huy động vốn trong kinh doanh bất động sản ở việt nam - thực trạng và giải pháp

Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàng MỤC LỤC SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàng DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT DN -doanh nghiệp BĐS -bất động sản NHTM -ngân hàng thương mại NHTW -ngân hàng trung ương Cty CP -công ty cổ phần FDI -vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment) REIT -quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trusts SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàng DANH MỤC BẢNG BIỂU ại vốn sau đây: 7 a, Căn cứ vào qui định của pháp luật về điều kiện của vốn để thành lập doanh nghiệp thì vốn bao gồm: vốn pháp đ 7 ng và sự an toàn của DN 8 c, Căn cứ 8 t cho quá trình kinh doanh 9 d, Căn cứ vào phạm vi huy động vốn có nguồn vốn b 9 ĐS như sau: 14 Huy động từ nguồn 14 mà tư nhân không muốn hoặc không có k 15 h doanh bất động sản là vay trung và dài hạn 15 Huy động vốn chủ sở hữu từ lợi nhu 15 g vốn mới mẻ trên thị trường BĐS Việt Nam t 16 năng hơn như n 18 Các nhân tố ảnh hưởng đên 21 thực hiện huy động vốn không thể 22 SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L MỞ ĐẦ ∗ Tính cấp thiết của đề tà Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong XH. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng bất động sản ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Xuất phát từ những nhu cầu thực tế trên đó hình thành nên thị trường bất động sản. Hiện nay, nền kinh tế Việt Nam đang phát triển mạnh, tốc độ đô thị hóa cao, dân số ngày càng tăng do đó vai trò của thị trường bất động sản ngày càng trở nên quan trọng bởi nó vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân, vừa góp phần vào sự phát triển kinh tế quốc gia. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Thị trường bất động sản nước ta tuy còn non trẻ, còn nhiều hạn chế nhưng trong thời gian vừa qua đã có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế- xã hội của đất nư . Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ tạo ra những lợi ích to l  : Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư nhất là vốn đầu tư nước ngoài và vốn tích tũy của các tầng lớp d  cư. Nhà nước sẽ tăng nguồn thu đồng thời quản lý tốt tài nguyê SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L 1  đất. Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm được x  bỏ. Nhà ở và đất là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế- xã hội- chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà ước. Đi cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản là sự đa dạng về hình thức cũng như sự nâng cao hơn về tính chuyên nghiệp của hoạt động kinh doanh BĐS. Mặc dù đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng kinh doanh BĐS có sức thu hút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư bởi lợi nhuận mà hoạt động này mang lại không hề nhỏ. Tuy nhiên, bên cạnh nguồn lợi nhuận khổng lồ bao giờ cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro như rủi ro về thị trường tiêu thụ, rủi ro về chính sách, rủi ro về nguồn vốn, rủi ro về giá, … Trong đó, vốn đang được xem là bài toán nan giải nhất. Tìm vốn ở đâu và sử dụng vốn như thế nào cho hiệu quả là câu chuyện thường xuyên làm đau đầu các chủ doanh ghiệp. Với mong muốn đề xuất một số giải pháp để tăng cường hiệu quả huy động vốn từ đó góp phần vào sự phát triển của ngành kinh doanh BĐS nói riêng và toàn nền kinh tế Việt Nam nói chung em đã lựa chọn nghiên cứu đề tài “ Huy động vốn trong kinh doanh BĐS ở VN - thực trạng và gải háp ”. Kết cấu bài luận của em gồm 3 phầ chính: Phần 1- Tổng quan về nguồn vốn và hoạt động huy động vốn trong kinh d SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L 2 nh BĐS Phần 2- Thực trạng huy động vốn tại các doanh nghiệp kinh doanh BĐS ở VN ện nay Phần 3- Một số giải pháp kiến nghị để đẩy mạnh hoạt động huy động vốn trong KD ∗ S ở VN Phương pháp ng ên cứu Luận văn được nghiên cứu dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; phương pháp điều tra thống kê; phương pháp so sánh kết hợp với những lý luận khoa học để làm rõ những vấn đề cần nghiên cứu. Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp như: quy nạp, diễn giải… để làm rõ những luận điểm đã đượ cập. Do trình độ còn hạn chế và thời gian nghiên cứu không nhiều nên em chỉ tập trung phân tích những vấn đề cơ bản nhất và chắc chắn không tránh khỏi những thiếu xót, rất mong được sự đóng góp của thầy cô để bài làm của em đượ tốt hơn. Em cũng xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Tài chính – Học viện Ngân Hàng đã giúp em có được những kiến thức nền tảng và đặc biệt là cô giáo hướng dẫn Trịnh Chi Mai đã hướng dẫn tận tình, tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành khóa SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L 3 ận này PHẦN 1 TỔNG QUAN VỀ NGUỒN VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG HUỘNG VỐN Ở DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤ 1.1. NG SẢN Những vấn đề cơ 1.1.1. n về vốn Khá niệm vốn Muốn tiến hành sản xuất kinh doanh thì doanh nghiệp nào cũng cần phải có vốn. Vốn là điều kiện cần thiết, cơ bản với mỗi khâu của quá trình sản xuất kinh doanh. Vậy vốn kinh do h là gì? Các nhà kinh tế học cổ điển tiếp cận vốn với góc độ hiện vật. Họ cho rằng, vốn là một trong những yếu tố đầu vào trong quá trình sản xuất kinh doanh. Cách hiểu này phù hợp với trình độ kinh tế còn sơ khai – giai đoạn kinh tế học mới xuất hiện và bắt đầu át triển. Theo David Begg, Standley, Fishcher, Rudige Darnbusch trong cuốn “Kinh tế học”: Vốn là một loại hàng hóa nhưng được sử dụng tiếp tục vào quá trình sản xuất kinh doanh tiếp theo. Có hai loại vốn là vốn hiện vật và vốn tài chính. Vốn hiện vật là dự trữ hàng hóa đã sản xuất ra để sản xuất các hàng hóa khác. Vốn tài chính là tiền và các giấy tờ có giá của do h nghiệp. Một số nhà kinh tế học khác cho rằng vốn không chỉ bao gồm toàn bộ các yếu tố kinh tế được bố trí để sản xuất hàng hóa, dịch vụ như tài sản tài chính mà còn cả các kiến thức về kinh tế kỹ thuật của doanh nghiệp đã tích SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L 4 lũy được, trình độ quản lý và tác nghiệp của các cán bộ điều hành cùng chất lượng đội ngũ công nhân viên trong doanh nghiệp, uy tín, lợi thế của d nh nghiệp. Ngoài ra cũng có quan điểm cho rằng vốn là giá trị đem lại gi trị thặng dư. Trong cuốn Từ điển kinh tế hiện đại có giải thích:"Capital - tư bản/vốn: một từ dựng để chỉ một yếu tố sản xuất do hệ thống kinh tế tạo ra. Hàng hoá tư liệu vốn là hàng hoá được sản xuất để sử dụng như yếu tố đầu vào cho quá trình sản xut sau. Vì vậy, t ư bản này có thể phân biệt được với đất đai và sức lao động, những thứ không được coi là do hệ thống kinh tế tạo ra. Do bản chất không đồng nhất của nómà sự đo lường t ư bản trở thành nguyên nhân của nhiều cuộc tranh cãi trong lý thuyết kinh tế." (Từ điển kinh tế học hiện đại, NXB Chính trị quốc gia - Hà Nội, 999, Tr. 129) . Có nhiều quan điểm khác nhau về vốn, tuy nhiên xét một cách tóm lược thì Vốn có thể được hiểu là các của cải vật chất do con người tạo ra và tích lũy lại. Vốn có thể tồn tại dưới dạng vật thể hặc vốn tài chính . Trên thực tế, chúng ta thường đồng nhất khái niệm vốn nói chung với vốn kinh doanh của doanh nghiệp tức là số tiền ứng trước về toàn bộ tài sản hữu hình và tài sản vô hình phục vụ cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nhằm 1.1.2. c đích kiếm lời. Những đặc trưng a vốn kinh doanh Vốn kinh doanh của doanh nghiệp mang nh • g đặc trưng sau: Vốn đại diện cho lượng iá trị tài sản: Điều đó có nghĩa là vốn được biểu hiện bằng những giá trị tài sản như nhà xưởng, đất đai, • y móc thiết bị,… Vốn được n Để tiền biến thành vốn thì đồng tiền đó phải được vận động sinh lời. SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L 5 Trong quá trình vận động, đồng vốn có thể thay đổi hình thái biểu hiện, nhưng điểm xuất phát và điểm kết thúc của vòng tuần hoàn phải là giá trị- là tiền; đồng tiền phải quay về hình thái xuất phát với giá trị lớn hơn (T-T’), (T’>T). ộng sinh lời: Trường hợp tiền có vận động nhưng bị thất tán, quay về vạch xuất phát nhưng với giá trị nhỏ hơn ban đầu (T’<T) thì đồng vốn không được đảm bảo, chu kỳ vận động tiếp theo củ • nó bị ảnh hưởng. Vốn phải được tích tụ và tập trung đến một lượng nhất định mới có thể phát huy được tác dụng. Do đó, các doanh nghiệp phải tìm cách thu hút nguồn vốn như góp vốn, hùn vốn, ph • hành cổ phiếu,… Vốn có giá trị mặt thời gian: Điều này có nghĩa là phải xem xét yếu tố thời gian của đồng vốn bởi vì “đồng tiền có giá trị về mặt thời gian, đồng tiền ngày nay khác với đồ • tiền ngày mai”. Vốn phải gắ với chủ sở hữu: Mỗi một đồng vốn phải được gắn liền với một chủ sở hữu nhất định. Trong nền kinh tế thị trường không thể có những đồng vốn vô chủ. Cũng cần phân biệt quyền sở hữu với quyền sử dụng vốn. Tùy theo hình thức đầu tư mà người sở hữu vốn có thể đồng nhất với người sử dụng vốn hoặc người sở hữu vốn tách rời • ười sử dụng vốn. Vốn được quan niệm là h g hóa đặc biệt: Những người dư thừa vốn có thể đầu tư vốn vào thị trường. Những người cần vốn tới thị trường vay nghĩa là được sử dụng vốn của người chủ nợ. Quyền sở hữu vốn không di chuyển nhưng quyền sử dụng vốn được chuyển nhượng qua sự SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L 6 vay nợ. người vay được quyền sử dụng trong một thời gian nhất định và phải trả một khoản chi phí sử dụng vốn cho người sở h • gọi là lãi vay. Vốn không chỉ biểu hiện bằng tiền của những tài sản hữu hình mà còn được biểu hiện bằng những tài sản vô hình như bản quyền phát minh sáng chế, bí quyết công nghệ, thương hiệu,… Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, sự tiến bộ của khoa học công nghệ, những tài sản vô hình ngày càng giữ vai trò quan trọng, tạo khả năng sinh lời 1.1.3. ho doanh nghi . Phân loại vốn Có nhiều cách phân loại vốn, tuỳ thuộc vào mục đích khác nhau mà người ta phân loại vốn theo một cách cụ thể. Thông thường, có các cách phân ại vốn sau đây: a, Căn cứ vào qui định của pháp luật về điều kiện của vốn để thành lập doanh nghiệp thì vốn bao gồm: vốn pháp đ  h và vốn điều lệ Vốn pháp định là vốn tối thiểu phải có của một doanh nghiệp khi thành lập doanh nghiệp và trong suốt quá trình hoạt động của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật. Số vốn này là bảo đảm trên cơ sở của luật pháp cho hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp. Qui mô của vốn pháp định tuỳ thuộc vào tính chất và qui mô của hoạt động kinh doanh  ủa doanh nghiệp. Vốn điều lệ là loại vốn được hình thành theo điều khoản vốn trong điều l c doanh nghiệp . b, Căn cứ vào tính chất sở hữu đối với khoản vốn sử dụng thì vốn của doanh nghiệp được chia thành vốn chủ sở  u và nợ phải tả SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L 7 [...]... hoạt động đầu tư như lập dự án đầ 1.3.1 tư… Huy động vốn trong kinh doanh BĐS Vai rò của vốn trong kinh doanh bất động sản Giống như mọi loại hình kinh doanh khác, kinh doanh bất động sản không thể duy trì và phát triển nếu không có vốn, thậm chí với loại hình kinh doanh này số vốn cần có còn phải rất lớn Bởi lẽ, vốn đóng vai trị tiên quyết và cần thiết trong hầu hết mọi giai đoạn của quy trình kinh doanh. .. trình kinh doanh d, Căn cứ vào phạm vi huy động vốn có nguồn vốn b  trong và nguồn vốn bên ngoài Nguồn vốn bên trong doanh nghiệp : là nguồn vốn có thể huy động được từ số vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp: tiền khấu hao tài sản cố định, lợi nhuận để tái đầu tư nhằm mở rộng hoạt động kinh doanh, các khoản dự phòng, các khoản thu từ thanh  , nhượng bán tài sản cố định Nguồn vốn bên ngoài doanh nghiệp... tuỳ theo lượng vốn cần vay để lựa a họn nguồn vốn phù hợp • Các nhân tố ảnh hưởng đên uy động vốn kinh doanh BĐS Các nhân tố chủ quan Đặc điểm của doanh nghiệp Đặc điểm của doanh nghiệp chi phối rất lớn - ến nguồn vốn và công tác huy động - n, được xem xét trên các phương diện sa - Loại hình sở hữu của doanh nghiệp Lĩnh vực - oạt động sản xuất kinh doanh Qui mô, cơ cấu - chức quản lý doanh nghiệp Chiến... thiết lập một cơ cấu v • thực hiện huy động vốn không thể ạt đến lợi ích cần thiết cho doanh nghiệp Cơ cấu tài sản của doanh nghiệp Cơ cấu tài sản của doanh nghiệp ảnh hưởng rất lớn đến nguồn vốn và phương thức huy động vốn của doanh nghiệp Thực chất huy động vốn để đầu tư, tức là tài trợ cho các tài sản phục vụ quá trình sản xuất kinh doanh Trước khi tiến hành huy động vốn mỗi doanh nghiệp đã phải xem... trường bất động sản có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các gi 1.2.3 dịch về bất động sản đư thực hiện Khái niệm kinh doanh BĐS Theo luật kinh doanh bất động sản: Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và ki doanh dịch vụ bất động sản Theo đó: + Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,... hay dài hạn Vốn huy động ngắn hạn : là NV được huy động bằng cách phát hành giấy tờ có - iá ngắn hạn (thời hạn dưới 12tháng) Vốn huy động trung và dài hạn : là NV được huy động bằng cách phát hành giấy tờ có giá trun  và dài hạn (3 nă 5 năm hay 10 năm) Nguồn vốn đi vay Tùy vào đối tượng mà doanh nghiệp huy độ - vốn muốn hướng để chia thành 2 loại: Vốn vay trên thị trường vốn: là vốn mà doanh nghiệp... hình kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng Vai trò quan • ọng đó được thể hiện dưới các khía cạnh: Vốn là ơ sở để tổ chức mọi hoạt động kinh doanh Khi doanh nghiệp được thành lập bao giờ cũng phải có một số vốn ban đầu do cổ đông- người sở hữu góp Tính chất và hình thức tạo vốn do hình thức sở hữu của doanh nghiệp quyết định: Đối với doanh nghiệp Nhà nước, vốn góp ban đầu chính là vốn. .. nguồn vốn Trên cơ sở đó sẽ giúp doanh nghiệp có đủ khả năng tài chính để kinh doanh đa năng trên thị trường Chính các hình thức kinh doanh đa năng này sẽ góp phần phân tán rủi ro trong hoạt động kinh doanh và tạo thêm vốn cho doanh nghiệp đồng thời tăng sc 1.3.2 ạnh tranh của doanh nghiệp rên thị trường Các hình thức huy động vốn Giá trị nguồn vốn phản ánh nguồn lực tài chính được đầu tư vào sản xuất kinh. .. nguồn vốn của doanh nghiệp được chia thành hai loại: nguồn vốn ắn hạn và nguồn vốn dài hạn Trong đó nguồn vốn ngắn hạn bao gồm các nguồn vốn có thời gian hoàn trả trong vòng một năm, lãi suất huy động nguồn vốn ngắn hạn thấp hơn so với lãi suất huy động nguồn vốn dài hạn Nguồn ngắn hạn thường được huy động dưới hình thức vay ngắn hạn, các khoản chiếm dụng của bạn hàng và các công cụ huy động nguồn vốn. .. nguồn vốn bên trong và sử dụng hợp lý nguồn vốn b ngoài để đáp ứng nhu cầu vốn của DN e, Căn cứ vào phương thức huy động vốn chia thành nguồn vốn huy động từ phát  nh giấy tờ có giá và nguồn vốn đi vay Nguồn vố huy động từ phát hành giấy tờ có giá: Các giấy tờ có giá là công cụ nợ do DN phát hành để huy động vốn trên thị trường Tùy theo thời hạn của giấy tờ có giá phát hành mà DN - được nguồn vốn ngắn . BĐS Phần 2- Thực trạng huy động vốn tại các doanh nghiệp kinh doanh BĐS ở VN ện nay Phần 3- Một số giải pháp kiến nghị để đẩy mạnh hoạt động huy động vốn trong KD ∗ S ở VN Phương pháp ng ên. đề tài “ Huy động vốn trong kinh doanh BĐS ở VN - thực trạng và gải háp ”. Kết cấu bài luận của em gồm 3 phầ chính: Phần 1- Tổng quan về nguồn vốn và hoạt động huy động vốn trong kinh d SV: Nguyễn. 1.3. hoạt động đầu tư như lập dự án đầ 1.3.1. tư… Huy động vốn trong kinh doanh BĐS Vai rò của vốn trong kinh doanh bất động sản Giống như mọi loại hình kinh doanh khác, kinh doanh bất động sản không