pháp luật quản lí các sàn giao dịch bất động sản của các cơ quan nhà nước

Trong cáchdiễn dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra."[13.3]1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất

Pháp luật quản lí các SGD BĐS của các cơ quan nhà nước

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗiquốc gia Nó là thành phần sống của xã hội loài người Sự phát triển củanền sản xuất hàng hoá theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sảnxuất hàng hoá bất động sản phát triển Loại hàng hoá này được đem ramua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thị trường bấtđộng sản Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản đã có đónggóp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân

Tuy nhiên do BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn và đặc tính TTBĐS làkhông hoàn hảo nên đã dẫn đến hiện trạng là: các giao dịch trên thịtrường phần lớn là các giao dịch phi chính thức, hiện tượng đầu cơ trốnlậu thuế tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho nền kinh tế và sựquản lí yếu kém của các cơ quan nhà nước Các cơ quan nhà nước chưa

có những biện pháp quản lí TTBĐS hiệu quả nên không thể kiểm soát vàđiều tiết được thị trường…Bởi vậy mà thị trường BĐS của Việt Namđược các chuyên gia quốc tế đánh giá là thị trường không minh bạch.Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, một trong nhữngyếu tố góp phần làm nên cuộc khủng khoảng là thị trường BĐS ViệtNam cũng không nằm ngoài cuộc khủng hoảng này TTBĐS Việt Nambắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 và bây giờ bây giờ nóvẫn đang loay hoay tìm lối thoát

Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản

lí, điều tiết thị trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thìSGD BĐS ra đời là một điều tất yếu Sự ra đời và phát triển của cácSGD BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS Bên cạnh nhữngtính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất đáng

lo ngại Bởi, sự quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS này còn

chưa chặt chẽ dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của cácSGD BĐS Vì vậy vấn đề quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS làvấn đề rất quan quan trọng và cấp thiết Nhận thấy được tầm quan trọngcủa vấn đề này nên tôi đã chọn đề tài:

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là chỉ ra tính tấtyếu cho sự ra đời của sàn giao dịch BĐS Đi sâu vào phân tích thựctrạng hoạt động của các SGD BĐS để thấy được công tác quản lí củanhà nước đối với các SGD BĐS nói riêng và TTBĐS nói chung Để từ

đó có những kiến nghị đóng góp hoàn thiện vì một TT BĐS lành mạnh

và ổn định

3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu cụ thể của đề tài là góp phần thúc đẩy và hoàn thiện công tácquản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS, để cho nó thực hiện đúngchức năng và phát huy vai trò của mình Mục tiêu tổng quát là hướng tớimột TT BĐS công khai, minh bạch và phát triển ổn định

3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động của các sàn giao dịch

và pháp luật quản lí các SGD BĐS của các cơ quan nhà nước

5 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài này người viết có sử dụng các phương pháp sau:phương pháp duy vật biện chứng, phân tích, tổng hợp, chứng minh,thống kê Và đặc biệt, các số liệu trong đề tài này có được do người viết

có thực hiện một quá trình điều tra, khảo sát thực tế, xem xét các hoạtđộng kinh doanh của các SGD BĐS và các trung tâm giao dịch BĐS.Ngoài ra người viết cũng tham khảo số liệu của một số đề nghiên cứu về

TT BĐS, các trang web, tạp chí, báo chí…

6 Tình hình nghiên cứu

Thị trường BĐS của Việt Nam là một thị trường non trẻ và sàn giao dịchBĐS một vấn đề khá mới mẻ Chính vì vậy cho đến nay ngoài các quy

định của pháp luật thì vẫn chưa có một công trình nghiên cứu nào lĩnhvực sàn giao dịch BĐS Qua tìm hiểu thực tiễn hoạt động của các sàngiao dịch hiện nay cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu về hoạt động củacác sàn và công tác quản lí nhà nước đối với các sàn là rất cấp thiết.Vìvậy, tôi đã thực hiện đề tài này.

7 Đóng góp của đề tài

Đây là công trình nghiên cứu về công tác quản lí của nhà nước đối vớicác SGD thông qua thực trạng hoạt động của các SGD BĐS Nó có ýnghĩa lí luận và thực tiễn: đánh giá vai trò của SGD BĐS trong việc giúpnhà nước quản lí thị trường BĐS, làm cho thị trường trở nên minh bạchhơn; nêu lên thực trạng hoạt động của các SGD để thấy rõ được thựctrạng quản lí của nhà nước Ngoài ra cũng có đưa ra một số kiến nghị đểhoàn thiện SGD BĐS góp phần thúc đẩy thị trường BĐS vượt qua cơnkhủng hoảng hiện nay Đề tài có giá trị tham khảo cho những đối tượngmuốn tìm hiểu về lĩnh vực này

8 Kết cấu của đề tài

Chương 1: Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất

1.1 Một số khái niệm cơ bản

1.1.1 Bất động sản, vai trò và quyền năng của bất động sản

1.1.1.1 Bất động sản

Tài sản là một nguồn nguồn lực vô cùng quan trọng để phát triển kinh tế– xã hội của loài người nói chung và của mỗi quốc gia nói riêng Từ thời

La Mã cổ đại, tài sản đã được phân chia thành 2 loại: bất động sản vàđộng sản Sự phân chia đúng đắn và hợp lí này của người La mã vẫn còngiữ nguyên giá trị cho đến ngày nay.

Bất động sản – một khái niệm mà các chuyên gia hiện nay còn nhiều ýkiến khác nhau do các quan niệm và góc nhìn khác nhau Tuy nhiên, cómột điểm thống nhất đó là:" Bất động sản là những tài sản gắn liền vớiđất đai và không di dời được"[ 7.1] Tại Việt Nam, theo Điều 174 củaBLDS quy định:" Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà cửa,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sảnkhác do pháp luật quy định"

Với khái niệm trên thì BĐS trước hết là tài sản nhưng phải là tài sản didời được Vì thế nên bất động sản bao gồm: đất đai nhưng phải là đất đaikhông di dời được, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị thể hiệnqua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và các công trình gắn liền vớiđất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng khách sạn

Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xâydựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động củacông trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá,chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, các hầm mỏ khoáng sản…1.1.1.2 Vai trò của bất động sản

BĐS có một vai trò vô cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều kiện

cơ bản tối thiểu cho đời sống con người Cụ thể:

BĐS cung cấp nơi cư trú cho con người Nó là nguồn tư liệu sản xuấtđặc biệt, bảo đảm cho quá trình sản xuất và tái sản xuất phát triển Đặcbiệt, khi mà ngày nay chất lượng đời sống của con người được nâng caothì BĐS là cơ sở cho cho các hoạt động kinh doanh, cung ứng dịch vụphát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người

"BĐS là một giá trị tài sản rất lớn Theo ước tính, tổng giá trị các BĐSnhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp 5

lần GDP và đó là một con số rất lớn Bên cạnh các BĐS nhà ở, các côngtrình thương mại, công nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị khôngnhỏ Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số khổng lồ".[4.2]

1.1.1.3 Quyền năng của bất động sản

Từ khi xã hội loài người hình thành giai cấp và nhà nước cho đến nayluôn tồn tại hai hình thức sở hữu đó là: sở hữu tư nhân và sở hữu nhànước Quyền sở hữu đối với BĐS bao gồm: Quyền chiếm hữu quyền sửdụng và quyền định đoạt

Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ và quản lí các tài sản BĐS củamình

Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ các hoalợi, lợi tức của BĐS

Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận của BĐS Chủ sở hữu cóquyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, trao đổi quyền sở hữu chongười khác

Tuỳ theo hình thức sở hữu của mỗi quốc gia khác nhau mà các quyềncủa BĐS được thể hiện một cách khác nhau Tại Việt Nam là hình thức

sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện quản lí

1.1.2 Thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm

Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đaicũng ra đời Tuy nhiên, nói đến thị trường BĐS là nói đến một nền sảnxuất hàng hoá BĐS bao gồm: nhà cửa, công trình xây dựng, công trìnhkiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất Nền sản xuất hàng hoá nàyphát triển tới một mức độ nhất định Các hàng hoá BĐS được đem ramua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền – hàng, tới một mức

độ phát triển nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn thiện và phát triển

Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động củathị trường BĐS Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đấtđai là một, vì tài sản phải gắn liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai

cho rằng TT BĐS là TT nhà đất cả về giá trị và số lượng; ý kiến thứ bacho rằng thị trường BĐS là các hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê,thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.

Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiênchưa đầy đủ và khái quát Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát nhưsau: "TT BĐS là tổng thể các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên cácquan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhấtđịnh Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐSthường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao dịch BĐS Đó

là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác địnhgiá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch Trong cáchdiễn dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà

nó bao hàm các yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra."[13.3]1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

* Đặc điểm của hàng hoá bất động sản

BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nó mang trong mình những đặc điểm củahàng hoá nói chung và những đặc điểm mà chỉ bản thân nó mới có đó là:

Nó có vị trí cố định và không thể di dời được; nó có tính lâu bền; nóchịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước;

nó mang tính cá biệt và khan hiếm; nó mang nặng yếu tố tập quán, thịhiếu và tâm lí xã hội; nó có tính thích ứng cao; các hàng hoá BĐS chịuảnh hưởng lẫn nhau và nó phụ thuộc vào năng lực quản lí

di dời được của BĐS nên các hoạt động GD BĐS thường được tiến hànhtrên các "chợ ảo" Các chợ này có thể là ở các trung tâm giao dịch BĐS,

các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên SGD BĐS Côngviệc mua bán HH BĐS không kết thúc ngay tại một thời điểm mà phảitrải qua một quá trình bao gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa –đăng kí pháp lí Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thôngqua 3 bước này Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trườngBĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước.

Thứ hai là, thị trường BĐS có bản chất là TT giao dịch các quyền và lợiích hợp pháp chứa đựng trong HH BĐS Bởi, đất đai có đặc điểm làkhông hao mòn hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham gia giao dịch hướngtới là các quyền và lợi ích do BĐS đem lại Đây chính là cơ sở để xácđịnh giá cả của BĐS

Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc HH BĐS do đặctính cố định không di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên,điều kiện kinh tế – xã hội của từng vùng, từng khu vực Ngoài ra HHBĐS có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do vậy màtính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc

Thứ tư, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo Tính không hoàn hảo bởicác thông tin về HH BĐS không đầy đủ và không được công bố côngkhai trên thị trường Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu vềmỗi loại HH BĐS là không nhiều, không bảo đảm cho tiêu chí cạnhtranh hoàn hảo dẫn đến những cơn sốt ảo của thị trường

Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cảBĐS Vì thời gian để tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài Bởi, để xâydựng các công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin về đấtđai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừngtăng Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả Cungkhông kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả

Thứ sáu, TT BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấnchuyên nghiệp trình độ cao Bởi, thị trường này mang tính không hoàn

hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch Đặcbiệt, HH BĐS có giá trị lớn nên cả bên bán và bên mua ít có cơ hội muabán để hiểu về loại HH BĐS (trừ các doanh nghiệp chuyên kinh doanhBĐS).

Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn Vì, HH BĐS có giátrị lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh trên TT cần huy động nhiềuvốn TT BĐS lại là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đốivới thị trường tài chính HH BĐS có giá trị lớn nên nó đóng vai trò làcác tài sản bảo đảm để vay mượn vốn Giữa hai thị trưòng này có mốiquan hệ khăng khít với nhau Điều này được thể hiện rất rõ trong cuộckhủng hoảng tài chính tiền tệ Châu á năm 1998 và sự suy thoái nền kinh

tế thế giới hiện nay

Thứ tám, TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Vì giá trị củaloại hàng hoá này và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nềnkinh tế nên việc quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là hết sức cầnthiết Nhà nước quản lí TT BĐS thông qua hệ thống văn bản pháp luật,chính vì thế mà thị trường này chịu sự chi phối của pháp luật

1.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản

TT BĐS đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong nền kinh tếquốc dân Loại thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế: Nếu nhànước quản lí tốt thì thị trường sẽ phát triển ổn định Sự ổn định này sẽ cótác động tốt đến nền kinh tế, nó sẽ thúc đẩy cho nền kinh tế tăng trưởng

ổn định; Mặt khác nếu công tác quản lí thị trường BĐS yếu kém, khôngkiểm soát được thị trường thì nó sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủnghoảng, suy thoái

Sở dĩ TT BĐS có được khả năng như trên là bởi vì TT BĐS phát triển:

sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn chođầu tư và phát triển; tăng thu cho ngân sách nhà nước; mở rộng thịtrường trong và ngoài nước; mở rộng quan hệ quốc tế; ổn định xã hội;

nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới chính sách đất đai, chínhsách về BĐS.

1.2 Tính tất yếu của việc hình thành sàn giao dịch bất động sản

1.2.1 Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản

Sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS có một vai trò to lớn trongnền kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước

Với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luậtdân sự năm 1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bảnpháp luật khác đã từng bước tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lícho TT BĐS Việt Nam ra đời và phát triển Đây chính là nền tảng chonền sản xuất HH BĐS được tạo lập ngày càng đa dạng và phong phú cả

về số lượng và chất lượng

Các sản phẩm hàng hoá này sau khi hoàn thành cả về mặt chất lượngmẫu mã và đặc biệt không thể thiếu đó là tính pháp lí sẽ được đưa vàothị trường để tiêu thụ Các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi tại cácchợ địa ốc (trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc) phát triển tớimột mức độ nhất định Nền sản xuất HH BĐS của Việt Nam ngày mộtchuyên môn hoá hơn Và nhu cầu đặt ra cho TT BĐS là phải phát triểnkhâu dịch vụ trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên nghiệp hơnđáp ứng nhu cầu ngày một cao của xã hội Điều kiện quan trọng cho sàngiao dịch bất động sản ra đời Sàn là nơi cung cấp các dịch với một độingũ các chuyên gia có trình độ cao để nối giữa người mua và người bán

Vì vậy mà SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luậtkinh tế thị trường

1.2.2 Những bất cập của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có sản phẩm là HH BĐS – một loại HH đặc biệt

có giá trị lớn Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặthàng này là rất hấp dẫn Tuy nhiên, với những đặc tính riêng của TTBĐS đặc biệt là vấn đề không hoàn hảo của thị trường làm cho hệ thốngthông tin trên thị trường không được công khai, minh bạch và rõ ràng

Đây là điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩmhàng hoá không đủ tiêu chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp lí vẫnđược đem ra giao dịch trên thị trường bởi những nhà môi giới khôngchuyên hoạt động trái với quy định của pháp luật vì mục đích lợi nhuậngây thiệt hại cho người mua.

Một tiêu điểm không thể không kể ra ở đây đó chính là môi trườngkhông hoàn hảo này đã nuôi dưỡng những nhà đầu cơ Nếu những nhàđầu cơ này hoạt động theo đúng nghĩa thì sẽ góp phần làm cho thịtrường BĐS hoạt động nhộn nhịp hơn với những giao dịch mua đi bánlại Nhưng vấn đề bàn luận ở đây là những nhà đầu cơ trốn lậu thuế màngười ta thường gọi là "buôn lậu BĐS", họ đã dùng mọi thủ đoạn để tạo

ra những "cơn sốt đất giả tạo" để kích thích thị trường, nhằm tiêu thụ sảnphẩm của họ Song, bên cạnh đấy họ tìm cách trốn thuế của nhà nước,điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư, cho khách hàng, chonhà nước, cho TT BĐS

1.2.3 Sự quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản

Quan điểm của Đảng ta là định hướng phát triển nền kinh tế theo cơ chếthị trường có sự quản lí và điều tiết của nhà nước.Và thị trường BĐScũng như những thị trường hàng hoá khác đều phải chịu sự quản lí vàđiều tiết của thị trường

Mục tiêu quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là: thị trường phát triểnlành mạnh, ổn định, công khai minh bạch và đạt chuẩn quốc tế Tuynhiên, có thể khẳng định rằng: công tác quản lí và điều tiết của nhà nướcđối với TT BĐS cho đến nay còn rất yếu, thiếu và kém Điều này đượcthể hiện qua thực trạng của thị trường BĐS kém minh bạch với nhữngtồn tại của nó đã được phân tích ở trên Một trong những nguyên nhândẫn đến hiện trạng đó là hệ thống văn bản pháp luật còn nhiều mâuthuẫn, chồng chéo và không đồng bộ nên không kiểm soát được TTBĐS, lại càng không xử lí được những trường hợp vi phạm bởi thiếunhững chế tài cụ thể

Để công tác quản lí và điều tiết thị trường được hiệu quả thì các cơ quanchức năng phải nắm được hệ thống thông tin về thực trạng của TT BĐS.Tuy nhiên, bởi các giao dịch BĐS trên thị trường phổ biến là các giaodịch ngầm nên các cơ quan quản lí không thể nắm bắt hết thông tin dẫnđến hệ thống thông tin mà các cơ quan chức năng nắm bắt được còn rấtmỏng so với thực tế Để khắc phục được vấn đề này, phương án đặt ralà: các giao dịch BĐS sẽ phải thực trên SGD Đây là một trong nhữngnhân tố rất quan trọng cho sự ra đời của SGD BĐS không chỉ bởi tính tấtyếu phù với quy luật kinh tế, với nhu cầu của thị trường và hơn hết làbởi nó giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và giám sát thị trường.

1.3 Sàn giao dịch bất động sản và vai trò của sàn giao dịch bất động sản

1.2.1 Khái niệm

Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càngphát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều Tuynhiên loại hàng hoá BĐS lại có đặc tính là không di dời được, do đó nơibán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá Không những vậy, TT BĐS

là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua

có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ Chợ này khác vớichợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thôngtin để người bán và người mua tham khảo Nhờ điểm khác biệt này nênngười ta đã đặt cho nó cái tên là "sàn giao dịch bất động sản"

Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịchđược hiểu như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giaodịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản".SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp,các chủ thể tham gia giaodịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọnchuyên nghiệp và khép kín Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩnxác, rất hữu hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà nước

1.2.2 Mục đích của sàn giao dịch bất động sản

Mục đích của sàn giao dịch bất động sản là đưa tất cả các hoạt động giaodịch bất động sản lên sàn để có thể thu thập được thông tin về thị trườngbất động sản, để các chủ thể: nhà nước, doanh nghiệp, người mua thamkhảo và có những quyết định đúng đắn Điều này có nghĩa là khi cácgiao dịch bất động sản được đưa lên sàn thì hệ thống thông tin đượcsàng lọc để từ đó có một thị trường bất động sản minh bạch và côngkhai.

1.2.3 Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản

* Chức năng môi giới

Khi giao dịch qua sàn GD thì khách hàng sẽ được cung cấp dịch vụ môigiới, với một đội ngũ các chuyên gia tư vấn có trình độ cao, sẽ khôngcòn tâm lí sợ bị lừa đảo, giúp khách hàng yên tâm với sản phẩm hànghoá của mình

1.2.3.2 Vai trò

* Cung cấp thông tin

Các thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng

và trung thực Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc Thôngqua sàn mà các thông tin được cung cấp trên thị trường là chính xác vàkịp thời [11.2] Điều này sẽ có ý nghĩa với các chủ thể sau:

- Đối với nhà nước:

Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về TT BĐS cho các cơ quan quản lýmột cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thôngtin về các hoạt động của TT BĐS Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhànước có những phương pháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn vàkịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản phápluật cho phù hợp, tạo điều kiện cho TT này phát triển trong khuôn khổpháp lý "dễ thở" "Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiệnphù hợp với các quan hệ xã hội" [11.2]

HH BĐS là hàng hoá có giá trị cao vì vậy mà thuế từ TT BĐS sẽ đónggóp đáng kể cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên, hiện tượng các giaodịch ngầm đã làm thất thu nguồn thuế quan trọng này Sàn GD ra đời sẽkhắc phục được yếu điểm này "Sàn giúp tăng thu cho ngân sách nhànước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng" [11.2]

Sự ra đời của SGD sẽ giúp nhà nước kiểm soát và quản lí được tìnhtrạng đầu cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu buôn lậuBĐS trốn thuế

- Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ:

Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ýnghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng

để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nênhiệu quả kinh doanh to lớn

Sàn còn là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinhdoanh BĐS

- Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chấtlượng sản phẩm của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn muasản phẩm của khách hàng

* Cung cấp dịch vụ

Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng,kho bạc, công chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua vàngười bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà.

Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấphơn rất nhiều so với giao dịch trên thị trường

Chương II

Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản hiện nay 2.1 Những quy định của pháp luật quản lí sàn giao dịch bất động sản

Vì BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế – xã hội và đóng vaitrò to lớn trong nền kinh tế quốc dân nên có rất nhiều văn bản pháp luậtquy định trực tiếp hoặc chi phối đến hoạt động của TT BĐS như: Luậtđất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Bộ luật dân sự cùng với hệ thôngvăn bản dưới luật (nghị định, thông tư…) Còn đối với SGD BĐS thì cócác văn bản pháp luật điều chỉnh đó là: Luật kinh doanh BĐS, Nghị định153/ 2007/ NĐ – CP; Thông tư 13/ 2008/ TT- BXD và mới đây nhất làNghị định 23/ 2009 NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với các sàngiao dịch, đối với các chủ thể vi phạm quy định pháp luật khi giao dịchtrên sàn Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lý cho sự ra đời, tồntại và phát triển của SGD BĐS Nó quy định các vấn đề về nguyên tắc tổchức và hoạt động của SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dunghoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia SGDBĐS; Mô hình và quy chế hoạt động của sàn…

2.1.1 Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

Doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS trước tiên phải đáp ứng đủđiều kiện của Điều 8 là: phải thành lập doanh nghiệp; phải có vốn phápđịnh và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật và sau đó

là những điều kiện của Điều 57 là: SGD BĐS phải có kế hoạch hoạtđộng của SGD BĐS; phải có cơ sở vật chất kỹ thuật phù hợp với nội

dung hoạt động của SGD BĐS; có người quản lý, điều hành SGD BĐSđáp ứng đầy đủ các điều kiện do chính phủ quy định.

Những quy định và điều kiện thành lập về SGD BĐS ở trên là khá đơngiản, rõ ràng và không yêu cầu cao để tránh hiện tượng độc quyền củamột số doanh nghiệp địa ốc đã có sẵn tiềm lực

2.1.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch

Các SGD phải được tổ chức và hoạt động theo một khuôn khổ pháp lýnhất định Nguyên tắc tổ chức và hoạt động bao gồm: Tổ chức, cá nhânkinh doanh BĐS; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thànhlập SGD BĐS hoặc thuê SGD BĐS của tổ chức cá nhân khác để phục vụcho hoạt động kinh doanh BĐS; SGD BĐS phải có tư cách pháp nhân,hoạt động của sàn phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật, SGDBĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của mình; SGD phải có tên, địachỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiệnthông tin đại chúng, trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhànước có thẩm quyền tại địa phương

Những quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp

lý bảo đảm cho sự ra đời và hoạt động của các sàn Đây là những tiêuchí để nhà nước quản lý hoạt động của các sàn cũng như quản lý TTBĐS

2.1.3 Mô hình tổ chức hoạt động của sàn

Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc vàcác bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động củaSGD

- SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS.Nếu có dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm côngviệc này, có chứng chỉ giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp

- SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục

vụ cho hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổsung, đồng thời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung

Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗidoanh nghiệp để thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên,vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.

2.1.4 Quy chế hoạt động của sàn

- Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của SGD BĐS

- Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của SGDBĐS

- Quy định về chế độ quản lý tài chính của SGD BĐS

- Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch

- Quy định về thông tin BĐS đưa vào GD; chế độ quản lý, cung cấpthông tin về BĐS, giao dịch tại sàn giao dịch BĐS

2.1.5 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bầt động sản bao gồm:

- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

2.1.6 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn.

2.1.6.1 Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.Người quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch có các quyền sau:

- Quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liênquan đến bất động sản theo quy định của pháp luật

- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản đượcđưa lên sàn giao dịch bất động sản

- Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủđiều kiện đưa vào kinh doanh

- Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịchbất động sản.

- Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật

2.1.6.2 Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sảnNgười quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau:

- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện

để đưa vào kinh doanh

- Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất độngsản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp

- Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại các sàn giao dịch bất độngsản

- Bảo đảm cơ sở vật chật, kĩ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giaodịch bất động sản

- Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đãđăng kí; thực hiện chế độ báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sựkiểm tra, thanh tra của cơ quan nàh nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa

vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo qui định của pháp luật

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật

2.1.7 Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn

2.1.7.1 Quyền của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giaodịch bất động sản được thể hiện như sau:

- Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản

- Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản

- Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàngiao dịch bất động sản gây ra

- Các quyền khác theo qui định của pháp luật

2.1.7.2 Nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn

- Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

- Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật

2.1.8 Chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản.

Chế tài xử phạt được quy định trong Nghị định 23/2009/NĐ- CP baogồm các hành vi vi phạm cá quy định của pháp luật về thành lập và hoạtđộng của sàn giao dịch bất động sản

Hình thức xử phạt: hình thức nhẹ nhất là xử phạt hành chính với mứcphạt từ 50.000.000 đến 60.000.000 và hình thức nặng nhất là tước quyền

xử dụng giấy phép kinh doanh

* Đánh giá chung: Các quy định của pháp luật được ban hành đã tạo cơ

sở và hành lang pháp lí cho sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS,tạo ra một bộ phận kinh doanh dịch thúc đẩy thị trường BĐS phát triểnmạnh mẽ, ổn định, minh bạch và lành mạnh hơn Tuy nhiên, các quyđịnh của pháp luật vẫn còn nhiều vấn đề cần phải sửa đổi, bổ sung

Các nguyên tắc và điều kiện thành lập còn khá dễ dàng tạo điều kiện chocác trung tâm GD BĐS thành lập sàn vì mục đích đối phó Việc quyđịnh cho sự ra đời của SGD ở Luật kinh doanh bất động sản đã có từnăm 2006 nhưng các chế tài xử phạt thì đến năm 2009 mới được banhành Các quy định trong chế tài xử phạt còn rất chung chung, chưa cụthể rõ ràng, mức xử phạt còn khá nhẹ và chưa hợp lí

2.2 Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay 2.2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản

TT BĐS của Việt Nam được manh nha hình thành từ khi có Luật đất đai

1993 cho đến nay được khoảng 16 năm cùng với thời gian tiến hànhcông cuộc đổi mới của đất nước

Căn cứ vào các biến động kinh tế, xã hội, chính sách pháp luật có thểchia TT BĐS từ khi hình thành và phát triển cho đến nay thành 7 giaiđoạn:

Giai đoạn tự phát trước 1993; Giai đoạn bùng phát sơ khai từ những năm

1993 đến 1996 do chính sách pháp luật về đất đai và nhà ở, đặc biệt là

Bộ luật Dân sự 1995 tác động; Giai đoạn 1997-1999, đây là giai đoạnkhủng hoảng của thị trường do những tác động có tính chất chu kỳ vàkhủng hoảng tài chính Châu á; Giai đoạn 2000-2003, đây là giai đoạn

TT BĐS Việt Nam sôi động bởi sự tác động của những chính sách pháttriển đô thị, chính sách về khu đô thị mới, khu chung cư; Giai đoạn2004-2005 là giai đoạn trầm lắng của TT BĐS; Giai đoạn 2006-2007,đây là lúc TT BĐS phục hồi và phát triển và có một bước tiến xa hơnbởi sự tiến hành hoàn thiện hành lang pháp lí của nhà nước thể hiệnbằng sự cho ra đời một loạt các luật mới như: Luật kinh doanh BĐS,Luật nhà ở, Luật cư trú, Luật xây dựng, Luật đầu tư… Giai đoạn 2008cho đến nay, đây là giai đoạn TT BĐS khủng hoảng trầm trọng, có nhiềudiễn biến bất thường với các hiện tượng "đóng băng", "sốt giả tạo" của

TT Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này vẫn còn có nhiều ý kiếnbàn luận nhưng nổi cộm nhất là do quá lạm dụng vào TT BĐS đã tạo ramột nền kinh tế bong bóng Rồi khi quả bóng này xì hơi thì nó đã làmcho TT BĐS và nền kinh tế quốc dân lâm vào tình trạng lao đao

Đánh giá: Qua sự phân tích, tìm hiểu cũng như khảo sát thực tiễn, tôithấy rằng TT BĐS Việt Nam trong thời gian vừa qua đã có những bướctăng trưởng và phát triển nhanh chóng về quy mô, phạm vi, số lượng vàchất lượng; nhất là ở những thành phố, đô thị lớn như Hà Nội, Tp HồChí Minh

Bên cạnh đó, TT BĐS của Việt Nam vẫn còn có quy mô nhỏ lẻ, chưahội tụ đầy đủ các thành phần, bộ phận của một TT hoàn chỉnh có tínhchuyên môn hoá và có chất lượng cao; số lượng các giao dịch chưanhiều, chưa tạo nên được một thị trường nhộn nhịp Hơn nữa, có nhiềuloại sản phẩm hàng hoá BĐS chưa hoàn chỉnh, chưa được xem là HHvẫn được giao dịch trên thị trường Xét các cấp độ phát triển của TTBĐS gồm có: cấp độ sơ khai; cấp độ tập trung hoá; cấp độ tiền tệ hoá;

cấp độ tổ chức hoá và cấp độ phức hợp thì TT BĐS của Việt Nam đang

từ cấp độ sơ khai chuyển mình sang cấp độ tập trung hoá

Xét về hiện trạng của TT BĐS Việt Nam cho thấy TT BĐS đang ở giaiđoạn phát triển mạnh mẽ Khi nhu cầu về HH BĐS ngày càng tăng lênthì nguồn cung sẽ rơi vào tình trạng khan hiếm Tuy nhiên vấn đề sửdụng đất đai của nhà nước cũng như của các cơ quan hành chính sựnghiệp không mang lại hiệu quả cao Điều này đã gây khó khăn trực tiếpcho các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là khi ViệtNam đang trong quá trình hội nhập sau khi trở thành thành viên củaWTO Thị trường nhà đất đang diễn ra các giao dịch rất nhỏ giọt Bởi,mặc dù là nhu cầu về HH vượt xa so với nguồn cung nhưng vì sau cơn

"sốt nóng", giá nhà đất vọt quá cao ở đây sẽ đặt ra một câu hỏi là: ViệtNam là một nước nghèo, có thu nhập thuộc loại thấp của thế giới nhưngtại sao giá HH BĐS lại cao nhất, nhì thế giới?

Mặc dù các SGD BĐS đã ra đời nhưng các giao dịch BĐS vẫn đượcthực hiện chủ yếu thông qua các trung tâm GD BĐS Vì vậy mà phầnlớn các giao dịch BĐS này là phi chính thức Theo ước tính của cácchuyên gia, loại giao dịch này đang chiếm khoảng 60% tổng số lượnggiao dịch BĐS Đây chính là môi trường nuôi dưỡng các nhà đầu cơ trốnthuế ở tất cả các vùng, phát triển nhất là ở các đô thị lớn

2.3 Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch

2.3.1 Sự ra đời và phát triển

2.3.1.1 Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản

Các SGD BĐS của Việt Nam bắt đầu ra đời từ cuối năm 2008 và đếnđầu năm 2009 thì TT BĐS Việt Nam bùng nổ phong trào mở SGD BĐS

Mở đầu cho sự ra đời của SGD BĐS là công ty Địa ốc Phát Hưng vàcông ty Địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn Do sự nắm bắt nhanh nhạy với xuhướng của TT với những chủ trương chính sách của nhà nước Hai công

ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mở SGD BĐS đầu tiên của Việt

Nam với mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn để từ đó nhân rộng ra cho cảnước học tập mô hình sàn chuẩn này.

Sự tiên phong đi đầu trong việc mở SGD BĐS của hai công ty này đã

mở ra một diện mạo mới cho TT BĐS Việt Nam TT BĐS Việt Nam đã

có thêm sự đóng góp của một bộ phận mới đó là SGD – sẽ góp phầnthúc đẩy TT BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạchhơn

2.3.1.2 Sự phát triển của sàn giao dịch

Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho TT BĐS mà SGD BĐS đãđược sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhànước, doanh nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng.Các cơ quan quản lý luôn cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quyđịnh pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho SGD phát triển Vìvậy mà số lượng các SGD phát triển với một tốc độ nhanh chóng (Xemphụ lục 1-Danh sách các sàn giao dịch) và những con số này sẽ còn pháttriển nhiều hơn trong tương lai

Hiện nay trên cả nước có hơn 100 sàn giao dịch, trong số đó có một sốSGD BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal,ACBR, Đất Lành, Viglacera…

Sự phát triển của các SGD đã và đang ngày càng đáp ứng với nhu cầucủa TT và nó sẽ còn phát huy hiệu quả hơn nữa trong quá trình pháttriển

2.3.2 Kinh doanh bất động sản qua sàn

Tại Điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản có quy định: việc kinhdoanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bao gồm các hoạt động:mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS Như vậy hoạtđộng kinh doanh BĐS phải được thực hiện trên sàn là: mua bán chyểnnhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS Khi thực hiện các giao dịchtrên sàn thì cá nhân tổ chức phải cung cấp toàn bộ thông tin về BĐS đểniêm yết tại sàn, để người mua sẽ được tiếp nhận các thông tin về BĐS

Nếu thông tin trên sàn thoả mãn nhu cầu của khách hàng thì hợp đồnggiao dịch BDS sẽ được tiến hành trên sàn với sự hướng dẫn, điều phốicủa nhân viên sàn ( Phụ lục 2 – Hợp đồng mua bán căn hộ).

Như vậy SGD là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch BĐS Việc thựchiện các các giao dịch BĐS trên SGD phải tuân thủ theo những quy địnhcủa pháp luật và quy trình chặt chẽ của sàn dể bảo đảm các tiêu chí:minh bạch, hợp pháp và nhanh chóng Việc kinh doanh BĐS trên sànphải công khai, minh bạch để giúp nhà nước quản lí và điều tiết thịtrường BĐS Căn cứ vào những thông tin do sàn cung cấp, nhà nước sẽnắm bắt được tình hình diễn biến của thị trường, kiểm soát được cáchoạt động kinh doanh và tận thu được nguồn thuế

2.3.3 Thông tin về bất động sản khi giao dịch qua sàn.

Khi sản phẩm HH BĐS được đem giao dịch trên SGD thì người bán phảicung các thông tin về BĐS để niêm yết trên sàn, để người mua có thểtiếp cận tìm hiểu Thông tin về BĐS bao gồm thông tin về kinh tế, xãhội, kỹ thuật của BĐS và thông tin về bản thân BĐS:

* Thông tin về kinh tế- xã hội- kỹ thuật gồm có:

- Quy mô, diện tích, hình thể không gian và hướng BĐS

- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS

- Các loại giấy tờ liên quan, giấy tờ pháp lý, thu nhập và chi phí liênquan của BĐS

- Tình trạng kỹ thuật của BĐS

- Quyền năng và hạn chế quyền năng đối với BĐS

- Lịch sử phát triển của BĐS.

* Thông tin về môi trường xung quanh BĐS

- Thực trạng công trình xung quanh khu vực có BĐS: điện đường,trường trạm, công viên

- Không gian kiến trúc khu vực quanh BĐS

- Thực trạng môi trường dân trí ở khu vực BĐS

- Bản đồ của khu vực có BĐS

- Phong thuỷ của khu vực có BĐS

* Thông tin về thị trường BĐS: Thông tin về thị trường BĐS là cácchính sách quy hoạch, xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng, các chínhsách pháp luật có liên quan khác

2.3.2 Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Hiệu quả hoạt động của SGD BĐS sẽ phản ánh hiệu quả quản lý của các

cơ quan nhà nước đối với hệ thống các SGD BĐS Bởi nếu nhà nước cóchính sách pháp luật phù hợp sẽ tác động đến hoạt động của các SGD

Kể từ khi ra đời cho đến nay hệ thống các SGD BĐS đã đạt được nhữnghiệu quả nhất định Trên cơ sở tham khảo số liệu của một số đề tài,người viết cũng đã có một quá trình khảo sát thực tế để thu thập đượcnhững số liệu cần thiết cho sự phân tích đánh giá về hiệu quả hoạt độngcủa các SGD giai đoạn trước năm 2009 và giai đoạn từ năm 2009 chođến nay.Thể hiện qua những nội dung sau:

2.3.2.1 Đối với nguồn thông tin

Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối vớidoanh nghiệp, đối với người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyếtđịnh của các chủ thể này Vì vậy mà yêu cầu đặt ra là nguồn thông tinđòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan Tuy nhiên, do TTBĐS là thị trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường khôngcông khai và minh bạch gây ra tình trạng không ổn định, không lànhmạnh trên thị trường Khắc phục tồn tại này của TT BĐS, sàn giao dịch

ra đời cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho thị trường Và việc

cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng,được thể hiện qua 2 giai đoạn: trước năm 2009 và từ đầu năm 2009 đếnnay.

Trước năm 2009: Biểu đồ 2.1: Các nguồn thông tin trên thị trường (1)

Trong giai đoạn này các nguồn thông tin trên TT là rất phong phú: quamôi giới; qua người quen; qua sàn giao dịch và các nguồn khác Quabiểu đồ cho thấy: thông tin được cung cấp từ các sàn giao dịch chiếmmột tỉ lệ tương đối nhỏ, chỉ khoảng 1/3 trên thị trường Trong khi đónguồn thông tin từ các nguồn khác lại chiếm tới 2/3 Điều này đã giảithích tại sao các giao dịch ngầm là giao dịch chủ yếu trên thị trường vàcũng từ đó mà nhà nước không thể nắm bắt được hệ thống các thông tintrên thị trường chính xác và minh bạch Đặc biệt là nhà nước đã mất mộtkhoản ngân sách lớn từ thuế giao dịch BĐS

Từ 2009 đến nay:

Giai đoạn này, nhờ có sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống các SGD mà

cơ cấu nguồn thông tin trên thị trường đã có những chuyển biến tích cực.Biểu đồ 2.2: Các nguồn thông tin trên thị trường (2)

Nguồn thông tin trên thị trường BĐS lúc này đã chiếm khoảng 1/2 trongtổng cơ cấu các nguồn thông tin trên thị trường Điều này cho thấy SGDBĐS đang hoạt động ngày càng hiệu quả hơn, chuyên nghiệp hơn, pháthuy được vai trò của mình hơn.

2.3.2.2 Đối với số lượng giao dịch

Thực trạng rõ nét nhất của TT BĐS Việt Nam là các giao dịch ngầm phichính thức Điều này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân

Sự ra đời của SGD đã phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thứcdiễn ra Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn

Trước năm 2009:

Biểu đồ 2.3: Các loại giao dịch bất động sản(1)

Qua biểu đồ trên cho thấy số lượng các giao dịch BĐS được qua sànđăng kí chính thức chỉ chiếm khoảng 1/3 tổng số các giao dịch trên thịtrường Số còn lại là các giao phi chính thức.

Từ năm 2009 đến nay:

Biểu đồ 2.4: Loại giao dịch bất động sản

Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng

kể, số lượng các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếmkhoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên thị trường Đây là một

dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân và các doanhnghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các SGD, thông tin và nhữnggói dịch vụ mà sàn cung cấp Điều đó cũng có nghĩa là thông tin trênSGD cung cấp có tính xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng chocác chủ tham gia thị trường BĐS Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch nhànước có thể thu thêm được một lượng ngân sách đáng kể.

`* Nhận xét: Sự phân tích ở trên không chỉ phản ánh hiệu quả hoạt độngcủa các sàn giao dịch BĐS mà còn phản ánh hiệu quả quản lí của nhànước đối với các sàn giao dịch Với mục tiêu quản lí là làm cho thịtrường phát triển ổn định và minh bạch hơn, nhà nước đã cố gắng cónhững biện pháp tạo điều kiện cho SGD ra đời và phát triển

2.3.3 Những tồn tại trong hoạt động của các sàn giao dịch

2.3.3.1 Khái quát những tồn tại trong thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn giao dịch bất động sản.

Các SGD BĐS ra đời là để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nướcthực hiện chức năng quản lí và điều tiết thị trường Tuy nhiên, sự phụthuộc của SGD vào thị trường lại là một trở ngại làm cho các SGDkhông phát huy hết được chức năng và vai trò của mình để góp phần làmcho TT BĐS phát triển lành mạnh ổn định và bền vững Các sàn giaodịch BĐS đang trong giai đoạn thử nghiệm nên vừa hoạt động vừa rútkinh nghiệm

Hiện nay các sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều như "nấm mọc sau cơn

mưa" nhưng hiệu quả hoạt dd toàn ngược lại Bởi:

Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật.Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và

dự kiến đến hết quý I năm 2009 thì mọi giao dịch BĐS của các chủ thểkinh doanh BĐS đều giao dịch trên sàn Vì vậy các công ty địa ốc đuanhau mở sàn trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao dịch BĐS từ trước

Vì vậy nên hoạt động của các sàn này cũng chẳng khác các trung tâmmôi giới Các sàn này thực hiện các hoạt động kinh doanh bằng việc

mua sỉ bán lẻ các sản phẩm HH BĐS, vì vậy mà cứ có được lợi nhuận là

họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị trường Điều này đã gây khókhăn cho các chủ đầu tư và các sàn giao dịch khác Còn trường hợp cácsàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện công việc mua bán hàng hoáđộc quyền của công ty mẹ Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản phẩmcủa dự án mặc dù được niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xétduyệt đơn xin mua của lãnh đạo Tổng công ty thì khách hàng mới muađược sản phẩm (đây là một thực tế đang diễn ra ở một dự án của chủ đầu

tư trên trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội) Do SGD trực thuộc tổngcông ty nên khách hàng không có cơ hội tìm kiếm thông tin của dự án.Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trunggian nên chủ đầu tư bảo sao thì các sàn cứ như vậy mà thực hiện Cácsàn chỉ việc bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ1%- 2% Đối với những người có BĐS bán lẻ thì bán thế nào cũng đượcchứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá

Các thông tin được niêm yết trên sàn thì không bảo đảm sẽ chính xáchoàn toàn Mỗi sàn công bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa cácsàn về cùng một đối tượng cũng không thống nhất

Xét về tính hiệu quả của các SGD mang lại cho TT BĐS là có nhưnghiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra Vì vậy"Khi mà SGD BĐS khôngthể thực hiện được chức năng của mình thì việc TT BĐS Việt Nam luônphát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều tất yếu [26.2]

2.3.3.2 Một số sai phạm cụ thể

TT BĐS và SGD BĐS ở Việt Nam còn là một lĩnh vực khá mới mẻ, vìvậy mà nguồn tư liệu nghiên cứu về lĩnh vực này còn rất ít, đặc biệt là vềSGD BĐS Để thực hiện đề tài này, người viết có những cuộc khảo sátthực tế và đã phát hiện được các hành vi sai phạm trong hoạt động củacác SGD BĐS Trong vai trò là một khách hàng đi mua BĐS hay là mộtnhà đầu cơ thì vẫn luôn nhận thấy một điều là các SGD BĐS giúp các

nhà đầu cơ trốn lậu thuế để hưởng % hoa hồng được cao Cụ thể như sau(xin được dấu tên SGD BĐS):

* Trong vai trò là một nhà đầu tư:

Là một người đầu cơ BĐS có nhu cầu tìm nguồn hàng để mua đi bán lại

đã tìm đến SGD BĐS để tìm kiếm nguồn hàng, đồng thời liên kết vớisàn để bán lại hàng hoá đã mua Sản phẩm mà người đầu cơ mua với giá

dự kiến là 1200 USD/ m2 (đây là giá gốc không vênh – tức là mua trựctiếp của nhà đầu tư chưa phải mua lại của nhà đầu cơ khác) Diện tíchcác căn hộ này là khoảng 90m2 – 120m2/ căn Người mua sẽ đóng tiềntheo tiến độ thi công công trình và chia làm 5 lần, riêng lần đầu là 20%.Giá gốc, người mua với giá 1200 USD/ m2 được thực hiện với hình thức

là hợp đồng góp vốn Sau khi xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúcnày người đầu cơ sẽ bán lại sản phẩm và vào tên khách hàng của mìnhtrong hoạt động góp vốn Đây là giữa nhà đầu tư với khách hàng và coinhư khách hàng mua trực tiếp của nhà đầu tư Còn về phía nhà đầu cơvới chủ đầu tư sẽ tìm "n…" lí do để huỷ hợp đồng góp vốn giả tạo trước.Nhưng vấn đề ở đây là giá thật của căn hộ người mua phải trả khôngphải là giá trên hợp đồng mà giá thật bao gồm giá trên hợp đồng cộngvới khoản tiền chênh mà người mua phải trả cho người đầu cơ Khoảntiền chênh này có thể lên tới 100 đến 300 triệu đồng đối với một căn hộchung cư và từ 400 – 500 triệu đồng đối với một ngôi biệt thự Khoảntiền vênh này không được đề cập trên bất cứ một loại giấy tờ nào và đây

là thoả thuận miệng, vì vậy nên chủ đầu cơ không phải đóng thuế

* Trong vai trò là một người mua

Nếu người mua có nhu cầu về nhà ở thì phải mua lại của các chủ đầu cơchứ không thể mua trực tiếp của các nhà đầu tư Bởi khi dự án đượccông bố, chưa hoàn thành xong phần móng người đến hỏi mua nhà đượctrả lời là đã bán hết Vì vậy, khách hàng muốn mua sản phẩm thì quaSGD BĐS Sau khi giới thiệu qua về sản phẩm, sàn sẽ kết nối người mua

và người bán với nhau Nếu quá trình đàm phán đi đến thống hất, người

đầu cơ sẽ đưa khách hàng đến kí hợp đồng với chủ đầu tư Đây là hợpđồng sang tên căn hộ từ chủ đầu tư với khách hàng, giá tính thuế sẽ làgiá ghi trên hợp đồng Người mua còn phải trả thêm cho một khoản tiềnvênh nhất định cho chủ đầu cơ, khoản tiền này không được nhắc đếntrên bất cứ giấy tờ gì, vì đây là thoả thuận miệng Và người mua đượcSGD giải thích là: "vì người đầu cơ là người nhà giám đốc chủ đầu tưcông trình nên mặc dù họ đã mua nhưng họ không phải đứng tên trêngiấy tờ nên hợp đồng mua là hợp đồng mua nhà một lần"

Đánh giá: Hiện tượng trên diễn ra bởi sự liên kết giữa chủ đầu tư, ngườiđầu cơ và đăc biệt là sự dàn xếp của SGD và cũng được sự đồng ý củangười mua, bởi "thuận mua, vừa bán" Hơn nữa, nếu khoản tiền vênhkhông được hiện diện trên hợp đồng thì người mua sẽ không phải nộpthêm một khoản giá trị thuế từ số tiền vênh này Điều này đã mang lạithiệt thòi cho người mua và nhà nước Nó nằm ngoài tầm kiểm soát củanhà nước Bởi đó là những giao dịch ngầm, thoả thuận miệng, phi chínhthức giữa nguồn cung và nguồn cầu và khâu dịch vụ Đây là lí do giảithích rất dễ hiểu cho các cơn sốt nóng giả tạo do nhà đầu cơ tạo ra đểnhằm đạt được mục đích lợi nhuận Những hoạt động này của các sàngiao dịch chẳng khác gì của các trung tâm giao dịch Như vậy SGD đã bịcác "cò đất" lợi dụng để hoạt động

Đến nay, ACBR đã phát triển và lớn mạnh với tổng số 6 sàn giao dịchtrên cả nước Trong đó có 5 sàn có quy mô lớn tại Thành phố Hồ Chí

Minh đạt tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng và 1 sàn ở Hà Nội, 2 văn phòngkinh doanh tại Nha Trang và Khánh Hoà Hiện đang phát triển hệ thốngcác sàn ở Đà Nẵng và Cần Thơ.

Với mong muốn góp sức vào thị trường bất động sản tính minh bạch vàbảo đảm thuận lợi cho khách hàng ACBR luôn chú trọng cung cấp cácgiải pháp toàn diện về sản phẩm và cách thức giao dịch cho khách hàng

2.3.4.2 Mô hình cơ cấu tổ chức

Mô hình cơ cấu tổ chức

2.3.4.3 Thực trạng hoạt động

Những năm đầu hoạt động với mô hình là các trung tâm giao dịch, nộidung hoạt động chính của công ty là các dịch vụ môi giới và quảng cáoBĐS Cho đến nay, do sự phát triển của TT BĐS cùng chủ trương củanhà nước là khuyến khích mọi GD BĐS đưa lên sàn thì nội dung hoạtđộng của ACBR cũng ngay càng phong phú và đa dạng hơn

Hiện nay, ACBR có cung cấp các dịch vụ cho TT là: Tư vấn, thực hiệnthủ tục nhà đất, sang tên cấp đổi, tách thửa, bảo đảm tính an toàn nhanhchóng trong GD BĐS, xác nhận GD BĐS thực hiện qua sàn, hỗ trợ tưvấn phát triển các dự án kinh doanh, môi giới BĐS , thẩm định giá,quảng cáo, đấu giá, tư vấn tín dụng, thanh toán chuyển nhượng BĐS quaACBR, tư vấn đầu tư tiếp thị dự án BĐS, quản lí khai thác dự án.

Trong bộ máy tổ chức của ACBR thì SGD, chi nhánh văn phòng đạidiện thực hiện chức năng chính của sàn

Ngoài những cơ sở vật chất kĩ, bảng điện tử kết nối Internet, đặt tại trụ

sở ACBR còn phát hành tạp chí bất động sản, dịch vụ video nhà đấtđược đăng tải trên website: www.diaoc.acb.vn và LCD, Tạp chí bản tinbất động sản của ACBR được phát hành rộng rãi và miễn phí hàng tuần.ACBR còn phát triển dịch vụ tư vấn tại nhà giúp tiết kiệm thời gian chokhách hàng có nhu cầu giao dịch

2.3.5 Sàn giao dịch bất động sản Sacomreal

2.3.5.1 Giới thiệu khái quát

Sacomreal là thương hiệu nổi tiếng trên thị trường BĐS Việt Nam hiệnnay của công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín

Tiền thân của công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín là các trungtâm giao dịch BĐS Ngày 29/ 3/ 2004 các trung tâm GD BĐS này đãhợp nhất thành công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín Với lợi thế

là có quan hệ trực thuộc ngân hàng Sacomreal nên ngay từ tháng 6-2006công ty cổ phần địa Sài Gòn Thương Tín đã triển khai mô hình sàn giaodịch điện tử vào kinh doanh Công ty đã trang bị hệ thống giao dịch kếtnối qua Internet, máy tra cứu thông tin tự động điện tử và qua điện thoại

di động Chính vì vậy mà Sacomreal được xem là một trong những là cờđầu của cả nước đi tiên phong trong việc ứng dụng công nghệ điện tửcho hoạt động cung cấp thông tin và môi giới BĐS

Hiện nay Sacomreal đang phát triển nhiều dự án quy mô lớn Mục tiêuđến năm 2011 Sacomreal sẽ trở thành SGD BĐS hiện đại với các hoạt

động đa chức năng trong lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực khác có liênquan

2.3.5.2 Mô hình tổ chức của sàn giao dịch bất động sản Sacomreal

Mô hình

2.3.5.3 Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Lĩnh vực hoạt động đầu tiên của Sacomreal khi còn là các trung tâm giaodịch là: môi giới và quảng cáo BĐS , sau đó phát triển mở rộng lĩnh vựckinh doanh theo hướng đa phương hoá

Hiện nay Sacomreal có các hoạt động kinh doanh là: Tư vấn nhà đấtphục vụ cho nhu cầu mua bán; chuyển nhượng, hoạt động liên doanhliên kết đầu tư các dự án, GD BĐS thẩm định giá, quảng cáo BĐS, đấugiá; tư vấn tín dụng; thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến

BĐS; xin cấp phép đầu tư xây dựng; thanh toán liên ngân hàng khi muabán BĐS; cho vay trả góp nhà.

Trong bộ máy tổ chức của Sacomreal chỉ có các trung tâm giao dịchthực hiện chức năng vai trò của SGD

Cho đến nay Sacomreal đã xây dựng lên một hệ thống các SGD BĐS.Tại các SGD được trang bị các bảng địên tử, các tạp chí, các bảng điện

tử là một ngân hàng thông các hàng hoá BĐS của Việt Nam , hệ thốngtích hợp đa dữ liệu về BĐS thông qua cá máy tính tra cứu màn hình cảmứng kết hợp với Internet Hệ thống này được lắp đặt tại trụ sở củaSacomreal, các chi nhánh và đơn vị thành viên của Sacomreal, nó hoạtđộng 24/24 Điều này sẽ giúp cho khách hàng tìm kiếm và tham khảothông tin nhanh chóng

2.3.6 Nhận xét hai sàn giao dịch trên:

Qua sự phân tích ở trên cho thấy, hai SGD Sacomreal và ACBR đượcthành lập và đi vào hoạt động đã tạo ra những bước phát triể nhất địnhcho diện mạo của TT BĐS Hai sàn này có quan hệ trực thuộc với ngânhàng nên nguồn lực tài chính khá dồi dào để đầu tư cơ sở vật chất kĩthuật hiện đại với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp Hai sàn có tiền thân

là các trung tâm giao dịch BĐS nên có ảnh hưởng nhất định trên thịtrường vì vậy mà họ có được lợi thế về khách hàng, về nguồn thông tintrên thị trường

Bên cạnh những chức năng mà Sacomreal và ACBR thực hiện được thìhai sàn này vẫn còn những hạn chế nhất định Các sàn mới chỉ hoạt nhưmột trung tâm cung cấp thông tin cho thị trường BĐS, các giao dịchBĐS diễn ra trên sàn còn ít và mờ nhạt Khách hàng đến sàn chủ yếu là

để tìm kiếm và tham khảo thông tin nhiều hơn là để giao dịch, số lượngcác vụ giao dịch thực hiện thành công trên sàn không được nhiều lắm.Quy trình hoạt động của các bộ phận trên sàn còn chưa được xác định rõràng, tính chuyên nghiệp chưa cao, chưa đồng bộ trong các bước tiến

hành quá trình cung cấp các gói dịch vụ cho khách hàng.Tính chuyênnghiệp chưa cao thể hiện qua phương thức ghép lệnh bằng miệng.

Hai sàn giao dịch này không thuộc cơ quản lí của nhà nước chính vì vậy

mà việc cập nhật các thông tin pháp lí mới ban hành có liên quan đến thịtrường, thông tin quy hoạch có những hạn chế nhất định

2.4 Đánh giá chung về hoạt động quản lí của nhà nước

Qua quá trình tìm hiểu thực trạng của TT BĐS nói chung và thực trạnghoạt động của các sàn giao dịch hiện nay cũng như xem xét thực tế hoạtđộng của SGD BĐS Sacomreal và ACBR nói riêng, người viết có sựnhận xét đánh giá chung về hoạt động quản lí của nhà nước đối với hệthống các sàn giao dịch BĐS như sau:

Sau gần 20 ra đời và phát triển TT BĐS đã có những đóng góp to lớncho nền kinh tế quốc dân, tạo ra những diện mạo mới cho đất nước Tuynhiên, bên cạnh đó TT BĐS Việt Nam còn rất nhiều khuyết tật cần phảikhác phục đó là: các thông tin trên thị trường không công khai minhbạch làm cho thị trường phát triển không ổn định Các giao dịch ngầmdiễn ra còn khá phổ biến, nhà nước khó nắm bắt được những thông tin

cụ thể và chính xác về thị trường nên việc quản lí và điều tiết thị trườngkhông mang lại hiệu quả

Để khắc phục những khuyết tật trên của thị trường thì SGD BĐS ra đờivới hi vọng là sẽ tạo ra những bước phát triển mới của TT BĐS Thựctrạng hoạt động của các sàn được phân tích ở trên đã phản ánh công tácquản và điều của nhà nước đối với lĩnh vực này còn rất yếu và thiếu kinhnghiệm

- Để TT BĐS được công khai minh bạch nhà nước đã ban hành hàngloạt các văn bản pháp luật nhằm đưa các đông kinh doanh bất động sảnlên SGD BĐS đó là: Luật kinh doanh bất đọng sản; Nghị định 153/2007/NĐ – CP; Thông tư 13/2008/TT – BXD; Nghị định 23/2009/NĐ –

CP đã tạo cơ sở pháp cho SGD BĐS Việt Nam ra đời và phát triển Sự rađời và phát triển của các sàn giao dịch BĐS được trông chờ và hi vọng

là một trong những nhân tố chủ yếu làm cho thị trường BĐS phát triểnlành mạnh Tuy nhiên, qua thực trạng hoạt động của của các SGD chothấy rằng các sàn vẫn chưa phát huy hết vai trò và tác dụng của mình.Trên cả nước hiện nay số lượng các SGD đã đăng kí hoạt động với cơquan nhà nước là khoảng hơn 100 sàn Trong khi rất nhiều sàn hoạt độngtrong cảnh đìu hiu thì một thực tế là các vụ giao dịch ngầm vẫn diễn ratrên thị trường, chiếm tới hơn 40% tổng số lượng các vụ giao dịch Vìvậy, vấn đề là làm sao để đưa các giao dịch BĐS lên giao dịch trên sàn

là một bài toán khó đối với các sàn và đối với cơ quan nhà nước

- Đồng thời sự quan tâm của nhà nước đối với việc quản lí hệ thống cácsàn gia dịch còn lỏng lẻo, chưa thật sự chặt chẽ và đúng mức.Từ khi cóquy định về việc đưa các giao dịch lên sàn cho đến nay nhà nước vẫnchưa thành lập được một sàn giao dịch của nhà nước Các sàn giao dịchBĐS hiện nay đều thuộc sở hữu của tư nhân Nhà nước mới đưa ra đượccác tiêu chí để cho các sàn đủ điều kiện hoạt động chứ chưa đưa ra đượcmột tiêu chí xác định thế nào là sàn chuẩn và quy trình hoạt động cũngnhư giao dịch chuẩn trên sàn

- Hạn chế trong công tác quản lí nhà nước hiện nay chính là những quyđịnh của pháp luật còn chưa hoàn thiện, chưa thống nhất và chưa đồng

bộ Với những hoạt động sai phạm của các sàn giao dịch đã được phântích ở trên nhà nước cũng chưa có những quy định pháp luật xử lí.Những chế tài xử phạt đối với hoạt động kinh doanh BĐS và với sàngiao dịch mới được ban hành trong Nghị định 23/2009/NĐ – CP Tuynhiên, những chế tài xử phạt này còn rất chung chung Điều này đượcthể hiện rất rõ trong Điều 32 của Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy địnhnhư sau: "Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định vềthành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản

1 Phạt tiền từ 50 000 000 đồng đến 60 000 000 đồng đối với tổ chức, cánhân có một trong các hành vi sau đây:

a Vi phạm quy định về thành lập Sàn giao dịch bất động sản;

b Vi phạm quy định về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản;

2 Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 Điều này, tổ chức,

cá nhân có hành vi vi phạm cũng bị buộc thực hiện đúng quy định vềthành lập, hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Nếu gây thiệt hạithì phải bồi thường theo quy định Trường hợp tái phạm thì bị tướcquyền sử dụng Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một năm đến banăm hoặc không thời hạn"

Những chế tài xử phạt của Nghị định còn rất nhẹ, chưa đủ nghiêm khắc

để mang tính răn đe, đặc biệt là chưa cụ thể Chính vì vậy mà khi các sàngiao dịch vi phạm thì khó áp dụng cơ sở pháp lí để xử phạt Các quyđịnh của pháp luật chưa thể với tay đến những thủ thuật trong kinhdoanh của các SGD Vì thế, các quy định của pháp luật còn mang tínhđịnh khung Công tác quản lí của nhà nước đối với hệ thống các sànchưa mang lại hiệu quả cho TT BĐS

Vì vậy vấn đề cần thiết đặt ra cho công tác quản lí và điều tiết của nhànước là phải nhanh chóng hoàn thiện các quy định của pháp luật, đặcbiệt là các chế tài xử phạt phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe đối vớinhững hoạt động sai phạm của các sàn giao dịch

2.5 Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore

Do sự hạn chế về thời gian và khả năng nghiên cứu nên người viết xinđược giới thiệu mô hình tổ chức và quản lí sàn giao dịch bất động sảncủa Singapore Singapore là một đất nước phát triển, họ có một thịtrường BĐS phát triển và được các chuyên gia thế giới đánh giá là mộttrong những thị trường minh bạch của thế giới Đặc biệt là mô hình tổchức và hoạt động quản lí của cơ quan nhà đối với hệ thông các sàn giaodịch BĐS rất hợp lí và khoa học

2.5.1 Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore

Mô hình 2.1.Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore

2.5.2 Hoạt động quản lí hệ thống các sàn giao dịch của Singapore

Qua mô hình tổ chức SGD BĐS của Singapore ở trên cho thấy: tất cảcác SGD BĐS của Singapore đều được quản lí theo một hệ thống tậptrung và thống nhất, đặt dưới sự kiểm soát của một cơ quan – cơ quản lísàn giao dịch bất động sản Điều này sẽ rất thuận lợi cho việc quản lí vàđiều tiết của các cơ quan nhà nước đối với các SGD và đối với TT BĐS.Mọi giao dịch BĐS đều phải được đưa lên trên sàn Thông tin giao dịchtrên sàn sẽ được sàn giao dịch có trách nhiệm báo cáo về cơ quan quản lícủa nhà nước nên nhà nước sẽ nắm trực tiếp tình hình hoạt động của cácSGD và những thông tin của thị trường BĐS một cách nhanh chóng vàcập nhật

Nhìn vào mô hình tổ chức và quản lí hệ thống các sàn giao dịch ở trêncho thấy TT BĐS của Singapore được chia làm ba khu vực: khu vựccông, khu vực BĐS tư nhân; khu vực BĐS cho thuê

* Khu vực bất động sản công cộng: Khu vực BĐS này do nhà nước quản

lí và kiểm soát Các giao dịch BĐS đều phải thông qua cơ quan nhà nhànước Cho dù là mua bán sơ cấp hay thứ cấp thì vẫn thộc thẩm quyền xétduyệt của cơ quan của cơ quan nhà nước Nhà nước sẽ quyết địnhphương thức giao dịch, đối tượng giao dịch Với sự kiểm soát chặt chẽtheo phương thức này của cơ quan nhà nước sẽ ngăn chặn được hiệntượng đầu cơ làm lũng đoạn thị trường

* Khu vực bất động sản tư nhân: Đây là khu vực thị trường do các cánhân tự đầu tư xây dựng để tạo lập HH BĐS cung ứng trên thị trường.Các giao dịch BĐS của khu vực này đều phải thông qua xác nhận về mặtpháp lí và xác nhận giao dịch ở trên sàn.

* Khu vực bất động sản cho thuê: Đây là khu vực có hàng hoá bất độngsản của các cá nhân được tự do thoả thuận giao dịch với nhau nhưng vẫnphải qua sàn để hoàn thiện thủ tục pháp lí khi giao dịch kết thúc, để bảođảm tính pháp lí cho BĐS

Với cách tổ chức và quản lí TT BĐS của Singapore như trên cho thấymọi hoạt động giao dịch BĐS đều phải qua sàn Điều này đã làm cho thịtrường BĐS của Singapore trở lên minh bạch, không còn có hiện tượnggiao dịch ngầm trên thị trường Đồng thời nhà nước kiểm soát và nắmbắt được hệ thống thông tin do việc lưu trữ lại dữ liệu, thông tin hồ sơcủa các sàn giao dịch

2.5.2 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam

Thị trường bất động sản của Việt Nam còn non trẻ, đặc biệt là mô hìnhsàn giao dịch BĐS còn rất mới mẻ Nhà nước vẫn còn lúng túng trongcông tác quản lí vì vậy mà năng lực quản lí thị trường BĐS cũng nhưquản lí hệ thống các sàn giao dịch BĐS còn rất yếu Điều đó đặt ra yêucầu là các cơ quản lí nhà nước nên học tập, tham khảo công tác quản lícủa các nước khác trên thế giới và rút kinh nghiệm khi thực hiện côngviệc quản lí

Sau khi xem xét và nghiên cứu mô hình SGD BĐS của Singapore, ngườiviết có một số kết luận rút kinh nghiệm cho công tác quản lí và điều tiết

về SGD BĐS của Việt Nam như sau:

* Về nhận thức: Các cơ quan quản lí nhà nước phải nhận thức được vaitrò của sàn giao dịch BĐS đối với TT BĐS và đối với cơ quan quản línhà nước trong việc quản lí và điều tiết thị trường BĐS Để từ đó có sựquan tâm và quản lí tốt hơn đối với hệ thống các sán giao dịch BĐS

* Về kinh nghiệm tổ chức và quản lí: Với hiệu quả mà SGD BĐS củaSingapore mang lại cho thị trường BĐS đã chứng minh rằng: mô hình tổchức và quản lí hệ thống các sàn là rất đúng đắn và hợp lí Kết luận đượcrút ra ở đây là: sàn giao dịch BĐS phải kiểm soát tất cả các hoạt độnggiao dịch BĐS trên thị trường Tất cả các giao dịch BĐS muốn được nhànước công nhận tính pháp lí thì phải giao dịch qua sàn và có xác nhậncủa san giao dịch.

* Về nguồn thông tin: Sàn là nơi cung cấp mọi thông tin trên thị trườngmột cách chính xác cho mọi chủ thể, đặc biệt là cơ quản lí của nhà nước

Để bảo đảm tính chính xác thông tin trên thị trường do các sàn cung cấpthì các cơ quan nhà nước phải thường xuyên kiểm tra giám sát các thôngtin được niêm yết trên sàn

* Về cơ chế chính sách: Nhà nước cần thực hiện những chính sách tạođiều kiện về mặt thủ tục để các sàn được nhanh chóng đưa vào hoạtđộng trên thị trường Đồng thời nhanh chóng xây dựng mô hình sàn giaodịch chuẩn phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, để hệ thống cácsàn này nhanh chóng mang lại hiệu quả cho TT BĐS

ra đời Tuy nhiên sự ra đời của các SGD đã mang lại hiệu quả khôngnhư mong muốn.Bởi, những phương thức hoạt động của các sàn này vẫnkhông khác gì so với các trung tâm giao dịch BĐS Kể từ khi có Luật