Quy hoạch đô thị, không mấy xa lạ với một nước đang phát triển như Việt Nam. Quy hoạch đô thị là để phát triển đô thị, những người tham gia có thể là cá nhân hoặc tổ chức. Nhà đầu tư không chỉ chú trọng đến lợi nhuận, đến khu vực riêng lẽ của đơn vị mà còn phải có định hướng phù hợp với cả khu vực chung.
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Song mối quan hệ ấy không ngừng ở đó, giữa quy hoạch và thị trường không phải chỉ có ảnh hưởng một chiều, mà nó có sự tương hỗ với nhau, nó thể hiện qua những điểm tương đồng và khác biệt.
3.1 Những điểm tương đồng giữa quy hoạch và thị trường nhà đất
Quá trình phát triển bao gồm hai hoạt động chủ yếu: phát triển các loại công trình và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, quá trình phát triển diễn ra theo kế hoạch, còn trong nền kinh tế thị trường thì nó bị chi phối bởi cơ chế thị trường, tức là các cơ chế giá cả, cung cầu và cạnh tranh. Do vậy không phải lúc nào cũng trật tự ổn định mà
khi nhanh, khi chậm tuỳ thuộc vào chu kỳ phát triển của nền kinh tế. Với nền kinh tế thị trường như hiện nay thì quy hoạch và thị trường nhà đất có những điểm tương đồng nhất định:
- Trong quá trình phát triển, thị trường nhà đất có vai trò quan trọng. Thị trường nhà đất được định nghĩa là tổng hòa các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp nhà đất tại khu vực nhất định trong thời điểm xác định. Thị trường này phồn vinh thì có nhiều dự án được đầu tư phát triển, thúc đẩy tiến độ quy hoạch đô thị sớm thực hiện và hoàn thành.
- Đối với các nhà kinh doanh, đầu tư nhà đất thì dự án phát triển nhà đất vừa phù hợp với quy hoạch vừa thu được lợi nhuận. Nếu phù hợp với quy hoạch nhưng không đem lại đủ lợi nhuận thì người kinh doanh nhà đất không mấy thích. Ngược lại, dự án tuy có khả năng đem lại lợi nhuận cao nhưng không phù hợp với quy hoạch thì chính quyền đô thị, với cố vấn là nhà quy hoạch, cũng không chấp nhận nó.
- Mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và thị trường nhà đất phản ánh mối quan hệ giữa chính quyền và khu vực thị trường. Theo quan điểm phát triển hiện đại thì thị trường tạo ra động lực phát triển mạnh mẽ, làm cho nền kinh tế vận hành linh hoạt, có hiệu quả. Thế nhưng thị trường cũng có những khuyết tật của nó như làm cho sự cách biệt giàu nghèo ngày càng doãng ra, làm cho môi trường sinh thái bị ô nhiễm và làm cạn kiệt tài nguyên thiên nhiên do khai thác quá mức, điều đó buộc chính quyền phải nhập cuộc, nhằm hạn chế các khuyết tật của thị trường bằng các chính sách và biện pháp kinh tế, khi thật cần thiết thì cũng phải dùng đến các công cụ pháp lý và hành chính. Bên cạnh các mặt mạnh, chính quyền cũng có các khuyết tật là dễ dẫn đến tình trạng quan liêu, duy ý chí, lạm dụng quyền lực, can thiệp quá sâu vào các hoạt động thị trường khiến động lực phát triển bị hạn chế, thậm chí có thể bị triệt tiêu.
Vì vậy giữa quy hoạch đô thị với thị trường nhà đất có quan hệ khăng khít. Thế nhưng ở nước ta hiện nay mối quan hệ đó chưa được phản ánh trong phương pháp luận quy hoạch đô thị, nhà quy hoạch chưa am hiểu mấy về thị trường nhà đất nói riêng và kinh tế đô thị nói chung. Trong quá trình lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhà quy hoạch và phát triển, kể cả người kinh doanh nhà đất, thiếu sự phối hợp, tham khảo ý kiến lẫn nhau. Đó là nhược điểm lớn cần khắc phục. Tóm lại, chính quyền và thị trường đều có các mặt mạnh và hạn chế, nếu khéo phối hợp thì có thể bổ sung cho nhau tạo ra sức mạnh, làm cho quốc gia phát triển được bền vững.
3.2 Những điểm khác biệt giữa quy hoạch và thị trường nhà đất
Ngoài những điểm tương đồng thì quy hoạch và thị trường nhà đất còn có những điểm khác biệt. Vậy chúng khác biệt như thế nào?
Đối với quy hoạch:
- Quy hoạch đô thị xuất phát từ hiện trạng đô thị, dựa trên các dự báo thường là dài hạn để vạch ra hướng phát triển mong muốn trong tương lai nhằm đạt tới đô thị hiện đại và phồn vinh hơn, có môi trường sống tốt đẹp hơn, với xã hội công bằng và văn minh hơn. Nếu dự báo sai thì quy hoạch trở nên phi thực tế. Chẳng hạn sau Chiến tranh thế giới II ở nước Anh nhiều quy hoạch đô thị bị phá sản vì các dự báo về tăng trưởng doanh số, về các nhu cầu phát triển, nhất là nhu cầu về giao thông đô thị đều không chính xác.
- Đối với nhà quy hoạch thì thực hiện quy hoạch có nghĩa là thực thi các chính sách và chương trình phát triển nhằm đạt được các mục tiêu dài hạn, thường là 10 - 20 năm hay lâu hơn nữa. Họ quan tâm đến những công trình sẽ được xây dựng, nhưng đồng thời cũng chú ý đến những thứ cần được bảo tồn, tu sửa hay nâng cấp, hướng tới đô thị phát triển bền vững đậm đà bản sắc dân tộc.
Đối với thị trường nhà đất
- Thị trường nhà đất quan tâm đến việc kiếm tìm lợi nhuận trong việc phát triển một khu vực nhất định, trong thời hạn nhất định thuộc giai đoạn nào đó của quy hoạch. Công trình xây dựng càng xong sớm thì nhà phát triển càng thu hồi nhanh vốn đầu tư và thu được lợi nhuận. Sau khi kết thúc dự án đầu tư xây dựng thì nhà kinh doanh nhà đất được hoàn toàn tự do chuyển hoạt động đến khu vực khác hoặc đô thị khác. Trong trường hợp bối cảnh thị trường tại nơi nào đó trở nên không thuận lợi thì nhà kinh doanh cũng bỏ đi làm ăn nơi khác tương tự như vậy.
- Thị trường nhà đất có chức năng phân phối sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai, vốn được xem là tài nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị, nâng cao được suất GDP tính cho đơn vị diện tích đô thị. Chẳng hạn giá cả đất đô thị ở đường Hai Bà Trưng, Đại lộ Hòa Bình (thành phố Cần Thơ) rất cao vì vậy muốn kinh doanh ở đây thì phải tạo được thu nhập lớn tương xứng với giá đất ấy. Cũng vì lẽ đó ngày nay nhiều công trình sản xuất công nghiệp được đưa ra xa trung tâm, nơi đất có giá thấp, để nhường vị trí cho phát triển dịch vụ là loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao.
Nhận định, quy hoạch đô thị và thị trường nhà đất có quan hệ phụ thuộc vào nhau, tạo điều kiện thực hiện cho nhau, nhưng lại rất khác nhau nếu xét về vai trò, mục đích, phạm vi và thời hạn hoạt động của mỗi bên. Mối quan hệ ấy thể hiện tâp trung nhất trong sử dụng đất.
3.3 Nhận xét
Đất đai là tài nguyên hiếm nhưng nhu cầu sử dụng đất đai lại rất nhiều mặt. Quy hoạch đô thị chính là lời giải để cân bằng các nhu cầu đó tốt nhất nhằm đáp ứng hài hòa mọi nhu cầu kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường, chứ không để cho thị trường nhà đất vì chạy theo lợi nhuận và lấn át các mặt phát triển khác. Vì vậy quy hoạch đô thị là sự can thiệp của chính quyền để hạn chế, khắc phục các khuyết tật của thị trường, trong đó có thị trường nhà đất. Hiển nhiên chính quyền cũng không thể áp đặt quá mức, làm thiệt hại lợi ích của nhà đầu tư, do đó chính quyền mà người đại diện là nhà quy hoạch và các nhà đầu tư cần thương lượng với nhau để đi đến thỏa thuận. Ở những nơi không cần thỏa thuận, chính quyền có thể thu phí phát triển khu vực nhằm thu hồi vốn ngân sách đã đầu tư cho các hạ tầng kinh tế - xã hội.
Cách phối hợp tốt nhất quy hoạch đô thị với thị trường nhà đất là phát triển tổng hợp nhà đất, tức là xuất phát từ quy hoạch đô thị và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội mà lựa chọn khu vực đô thị trọng điểm để phát triển dự án đô thị tổng hợp, cân đối hài hoà các nhu cầu sử dụng đất tại thời điểm và địa điểm đó, rồi thực hiện dự án theo nguyên tắc 6 thống nhất: thống nhất quy hoạch chi tiết; thống nhất thu hồi đất đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư; thống nhất thiết kế đô thị; thống nhất thi công; thống nhất hệ thống hạ tầng; và thống nhất quản lý. Nó cho phép huy động nguồn vốn phát triển từ đất đai, tạo sự công bằng khu thu hồi đất và xây dựng đồng bộ một khu vực đô thị hiện đại có môi trường sống tốt, có động lực phát triển và khả năng cạnh tranh.
Ngược lại, nhiều khu đô thị mới của nước ta lại được xây dựng bằng cách xé lẻ, nên thiếu các công trình hạ tầng xã hội và diện tích cây xanh, được quản lý manh mún theo từng ngôi nhà và công trình và thiếu sự quản lý toàn khu. Chỉ có một số ít khu đô thị mới như Phú Mỹ Hưng, Ciputra, Linh Đàm... là thực hiện được nguyên tắc 6 thống nhất.
Nếu thực hiện phát triển tổng hợp bất động sản thì sẽ không còn những dự án mở rộng đường, cải tạo nút giao thông... riêng rẽ mà thay thế vào đó là các dự án phát triển một khu đô thị rộng lớn trong đó việc mở rộng đường và cải tạo nút giao thông là một
thành phần. Lúc này đòi hỏi nguồn vốn đầu tư, khả năng thống nhất rất lớn nhưng nó sẽ đưa vào một hệ thống nhất định, việc quản lý lúc này không mấy khó khăn, nhưng lại đòi hỏi thêm sự đông tâm của các nhà quản lý và thực thi.