Luận văn thạc sĩ Tài chính ngân hàng: Mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - chi nhánh Chương Dương

Là một Ngân hàng thương mại với hoạt động cơ bản là cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân và cho vay, Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Chương Dương đã tạo nhiều điều

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

VÕ THỊ NGỌC YEN

HỌC VIỆN NGÁN HÀNG TRUNG TÂM THÔNG TIN-THƯ VIỆN

S o :.C V Q Ũ b lQ 4

MỎ RỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG

CÁ NHÂN TẠI NGẦN HÀNG THƯONG MẠI CỞ PHẦN

NGOẠI THƯONG VIỆT NAM - CHI NHÁNH CHƯƠNG DƯƠNG

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng

Mã số: 8340201

LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TÉ

Ngưòi hướng dẫn khoa học: PGS TS ĐINH XUÂN HẠNG

HÀ NỘ I-2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của tôi, các số liệu trong đề tài

là số liệu thực tế của Ngân Hàng Thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Chương Dương Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam kết trên

Tác giả

Võ Thị Ngọc Yến

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thiện được bài nghiên cứu này, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành, sâu sắc nhất tới thầy giáo PGS TS Đinh Xuân Hạng - Học viện Tài chính Thầy đã tận tình chỉ bảo cho em những lời khuyên bổ ích nhất trong suốt thời gian hoàn thành khóa luận

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo cũng như cán bộ nhân viên tại Ngân Hàng Thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Chương Dương

đã tạo điều kiện cho tôi được tiếp cận với số liệu cũng như tình hình hoạt động, kinh doanh của ngân hàng

Trong quá trình làm đề tài, do hạn chế về thời gian cũng như kiến thức, hiểu biết của bản thân về ngành ngân hàng nên bài nghiên cứu khó tránh khỏi những sai sót, khiếm khuyết Tác giả rất mong nhận được sự đóng góp từ mọi người

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 25'thảngosrnăm 2018

Tác giả

Võ Thị Ngọc Yen

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC KÍ TỤ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC SO ĐÒ, BẢNG, BIỂU Đ Ò vii

MỞ ĐÀU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN c o BẢN CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỞ RỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 7

1.1 TỔNG QUAN VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN CỦA NGÂN HÀNG THƯONG M ẠI 7

1.1.1 Khái niệm về cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân 7

1.1.2 Đặc điểm cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân 8

1.1.3 Phân loại cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân 9

1.1.4 Vai trò cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân 11

1.2 MỞ RỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG M Ạ I 13

1.2.1 Khái niệm về mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân 13

1.2.2 Sự cần thiết mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân 14

1.2.3 Các tiêu chí đánh giá mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân 16 1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân 21

1.3 KINH NGHIỆM MỞ RỘNG CHO VAY BÁT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN CỦA MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM RÚT RA CHO NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH CHƯƠNG DƯƠNG 29

1.3.1 Kinh nghiệm mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của

một số ngân hàng thương mại 29

1.3.2 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Chương Dương 32

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1 34

CHƯƠNG 2: THỤC TRẠNG MỞ RỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỎ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH CHƯƠNG DƯƠNG 35

2.1 KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CÔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH CHƯƠNG DƯƠNG 35

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 35

2.1.2 Cơ cấu tổ chức hoạt động và nhiệm vụ 36

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh 39

2.2 THỰC TRẠNG MỞ RỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH CHƯƠNG DƯƠNG 48

2.2.1 Khách hàng cá nhân vay vốn bất động sản 48

2.2.2 Tăng trưởng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân 49

2.2.3 Cơ cấu cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân 60

2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG MỞ RỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH CHƯƠNG DƯƠNG 63

2.3.1 Những kết quả đạt được 63

2.3.2 Một số hạn chế và nguyên nhân 64

KÉT LUẬN CHƯƠNG 2 70

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH CHƯƠNG DƯƠNG 71

3.1 ĐỊNH HƯỚNG MỞ RỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯONG MẠI NGOẠI

THƯONG VIỆT NAM - CHI NHÁNH CHƯỐNG DƯONG ĐẾN NĂM 2025 71

3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh của Chi nhánh 71

3.1.2 Định hướng mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân 72

3.2 GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCHHÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯONG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯONG VIỆT NAM - CHI NHÁNH CHƯONG DƯONG 74

3.2.1 Theo dõi chặt chẽ các yếu tố liên quan đến tài sản bảo đảm là bất động sản 74

3.2.2 Mở rộng mạng lưới cho vay bất động sản với khách hàng cá nhân 75

3.2.3 Chăm sóc khách hàng 77

3.2.4 Nâng cao hiệu quả truyền thông ngân hàng 78

3.2.5 Nâng cao trình độ cán bộ tín dụng 80

3.2.6 Nắm bắt nhu cầu của khách hàng 82

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 83

3.3.1 Đối với Chính p h ủ 83

3.3.2 Đối với cơ quan Nhà nước trên địa bàn 84

3.3.3 Đối với Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam 85

KÉT LUẬN 88

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

NHTMCP Ngân Hàng Thương Mại cổ Phần

Vietcombank Ngân Hàng Thương Mại cổ Phần Ngoại Thương Việt Nam

DANH MỤC SO ĐÒ, BẢNG, BIỂU ĐỒ

Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn của Chi nhánh giai đoạn 2015 -2017 40

Bảng 2.2: Tình hình hoạt động cho vay của Chi nhánh giai đoạn 2015-2017 42

Bảng 2.3: Kết quả hoạt động thanh toán quốc tế năm 2015 -2017 45

Bảng 2.4: Kết quả hoạt động kinh doanh của VCBChương Dương 2015-2017 47

Bảng 2.5: Số lượng khách hàng cá nhân vay vốn bất động sản 49

Bảng 2.6 Doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2015-2017 của Vietcombank Chương Dương 49

Bảng 2.7 Doanh số cho vay theo sản phẩm tại VCB Chương Dương 2015 - 2017 51 Bảng 2.8: Doanh số thu hồi nợ theo thời hạn cho vay của sản phẩm bất động sản tại VCB Chương Dương 55

Bảng 2.9: Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay tại VCB Chương Dương giai đoạn 2015-2017 56

Bảng 2.10: Dư nợ theo thời hạn cho vay bất động sản tại VCB Chương Dương giai đoạn 2015-2017 58

Bảng 2.11: Dư nợ theo sản phẩm cho vay bất động sản tại VCB Chương Dương giai đoạn 2015-2017 59

Bảng 2.12: Doanh số cho KHCN vay vốn BĐS năm 2015- 2017 60

Bảng 2.13: Dư nợ cho KHCN vay vốn BĐS năm 2015- 2017 61

Bảng 2.14: Tỷ lệ nợ xấu dư nợ cho KHCN vay vốn BĐS năm 2015-2017 62

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Chi nhánh Chương Dương 36

Biều đồ 2.1: Tình hình huy động vốn của Chi nhánh giai đoạn 2015 -2017 41

Biểu đồ 2.2: Tình hình hoạt động cho vay của Chi nhánh giai đoạn 2015- 2017 43

Biểu đồ 2.3: Tình hình hoạt động cho vay của Chi nhánh giai đoạn 2015- 2017 theo nhóm n ợ 43

Biểu đồ 2.4: Kết quả hoạt động thanh toán quốc tế năm 2015 - 2017 .46

MỎ ĐẦU

1 Sự cần thiết nghiên cứu đề tài

Cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân là hoạt động phổ biến, có tính truyền thống của ngân hàng thương mại tại các nước trên thế giới Hoạt động cho vay này có nguồn thu chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng thu nhập của ngân hàng thương mại Song nó cũng gặp nhiều rủi ro, khó khăn cho việc mở rộng, nâng cao hiệu quả đối với các khoản cho vay dành cho khách hàng cá nhân Bởi vậy, các nhà kinh tế đã nghiên cứu nhiều vấn đề lý luận cơ bản về hoạt động cho vay, mở rộng cho vay của ngân hàng thương mại dành cho khách hang cá nhân là khá hoàn chỉnh Tuy nhiên, đây là loại hình cho vay phức tạp, nó chịu tác động bởi nhiều nhân tố khách quan lẫn chủ quan Và những vấn đề lý luận đó cũng cần đổi mới cho phù hợp với điều kiện cho vay và phát triển của hệ thống ngân hàng thương mại mỗi nước Đó là cơ sở lý thuyết cho việc lựa chọn đề tài luận văn của tác giả

Với vị thế là một trong những vùng kinh tế trọng điểm của cả nước, Hà Nội đang là đích nhắm cho nhiều mục đích đầu tư như: mở rộng nhiều tuyến đường lớn, xây dựng sân bay quốc tế, quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp ngoại thành, Theo đó, nhu cầu về nhà cho công nhân trong các khu công nghiệp; văn phòng tổ chức hội nghị, nhà nghỉ, khách sạn phục vụ cho nhà doanh nghiệp nước ngoài sống và làm việc tại Hà Nội; văn phòng cho thuê, sẽ phát triên cao theo đà tăng trưởng của nền kinh tế - xã hội Hà Nội

Hơn thế, Hà Nội đang trong giai đoạn đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cao để phục

vụ cho quá trình phát triển kinh tế xã hội với vai trò không nhỏ của Cho vay bất động sản Ngoài việc đảm bảo phúc lợi xã hội cho người dân, Cho vay bất động sản còn là đối tượng phục vụ của thị trường vốn, thị trường xây dựng Tuy nhiên, hoạt động đầu tư vào thị trường này trên địa bàn còn hời hợt và nhỏ lẻ, chủ yếu được đầu

tư bởi các doanh nghiệp chủ lực của nhà nước nhưng chưa nhiều

Một trong những nguyên nhân bức thiết nhất là yêu cầu về vốn quá lớn cho lĩnh vực đầu tư này Do vậy, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào Cho vay bất động sảnHà Nội thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng Ngân hàng sẽ góp

phần tích cực đến hoạt động đầu tư bất động sản sôi nỗi hon Là một Ngân hàng thương mại với hoạt động cơ bản là cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân và cho vay, Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Chương Dương đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi về vốn giúp các thành phần kinh tế Hà Nội phát triển trong nhiều năm qua Và trên tinh thần luôn bám sát chủ trương phát triển của Thành phố, định hướng hoạt động của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, Chi nhánh Chương Dương đã có những bước đi đúng đấn Biểu hiện cụ thể, Chi nhánh

đã triển khai việc tài trợ mua nhà theo dự án trong 3 năm gần đây bên cạnh các hình thức tài trợ vốn sửa chữa nhà, mua đất xây nhà, xây văn phòng, nhà xưởng, , góp phần giúp người dân trên địa bàn có sự ổn định về nhà ở Tuy nhiên, hoạt động tài trợ này còn phân tán và chưa được đẩy mạnh trong khi nhu cầu vốn để phát triến Cho vay bất động sản phục vụ cho quá trình phát triển nền kinh tế - xã hội Hà Nội cũng như để thực hiện theo chủ trương đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa tại Hà Nội còn khá nhiều

Mặt khác, xuất phát từ tính biến động thất thường của Cho vay bất động sản cũng như những rủi ro tiềm ẩn của thị trường này sẽ ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động cấp tín dụng của Ngân hàng nói riêng và sự phát triển của cả nền kinh tế xã hội nói chung mà Nhà nước sẽ có những chính sách điều tiết khác nhau Đặc biệt, trong điều kiện nền kinh tế Việt Nam hiện nay có tỷ lệ lạm phát khá cao và ảnh hưởng tâm lý từ sự sụp đổ của hoạt động tín dụng của Mỹ cũng xuất phát từ việc tập trung cho vay bất động sản mà việc đây mạnh hay siêt chặt hoạt động tín dụng bât động sản trong tình hình nền kinh tế Việt Nam hiện nay nhìn chung đang là vấn đề đáng quan tâm Xuất phát từ đây, tác giả đã lựa chọn đề tài M ở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam chi nhánh Chương D ưong ” làm đề tài nghiên cứu cuối

khóa của mình

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài

Đã có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân ở nhiều ngân hàng thương mại khác nhau, với nhiều góc độ

khác nhau tuy nhiên nghiên cứu tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Chương Dương thì chưa có đề tài nào nghiên cứu.

(1) Luận văn kinh tế của tác giả Nguyễn Ngọc Nguyên 2015 tại Học viện Tài chính với đề tài "Nâng cao chất lượng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội, Chi nhánh Phú Thọ"

(2) Luận văn kinh tế của tác giả Trần Kim Tuyến 2013 tại Học viện Tài chính với đề tài "Giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội, chi nhánh Chương Dương"

(3) Luận văn kinh tế của tác giả Lê Hồng Nhung 2015 tại Học viện Tài chính với đề tài " Nâng cao khả năng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Hà thành "

(4) Luận văn kinh tế của tác giả Nguyễn Thu Trang 2015 tại Học viện Tài chính với đề tài "Giải pháp tăng cường khả năng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Vĩnh Phúc "

Các nghiên cứu trên có liên quan đến công tác cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân, chất lượng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân, hiệu quả cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại cụ thể với không gian và thời gian cụ thể, nhưng chưa có luận văn, luận án nào nghiên cứu về hiệu quả cho vay và mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Chương Dương

Luận văn này tác giả sẽ chắt lọc, kế thừa các lý luận cơ bản về hiệu quả cho vay, chất lượng cho vay, tăng cường cho vay và mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại, từ đó đi sâu nghiên cứu thực trạng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Chương Dương, trong giai đoạn 2015 - 2017 từ đó đưa

ra giải pháp nhằm mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Chương Dương trong thời gian tới

3 Mục đích nghiên cứu

- Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là để hệ thống hóa những vân đê lý luận cơ bản về cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của NHTM, đặc điểm và vai trò của các hình thức cho vay, mở rộng cho vay BĐS dành cho KHCN của NHTM: khái niệm, sự cần thiết mở rộng, tiêu chí đánh giá và nhân tố ảnh hưởng

- Phân tích đánh giá, tìm hiểu các tồn tại hạn chế và nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Chương Dương

- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị phù hợp nhằm tăng cường và mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại chi nhánh

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Cho vay và mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của Ngân hàng thương mại

Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Đề tài tập trung nghiên cứu cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Chương Dương trong những năm 2015 - 2017 đề xuất giải pháp nhằm mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Chương Dương trong giai đoạn 2018 - 2025

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của chủ nghĩa Mác Lenin,thu thập dữ liệu, thống kê mô tả, phân tích dữ liệu, điều tra khảo sát và suy luận logic Ngoài ra, luận văn còn thu thập thêm thông tin và sô liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu từ các sách tham khảo, tạp chí, báo điện tử, các quy định liên quan đến cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

- Phương pháp chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử: phân tích thực trạng mở rộng hoạt động cho vay bất động sản dối với khách hàng của nhân của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - chi nhánh Chương Dương trong một quá trình vận động và phát triển của thị trường tài chính ngân hàng nói riêng và nền

kinh tế nói chung.

- Phương pháp thu thập dữ liệu: Lấy số liệu về tình hình cho vay bất động sản cánhân của Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - chi nhánh Chương Dương giai đoạn 2015-2017

- Phương pháp thống kê mô tả: Dựa trên nguồn dữ liệu thu thập được đế tổng hợp, mô tả tình hình cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại ngân hàng

- Phương pháp phân tích số liệu: từ các dữ liệu đã được tổng hợp để phân tích,đánh giá từ đó rút ra kết luận, rút kinh nghiệm qua thực tiễn

- Phương pháp suy luận logic: từ cơ sở lý luận và thực tiễn những tồn tại để đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường mở rộng cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Việc nghiên cứu đề tài này có ý nghĩa thiết thực về mặt khoa học cũng như thực tiễn

-Về mặt khoa học, đề tài đặt vấn đề và phân tích về khái niệm cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân, một khái niệm tưởng chừng như quen thuộc nhưng thực tế rất khó tìm thấy một tài liệu nào định nghĩa cụ thể cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân là gì? Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần hình thành một khái niệm cụ thể về cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân dựa trên cơ sở chắt lọc và tổng hợp nhiều ý kiến khác nhau từ các nguồn tài liệu, sách báo về các vấn đề có liên quan; và cả theo quan điểm của cá nhân người thực hiện

đề tài

- về mặt thực tiễn, đề tài cung cấp cho nhà quản trị ngân hàng một cách nhìn tích cực về vấn đề quản trị cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân trong hoạt động cho vay đổi với đối tượng khách hàng cá nhân Đồng thời đề tài nghiên cứu sẽ cung cấp một số các giải pháp được xem như là công cụ đế nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay khách hàng cá nhân tại ngân hàng chọn làm đối tượng nghiên cứu là Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Chương Dương

7 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục chữ viết tắt, danh mục bảng biểu, danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung của luận văn được chia thành 3 chương:

CHƯƠNG 1: Lỷ luận cơ bản cho vay bất động sản và mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cả nhân của ngân hàng thương mại.

CHƯƠNG 2: Thực trạng mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng

cả nhân tại Ngân Hàng Thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - Chỉ nhánh Chương Dương.

CHƯƠNG 3: Giải pháp mở rộng cho vay bất động sản dành cho k/íách hàng cá nhân tại Ngân /ĩàng thương mại Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Chương Dương.

1.1.1 Khái niệm về cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

Cho vay bất động sản là loại hình tín dụng của Ngân hàng thương mại trong

đó Ngân hàng sẽ cho người đi vay vay một số vốn để thực hiện các mục đích vê bất động sản như: mua nhà; mua đất; xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, cao

ốc cho thuê; sửa chữa nhà ở; đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán .Khi đến hạn người đi vay phải hoàn trả vốn và tiền lãi cho Ngân hàng Ngân hàng kiểm soát dược người đi vay, kiểm soát dược quá trình cho vay BĐS của KHCN Người di vay có ý thức quan tâm đến việc trả nợ cho nên bắt buộc họ phải quan tâm đến việc cho vay BĐS của KHCN sao cho có hiệu quả để hoàn trả nợ

Việc cho vay bất động sản ngoài mục tiêu đơn thuần là cho vay đế sinh lợi, hoạt động cho vay của các Ngân hàng cũng nhằm vào mục tiêu góp phần phát tri ồn Cho vay bất dộng sản, cụ thể là nhắm vào 03 mục tiêu:

Cho vay kinh doanh bất động sản Cho vay bất động sản phục vụ sản xuât

Cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dânTuy nhiên, mục tiêu cho vay kinh doanh bất động sản không nhàm vào việc kinh doanh mang tính chất đầu cơ ngắn hạn của các cá nhân mà chủ yếu hỗ trợ vôn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ôc cho thuê ; xây dựng căn hộ, nhà ở đê bán; xây dựng các trung tâm thương mại

Cho vay bất động sản phục vụ sản xuất chủ yếu là phục vụ cho các doanh nghiệp, cá nhân có điều kiện về vốn đế xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà xưởng mới để ổn định sản xuất thay vì đi thuê

Xây nhà, sửa nhà, mua nhà, là nhu cầu thiết yếu của người dân đế on định

cuộc sống Và đây cũng là mục tiêu chính của các Ngân hàng trong việc thiết lập quy chế cho vay bất động sản tiêu dùng nhằm góp phần giúp người dân an cư lạc nghiệp Tuỳ vào mỗi Ngân hàng có cách tiếp cận khác nhau; có Ngân hàng đấy mạnh việc tài trợ cho cá nhân vay mua nhà thuộc các dự án có liên kết; có Ngân hàng chỉ đon thuần tài trợ cho các mục đích mua nhà giữa các cá nhân với nhau hoặc xây dựng, sữa chửa nhà riêng lẻ.

Cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân là quan hệ cho vay mà Ngân hàng thương mại chuyển giao về vốn trong một thời gian nhất định từ Ngân hàng thương mại tới các cá nhân, hộ gia đình, nhằm thực hiện các mục đích về bất động sản Sau một thời gian thỏa thuận ghi trong hợp đồng tín dụng, khách hàng cá nhân phải hoàn trả toàn bộ vốn gốc và lãi cho ngân hàng thương mại.

1.1.2 Đặc điểm cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

Khách hàng vay là các cá nhân, hộ gia đình, có nhu cầu vay vốn mua bất

động sản

Mục đích vay bất động sản của KHCN có thể là tiêu dùng: mua nhà, mua đất,

xây dựng nhà ở, .và có thể kinh doanh, xây dựng nhà xưởng, văn phòng, cao ốc để cho thuê đầu tư kinh doanh bất động sản xây dựng nhà để bán

Đặc điểm khoản vay: cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

phát sinh nhiều khoản cho vay, doanh số các khoản cho vay là nhỏ

Thời hạn cho vay bất động sản thường mang tính trung và dài hạn: do tài

sản được đầu tư là bất động sản mang tính lâu dài (ngoại trừ trường hợp đầu cơ ngắn hạn) Đồng thời cũng xuất phát từ đây mà lãi suất trong cho vay bất động sản thường được áp dụng là lãi suất cho vay trung dài hạn, cao hơn đối với các mảng cho vay khác có thời hạn ngắn hạn (dưới 12 tháng) Tùy vào quy định riêng của mỗi ngân hàng mà lãi suất cho vay trung dài hạn được cố định mỗi năm hay thả nổi theo tình hình biến động của lãi suất huy động đầu vào

Cho vay bất động sản là sản phẩm mang tính kinh tế - xã hội cao hơn một sô

mảng cho vay khác như: cho vay bổ sung vốn lưu động, cho vay đầu tư máy móc thiêt

bị, cho vay tài trợ xuất nhập khẩu, Bởi lẽ, ngoài lợi ích đa dạng hóa sản phẩm, mang lại

lợi nhuận cho ngân hàng cũng như đáp ứng kịp thời nhu cầu cần thiết cho người đi vay như các sản phẩm khác mà hoạt động này còn góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, tạo

mỹ quan đô thị và giúp người dân sớm ổn định an cư lạc nghiệp

Cho vay bất động sản là sản phẩm truyền thống: Đây là sản phẩm truyền thống

của các tổ chức tín dụng, chủ yếu là Ngân hàng trong suốt quá trình hoạt động do các nhu cầu liên quan đến bất động sản rất đa dạng và luôn phát sinh trong mọi thời kỳ

Khó khăn: cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân thường gặp

khó khăn trong việc thẩm định cho vay và dễ phát sinh ra nhiều rủi ro

1.1.3 Phân loại cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

Để có thể quản lý tốt cho vay KHCN cần thiết phải phân loại cho vay KHCN

Có nhiều tiêu thức để phân loại một khoản cho vay, dưới đây tôi xin đề cập phân loại các khoản cho vay KHCN theo một số tiêu chí sau:

• Căn cứ vào thời hạn cho vay

• Căn cứ vào mục đích vay

Căn cứ vào mục đích vay có thể phân loại cho vay KHCN thành hai loại:

- Cho vay KHCN nhằm phục vụ mục đích tiêu dùng

Là các khoản cho vay nhằm phục vụ nhu cầu xây dựng, mua sắm hoặc cải tạo nhà ở của cá nhân, hộ gia đình Đặc điếm của khoản vay này là thời gian dài và quy

mô vay là lớn

- Cho vay KHCN nhằm phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh

Đó là các khoản cho vay để thực hiện các phương án sản xuất kinh doanh nhỏ ở

từng hộ gia đình, vay để buôn bán, thuê cửa hàng, Đặc điểm của các khoản cho vay này là thời hạn thường dài, qui mô tuỳ thuộc vào phương án kinh doanh của khách hàng, rủi ro của khoản cho vay này rất cao, và có khả năng xảy ra rủi ro đạo đức.

• Căn cứ vào phương thức hoàn trả

- Cho vay KHCN trả một lần khi đến hạn

Là các khoản vay ngắn hạn của cá nhân và hộ gia đình thế chấp tài sản là bất động sản để đáp ứng nhu cầu tiền mặt tức thời và được thanh toán một lần khi khoản vay đến hạn Quy mô của món vay là tương đối nhỏ, các khoản vay trả một lần thường ngắn hạn và được dùng để chi trả cho các chuyến đi nghỉ, mua các dụng

cụ gia đình hoặc sửa chữa ô tô, nhà ở Rủi ro các món vay này là không lớn lắm

- Cho vay trả góp

Là khoản cho vay ngắn hạn hoặc trung hạn được thanh toán làm hai hoặc nhiều lần liên tiếp (thường theo tháng hoặc quý) Khoản cho vay được trả làm nhiều lần theo thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng, phương thức này được dùng để tài trợ cho việc mua sắm các vật dụng đắt tiền như ô tô, nhà, hoặc để tài trợ cho các phương án sản xuất kinh doanh, thuê cửa hàng, mua sắm các tài sản lưu động khác, Nhìn chung, các khoản cho vay trả góp này mang lãi suất cố định, tuy nhiên loại mang lãi suất thả nổi cũng đang dần trở nên phố biến Thường thì trong tổng khối lượng cho vay cá nhân do các NHTM cung cấp thì hơn 80% được thực hiện trên cơ sở trả góp Điều này xuất phát

từ việc khả năng tài chính của khách hàng không đủ để chi trả khoản vay một lần duy nhất thêm vào đó việc định kỳ trả nợ vào mỗi tháng hay đến kỳ lương là thuận lợi hơn Hình thức cho vay này lại được chia nhỏ thành: cho vay trả gốc và lãi hàng tháng đều nhau (niên kim cố định), trả gốc hàng tháng bằng nhau, lãi trả theo số dư gốc (niên kim không cố định), hoặc trả lãi hàng kì còn gốc trả cuối kì

* Căn cử vào biện pháp bảo đảm tiền vay

- Cho vay có bảo đảm bằng tài sản:

Là cho vay với tài sản bảo đảm là bất động sản hình thành từ vốn vay hoặc tài sản thuộc quyền sử dụng/quyền sở hữu của khách hàng hoặc tài sản của bên bảo lãnh trước khi vay vốn của Ngân hàng Tài sản bảo đảm làm tăng tính an toàn cho

khoản vay do Ngân hàng có thế tạo áp lực để buộc khách hàng phải trả nợ hoặc trong tình huống xấu nhất khách hàng không trả được nợ thì việc phát mại tài sản bảo đảm cũng giúp giảm bớt tổn thất cho Ngân hàng.

- Cho vay có bảo đảm không phải bằng tài sản:

Là cho vay dựa trên uy tín (tín chấp) hoặc bảo lãnh của tổ chức đoàn thể, chính quyền địa phương cho cá nhân không có tài sản bảo đảm Ngân hàng lựa chọn các khách hàng có uy tín và khả năng trả nợ tốt để cho vay Ngân hàng cho khách hàng vay tiền để đáp ứng nhu cầu của khách hàng trên cơ sở tín chấp lương, chủ yếu được áp dụng đối với khách hàng có thu nhập ổn định, thu nhập ngoài việc trang trải các chi tiêu thường xuyên còn có một phần tích luỹ để trả nợ vay (công chức, viên chức trong biên chế nhà nước, nhân viên có họp đồng lao động dài hạn, ), ngoài ra thu nhập hình thành

từ sản xuất kinh doanh cũng có thể được xem xét dùng làm nguồn trả nợ Hình thức này phù họp với những khoản vay giá trị không lớn, thời hạn vay ngắn

* Căn cứ vào loại tiền cho vay

Hiện nay, các ngân hàng đều cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân bằng nội tệ, hạn chế cho vay tín dụng bằng ngoại tệ

- Cho vay bằng nội tệ: cho vay theo đồng Việt Nam

- Cho vay bằng ngoại tệ: cho vay ngoại tệ

1.1.4 Vai trò cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

1.1.4.1 Đổi với khách hàng cá nhân

Thứ nhất, khách hàng có được nguồn vốn từ phía ngân hàng cấp để mua hoặc tài trợ cho những dự án mà mình mong muốn có

Thứ hai, với việc mua nhà đất trả góp, khách hàng cân đối nguồn chi phí thuê nhà với chi phí trả cho ngân hàng, trong thời gian dài khách hàng có được nhà, đất mà chi phí bỏ ra không nhiều

Thứ ba, với các dự án nhà, đất chưa ra sổ Khách hàng có thể phòng ngừa được một lượng lớn rủi ro trong quá trình mua bán Cụ thể, trường hợp khách hàng mua chung cư thế chấp bằng chính tài sản mua và ngân hàng đồng ý tài trợ 70% vốn, trường hợp trong quá trình xây dựng và tiến độ thanh toán đã được 80% nhưng

vì một lí do nào đó mà dự án khách hàng mua bị treo và không thể hoàn thiện được Khi đó, nếu khách hàng sử dụng toàn bộ vốn của mình để đầu tư sẽ thiệt thòi nặng, tuy nhiên nếu khách hàng sử dụng sản phẩm của ngân hàng, khách hàng có thế giảm rủi ro của mình bằng cách đẩy một phần lớn rủi ro về phía ngân hàng.

1.1.4.2 Đối với Ngăn hàng Thương mại

Thứ nhất, cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay mà lãi suất cho vay ngang cao hon so với các khoản vay khác Điều này mang lại khoản lợi nhuận nhiều hon cho ngân hàng

Thứ hai, từ hoạt động cho vay bất động sản, ngân hàng có thể có được thêm các khoản cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng và người bán trong trường họp khách hàng mua nhà và thế chấp bằng chính tài sản mua hoặc có thể phát sinh thêm các khoản vay kèm theo khoản vay mua bất động sản như sửa chữa lại căn nhà dự định mua hoặc trang trí thêm nội thất

Thứ ba, ngoài các lợi nhuận đạt được từ thu lãi, ngân hàng còn có thể đạt được những khoản phí khác như phí sử dụng dịch vụ thẻ thanh toán, quản lý tài khoản ngân hàng và có thể những khách hàng này chính là “nhà môi giới tài ba” giói thiệu khách hàng cho ngân hàng trong thời gian tới mà ngân hàng không phải tốn phí

1.1.4.3 Đối vói nền kình tế

Xuất phát từ vai trò quan trọng của Cho vay bất động sản đối với nền kinh tế, đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích Cho vay bất động sản phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng với các sản phẩm cho vay bất động sản được xem là hữu hiệu và khá phố biên hiện nay ở một số nước Bởi lẽ, kênh tín dụng ngân hàng dễ tiếp cận nhất

Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn 10 năm qua thì cho vay bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho Cho vay bất động sản phát triển, từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững Cụ thể:

- Cho vay bất động sản góp phần khai thác triệt đế các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc cho vay BĐS của KHCN tiết kiệm và có hiệu quả

- Thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển vào Cho vay bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tể trong điều kiện phát triển đồng

bộ giữa các thị trường

- Cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn, góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước

- Cho vay bất động sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực

về vốn để đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập

- Ngoài ra, nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp; cán bộ công chức, công nhân, có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay

sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn

- Cho vay bất động sản là sản phẩm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần

đa dạng hoá sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận Ngân hàng

- Thông qua mức dư nợ cho vay bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tống quát hơn về sự phát triển của Cho vay bất động sản để có cách điều tiết họp lý

Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển đất nước Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, Cho vay bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hểt tính thiết yếu của hoạt động cho vay bất động sản luôn cần thiết cho những nhu cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế

1.2 MỎ RỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG

CÁ NHÂN CỦA NGÂN HÀNG THƯONG MẠI

1.2.1 Khái niệm về mỏ' rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

Mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của các NHTM được thể hiện chủ yếu ở một số điểm sau:

Đối với khách hàng: cho vay bất động sản phải thoả mãn ngày càng nhiều các

nhu cầu hợp lý của khách hàng về khối lượng cũng như chất lượng cung cấp, đa dạng hoá các hình thức cho vay bất động sản và các dịch vụ khác có liên quan.

Đối với Ngân hàng: cho vay bất động sản phải được xác định là định hướng phát triển trong hoạt động cho vay của NHTM Đồng thời phải được thoả mãn và đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng, cũng như một chính sách cho vay bất động sản họp lý, đa dạng về đối tượng khách hàng Tuy nhiên, bên cạnh việc mở rộng cho vay Ngân hàng cũng cần chú ý đến chất lượng của hoạt động cho vay, làm sao vừa đảm bảo mở rộng gắn liền với chất lượng

Đối với sự phát triển kinh tế xã hội: Các khoản cho vay bất động sản được cung cấp phải được dùng để tài trợ cho các nhu cầu khác nhau về hàng hoá, dịch vụ trong nước, từ đó phát huy tác dụng kích cầu, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế, xã hội phát triển

Như vậy, mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân được thực hiện trên cơ sở đa dạng hoá các đối tượng khách hàng vay bất động sản khách hàng cá nhân Mở rộng cho vay bất động sản chịu ảnh hưởng của các nhân tố như: môi trường kinh tế xã hội khách quan bao gồm: điều kiện công nghệ, cơ chế, chính sách của Nhà nước, tình hình kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội, Đồng thời chịu tác động của các nhân tố chủ quan của Ngân hàng như: trình độ cán bộ công nhân viên, khả năng về nguồn vốn, hoạt động maketting, -Nhưng không nên giới hạn ý nghĩa

"mở rộng cho vay bất động sản" chỉ là sự tăng trưởng theo chiều rộng của hoạt động này, mở rộng nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng của các khoản cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

Tóm lại, mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân được hiếu là

sự gia tăng dư nợ cho vay bất động sản dành cho các đối tượng vay là cá nhân, hộ kinh doanh trong tổng dư nợ của NHTMgóp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh của NHTM Chất lượng cho vay ngày càng tăng, đáp ứng ngày càng nhiều đối tượng khách hàng, sản phẩm cho vay bất dộng sản đa dạng hơn.

1.2.2 Sự cần thiết mỏ’ rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

(1) Cho vay bất động sản dành cho KHCN phát triển góp phần đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, và tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước:

Phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-

xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế Do đó, Nhà nước cần có các giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện ừở thành hàng hoá đúng tiêu chuẩn, từ đó tạo cho nền kinh tế có nguồn cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân đế phát triển, và từ đó tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước Thu Ngân sách Nhà nước từ cho vay bất động sản gồm các mảng sau: Thu thuế bất động sản gồm thuế thu nhập, thuế sử dụng đất, thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thu phí và lệ phí từ giao dịch bất động sản các khoản thu từ giao đất, thuê đất, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người mua, người thuê cho vay bất độn a sản đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho mọi tầng lóp nhân dân:

(2) Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong cho vay bat động sản, và là thị trường sôi động nhất trong cho vay bất động sản:

Những cơn “sốt” bất động sản hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các cho vay bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triến và quản lý có hiệu quả cho vay bất động sản nhà ở, bình on thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù họp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về cho vay bất động sản nhà ở

(3) Nhu cầu vay bất động sản của cả nhân ngày càng tăng.

Nen kinh tế càng phát triển, thu nhập của người dân ngày càng tăng lên, họ

có điều kiện mở rộng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, cho thuê nhà ở, cho thuê nhà xưởng và cải thiện chỗ ăn ở, sinh hoạt của gia đình Trong khi tích lũy từ thu nhập chưa đủ, họ có thể vay NHTM để thực hiện mục đích của mình

(4) Cho vay bất động sản dành cho KHCN là đa dạng hóa hoạt động cho vay, đa dạng hóa khách hàng, tăng thu nhập và hạn chế rủi ro trong hoạt động kinh doanh của NHTM.

Trong điều kiện tăng trưởng tín dụng, việc giải ngân cho vay đối với các khoản vay của khách hàng doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn Thêm vào đó, nhu cầu vay vốn của các khách hàng cá nhân cũng ngày một tăng cao,

với nhiều mục đích vay vốn khác nhau, mở rộng cho vay bất động sàn dành cho KHCN là một biện pháp cần thiết để đa dạng hóa hoạt động cho vay cũng như hạn chế được những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động kinh doanh của các NHTM Nhờ vào hoạt động này, các NHTM sẽ đa dạng hóa các nguồn khách hàng của mình, góp phần tăng thu nhập cho ngân hàng.

1.2.3 Các tiêu chí đánh giá mỏ’ rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

(ỉ) Sự tăng trưởng sổ lượng khách hàng

Số lượng khách hàng là tổng số khách hàng đến giao dịch tại ngân hàng trong một giai đoạn nhất định Trong cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân,

số lượng khách hàng được thể hiện thông qua số khoản vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân mà ngân hàng cấp cho khách hàng

Tiêu chí phản ánh sự tăng trưởng số lượng khách hàng được tính bằng hiệu số giữa số lượng khách hàng năm t với số lượng khách hàng năm (t-1)

số lượng khách hàng khách hàng năm t khách hàng năm (t-1)

(2)Sự tăng trưởng doanh số cho vay bất động sản dành cho KHCN:

Doanh số cho vay là tổng số tiền mà ngân hàng cho vay trong một thời kỳ nhất định, thườna được tính theo năm tài chính Đây là tiêu chí mang tính thời kỳ nên nó phản ánh một cách tổng quát nhất về sự mở rộng hoạt động cho vay của ngân hàng

+ Sự tăng trưởng doanh sổ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cả nhân

tuyệt đổi

Tiêu chí này thể hiện doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm t so với năm trước đó về sổ tuyệt đổi là bao nhiêu Tiêu chí này được tính bằng hiệu số giữa tổng doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm tài chính với doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm

1 Giá trị tăng trưởng _ Tổng doanh số cho vay Tổng doanh số cho vaydoanh số tuyệt đối bất động sản dành cho bất động sản dành cho

khách hàng cá nhân

năm t

khách hàng cá nhân năm

(t-1)

+ Sự tăng trưởng doanh sổ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

tương đối

Tiêu chí này phản ánh tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của năm t so với năm trước Tiêu chí này được tính bằng thương số giữa giá trị tăng trưởng doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tuyệt đối với tổng doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm trước đó

(3) Tỷ trọng cho vay bất dộng sản dành cho khách hàng cả nhân

Tiêu chí này thể hiện mức đóng góp doanh số cho vay của cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân Mức đóng góp này qua các năm tăng lên cho thấy cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân ngày càng chiếm tỷ lệ lớn,

có vị trí quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng

Tiêu chí này được tính bàng tỉ lệ % giữa tổng doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân với tổng doanh số cho vay của toàn ngân hàng

Tỷ trọng doanh Tổng doanh số cho vay bất động

số cho vay bất = sản dành cho khách hàne cá nhân X 100%

động sản dành

cho khách hàng Tổng doanh số cho vay 4

(4) Mức tăng trưởng dư nợ cho vay bất dộng sản dành cho khách hàng cá nhân

Dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân cho biết số tiên màkhách hàng đang nợ ngân hàng tại một thời điểm nhất định, thường là cuối tháng, cuối quý hay cuối năm tài chính Tiêu chí này chỉ mang tính thời điểm, nó thường được sử dụng kết họp với tiêu chí doanh số cho vay bất động sản dành cho khách

Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đốiGiá trị tăng trưởng

doanh số tương đổi Tổng doanh số cho vay bất động sản

dành cho khách hàng cá nhân năm (t-1)

X 100%

hàng cá nhân nhằm phản ánh thực trạng mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng tại thời điểm nghiên cứu.

+ Sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối

Tiêu chí này thể hiện dư nợ năm t tăng (giảm) so với năm (t-1) về số tuyệt đối

là bao nhiêu Tiêu chí này tăng lên cho thấy số tiền ngân hàng cho khách hàng vay tăng lên

Tiêu chí này được tính bằng cách lấy hiệu số giữa tổng mức dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm t với tổng dư nợ cho vay bất động sảndành cho khách hàng cá nhân năm (t-1)

Tổng dư nợ choGiá trị tăng trưởng _ vay BĐS dành cho

dư nợ tuyệt đối khách hàng cá

nhân năm t

Tổng dư nợ cho vay BĐS dành cho khách hàng cá nhân năm (t-1)

+ Sự tăng trưởng tương đổi

Tiêu chí này thể hiện tốc độ tăng (giảm) dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm t so với năm (t-1) Tiêu chí này tăng chứng tỏ khách hàng vay NH để tiêu dùng ngày càng nhiều, được tính bằng tỉ lệ % giữa giá trị tăng trưởng tuyệt đối với tổng dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm (t-1)

Giá trị tăng

trưởng tương đối

Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối

- _ X 100%Tổng dư nợ cho vay bất động sản

dành cho khách hàng cá nhân

Tiêu chí này bằng tỉ lệ % giữa tổng dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân với tổng dư nợ cho vay chung của toàn ngân hàng

Tiêu chí này phản ánh dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân chiếm tỉ lệ bao nhiêu trong tổng dư nợ từ hoạt động cho vay của ngân hàng

Tỷ trọng này càng cao chứng tỏ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân chiếm vị trí ngày càng quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng

Tiêu chí này cho biết sự đa dạng về loại hình cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân mà ngân hàng cung cấp cho khách hàng bao gồm: cho vay mua nhà, cho vay mua ô tô, cho vay CBCNV, cho vay xuất khẩu lao động Khi các loại hình cho vay trên được mở rộng thì sẽ thỏa mãn tốt hon nhu cầu, mong muốn của khách hàng qua đó thể hiện cho vay của ngân hàng đang có sự tăng trưởne, cách thức mà ngân hàng cung cấp dịch vụ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân cho khách hàng cũng đa dạng hon

(7)Lợi nhuận từ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

Lợi nhuận là một trong những tiêu chí rất quan trọng mà các ngân hàng hướng tới Lợi nhuận cho vay được tính theo công thức sau:

Lợi nhuận cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân = Doanh thu từ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân - Chi phí cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

Trong đó: Doanh thu từ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân bao gồm lãi vay và các khoản phí thu được Chi phí cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân gồm chi phí cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân (chi phí trả lãi tiền gửi, tiền vay), chi phí quảng cáo, tiếp thị khách hàng và các chi phí cho vay khác Lợi nhuận thu được từ cho vay bất động sản dành cho khách hàng

cá nhân càng lớn cũng một phần thể hiện hoạt động cho vay bất động sản dành cho

khách hàng cá nhân của ngân hàng đang ngày càng được mở rộng.

(8) Tỷ lệ nợ quá hạn cho vay bât động sản dành cho khách hàng cá nhân

Nợ quá hạn trong hoạt động cho vay là khoản nợ đến thời hạn thanh toán mà khách hàng không có khả năng hoàn trả trong một thời gian nhất định và không được ngân hàng cho gia hạn nợ hay giãn nợ Nợ quá hạn sẽ dẫn đến khả năng mất vốn, đem lại rủi ro cho ngân hàng

Tỷ lệ nợ quá hạn cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân là tỷ lệ phần trăm giữa nợ quá hạn cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân và tổng dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại ở một thời điểm nhất định, thường được tính theo năm tài chính

^ nợ ^ua Tổng dư nợ quá hạn cho vay bất động

Nếu NHTM có tỷ lệ nợ quá hạn cao sẽ bị đánh giá chất lượng tín dụng thấp, mức

độ rủi ro cao, tính thanh khoản của ngân hàng kém Ngược lại, ngân hàng có tỷ lệ nợ quá hạn thấp đồng nghĩa với việc là ngân hàng đó có khả năng đánh giá khách hàng, quản lý

và thu hồi vốn tốt, do đó sẽ làm tăng niềm tin của khách hàng vào ngân hàng hơn

Như vậy, mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân là sự tăng lên về giá trị khoản vay, sổ lượng khách hàng và các sản phấm dịch vụ ngân hàng cung cấp Nếu một ngân hàng đạt được cả ba tiêu chí này thì cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng đó đang tăng trưởng và mở rộng

Tổng dư nợ cho vay bất động sản

X 100%

Chỉ tiêu thứ nhất phản ánh khái quát về tình hình nợ quá hạn của Ngân hàng trong cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân Rõ ràng các Ngân hàng đều mong muốn hạ thấp tỷ lệ này xuống đến mức thấp nhất bởi lẽ nếu tỷ lệ này cao chứng tỏ khả năng Ngân hàng đang có khả năng gặp nhiều rủi ro.

Chỉ tiêu này chỉ phản ánh khái quát tình hình nợ quá hạn của Ngân hàng nhưng để đánh giá chính xác hơn người ta phải dùng thêm hai chỉ tiêu tiếp theo, nợ khó đòi là những khoản nợ ít có khả năng thu hồi nhưng dù sao cũng còn có cơ hội còn nợ không có khả năng thu hồi cũng đồng nghĩa với mất vốn Nếu cả hai chỉ tiêu này đều ở mức thấp thì dù chỉ tiêu thứ nhất có đạt tỷ lệ cao thì điều đó cũng chưa phải là một cái gì đó quá xấu đối với Ngân hàng vì Ngân hàng vẫn có khả năng thu hồi vốn với những khoản nợ trên Ngược lại, nếu hai chỉ tiêu này ở mức cao thì rõ ràng là hoạt động của Ngân hàng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, tuy có thể chưa đe doạ trực tiếp, ngay lập tức đến sự tồn tại và phát triển của Ngân hàng song rõ ràng chất lượng, hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của Ngân hàng cần phải được xem xét lại

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưỏng đến mỏ’ rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

1.2.4.1 Nhân tố chủ quan

Thứ nhất: trình độ nghiệp vụ của cán bộ tín dụng

Trình độ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp, thái độ phục vụ của cán bộ tín dụng có ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng Nó có thể tạo nên hình ảnh tốt cho ngân hàng nhưng cũng có thể gây nên những ấn tượng xấu cho ngân hàng vì chính cán bộ tín dụng ngân hàng

là những người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng là cá nhân - hộ gia đình khi họ có nhu cầu vay vốn Do số lượng các món vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân là rất lớn nên một ngân hàng càn phải có số lượng cán bộ tín dụng họp lý, phân công công việc cụ thể, rõ ràng để không xảy ra trường hợp một cán bộ tín dụng phải quản lý quá nhiều các khoản vay hay có quá nhiều cán bộ tín dụng sẽ làm

tăng chi phí của ngân hàng, khi quản lý tốt về mảng nhân sự sẽ góp phần cho ngân hàng có thể mở rộng, phát triển không chỉ mình hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân mà tất cả các hoạt động khác.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn mà sự cạnh tranh khốc liệt giữa các ngân hàng như hiện nay, ngân hàng muốn đáp ứng một cách tốt nhất các nhu cầu đa dạng khác nhau của khách hàng bằng các sản phẩm cho vay bất động sản dành cho khách hàng

cá nhân thì nhân tố nguồn nhân lực phải được quan tâm đúng mức Cán bộ ngân hàng không chỉ có trình độ chuyên môn cao mà cần phải có đạo đức nghề nghiệp để

có thể tránh xa các cám dỗ vật chất; đánh giá khách hàns một cách trung thực không vì tư lợi cá nhân, có như vậy mới có thể đưa ra các quyết định khách quan và chính xác, không ảnh hưởng đến uy tín cũng như mức độ rủi ro, chất lượng tín dụng trong ngân hàng

Thứ hai: quản trị rủi ro trong cho vay bất động sản dành cho khách hàng cả nhân của ngân hàng

Trong quá trình thẩm định khoản vay trước khi giải ngân cũng như giám sát khoản vay sau khi giải ngân đều phải được thực hiện một cách chặt chẽ để giảm rủi

ro cho ngân hàng Vì vậy, quản trị rủi ro trong ngân hàng vô cùng quan trọng để quản lý khoản vay có khả năng thu hồi đầy đủ và gốc đúng hạn Hiệu quả thu nợ càng cao thì chất lượng khoản vay càng cao, rủi ro càng thấp và ngược lại Neu mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân nhưng không quản lý từng khoản vay hiệu quả có thể dẫn đến thất thoát vốn, đe dọa trực tiếp đến hoạt động của ngân hàng Vì vậy, mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân luôn phải đi đôi với nâng cao trình độ quản trị rủi ro để mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân luôn ổn định và bền vững

Thứ ba: chính sách cho vay bat động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng

Chính sách cho vay bao gồm các yếu tố như: kỳ hạn của khoản cho vay, hạn mức cho vay đối với một khách hàng, lãi suất cho vay, các loại hình cho vay được thực hiện, hướng giải quyết phần cho vay bị vượt giới hạn, quy định về tài sản đảm

bảo, các khoản vay có vấn đề, cách thức thanh toán nợ Tất cả những yếu tố đó đều tác động trực tiếp đến việc mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng

cá nhân của ngân hàng Do đặc điểm của cho vay bất động sản dành cho khách hàng

cá nhân là số lượng các khoản vay rất lớn trong khi quy mô của từng món vay thường nhỏ nên việc áp dụng mức lãi suất, kỳ hạn cho vay cần phải linh hoạt, có những ưu đãi nhất định để thu hút được người tiêu dùng sử dụng các sản phẩm, dịch

vụ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của Chi nhánh

Thứ tư: quy trình cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

Quy trình cho vay quy định các bước cần thiết phải thực hiện trong quá trình cho vay bao gồm từ khi chuẩn bị cho vay, thẩm định hồ sơ, giải ngân, thu nợ, đảm bảo an toàn vốn cho vay, được tiến hành từ khi bắt đầu phân tích nhu cầu vay cho đến khi thu hồi được cả vốn lẫn lãi Sự kết họp nhịp nhàng giữa các bước sẽ tạo điều kiện cho ngân hàng phát hiện kịp thời các khuyết điểm, nắm được diễn biến của các khoản cho vay để có biện pháp can thiệp nhanh chóng nhằm hạn chế rủi ro.Tuy nhiên, không phải bất cứ lúc nào và trong mọi trường hợp đều thực hiện đúng như trong quy trình đã nêu ra một cách cứng nhắc mà cần có sự linh hoạt trong từng khoản vay đế không gây ra sự khó khăn cho khách hàng, gây mất thời gian và chi phí cho chính bản thân ngân hàng Đối với những món vay có quy mô nhỏ quá thì Chi nhánh có thể giảm bớt các thủ tục, giấy tờ, không cần tài sản đảm bảo Neu ngân hàng vẫn áp dụng đầy đủ thủ tục cho những khoản vay có giá trị quá nhỏ dẫn tới mất thời gian cho cán bộ tín dụng, tốn kém chi phí và làm giảm hiệu quả công việc đồng thời làm mất đi khả năng thu hút khách hàng của ngân hàng, từ

đó một phần làm cản trở việc mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng

cá nhân của ngân hàng

Thứ năm, chất lưcmg và tính da dạng của các sản phẩm cho vay bất dộng sản dành cho khách hàng cá nhân

Đây là một nhân tố có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng Một ngân hàng sẽ khó khăn trong việc

mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân, không cạnh tranh

được với các ngân hàng khác nếu các sản phẩm dịch vụ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân mà nó cung cấp cho khách hàng quá đơn điệu, thêm vào đó

là chất lượng không cao, đáp ứng không tốt nhu cầu của khách hàng

Trong điều kiện nền kinh tế có sự cạnh tranh gay gắt như hiện nay, nhiều ngân hàng thương mại đẩy mạnh dịch vụ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân với nhiều sản phẩm hấp dẫn cả về chất lượng lẫn số lượng, hạn mức cho vay cũng được nâng lên từ vài chục triệu đến gần tỷ đồng

Thứ sáu, quy mô hoạt động của ngân hàng

Đây là một nhân tố quan trọng quyết định cơ cấu danh mục cho vay của ngân hàng Thông thường, những ngân hàng lớn thường có ưu thể về chi phí trong việc cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân trả góp Các ngân hàng có quy 1Ĩ1Ô trung bình đạt mức chi phí thấp nhất đối với các khoản vay theo thẻ tín dụng Các ngân hàng có quy mô nhỏ nhất thường chỉ có lợi thế trong cho vay thương mại

Khả năng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân: vốn của ngân hàng được hình thành chủ yếu từ tiền gửi cá nhân và các tổ chức trong nền kinh tể Phần lớn vốn huy động sẽ được ngân hàng sử dụng để cho vay Vì hoạt động của ngân hàng cân phải được đa dạng hóa để giảm thiểu rủi ro nên khi vốn huy động của ngân hàng được tăng lên thì ngân hàng sẽ dễ dàng hơn trong việc triển khai thêm sản phẩm, dịch vụ khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng, tăng khả năng cạnh tranh và vị thế của ngân hàng mình với các ngân hàng hay các tố chức tín dụng khác

Thứ bảy: công nghệ thông tin ứng dụng trong ngân hàng

Trong xu hướng phát triển hiện nay, việc nắm bắt được nhiều thông tin chính xác, kịp thời sẽ tạo nên sức cạnh tranh vô cùng to lớn cho các ngân hàng Đồng thời, việc ứng dụng công nghệ vào phân tích thông tin cho vay cũng góp phần giảm thiểu những sai sót trong hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân nói riêng của ngân hàng, giảm thời gian tác nghệp đối với nghiệp vụ cho vay

Do sổ lượng các khoản vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân rất lớn nên việc ứng dụng công nghệ tiên tiến sẽ giúp cho các ngân hàng có thế

quản lý danh sách khách hàng vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân một cách dễ dàng, tiết kiệm được nhân công cũng như chi phí quản lý, góp phần giảm giá thành sản phẩm dịch vụ, tăng tính cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường.

Khi công nghệ phát triển đến mức hiện đại thì việc giải quyết các thủ tục cũng được nhanh chóng, chính xác, thay vì phải đến ngân hàng, khách hàng có thể gửi đon xin vay, hồ sơ cơ bản đến ngân hàng, các cán bộ cho vay bất động sản dành cho khách hàng

cá nhân cũng có thể nắm bắt được thông tin về khách hàng từ nhiều phía và nhanh chóng đưa ra quyết định cho vay hay từ chối khi nhận được đơn xin vay của khách hàng

L2.4.2 Nhân tố khách quan

Nhân tố thuộc về khách hàng

Nhu cầu vay bất động sản của khách hàng:

Các sản phẩm cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng nhằm tài trợ cho nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình, những sản phẩm mang tính dịch vụ nên nhu cầu của khách hàng chính là yếu tố quyết định các hình thức cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng Xuất phát từ nhu cầu người tiêu dùng mà ngân hàng xây dựng chiến lược, đưa ra các sản phẩm tiêu dùng nhằm thỏa mãn một cách tốt nhất các nhu cầu của khách hàng

Tuy nhiên trong từng thời kỳ nhất định, từng giai đoạn phát triển mà nhu cầu

về các sản phẩm tiêu dùng của khách hàng sẽ có những thay đối và ngân hàng cần phải xác định được sự thay đối trong nhu cầu đó đế đưa ra được các sản phấm, dịch

vụ phù hợp ở thời điểm hiện tại và dự đoán được trong tương lai Neu phát hiện các nhu cầu một cách chậm chạp sẽ khiến các ngân hàng bỏ lỡ cơ hội kinh doanh, khó cạnh tranh với các ngân hàng và có thể đưa ra các sản phẩm lỗi thời không còn phù hợp với nhu cầu hiện tại Nếu ngân hàng đưa ra thị trường các sản phấm mới nhưng người tiêu dùng chưa có nhu cầu sử dụng thì sản phẩm đó sẽ không được tiêu thụ và

nó sẽ làm ảnh hưởng đến lợi nhuận của ngân hàng

Khả năng tài chính của khách hàng

Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu vay bất động sản dành cho

khách hàng cá nhân và khả năng trả nợ của khách hàng Chính vì vậy, xem xét mức thu nhập của người tiêu dùng có vai trò quan trọng trong việc quyểt định cho vay hay không cho vay của các ngân hàng Các khoản cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân sẽ có mức độ rủi ro thấp khi người tiêu dùng có thu nhập cao và ổn định Bên cạnh đó, với những người có thu nhập cao và ổn định, họ sẽ có ý thức, trách nhiệm trong việc thanh toán nợ cho ngân hàng để tránh những rắc rối về mặt pháp lý có thể ảnh hưởng đến công việc của họ Trái lại, với những cá nhân hay hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc không ổn định thì việc thanh toán khoản nợ cho ngân hàng có thể ảnh hưởng lớn đến hoạt động chi tiêu khác trong gia đình và người tiêu dùng không thể xác định được khi nào thì họ có thu nhập, nó có thể không trùng khớp với thời điểm mà ngân hàng thu nợ, do vậy ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong thu nợ Tuy nhiên, thu nhập của người tiêu dùng là nhân tố có tính biến động cao, có thể tại thời điểm ký họp đồng thì thu nhập là cao và ổn định nhưng vì một yếu tố khó có thể tránh khỏi như: ốm đau, bệnh tật, của chính khách hàng hoặc của người thân cũng làm giảm sút nguồn thu nhập của khách hàng Ngân hàng chỉ có thể hạn chế bằng cách mở rộng quy mô khách hàng, trên cơ sở lấy số đông bù số ít.

Tư cách của khách hàng

Cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong

đó tư cách của khách hàng có ảnh hưởng rất lớn tới hành vi trả nợ của họ Đe ngân hàng có thể chấp nhận cho vay, khách hàng cần có nhân thân rõ ràng, tư cách đạo đức tốt, có tình hình tài chính vững vàng, có thu nhập sẽ sẵn sàng hoàn trả đầy đủ những khoản vốn vay của ngân hàng khi đến hạn, qua đó đảm bảo an toàn và nâng cao chất lượng tín dụng Tuy nhiên, trong trường họp khách hàng quan hệ tín dụng lần đầu với ngân hàng thì rất khó đánh giá được ý thức trả nợ của họ, vẫn có thể xảy

ra rủi ro Nếu người vay thực sự có thu nhập ổn định, tài sản thế chấp có giá trị cao nhưng khách hàng không có ý định trả nợ ngân hàng, cho vay BĐS của KHCN sai mục đích hoặc nghiêm trọng hơn là cố tình lừa đảo thì vẫn tồn tại những rủi ro khá cao

về phía ngân hàng Do đó, đòi hỏi cán bộ tín dụng cá nhân phải có trình độ chuyên môn nghiệp vụ, có óc phán đoán, đồng thời phải có phẩm chất đạo đức tốt đế đánh

giá được một cách khách quan và đúng đắn.

Chính sách kinh tế của Nhà nước

Các chính sách của Chính phủ với mục tiêu phát triển kinh tể, tăng trưởng GDP, giảm tỷ lệ thất nghiệp, tăng thu nhập có ảnh hưởng nhất định đến việc mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của các ngân hàng thương mại Khi chính sách của Chính phủ đưa ra được thực hiện thành công, nền kinh tế có sự tăng trưởng, đời sống người dân ngày càng được cải thiện cải thiện, xã hội phát triển, nhu càu tiêu dùng và trình độ dân trí cũng phát triển theo hướng có lợi cho việc mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của các ngân hàng

Các quy định, chính sách của NHNN có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân; nó cũng có thể khuyến khích và

có thể hạn chế cho vay nói chung và cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân nói riêng Trong một thời kỳ nhất định, dựa vào tình hình kinh tế xã hội, dự báo xu hướng phát triển của nền kinh tế trong giai đoạn tiếp theo, NHNN có những chính sách khác nhau sao cho phù họp với mục tiêu đã đề ra

Thị trường cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân

Thị trường cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tổng họp từ rất nhiều yếu tố, bao gồm các yếu tố liên quan đến dân số, sự phát triển kinh tể, các nhân tố xã hội và các yếu tố khác Mỗi yếu tố khác nhau sẽ có những tác động khác nhau tới hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của các ngân hàng thương mại

Quy mô dân số, kết cấu dân số, trình độ dân trí ảnh hưởng trực tiếp đến mối quan

hệ cho vay giữa ngân hàng và khách hàng Thực tế cho thấy, tại các khu vực tập trung dân cư đông đúc có trình độ dân trí cao, có công việc ổn định, thu nhập cao thì nhu cầu vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân là rất lớn Còn tại các vùng nông thôn tập trung nhiều lao động chân tay, trình độ dân trí cũng như mức sống chưa cao thì họ chỉ làm việc để đảm bảo cuộc sống hàng ngày, ít khi nghĩ đến việc vay ngân hàng đế phục

vụ mục đích tiêu dùng, mua sắm các vật dụng trong gia đình.Vì vậy, cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại đây là rất khó mở rộng

Sự phát triển của nền kinh tế cũng ảnh hưởng lớn đến việc mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân Khi nền kinh tế ổn định, tốc độ tăng trưởng cao, các chỉ số lạm phát, giá cả được kiểm soát sẽ tạo ra nhiều việc làm, thu nhập bình quân đầu người vì thế cũng được tăng lên đáng kể, xu hướng tiêu dùng cũng tăng lên

Do đó, nhu cầu vay để tiêu dùng cũng tăng lên nhanh chóng vì họ tin tưởng ràng với sự phát triển ổn định, vững vàng của nền kinh tế như vậy thì thu nhập trong tương lai của

họ sẽ đủ để trang trải cho các khoản vay này Đây là cơ hội để cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của các NHTM phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên, khi nền kinh tế đang trong tình trạng kém ổn định, thiểu phát thì các NHTM không thể mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân vì tâm lý mất tin tưởng vào nền kinh tể của người dân trong thời kỳ này làm hạn chế tiêu dùng, gia tăng tiết kiệm Bên cạnh đó, trong giai đoạn nền kinh tế bất ổn cũng khiến cho bản thân ngân hàng phải thắt chặt cho vay nhằm đảm bảo an toàn vốn

Nhân tố xã hội cũng ảnh hưởng mạnh mẽ đến nhu cầu, thói quen tiêu dùng của người tiêu dùng, từ đó tác động đến cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng Nhân tố xã hội bao gồm bao gồm các yếu tố như: phong tục tập quán, trình độ dân trí, tín ngưỡng, các quan niệm xã hội

Môi trường chính trị, pháp luật

Sự ổn định của môi trường chính trị có tác động rất rõ rệt đối với hoạt động của các NHTM bởi một quốc gia có một nền chính trị ổn định sẽ thu hút các nguồn đầu tư từ nhiều hướng khác nhau, kinh tế phát triển bền vững, chất lượng cuộc sống của người dân được đảm bảo, nâng cao

Bên cạnh sự ổn định về chính trị thì một hệ thống pháp luật chặt chẽ, quy định phạm vi hoạt động của các cá nhân cũng như các thành phần kinh tế trong xã hội một cách rõ ràng cũng góp phần mở rộng hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân Vì vậy, các văn bản, quy định pháp luật được xây dựng một cách chặt chẽ, đồng bộ sẽ tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các ngân hàng và hạn chế được những vướng mắc không cần thiết giữa ngân hàng và khách hàng trong quan hệ vay mượn Nếu hệ thống pháp luật nói chung và các quy định về hoạt động cho vay bất động

sản dành cho khách hàng cá nhân nói riêng thể hiện sự đầy đủ, rõ rang và cụ thể sẽ hấp dẫn nhiều khách hàng tìm đến ngân hàng hon do quyền lợi của họ được bảo vệ, đồng thời khuyến khích các ngân hàng tập trung nhiều hơn vào lĩnh vực cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân Trái lại, khi các quy định còn mang tính chung chung, không cụ thể, rõ ràng sẽ tạo ra khe hở dẫn đến rủi ro cho cả ngân hàng và khách hàng.Các chủ trương chính sách của nhà nước đặc biệt là các chính sách và chương trình liên quan đến kinh tế có ảnh hưởng đến định hướng hoạt động của ngân hàng.

Sự cạnh tranh và họp tác giữa các NHTM

Trong nền kinh tế thị trường, sự cạnh tranh và hợp tác giữa các doanh nghiệp nói chung và các NHTM nói riêng ngày càng trở nên mạnh mẽ Cạnh tranh và hợp tác lành mạnh sẽ đem lại nhiều lợi ích cho người tiêu dùng và các doanh nghiệp Trong hoạt động của NHTM, sự cạnh tranh sẽ thúc đẩy các ngân hàng tự hoàn thiện, thái độ phục vụ nhiệt tình, trình độ nghiệp vụ cao, đầu tư cơ sở vật chất, công nghệ hiện đại để phục vụ khách hàng hiệu quả Bên cạnh đó, chính sách cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân trở nên linh hoạt, gần gũi với khách hàng hơn, triển khai nhiều sản phẩm mới, tăng cường marketing tạo điều kiện tối đa cho khách hàng vay vốn Các ngân hàng cũng cần họp tác trong hoạt động cho vay thông qua việc trao đổi thông tin về tình hình hoạt động kinh doanh, năng lực tài chính của khách hàng, Do đó, khi các NHTM cạnh tranh và hợp tác lành mạnh, toàn diện sẽ tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân Ngược lại, NHTM cạnh tranh không lành mạnh thông qua việc liên tục hạ lãi suất cho vay, lôi kéo khách hàng của nhau và không hỗ trợ nhau thì việc mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân trở nên khó khăn

1.3 KINH NGHIỆM MỎ RỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN CỦA MỘT SÓ NGÂN HÀNG THƯONG MẠI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM RÚT RA CHO NGÂN HÀNG THU ONG MẠI CỎ PHẢN NGOẠI THU ONG VIỆT NAM - CHI NHÁNH CHU ÔNG DƯONG 1.3.1 Kinh nghiệm mỏ' rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của một số ngân hàng thuong mại

Các khoản đầu tư vào bất động sản luôn là số tiền lớn Bởi vậy, hiển nhiên các Ngân hàng thương mại Việt Nam không muốn bỏ qua vùng đất màu mỡ này Không chỉ những năm trước đây mà vào những tháng giữa năm 2007 khi mà thị trường bất động sản có mức tăng trưởng cao thì liên tiếp các chương trình tín dụng được chào mời với nhiều hình thức quảng bá khác nhau về chương trình cho vay bất động sản của từng ngân hàng, chẳng hạn như:

- Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (ABBank)

ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo Khi có sự cố xảy ra, công ty bảo hiểm Prevoir (Pháp) tại Việt Nam - đơn vị mà ABBank

đã liên kết sẽ thanh toán khoản nợ còn lại của khách hàng cho ngân hàng

Trong khi đó, NH đưa ra nhiều gói tín dụng với các mức lãi suất cho khách hàng lựa chọn đế vay tiền mua nhà, xây sửa nhà hoặc vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm Nhiều khách hàng lo ngại thời gian đầu lãi suất thấp nhưng sẽ tăng cao trong những tháng tiếp theo nên NH đưa ra mức lãi suất cố định trong suốt thời gian vay là 10,7%/năm

Trong 5 tháng đầu năm, tín dụng toàn hệ thống NH chỉ tăng hơn 1,31%, trong đó một số NH vẫn tăng trưởng âm Để giảm bớt áp lực sử dụng vốn không hiệu quả, NH phải đẩy vốn ra nhưng không thể đổ vào các kênh có rủi ro cao vì sợ

nợ xấu tăng thêm Do đó, cho vay mua nhà, tín dụng cá nhân đang là kênh được ưu tiên bởi cho vay BĐS ít rủi ro hơn các lĩnh vực khác, nếu có rủi ro, NH vẫn còn tài sản thể chấp để thu hồi vổn

- Ngân hàng thương mại cố phần kỹ thương Việt Nam (Techcombank)

Techcombank công bố tài trợ khách hàng vay tiền mua căn hộ cao cấp thuộc

dự án Sky Garden III, đồng thời giới thiệu gói dịch vụ tín dụng về nhà ở, trang thiết

bị gia đình và xe ô tô Ngân hàng cho vay mua nhà ở, nền nhà với mức vay không quá 70% trị giá căn nhà đã thỏa thuận mua bán, không vượt quá 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thế chấp, không vưọt quá 80% trị giá bất động sản khác dùng làm thế chấp hay bảo lãnh, không quá 80% trị giá chứng từ có giá dùng để cầm cố đảm bảo khoản vay, và nhỏ hơn 100% tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn do TCB phát

hành để đảm bảo khoản vay.

Techcombank tung ra hai sản phẩm cho vay mua nhà và đất trả góp tại các

dự án căn hộ cao cấp khu vực Thành phổ Hồ Chí Minh Với sản phẩm mua nhà trả góp cho những đối tượng chưa đủ khả năng về tài chính vẫn có thể sở hữu 1 căn nhà với mức tín dụng được Techcombank cấp đến 70%trị giá ngôi nhà và thời hạn vay kéo dài 120tháng

Techcombank cũng có chương trình mua nhà đất trả góp dành cho các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thực sự và có hộ khẩu thường trú tại địa phương Habubank có trụ sở giao dịch Đối tượng là nhà đất và các tài sản trên đất, các căn

hộ mua mới của các công ty kinh doanh nhà Chương trình này hỗ trợ tối đa 70% giá trị của nhà/đất là đối tượng giao dịch và thời hạn vay dài nhất là 15 năm

- Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank)

Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 800 tỉ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay Bên cạnh, Sacombank đã triển khai sản phẩm cho vay “lãi cấn trừ bất động sản” được tặng kèm dịch vụ bảo hiểm tử kỳ,

Có thời gian, thị trường bất động sản đã thôi thúc các ngân hàng phát triển thêm nhiều sản phẩm tín dụng cho vay mua nhà, đất trả góp để nhanh chóng "bơm" tiền vào bất động sản Với những dịch vụ này, khi có nhu cầu mua nhà ở, chung cư dưới hình thức trả góp, khách hàng chỉ cần 10% - 20% vốn tự có trả trước cho chủ đầu tư sẽ nhanh chóng sở hữu được căn hộ theo ý muốn Đồng thời, các ngân hàng gần như không có chính sách rót vốn trực tiếp cho các nhà đầu tư mà tập trung chủ yếu nhu cầu mua nhà ở, chung cư của cá nhân là chính Chính vì vậy, thời gian qua, một số doanh nghiệp đầu tư dự án đã phải tự xoay sở vốn bằng cách cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân trước từ những khách hàng có nhu cầu mua căn hộ

Song lại có thể nói rằng sản phấm hỗ trợ mua nhà của các ngân hàng trong thời gian qua mới chỉ nhắm đến đối tượng là người có thu nhập khá và cao Như

nhận xét của nhiều người đi vay tiền mua nhà, mức lãi suất của sản phấm cho vay mua nhà vẫn còn khá cao, nằm ngoài tầm tay của người có mức thu nhập trung bình Qua đó cho thấy các ngân hàng, tổ chức tín dụng cũng đã bắt đầu quan tâm đến thị trường địa ốc nhưng đối tượng được hưởng các dịch vụ hỗ trợ từ phía ngân hàng còn hạn chế vần đề đặt ra ở đây là làm sao đế có chính sách hỗ trợ người dân vay vổn mua nhà nhưng với lãi suất thấp, thời gian hoàn vốn dài.

1.3.2 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Ngân hàng thương mại cố phần Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Chưong Duong

Nhìn chung, thị trường bất động sản là một thị trường khá nhạy cảm trước những diễn biến phức tạp của nền kinh tế Nhưng hầu hết các ngân hàng như tận dụng cơ hội nóng sốt tức thời của thị trường bất động sản mà đấy mạnh hoạt động cho vay vào thị trường này cho những mục đích riêng có mà không tính đến yếu tố biến động khó lường của thị trường BĐS, không nhằm vào mục tiêu góp phần phát triển thị trường bất động sản Biểu hiện rõ nét là các Ngân hàng đã gặp khó khăn trước tình hình biến động của thị trường bất động sản hiện nay và siết chặt ngay hoạt động cấp tín dụng vào thị trường bất động sản càng làm cho thị trường này đã không được phát triển đúng hướng càng trở nên trầm lắng Sở dĩ là do khả năng dự báo rủi ro thị trường, rủi ro lãi suất, dự báo chu kỳ phát triển DN của các Ngân hàng rất hạn chế Các ngân hàng chưa chú trọng đến chất lượng cho vay bất động sản nên phản ứng trước sự biến động của thị trường bất động sản thời gian gần đây khá chậm chạp và gặp nhiều trở ngại

- Bất động sản là lĩnh vực đầu tư có lợi nhuận khá cao Người đầu tư bất động sản thường là đối tượng có năng lực tài chính mạnh, đảm bảo khả năng trả nợ vay Chính vì vậy, Vietcombank Chương Dương nên chú trọng vào những cá nhân

có tiềm lực tài chính mạnh, đầu tư bất động sản để kinh doanh

- Nguồn vốn huy động của Ngân hàng dư thừa, đảm bảo khả năng cung ứng cho nhu cầu thị trường bất động sản Trong năm 2018, chủ trương của Chính phủ hạn chể cho vay trong lĩnh vực bất động sản đối với các công ty, các tập đoàn xây dựng, do đó, với nguồn vốn dồi dào của mình, việc mở rộng cho vay BĐS đối với