CHI NHÁNH THÁI HÀ
3.1 Những dự báo về xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian sắp tớ
gian sắp tới
Kỳ vọng vào một chu kỳ mới
Trong khoảng thời gian 10 năm trở lại đây, các chuyên gia đánh giá rằng thị trường BĐS Việt Nam phát triển theo một chu kỳ khá ổn định từ 2-3 năm. Như trên thực tế từ năm 2002 đến năm 2005, thị trường trầm lắng, giao dịch thưa thớt vì thực tế thời điểm đó cũng chưa có nhiều dự án như hiện nay. Nhưng từ 2006 đến đầu 2008, thị trường đột ngột sốt nóng với sự tăng giá ồ ạt tại các dự án, lực lượng tham gia đầu cơ xuất hiện ngày càng nhiều đã nhanh chóng biến thị trường bất động sản thành một thị trường ảo, giá bất động sản vượt xa giá trị thực.
Tuy vậy, do ảnh hưởng suy thoái của nền kinh tế thế giới và trong nước khiến cho thị trường gặp khó khăn phải đến đầu năm 2010 thị trường mới có thêm những động thái cụ thể của thị trường, đẩy nhanh tính thanh khoản cho phân khúc đất chung cư, đất thổ cư. Một ví dụ rõ nét đó là cơn sót giá đất ở Ba Vì- Hà Nội vào giữa năm 2010. Tưởng chừng đó là một dấu hiệu tốt cho thị trường thì bước vào đầu năm 2011, thị trường vẫn tiếp tục bước vào khó khăn, các dự án bị đình trệ, hàng trăm doanh nghiệp bị phá sản hoặc kinh doanh cầm chừng, khiến thị trường thực sự bị đóng băng.
Với sự lên xuống mang tính chu kỳ như vậy, một số chuyên gia kinh tế vẫn kỳ vọng rằng, sau hơn 2 năm khó khăn, trầm lắng, bất động sản sẽ lại hồi sinh, thị trường sẽ bước vào một chu kỳ mới ấm dần vào cuối năm 2013, đặc biệt là sau khi Chính phủ lẫn một số bộ, ngành lên tiếng đã có những động thái nhằm giải cứu thị
trường bất động sản hiện nay.
Từ quý 4/2013, tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh có những nhà đầu tư có năng lực đã xuất hiện, việc đầu tư có mục đích rõ ràng, tạo ra một sức hút mạnh mẽ. Chỉ có những bất động sản đảm bảo chất lượng, sử dụng tốt mới có thể là điều kiện để tăng giá và kích cầu. Một số chuyên gia cho rằng do chu kì trầm lắng đã kéo dài tới năm thứ năm và hi vọng sẽ bước vào một chu kì tăng trưởng mới vào cuối năm sau.
Cũng như thế, theo TS.Trần Kim Chung (Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương – CIEM) cũng cho rằng, sau 2 năm đóng băng thị trường trầm lắng và giá bất động sản đã nằm ở vùng đáy trong thời gian khủng hoảng từ 2011 đến 2012, thị trường sẽ phải đi lên.
Bên cạnh đó, ông Chung cũng chỉ ra rằng, trên thị trường hiện nay có sự phân hóa rõ ràng giữa các dự án đang sắp hoàn thành và dự án vẫn trên giấy hoặc bắt đầu khởi công. Điều đó có thể rõ ràng nhận thấy những dự án vẫn còn trên giấy hoặc mới khởi công sẽ có tính thanh khoản thấp do những dự án đã hoàn thành hiện nay tạo cho khách hàng nhiều cơ hội lựa chon hơn rất nhiều. Những dự án đã hoàn thành có mức giá hợp lý, bàn giao nhà ngay và có thể chuyển đến ở không cần chờ đợi trong một thời gian dài, tính thanh khoản của chúng vẫn lớn do trên thực tế nhu cầu của người dân vẫn rất cao.
Bên cạnh những ý kiến bi quan thì cũng không ít các chuyên gia vẫn lạc quan với sự đi lên của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, không có gì là không thể xảy ra nên họ vẫn hết sức cẩn trọng vì thị trường bất động sản là một thị trường bất ổn. Bởi lẽ, có rất nhiều yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và nền kinh tế. Vì vậy, với tình hình hiện nay khó ai nói tình hình thời gian tới sẽ như thế nào. . Nếu như chỉ số cạnh tranh của nền kinh tế sa sút, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với nguy cơ thất bại, trong đó có ngành địa ốc.
“Thị trường bất động sản năm 2013 vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Bản thân các doanh nghiệp không chỉ trông chờ vào chính sách mà phải tự cứu lấy mình bằng tái cơ cấu, hoặc rời bỏ thị trường. Triển vọng thị trường năm 2013 vẫn đang trong tình trạng tất cả đều chờ đợi”, một đại diện Savills Việt Nam nhận định.
Bên cạnh đó một số ý kiến lại cho rằng “ Chỉ mong cầm cự được”
tính đến cuối quý 3/2012, tính thanh khoản của thị trường bất động sản Hà Nội và Tp.HCM vẫn rất thấp, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ sản phẩm trên thị trường chỉ khoảng 5 -7% so với tổng nguồn cung căn hộ bán ra khoảng 111.500 căn tại cả hai thành phố. Uớc tính đến quý 3/2012, doanh thu của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán trung bình giảm 20-25%, lợi nhuận sụt giảm tới 35-40% so với cùng kỳ năm trước. Tồn kho thành phẩm tính đến ngày 30/8 khoảng gần 41 nghìn tỷ đồng. Ước tính tồn kho có thể cao gấp 3 lần nếu xét cả những dự án đang xây dựng dang dở.
Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn thị trường của Công ty Cushman & Wakefield Hà Nội, ông Nguyễn Minh, cho hay dựa vào số liệu khảo sát của công ty này trong quý 3 về thị trường căn hộ chung cư, thì tình hình trong quý cuối cùng của năm 2012 vẫn sẽ tiếp tục chứng kiến sự suy giảm của thị trường căn hộ. Thậm chí bước sang năm 2013, cùng với lượng hàng tồn kho vào khoảng 60.000 căn tại Hà Nội và Tp.HCM, tình trạng dư thừa cung và xu hướng giảm giá được dự báo vẫn còn tiếp diễn khi mà nguồn cung mới căn hộ bán ra thị trường dự kiến vào khoảng hơn 35.000 căn vào năm 2014.
Giá nhà ở tăng quá nhanh khiến cho thị trường bất động sản mới lâm vào khó khăn như thế này, theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển. Trong khi các nước khu vực Nam Á chỉ ở mức 6,25 lần, châu Âu, Bắc Mỹ và Trung Đông cũng chỉ ở mức 6,25 lần; Đông Á ở mức 4,14 lần thì tại Việt Nam chỉ số giá nhà ở trên thu nhập của người dân thuộc hạng cao nhất thế giới (26,6 lần). Theo tính toán của Liên hiệp quốc thì chỉ số giá nhà ở trên thu nhập của người dân ở mức gấp 3 - 4 lần là hợp lý. Do hiện tượng đầu cơ diễn ra mạnh mẽ trong giai đoạn thị trường bất động sản phát triển, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS yếu kém về năng lực tài chính, công tác quản lý, chiến lược dài hạn chưa được quan tâm. Các doanh nghiệp này đầu tư một cách tràn lan, thiếu bài bản cũng chính là những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng khi nguồn tín dụng bị thắt chặt.
Ở góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn cầu (GP Invest) và một số doanh nghiệp khác cho rằng, chừng nào hệ thống ngân hàng cơ bản ổn định, tái cấu trúc hoàn chỉnh thì chừng đó mới mong dòng vốn tái đầu tư vào bất động sản. Để điều đó thành hiện thực thì sớm nhất cũng phải từ cuối năm 2013 trở đi, khi hệ thống ngân hàng đã cơ bản hoàn tất tái cấu trúc và xem xét điều chỉnh tín dụng cho bất động sản.
Giá BĐS 2013 sẽ thấp hơn 2012
Dự báo về những tác động của gói “giải cứu” đến thị trường bất động sản trong năm 2013, ông Phạm Trung Hà, Tổng Giám đốc Hòa Phát Land, cho rằng, cho dù có gói giải pháp “cứu” bất động sản hay không có, thì bản thân các DN phát triển bất động sản cũng phải “cắt lỗ” để thanh khoản hơn. Theo ông Hà thì giá bất động sản 2013 sẽ còn thấp hơn năm 2012. Do tình trạng phát triển quá nóng, giới đầu cơ làm nhũng loạn thị trường đẩy giá lên quá cao, quy hoạch thiếu sự chính xác và ẩn chưa nhiều rủi ro. Ngay sau khi nền kinh tế bị khủng hoảng thì tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản lập tức bị sụp đổ, tồn kho bất động sản lớn, nguồn vốn bị siết chặt, nhiều doanh nghiệp đã phải phá sản hoặc chuyển sang ngành nghề khác.
Chính vì thế nhiều chuyên gia cho rằng, năm 2013 mới là năm mà thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng thực sự, giá sẽ giảm mạnh hơn nữa. Không có nhiều động thái tích cực với các doanh nghiệp, thậm chí là ảm đạm.
Năm 2013 được cho rằng sẽ bùng nổ căn hộ bình dân
“Năm 2013 sẽ là năm bùng nổ nguồn cung căn hộ ở phân khúc bình dân. Sự cạnh tranh giữa các DN sẽ khốc liệt hơn. Người mua sẽ có nhiều cơ hội và hàng hóa để lựa chọn. Đủ sức trụ vững trên thị trường thuộc về các DN có lợi thế về uy tín, sản phẩm chất lượng, năng lực tài chính”- Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển nhà Thủ Đức nhận định
Năm 2013 được đánh giá là năm dành cho các nhà đầu tư khôn ngoan, họ có nhiều tiền mặt, táo bạo thu mua lại các dự án có giá rẻ chờ thị trường phục hồi. Trong khoảng thời gian này họ cũng lên kế hoạch dể chào bán các căn hộ bình dân trong năm 2013.
Thị trường BĐS 2013 rất khó đoán định
Tiến sĩ Trần Kim Chung – Trưởng ban chính sách đầu tư Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương thì cho rằng: Năm 2013 về cơ bản thị trường bất động sản sẽ có những biến động. Tuy nhiên xu thế chủ đạo là không rõ rệt, thị trường rất khó đoán định.
Bởi tình hình kinh tế thế giới rất khó đoán định; tình hình kinh tế vĩ mô chưa rõ xu thế; chưa rõ các nguồn tài chính nào sẽ là chủ đạo vận hành vào thị trường bất
động sản – do chưa có nguồn vốn nào có thể đủ để thay thế được nguồn tín dụng từ ngân hàng.
Tuy nhiên, ông Chung cũng nhận định rằng, nếu thỏa mãn tất cả các điều kiện tốt đẹp nhất, khi đó, thị trường về đại thể sẽ tiếp tục đi xuống một chút trong quý I và đầu quý II, sau đó đi lên từ nửa cuối quý II.
BĐS sẽ khởi sắc vào 2013
Dù thị trường vẫn đang đóng băng và chưa hề có dấu hiệu khởi sắc, nhiều chuyên gia vẫn lạc quan nhận định năm 2012 đã đóng lại giai đoạn ở đáy chu kì phát triển của thị trường BĐS và trong tương lai sẽ phát triển vượt qua được khủng hoảng
Nếu như theo chu kì kinh tế thì nhận định trên là hoàn toàn có căn cứ. Đáng chú ý là sau khi Quốc hội yêu cầu Bộ Xây dựng và các cấp, ngành tập trung giải quyết tình trạng đóng băng của thị trường BĐS, xử lý đất bỏ hoang, điều chỉnh cơ cấu thị trường, cân đối cung cầu và xử lý nợ xấu trong năm 2013, đó sẽ là cơ hội để thị trường này hồi phục càng trở nên phát triển hơn bao giờ hết.
"Thị trường BĐS đang trong giai đoạn buộc cấu trúc lại chính mình để hình thành diện mạo mới với cơ cấu hàng phù hợp hơn. Nhưng đến năm 2013, bất chấp những khó khăn về vốn, thị truờng sẽ phát triển trở lại”- ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường BĐS, khẳng định.
"Trong năm 2013, khả năng nhiều dự án giá thấp sẽ xuất hiện và nếu đầu ra được khơi thông, địa ốc sẽ sớm phục hồi. Trọng tâm là phải đi tìm lời giải cho hàng chục ngàn căn hộ đang tồn đọng. Và mấu chốt vấn đề là các nhà đầu tư sẽ buộc phải chịu lỗ để tự cứu mình” GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường cũng nhận định.
3.2 Giải pháp nhằm quản lý ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến hoạtđộng tín dụng tại Ngân hàng Bắc Á động tín dụng tại Ngân hàng Bắc Á