nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư tại tổng công ty hợp tác kinh tế

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN Trần Thanh Hải NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI TỔNG CÔNG TY HỢP TÁC KINH TẾ (COECCO) LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Hà Nội, năm 2011 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN Trần Thanh Hải NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI TỔNG CÔNG TY HỢP TÁC KINH TẾ (COECCO) Chuyên ngành: Tài ngân hàng LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LÊ THỊ HƯƠNG LAN Hà Nội, năm 2011 MỤC LỤC Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng, biểu, sơ đồ, hình vẽ Tóm tắt luận văn PHẦN MỞ ĐẦU Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 Khái quát dự án đầu tư doanh nghiệp 1.1.1 Hoạt động đầu tư doanh nghiệp 1.1.2 Khái niệm dự án đầu tư doanh nghiệp .4 1.2 Thẩm định tài dự án đầu tư .6 1.2.1 Khái niệm cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu tư doanh nghiệp 1.2.2 Nội dung thẩm định tài dự án 1.3 Chất lượng thẩm định tài dự án doanh nghiệp 30 1.3.1 Quan niệm chất lượng thẩm định tài dự án .30 1.3.2 Các tiêu chí đánh giá chất lượng thẩm định tài dự án 32 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng TĐTC dự án doanh nghiệp 34 1.4.1 Nhân tố chủ quan 34 1.4.2 Nhân tố khách quan 38 Chương THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY HỢP TÁC KINH TẾ (COECCO) .40 2.1 Tổng quan Tổng công ty Hợp tác kinh tế (COECCO) 40 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 40 2.1.2 Cơ cấu Tổ chức Tổng Công ty 42 2.1.3 Kết sản xuất kinh doanh Công ty 44 2.2 Thực trạng chất lượng thẩm định tài dự án COECCO 45 2.2.1 Thực trạng thẩm định tài dự án COECCO 45 2.2.2 Kết thực dự án COECCO .47 2.2.3 Nội dung thẩm định tài dự án COECCO 50 2.2.4 Minh họa thẩm định tài dự án “Tổ hợp chung cư cao tầng, biệt thự, trung tâm thương mại COECCO” 51 2.3 Đánh giá chất lượng thẩm định tài dự án COECCO 58 2.3.1 Kết đạt .58 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân .60 Chương GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CƠNG TY HỢP TÁC KINH TẾ 67 3.1 Định hướng hoạt động đầu tư Tổng công ty 67 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng TĐTC dự án COECCO 69 3.2.1 Nâng cao nhận thức TĐTC dự án hoạt động đầu tư Công ty 69 3.2.2 Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng, tuyển dụng cán thẩm định 69 3.2.3 Ban ban hành thực quy trình thẩm định TCDA .72 3.2.4 Hoàn thiện số nội dung thẩm định tài dự án .76 3.2.5 Nâng cao chất lượng khai thác, tổng hợp xử lý thông tin phục vụ cho thẩm định tài dự án 84 3.2.6 Tăng cường đầu tư trang thiết bị ứng dụng khoa học công nghệ vào công tác thẩm định .86 3.3 Một số kiến nghị 87 3.3.1 Kiến nghị Chính phủ Bộ ngành có liên quan 87 3.3.2 Kiến nghị với đơn vị chủ quản .88 3.3.3 Kiến nghị với ngân hàng đối tác góp vốn 89 KẾT LUẬN .90 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHỤ LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT COECCO : Tổng công ty Hợp tác kinh tế IRR : Tỷ lệ hoàn vốn nội NHTM : Ngân hàng thương mại NPV : Giá trị ròng SXKD : Sản xuất kinh doanh TĐTC : Thẩm định tài Thuế TNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp VAT : Thuế giá trị gia tăng TSCĐ : Tài sản cố định TTNH MTV : Trách nhiệm hữu hạn thành viên DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng sơ đồ Trang Bảng 1.1 Bảng tính dịng tiền 15 Bảng 1.2 Dự tính chi phí sản xuất (dịch vụ) 18 Bảng 1.3 Dự tính lãi – lỗ dự án 19 Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức Tổng công ty 42 Bảng 2.1 Kết sản xuất kinh doanh Công ty 44 Sơ đồ 2.2 Mô tả trình thẩm định phê duyệt dự án COECCO 45 trước năm 2009 Bảng 2.2 Tổng hợp dự án đầu tư từ năm 2005 -:- năm 2010 47 Bảng 2.3 Kết thực dự án cầu đường, dân dụng 48 Bảng 2.4 Các dự án thẩm định năm 2010 49 Bảng 2.5 Tổng mức đầu tư dự án 53 Bảng 2.6 Nhu cầu vốn đầu tư qua năm dự án 55 Bảng 2.7 Dòng tiền dự án54 57 Sơ đồ 3.1 Quy trình tuyển dụng chuyên viên đầu tư 71 Sơ đồ 3.2 Quy trình thẩm định dự án đầu tư cho COECCO 74 Sơ đồ 3.3 Quy trình thẩm định tài dự án đầu tư 75 Bảng 3.1 Tiến độ thực dự án - tái thẩm định 81 Bảng 3.2 Tái thẩm định nhu cầu vốn theo hạng mục đầu tư hàng năm 82 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động đầu tư có vai trò quan trọng phát triển quốc gia hay doanh nghiệp cụ thể Vai trị đặc biệt quan trọng xu hội nhập kinh tế quốc tế sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 - 2009 Tại Việt Nam, hoạt động đầu tư chủ yếu thực thông qua dự án đầu tư Để đảm bảo cho hoạt động đầu tư diễn thuận lợi, đạt mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu kinh tế xã hội cao trước bỏ vốn đầu tư cần phải làm tốt khâu chuẩn bị, có nghĩa phải xem xét, tính tốn tồn diện khía cạnh thị trường, kinh tế kỹ thuật, kinh tế tài chính, điều kiện tự nhiên, mơi trường xã hội, pháp lý… Hay nói cách khác, cơng tác lập dự án thẩm định dự án đầu tư Trong thẩm định dự án đầu tư, thẩm định tài dự án xem quan trọng nhất, có tính chất định đến tồn q trình thẩm định tác động trực tiếp đến định đầu tư doanh nghiệp Vì vậy, doanh nghiệp cần phải nhận thức vai trị thẩm định tài dự án trọng nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư để giảm thiểu rủi ro, tổn thất thực dự án đầu tư, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh làm tăng giá trị doanh nghiệp sau dự án thực Trong năm qua, chất lượng thẩm định tài dự án hoạt động đầu tư Tổng cơng ty Hợp tác kinh tế (COECCO) cịn thấp nên bỏ qua số hội đầu tư tốt, số dự án gặp khó khăn triển khai thực hiện, kết đạt không dự kiến ban đầu Vì tơi chọn vấn đề “ Nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Tổng Công ty Hợp tác kinh tế” làm đề tài nghiên cứu 2 Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu lý luận chất lượng thẩm định tài dự án hoạt động đầu tư doanh nghiệp - Đánh giá chất lượng thẩm định tài dự án hoạt động đầu tư Tổng công ty TNHH MTV Tổng công ty Hợp tác kinh tế - Đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án Tổng cơng ty Hợp tác kinh tế Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài - Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng thẩm định tài dự án hoạt động đầu tư doanh nghiệp - Phạm vi nghiên cứu: Chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Tổng công ty Hợp tác kinh tế COECCO - Thời gian nghiên cứu: Giai đoạn từ năm 2005 đến 2010 Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực luận văn, phương pháp chủ yếu sử dụng phương pháp thống kê, so sánh, với việc sử dụng số liệu thực tế minh hoạ, đồng thời có tham khảo tài liệu liên quan đến lĩnh vực tài Kết cấu đề tài Chương 1: Những vấn đề chất lượng thẩm định tài dự án doanh nghiệp Chương 2: Thực trạng chất lượng thẩm định tài dự án Tổng công ty Hợp tác kinh tế Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án Tổng cơng ty Hợp tác kinh tế Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 Khái quát dự án đầu tư doanh nghiệp 1.1.1 Hoạt động đầu tư doanh nghiệp Đầu tư trình sử dụng nguồn lực để tiến hành hoạt động nhằm thu kết quả, thực mục tiêu định tương lai Các nguồn lực sử dụng tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động trí tuệ Những kết đạt gia tăng tài sản vật chất, tài sản tài tài sản trí tuệ… Đầu tư phát triển hình thái hoạt động đầu tư nói chung, nhiên, khác với phương thức đầu tư khác, đầu tư phát triển tạo tài sản cho kinh tế, cho doanh nghiệp sản xuất cung ứng dịch vụ Chính vậy, khái niệm đầu tư phạm vi đề tài tiếp cận góc độ đầu tư phát triển Hoạt động đầu tư phát triển có vai trị quan trọng khơng phát triển quốc gia mà quan trọng tổ chức kinh tế, có doanh nghiệp Có thể thấy đời doanh nghiệp kết hoạt động đầu tư Trong trình tồn phát triển, doanh nghiệp tổ chức thực hoạt động kinh doanh để tạo nên giá trị gia tăng, hay nói cách khác, thực liên tục một, số tất cơng đoạn q trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm cung ứng dịch vụ thị trường nhằm mục đích sinh lợi Đầu tư xuất hầu hết khâu hoạt động kinh doanh, từ sản xuất, tiêu thụ hay cung ứng dịch vụ thị trường Mục đích hầu hết doanh nghiệp thu lợi nhuận thông qua trình đầu tư, tức sử dụng nguồn lực (bỏ vốn) nhằm hình thành bổ sung tài sản cần thiết để thực mục tiêu kinh doanh theo kế hoạch Để đảm bảo cho hoạt động đầu tư tiến hành thuận lợi, đạt mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu kinh tế xã hội cao trước bỏ vốn, doanh nghiệp phải xem xét tính tốn khía cạnh dự án, dự đoán yếu tố bất định xảy trình đầu tư Mọi xem xét, tính tốn chuẩn bị thể việc soạn thảo dự án đầu tư Như thấy gắn với hoạt động đầu tư dự án doanh nghiệp, hoạt động đầu tư sở dự án nhiều doanh nghiệp áp dụng nhằm tối đa hóa hiệu đầu tư Phần trình bày nói rõ khái niệm dự án nội dung liên quan 1.1.2 Khái niệm dự án đầu tư doanh nghiệp Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định Dự án có vai trị quan trọng chủ đầu tư, nhà quản lý tác động trực tiếp tới tiến trình phát triển kinh tế xã hội Trên phương diện doanh nghiệp, dự án để bỏ vốn đầu tư, sở để xin phép đầu tư cấp giấy phép hoạt động, thuyết phục vay vốn, tìm kiếm đối tác… mục đích để thực dự án thương mại, tức nhằm mang lại lợi ích tài cho doanh nghiệp khơng nằm ngồi lợi ích chung tồn xã hội Với góc độ khác có quan điểm khác dự án Song, cách tổng quát nhất, dự án hiểu tập hợp hoạt động đặc thù liên kết chặt chẽ phụ thuộc lẫn nhằm đạt tương lai ý tưởng đặt (mục tiêu định) với nguồn lực thời gian xác định Dự án đầu tư xem xét từ nhiều góc độ: Xét mặt hình thức: Dự án đầu tư tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch nhằm đạt kết thực mục tiêu định tương lai Xét góc độ quản lý: Dự án đầu tư công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế xã hội thời gian dài Biên giới Việt – giới 10 11 12 Lào Đường Tuần tra Biên Giới Thanh Hương Đường Phù Khả - Mốc L10 Đường Tuần tra Biên Nghệ An 28.027 2007 2010 Nghệ An 60.261 2007 2010 47.918 2007 2011 378.042 2008 2011 40.286 2010 2012 18.998 10/2004 12/2006 Nghệ An Giới Châu Khê Đường quốc lộ 1D - Xiêng Khoảng - CHĐCN Lào Lào Đường Mốc L10 - Mốc 13 Nghệ An L8 III Dự án xây dựng UBND Tỉnh Khăm Muộn Khăm muộn - Lào Doanh trại dBB/f4 QĐ Xavănnakhẹt Lào Lào Trường Hạ sỹ quan Công Xalavăn - Lào an TT Danh mục dự án Địa điểm 25.300 9/2004 3/2007 8.900 10/2005 5/2007 Giá trị Thời gian thực Bắt Hồn đầu Trường Chính trị hành Nhà Trạm xã - Viện 101 Nhà tầng KS Hòn Ngư Trạm khách T50 - Quân khu Nhà tầng KS Hòn Ngư Hội trường - Quân khu 10 11 Xaynhabuly - Lào Xiêng Khoảng Lào TX Cửa lò - Nghệ thành 10.462 10/2005 5/2007 5.864 12/2005 12/2007 3.387 1/2006 3/2007 Vinh - Nghệ An 7.447 3/2006 5/2007 TX Cửa lò TP Vinh - Nghệ 4.375 5/2006 4/2007 26.425 5/2006 2/2008 9.844 7/2006 11/2007 17.500 9/2006 11/2008 An An Trụ sở UBND Huyện Bolykhămxay Viêng Thoong Lào Trường Sỹ quan tỉnh Luông Pha Bang - 12 13 14 15 16 TT Bắc Lào Học viện Cay Xỏn phôm vi hẳn Trung Tâm Hành SL (EPC) Trường Dân tộc nội trú HP, XK Trường Năng khiếu Dự bị Đại Học Trường trung học Hữu Nghị Danh mục dự án Viêng chăn - Lào 17.344 10/2006 9/2008 Sốp Cộp - Sơn La 36.337 11/2006 12/2008 HP, XK - Lào 4/2007 2/2009 Viêng Chăn - Lào 45.743 11/2007 11/2009 Viêng Chăn - Lào 39.747 Địa điểm 3.592 Giá trị 2007 Thời gian thực Bắt Hoàn đầu Quảng 17 trường 2009 thành Thạt Luổng công viên Xay Xệt thả - Thủ đô Viêng Viêng Chăn - Lào 71.893 2008 2010 Viêng Chăn - Lào 46.630 2008 2010 Tỉnh Hà Tĩnh 12.623 2009 7/2010 12.975 2009 7/2010 37.288 102.670 2009 2009 2010 2011 55.280 03/2010 2011 Chăn Nhà giảng đường làm 18 19 20 21 22 23 việc phòng Học viện quốc CayXon Phomvihan Ngân hàng phát triển tỉnh Hà Tĩnh Ký túc xá sinh viên Lào - Tỉnh Nghệ An Đại học Vinh Đại học quốc gia Lào Viêng Chăn - Lào Nhà Quốc Hội Lào Viêng Chăn - Lào Nhà Hội trường lớn tỉnh Atapu - Lào Atap - Lào (Nguồn: Số liệu tổng hợp Phòng đầu tư cung cấp) Phụ lục 2: Bảng tính doanh thu – Dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, trung tâm thương mại COECCO TT I II NỘI DUNG Nhà chung cư, thương mại CCU-TM Cho thuê dịch vụ Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Số lượng tiêu thụ Đơn giá Thành tiền Khối hộ chung cư Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Lượng tiêu thụ Đơn giá Thành tiền Thanh toán Penhouse Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Lượng tiêu thụ Đơn giá Thành tiền Thanh toán Cho thê gửi xe tầng hầm Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Thành tiền Nhà chung cư CCU Cho thuê dịch vụ Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Số lượng tiêu thụ Đơn giá thuê(bán) Thành tiền ĐVT Tổng m2 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 6.711 30% 4.698 15.500 72.814.350 25% 6.391 15.070 96.312.370 119.427.339 30% 7.669 15.070 115.574.844 196.477.235 15.070 - 25% 30% ng.đ m2 25.564 20% 5.113 15.070 77.049.896 15.409.979 m2 25% 6.391 15.070 96.312.370 53.934.927 372 15.400 5.728.800 1.145.760 25% 465 15.400 7.161.000 4.010.160 465 15.400 7.161.000 8.879.640 558 15.400 8.593.200 14.608.440 0% 15.400 - 4.711 50% 847.980 m2 0% 1.860 20% m2 70% 2.013 15.500 31.206.150 100% 1.695.960 50 năm 84.798.000 761 40% ng.đ 304 15.200 4.625.664 60% 456 15.200 6.938.496 TT - III - NỘI DUNG Khối hộ chung cư Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Lượng tiêu thụ Đơn giá Thành tiền Thanh toán Thanh toán năm m Thanh toán năm m +1 Cho thê gửi xe tầng hầm Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Thành tiền Biệt thự, nhà vườn Đất Lượng cung (DT đất nền) Giá bán Tỷ lệ tiêu thụ Thành tiền Thu tiền Phần xây thô Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Đơn giá Thành tiền Thanh toán Thanh toán năm m Thanh toán năm m +1 Tổng ĐVT Tổng m2 Năm 2011 Năm 2012 13.940 0% 15.070 - m2 20% 2.788 15.070 42.015.160 16.806.064 16.806.064 - Năm 2013 25% 3.485 15.070 52.518.950 49.367.813 36.763.265 12.604.548 Năm 2014 Năm 2015 30% 4.182 15.070 63.022.740 91.382.973 63.022.740 28.360.233 25% 3.485 15.070 52.518.950 52.518.950 52.518.950 1.562 50% 281.160 100% 28.116.000 - - 340.277.582 245.185.796 4.810 18.000 m2 18.000 40% 34.629.408 34.629.408 51.944.112 51.944.112 60% 7.866 0% 3.000 965.464.560 51.185.147 50% 3.000 11.799.000 9.439.200 9.439.200 136.134.463 (Nguồn: Dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, trung tâm thương mại COECCO) 50% 3.000 11.799.000 14.158.800 11.799.000 2.359.800 192.681.572 Phụ lục 3: Bảng tính Lợi nhuận – Dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, trung tâm thương mại COECCO TT NỘI DUNG Tổng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Tổng doanh thu 877.695.055 46.531.952 123.758.603 175.165.065 309.343.256 222.896.178 Chi phí 675.558.701 123.344.438 269.729.954 248.662.941 19.133.030 14.688.339 - Chi đầu tư 525.616.751 49.412.439 254.323.649 221.880.662 0 - Chi phí ban đầu đất 64.598.606 64.598.606 0 0 - Chi phí tu sửa (2% DT) 11.344.896 0 0 11.344.896 - Chi phí mơi giới, quảng cáo, bán hàng 13.165.426 697.979 1.856.379 2.627.476 4.640.149 3.343.443 - Lãi vay 60.833.023 8.635.414 13.549.925 24.154.802 14.492.881 Thu nhập trước thuế 202.136.353 -76.812.486 -145.971.351 -73.497.875 290.210.226 208.207.840 Thuế thu nhập Lợi nhuận sau thuế 50.534.088 151.602.265 50.534.088 -76.812.486 -145.971.351 -73.497.875 290.210.226 157.673.751 (Nguồn: Dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, trung tâm thương mại COECCO) Phụ lục 4: Bảng tính Dòng tiền – Dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, trung tâm thương mại COECCO TT NỘI DUNG Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 965.464.560 51.185.147 136.134.463 192.681.572 340.277.582 245.185.796 Dòng tiền vào dự án Tổng doanh thu Tổng Dòng tiền dự án 2.1 Chi phí tu sửa (2% DT không VAT) 11.344.896 0 0 11.344.896 2.2 Chi phí mơi giới (sàn giao dịch) 13.165.426 697.979 1.856.379 2.627.476 4.640.149 3.343.443 2.3 Chi đầu tư 642.777.031 118.952.288 279.756.014 244.068.729 0 2.4 Thuế VAT phải nộp Dòng tiền trước thuế TNDN Thuế TNDN NPV (r = 15%) IRR -288.049 -13.056.505 -4.671.560 30.934.326 22.289.618 262.969.376 -68.177.072 -132.421.426 -49.343.073 304.703.107 208.207.840 65.742.344 0 0 65.742.344 -68.177.072 -132.421.426 -49.343.073 304.703.107 142.465.495 Dòng tiền ròng 35.207.830 53.187.616 27,1% (Nguồn: Dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, trung tâm thương mại COECCO) Phụ lục Tái thẩm định Tiến độ vốn đầu tư - dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, văn phòng làm việc COECCO STT NỘI DUNG GIÁ TRỊ (triệu đồng) NĂM 2011 % Tr.đ NĂM 2012 % Tr.đ NĂM 2013 % Tr.đ NĂM 2014 % Tr.đ A I 1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 2.4 II III IV B C E VỐN XÂY DỰNG CƠ BẢN Chi phí xây dựng Chung cư, TTTM 18 tầng CCU-TM Kết cấu phần ngầm Phần kết cấu Phần kiến trúc Hồn thiện hệ thống kỹ thuật cơng trình, hạ tầng sân vườn nhà Chung cư 18 tầng CCU Kết cấu phần ngầm Phần kết cấu Phần kiến trúc Hồn thiện hệ thống kỹ thuật cơng trình, hạ tầng sân vườn nhà Nhà biệt thự Nhà văn hóa, nhà trẻ Hạ tầng kỹ thuật tồn khu Chi phí thiết bị Chung cư, TTTM 18 tầng CCU-TM Chung cư 18 tầng CCU Nhà biệt thự (xây thô) Nhà văn hóa, nhà trẻ Hạ tầng kỹ thuật tồn khu Chi phí tư vấn, quản lý dự án Dự phịng CHI PHÍ VỀ ĐẤT VỐN BẰNG TIỀN BAN ĐẦU KẾ HOẠCH VỐN 635.491.177 471.639.917 309.358.350 46.638.900 157.120.038 104.746.692 20% 51.292.814 28.110.261 9.327.780 9.327.780 80% 50% 165.206.345 137.631.339 115.871.139 37.311.120 78.560.019 192.415.200 132.312.389 53.226.066 6.185.520 6.185.520 216.998 40% 10.383.120 100% 8.399.361 1.426.307 100% 50% 15% 100% 100% 1.426.307 15.065.880 6.690.367 64.598.606 5.000.000 120.891.420 60% 15.574.680 52.373.346 100% 852.720 60% 50% 0% 42.652.563 9.278.280 33.374.283 50% 100% 33.374.283 44.499.044 100% 216.998 0% 100% 995.998 17.411.040 17.411.040 50% 100% 31.992.000 17.411.040 14.481.360 0% 40% 50% 50% 0% 78.560.019 52.373.346 0% 126.928.408 15.463.800 66.748.566 44.499.044 50% 50% 0% 852.720 25.957.800 995.998 8.399.361 50.829.346 34.822.080 14.481.360 99.600 1.426.307 30.131.760 82.890.153 64.598.606 5.000.000 705.089.782 226.576.818 173.585.928 130.933.365 100% 99.600 20% 15% 6.026.352 29.553.498 10% 15% 3.013.176 25.097.635 20% 15% 6.026.352 21.548.654 165.206.345 226.576.818 78.090.325 192.415.200 Phụ lục Tái thẩm định Doanh thu - dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, văn phòng làm việc COECCO TT NỘI DUNG ĐVT Tổng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 I TT II Nhà chung cư, thương mại CCU-TM Cho thuê dịch vụ Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Số lượng tiêu thụ Đơn giá thuê 50 năm (tạm tính) Thanh tốn Khối hộ chung cư Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Lượng tiêu thụ Đơn giá Thành tiền Thanh toán Penhouse Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Lượng tiêu thụ Đơn giá Thành tiền Thanh toán Cho thê gửi xe tầng hầm Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Thanh toán (đơn giá 1.000đ/m2) NỘI DUNG Nhà chung cư CCU Cho thuê dịch vụ Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Số lượng tiêu thụ m2 6.711 30% 2.013 15.000 30.199.500 ng.đ m2 70% 4.698 15.000 70.465.500 15% 3.835 14.190 54.412.974 25.564 0% 14.190 ĐVT m2 90.688.290 35% 8.947 14.190 126.963.606 181.376.58 25% 465 14.850 6.905.250 2.762.100 25% 465 14.850 6.905.250 6.905.250 35% 651 14.850 9.667.350 13.810.500 15% 279 14.850 4.143.150 4.143.150 50% 847.980 Năm 2014 (50 năm) 100% 84.798.000 Năm 2015 30% 228 70% 533 54.412.974 1.860 0% 14.850 - m2 25% 6.391 14.190 90.688.290 36.275.316 m2 25% 6.391 14.190 90.688.290 4.711 Tổng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 761 - III - Đơn giá thuê(bán) Thanh toán Khối hộ chung cư Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Lượng tiêu thụ Đơn giá Thành tiền Thanh toán Thanh toán năm m Thanh toán năm m +1 Cho thê gửi xe tầng hầm Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Thanh toán (đơn giá 1.000đ/m2) Biệt thự Giá trị gia tăng từ đất Lượng cung (DT đất nền) Đơn giá Tỷ lệ tiêu thụ Thành tiền ng.đ m2 14.500 3.309.480 14.190 - 10% 1.394 14.190 19.780.860 7.912.344 7.912.344 - 35% 25% 4.182 14.190 59.342.580 47.474.064 41.539.806 5.934.258 4.879 14.190 69.233.010 92.970.042 69.233.010 23.737.032 1.562 (50 năm) 100% 28.116.000 322.626.546 299.109.894 4.810 18.000 18.000 40% 34.629.408 m2 60% 51.944.112 69.258.816 7.866 0% 3.300 - Tổng 3.485 14.190 49.452.150 49.452.150 49.452.150 20% 112.464 17.314.704 Thanh tốn Phần xây thơ Lượng cung Tỷ lệ tiêu thụ Đơn giá Thanh toán 30% 13.940 0% m2 14.500 7.722.120 926.285.124 50% 3.300 12.978.900 50% 3.300 12.978.900 17.314.704 129.187.476 158.046.504 Phụ lục Tái thẩm định Lợi nhuận - dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, văn phịng làm việc COECCO ĐVT: Nghìn đồng TT NỘI DUNG Tổng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Tổng doanh thu 842.077.385 15.740.640 117.443.160 143.678.640 293.296.860 271.918.085 Chi phí 706.279.753 120.227.111 159.020.415 230.756.621 181.307.003 14.968.602 - Chi đầu tư 577.719.251 46.629.831 150.187.586 205.978.925 174.922.909 - Chi phí ban đầu đất 64.598.606 64.598.606 0 0 - Chi phí tu sửa (2% DT chung cư) 10.694.232 0 0 10.694.232 - Chi phí mơi giới, quảng cáo, bán hàng 12.631.161 236.110 1.761.647 2.155.180 4.399.453 4.078.771 - Lãi vay 40.636.503 8.762.565 7.071.181 22.622.516 1.984.641 195.599 Thu nhập trước thuế 135.797.632 -104.486.471 -41.577.255 -87.077.981 111.989.857 256.949.483 Thuế thu nhập 33.949.408 0 0 33.949.408 Lợi nhuận sau thuế 101.848.224 -104.486.471 -41.577.255 -87.077.981 111.989.857 223.000.075 Phụ lục Tái thẩm định Dòng tiền - dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, văn phịng làm việc COECCO ĐVT: Nghìn đồng TT NỘI DUNG Tổng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Dòng tiền vào dự án Tổng doanh thu 926.285.124 17.314.704 129.187.476 158.046.504 322.626.546 299.109.894 Dòng tiền dự án 2.1 Chi phí tu sửa (2% DT) 10.694.232 0 0 10.694.232 2.2 Chi phí mơi giới (sàn giao dịch) 12.631.161 236.110 1.761.647 2.155.180 4.399.453 4.078.771 2.3 Chi đầu tư 120.891.420 165.206.345 226.576.818 192.415.200 2.4 Thuế VAT phải nộp Dòng tiền trước thuế TNDN Thuế TNDN 705.089.782 26.435.813 0 171.434.135 -103.812.825 -37.780.516 33.949.408 Dòng tiền ròng Tỷ lệ chiết khấu (r) NPV IRR -37.780.516 26.435.813 -70.685.494 125.811.893 257.901.077 0 33.949.408 12.626.969 -103.812.825 0 -70.685.494 125.811.893 223.951.669 19,19% 16,1% Phụ lục Tái thẩm định Kế hoạch trả vốn - dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, văn phịng làm việc COECCO ĐVT: Nghìn đồng TT NỘI DUNG Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 (103.812.825) (37.780.516) (70.685.494) 125.811.893 44.987.077 52.575.391 42.427.088 135.735.098 11.907.846 I Dòng tiền kỳ II Kế hoạch vay vốn, trả nợ Dư nợ đầu kỳ Vốn tự có ban đầu 60.000.000 55.000.000 Vay vốn NH kỳ 43.812.825 35.355.907 113.112.581 9.923.205 Lãi vay năm 8.762.565 7.071.181 22.622.516 1.984.641 Dư nợ cuối kỳ 52.575.391 42.427.088 135.735.098 11.907.846 43.812.825 35.355.907 106.041.400 9.923.205 - 20% 195.599 III Kế hoạch trả nợ gốc - Dư nợ gốc đầu kỳ - Kế hoạch trả lãi vay 8.762.565 - 29.693.698 2.180.240 - Kế hoạch trả gốc 8.456.919 - 96.118.195 9.923.205 - Trả gốc lãi 17.219.484 - 125.811.893 12.103.445 - Dư nợ gốc cuối kỳ - 43.812.825 35.355.907 106.041.400 9.923.205 - ... Đánh giá chất lượng thẩm định tài dự án hoạt động đầu tư Tổng công ty TNHH MTV Tổng công ty Hợp tác kinh tế - Đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án Tổng công ty Hợp tác kinh. .. thẩm định tài dự án Tổng công ty Hợp tác kinh tế Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án Tổng công ty Hợp tác kinh tế 3 Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI... PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CƠNG TY HỢP TÁC KINH TẾ 67 3.1 Định hướng hoạt động đầu tư Tổng công ty 67 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng TĐTC dự án COECCO