ở Thành phố Cần Thơ
4.1 Ảnh hưởng của quy hoạch và các yếu tố khác đến thị trường nhà đất
4.1.1 Ảnh hưởng của quy hoạch đến thị trường nhà đất
Hình 1: Sự ảnh hưởng của quy hoạch đến thị trường nhà đất
Qua hình 1 cho thấy quy hoạch ảnh hưởng đến thị trường nhà đất thông qua xây dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư và các công trình xây dựng khác, khi được quy hoạch là tạo điều kiện, môi trường sống tốt hơn mà vẫn phát huy được tối đa tiềm năng đất đai của vùng. Từ đó tao nên sự sôi động của thị trường nhà đất, làm giá đất tăng. Khi có chính sách quy hoạch cũng sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư, vì chính những nơi ấy sẽ giúp các nhà đầu tư sản sinh ra lợi nhuận, từ đây cũng làm cho thị trường nhà đất sôi động lên. Sự ảnh hưởng ấy có thể được nhận định như sau:
Ảnh hưởng từ giá
Giá do nhà nước quy định từ năm 2007-2008 cũng tăng đáng kể, đặc biệt ở khu đô thị mới Nam sông Cần Thơ sau khi đã tiến hành quy hoạch khá hoàn chỉnh thì giá
Quy hoạch Cơ sở hạ tầng,khu dân cư và công trình khác Thị trường nhà đất Thu hút các chủ đầu tư(các dự án đầu tư).
tăng từ 600.000-800.000 đồng/m2 đến 1.500.000-2.500.000 đồng/m2 , khu dân cư do công ty TM-DL-XD Miền Tây, Cần Đô đầu tư (quận Ninh Kiều) cũng tăng từ 4.000.000-6.000.000 đồng/m2 đến 6.000.000-10.000.000 đồng/m2 và nhiều khu vực khác như Khu đô thị sinh thái Phong Điền, nâng cấp khu vực ven sông Cần Thơ, khu vực giáp với quận Ninh Kiều, Bình Thuỷ và trung tâm huyện hiện nay thành đô thị với quy mô dân số khoảng 25 ngàn người, vào năm 2010 khu đô thị Nam Cần Thơ - Cái Răng (đô thị cảng - công nghiệp) phát triển cảng quốc tế Cái Cui, cảng xăng dầu và cảng chuyên dùng khác; khu công nghiệp Hưng Phú I và Hưng Phú II; Trung tâm văn hoá Tây Nam Bộ; Trung tâm thương mại, siêu thị..., tức là sau khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp như đường xá khá hoàn chỉnh, trường học, bệnh viện, cầu cống,… được xây dựng đưa vào sử dụng, sẽ có sự biến động về giá. Với giá nhà nước đưa ra tăng không cao so với thực tế trên thị trường. Chẳng hạn giá nhà đất do nhà nước ban hành ở quận Ninh Kiều Tp.Cần Thơ không có sự thay đổi lớn từ năm 2006-2008, nhưng trên thực tế tại các tuyến đường chính trong nội ô thành phố như đại lộ Hòa Bình, Lý Tự Trọng, 30/4, Trần Hưng Đạo, Ngô Quyền... giá đất cũng đã xác lập kỷ lục khi vọt lên từ 20- 50 triệu đồng mỗi m2 tùy theo vị trí, vậy mà nguồn cung vẫn không đáp ứng đủ nguồn cầu, đây sẽ là bàn đạp để đưa giá đất lên cao và sẽ đưa thị trường nhà đất sôi nổi thêm.
Thu hút các dự án đầu tư
Các khu đã được quy hoạch hợp lý, đúng mức sẽ thúc đẩy nhiều nhà đầu tư triển khai nhiều dự án, góp phần làm cho thị trường nhà đất phồn vinh và phát triển ngày càng mạnh mẽ.Chẳng hạn theo định hướng “năm du dịch Quôc Gia Mekong Cần Thơ 2008” đã và đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư theo định hướng phát triển, kéo theo hàng loạt nhu cầu cho các dự án được tăng cao, trong đó nhu cầu nhà đất cho kinh doanh được chú trọng hơn cả.
Tình trạng khi thị trường nhà đất không theo quy hoạch
Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đó do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm phổ biến. Do thiếu quy hoạch và sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất hiện nay đang thể hiện nhiều điều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại.
Nếu thị trường nhà đất phát triển một cách đơn lẽ sẽ làm sự cách biệt giàu nghèo ngày càng doãng ra, làm cho môi trường sinh thái bị ô nhiễm và làm cạn kiệt tài nguyên
thiên nhiên do khai thác quá mức, thị trường sẽ trở nên manh múng. Vì vậy, không thể để cho thị trường tự tung tự tác mà chính quyền phải tham gia điều tiết thông qua quy hoạch. Đó là mặt thiết yếu, nhưng trên thực tế thị trường nhà đất nói riêng muốn phát triển bền vững phải chú trọng theo quy hoạch.
Quy hoạch và thị trường nhà đất thể hiện rõ nhất trong việc phát triển đô thị. Đô thị là mặt thiết yếu đại diện cho thị trường nhà đất, khi đô thị phát triển đều tất yếu là thị trường nhà đất cũng phát triển hay nói cách khác giữa phát triển đô thị và thị trường nhà đất có mối quan hệ tương giao.
Để tránh tình trạng như trên, trước hết phải hình thành quy hoạch về định hướng phát triển tổng thể hệ thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quy hoạch.Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định được quy mô, phạm vi phát triển của các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền các đô thị trung tâm với các đô thị vệ tinh. Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai của các đô thị hiện có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian và sử dụng đất đô thị để công bố, công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng các hoạt động tư nhân đi theo định hướng quy hoạch đã phê duyệt. Xúc tiến việc thực hiện các phương án quy hoạch ở những nơi, những khâu trọng điểm. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến các Thành phố, các quận và cấp phường.
4.1.2 Ảnh hưởng của các yếu tố khác đến thị trường nhà đất
Qua hình 2 có thể thấy có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất và có thể nhận định như thế này : Từ góc độ thẩm định giá bất động sản, các yếu tố tác động đến giá nhà đất có thể chia thành hai nhóm gồm các yếu tố vĩ mô (chính sách của nhà nước; các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương; và cung cầu nhà đất) và các yếu tố vi mô (chi phí, sự hữu dụng và các yếu tố nội tại của nhà đất).
Hình 2: Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất