Khảo sát sự ảnh hưởng của quy hoạch; thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ

Khảo sát sự ảnh hưởng của quy hoạch; thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ

TÓM LƯỢC

Trong những năm gần đây tốc độ đô thị hóa ở nước ta diễn ra mạnh mẽ, kéo theothị trường nhà đất cũng hình thành và phát triển nhanh chóng nhưng thị trường nàychưa đi vào hoạt động có hiệu quả, do các nhà đầu tư và quy hoạch chưa phối hợp mộtcách ăn ý Nhà đầu tư, kinh doanh nhà đất phải am hiểu về quy hoạch, về vị trí haytiềm năng nói chung của nơi muốn đầu tư, mặt khác nhà quy hoạch cũng phải hiểu vềthị trường nhà đất và sự phát triển trong và ngoài nước, sự hòa nhập như thế nào đểvừa phù hợp với thời cuộc, vừa tận dụng những gì đang có Sự kết hợp ấy phải chăngcòn đòi hỏi nhiều điều kiện và lời hứa hẹn? Làm rõ vấn đề này với đề tài: “Khảo sát

sự ảnh hưởng của quy hoạch; thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố CầnThơ” được thực hiện trong năm 2008

- Qua kết quả nghiên cứu cho thấy:

+ Tình hình quy hoạch và thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ vẫn còn đangbất ổn trên một số khu vực trong Quận Cái Răng, Q Bình Thủy……Tuy cơ sở hạ tầngngày càng tốt hơn nhưng tiến độ thực hiện vẫn còn rất trì truệ Tuy vậy cơ quan cóthẩm quyền cũng đang cố gắng hoàn thiện Thị trường nhà đất chưa đưa vào nếp vẫncòn rất manh múng, thế nhưng nó vẫn còn mới mẽ và đầy triển vọng cho các nhà đầutư

+ Qua sự tìm hiểu và nghiên cứu trên cho thấy giữa quy hoạch và thị trường cómối quan hệ khắng khít với nhau, chúng bổ sung và hổ trợ nhau phát triển

- Nhà nước đang tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, ban hành các chính sách, cácvăn bản quy phạm pháp luật, các tiêu chuẩn quy hoạch phù hợp với thị trường khu vực

và quốc tế nhằm hổ trợ và định hướng cho tương lai bắt kịp với trình độ của thế giới,thúc đẩy kinh tế nước nhà phát triển hội nhập kinh tế quốc tế

MỞ ĐẦU

Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, đất đai luôn là một yếu tố quan trọng vàhết sức cần thiết Đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu không thểthiếu được Ngoài ra đất đai còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trườngsống, là địa bàn để phân bố dân cư xây dựng kinh tế xã hội,văn hóa và an ninh quốcphòng (Tổng cục địa chính,1998)

Vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống thật lớn và đa dạng Tuy nhiên đấtđai chỉ phát huy vai trò vốn có của nó dưới tác động tích cực của con người một cáchthường xuyên Ngược lại đất đai không thể phát huy tác dụng của nó nếu con người sửdụng không hợp lí

Ngày nay trong công cuộc đổi mới và phát triển đang tạo ra những bước đi và sứctăng trưởng kinh tế xã hội rất cao, đồng thời áp lực về đất đai thể hiện rất rõ.Vì vậy,quy hoạch rất cần thiết để giải quyết các vấn đề về sử dụng đất đai có hiệu quả Nhưng

để giải quyết vấn đề và có hướng quy hoạch đúng đắn thì cần có sự kết hợp đa ngành,trong đó thị trường nhà đất là quan trọng để đưa kinh tế phát triển, giải quyết các vấn

đề về nhà ở một cách hợp lí, vai trò thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xãhội nói chung và phát triển nền kinh tế thị trường nói riêng Chúng ta chưa chính thứcthừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụthể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận độngtheo các quy luật của thị trường, đồng thời vừa vận động theo định hướng của Nhànước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực

tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyểnnhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động gần như trong một cơchế thị trường không chính thức và mang tính tự phát

Phải thấy ngay rằng, thị trường nhà đất ở nước ta đang biến động bất thường, gây

ra những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế quốc gia Sở dĩ như vậy một phần là chưa

có sự phối hợp giữa nhà quy hoạch và kinh doanh nhà đất, do đó đề tài “Khảo sát sựảnh hưởng của quy hoạch và các yếu tố khác đến thị trường nhà đất ở Thành phố CầnThơ” với mục đích:

- Xác định sự ảnh hưởng giữa quy hoạch, thị trường nhà đất và các yếu tố khác

ở khu vực Cần Thơ

- Thiết lập về mối quan hệ giữa phát triển quy hoạch và thị trường nhà đất

- Kiến nghị giải pháp phát triển đồng loạt về quy hoạch và thị trường nhà đất,

để kinh tế xã hội khu vực cũng như nước nhà phát triển một cách toàn diện hơn

CHƯƠNG I LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU

I Khái quát về quy hoạch

1.1 Một số khái niệm

1.1.1 Quy hoạch

Theo Dennis J McKenzie (1998), quy hoạch được định nghĩa như sau: “Quyhoạch là hoạch định trước những việc cần làm và đặt ra trước những mục tiêu cần đạttới”

Theo Lê Tấn Lợi (1999), thì quy hoạch là sự bố trí sắp xếp công việc theo khônggian Nhằm định hướng sự phát triển hợp lý của đô thị trong từng giai đoạn và lâu dàivới các nhiệm vụ cơ bản sau:

- Về sản xuất: khu sản xuất; khu kinh doanh; tạo điều kiện thuận lợi trong khảnăng sản xuất và phát triển

- Về đời sống: đảm bảo mọi hoạt động của người dân đô thị

- Về không gian kiến trúc, cảnh quan và môi trường: tạo vẻ đẹp đặc trưng cho

đô thị

1.1.2 Đô thị hoá

Theo Lê Tấn Lợi (1999), đô thị hoá là một tiến trình tất yếu: nâng cao săng suấtlao động; tái định cư trên quy mô quốc gia; tái bố trí sử dụng đất đai; cải thiện đờisống vật chất tinh thần của nhân dân

Theo Nguyễn Đình Hương (2003), thì đô thị hoá là xu hướng tất yếu của toàncầu Đô thị hoá bản thân nó bao gồm hai đặc trưng, đó là sự bùng nổ nhanh chóng dân

số của khu vực đô thị; và sự thay đổi các đặc tính lạc hậu của đô thị hiện có cần đượchiện đại hoá

Theo Võ Kim Cương (2004), thì đô thị hoá là một quá trình biến đổi các khu vựclãnh thổ trở thành đô thị Khu vực lãnh thổ ban đầu có thể là đất nông - lâm nghiệp,đất trống đồi trọc hay khu dân cư nông thôn Đối với một quốc gia, đô thị hoá bao gồmhai quá trình,quá trình mở rộng các đô thị hiện có và quá trình hình thành các đô thịmới

1.1.3 Quy hoạch sử dụng đất đai

Với những áp lực và hiện trạng sử dụng đất đai như hiện nay cho thấy nguồn tàinguyên đất đai ngày càng khan hiếm và có giới hạn, dân số thế giới gia tăng nhanh Do

đó, đòi hỏi phải có sự đối chiếu hợp lý giữa các kiểu sử dụng đất đai và loại đất đai đểđạt được khả năng tối đa về sản xuất ổn định và an toàn lương thực, đồng thời cũngbảo vệ được hệ sinh thái cây trồng và môi trường đang sống.

Qui hoạch sử dụng đất đai là nền tảng trong tiến trình này Đây là một thành phần

cơ sở có liên quan đến hệ sinh thái các vùng núi, sa mạc hoang vu, hay các vùng đồngbằng ven biển, đồng thời lại nằm trong mục tiêu phát triển và bảo vệ rừng, đất trồng vàtài nguyên ven biển Qui hoạch sử dụng đất đai là yếu tố chính trong tất cả yêu cầuphát triển và bảo vệ các vùng đất đai nông nghiệp (Lê Quang Trí, 2000)

1.1.4 Quy hoạch đô thị

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trọng tâm

là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đô thị, các điểm dân

cư kiểu đô thị Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyênngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sốngvật chất, tinh thần và nghỉ ngơi giải trí của nhân dân, tổ chức hệ thống hạ tầng kĩ thuật,nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị (Nguyễn Đình Hương, 2003) Theo Lê Tấn Lợi (1999), thì quy hoạch đô thị là bài toán tổng hợp xem xét toàn bộvấn đề kinh tế-xã hội-môi trường nhằm giải quyết hài hoà các lợi ích trước mắt và lâudài, cá thể và công đồng; cục bộ và toàn bộ của nhân dân

1.2 Ý nghĩa của quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất đai

Quy hoạch sử dụng đất đai giúp địa phương thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế

xã hội trên cở sở bố trí có hiệu quả quỹ đất được thể hiện qua các mặt sau:

- Làm căn cứ để lặp kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm, thực hiện việc giaođất, thu hồi đất theo quy định của pháp luật

- Giúp UBND xã đưa ra các giải pháp tối ưu cho các chiến lược phát triển kinh

tế, xã hội phù hợp với tiềm năng đất đai

- Hạn chế sự chòng chéo và chuyển đổi mục đích tùy tiện trong quản lý sửdụng đất đai

- Cụ thể quá quy hoạch sử dụng đất đai (Phùng Quang Trung, 2002)

1.3 Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất đai

Quy hoạch sử dụng đất đai là đánh giá tiềm năng đất nước có hệ thống, tính y đổitrong sử dung đất và điều kiện kinh tế xã hội, để chọn lọc và đưa vào thực hiện lựachọn sử dụng đất đai tốt nhất Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất đai là chọn

lọc và đưa vào thực hành những đất đai đó, nó đòi hỏi phải phù hợp với những yêu cầucần thiết của con người về chất lượng cuộc sống bảo vệ tốt môi trường và tài nguyêntrong tương lai.

Quy hoạch sử dụng đất đai phải đảm bảo 3 tiêu đề chính là: hiệu quả, bình đẳng, cókhả năng chấp nhận và bền vững Trong điều kiện đất hẹp người đông thì cần thựchiện:

- Đánh giá nhu cầu cần thiết ở hiện tại và tương lai, đánh giá một các khoa học

có hệ thống khả năng cung cấp từ đất đai cho nhu cầu đó

- Xác định các giải pháp cho các mâu thuẩn trong sử dụng đất đai giữa nhu cầu

cá nhân và nhu cầu chung của cộng đồng trong xã hội, giữa nhu cầu hiện tại và tươnglai

- Tìm kiếm ra sự lựa chọn bền vững và trong đó chọn ra cái nhìn cần thiết đápứng các yêu cầu xã hội xác định

- Quy hoạch sẽ đem lại thay đổi đầy mong ước đồng thời rút tỉa được nhữngmâu thuẫn từ thực tiễn (Lê Quang Trí, 1997)

Theo Võ Kim Cương (2004), thì mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất bao gồm :

- Khắc phục tình trạng xây bừa bãi trong địa bàn thành phố,cần có một văn bảnpháp lí cụ thể giúp các nhà đầu tư và chủ quyền sử dụng đất thấy rõ mục tiêu và giớihạn xây dựng trên khu đất của mình, để định hướng đầu tư sát với quy hoạch xây dựng

đô thị

- Cân đối sử dụng tối ưu quỹ đất xây dựng hiện có Đối với khu vực đã xâydựng, quy hoạch sử dụng đất bổ sung và chỉnh trang cách thức sử dụng đất, theo yêucầu ổn định để phát triển Đối với khu đất mới, quy hoạch sử dụng đất cụ thể hoá đồ ánquy hoạch chung xây dựng, ấn định rõ nội dung cách thức sử dụng quỹ đất theo côngnăng đô thị

- Tạo cơ sở cho quản lí và xây dựng đô thị có cân đối giữa nhu cầu của chủ đầu

tư, chủ đất và lợi ích của cộng đồng trong đô thị Cũng như quy hoạch chung và quyhoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất là phương tiện pháp lý để quản lý và thực thi các

dự án xây dựng

1.4 Cơ quan quy hoạch và quản lý chung

Vấn đề kiểm soát phát triển ở đô thị ở cấp thành phố thông qua công tác quy hoạch

và tổ chức thực hiện nội dung quy hoạch đó Việc tổ chức thực hiện chính là công tác

quản lý bao gồm thực thi các văn bản pháp luận cuả nhà nước và địa phương và kiểmtra hoạt động thực thi đó ở cơ quan cấp dưới.

Uỷ ban nhân dân thành phố, thị xã xây dựng quy hoạch tổng thể, quy hoạch chungtrong đó có kế hoạch sử dụng đất Công việc cụ thể phải do văn phòng kiến trúc sưtrưởng (đô thị loại 3 trở xuống do sở xây dựng đảm nhiệm) xây dựng và do Uỷ bannhân dân thành phố xét duyệt; Hội đồng nhân dân thông qua Đối với đô thị loại 1 như

Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh còn cần phải thông qua ở cấp Trung ương và Chínhphủ

Việc xây dựng các văn bản pháp quy thuộc thẩm quyền uỷ ban nhân dân thànhphố Các văn bản này điều chỉnh các hoạt động diễn ra trong thị trường theo ý chí củaNhà nước, cụ thể là theo những kế hoạch, quy hoạch chi tiết đã được duyệt và thôngqua

Uỷ ban nhân dân thành phố tổ chức việc kiểm tra, thanh tra các cơ quan cấp dướithực thi văn bản,thu thập thông tin phản hồi để điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch Việc quy hoạch chi tiết trên cơ sở quy hoạch chung do Văn phòng kiến trúc sưtrưởng (hoặc sở xây dựng) chịu trách nhiệm Đây là công việc rất nặng nề do hầu hếtcác đô thị Việt Nam thiếu sự quản lý từ thời bao cấp Mặt khác công tác cập nhậtthông tin không đảm bảo nên quy hoạch thường phải làm lại mỗi khi cần xây dựngphương án điều chỉnh và thay đổi từ quy hoạch ở trên

Việc thu thập và cập nhật thông tin do các cơ quan có chức năng báo cáo và Vănphòng Kiến trúc sư trưởng/Sở xây dựng tập hợp, xây dựng phương án điều chỉnh Uỷban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt phương án điều chỉnh đó (Nguyễn Đình Hương,2003)

1.5 Các căn cứ pháp lý quy họach sử dụng đất đai

+ Căn cứ vào Điều 103 và Điều 106 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001-QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội khóa x, kỳ họp thứ 10;Căn cứ vàoĐiều 91 của Luật tổ chức Quốc hội;Căn cứ vào Điều 50 của Luật ban hành các vănbản quy phạm pháp luật

Luật đất đai 2003 ra đời, quy định về quản lý và sử dụng đất đai Trong đó có quyđịnh về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Điều 21: Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Điều 22: Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Điều 23: Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Điều 24: Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Điều 25: Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Điều 26: Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất

- Điều 27: Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Điều 28: Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Điều 29: Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Căn cứ luật đất đai 2003 này, cơ quan có thẩm quyền đưa ra các nghị định, thông

tư , nghị quyết cụ thể nhằm hướng dẫn thi hành luật Cụ thể có:

+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hànhLuật đất đai

+ Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 cuả Bộ Tài nguyên và Môitrường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất

1.6 Định hướng của quy hoạch

Quy hoạch lệ thuộc hoàn toàn vào định hướng cơ cấu kinh tế ở cấp quốc gia, vùng,địa phương Định hướng cơ cấu kinh tế như thế nào thì quy hoạch như thế nấy, côngviệc này thể hiện trọn vẹn tầm nhìn của các vị lãnh đạo nhà nước, các nhà hoạch địnhchiến lược phát triển kinh tế kết hợp nhà lãnh đạo của cơ quan có thẩm quyền địaphương Hoạch định trước đất nước sẽ phát triển tầm cỡ nào trong tổng thể nền kinh tếthế giới và khu vực; đặt vật kiến trúc trên đất ở đâu (nhà máy lọc dầu, cảng biển, sânbay, đặc khu kinh tế, kinh tế cửa khẩu ) sẽ cho hiệu quả cao nhất và không lãng phí

Ở các nước phát triển và đang phát triển, tầm nhìn trong quy hoạch là vấn đề thenchốt, nếu những nước phát triển không chú trọng nguyên tắc sẽ phải trả một giá rấtđắt, như: nền kinh tế bị gãy khúc vì không liên kết được từ chiều dọc, chiều ngang Cảnước không có những đặc khu kinh tế tập trung, kinh tế trọng điểm để giành lợi thếcạnh tranh ở cấp khu vực, thế giới Kết cấu hạ tầng sẽ không phù hợp với định hướng

cơ cấu kinh tế Ví dụ: nền kinh tế định hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa khôngthể xây dựng trên một kết cấu hạ tầng tạm bợ thiếu sự liên hoàn về giao thông để nốikết giữa các tỉnh, thành phố và các nước trong khu vực Và, thực tế đã và đang diễn ra

ở nhiều nước kém phát triển cho thấy, nếu trong quy hoạch không có những người đủtầm để “hoạch định trước, đặt ra trước mục tiêu cần đạt tới”, hoặc do những người

“thợ” làm thay công việc của “thầy”, hoặc “thầy” làm thay công việc của “thợ”, hay

“thầy không ra thầy, thợ không ra thợ” thì sẽ dẫn đến những quyết định đầu tư manhmún, rời rạc, chấp vá (tỉnh, thành nào cũng có khu công nghiệp, cảng biển, sân bay,đài truyền hình, ), gây lãng phí rất lớn về cơ hội, tài nguyên, quỹ đất, tiền bạc, côngsức của toàn xã hội

II Khái quát về thị trường nhà đất

2.1 Khái niệm về thị trường nhà đất

Nhà đất là những bộ phận quan trọng của bất động sản Để phân loại tài sản trongquyền sở hữu , người ta chia tài sản thành hai loại: Bất động sản và động sản Thuậtngữ này đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng và hình thành nên lụât: Luật bấtđộng sản Ở nước ta luật dân sự ra đời năm 1985 đã chia tài sản thành động sản và bấtđộng sản dựa trên tính di dời; Điều 181 luật dân sự đã xác định khái niệm bất động sản

và động sản như sau:

- Bất động sản: là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, côngtrình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, tài sản khác do nhà nước quy định

- Động sản: là những tài sản không phải là bất động sản

Theo quy định của pháp luật thì tất cả các bất động sản đều phải được đăng kí,nhằm đảm bảo việc kiểm tra , kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thịtrường nhà đất là một bộ phận quan trọng của thị trường bất động sản, do đó nó gắnliền với sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản

Trong các văn bản pháp luật của nhà nước Việt Nam đã quy định “Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước giao cho các tổ chức và

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” Các tổ chức nhà nước và cá nhân được nhà nướcgiao cho sử dụng dựa trên các quyền cơ bản sau: quyền chuyển đổi, quyền chuyểnnhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thuế chấp và quyền gia vốn bằng giá trịquyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do vậy ở nước ta thực chất hàng hóa traođổi trên thị trường nhà đất là: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (Lê QuangTrí, 2001)

Theo Nguyễn Đình Bồng (2002) thị trường nhà đất là một bộ phận cấu thành quantrọng của nền kinh tế thị trường Thị trường nhà đất được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ baogồm các hoạt động liên quan đến giao dịch đất đai như: mua bán, cho thuê, thừa kế,thế chấp… Thị trường nhà đất theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động cóliên quan đến giao dịch nhà đất mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lậpbất động sản Nó bị chi phối bởi các quy luật kinh tế của hàng hóa: quy luật giá trị, quyluật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với ba yếu tố quyết định

là sản phẩm, số lượng và giá cả Phạm vi hoạt động của thị trường nhà đất do pháp luậtcủa mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất

2.2 Vai trò của thị trường nhà đất

Theo Lê Quang Trí (2001), thị trường nhà đất có vai trò:

- Thị trường nhà đất là một trong những nhân tố quan trọng để đánh giá sựphát triển về mặt kinh tế xã hội của một nước hay một vùng Đây là lĩnh vực thực hiệntái sản xuất hay sử dụng các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất Đó là quátrình thực hiện mua bán chuyển nhượng bất động sản Chính những hoạt động này làmcho khối lượng hàng hóa bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng Đây cũng lànơi để chuyển đổi vốn từ hình thức hiện vật sang giá trị Thị trường càng phát triển haydung lượng của thị trường cao thì sự chu chuyển vốn càng mạnh, còn nếu không thìngược lại

- Thị trường nhà đất thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến côngnghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.Các yếu tố này luôn luôn vận động và phát triển Do đó thúc đẩy các doanh nghiệp ápdụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện cácbiện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chấtlượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao

- Thị trường nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựngmua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất Thông qua thị trường bán (bên cung) vàngười mua (bên cầu) gặp gỡ thỏa thuận với nhau và sản phẩm được thực hiện, quátrình sản xuất này sẽ diễn ra bình thường Đây là tác động giúp cho việc giải quyết nhucầu của con người về nhà ở và đất ở trong xã hội

- Hoạt động của thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy quá trình đổi mớiquản lý đất đai, nhà ở công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác Thị

trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộcác loại thị trường trong nền kinh tế hàng hóa Thị trường nhà đất hình thành và pháttriển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất và cáccông trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyênđất đai, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng cơ bản, tận dụng vàphát triển bất động sản để đáp ứng nhu cầu của tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng

kể vào ngân sách nhà nước

- Thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình

độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh Trên thị trường các nhà kinh doanh, nhữngngười có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo ra sự mở rộng trong quan hệnội bộ thị trường và mối quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như quy hoạch, xâydựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị… để mở rộng thị trường

Theo Nguyễn Đình Bồng (2002), vai trò của thị trường nhà đất:

- Thị trường nhà đất có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân;

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lí, có hiệu quả nhà đất- tàinguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng

- Tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tưphát triển nhà đất

- Tác động trực tiếp đến thị trường tài chính, thị trường hàng hóa, thịtrường lao động

- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như lao động, việc làm, nhà ở…

2.3 Đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất.

Thị trường nhà dất mang tính chất không tập trung, trải rộng trên tất cả các vùngtrên đất nước Thị trường nhà đất thường không bao gồm một thị trường lớn mà baogồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô

và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền do điềukiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế xã hội, văn hóa khác nhau Như vậy thịtrường nhà đất đô thị phát triển mạnh và có quy mô nhiều so với vùng nông thôn.Vùng nông thôn chủ yếu là thị trường đất nông nghiệp

Thị trường nhà dất không hoàn hảo do không đồng nhất về thông tin và các yếu tốcấu thành thị trường đó Chủ yếu là do tập quán, tập tục, kiến thức hiểu biết của người

sử dụng và buôn bán chuyển nhượng nhà đất, thiếu các thông tin thực sự về thị trường

này Do đó, trong kinh doanh nhà thì nhà kinh doanh phải am hiểu đặc tính riêng củatừng vùng trên cơ sở các tính chất quyết định chung Như vậy người tham gia thịtrường nhà đất phải dành nhiều thời gian và chi phí cho việc xác định các thông tin cầnthiết Giá trị nhà đất sẽ không giống nhau trong cả nước, nên cần phải có các tư vấnchuyên môn và nhà đầu tư phải có đủ kinh nghiệm.

Cung trong thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng, tương ứng với sựthay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại nhà đất với một mục đích cụ thể nào

đó thường mất nhiều thời gian Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thịtrường, như mua đất, xin giấy phép xây dựng Những biến động xãy ra trong thịtrường nhà đất chậm hơn nhiều so với các thị trường khác Tuy nhiên, trong ngắn hạn,cung của một loại nhà đất có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng nàysang mục đích sử dụng khác

Tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cấu tạođất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung Cung không nhất thiết cố định chotừng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việc hạn chế bằngkiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mụcđích sử dụng cụ thể đó (Lê Quang Trí, 2001)

Chức năng của thị trường nhà đất là đưa người bán nhà- đất đến với nhau, xácđịnh giá cả cho các bất động sản (nhà- đất) giao dịch, phân phối bất động sản (nhà-đất) theo quy luật cung cầu, phát triển bất động sản (nhà- đất) trên cơ sở tính cạnhtranh của thị trường (Nguyễn Đình Bồng, 2002)

2.4 Đặc điểm của thị trường đất đô thị

Thị trường đất được quan điểm theo nghĩa rộng là nơi diễn ra các quan hệ kinh tếgiữa các chủ thể khác nhau nhưng cùng có liên quan đến vấn đề đất đai Thị trường đấtđai nói chung, đất đô thị nói riêng có những đặc điểm khác biệt so với thị trường cáchàng hoá thông thường khác

Thứ nhất, Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, đất đai không phải là hàng hoá;các quan hệ về mua bán, trao đổi về đất đai chỉ là các quan hệ về trao đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cầm cố và bồi hoàn về quyền sử dụng trong giới hạn quyền củangười sử dụng đất được Nhà nước cho phép

Thứ hai, Tất cả các quan hệ về đất đai trên thị trường diễn ra đều không làmthay đổi quyền sở hữu về đất cũng giống như không làm thay đổi vị trí cố định vốn cócủa đất đai.

Thứ ba, Dù trong cơ chế thị trường, dù chế độ sở hữu đất đai là tư nhân hay sởhữu toan dân thì Nhà nước luôn giữ vai trò chi phối và quyết định tối cao đối với thịtrường đất đai, quyền ưu tiên đối với các quan hệ về đất đai luôn thuộc về Nhà nước Thứ tư, Thị trường đất đai đô thị thường gắn bó rất chặt chẽ với thị trường cácyếu tố khác của đô thị như cơ sở hạ tầng, công trình xây dựng….nói chung chúng gắn

bó trong một khối thống nhất khó có thể phân chia bóc tách và thường được đánh giáchung là bất động sản (Nguyễn Đình Hương, 2003)

2.5 Các yếu tố của thị trường đất đô thị

Theo Nguyễn Đình Hương (2003), thì thị trường đất đô thị gồm các yếu tố sau:

ra thành thị làm tăng nhu cầu mở rộng quy mô không gian đô thị

- Sự phát triển của công nghiệp hoá cũng là một nguyên nhân quan trọng đòi hỏi

mở rộng phạm vi đô thị, hình thành các khu công nghiệp mới và thay thế dần các hoạtđộng sản xuất công nghiệp tại nội thành

- Sự phát triển của các hoạt động thương mại, dịch vụ ngày càng mở rộng dẫn đếnviệc hình thành các trung tâm thương mại, sự phát triển các hoạt động thuộc lĩnh vựcvăn phòng, công sở và trụ sở giao dịch…là nhân tố thúc đẩy sự phát triển và mở rộngcác trung tâm của đô thị

- Sự gia tăng về thu nhập, cuộc sống được cải thiện làm gia tăng nhu cầu phát triểncác hoạt động văn hoá, các trung tâm vui chơi giải trí thể thao và các hoạt động tinhthần khác ở vùng đô thị

Nói chung, xã hội càng phát triển, quá trình đô thị hoá càng mạnh thì cầu về đất đôthị càng trở nên căng thẳng

2.5.2 Cung về đất đô thị

Nói chung, cung về đất đô thị luôn luôn bị mất cân đối mang tính thiếu hụt so vớicầu Cung đất đô thị có thể được hình thành từ ba nguồn chủ yếu sau đây:

- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp Mặc dù chính sách củamọi quốc gia đều tìm mọi biện pháp hướng đến việc hạn chế các hoạt động phi nôngnghiệp lấn chiếm sử dụng đất nông nghiệp, chuyển đất nông nghiệp thành các loại đấtkhác Tuy vậy, nguồn cung chủ yếu cho nhu cầu tăng đất đô thị vẫn là nguồn cung từđất nông nghiệp chuyển thành

- Nguồn thứ hai cung đất mở rộng và phát triển đô thị là việc khai thác sử dụngcác vùng đất hoang hoá ven biển hoặc đất đồi núi bạc màu không sản xuất vào xâydựng phát triển mở rộng đô thị Đây là một hướng phát triển đô thị mà các nhà theođuổi chương trình an toàn lương thực thế giới khuyến cáo đang làm Tuy nhiên, nguồnđất đai này có nhiều song điều kiện vị trí địa lý và địa hình cũng như các yếu tố hội tụ

để có thể phát triển đô thị luôn là một tiêu chuẩn không thể bỏ qua để phát triển đô thịtrên vùng đất mới

- Nguồn thứ ba là quỹ đất vốn có của các đô thị được luân chuyển từ những ngườikhông có nhu cầu sử dụng sang những người có nhu cầu sử dụng,chuyển đổi từ mụcđích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác có hiệu quả và hợp lý hơn

Nói chung, trong tất cả các nguồn cung đất đô thị Nhà nước đều nắm một vai tròquyết định cực kỳ quan trọng Chính với vai trò này mà Nhà nước có thể và hoàn toàn

có đủ sức mạnh để can thiệp và điều tiết thị trường đô thị

2.5.3 Các chủ thể tham gia vào thị trường đất đô thị

Có ba chủ thể cùng tham gia vào hoạt động của thị trường đất đô thị, đó là: Nhànước và các cơ quan đại diện của Nhà nước; các tổ chức sử dụng đất và các cá nhânhoặc gia đình người dân đô thị

Nhà nước tham gia vào thị trường đất đô thị với tư cách chủ yếu là người quyếtđịnh đến các quan hệ về cung đất thực hiện quyền sở hữu về kinh tế của Nhà nước đốivới đất đai Nhà nước có thể hoàn toàn làm thay đổi thị trường đất đai bằng việc điềuchỉnh quy hoạch phân bố sử dụng đất, mở rộng quy mô không gian phát triển đô thịgắn liền với sự đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng như những thay đổi về quy địnhgiới hạn và tiêu chuẩn sử dụng đất

Các tổ chức được giao quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường đất đai với tưcách là người thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất đối với Nhà nước; tham gia vào các

quan hệ trao đổi chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách vừa là cung vừa là cầu

về đất đai đô thị Các tổ chức này chủ yếu tham gia vào thị trường đất đai dành chocông nghiệp, đất công sở, các trung tâm thương mại, các khu vui chơi giải trí…và ítnhiều mang tính chất của các quan hệ về bất động sản

Các cá nhân hoặc gia đình chủ yếu tham gia vào thị trường đất khu dân cư gắn liềnvới nhà ở đô thị Các chính sách về nhà ở của Nhà nước sẽ chi phối rất lớn đến cácquan hệ và sự tham gia của các cá nhân hoặc các hộ dân cư đến thị trường đất đô thị

2.6 Hoàn thiện thị trường đất đô thị ở nước ta

Thị trường đất đô thị là một trong những thị trường sôi động ở nước ta trong nhữngnăm qua Tuy vậy, do chưa được thừa nhận một cách đầy đủ và hoàn chỉnh nên chưa

có một hệ thống công cụ quản lý đồng bộ để Nhà nước thực hiện vai trò quản lý, điềutiết của mình nên thị trường đất đai đô thị còn nhiều điểm bất cập:

- Thị trường bất ổn định nhưng không được điều tiết, những căng thẳng vềquan hệ cung cầu mang tính giả tạo phi thực tế phát triển đô thị

- Các quan hệ mua bán trao đổi về đất đai đều trá hình dưới các quan hệ muabán trao đổi về nhà ở và các bất động sản khác

- Nhà nước chưa thực sự nắm được quyền chia phối và điều tiết thị trường đấtđai đô thị, Nhà nước chưa kiểm soát được đầy đủ các quan hệ chuyển đổi sử dụng đấtnhất là chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất dân cư đô thị

- Nhà nước không thực hiện được đầy đủ quyền sở hữu về mặt kinh tế đối vớicác quan hệ về đất đai: hầu hết các quan hệ về đất đai đều nằm ngoài vòng kiểm soátcủa Nhà nước

- Sự không hoàn thiện về thị trường đất đô thị dẫn đến đất đô thị sử dụngkhông đúng mục đích, không có hiệu quả và nhất là có nguy cơ gây lên những tổn thấtlớn của xã hội

Trước tình hình trên, vấn đề hoàn thiện thị trường đất đai đô thị đặt ra như một nhucầu cấp bách đối với công tác quản lý đất đai đô thị Để hoàn thiện thị trường đất đai

đô thị, một số vấn đề chủ yếu cần được hoàn thiện là:

- Hoàn thiện các quan hệ về sở hữu và sử dụng đất đai Đất đai nên được coi làmột tài sản thuộc quyền đồng sở hữu giữa Nhà nước và người sử dụng, trong đó cầnphân định cụ thể về quyền định đoạt của Nhà nước và 5 quyền của người sử dụng.Trên cơ sở của các quan hệ về thị trường đất đai được xác lập, Nhà nước là người có

quyền quyết định tối cao trong việc định đoạt đất đai khi các quyền của người sử dụng

đã được thực hiện trên cơ sở các quan hệ của thị trường đất đai

- Mở rộng và tự do hoá các quan hệ về trao đổi chuyển nhượng đất đai để huyđộng sử dụng tối đa quỹ đất đô thị hiện có vào các hoạt động sử dụng có hiệu quả nhất,góp phần tạo nên các cân bằng đầy đủ về thị trường đất đô thị

- Cần sớm hoàn chỉnh các quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết về pháttriển không gian đô thị để công bố rộng rãi nhằm tránh những lãng phí xã hội, cần xâydựng các quy định về tiêu chuẩn kiến trúc đô thị đồng thời Nhà nước phải tích cực xúctiến các hoạt động hỗ trợ để thực hiện các mục tiêu đặt ra

- Cần xác định các hệ số cơ bản để đánh giá giá trị thực tế các lô đất, quy địnhthống nhất lấy hệ số chuẩn đó để xác định giá chịu thuế sử dụng đất, giá tính thuếchuyển nhượng và giá đền bù giải toả

- Giảm mức thuế các loại xuống mức thấp nhất để có thể để người dân có thểchấp nhận thực hiện nghĩa vụ của mình với Nhà nước

Hoàn thiện về thị trường đất đai là một vấn đề hết sức cấp bách song cũng là vấn đềcực kỳ phức tạp Đối với thị trường đất đai đô thị vấn đề lại càng phức tạp hơn vì cóliên quan với lĩnh vực khác trong đó có vấn đề nhà ở đô thị Chính vì vậy những vấn

đề về đất đai phải được nghiên cứu xem xét đi liền với vấn đề nhà ở đô thị (NguyễnĐình Hương, 2003)

2.7 Căn cứ pháp lý về luật kinh doanh bất động sản

Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đãđược sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001của Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10 Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bấtđộng sản Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá

XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006

Do thị trường nhà đất luôn có sự biến động, nhất là đối vơí những năm gần đây, để

bổ sung và hoàn thiện luật naỳ, thủ tướng chính phủ đã đưa ra chỉ thị số 01, có nôịdung tóm tắt như sau:

Quản lý thị trường bất động sản - Ngày 08/01/2008, Thủ tướng Chính phủ đã raChỉ thị số 01/2008/CT-TTg về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thịtrường bất động sản Thủ tướng yêu cầu: xử lý kiên quyết đối với các trường hợp đầu

cơ nhà đất, mua bán, chuyển nhượng bất động sản trái quy định của pháp luật, trốn lậu

thuế cũng như các trường hợp khác vi phạm quy định pháp luật về đất đai, nhà ở vàkinh doanh bất động sản trên phạm vi địa bàn…Nghiên cứu, sửa đổi những nội dungliên quan đến lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo hướng phân cấp,loại bỏ các quy định bất hợp lý để rút ngắn thời gian thực hiện các dự án, khuyếnkhích các chủ đầu tư xây dựng đa dạng các loại căn hộ có diện tích phù hợp với cácđối tượng có thu nhập thấp và trung bình, trình Chính phủ trong quý I năm 2008…Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh về thuế nhà đất theo hướng đánh thuế luỹ tiếnđối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quyđịnh, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng nhằm mục đích hạn chế đầu

cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách, trình Chính phủ trong quý I năm 2008.Bộ Xâydựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu ban hành theo thẩm quyền hoặc trìnhcấp có thẩm quyền ban hành hạn mức sở hữu nhà ở, đất để làm cơ sở xác định thuếnhà, đất theo quy định của pháp luật về thuế ngay sau khi văn bản pháp luật về thuếliên quan đến thị trường bất động sản được sửa đổi, bổ sung Chỉ thị này có hiệu lựcsau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo

2.8 Các địa điểm mà các nhà kinh doanh bất động sản chọn để đầu tư thường dựa vào các yếu tố:

- Địa điểm trong quy hoạch đô thị;

- Tình hình địa chính, địa chất, thuỷ văn;

- Hiện trạng và viễn cảnh cấp thoát nước, cấp điện, điện thoại;

- Vấn đề đi lại, tiếp cận địa điểm

- Nơi đỗ xe;

- Môi trường cảnh quan;

- Hạ tầng xã hội;

- Thái độ cư dân đối với dự án;

- Cái giá phải trả để có đất xây dựng

2.9 Tìm hướng đúng cho đầu tư bất động sản

Hình thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướngquan trọng trong những năm tới đây của Việt Nam Thể chế hóa định hướng đó, Nghịquyết số 06/2004/NQ-CP của Chính phủ đã triển khai cho các bộ, ngành, địa phươngthực hiện nhiều nội dung khác nhau như soạn thảo và trình Quốc hội khung pháp lýcho vấn đề liên quan (Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), Luật Nhà ở, Luật Đăng ký

BĐS); thành lập ban chỉ đạo phát triển thị trường BĐS tại các thành phố lớn như HàNội, TP.HCM,

Dự án nghiên cứu, đánh giá “Chính sách đầu tư phát triển thị trường BĐS” do ViệnNghiên cứu quản lý kinh tế trung ương cùng tổ chức Ausaid (Australia) thực hiện cũng

là một nội dung trong đó Đây là động thái có tính chất gợi mở, đưa ra cái nhìn tổngquan về các lĩnh vực chính sách liên quan đến thu hút đầu tư vào thị trường bất độngsản đồng thời kiến nghị những giải pháp hướng tới sử dụng có hiệu quả hơn nguồn lựcđất đai thông qua việc phát triển thị trường bất động sản

III Tình hình quy hoạch và thị trường nhà đất ở Việt Nam

3.1 Vấn đề quy hoạch

- Vào ngày 27/10/2001, trước nhu cầu bức xúc về nhà ở cho đối tượng có thu

nhập thấp, UBND tỉnh Cần Thơ vừa chỉ đạo các cơ quan chức năng quy hoạch khudân cư 91 B - An Bình, Cần Thơ Khu dân cư này rộng 34 ha, có thể giải quyết chỗ ởcho 2.000 hộ Theo phương án đã được chọn, khu quy hoạch sẽ được phân chia thànhcác thành phần mục đích sử dụng đất như sau: Đất xây dựng nhà ở 169.985 m2 (nhà ởliên kế phố, nhà liên kế vườn, nhà chung cư), đất công trình công cộng 149.992 m2(nhà trẻ, cửa hàng bách hóa, đất công viên, đất làm đường giao thông), quy hoạch cơ

sở hạ tầng (Đường 91 B có lộ giới 80 m, đường phố chính của khu dân cư có lộ giới 40

m kèm theo 2 đường song hành hai bên trong khoảng lùi 20 m, 3 đường khu vực có lộgiới 20 m (toàn bộ các tuyến đường trên đều được trải thảm bê tông nhựa nóng) Cácđường ngõ đều có lộ giới từ 8 đến 12m)

- Vào ngày 12/11/2007 Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ vừa quyết địnhtriển khai xây dựng 4 đồ án quy hoạch mới trên địa bàn thành phố.Các dự án trênbaogồm:

+ Quy hoạch tỷ lệ 1/2000 khu đô thị phía đông nam quốc lộ 80, thuộc xãThới Thuận, huyện Thốt Nốt, với diện tích 300 ha

+ Dự án phân hiệu trường Đại học Kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh giaiđoạn 1, diện tích 1,5 ha tại khu đô thị mới Hưng Phú, do Công ty cổ phần Xây dựng số

8 đầu tư Phân hiệu Trường Đại học Kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh này sẽ chỉ sửdụng trong vài năm, sau đó thành phố sẽ bố trí khu đất khác để mở rộng xây dựng giaiđoạn 2 và giao lại cho địa phương quản lý, xây dựng thành trường tiểu học theo quyhoạch

+ Xác định vị trí và quy mô xây dựng cụm Cảng hàng không sân bay quốc

tế Trà Nóc, diện tích 5ha, hướng sẽ thành trung tâm cảng hàng không Cần Thơ + Điều chỉnh quy hoạch một phần khu đô thị An Bình - Mỹ Khánh, cặpquốc lộ 91C UBND thành phố Cần Thơ cũng đã thống nhất điều chỉnh một số phânkhu chức năng của khu Trung tâm Hội chợ triển lãm quốc tế Cần Thơ, trong đó sẽ mởrộng khu đô thị điện máy Sài Gòn và bố trí bãi đậu xe ô tô cho khách đến tham gia hộichợ hàng năm

- Ngày 19/03/2008 Trường Đại học Tây Đô vừa mới được khởi công xây dựng.Theo qui hoạch Đại học Tây Đô tọa lạc trên 12,6 ha tại khu vực Thạnh Mỹ, phường LêBình và phường Hưng Thạnh (quận Cái Răng, TP.Cần Thơ)

- Ngày 23/03/2008 Lãnh đạo UBND Thành phố Cần Thơ vừa có buổi làm việc với các sở, ban, ngành Thành phố bàn về kế hoạch đầu tư xây dựng công trình Bệnh viện Đa khoa Cần Thơ, với quy mô 500 giường, tổng mức đầu tư khoảng 500 tỉ đồng, thực hiện từ năm 2007-2010 Hiện cơ quan chức năng TP Cần Thơ đã hoàn tất việc tuyển chọn thiết kế bệnh viện, báo cáo Bộ Y tế và trình chính phủ về việc đầu tư này

- Sáng ngày 29/03/2008, tại Vĩnh Long, Bộ GTVT phối hợp với UBND tỉnh Vĩnh Long làm lễ khởi công dự án mở rộng QL1A đoạn Mỹ Thuận - Cần Thơ Theo

kế hoạch, đoạn Mỹ Thuận - Cần Thơ có chiều dài trên 33km được thi công theo tiêu chuẩn đường cấp 3 đồng bằng Mặt đường rộng 20m, trong đó đoạn tránh thị xã Vĩnh Long dài 7,5m, mặt rộng 16m Dự án do Cục Đường bộ Việt Nam làm chủ đầu tư, với tổng số vốn 1.498 tỷ đồng; từ ngân sách nhà nước và thu phí cầu Mỹ Thuận

3.2 Vấn đề về thị trường nhà đất

Thị trường nhà đất luôn là vấn đề sôi nổi của các nhà đầu tư trong và ngoài nước

Do đó thị trường nhà đất luôn có sự biến động theo thời gian Đã có nhiều quan điểm

và sự nóng bỏng của thời cuộc như sau:

- Vào ngày 14/04/2007 ông Vũ Duy Thái, Chủ tịch Hiệp hội công thươngthành phố Hà Nội đưa ra dự đoán: “Theo tôi khả năng biến động nhiều của thị trườngnhà đất là không cao Sau thời gian biến động thị trường lại chuyển sang trầm lắng nhưmột dao động điều hòa, theo qui luật hình sóng”

- Với mức sống của người Việt Nam hiện nay thì nhu cầu về nhà ở của đốitượng có thu nhập trung bình và ổn định là cực lớn, thế nhưng vì sao phân khúc nàyvẫn không được các nhà đầu tư quan tâm khai thác? Để trả lời câu hỏi ông Phan Văn

Hiếu - Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long - đã có nhiều dòngsản phẩm đóng góp cho lĩnh vực nhà cho người có thu nhập ổn định của thành phố chobiết: Hiện nay quỹ đất trong thành phố không còn nhiều, do đó việc khai thác mộtkhuôn viên đất sao cho hiệu quả là điều mà các nhà đầu tư cân nhắc rất kỹ lưỡng Họphải tính toán nhiều vấn đề như hiệu quả sử dụng đất, đối tượng khách hàng và đặcbiệt là lợi nhuận thu được từ các dự án Với nhiều nhà đầu tư, trên cùng một diện tíchđất việc xây chung cư cao cấp, biệt thự v.v đem lại lợi nhuận nhiều hơn xây các dạngnhà cho người thu nhập trung bình Đó cũng là một trong những lựa chọn bình thường

và đúng đắn của các nhà đầu tư cho mục tiêu kinh doanh của mình

- Theo báo Lao Động số 274 Ngày 24/11/2007 cho biết: Chỉ trong vòng chưađến 1 tháng, giới đầu cơ nhà đất đã đón nhận 2 thông tin không vui, đó là việc Bộ Xâydựng có tờ trình đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài chính xây dựng thuếchống đầu cơ đất đai và thuế thu nhập cá nhân điều tiết 25% lợi nhuận có được từ giaodịch nhà đất

- Thị trường nhà đất Việt Nam đang xao động một cách đáng kể, sự biến động

về giá đất tại Việt Nam không thua kém so với các nước khác Điều này chứng tỏ thịtrường nhà đất ở Việt Nam dần nóng lên: Theo Lê Dân, phóng viên đài RFA cho biếtgiá nhà đất tại Việt Nam được xem là cao không thua kém gì những thành phố quốc tếđược xem là xa hoa từ nhiều năm trước Những giá trị đó có bền vững không, có đượccăn cứ vào thực tế không ? Trong một cuộc khảo sát gần đây của công ty tư vấnMercer của Hoa Kỳ, giá nhà đất tại Hà Nội xếp hạng 29 trong tổng số 144 thành phốkhắp thế giới, ngay sau Berlin và đắt hơn nhiều thành phố lớn khác, từng nổi tiếng nhưQuảng Châu, Đài Bắc, San Francisco và Chicago

- Bên cạnh sự phát triển của thị trường nhà đất sẽ làm giá nóng lên, nhưng giáđất ở mọi nơi không thể giống nhau, do đó sự điều tiết này không khéo sẽ dẫn đến rốiloạn nền kinh tế quốc gia Nhận định về điều này,vào ngày 02/12/2007 Thứ trưởng BộXây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng thị trường thiếu lành mạnh, có nhiều bất ổn gâyảnh hưởng tới nền kinh tế Để đưa thị trường nhà đất vào khuôn phép, nhà nước đang

có những chính sách điều tiết phù hợp Trước mắt, một số loại thuế, phí để được soạnthảo, bổ sung nhằm điều chỉnh cho thị trường phát triển bền vững Theo ông Nam,cách làm đang được nhiều người đồng tình cũng như Chính phủ chú ý là giảm thuế,

phí trong giao dịch nhà đất và thay vào đó là tập trung đánh thuế vào chủ sở hữu bấtđộng sản theo lộ trình.

Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh, đây là nguyên nhân khiến nhiều chuyêngia tin rằng thị trường bất động sản sẽ sớm sôi động trở lại Các điều này điều nói sựnóng lên của thị trường nhà đất là đang cấp thiết, nhu cầu cuộc sống mỗi ngày càngtăng nhưng với tiềm năng đất đai thì ở một hạn mức nhất định Do đó sẽ có sự ra đờicủa các định hướng quy hoạch nhằm sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả và tránh

sự lãng phí về tiềm năng đất đai Nhưng việc thực hiện quy hoạch, nâng cao đời sốngngười dân thì kéo theo nhiều mặt kinh tế, xã hội, môi trường… cùng thay đổi theo, đặcbiệt thị trường nhà đất ở nơi quy hoạch sẽ tăng vọt và nóng lên (nếu quy hoạch tiếnhành thành công, ít có sự sai xót) , sở dĩ như vậy là khi một vùng được quy hoạch thìnơi đó sẽ hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, mật độ dân số…ở những cấp độ của quy hoạch

Vì vậy có thể nói quy hoạch tác động mạnh mẽ đến thị trường nhà đất, đồng thời thịtrường nhà đất cũng thúc đẩy quy hoạch phát triển

IV Đặc điểm vùng nghiên cứu

4.1 Vị trí địa lý

Thành phố Cần Thơ được thành lập trên cơ sở tách ra từ tỉnh Cần Thơ cũ theoNghị quyết số 22/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước Cộng hoà Xã hộiChủ nghĩa Việt Nam khoá 11 và Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 02/01/2004 củaThủ tướng Chính phủ Vị trí địa lý của Thành phố có toạ độ từ 105013’38’’ đến

105050’35’’ kinh độ Đông và 9055’08’’ đến 10019’38’’ vĩ độ Bắc với tứ cận như sau:

- Phía Bắc giáp tỉnh An Giang

- Phía Đông giáp tỉnh Đồng Tháp và tỉnh Vĩnh Long

- Phía Tây giáp tỉnh Kiên Giang

- Phía Nam giáp tỉnh Hậu Giang

4.2 Nhận định chung về tiềm năng ở Thành phố Cần Thơ

4.2.1 Những thuận lợi, lợi thế

Thành phố Cần Thơ nằm ở vị trí địa lý khá thuận lợi: Cách không xa các trung tâm

đô thị lớn, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh và địa bàn kinh tế trọng điểm sẽ là lợithế trong quá trình phát triển

Với hệ thống giao thông thủy, bộ và hàng không sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho CầnThơ giao lưu và nắm bắt được những thông tin kinh tế, thị trường, kinh nghiệm sảnxuất, tiếp cận công nghệ cao phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế, xã hội.

Nằm trong vùng sản xuất lương thực, thực phẩm lớn nhất của cả nước với điều kiệnkhí hậu, đất đai, nguồn nước thuận lợi có thể đa dạng hóa cơ cấu cây trồng, vật nuôi,tạo ra nguồn nông sản dồi dào phục vụ cho công nghiệp chế biến và xuất khẩu

Nguồn lao động dồi dào, có số lượng đáng kể lao động có trình độ khoa học kỹthuật và kinh nghiệm sản xuất, kinh doanh, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu lao động choThành phố trong hiện tại và tương lai

4.2.2 Những khó khăn, hạn chế

Cơ sở hạ tầng đang ở trong tình trạng xuống cấp, thiếu đồng bộ, chưa đủ sức đápứng cho nền sản xuất hàng hóa và phát triển dịch vụ trong điều kiện cạnh tranh gay gắtcủa cơ chế thị trường

Địa hình thấp, đất có độ chịu lực kém sẽ gây ra hạn chế trong xây dựng các côngtrình cơ bản Mưa kéo dài từ tháng 8,9,10 và đầu tháng 11 gây khó khăn cho sản xuất.Khi có lũ lớn sinh ra ngập lụt, làm giảm năng suất cây trồng và chất lượng sản phẩm,ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt, đi lại và vận chuyển hàng hóa của nhân dân trongvùng Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 kèm theo nắng gió sinh ra hạn hán, thiếu nướcphục vụ sản xuất, đặc biệt trên một số đất phèn hoạt động có hiện tượng xì phèn gâyảnh hưởng xấu cho cây trồng

Tận dụng những thuận lợi vào trong những công tác thực tiễn, đặc biệt là quyhoạch để có thể phát huy hết tiềm năng, đồng thời từ những khó khăn có thể khắc phục

và cải thiện nó để đưa đến kết quả tốt đẹp cho khu vực

CHƯƠNG II PHƯƠNG TIỆN, PHƯƠNG PHÁP

I Phương tiện

+ Địa điểm: Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Cần Thơ.

+ Thời gian thực tập: 30/01/2008 đến 20/03/2008

+ Nhóm dữ liệu

- Các tài liệu có liên quan đến quy hoạch

- Các tài liệu có liên quan đến thị trường nhà đất

- Các dữ liệu về giá trị của đất biến động trước và sau quy hoạch

- Bảng giá do nhà nước ban hành từ năm 2006-2008

- Các tài liệu về sự ảnh hưởng giữa quy hoạch và thị trường nhà đất

+ Nhóm xử lí dữ liệu

- Máy vi tính

- Máy in

II Phương pháp

Bước 1: Thu thập, tìm hiểu số liệu, tài liệu

- Tìm hiểu các tài liệu về quy hoạch như: khái niệm, ý nghĩa, mục tiêu,định hướng quy hoạch, các thông tư, nghị định, luật ban hành

- Nghiên cứu các tài liệu về thị trường nhà đất như: khái niệm, đặc điểm,vai trò, luật kinh doanh bất động sản và các chỉ thị

- Thu thập số liệu về các dự án quy hoạch ở Thành phố Cần Thơ

- Thu thập các số liệu về quy định giá đất ở Thành phố Cần Thơ năm

Bước 3: Thiết lập mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường nhà đất

- Những điểm tương đồng giữa quy hoạch và thị trường nhà đất

- Những điểm khác biệt giữa quy họach và thị trường nhà đất

Bước 4: Tổng hợp dữ liệu phân tích sự ảnh hưởng của quy hoạch, thị trườngnhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ

- Phân tích sự ảnh hưởng của quy hoạch và các yếu tố khác đến thị trườngnhà đất

- Phân tích sự ảnh hưởng của thị trường nhà đất đến quy hoạch

- Phân tích mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường nhà đất, tìm ra tínhkhả thi giữa chúng, nhận xét kết quả đạt được

Bước 5: Tổng kết đưa ra kết luận và kiến nghị

Bước 6: Hoàn thành luận văn

CHƯƠNG III KẾT QUẢ THẢO LUẬN

I Tình hình quy hoạch phát triển ở Thành phố Cần Thơ

1.1 Khái quát quy hoạch ở Thành phố Cần Thơ

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhà ở, các công trình phục vụ đời sốngcon người là tất yếu, nên vấn đề này cần được nghiên cứu sâu trong quá trình xây dựngphương án Quy hoạch sử dụng đất để đảm bảo vừa giải quyết được nhu cầu đất ở vàđất cho các mục đích phi nông nghiệp, vừa bảo vệ được diện tích đất nông nghiệp cógiá trị kinh tế cao

- Cơ cấu kinh tế trên địa bàn Thành phố hiện đang chuyển dịch theo hướngtăng tỷ trọng ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ nhằm khai thác các lợi thế vềđiều kiện tự nhiên và tiềm năng sẵn có của địa phương, mặt khác thành phố Cần Thơphấn đấu trở thành đô thị loại I Trong thời gian tới nhu cầu sử dụng đất để xây dựngcác công trình công nghiệp, các công trình phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ

du lịch là rất lớn và sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất nông nghiệp hiện có, vì vậy khilấy đất nông nghiệp để xây dựng các công trình phải dựa trên cơ sở tiết kiệm, tránhlãng phí, sử dụng không có hiệu quả

- Thực trạng cơ sở hạ tầng trong đô thị và các khu dân cư nông thôn tuy đangtrong quá trình phát triển mạnh nhưng chưa đồng bộ, chất lượng còn thấp trong cáclĩnh vực như giao thông, cấp nước, tiêu thoát nước, các công trình phúc lợi, đây là sức

ép lớn trong việc dành quỹ đất để mở rộng, nâng cấp, cải tạo, xây dựng mới các tuyếnđường và các công trình công cộng trên địa bàn Thành phố trong những năm tới

- Với tốc độ đô thị hoá như hiện nay, phát triển mạnh các điểm dân cư tậptrung theo kiểu đô thị sẽ tiếp tục được mở rộng và nhanh chóng hình thành Đồng thờitheo dự kiến mở mới một số khu công nghiệp tập trung phía Nam Thành phố Đâycũng là áp lực đòi hỏi phải xây dựng phương án sử dụng đất đảm bảo sự hài hoà giữaphát triển đô thị và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp của Thành phố

- Để cải thiện và nâng cao đời sống của nhân dân cũng như để đáp ứng cho

sự phát triển đô thị loại I, thì ngoài việc đầu tư nâng cấp, cải tạo các công trình hiện có,cần phải xây dựng thêm các công trình văn hoá, thể dục - thể thao, khu vui chơi giải trítrên địa bàn Thành phố