng, Chính phủ Trung Quốc đã ứng xử khá mạnh tay và được lòng dân chúng trong quan

lý thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường nhà ở dân dụng như: kiểm soát thu nhập mua nhà

ở dân dụng, công khai thông tin về người mua BĐS dành cho người có thu nhập thấp và

trung bình, thu hồi BĐS sau thời gian không sử dụng, hỗ trợ các công ty xây dựng chung

cư và nhà ở cho người có thu nhập thấp Những kinh nghiệm của Trung Quốc trong đền

bù, giải phóng mặt bằng, tổ chức tái định cư nhằm tạo mức giá hợp lý trên thị trường BĐS

rất đáng được quan tâm

Cũng giống như ở Việt Nam, tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: Sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dan con dat ở thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu

Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử đụng theo hình thức: Cấp đất (giao đất

không thu tiền sử đụng đất); xuất nhượng đất (giao đất có thu tiền sử đụng) và cho thuê

đất

Trong trường hợp Nhà nước cần thu hồi đất của người đang sử dụng để dùng vào

mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, Nhà nước có chính sách đền bi va tô chức tái định

cư cho người bị thu hồi đất

Vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất được pháp luật đất đai Trung Quốc quy

định như sau:

Thứ nhất, về thâm quyền thu hồi đất: chỉ có Chính phủ và chính quyển cấp tỉnh,

thành phế trực thuộc Trung ương mới có thắm quyền thu hồi dat, đất nông nghiệp sau khi

thu hồi sẽ chuyển từ đất sở hữu tập thế thành đất sở hữu Nhà

nước

Thứ hai, về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai quy định người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử đụng dat

trả Tiền bồi thường này bao gồm: lệ phí sử dụng đất nộp cho Nhà nước và các khoản phải trả cho người có đất bị thu hồi

Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước: Theo quy định của pháp luật, 70% mức

lệ phí này được giữ lại ở Ngân sách cấp tỉnh, còn 30% còn lại nộp vào Ngân sách Trung

ương Lệ phí sử dụng đất bao gồm: lệ phí khai khẩn đất đai, lệ phí chống lũ lụt, lệ phí

chuyển mục đích sử đụng đất Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ

phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đôi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp

Các khoản đền bù cho người sử đụng đất bị thu hồi: Theo quy định, khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền sau: tiền bồi thường đất đai; tiền trợ cấp về tái định cư; tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất đai Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai của những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định Còn đối với tiền bồi thường hoa màu thì tính theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất

Thứ ba, nguyên tắc bồi thường: theo pháp luật, khoản tiền bồi thường cho giải toa mặt bằng phải đám bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở mới với giá trị bằng hoặc cao

đơn vị giải tod mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công

công trình trên khu đất bị gidi toa)

Thứ sáu, đối tượng được đền bù khi giải toả mặt bằng: trường hợp phá nhà ở, nhà riêng của người đân nào thì người đó được bởi thường thiệt hại Đối với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà ở tập thể hoặc thôn, xã nhưng không thuộc sở hữu cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng để xây dựng xí nghiệp hương, trấn (thôn) Khoản tiền này

được xác định là phần vốn góp cỗ phần của thôn trong xí nghiệp Người đầu tư xây dựng xí

nghiệp trên mảnh đất giải toả nhà phải trả tiền bồi thường cho thôn có mảnh đất đó

Thứ bảy, vẫn đề quản ly đất đai sau khi giao đất, thuê đất: đất được giao, chuyên nhượng quá thời hạn hoặc quá giới hạn quy định thu hồi Nếu đất này không bị giải tod hoặc nhận đất mà không sử dụng trong một thời gian ngắn thì Nhà nước có thể thu phi

Thông đảm bảo thời hạn Trường hợp sử dụng sai mục đích, thì nhà đầu tư phải thay đối

mục đích sử đụng phù hợp với mục đích đã được ghỉ trong quyết định giao, cho thuê đất; đồng thời, họ phải có nghĩa vụ trả tiền chuyển đổi mục đích sử đụng đất cho Nhà nước

Thứ tám, cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải toả mặt bằng thông qua việc trả bồi thường về nhà ở Số tiền này được xác

định bao gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây mới và giá nhà cũ; giá

đất tiêu chuẩn, trợ cấp về giá cả

Thị trường BĐS Trung Quốc hiện được ví như một chiếc nam châm thụ hút được rất nhiều các công ty nước ngoài Việc các công ty này đến từ đâu không quan trọng, mà trên hết là năng lực cạnh tranh của họ ra sao Với nhiều thê chế thị trường được hoàn thiện hơn, cuộc cải cách nhà ở sâu rộng thị trường tài chính đồi đào và chính sách giao địch chuyển quyền sử dụng đất công khai, các daonh nghiệp xây dựng nước ngoài càng tự tin khi chen chân vào Trung Quốc

e Quản lý và phát triển thị trường BĐS ở Singarpore:

Mặc dù là quốc gia phát triển với GNP bình quân đầu người thuộc điện cao nhất thế giới, vẫn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư khác nhau ở đây cũng không đơn gián Chính phủ Singapore vẫn có những hỗ trợ tài chính đáng kế cho những người thuộc điện có thu

nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình Hơn 80% đân số (khoảng 3,5 triệu đân) ở đây được sống trong những căn hộ do Uỷ ban phát triển nhà ở Singapore đầu tư Hiện Uỷ ban này quán lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá

nhân

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều

yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí

tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây hơn 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích

35m2, nay tối thiểu phải 60m2 với 2-3 phòng ngủ

1.3 HOAT BONG KINH DOANH BAT DONG SAN:

1.3.1 Khái niệm và phạm vỉ hoạt động kinh doanh BĐS:

1.3.1.1 Khái niệm:

Theo điều 4, khoản 2 tại Chương 1 của Luật Kinh doanh bất động sản số

63/2006/QH11 do Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì hoạt động kinh doanh BĐS được hiểu như sau:

Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh đoanh BĐS và kinh đoanh dịch vụ BĐS:

— Kinh đoanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê

mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích

sinh lợi

— Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS,

bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu

giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS

1.3.1.2 Phạm vì hoạt động kinh doanh BĐS:

Theo điều 9, Luật Kinh đoanh BĐS thì phạm vi hoạt động kinh đoanh BĐS

được quy định như sau:

+ Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh BĐS trong phạm vi sau đây:

— Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây đựng dé bán, cho thuê, cho thuê mua;

— Mưa nhà, công trình xây đựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

— _ Thuê nhà, công trình xây đựng đề cho thuê lại;

— Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê đề cho thuê đất đã

có hạ tầng:

— Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển

nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại

+ Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi sau đây:

Kinh doanh BĐS được phân chỉa như sau :

+ Phân chia theo mục đích sử dụng BĐS:

— Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cư

— Đầu tư kinh đoanh văn phòng cao cấp

— Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại

— Đầu tư kinh doanh khách sạn

— Đầu tư kinh doanh các khu đu lịch sinh thái

— Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp

— Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên

+ Phân chia theo hình thức giao dịch:

— Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây đựng đề bán, cho thuê, cho thuê mua

— Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

— _ Thuê nhà công trình xây đựng dé cho thuê lại,

— Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã

có hạ tang

— Nhận chuyển nhượng quyền sử đụng đất, đầu tư công trình hạ tầng dé chuyển

nhượng, cho thuê, thuê quyền sử đụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại

1.3.3 Cung cầu hàng hoá BĐS:

1.3.3.1 Cầu bàng hoá BĐS:

Cầu BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu đùng sẵn sàng chấp nhận và có

khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trên thị trường tại

những thời điểm nhất định

Chúng ta cần phân biệt giữa Cầu và Nhu cầu về BĐS là hoàn toàn khác nhau Nhu cầu về bất động sản mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân

có được BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình Bất kế ai cũng có nhu cầu này

và thậm chí một người có nhu cầu về sở hữu nhiều dạng BĐS khác nhau và nhu cầu này

của mỗi cá nhân luôn luôn tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội Tuy nhiên, không

phải mọi người có nhu cầu nhà ở đều thành mua nhà trên thị trường, bởi lẽ nhiều người có

nhu cầu về nhà ở thực sự nhưng không có tiền thì cũng không thể trở thành người đi mua

nhà Điều đó có nghĩa nhu cầu về nhà ở thì rất lớn nhưng cầu về nhà ở trên thị trường là

bằng không Người ta chỉ trở thành người đi mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có được ngôi

nhà như mong muốn khi người có nhu cầu về nhà có đủ lượng tiền để thanh toán giá cả

ngôi nhà đó Như vậy, để xuất hiện cầu về nhà đất trên thị trường bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu về nhà đất và khả năng thanh toán của những người có nhu cầu Trong điều kiện

giá cả thị trường nhà đất có xu hướng tăng lên, một bộ phận những người đã có nhà ở

không có nhu cầu sử dụng thêm BĐS nhưng có tiền nhàn rỗi sẽ mua BĐS với mục đích

kinh doanh Do vậy, trên thị trường BĐS ngoài cầu tiêu dùng còn xuất hiện thêm một lượng cầu mới gọi là cầu đầu tư BĐS

Giữa nhu cầu tiêu đùng về BĐS và cầu về BĐS trên thị trường có sự khác biệt lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn

trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn

toàn trùng khớp đo có nhụ cầu không có khả năng thanh toán, lượng nhu cầu này không trở

thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng có tiền sẵn

sàng mua nhà đất để kinh đoanh kiếm lợi đã trở thành lực lượng cầu xuất hiện trển thị trường Chính vì vậy mà cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả

năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường

Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau:

— _ Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu đùng về một đạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các quỹ nhà đất của chính ban than ho;

— Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhụ cầu này

Chỉ khi các nguồn lực chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu

trên thị trường;

— Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người kinh đoanh chờ BĐS tăng giá đề kiếm lời;

— Phải có sự hoạt động của thị trường dé nhu cầu có khá năng thanh toán có điều kiện

gặp được cung: và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường Chính thị

trường là điều kiện để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và

được thoả mãn

Cầu về BĐS có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là

lượng cầu cơ bản và chủ yếu của thị trường BĐS Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, địch vụ, du lịch, cầu

về đất xây dựng các loại nhà và các công trình BĐS khác Cầu về nhà ở: Cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất

và sôi động nhất trên thị trường BĐS Trên thị trường BĐS, trong quan hệ thương mại,

ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của người buôn bán BĐS Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bán BĐS mua đất và nhà ở đề đầu cơ trục lợi Điều đó làm

tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở có thể gây ra căng thắng thêm quan hệ về cung cầu nhà ở và

giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định

Có nhiều yếu tố là các biến số tác động đến sự thay đổi cơ cấu về BĐS Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở Dân số tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở cho các hộ gia đình tăng lên Sự gia

tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn gia tăng nhu cầu về hoạt động

dịch vụ, thương mại, đu lịch, văn hoá, giáo đục, đẫn đến làm gia tăng nhu cầu về dat dai, nhất là tại các vùng trung tâm Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động

sản xuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khác nhau sẽ làm nảy sinh cơ câu về đất đai có thay

đổi Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang

phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng cho nhụ cầu về các loại đất làm công sở,

văn phòng trung tâm dịch vụ thương mại tăng lên rất nhiều Điều đó tác động đến làm thay đổi giá cả trao đổi về cùng một loại đất, cùng một vị trí nhưng khác nhau về mục đích sử dụng Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điều kiện nâng cao chất lượng đời sống Đó là cơ

sở cho phần lớn nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở và đất đai tăng lên rõ rệt Quá trình đô thị hoá là quá trình tập trung

dân cư vào các đô thị và mở rộng đô thị Quá trình đó tác động và làm thay đổi căn bản

nhất về cầu nhà ở đô thị, kết cầu cầu nhà ở đô thị cũng như nhà ở chức năng khác Mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của Chính phú đều là những biến số quan trọng làm thay đổi cầu về BĐS

1.3.3.2 Cung hàng hoá BĐS:

Cung hàng hoá BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng

đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

Các điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trường: người chủ sở hữu BĐS có nhu

cầu bán, giá cả phù hợp với sức mua được coi là giá thị trường được cả người mua và

người bán BĐS chấp nhận

Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, đoanh nghiệp

Nhà nước đầu tư xây đựng nhà ở bằng nguồn vốn Ngân sách và các quỹ nhà khác thuộc sở

hữu Nhà nước Thông qua khu vực công cộng Nhà nước can thiệp, điều tiết vào hệ thống cung cầu BĐS trên thị trường Bên cạnh Nhà nước, nguồn cung BĐS chủ yếu được hình

thành từ khu vực tư nhân Đây là khu vực hoạt động phát triển BĐS không bằng nguồn vốn

Ngân sách Nhà nước mà từ các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo

các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây đựng và phát triển nhà ở Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây đựng Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở tư nhân là tối đa Do vậy, nếu đề phát triển tự do khu

vực này luôn hướng vào việc xây dựng các khu nhà có lợi nhuận và thu nhập lớn mà không chú ý đến tính xã hội và môi trường Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây

dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với khuôn khổ, quy tắc quy định của Chính phủ Trong điều

kiện luật pháp không được quy định chặt chẽ, rõ ràng những quy định về sở hữu và quyền

sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh đoanh nhà ở không chính thức càng phát triển và là cơ hội làm giàu cho nhóm người thâu tóm “thị trường đen” này Đây là những

nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo quy định pháp lý Điều này đòi hỏi phải tăng

cường quản lý Nhà nước thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch

Có nhiều nhân tô ảnh hưởng đến cung BĐS trên thị trường, trong đó nhân tổ có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của Chính phủ Đây là

cơ sở quan trọng để quyết định đến tông cung về nhà đất Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một yếu tố quan trong làm thay đổi cung về nhà đất Các yêu tế đầu

vào và chỉ phí phát triển nhà ở Nguồn nguyên liệu, vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có,

phong phú thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn Giá nguyên liệu xây dựng thấp thì

giá thành xây đựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở Pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc

đưa các nguồn cung BĐS vào lưu thông và làm thay đổi nguồn cung BĐS trên thị trường

Đối với các hàng hoá thông thường, cung hàng hoá thường co giãn thuận chiều với

so với nhân tố giá cả Đối với cung về hàng hoá BĐS tình hình lại không hoàn toàn như