HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN BẮC Á CHI NHÁNH THÁI HÀ
2.3.2 Nguyên nhân
• Nguyên nhân chủ quan
Xuất phát từ phía chi nhánh, đội ngũ cán bộ dự báo chưa thực sự chuyên nghiệp trong việc giải quyết những thay đổi từ thị trường, cung cầu hàng hóa bất động sản. Vẫn chịu ảnh hưởng bởi xu thế chung, chưa tìm ra được thế mạnh phát triển của mình, chưa dự báo tương đối sự phát triển trong tương lai của thị trường. Việc dự báo không kịp thời, không đánh giá được xu hướng phát triển gây khó khăn trong việc triển khai các loại hình tín dụng phù hợp, vẫn thụ động đối với thị trường. Khi thị trường BĐS đóng băng thì hoạt dộng cho vay đối với thị trường này giảm hẳn và cũng là một khoản nợ xấu đối với chi nhánh.
Bên cạnh đó, công tác kiểm tra giám sát chưa đạt được hiểu quả tốt nhất, chưa có sự quan tâm nhất định đối với công tác dự báo, kiểm tra, đánh giá, giám sát. Hoạt động của bộ phận dự báo thị trường còn khá thụ động.
dụng, có thể bỏ qua tiêu chuẩn thẩm định dẫn đến tình trạng cho vay dưới chuẩn. Nếu như khách hàng không có khả năng trả nợ thì đây là một tổn thất lớn cho ngân hàng, thu hồi nợ kéo dài dẫn đến ảnh hưởng các hoạt động kinh doanh khác.
• Nguyên nhân khách quan
Chính sách của nhà nước:
Từ khi Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ có hiệu lực cuối tháng 2/2011 cho đến nay, một số hệ quả của việc thắt chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản đang dần dần hiện rõ. Thực hiện Nghị quyết 11, Ngân hàng nhà nước đã liên tục đốc thúc các ngân hàng thương mại thu nợ cho vay phi sản xuất, trong đó chủ yếu là các khoản vay bất động sản và chứng khoán. Các ngân hàng chịu áp lực từng ngày vì phải giải trình hàng loạt con số như dư nợ, tỉ lệ cho vay an toàn trên vốn, phương án giảm tín dụng… Ngân hàng đã ngừng cho vay bất động sản, kể cả với dự án đã ký cam kết với chủ đầu tư hay các khoản vay nhỏ lẻ để mua nhà đất hay các khoản tiền lớn để đầu tư dự án. Thông thường trong một dự án, vốn của doanh nghiệp - chủ đầu tư chiếm khoảng 10-30%, số còn lại phải huy động từ khách hàng hoặc vay. Điều đó cũng tác động rất lớn đến hoạt động cho vay mua BĐS của NASB- chi nhánh Thái Hà, tỷ lệ cho vay mua BĐS giảm từ năm 2011 đến nay.
Bên cạnh đó, các quy định cũng như chính sách về định giá bất động sản gây khó khăn cho công tác cho vay, thế chấp của cán bộ tín dụng như : Khung giá đất do UBND Thành phố ban hành chưa sát với giá thị trường còn chênh lệch lớn do giá đó luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường; thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu cho người mua tài sản còn chậm, phức tạp nhiều thủ tục hành chính khiến cho thời gian xác định giá trị thế chấp, cho vay kéo dài; các quy định về định giá BĐS trong hoạt động tín dụng chưa thực sự phát huy được hiệu quả của mình, các tổ chức định giá còn thiếu chuyên nghiệp và quy mô nhỏ.
Khách hàng của chi nhánh
Tâm lý chờ đợi sự thay đổi của thị trường BĐS khiến cho đối tượng cho vay của chi nhánh ở cho vay mua BĐS là người dân đang có xu hướng giảm. Với hi vọng giá BĐS sẽ tiếp tục giảm khiến cho tiền gửi của người dân vào chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao
cung cấp tín dụng bất động sản theo chủ trương thắt chặt tiền tệ, đang khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào khó khăn. Sức ép lãi suất, áp lực từ vốn vay ngân hàng cộng với việc thị trường giao dịch chững lại, khiến nhiều doanh nghiệp phải chấp nhận giảm giá từ 15-25% để tháo vốn trả nợ vay ngân hàng. Hiện tượng này đang thể hiện một thực tế của thị trường bất động sản là tồn hàng và đói vốn. Điều này khiến việc cho vay của chi nhánh với DN kinh doanh BĐS ngày càng cẩn trọng hơn, giao dịch cho vay chỉ ở mức cầm chừng.
Ngoài ra, những tài liệu, hồ sơ, thông tin về bất động sản được khách hàng đưa tới nhiều khi khác xa thực tế, chưa thực sự chính xác, gây khó khăn cho công tác thẩm định cho vay hay thế chấp.
Nhiều khách hàng có tài sản là bất động sản đem thế chấp chưa có giấy tờ hợp lệ, việc xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng chưa đúng thẩm quyền và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu không chính chủ đều gây khó khăn trong việc đánh giá của ngân hàng. Bên cạnh đó, những đối tượng khách hàng có hành vi lừa đảo, một loại tài sản BĐS được thế chấp cho vay tín dụng ở nhiều ngân hàng khác nhau, nếu như các cán bộ thanh tra, cán bộ tín dụng của ngân hàng không phát hiện ra được sai xót đó sẽ gây ra hậu quả lớn đến hoạt động kinh doanh.
Khách hàng là doanh nghiệp không có khả năng trả nợ do phá sản hoặc hoạt động kinh doanh gặp nhiều khó khăn, đây là một khoản nợ khó đòi.
Môi trường kinh doanh
Thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là một thị trường kém minh bạch và chưa minh bạch, điều này gây khó khăn cho công tác đánh giá, kiểm tra và kiểm soát hoạt động cho vay của ngân hàng. Khi thị trường đóng băng như hiện nay, hoạt động tín dụng của chi nhánh hay toàn ngân hàng có xu hướng ngày càng thu hẹp đối với thị trường này. Thông tin trên thị trường bất động sản thường là thông tin thứ cấp và thiếu sự chính xác.
Tín dụng bất động sản vẫn khó tiếp cận đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nếu như trước đây vì lãi suất cao, thiếu hụt vốn trung - dài hạn và thị trường bất động sản ảm đạm khiến vốn ngân hàng ít chảy vào bất động sản thì gần đây các ngân hàng (NH) mạnh tay cho cá nhân vay vốn chi tiêu, mua đất, mua nhà với nhiều dịch vụ hấp dẫn. Tuy nhiên không phải đối tương nào cũng tiếp cận được với nguồn cho vay này.
Đối tượng các ngân hàng hướng đến là những người có thu nhập khá trở lên, bởi giá trị căn hộ các ngân hàng liên kết với các chủ đầu tư cũng ở mức 2-3 tỷ đồng. Bên cạnh đó, lãi suất cao, cộng với thủ tục cho vay nhiều trở ngại, khiến nhiều khách hàng do dự trong việc vay vốn. Theo Thông tư 13/2010/TT- NHNN do NH Nhà nước ban hành về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, các khoản cho vay kinh doanh bất động sản thuộc loại tài sản có hệ số rủi ro 250%. Điều này khiến NH thận trọng hơn khi hỗ trợ vay tín dụng bất động sản, hoạt động cho vay trì trệ vì trước khi tiến hành cho vay tín dụng bất động sản các NH phải xác định được khoản vay tiêu dùng hay khoản vay kinh doanh bất động sản để xác định hệ số dự phòng rủi ro.
Bên cạnh đó phải nói đến các đối thủ cạnh tranh của ngân hàng Bắc Á, đó là các ngân hàng có tiềm lực cũng như quy mô lớn, thời gian phát triển lâu dài như ngân hàng VietinBank, ngân hàng VietcomBank, BIDV, ngân hàng Agribank…Mặc dù mức tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng này không được cho phép ở mức cao như ngân hàng Bắc Á nhưng không thể phủ nhận sự phát triển mạnh mẽ và ổn định của họ. Vào tháng 12/2012 Chủ tịch Hội đồng Thành viên Agribank cho biết, định hướng của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc giao cho 4 ngân hàng thương mại nhà nước trực tiếp hỗ trợ thị trường bất động sản đã nằm trong lộ trình của chương trình xử lý nợ xấu của Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ.
CHƯƠNG 3