nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện cao lãnh, đồng tháp trên cơ sở luật đất đai 2003

- Hộ gia ñình cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh, ñược Uỷ ban nhân xã, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 Luật ðất ñai thì

Trần Minh Khỏe Huỳnh Thị Ý Nhi

Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận QSD ñất tại huyện Cao Lãnh năm 2008

MỤC LỤC

Trang

Lời cảm ơn i

Nhận xét của giáo viên ii

Mục lục iii

Danh sách bảng vi

Danh sách hình vi

MỞ đẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN 3

1.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 3

1.1.1 Vị trắ ựịa lý 3

1.1.2 Diện tắch và dân số 3

1.1.3 điều kiện kinh tế 4

1.2 Sơ lược về cơ quan 5

1.2.1 Cơ cấu nhân sự 5

1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ 7

1.3 Quá trình hình thành Luật đất ựai 8

1.4 Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất 13

1.5 Các quy ựịnh chung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất 13

1.5.1 Mục ựắch yêu cầu 13

1.5.2 đối tượng 14

1.5.3 điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho hộ gia ựình, cá nhân, cộng ựồng dân cư 14

1.5.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất 16

1.5.5 Mẫu giấy chứng nhận 16

1.5.6 Nội dung viết trên giấy chứng quyền sử dụng ựất 18

1.5.7 đắnh chắnh, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất 19

1.6 đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất trước pháp luật 19

1.6.1 đăng ký quyền sử dụng ựất 19

16.2 Quyền chung của người sử dụng ựất 20

1.6.3 Nghĩa vụ chung của người sử dụng ựất 21

1.6.4 Người chịu trách nhiệm ñăng ký quyền sử dụng ñất 21

1.7 Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 21

1.7.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở cho hộ gia ñình, cá nhân trong trường hợp thửa ñất ở có vườn, ao 21

1.7.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất 23

1.7.3 Cấp Giấy chứng nhận ñối với trường hợp ñã chuyển quyền sử dụng ñất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy ñịnh 24

1.7.4 Cấp Giấy chứng nhận ñối với trường hợp cá nhân sử dụng ñất chết trước khi trao Giấy chứng nhận 25

1.7.5 Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích ño ñạc thực tế với số liệu diện tích ñã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất 25

1.7.6 Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa ñối với thửa ñất 26

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.1 Phương pháp 29

2.2 Các bước tiến hành 29

2.3 Phương tiện 30

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 Tình hình quản lý sử dụng ñất 32

3.2 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 32

3.2.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất tại xã, thị trấn 34

3.2.2 Trình tự, thủ tục ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất do ñổi tên, giảm diện tích thửa ñất do sạt lở tự nhiên, thay ñổi về quyền, thay ñổi về nghĩa vụ tài chính 36

3.2.3 Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các trường hợp trúng ñấu giá, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất 38

3.2.4 Trình tự thủ tục cấp lại, cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 40

3.3 So sánh giữa quy trình mới và quy trình cũ 42

3.3.1 Trình tự thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình

và cá nhân theo quy trình cũ 42

3.3.2 Trình tự thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho hộ gia ñình, cá nhân theo quy trình mới 43

3.3.3 Những thay ñổi giữa quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo Luật ðất ñai 2003 so với Luật ðấi ñai 1993 46

3.4 Nhận xét về những quy ñịnh mới trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của Luật ðất ñai 2003 47

3.5 Cụ thể tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 48

3.5.1 Cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 49

3.5.2 Cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 50

3.6 Thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 50

3.6.1 Thuận lợi 51

3.6.2 Khó khăn 51

DANH SÁCH BẢNG

Tên bảng Trang

Bảng 1: Diện tích và dân số huyện Cao Lãnh 4

Bảng 2: Diện tích các loại ñất 32 Bảng 3: Thống kê kết quả cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất năm 2008 49

DANH SÁCH HÌNH

Hình 1: Sơ ñồ tổ chức Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh 6

Hình 2: Sơ ñồ thể hiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu

cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất tại xã, thị trấn 33

Hình 3: Sơ ñồ thể hiện trình tự ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất do ñổi tên,

giảm diện tích thửa ñất do sạt lở tự nhiên, thay ñổi về quyền và nghĩa vụ tài

chính 36

Hình 4: Sơ ñồ thể hiện trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

cho các trường hợp trúng ñấu giá, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất 38

Hình 5: Sơ ñồ thể hiện trình tự, thủ tục cấp lại, cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử

dụng ñất 40

Hình 6: Sơ ñồ thể hiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ

gia ñình, cá nhân theo quy trình cũ 42

Hình 7: Sơ ñồ thể hiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ

gia ñình, cá nhân theo quy trình mới 44

MỞ ðẦU

Ngày nay, ñất ñai có vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của ñất nước ðất ñai là tư liệu sản xuất trực tiếp của nền kinh tế nông - lâm - ngư nghiệp là ñịa bàn ñể phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu cần thiết cho sinh hoạt của con người Hệ thống quản lý ñất ñai chặt chẻ và chính sách ñất ñai phù hợp sẽ tác ñộng tích cực trong lĩnh vực quản lý và sử dụng ñất ñai Vì thế Nhà nước ñã ban hành nhiều văn bản, các quy phạm pháp luật ñể quản

lý sử dụng ñất ñai một cách có hiệu quả

Hiện nay, với nền kinh tế thị trường năng ñộng, ñất ñai ñối với người sử dụng ñược coi là một tài sản ñặc biệt, thực tế thị trường ñất ñai ñã hình thành cho nên ñể sử dụng nguồn tài nguyên ñất ñai có hiệu quả, không lãng phí và phân phối ñất ñai một cách phù hợp cho người sử dụng là vấn ñề quan tâm của Chính phủ Trong ñó việc ñăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một trong

7 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai (Luật ðất ñai 1993) và 13 nội dung quản

lý Nhà nước về ñất ñai (Luật ðất ñai 2003)

Chính tầm quan trọng này, Luật ðất ñai 2003 và Nghị ñịnh

181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai ñã quy ñịnh cụ thể vai trò và trách nhiệm của các cấp hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Mặt khác, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo ñúng quy ñịnh sẽ giải quyết ñược những vấn ñề nhạy cảm của xã hội về việc tranh chấp ñất ñai, tình trạng không ổn ñịnh về quản lý và sử dụng ñất ñai

Xuất phát từ những vấn ñề trên và ñược sự ñồng ý của Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh, cũng như theo sự phân công của Ban Giám hiệu Trường Cao ñẳng Cộng ñồng Vĩnh Long, Khoa Nông nghiệp ( Ngành Quản

lý ðất ñai) và thầy cô bộ môn ñã cho chúng tôi tìm hiểu thực tế và thực hiện ñề tài “Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất năm 2008” vừa qua

Do ñó ñề tài “Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của huyện Cao Lãnh trên cơ sở Luật ðất ñai 2003” ñược thực hiện nhằm

mục ñích:

- Nắm ựược tình hình cấp giấy chứng nhận của huyện Cao Lãnh hiện tại

- Tìm hiểu sự khác biệt giữa quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất trước và sau khi áp dụng Luật đất ựai 2003

- Nghiên cứu những quy ựịnh mới về giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất,

từ những quy ựịnh mới này trên cơ sở kế thừa những quy ựịnh cũ hiện có ựánh giá sự thay ựổi về hình thức ứng dụng trên thực tế và rút ra kết luận về sự thay ựổi ựó

- Tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng nhận

- đề xuất ý kiến giải quyết những khó khăn

Kết quả ựề tài ựược ghi nhận như sau:

- Nghiên cứu những văn bản liên quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược quy ựịnh trong Luật đất ựai 2003, rút ra những nét mới của quy trình theo Luật đất ựai năm 2003 so với Luật đất ựai năm 1993 và ựánh giá những thay ựổi này

- đánh giá ựược kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất theo Luật đất ựai 2003 Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện Cao Lãnh kế thừa quy trình cũ và ựược xây dựng trên những quy ựịnh mới của Luật đất ựai 2003, bên cạnh ựó còn chỉ ra một số mặt thuận lợi và khó khăn cũng như những hạn chế của giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất mới khi áp dụng từ ựó ựề xuất hướng giải quyết

là cửa ngõ quan trọng của tỉnh ựi thành phố Hồ Chắ Minh và các tỉnh trong khu vực Nằm ở phắa Bắc sông Tiền, phắa đông giáp huyện Cái Bè (tỉnh Tiền Giang)

và huyện Tháp Mười, phắa Tây giáp thành phố Cao Lãnh, huyện Thanh Bình và Tam Nông, phắa Bắc giáp huyện Tháp Mười, phắa Nam giáp sông Tiền (thị xã Sa đéc và huyện Lấp Vò)

1.1.3 ðiều kiện kinh tế

Huyện Cao Lãnh có thế mạnh về sản xuất nông nghiệp toàn diện Ngoài cây lúa với diện tích 66.300 ha, sản lượng năm 2006 ñạt 347.000 tấn, còn có 4.950 ha vườn cây ăn trái, chủ yếu là xoài, nhãn, cây có múi, sản lượng 21.700 tấn; hơn 4.000 ha cây công nghiệp ngắn ngày; 1.600 ha rừng; diện tích mặt nước nuôi thuỷ sản 1.082 ha (cá tra, ñiêu hồng, cá lóc, tôm càng xanh…), sản lượng 22.200 tấn; ñàn gia súc 35.000 con (báo cáo của Ủy ban nhân dân huyện Cao Lãnh năm 2008) Diện tích vườn cây ăn trái và phần lớn diện tích lúa ñược bờ bao bảo vệ

khi lũ về

Về công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - xây dựng, huyện có các làng nghề truyền thống (dệt chiếu, thảm lục bình, làm bột, bánh tráng), các cơ sở chế biến lương thực, giá trị sản xuất năm 2006 ñạt 248.239 triệu ñồng; cụm công nghiệp Cần Lố và Phong Mỹ ñã bàn giao mặt bằng cho các doanh nghiệp, dự án khu công nghiệp xã Ba Sao cũng ñang ñược tỉnh thông qua và tiến hành thành lập; cầu Sông Cái Nhỏ (Bình Thạnh) ñang gấp rút hoàn thành; mặt ñường giao thông nông thôn hầu hết ñã ñược trãi nhựa hoặc làm bằng bê tông cốt thép, xe 4 bánh

về ñến trung tâm các xã, xe 2 bánh về ñến các ấp

Lĩnh vực thương mại - dịch vụ - du lịch phát triển nhanh và ña dạng Hệ thống chợ từ huyện ñến xã ñược ñầu tư, nâng cấp Chợ ñầu mối trái cây tỉnh ðồng Tháp ñặt tại xã Mỹ Hiệp ñang mở rộng, thu hút lượng trái cây bình quân

150 tấn/ngày từ các nơi trong và ngoài tỉnh Cơ sở giết mổ gia súc, gia cầm tập trung tại xã An Bình bảo ñảm ñáp ứng nhu cầu của chợ Cao Lãnh và các chợ lân

cận

1.2 SƠ LƯỢC VỀ CƠ QUAN

Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất ñược quyết ñịnh thành lập vào ngày

28 tháng 07 năm 2005 trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo Quyết ñịnh số 2875/Qð-UBND của Ủy ban nhân dân huyện Cao Lãnh

Ngày ñầu thành lập Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh có 06 biên chế Gồm Giám ñốc, 04 chuyên viên và 01 kế toán Hiện nay cơ quan hiện có 16 biên chế trong ñó: Giám ñốc, 01 phó Giám ñốc, 06 chuyên viên,

07 cán sự, 01 kế toán phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về ñất ñai cũng như nguồn tài nguyên và môi trường trên ñịa bàn của huyện

ðược sự quan tâm lãnh ñạo của Ủy ban nhân dân huyện nên Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất cũng như Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cao Lãnh là một trong những cơ quan hoạt ñộng rất có hịệu quả trong công tác quản lý và tạo ñược lòng tin trong nhân dân

1.2.1 Cơ cấu nhân sự

Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường ñược chia thành các tổ và bộ phận như sau:

1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ

Chức Năng

- Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh là cơ quan dịch

vụ công, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý thống nhất biến ñộng về sử dụng ñất, quản lý hồ sơ ñịa chính giúp Phòng Tài nguyên và Môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật ðồng thời thực hiện việc tiếp nhận các thủ tục yêu cầu, hồ sơ và trả kết quả về ñăng ký quyền sử dụng ñất theo quy chế “một cửa” ngày 04 tháng 09 năm 2003 do Thủ Tướng chính phủ ban hành

- Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện trực thuộc và chịu sự chỉ ñạo quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi trường theo phân cấp quản lý của Ủy ban nhân dân huyện Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện hoạt ñộng theo loại hình sự nghiệp có thu, có trụ sở, có con dấu riêng và ñược mở tài khoản theo quy ñịnh hiện hành

Nhiệm vụ và quyền hạn

- Giúp Phòng Tài nguyên và Môi trường làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện ñối với

hộ gia ñình, cá nhân

- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính thuộc phạm

vi ñịa giới hành chính cấp huyện theo trích sao hồ sơ ñịa chính gốc ñã chỉnh lý

do Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất cấp tỉnh gởi tới, hướng dẫn và kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính của Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn

- Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan chức năng xác ñịnh mức thu tiền

sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñối với người sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở, cộng ñồng dân cư

- Lưu trữ, quản lý bản sao hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và các giấy tờ khác về thủ tục hành chính trong công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai

- Thực hiện trích ño ñịa chính thửa ñất, thống kê, kiểm kê ñất ñai và lập bản

- Thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh hiện hành

- Thực hiện các nhiệm vụ do Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường giao

1.3 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH LUẬT ðẤT ðAI

ðất ñai luôn ñược coi là tài nguyên vô giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các khu kinh tế, văn hóa, xã hội và củng cố an ninh quốc phòng ðất ñai là bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, không thể có quan niệm về quốc gia không có ñất ñai, tôn trọng chủ quyền quốc gia trước hết phải tôn trọng lãnh thổ quốc gia

Rõ ràng ñất ñai có vai trò hết sức quan trọng, chính vì vậy các cuộc cách mạng trong lịch sử ñiều lấy ñất ñai là ñối tượng, coi ñó là nhiệm vụ cần giải quyết hàng ñầu

Ngay từ khi ra ñời vào ngày 03 tháng 02 năm 1930, trong cương lĩnh của ðảng cộng sản Việt Nam ñã ghi: “Cách mạng là giải quyết hai nhiệm vụ chiến lược: ñánh ñổ ðế quốc xâm lược giành ñộc lập dân tộc và xóa bỏ chế ñộ phong kiến giành lại ruộng ñất cho nông dân”

Sau cách mạng tháng 8 thành công, bên cạnh lập Hiến pháp năm 1946, Nhà nước ta ñã ban hành cả sắc lệnh, ñạo luật ñể quản lý ñất ñai và ngay từ khi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp chưa hoàn thành Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa ñã ban hành “Luật cải cách ruộng ñất“, ngày 04 tháng12 năm

1953 nhằm từng bước xóa bỏ sự bốc lột của phong kiến và ðế quốc do sự chiếm hữu về ñất ñai mang lại Từ 6 hình thức về sở hữu ñất ñai là: sở hữu của thực dân Pháp, sở hữu của ñịa chủ, sở hữu nhà chung, sở hữu của tầng lớp phú nông, của tầng lớp tư sản và sở hữu của người nông dân, Nhà nước chỉ thừa nhận 3 hình

thức sở hữu chủ yếu về ñất ñai là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể hợp tác xã và

sở hữu ruộng ñất của người nông dân

Do những hoàn cảnh lịch sử nhất ñịnh, Nhà nước ta từ chổ cho phép sự tồn tại của sở hữu tư nhân ñối với ñất ñai ñã dần dần ñộng viên người dân vào làm ăn trong các hợp tác xã và tiến hành tập thể hóa ñối với ñất ñai Từ chỗ công nhận trong 2 Hiến pháp 1946 và 1959 có ba (03) hình thức sở hữu, ñến Hiến pháp

1980 chỉ còn một (01) hình thức sở hữu là sở hữu toàn dân

Tại ðiều 19 Hiến pháp 1980 quy ñịnh “ñất ñai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng ñất, ở vùng ven biển thềm lục ñịa… mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước ñiều thuộc sở hữu toàn dân”

ðiều 20 “Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch chung nhằm ñảm bảo ñất ñai ñược sử dụng hợp lý, tiết kiệm Những tập thể và cá nhân ñang

sử dụng ñất ñai ñược tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao ñộng của mình theo quy ñịnh của pháp luật… ðất dành cho nông nghiệp và lâm nghiệp không ñược dùng vào việc khác, nếu không ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép”

Như vậy, Hiến pháp năm 1980 ñã xác lập sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai từ

ñó quan hệ pháp luật ñất ñai ở Việt Nam ñược hình thành trên cơ sở Nhà nước là chủ thể ñặc biệt của quyền sở hữu Nhà nước ñối với ñất ñai

Từ ñây, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất và tuyệt ñối với ñất ñai, có ñầy ñủ

3 quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ñịnh ñoạt số phận pháp

lý của ñất ñai Các tổ chức và cá nhân với tư cách là người sử dụng ñất của Nhà nước, thực hiện một cách trực tiếp quyền chiếm hữu và sử dụng ñất ñai

Mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người sở hữu và thống nhất quản

lý toàn bộ ñất ñai trong cả nước, người thực hiện các ý ñồ quy hoạch và kế hoạch của Nhà nước Các mối quan hệ ñó làm hình thành, làm thay ñổi hay làm chấm dứt quan hệ pháp luật ñất ñai mà chủ sở hữu Nhà nước vẫn không thay ñổi

ðể cụ thể hoá các ðiều 19 và ðiều 20 Hiến pháp 1980 ngày 29 tháng 12 năm 1987 Quốc Hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua toàn văn Luật ðất ñai và ñược Chủ tịch Hội ñồng Nhà nước ký sắc lệnh công bố ngày 08 tháng 01 năm 1988 (còn gọi là Luật ðất ðai 1988) ðây là Luật ðất ñai

ñầu tiên của nước ta, tiếp tục phát huy thành quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cách mạng mà ðảng và Nhà nước ta ñã ñạt ñược, phù hợp với cơ chế kinh tế của Nhà nước ta trong giai ñoạn này – cơ chế Nhà nước bao cấp chính vì vậy Luật ðất ñai 1988 không quy ñịnh giá ñất, không quy ñịnh 6 quyền như Luật ðất ñai hiện hành

ðiều 49 Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh người sử dụng ñất có quyền “ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao, ñược quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng ñất có ñược một cách hợp pháp trên ñất ñược giao”

Tuy nhiên, Luật phải phù hợp với từng giai ñoạn lịch sử và từng thời kỳ phát triển kinh tế của ñất nước ðầu những năm 1990, nền kinh tế bao cấp không còn phù hợp với nước ta, vì vậy Quốc hội quyết ñịnh sữa ñổi Hiến pháp năm

1980 ñể ñáp ứng yêu cầu của tình hình và nhiệm vụ mới Ngày 15 tháng 04 năm

1992, Quốc hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ñã thông qua Hiến pháp ðiều 15 Hiến pháp 1992 quy ñịnh: “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức

tổ chức sản xuất kinh doanh ña dạng dựa trên chế ñộ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, trong ñó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể là nền tảng” Tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, ðiều 17 quy ñịnh:”ñất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời …ñiều thuộc sở hữu toàn dân”

Từ tình hình nêu trên, ngày 14 tháng 07 năm 1993 Quốc hội nước Cộng hoà

Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam khoá IX thông qua toàn văn Luật ðất ñai và ñược Chủ tịch nước ký lệnh công bố ngày 24 tháng07 năm 1993 Luật có hiệu lực thi hành ngày 15tháng 10 năm 1993

Luật ðất ñai năm 1993 ñã thay ñổi hẳn Luật ðất ñai năm 1988, là chuyển ñổi một bước ngoặc trong công tác quản lý ñất ñai Luật ðất ñai năm 1993 có sự thay ñổi rất cơ bản: Một là Nhà nước giao ñất cho các chủ sử dụng ñất ổn ñịnh lâu dài và ñược thực hiện các quyền của người sử dụng ñất (chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…); hai là việc xác ñịnh giá các loại ñất ñể

tính thuế, lệ phí, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất

Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ñược Quốc hội khoá IX thông qua ngày 02 tháng 12 năm 1998 làm rõ thêm về thực hiện các quyền và sửa ñổi, bổ sung ñể làm rõ quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất và cho thuê ñất

Luật sữa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ñược Quốc hội khoá X thông qua ngày 29 tháng 06 năm 2001 tiếp tục làm rõ và hoàn thiện thêm những vấn ñề trên nhưng quan trọng là vấn ñề phân cấp và tăng cường quản lý Nhà nước của chính quyền các cấp trong việc quản lý ñất ñai Trong ñó có một số ñiểm mới như về xác ñịnh giá ñất, vấn ñề người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà gắn liền quyền sử dụng ñất (trước ñây họ chỉ ñược phép mua nhà còn ñất thì Nhà nước cho thuê)

Ngày 26 tháng11 năm 2003 tại kỳ hợp thứ 4 Quốc hội khoá XI ñã thông qua toàn văn Luật ðất ñai năm 2003 Luật này thay thế Luật ðất ñai năm 1993; Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998; Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001 và Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 07 năm 2004

Phân loại ñất:

Dựa vào mục ñích sử dụng chủ yếu, ñất ñai ñược phân loại như sau:

a) Nhóm ñất nông nghiệp bao gồm các loại ñất:

b)Nhóm ñất phi nông nghiệp bao gồm các loại ñất:

- ðất ở tại nông thôn

- ðất ở tại ñô thi

- ðất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của Nhà nước

- ðất trụ sở khác

- ðất quốc phòng

- ðất an ninh

- ðất khu công nghiệp

- ðất sản xuất, kinh doanh

- ðất sử dụng cho hoạt ñộng khoáng sản

- ðất sản xuất vật liệu, gốm sứ

- ðất giao thông

- ðất thủy lợi

- ðất công trình năng lượng

- ðất công trình bưu chính viễn thông

- ðất cơ sở văn hóa

- ðất phi nông nghiệp khác

c) Nhóm ñất chưa sử dụng bao gồm các loại ñất chưa xác ñịnh mục ñích sử dụng

1.4 Ý NGHĨA CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là dấu hiệu kết thúc quá trình ñăng ký quyền sử dụng ñất hợp pháp ñồng thời ñạt ñược hai mục tiêu cơ bản:

- Xây dựng hệ thống hồ sơ ñầy ñủ các mặt tự nhiên kinh tế, xã hội,…của ñất ñai làm cơ sở ñể Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả bảo vệ lợi ích chính ñáng của người sử dụng ñất nắm chắc nguồn tài nguyên ñất ñai

- Người sử dụng ñất yên tâm khai thác tài nguyên ñất theo pháp luật ñược hưởng quyền và thực hiện ñầy ñủ nghĩa vụ theo quy ñịnh của pháp luật

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất phải ñạt ñược mục ñích và yêu cầu sau ñây:

- Việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất phải ñảm bảo các yêu cầu cơ bản sau:

+ Thể hiện ñầy ñủ, ñúng quy cách các nội dung của giấy chứng nhận + Các nội dung viết giấy phải chính xác, thống nhất với ñơn ñăng ký ñã ñược duyệt và quyết ñịnh cấp giấy chứng nhận, sổ ñịa chính

+ Trên trang 2 của giấy chứng nhận chỉ viết một kiểu chữ, một loại mực theo ngôn ngữ tiếng việt, chữ viết rõ ràng, không sửa chữa

- Người nhận khoán ñất trong các nông trường, lâm trường

1.5.3 ðiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư

- Hộ gia ñình cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh, ñược Uỷ ban nhân xã, thị

trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 Luật ðất ñai thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

và không phải nộp tiền sử dụng ñất:

+ Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất ñai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn liền với ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất

+ Giấy tờ chuyển nhượng, mua bán nhà ở gắn liền với ñất ở trước ngày

15 tháng 10 năm 1993, nay ñược Ủy ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là ñã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh của pháp luật

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người sử dụng ñất

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 Luật ðất ñai mà trên giấy tờ ñó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng ñến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, nay ñược Ủy ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải ñảo, nay ñược Ủy ban nhân dân xã nơi có ñất xác nhận là người sử dụng ñất ổn ñịnh, không có tranh chấp thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất

- Hộ gia ñình cá nhân ñang sử dụng ñất không có các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 Luật ðất ñai nhưng ñất ñã ñược sử dụng ổn ñịnh từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay ñược Ủy ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt ñối với nơi ñã có quy hoạch sử dụng ñất thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất

- Hộ gia ñình, cá nhân ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Tòa án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất không có các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 Luật ðất ñai nhưng ñất ñã ñược sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành, nay ñược Ủy ban nhân dân

xã, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt ñối với nơi ñã có quy hoạch sử dụng ñất thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và phải nộp tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh của Chính phủ

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện thực hiện theo quy ñịnh của pháp luật

- Cộng ñồng dân cư ñang sử dụng ñất có các công trình là ñình, ñền, am, từ ñường, nhà thờ họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất khi có các ñiều kiện sau:

+ Có ñơn ñề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

+ ðược Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có ñất xác nhận là ñất sử dụng chung cho cộng ñồng và không có tranh chấp

1.5.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

(Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược quy ñịnh tại

ðiều 52 Luật ðất ñai 2003)

Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở

1.5.5 Mẫu giấy chứng nhận

Theo quyết ñịnh số 08/2006/Qð-BTNMT ngày 27 tháng 07 năm 2006 Ban

hành Quy ñịnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất như sau:

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và ñược áp dụng trong phạm vi cả nước ñối với mọi loại ñất Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một (01) tờ có bốn (04)

trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các ñặc ñiểm và nội dung sau ñây :

a) Trang 1 là trang bìa ñối với bản cấp cho người sử dụng ñất thì trang bìa màu ñỏ gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”

màu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu ñen, dấu nổi của Bộ Tài

nguyên và Môi trường; ñối với bản lưu thì trang bìa màu trắng gồm Quốc huy và

dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất” màu ñen, số phát hành của giấy chứng nhận màu ñen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường

b) Trang 2 và trang 3 có các ñặc ñiểm và nội dung sau:

- Nền ñược in hoa văn trống ñồng màu vàng tơ ram 35%

- Trang 2 ñược in chữ màu ñen gồm Quốc hiệu, tên Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử dụng ñất, thửa ñất ñược quyền sử dụng, tài sản gắn liền với ñất, ghi chú

- Trang 3 ñược in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu ñen gồm sơ

ñồ thửa ñất, ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và chức vụ,

họ tên của người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận

c) Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu ñen ñể ghi những thay ñổi về sử dụng ñất sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Trường hợp trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hết chỗ ghi thì lập trang bổ sung Trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất có kích thước, nội dung như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu thửa ñất, số phát hành giấy chứng nhận và số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng của trang; trang

bổ sung phải ñược ñánh số thứ tự và ñóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng nhận;

d) Nội dung quy ñịnh tại các ñiểm a, b và c ñược thể hiện cụ thể trên Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ban hành kèm theo Quyết ñịnh này

2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cấp theo từng thửa ñất gồm hai bản, một bản cấp cho người sử dụng ñất và một bản lưu tại Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất của cơ quan Tài nguyên và Môi trường trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

1.5.6 Nội dung viết trên giấy chứng quyền sử dụng ñất

- Tên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược

ghi phía dưới dòng chữ ỦY BAN NHÂN DÂN cấp trên trực tiếp

- Tên người sử dụng ñất

+ Tên người sử dụng ñất là cá nhân thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau ñó ghi họ, tên, năm sinh, số chứng minh nhân dân, ngày và nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, ñịa chỉ nơi thường trú của người sử dụng ñất

+ Trường hợp quyền sử dụng ñất là tài sản chung của vợ và chồng thì ghi

họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, ñịa chỉ nơi thường trú của vợ và chồng

+ Người sử dụng ñất là người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà ở gắn với quyền sử dụng ñất ở thì ghi “ Ông “ (hoặc “Bà”), sau ñó ghi họ, tên, năm sinh, số hộ chiếu, quốc tịch, ñịa chỉ tạm trú của người ñó ở Việt Nam

- Các thông tin về thửa ñất ñược ghi vào mục Thửa ñất ñược quyền sử dụng

1.5.7 đắnh chắnh, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất

- Khi phát hiện nội dung ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất có sai sót thì Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ựắnh chắnh ựối với giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất do Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp

- Việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựã cấp ựược thực hiện theo quy ựịnh sau:

+ Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất trong trường hợp cấp ựổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất; sạt lở tự nhiên ựối với cả thửa ựất; có thay ựổi ranh giới thửa ựất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất

+ Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất trong trường hợp thu hồi ựất theo quy ựịnh tại điều 38 của Luật đất ựai

+ Trường hợp không thu hồi ựược giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thì thông báo cho Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng ựất và Uỷ ban nhân dân

xã, phường, thị trấn nơi có ựất

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thuộc thẩm quyền cấp giấy của Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh ựối với trường hợp quy ựịnh tại ựiểm a và ựiểm

b khoản 2 điều 42 Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP

- Trường hợp ựã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho người ựang sử dụng ựất ổn ựịnh ựược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ựất thì việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất chỉ ựược thực hiện khi có bản án hoặc quyết ựịnh của Toà án nhân dân ựã ựược thi hành trừ trường hợp quy ựịnh tại khoản 2 điều 42 Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP

1.6 đĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG đẤT, QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG đẤT TRƯỚC PHÁP LUẬT

+ ðược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng;

+ Người ñang sử dụng ñất mà thửa ñất ñó chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

- ðăng ký biến ñộng về sử dụng ñất ñược thực hiện ñối với người sử dụng thửa ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà có thay ñổi về việc

sử dụng ñất trong các trường hợp sau:

+ Người sử dụng ñất thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

+ Người sử dụng ñất ñược phép ñổi tên

+ Có thay ñổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa ñất

+ Chuyển mục ñích sử dụng ñất

+ Có thay ñổi thời hạn sử dụng ñất

+ Chuyển ñổi từ hình thức Nhà nước cho thuê ñất sang hình thức Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất

+ Có thay ñổi về những hạn chế quyền của người sử dụng ñất

+ Nhà nước thu hồi ñất

1.6.2 Quyền chung của người sử dụng ñất

- ðược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

- Hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo ñất nông nghiệp

- ðược nhà nước hướng dẫn và giúp ñỡ trong việc cải tạo, bồi bổ ñất nông nghiệp

- ðược Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm ñến quyền sử dụng ñất hợp pháp của mình

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng ñất

hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về ñất ñai

Ngoài ra người sử dụng ñất còn có các quyền sau: Quyền chuyển ñổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất;

quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sủ dụng ñất; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

1.6.3 Nghĩa vụ chung của người sử dụng ñất

- Sử dụng ñất ñúng mục ñích, ñúng ranh giới thửa ñất, ñúng quy ñịnh về sử

dụng ñộ sâu trong ñất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng ñất và tuân theo các quy ñịnh khác của pháp luật

- ðăng ký quyền sử dụng ñất, làm ñầy ñủ thủ tục khi chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ ñất

- Tuân theo các quy ñịnh về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại ñến lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất có liên quan

- Tuân theo các quy ñịnh của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng ñất

- Giao lại ñất khi Nhà nước có quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc khi hết thời hạn

sử dụng ñất

1.6.4 Người chịu trách nhiệm ñăng ký quyền sử dụng ñất

- Người ñại diện cho cộng ñồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước ñối với việc sử dụng ñất ñã giao cho cộng ñồng dân cư

- Chủ hộ gia ñình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước ñối với việc sử dụng ñất của hộ gia ñình

- Cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu trách nhiệm trước Nhà nước ñối với việc sử dụng ñất của mình

- Người ñại diện cho những người sử dụng ñất mà có quyền sử dụng chung

thửa ñất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước ñối với việc sử dụng ñất ñó

1.7 CÁC TRƯỜNG HỢP CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

1.7.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở cho hộ gia ñình, cá nhân trong trường hợp thửa ñất ở có vườn, ao

ðiều 45 Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy ñịnh

như sau:

- Diện tích ñất ở ñối với hộ gia ñình, cá nhân ñã ñược cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng ñất trước ngày Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP có hiệu lực thi ñược

xác ñịnh theo quy ñịnh sau:

+ Diện tích ñất ở là diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã

cấp

+ Trường hợp người sử dụng ñất có nhu cầu chuyển mục ñích sử dụng

ñất từ ñất vườn, ao sang ñất ở thì diện tích ñất ở ñược xác ñịnh lại theo quy ñịnh

tại các khoản 2, 3 và 4 ðiều 87 của Luật ðất ñai, khoản 2 và khoản 3 ðiều 80

của Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP, hộ gia ñình, cá nhân không phải nộp tiền sử

dụng ñất ñối với phần diện tích chênh lệch giữa diện tích ñất ở ñược xác ñịnh lại

và diện tích ñất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

- Trường hợp ñất ở có vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở thuộc khu dân

cư ñược sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà trong hồ sơ ñịa chính hoặc

các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của

Luật ðất ñai có ghi nhận rõ ranh giới thửa ñất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích

ñất ñó ñược xác ñịnh là ñất ở theo quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 87 của Luật ðất ñai;

trường hợp ranh giới thửa ñất chưa ñược xác ñịnh trong hồ sơ ñịa chính hoặc trên

các giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật

ðất ñai thì diện tích ñất ở ñược xác ñịnh không quá năm (05) lần hạn mức diện

tích giao ñất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh tại khoản 2

ðiều 83 và khoản 5 ðiều 84 của Luật ðất ñai nhưng tổng diện tích không vượt quá

diện tích ñất mà hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng; phần diện tích ñất còn lại sau

khi ñã xác ñịnh thửa ñất ở thì ñược xác ñịnh theo hiện trạng sử dụng ñất

- Trường hợp ñất ở có vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở thuộc khu dân

cư ñược sử dụng từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 ñến trước ngày 01 tháng 07 năm

2004 thì diện tích ñất ở ñược xác ñịnh theo quy ñịnh tại các khoản 3, 4 và 5 ðiều

87 của Luật ðất ñai 2003

1.7.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân ñang

sử dụng ñất

Việc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ñược thực hiện theo quy ñịnh tại ðiều 48 Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP như sau:

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà toàn bộ thửa ñất hoặc một phần thửa ñất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai mà không có tranh chấp thì diện tích ñất có giấy tờ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, trừ trường hợp ñất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà ñã có quyết ñịnh thu hồi ñất của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà toàn bộ thửa ñất hoặc một phần thửa ñất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai ñược cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng ñất ñối với phần diện tích ñất không có giấy tờ khi có ñủ các ñiều kiện sau:

+ ðất không có tranh chấp

+ ðất ñã ñược sử dụng trước thời ñiểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng ñô thị hoặc quy hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñược xét duyệt; trường hợp ñất ñược sử dụng sau thời ñiểm quy hoạch,

kế hoạch sử dụng ñất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng ñô thị hoặc quy hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñược xét duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch ñó Thời ñiểm sử dụng ñất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ñất xác nhận

+ Trường hợp sử dụng ñất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñến trước ngày

01 tháng 07 năm 2004 thì phải nộp tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh của Chính phủ

về thu tiền sử dụng ñất

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà trước ñây Nhà nước ñã có quyết ñịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý thì hộ gia ñình, cá nhân ñó ñược tiếp

tục sử dụng, ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền

sử dụng ñất

1.7.3 Cấp Giấy chứng nhận ñối với trường hợp ñã chuyển quyền sử dụng ñất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy ñịnh

Dựa vào ðiều 11 Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ñược quy ñịnh như sau

- Trường hợp người ñang sử dụng ñất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa

kế, nhận tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở (sau ñây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 mà chưa ñược cấp giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng ñất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng ñất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận theo quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 135 hoặc khoản 1 ðiều 136 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-

CP

- Trường hợp chuyển quyền sử dụng ñất, nhà ở gắn liền với ñất ở mà các bên ñã lập xong hợp ñồng, giấy tờ về chuyển quyền nhưng người chuyển quyền

sử dụng ñất không nộp giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 1 và khoản 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai (gọi là giấy tờ về quyển sử dụng ñất) ñể làm thủ tục chuyển quyền thì thực hiện như sau:

+ Người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ gồm ñơn xin cấp giấy chứng nhận và hợp ñồng, giấy tờ vê chuyển quyền sử dụng ñất ñể ñược cấp giấy chứng nhận; nơi nộp hồ sơ thực hiện theo quy ñịnh tại ðiều 122 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP

+ Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất căn cứ vào hợp ñồng, giấy tờ

về chuyển quyền sử dụng ñất, thông báo bằng văn bản cho người chuyển quyền, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ñất về việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc hủy các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất nhưng chưa ñược giao cho người nhận chuyển quyền ñối với trường hợp chuyển quyền toàn bộ diện tích ñất; về việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc chỉnh lý hoặc cấp mới giấy chứng nhận ñối với trường hợp chuyển quyền một phần diện tích ñất; trường hợp

không rõ ñịa chỉ của người chuyển quyền ñể thông báo thì phải ñăng tin trên báo ñịa phương ba số liên tiếp (chi phí ñăng báo do người xin cấp giấy chứng nhận trả)

+ Sau thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày thông báo hoặc ñăng tin lần ñầu tiên trên báo ñịa phương về việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền mà không có ñơn ñề nghị giải quyết tranh chấp thì thủ tục cấp giấy chứng nhận thực hiện theo quy ñịnh tại ðiều 135 hoặc ðiều 136 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP hoặc theo quy ñịnh của pháp luật về nhà ở; Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyết ñịnh huỷ giấy chứng nhận ñã cấp cho bên chuyển quyền nếu bên chuyển quyền không nộp giấy chứng nhận; nếu bên chuyển quyền nộp giấy chứng nhận thì chỉnh lý hoặc cấp mới giấy chứng nhận theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp có ñơn ñề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất hướng dẫn các bên nộp ñơn ñến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy ñịnh tại ðiều 135 và ðiều 136 của Luật ðất ñai

1.7.4 Cấp Giấy chứng nhận ñối với trường hợp cá nhân sử dụng ñất chết

trước khi trao Giấy chứng nhận (ðiều 18 Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25

tháng 5 năm 2007)

Trường hợp người ñứng tên nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận chết trước khi trao giấy chứng nhận thì Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện ñể hủy giấy chứng nhận ñã ký và thông báo cho người ñược thừa kế bổ sung hồ sơ theo quy ñịnh tại ñiểm a khoản

1 ðiều 151 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ñể ñược cấp giấy chứng nhận

1.7.5 Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích ño ñạc thực tế với số liệu diện tích ñã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất

- Trường hợp số liệu ño ñạc thực tế theo ñúng quy phạm kỹ thuật về ño ñạc ñịa chính mà diện tích thửa ñất nhỏ hơn diện tích ñã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất thì giấy chứng nhận ñược cấp theo số liệu diện tích ño ñạc thực tế; người sử dụng ñất không ñược truy nhận số tiền sử dụng ñất ñã nộp (nếu có) ñối

với phần diện tích ít hơn so với diện tích ñất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất

- Trường hợp số liệu ño ñạc thực tế theo ñúng quy phạm kỹ thuật về ño ñạc ñịa chính mà diện tích thửa ñất lớn hơn diện tích ñã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất thì giải quyết theo quy ñịnh sau:

Trường hợp ranh giới thửa ñất hiện nay không thay ñổi so với thời ñiểm có giấy tờ về quyền sử dụng ñất, không có tranh chấp với những người sử dụng ñất liền kề mà diện tích ño ñạc thực tế khi cấp giấy chứng nhận nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất thì giấy chứng nhận ñược cấp theo diện tích

ño ñạc thực tế; người sử dụng ñất không phải nộp tiền sử dụng ñất ñối với phần diện tích nhiều hơn so với diện tích ñất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất

- Trường hợp ranh giới thửa ñất hiện nay có thay ñổi so với thời ñiểm có giấy tờ về quyền sử dụng ñất mà diện tích ñất ño ñạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất nay ñược Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ñất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng ñất trước ñó, ñất ñã ñược sử dụng ổn ñịnh và không có tranh chấp thì giấy chứng nhận ñược cấp cho toàn bộ diện tích ño ñạc thực tế của thửa ñất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với phần diện tích chênh lệch theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- Trường hợp ranh giới thửa ñất hiện nay có thay ñổi so với thời ñiểm có giấy tờ về quyền sử dụng ñất mà diện tích ñất ño ñạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất nay ñược Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ñất xác nhận diện tích nhiều hơn là do lấn, chiếm thì xử lý theo quy ñịnh tại khoản 4 và khoản 5 ðiều 14 hoặc khoản 2 ðiều 15 Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP

1.7.6 Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa ñối với thửa ñất

- Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có:

+ ðơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng ñất ñối với trường hợp tách thửa, hợp thửa theo yêu cầu của người sử dụng ñất và trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại ñiểm k và ñiểm 1 khoản 1 ðiều 99 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP