Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển và giữ tỷ trọng ngày càng lớn trong cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường này lại đang phát triển không đồng bộ, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch về thông tin và yếu tố đầu cơ còn lớn, chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam. Hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt là mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú đã góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, đúng hướng. Nắm bắt được xu hướng phát triển nóng bỏng của nghề định giá bất động sản trong tương lai gần, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập với chức năng chuyên về kinh doanh dịch vụ về bất động sản. Trong đó, dịch vụ định giá bất động sản là dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển. Nhờ ban lãnh đạo và đội ngũ cán bộ lành nghề và tâm huyết, luôn cố gắng hết mình với mục tiêu chung là phát triển công ty thành một trong những công ty đi đầu trong lĩnh vực định giá, trở thành sàn giao dịch bất động sản số 1 miền Bắc, là địa chỉ tin cậy cho các dự án bất động sản và giới kinh doanh bất động sản cũng như những người có nhu cầu mua, bán bất động sản. Tuy mới thành lập nhưng Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã có nhiều hợp đồng giá trị lớn, thực hiện nhiều giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, công tác định giá tại công ty chưa được quan tâm, còn một số vướng mắc và hạn chế. Xuất phát từ chính những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên em xin lựa chọn đề tài: “Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp. 2. Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau: - Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá bất động sản - Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. - Thứ ba, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà công ty đang sử dụng. Đề tài được nghiên cứu tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam thời gian từ tháng 10 năm 2008 đến nay. 4. Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê và có tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của phòng thẩm định giá công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. 5. Kết cấu: Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung của chuyên đề gồm 3 chương: • Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản. • Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. • Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Thạc sĩ Ngô Phương Thảo giảng viên Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên; Ban Giám đốc và các anh chị Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm phân loại bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Giá trị bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.2 Định giá bất động sản 14 1.2.1 Khái niệm sự cần thiết định giá bất động sản 14 1.2.2 Nguyên tắc định giá bất động sản 18 1.2.3 Quy trình định giá bất động sản 23 1.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản 31 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản 45 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 49 2.1 Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản … … 49 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 49 2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh .51 2.2 Thực trạng hoạt động định giá công ty cổ phần sàn giao 53 2.2.1 Hoạt động định giá 53 2.2.2 Mục đích định giá công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản 53 2.2.3 Quy định tiêu chuẩn định giá 54 Tạ Như Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo 2.2.4 Các phương pháp định giá áp dụng công ty cổ phần sàn giao dịch 57 2.2.5 Quy trình định giá bất động sản công ty cổ phần sản giao dịch 58 2.2 Thực tế hoạt động định giá công ty cổ phần sàn giao dịch 69 2.2.1 Định giá nhà ở dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí phương pháp vớn hóa 69 2.2.2 Hạn chế kết quả thẩm định giá 82 2.3 Nhận xét chung về hoạt động định giá bất động sản công ty cổ phần 83 2.3.1 Ưu điểm 83 2.3.2 Nhược điểm 86 2.4 Những tồn nguyên nhân 87 2.4.1 Hạn chế hoạt động định giá bất động sản 87 2.4.2 Nguyên nhân 88 2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản Công ty 89 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .91 3.1 Mục tiêu phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản 91 3.1.1 Mục tiêu .91 3.1.2 Phương hướng 95 3.2 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất đợng sản ……….95 Tạ Như Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo 3.2.1 Về quy trình định giá 95 3.2.2 Tăng tính chính xác, hợp lý thông tin sử dụng trình định giá bất động sản xây dựng hệ thống thông tin 95 3.2.3 Về việc vận dụng phương pháp định giá 98 3.2.4 Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách mơi trường văn hóa cơng ty 99 3.3 Mợt số kiến nghị 100 3.3.1 Đề xuất với quan có thẩm quyền 100 3.3.2 Đề xuất với công ty V-Reex .101 KẾT LUẬN 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 Tạ Như Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU Hình 1: Định vị vị trí tương đối 03 bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu 74 Hình 2: Sơ đồ định vị tương đối bất động sản so sánh bất động sản mục tiêu 80 Bảng 1: Kết hoạt động kinh doanh năm 2008 .51 Bảng 2: Phí thẩm định Bất động sản có giá trị 10 tỷ 59 Bảng 3: Phí thẩm định Bất động sản có giá trị 10 tỷ .60 Bảng 4: Đặc điểm kinh tế kỹ thuật mảnh đất số ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi quận Ba Đình, Hà Nội .69 Bảng 5: Bảng thông tin bất động sản so sánh 73 Bảng 6: Bảng tính tốn chi tiết giá trị đất (Tr VNĐ) 74 Bảng 7: Bảng tính chi tiết giá trị lại cơng trình .77 Bảng 8: Bảng thơng tin bất động sản so sánh 79 Bảng 9: Kế hoạch kinh doanh thời gian tới 94 Biểu đồ 1: Biểu đồ tỷ trọng lợi nhuận doanh thu .52 Biểu đồ 2: Biểu đồ mục tiêu doanh thu lợi nhuận năm 2009 94 Tạ Như Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam đà phát triển giữ tỷ trọng ngày lớn cấu kinh tế Tuy nhiên, thị trường lại phát triển khơng đồng bộ, chưa hồn thiện cấu tổ chức vận hành thị trường, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch thơng tin yếu tố đầu lớn, lúc việc phát triển hoạt động định giá không đòi hỏi tất yếu mà cấp bách Việt Nam Hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản đời với hình thức kinh doanh ngày đa dạng phong phú góp phần không nhỏ việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, hướng Nắm bắt xu hướng phát triển nóng bỏng nghề định giá bất động sản tương lai gần, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam thành lập với chức chuyên kinh doanh dịch vụ bất động sản Trong đó, dịch vụ định giá bất động sản dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất dịch vụ khác tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển Nhờ ban lãnh đạo đội ngũ cán lành nghề tâm huyết, cố gắng với mục tiêu chung phát triển công ty thành công ty đầu lĩnh vực định giá, trở thành sàn giao dịch bất động sản số miền Bắc, địa tin cậy cho dự án bất động sản giới kinh doanh bất động sản người có nhu cầu mua, bán bất động sản Tuy thành lập Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam có nhiều hợp đồng giá trị lớn, thực nhiều giao dịch bất động sản Tuy nhiên, công tác định giá công ty chưa quan tâm, số vướng mắc hạn chế Xuất phát từ vấn đề lý luận thực tiễn nêu em xin lựa chọn đề tài: “Định giá bất động sản Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Tạ Như Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài nhằm đạt mục tiêu sau: - Thứ nhất, hệ thống hóa sở khoa học định giá bất động sản - Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam - Thứ ba, đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam, tập trung vào phương pháp định giá bất động sản mà công ty sử dụng Đề tài nghiên cứu công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam thời gian từ tháng 10 năm 2008 đến Phương pháp nghiên cứu: Trong trình thực đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu thống kê có tiến hành vấn xin ý kiến cán phòng thẩm định giá cơng ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Kết cấu: Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo mục lục, nội dung chuyên đề gồm chương:  Chương 1: Cơ sở khoa học định giá bất động sản  Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam  Chương 3: Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Em xin chân thành cám ơn giúp đỡ Thạc sĩ Ngô Phương Thảo giảng viên Khoa bất động sản kinh tế tài nguyên; Ban Giám đốc anh chị Phòng dịch vụ bất động sản Cơng ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hồn thành tốt chuyên đề Tạ Như Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm phân loại bất động sản Bất động sản tài sản lớn quốc gia, thường chiếm tỉ trọng 40% lượng cải vật chất quốc gia Không chiếm giá trị lớn mà thị trường Bất động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ… Nhưng hệ thống pháp luật chế độ sở hữu khác nhau, nên nước lại có cách định nghĩa riêng bất động sản Điều 174 Bộ luật dân nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định, bất động sản bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tàỉ sản khác pháp luật qui định “Bất động sản tài sản di dời bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác theo quy định pháp luật” Một cách hiểu phổ biến bất động sản là: Bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Như vậy, coi bất động sản có điều kiện sau: Thứ nhất, phải tài sản, tức phải cải vật chất, có thực có ích cho người Tạ Như Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Thứ hai, di dời, việc di dời khó khăn, gây ảnh hưởng đến tính chất, cơng hình thái Thứ ba, phải tồn lâu dài Thứ tư, phải chiếm giữ cá nhân hay cộng đồng người Thứ năm, đo lường giá trị Định nghĩa bao trùm hầu hết loại Bất động sản, tạo thống nước, giúp cho người dân nhìn nhận cách đắn tài sản Bất động sản góp phần giúp cho quan quản lý nhà nước thống ý kiến việc đưa sách việc quản lý thúc đẩy thị trường Bất động sản sở tuân theo quy định Bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khó có khả di dời Đặc điểm bất động sản ln gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể: yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại bất động sản Yếu tố vị trí khơng phải xác định tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà đánh giá khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch vụ cơng cộng, cơng trình cơng cộng thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận với trung tâm Khi yếu tố thay đổi tính vị trí bất động sản thay đổ giá trị bất động sản thay đổi theo Cũng bất động sản có tính chất cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại bất động sản chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Những yếu tố là: yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện mơi trường Trong yếu tố Tạ Như Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo trên, có yếu tố vùng mang tính cố định song có yếu tố vùng thay đổi làm cho tác động chúng đến bất động sản thay đổi Thứ hai, bất động sản hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở ) Mặt khác, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Ngay nơng nghiệp bất động sản vườn lâu năm có thời gian tồn lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền hàng hóa bất động sản khác nhau, tùy theo loại bất động sản cụ thể Đặc điểm ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản công tác quản lý, sử dụng bất động sản Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan Sở dĩ khan tính có giới hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Bất động sản tài sản có giới hạn quy mơ quỹ đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào vị trí định nên khơng thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển cơng trình xây dựng lại giới hạn Do yếu tố vị trí nên người ta mở rộng không gian bề rộng cơng trình bất động sản Chính vậy, quan hệ cung cầu bất động sản cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu bất động sản, người đầu lâu dài thường có lợi giá ln có xu hướng tăng lên Vì sách điều tiết cân cung cầu sử dụng công cụ quan trọng phải có sách chống đầu hạn chế sở hữu bất động sản Thứ tư, tính dị biệt bất động sản Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng Tạ Như Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết khác vị trí lơ đất; khác cảnh quan ngoại cảnh Do đầu tư phát triển phải ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu tính dị biệt người tiêu dùng Xã hội phát triển yêu cầu tính dị biệt ngày tăng Khi đánh giá bất động sản phải ý đến tính dị biệt, so sánh dập khuôn bất động sản với Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống khắc phục nhược điểm tính dị biệt tạo thuộc trách nhiệm người quản lý vĩ mô Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Sở dĩ nhu cầu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, chí bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hóa bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hồn thiện hàng hóa bất động sản điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa bất động sản Bất động sản loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh bất động sản liền kề có tác động ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do vậy, đầu tư xây dựng cơng trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới cơng trình khác; đánh giá bất động sản phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình bất động sản khác đời Cũng ảnh hưởng bất động sản đến hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý điều tiết thị trường bất động sản Tạ Như Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 100 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Mặt khác, V-Reex nên mở rộng hoạt động quảng bá hình ảnh kết hợp với nguồn thơng tin bên ngồi thơng qua báo chí thêm số kênh truyền hình tiếng (hiện cơng ty cộng tác với kênh truyền hình Shopping) Đây nguồn thơng tin bổ sung, hồn thiện cho hệ thống thông tin quảng cáo tới đối tượng khách hàng Báo chí truyền hình thực chức cung cấp thông tin khách quan cho công chúng nên phản ánh đầy đủ kiện, vấn đề diễn đời sống xã hội Trên sở thông tin thu thập từ nhiều nguồn, đánh giá khách hàng với thực chất vốn có góp phần nâng cao chất lượng công tác thẩm định hạn chế rủi ro cho Công ty V-Reex nên áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, lưu trữ phân tích liệu thị trường bất động sản Trong chế thị trường, thông tin thị trường bất động sản ln thay đổi, biến động để định giá bất động sản xác ta phải lưu trữ phân tích thơng tin từ thị trường, để từ chọn lọc thơng tin đáng tin cậy phục vụ cho việc định điều thực cách nhanh chóng, xác thơng qua hệ thống máy vi tính Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá chế độ đãi ngộ với nhân viên đinh giá, phụ phí an tồn cán thực nhiệm vụ mình, chi phí cho cán đinh giá tìm bất động sản so sánh để thực việc điều chỉnh bất động sản mục tiêu Khi giá trị mà cán đinh giá mang nhiều tính thị trường hơn, thu thập nhiều bất động sản so sánh 3.2.3 Về việc vận dụng phương pháp định giá Phương pháp định giá cần phải phù hợp với yêu cầu đình giá Tuỳ theo đối tượng định giá, mục đích định giá, qui trình định có phương pháp định giá cho phù hợp Tạ Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 101 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Với định giá bất động sản, chưa qua sử dụng cần áp dụng phương pháp so sánh với giá bất động sản tương tự trao đổi thị trường Với Bất động sản cơng trình xây dựng qua sử dụng nên kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp chi phí để xác định giá trị định giá Với cơng trình có quy mơ lớn có kỹ thuật phức tạp nên kết hợp với đơn vị chuyên môn thiết kế, xây dựng, kiểm định, địa chính, để có kết chun mơn làm sở cho định giá 3.2.4 Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc văn hóa cơng ty Thiết nghĩ tập thể mạnh khơng tạo dựng từ cá nhân yếu, để trở thành thương hiệu mạnh có uy tín chiếm thị phần lớn thị trường bất động sản nói chung, nghiệp vụ định giá nói riêng đồng thời nhằm nâng cao hiệu cơng tác thẩm định giá tăng tính khoa học tiến hành thực công tác trên, Công ty nên tổ chức cho cán học khoá học chuyên sâu thẩm định giá bất động sản đáp ứng nhu cầu thực công tác định giá công ty Đồng thời Cơng ty th số chun gia lĩnh vực để tăng thêm khả đánh giá cách tồn diện.Cơng ty nên tuyển thêm người có kinh nghiệm, sinh viên thuộc chuyên ngành thẩm định giá bất động sản hay tài sản có khả chuyên môn, để bổ sung nguồn nhân lực thiếu hụt bổ sung cho hoạt động định giá ngày có u cầu cao Việc chun mơn hố giúp công tác thẩm định giá bất động sản Cơng ty tiến hành nhanh hơn, xác Thực tế, chất lượng hiệu làm việc chuyên viên định giá chưa thực đánh giá cao nhiều lý khác Một Tạ Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 102 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo nguyên nhân dẫn đến thực trạng chế độ đãi ngộ, tiền lương thưởng cho nhân viên chưa quan tâm mức Vì vậy, thời gian tới, công ty cần vấn đề Nhân viên phải nhận thấy lợi ích mà họ nhận mà họ hưởng tương xứng với đóng góp họ cho cơng ty, họ làm việc hăng say, cống hiến cho cơng ty Đây đòn bẩy kinh tế, thực tốt tạo động lực thúc đẩy nâng cao hiệu hoạt động quản lý công tyXây dựng chế độ đãi ngộ để thu hút giữ gìn nguồn nhân lực giỏi Ngồi ra, mơi trường làm việc văn hóa cơng sở yếu tố quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu làm việc cá nhân công ty Do vậy, công ty cần tạo môi trường làm việc động, sáng tạo với tâm lý thoải mái, dễ hòa đồng cá nhân khơng thực tốt nhiệm vụ, chức mà phát huy hết lực thân, chủ động việc giải vấn đề phát sinh cách tốt 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Đề xuất với quan có thẩm quyền Trong lĩnh vực định giá nói chung định giá bất động sản phức tạp nên việc đưa hoạt động định giá vào phát triển ngày hoàn thiện cần thiết  Các quan lý Nhà nước cần xây dựng quy trình định giá chung, áp dụng thống cho hoạt động định giá nước Quy trình bao gồm quy trình, quy phạm, trình tự, thủ tục định giá bất động sản, hướng dẫn sử dụng phạm vi áp dụng phương pháp định giá  Cần thành lập tổ chức đinh giá riêng cho bất động sản bên cạnh Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam Tổ chức có nhiệm vụ cung cấp dịch Tạ Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 103 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo vụ tổng thể định giá cho tổ chức, quan nhà nước tư vấn cho Chính Phủ xây dựng khung giá đất vấn đề liên quan đến giá trị bất động sản  Tiếp tục hoàn thiện quy định pháp lý định giá bất động sản Liên tục cập nhật chương trình đào tạo cho khoa học, hợp lý đáp ứng nhu cầu thực tế Xây dựng viện nghiên cứu sở đào tạo cán định giá chất lượng cao, bước đưa công tác định giá bất động sản vào hoạt động cách chuyên nghiệp  Thành lập phận chức chuyên tiến hành điều tra, giám sát trình định giá quan, tổ chức làm dịch vụ định giá bất động sản  Xây dựng sở liệu thông tin giá bất động sản cho toàn quốc, cung cấp dịch vụ thông tin giá đất đai, bất động sản cho tổ chức cá nhân có nhu cầu  Cần đẩy mạnh quan hệ hợp tác quốc tế lĩnh vực định giá bất động sản, tăng cường trao đổi tiếp xúc quốc tế lĩnh vực định giá, tạo điều kiện để tiếp nhận chuyển giao công nghệ kỹ thuật định giá tiên tiến giới 3.3.2 Đề xuất với công ty V-Reex  Về quy trình định giá, giải pháp hồn thiện quy trình định giá đóng vai trò quan trọng việc nâng cao chất lượng định giá hiệu hoạt động công ty Đặc biệt với bất động sản có giá trị lớn phức tạp, cần yêu cầu chuyên viên định giá phải tn theo quy trình định giá đề ra, khơng cắt bỏ giản lược khâu Nếu không, hoạt động định giá nhiều đơn dựa kinh nghiệm cảm tính người định giá, khiến cho việc ước lượng trở nên thiếu xác, thiếu khoa học Nhất thiết không lược bỏ khâu thu thập thông tin bất động sản bất động sản mục tiêu Chuyên viên định giá không dựa vào Tạ Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 104 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo thông tin khách hàng cung cấp thơng tin giá sẵn có công ty mà phải nghiêm túc tiến hành điều tra, thu thập thông tin thị trường Sau thu thập đủ thông tin đánh giá thơng tin đó, định giá viên cần phải cân nhắc kỹ việc sử dụng phương pháp định giá cho hợp lý Cần thận trọng sử dụng phương pháp chi phí, nhiều chuyên viên định giá khơng trình bày phần ước lượng chi phí thay thế, giá trị khấu hao mà đưa kết cuối giá trị lại cơng trinh Kết ước lượng chủ quan người định giá, hình thức thực lại đơn giản sơ sài Việc tính toán phải thực cẩn thận chi tiết  Về tổ chức hoạt động, công ty cần trọng việc mở rộng chương trình quảng cáo hơn, dựa vào nguồn khách hàng sẵn có mà phải tích cực quảng bá cho sản phẩm dịch vụ Cần thiết lập mối quan hệ tốt với khách hàng cũ tổ chức định giá khác nhằm tìm kiếm khách hàng thu thập trao đổi thông tin phục vụ cho định giá  Về đào tạo quản lý nhân lực, mảng tuyển dụng, tuyển dụng nhân viên đảm bảo chất lượng, không thiên số lượng để đảm bảo cho chất lượng định giá uy tín cơng ty Cần hợp tác với tổ chức định giá khác hay quan chuyên nghiên cứu định giá, tổ chức khoá đào tạo ngắn ngày, cử nhân viên tham gia khoá cấp chứng định giá khố nâng cao nghiệp vụ  Về cơng tác quản lý, lãnh đạo công ty cần xây dựng môi trường làm việc thuận lợi, tạo điều kiện sở vật chất, phương tiện phục vụ cho công việc Cần tạo mối quan hệ tốt với nhân viên bước đầu xây dựng văn hoá kinh doanh cơng ty, có V-Reex phát triển vững bền lâu Ngoài cần có chế độ khen thưởng thích hợp để khích lệ nhân viên, tạo cạnh tranh lành mạnh, giúp nhân viên có động lực phấn đấu cống hiến Tạ Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 105 GVHD: Th.s Ngơ Phương Thảo cho công việc KẾT LUẬN Cùng với phát triển kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam có bước phát triển định Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản đời với hình thức kinh doanh ngày đa dạng phong phú Việc phát triển nghề định giá bất động sản yếu tố quan trọng kinh tế thị trường rào chắn giá ảo tự phát, góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản Tuy nhiên, Việt Nam thiếu hụt chuyên gia thẩm định giá đào tạo cách Đứng trước u cầu đó, Cơng ty Cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam bước đầu khẳng định vị lĩnh vực bất động sản nói chung lĩnh vực dịch vụ định giá nói riêng Để đạt kết phấn đấu khơng ngừng tồn thể cán nhân viên cơng ty phải kể đến phận thẩm định giá Tuy nhiên, họat động định giá công ty nhiều hạn chế thiếu nhân lực, q trình định giá gặp nhiều khó khăn Do đó, cơng ty phải bước khắc phục để hạn chế thiếu xót, vấn đề tuyển dụng đào tạo cán định giá yêu cầu thiết, cần trọng nhằm đạt muc tiêu đặt Đề tài nghiên cứu sở khoa học định giá bất động sản Về mặt lý luận, đề tài nghiên cứu làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, giá bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản; phân tích rõ nội dung định giá bất động sản, phương pháp định giá bất động sản cần thiết nguyên tắc định giá bất động sản đồng thời Tạ Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 106 GVHD: Th.s Ngơ Phương Thảo phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản Ngoài ra, đề tài sâu thực nghiệm nghiệp vụ định giá bất động sản công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam thông qua hợp đồng cụ thể; ưu điểm, nhược điểm, tồn nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thực trạng Trên sở vướng mắc, tồn đề tài đưa giải pháp nhằm khắc phục vấn đề bất cập đặt đề xuất số giải pháp quy trình định giá, cải thiện chất lượng nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin số giải pháp khác Tạ Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 107 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo TÀI LIỆU THAM KHẢO GSTSKH Lê Đình Thắng (Chủ biên), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất NXB Chính trị quốc gia năm 2000 PGS TS Hoàng Văn Cường Thị trường bất động sản, Nhà xuất Xây Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính Phủ hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; Cơ sở khoa học giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản - Bộ Tài Chính 2001; PGS TS Hồng Văn Cường, GS TS Hồng Ngọc Việt Bình ổn thị giá đất thị, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, năm 2008; Trường Đại học Kinh tế quốc dân: “Chuyên đề định giá bất động sản”; Phạm Sỹ Liêm Chuyên đề thị trường bất trường bất động sản - Hội khoa học kĩ thuật xây dựng Việt Nam, Hà Nội 2001; GSTSKH Lê Đình Thắng, Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà NXB Chính trị quốc gia năm 2000 Bùi Ngọc Tuân - Giáo trình định giá đất bất động sản khác 10.Luật đất đai năm 2003 - Nhà xuất Chính trị quốc gia; 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2007; 12.Tài liệu bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá - Bộ tài - Trường cao đẳng tài quản trị kinh doanh; 13.Những tài liệu định giá quốc tế năm 2002 - NXB TPHCM năm 2002 14.Báo cáo định giá, chứng thư định giá thuyết minh định giá công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 15.Các phương pháp định giá Bất động sản - Đoàn Văn Trường - NXB KHKT năm 2000 16.Tạp chí Bất động sản 17.Thời báo kinh tế Việt Nam Tạ Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo 108 PHỤ LỤC BÁO CÁO KHẢO SÁT SƠ BỘ HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN Hà nội ngày tháng năm 200 Họ tên người yêu cầu thẩm định: …………………………………… Địa BĐS thẩm định giá: …………………………………………… Số điện thoại cần liên hệ: ……………………………………………… Hồ sơ pháp lý BĐS: ………………………………………………… Hiện trạng bất động sản cần thẩm định giá: - Đất Diện tích đất thực tế: Diện tích đất cấp: Chiều ngang đất: Chiều rộng ngõ: Khu vực qui hoạch?: Khoảng cách từ nhà đến đường chính: Lợi thương mại: Nhận định …………….đ/m2 - Nhà Mặt xây dựng: Số tầng xây dựng Số năm sử dụng Năm cải tạo(chi tiết): Nội thất sao?: Có sân cổng khơng?: Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị cơng trình: Nhân định:.………… đ/m2 Hình dạng đất: (Vẽ) Định vị đất ( vẽ sơ đồ vào vị trí BĐS) Nhận định định giá viên : Người thực Tạ Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 109 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo BÁO CÁO CHI TIẾT KHẢO SÁT HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN Hà Nội, ngày tháng năm 200 I/ Địa định giá: Tên người yêu cầu thẩm định: Điện thoại liên lạc: II/ ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN:  ĐẤT: - Thông tin quy hoạch  Khu vực quy hoạch  Đang quy hoạch  Chưa quy hoạch - Loại đất:  Thổ cư  Nông nghiệp, lâm nghiệp - Khn viên: Diện tích: Rộng: Dài:  Mặt tiền: Hẻm chính: Hẻm hẻm:  Chiều rộng hẻm:  Hẻm thông: Hẻm cụt:  Đường đi: Đất: Xi măng: Tráng nhựa: - Hướng nhà: Đánh giá điều kiện sở hạ tầng, an ninh trật tự xã hội, an sinh xã hội khu vực lân cận:  NHÀ: - Nhà cấp:  Mái: Tường: Trần: Tầng hầm: Tạ Thế Có Khơng Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 110 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Số tầng: Gác lửng: (Có hay khơng, có nêu diện tích,dài, rộng)  Diện tích nhà: Dài: Rộng:  Diện tích xây dựng: m2 Xây năm:  Sửa năm: Giá trị lại: % - Trang bị nội thất:  Sơn nước Quét vôi  Sàn nhà: Gạch bóng Xi măng Ceramic: Trên 30x30 30x30  Hệ thống máy lạnh: Có Khơng (số lượng )  Tổng số phòng ngủ:  Tổng số phòng WC: Tổng số bồn tắm: Hệ thống nước nóng: Có Khơng Số lượng:  Hệ thống điện: Cao cấp Bình thường  Nhà bếp: Cao cấp Bình thường  Cầu thang: Cao cấp Bình thường Tình trạng nay: o Giá trị % lại: o Vết nứt: Tạ Thế Có Khơng Địa 47 Chun đề thực tập tốt nghiệp o Tình trạng thấm: Tạ Thế 111 Có GVHD: Th.s Ngơ Phương Thảo Khơng Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 112 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo III/ PHẦN GHI NHẬN CỦA NHÂN VIÊN ĐỊNH GIÁ: Vị trí tương đối bất động sản với: Khu thương mại Có Khơng Khoảng cách km (địa danh) Chợ danh) Có Khơng Khoảng cách km (địa Trường học danh) Có Khơng Khoảng cách km (địa Bệnh viện danh) Có Khơng Khoảng cách km (địa Địa điểm đặc biệt khác (nếu có) Nhận định riêng nhân viên định giá: o Giá đất khu vực lân cận VNĐ/m2 o Những thuận lợi khác: (khu vực đầu tư sở hạ tầng, quy hoạch mở rộng) Lý đưa thuận lợi này: Tạ Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngơ Phương Thảo 113 PHIẾU THƠNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN 1 Thông tin chung Địa bất động sản Quận : Phường (xã) : Phố : Số nhà : Khu (Làng) : Giá trị giao dịch : Thời điểm giao dịch: 11 12 13 Đất Diện tích Hình dáng Hướng vào mặt tiền 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Loại đất Tình trạng sổ đỏ Quy hoạch Kích thước mặt tiền Số mặt tiền Kích thước lòng đường trước nhà Vỉa hè Đường trước mặt nhà: Đường trước mặt nhà : 23 24 Hiện trạng xây dựng Số tầng nhà Tình trạng nhà 25 26 27 28 29 30 Thời gian xây dựng Diện tích XD (Tầng 1) Nội thất nhà Cấp điện thành phố Cấp nước thành phố Thoát nước thành phố 31 Vị trí Nhà nằm KC từ đường đến nhà (>5.5m lòng đường) 32 34 35 36 37 38 Số lần rẽ từ đường vào nhà Khoảng cách tới tiện ích công cộng gần Bệnh viện Trường học TT thương mại Chợ Khu công viên 39 40 41 Thơng tin xã hợi Dân trí Thuận lợi cho An ninh 33 Ngày : … /… /200 … m2 Vuông Đơng Tây Nam Thổ cư Đã có Có … m2 … Mặt tiền Chữ L Tây Đông Nam Nông nghiệp Chưa có Khơng Méo (nhiều cạnh) Nam Tây Bắc 61 CP Đang làm Bắc Đơng Bắc Khác = lần 1000m Cao Kinh doanh Tốt Trung bình Để Trung bình Thấp Làm văn phòng Kém Khác Quá cũ ĐIỂU KIỆN GIAO DỊCH CỦA BẤT ĐỘNG SẢN Tạ Thế Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo 114 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Địa chỉ: Định giá theo định của: Ông/ Bà (Giấy chứng nhận nhà quyền sử dụng đất sô: Do UBND Quận: Mô tả vị trí bất động sản Phân loại Mặt Hướng Cấp tiền / nhà nhà Ngõ (m2) Đặc điểm chính Diện tích (m2) DT Diện Tổng khn tích đất DT sử viên đât xây dụng dựng Cấp ngày:) Nhận định giá trị Tổng quan Giá đất Giá tính (VNĐ) Giá trị XD lại Hà nội, ngày Tạ Thế Giá trị thị trường tồn tháng năm 200 Địa 47