Những biến động của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2009-

HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN BẮC Á CHI NHÁNH THÁI HÀ

2.1 Những biến động của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2009-

2009-2012

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Lượng tài sản của thị trường bất động sản chiếm từ 50-70% trong tổng tài sản quốc gia. Kể từ thập niên 90 của thế kỷ trước đến nay thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt giá và 3 lần đóng băng. Có thể tạm xem đây là sự thăng trầm theo tính chu kỳ của thị trường bất động sản. Mỗi bước thăng trầm của thị trường bất động sản gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách đối với bất động sản và hiện nay thị trường BĐS Việt Nam được xem là đang ở đáy của chu kỳ.

Giai đoạn 2009-2011

Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản Hà Nội đã chứng một thực trạng bong bóng bất bất động sản lớn hơn cả năm 2007. Nếu xét theo chu kì phát triển của thị trường thì việc mà các chuyên gia cho rằng thị trường BĐS đang ở đáy của chu kì là hoàn toàn có cơ sở khi mà thị trường bất động sản đang trải qua sự phát triển và tăng trưởng trong gần 20 năm qua.

Theo một số quốc gia trên thế giới, giai đoạn phát triển mang tính chu kì của thị trường bất động sản cũng thường là 20 năm. Theo đó, sau chu kì tăng trưởng thì thị trường bất động sản cũng như thị trường chứng khoán sẽ rơi vào giai đoạn suy thoái và sụt giá trầm trọng như tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Bên cạnh đó, thực trạng cũng chỉ ra rằng sự tăng trưởng của thị trường bất động sản ở nước ta là thiếu chuyên nghiệp, kém minh bạch và thiếu bền vững do phần lớn lượng khách hàng mua nhà đất ở miền Nam và miền Bắc Việt Nam đều là những người đầu tư và giới đầu cơ với tỷ lệ hơn 69%.

Sau thời kỳ sốt nóng đất nền, hiện tượng người dân đang hướng vào phân khúc nhà ở bình dân có giá trung bình dưới 2 tỷ đồng và loại nhà phố có giá dưới 3 tỷ đồng cũng cho thấy nhu cầu tìm đến giá trị sử dụng đang lan tỏa. Điều này càng

củng cố cho những dự cảm về khả năng bong bóng đất nền và căn hộ cao cấp đã bị thổi lên quá cao, vượt hẳn sức mua thực tế của người dân. Đó cũng là lý do tại sao hai phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp, kể cả căn hộ trung cấp tại Hà Nội trong thời gian qua gần như bị đóng băng về giao dịch, riêng đất nền bị giảm giá khá mạnh.

Lấy mốc từ năm 2009 đến nay, xét theo khu vực, bong bóng BĐS đang tồn tại chủ yếu ở Hà Nội và Đà Nẵng - hai địa chỉ đã rơi vào chu kỳ tăng nóng và lệch hẳn với sức mua thực tế của người tiêu dùng. Còn với TP.HCM, mặt bằng giá đất nền và căn hộ chỉ bằng 1/2-1/3 mặt bằng giá của phân khúc tương tự với vị trí tương đương ở Hà Nội. Tại những tỉnh lân cận của TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, những nơi mà nhà đầu tư Hà Nội đã âm thầm gom đất nền từ đầu năm 2010, mặt bằng giá đất nền và căn hộ càng thấp hơn hẳn so với Hà Nội. Vì vậy trong bối cảnh các điều kiện kinh tế còn tương đối bình thường, mặt bằng giá đất nền và căn hộ khu vực phía Nam có thể được coi là khá ổn định, ít có khả năng dao động xuống. Trong trường hợp xuất hiện tác động đột ngột từ lực cầu đầu cơ, trong đó có tác động đáng kể của dòng tiền nóng từ các nhà đầu cơ phía Bắc, rất có thể mặt bằng giá đất nền của khu vực phía Nam sẽ từ vùng đáy mà tăng lên.

Trước những dự báo về sự đổ vỡ bong bóng bất động sản, điều đó làm cho những người đầu cơ thứ cấp và đặc biệt là những nhà đầu tư chịu áp lực trả nợ từ ngân hàng. Điều đó dẫn đến việc giá đất nền và căn hộ cao cấp sẽ giảm nhanh hơn trong giai đoạn sau đó.

Giai đoạn từ đầu năm 2012 đến nay

Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam

Trong năm 2012, thị trường bất động sản Việt Nam thực sự bước vào một năm với nhiều khó khăn và những khủng hoảng thực sự, gây tổn thất nặng nề cho nền kinh tế. Do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới kéo theo sự khó khăn cho nền kinh tế Việt Nam để từ đó cho chúng ta thấy một thực trạng về một nền kinh tế yếu kém, có những bất ổn trong kinh tế vĩ mô: việc tái cấu trúc ngân hàng diễn ra chậm chạp, chính sách tiền tệ đã chỉ ra những bất hợp lý, chính sách tiền tệ, tín dụng chưa thực sự đủ mạnh để vực dậy thị trường bất động sản. Tốc độ tăng trưởng GDP tăng rất ít khoảng 5.03%, lạm phát có nguy cơ tăng trở lại, thị trường chứng khoán ảm đạm, thị trường vàng biến động không theo quy luật... Những nguyên nhân trên đã tác động mạnh mẽ đến toàn bộ nền kinh tế, một thị trường đang trầm lắng như thị trường bất động sản lại càng khó khăn hơn gấp bội.

Trước thực trạng đó, Chính phủ đã thực sự có những động thái tích cực và nỗ lực hơn trong việc kiềm chế lạm phát, đưa ra những chính sách kích cầu tiêu dùng, những biện pháp tài chính nhằm hỗ trợ các ngân hàng và tổ chức tín dụng, ban hành những quyết định nhằm tạo điều kiện để các ngân hàng hỗ trợ các doanh nghiệp

kinh doanh bất động sản, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, những chính sách về bất động sản: giãn tiến độ sử dụng đất, giảm thuế VAT... Tuy nhiên, những nỗ lực đó vẫn không thể làm thị trường đi lên được. Kết quả, nhiều sàn giao dịch bất động sản đóng cửa, nhiều doanh nghiệp bất động sản phá sản hoặc bị sát nhập, nhiều dự án bị bỏ dở, áp lực kinh tế đè năng lên các doanh nghiệp. Điều đó khiến cho nền kinh tế ngày càng ảm đạm hơn.

Trong những năm gần đây, tỷ lệ nợ xấu trong bất động sản đã khiến cho các ngân hàng thực sự khó khăn. Nhiều ngân hàng và tổ chức tín dụng sau giai đoạn cho vay bất động sản một các ồ ạt nay đã dè chừng hơn rất nhiều, khiến cho những dự án bất động sản không đủ vốn bị ngưng trệ, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản điêu đứng, các khách hàng là cá nhân muốn vay mua bất đống sản cũng gặp nhiều phức tạp. Các kênh huy động vốn khác được xem là cứu cánh cho thị trường vốn bất động sản như Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT), Quỹ tiết kiệm nhà lại chưa được thực hiện trên thực tế...Tìm nguồn vốn cho thị trường bất động sản là một bài toán lớn cho các nhà đầu tư, các nhà chính sách, các doanh nghiệp hiện nay. Trong năm 2012, do tâm lý của người mua vẫn hi vọng giá của thị trường căn hộ tiếp tục giảm sâu và các dự án bất động sản đua nhau bán các căn hộ của mình với nhiều hình thức khuyến mãi tuy nhiên các giao dịch vẫn diễn ra nhỏ lẻ và ảm đạm. Mặc dù, theo thống kê nguồn cung căn hộ rất nhiều, trong khi người có nhu cầu ở cũng khá lớn nhưng cung và cầu chưa thực sự gặp nhau do mức thu nhập của người dân không đủ để trả giá bán của căn hộ. Những dự án mà có giá bản khoảng dưới 1 tỷ trên 1 căn có được sự chú ý của người dân trong khi các căn hộ cao cấp vẫn là thị trường ảm đạm.

Thị trường bất động sản Hà Nội

Trên thị trường Hà Nội, tổng số căn hộ được ước tính khoảng hơn 8000 căn, trong đó có khoảng hơn 2000 căn hộ trung bình, khoảng hơn 5000 căn hộ bình dân và gần 1000 căn hộ cao cấp.

Theo một số chuyên gia, trong năm 2012 giá bất động sản có thể tăng tuy nhiên trên thực tế, giá của căn hộ ở các phân khúc đều giảm, nhiều phân khúc giảm sâu mà vẫn không có người mua. Giao dịch chủ yếu diễn ra trong phân khúc bình dân vì giá cả hợp với người tiêu dùng.

Như đã nói ở trên, các dự án muốn bán được căn hộ đã đưa ra rất nhiều hình thức marketing sản phẩm như: giảm giá, khuyến mãi, tặng quà... và cả dịch vụ sau

mua cũng được các chủ dự án quan tâm hơn, họ đã khéo léo chuyển đổi công năng sử dụng của căn phòng hiện có để đáp ứng được nhu cầu của khách hàng tốt hơn nữa.

Thị trường bất động sản Tp.HCM

So với thị trường bất động sản Hà Nội thì thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh cũng không có những chuyển biến tích cực hơn nhiều. Chủ yếu các căn hộ được bán ra thuộc phân khúc trung bình với giá không cao hơn so với Hà Nội ở mức khoảng 9,7 đến 17 triệu đồng/ m2. Cũng như tại Hà Nội, giá các căn hộ cao cấp thuộc dự án không được giao dịch nhiều do năng lực tài chính của người mua, nguồn cung căn hộ giảm gần 44% so với cùng kỳ năm trước.

Nói chung, thực trạng thị trường tại TP.Hồ Chí Minh cũng không khác nhiều so với tại Hà Nội, mặc dù giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh có thấp hơn Hà Nội nhưng số lượng căn hộ tồn kho vẫn còn rất nhiều.

Trong giai đoạn khó khăn như hiện nay việc các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hay các nhà đầu tư cần xem xét lại hoạt động kinh doanh của mình từ chiến lược kinh doanh, dòng sản phẩm phù hợp cho đến việc thu hút nguồn vốn để doanh nghiệp có thể vượt qua giai đoạn khủng hoảng này. Cơ cấu đầu tư phù hợp với năng lực tài chính tránh đầu tư ồ ạt trong khi thị trường tài chính, tín dụng đã cẩn trọng trong cho vay đối với các dự án đầu tư bất động sản.

Nguyên nhân của việc thị trường bất động sản Việt Nam trầm lắng

Do chịu sự chi phối của nhiều yếu tố như chính sách pháp luật, quan hệ cung cầu, kinh tế, xã hôi, thói quen tiêu dùng, phong tục tập quán, điều kiện tự nhiên...nên sự đóng băng của thị trường BĐS hiện nay xuất phát từ nhiều nguyên nhân như sau:

Thứ nhất, nền kinh tế vĩ mô của nước ta gặp rất nhiều khó khăn, tài chính và tiền

tệ đều gặp khủng hoảng. Không chỉ riêng nền kinh tế của nước ta mà đó là tình hình chung của nền kinh tế đang rơi vào giai đoạn suy thoái. Trong những năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản đi xuống, luồng tiền vốn bị giữ lại đó khá nhiều. tuy nguồn vốn cần huy động cho bất động sản là lớn nhưng lại chủ yếu từ khách hàng cá nhân, từ khoản vay trung và dài hạn từ ngân hàng tuy nhiên những nguồn vốn nay không đảm bảo một sức vững chắc và nhanh chóng trở nên trầm trọng hơn khi thị trường thay đổi.

Trong năm 2011, một lượng lớn các dự án bất động sản đã buộc phải dừng lại hoặc kéo dài thời gian thi công do thiếu hụt vốn. Khi hiện nay các ngân hàng đã thận trọng hơn và hạn chế cho vay trong lĩnh vực bất động sản đã gây khó khăn cho việc hoàn thành các dự án đầu tư vào BĐS do con số cần huy động lên tới hàng nghìn tỷ. Đó thực sự là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, khó khăn còn ở nguồn thu khi mà các BĐS không bán được khiến các doanh nghiệp bất động sản nợ nần chồng chất. Đây là một bài học to lớn cho họ khi mà trước đó đầu tư ồ ạt, không có định hướng chiến lược, lạm dụng đòn bẩy tài chính.

Thứ hai, một thị trường được đánh giá là kém minh bạch ở Việt Nam, từ

khâu tạo ra sản phẩm, bán sản phẩm, rồi sau bán đều chưa thực sự chuyên nghiệp thì việc thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng là điều có thể hiểu được.

Các nhà đầu tư, các doanh nghiệp không có kiến thức chuyên sâu về thị trường, thông tin trên thị trường còn quá ít ỏi và đã bị bóp méo qua nhiều trung gian chính vì thế mới diễn ra tình trang đầu tư ồ ạt, theo xu thế không có định hướng cụ thể và không nắm rõ được thị trường. Những kiểu đầu tư phong trào đó chỉ có thể tồn tại trong một thời gian ngắn và có thể mang lại hậu quả nghiêm trọng nếu như người đầu tư không biết rút ra đúng lúc. Khi năng lực tài chính không có, hiểu biết về thị trường chưa đủ, thì hoạt động đầu tư ấy chỉ mang tính chộp giật, thiếu chuyên nghiệp. Vì vậy, khi thị trường biến động và thay đổi một cách nhanh chóng thì các nhà đầu tư lướt ván đó không thể thích ứng kịp, và năng lực vốn có không đủ để giải quyết được hậu quả nặng nề đó.

Thứ ba, nguyên nhân cũng bắt nguồn từ việc đầu cơ bất động sản. Chính

những hoạt động của nhà đầu cơ khiến cho thị trường bị nhũng loạn, tạo nên các cơn sốt bong bóng và giá cả BĐS tăng nhanh.

Việc họ đầu cơ làm cho thông tin về thị trường bất động sản trở nên kém minh bạch, tạo sự đầu tư khiến cho người dân cũng chạy theo phong trào mà không có bất cứ thông tin gì, sốt giá khiến cho những người có cầu thực sự lại không thể mua được trong khi cung lại dư thừa rất nhiều.

Điều này hết sức nguy hiểm vì bong bóng bất động sản có thể bị vỡ bất cứ lúc nào và việc giải quyết hậu quả hết sức khó khăn. Gây tổn thất cho nền kinh tế trên mọi lĩnh vực, đẩy sâu lạm phát và khủng hoảng.

chi trả của người dân, tăng trưởng nóng không phù hợp với nền kinh tế. Giá nhà bị đẩy lên cao do tình trạng đầu cơ, đầu tư ồ ạt, nhiều mức giá tự đưa ra, không có một chế tài quy định mức độ tăng trưởng phù hợp đối với thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tê, lạm phát tăng cao, suy thoái ngày càng trầm trọng hơn. Hơn nữa, mức lương tối thiểu không đủ chi trả cho cuộc sống hàng ngày chứ chưa nói đến việc mua nhà, trong khi nhu cầu nhà ở lại cao. Do đó cung không gặp cầu vì thu nhập của người dân thấp nhưng mức giá nhà ở lại được đánh giá là khá cao trên thế giới. Nhiều dự án tuy không bán được nhưng vẫn không giảm mức giá bán đã đẩy thị trường vào nhiều khó khăn.

Thứ năm, giữa các phân khúc trên thị trường bất động sản, sự chênh lệch

giữa cung và cầu ngày càng thể hiện rõ, dư cung rất nhiều trong khi nhu cầu của người dân lại không được đáp ứng.

Trong giai đoạn đầu tư tự phát, với sự thiếu hiểu biết về thị trường và mong muốn kiếm lợi nhuận cao hơn khiến cho các nhà đầu tư tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp, người có thu nhập cao. Các dự án cao cấp được xây dựng lên nhưng vẫn bị bỏ trống, những dự án đang xây dựng thì bị dừng lại gây lãng phí nguồn tài chính, nguồn nhân lực, đất đai... Trong khi đó phân khúc căn hộ bình dân thì lại không được đầu tư nhiều mà trong giai đoạn khó khăn như hiện nay đấy chính là lối thoát cho các doanh nghiệp kinh doanh và đầu tư bất động sản.

Ngoài ra, mặc dù là nguồn cung dồi dào, nhiều căn hộ được chào bán nhưng chủ yếu lại nằm ở dự án đã được xây dựng xong nhưng lại ở những khu vực hạ tầng chưa hoàn thiện, những dự án còn đang xây dựng có nhiều hạn chế nên không đáp ứng tốt nhu cầu của người muốn mua, có dự án lại thiếu tính chính xác về pháp lý. Bên cạnh đó, các dự án bất động sản tập trung nhiều ở các thành phố lớn trong khi ở