2.2. THỤC TRẠNG MỎ RỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THUÔNG MẠI CỎ PHẦN
2.2.2. Tăng trưởng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân
- Doanh sổ cho vay theo thời hạn
Bảng 2.6. Doanh số cho vay theo thòi hạn giai đoạn 2015-2017 của Vietcombank Chuông Dương
Đơn vị tỉnh: Tỷ đồng
Chỉ tiêu
Năm So sánh
2015 2016 2017 2016/2015 2017/2016
Số tiền % Số tiền %
Ngăn hạn 1003 684 609 (319) -31.80 (75) -10.96
Trung hạn 1254 1586 1827 332 26.48 241 15.20
Dài hạn 251 465 609 214 85.26 144 30.97
Doanh số cho khách hàng cá nhân vay vốn BĐS
2508 2734 3046 226 9.01 312 11.41
Doanh số cho vay 4180 4512 5035 332 7.94 523 11,59
Tỷ trọng doanh số CVKHCN/doanh số cho vay
60% 60.6% 60.5% 0.6% 1% -0.1% -1%
---\ --- — — — — ---— ---
(Nguôn: VCB Chương Dương)
Năm 2015 là năm mà các ngân hàng đang trong thời kỳ chuyển giao chính sách tín dụng. Cụ thể trong năm 2015, lãi suất cho vay cũng nằm trong khoảng 15-17%/năm, đến năm 2016 ngân hàng bắt đầu cơ cấu lại lãi suất, hạ lãi suất cho vay của ngân hàng cho đối tượng khách hàng cá nhân, đến năm 2017 là năm mà hàng loạt các ngân hàng đưa ra chính sách ưu đãi dành cho đối tượng khách hàng cá nhân, theo đó lãi suất cho vay của ngân hàng chỉ dao động ở mức 7-9%/năm cho năm đầu. Ngân hàng VCB Chương Dương cũng vậy, hàng loạt các chính sách tín dụng ngân hàng đưa ra nhằm kích cầu khách hàng, các sản phẩm mua nhà ừả góp thời hạn 20 năm, bổ sung vốn lưu động sản xuất kinh doanh trả góp được thực thi mạnh mẽ, do đó, sản phẩm tín dụng trung dài hạn được sử dụng nhiều, doanh số lớn.
Cụ thể:
Doanh số cấp tín dụng trung hạn trong giai đoạn 2015-2017 có sự biến động mạnh, theo đó doanh số cho vay trung hạn năm 2015 đạt 1254 tỷ đồng, đến năm 2016 có sự tăng mạnh vượt bậc là 1586 tỷ đồng, tăng 218 tỷ đồng đạt tỷ lệ tăng 26.48% so với năm 2015. Đến năm 2017, doanh số cấp tín dụng tiếp tục tăng đạt
1827 tỷ đồng, mức tăng cụ thể là 241 tỷ đồng.
Năm 2015, doanh sổ cấp tín dụng dài hạn đạt 25 ltỷ đồng, đến năm 2016 là 465tỷ đồng, tăng 214 tỷ đồng so với năm 2015, đạt tỷ lệ tăng 85.26%. Năm 2017 doanh số tín dụng dài hạn đạt 604tỷ đồng, tăng 144 tỷ đồng so với năm 2016 và tỷ lệ tăng là 30.97 %.
Tuy nhiên, trong giai đoạn cấp tín dụng 2015-2017 là sự sụt giảm mạnh mẽ của sản phẩm cấp tín dụng ngắn hạn. Cụ thể, năm 2016 doanh số cấp tín dụng ngắn hạngiảm mạnh, đạt tỷ lệ giảm 31.8% so với năm 2015 nhưng trong năm 2017 chứng kiến sự sụt giảm tiếp tục, giảm 10.96% so với năm 2016, nguyên nhân được giải thích là do trong năm 2017, ngân hàng chuyển giao cơ cấu lãi suất. Áp dụng hình thức cho vay mới là trả góp cân đối nguồn thu nhập, theo đó nhiều khách hàng kéo dài thời gian vay nhằm đảm bảo được khả năng tài chính để trả gốc lãi cho ngân hàng. Do đó sản phẩm cho vay mua nhà đất ngắn hạn rất hạn chế với KHCN đi vay. Mặc khác sản phẩm này chỉ áp dụng cho đối tượng KHCN mua nhà đất để ở, do đó với các khách hàng vay đầu tư bất động
sản cũng phải hướng qua hạng mục trung dài hạn dẩn đến doanh số giải ngân ngắn hạn giảm mạnh trong năm 2017.
- Doanh so cho vay theo sản phẩm.
Đối với sản phẩm cho vay mua nhà, nhà chung cư, đất dự án sử dụng tài sản đảm bảo độc lập với khoản vay VCB thực hiện quy trình giải ngân giống như sản phẩm cho KHCN vay vốn BĐS thông thường, tuy nhiên với các trường họp vay mua nhà, nhà chung cư, đất dự án sử dụng tài sản đảm bảo chính bằng tài sản dự định mua có những nét khác biệt và những quy định cụ thể trong từng mục đích. Cụ thể:
Bảng 2.7. Doanh số cho vay theo sản phẩm tại VCB Chưong Dương 2015 - 2017 Đơn vị tỉnh: tv đồng
Chỉ tiêu
Năm So sánh
2015 2016 2017
2016/2015 2017/2016 Sô
tiền % Sô
tiền %
Cho vay mua nhà đất thông
thường 1584 1496 1443 -88 -5.56 -53 -3,54
Cho vay mua nhà chung cư 264 432 697 168 63.64 265 63.34
Cho vay mua đất dự án 397 576 578 179 45.08 2 0.35
Cho vay xây dựng, sửa chữa 263 230 328 -33 -12.54 98 42.61
Tổng 2508 2734 3046 226 9.01 312 11.41
--- ---^ --- --- —— I---
(Nguôn: VCB Chương Dương) Cho vay mua nhà chung cư chưa ra sô.
Sản phấm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ là sản phẩm ngân hàng áp dụng cho các đối tượng khách hàng cá nhân có nhu cầu mua chung cư với mục đích đế ở. Sản phấm này có những đặc thù khác biệt so với sản phẩm cho vay mua nhà phố thông thường. Điếm đặc biệt ở sản phẩm này là các nhà chung cư này chưa có giấy tờ sở hữu của khách hàng và rộng hơn là chưa được xây dựng và tài sản này vẫn được chấp nhận làm tài sản thế chấp.
Ràng buộc pháp lý về tài sản đảm bảo của sản phẩm này là bên ngân hàng và bên chủ đầu tư phải có biên bản thỏa thuận họp tác tài trợ và thỏa thuận về quyền tài sản của 3 bên là người mua, người bán (chủ đầu tư) và bên phía ngân hàng.
Một cam kết quản lý tài sản ba bên với nội dung chủ yếu:
Bên ngân hàng có ưách nhiệm hỗ trợ khách hàng giải ngân trực tiếp bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản phần vốn khách hàng cần vay sang cho bên chủ đầu tư sau khi khách hàng đã đi hết phần vốn tự có và sẽ nhận tài sản khi ra sổ của khách hàng thực hiện đăng ký thế chấp, giao dịch đảm bảo theo quy định của pháp luật và VCB.
Bên khách hàng có trách nhiệm trả cho bên bán toàn bộ phần vốn tự có và thực hiện việc ký kết họp đồng, đăng ký thế chấp theo quỵ định của ngân hàng và pháp luật.
Bên bán có trách nhiệm hoàn thành công trình xây dựng theo tiến độ và thực hiện việc ra sổ cho khách hàng. Trường hợp khi ra sổ phải thông báo cho VCB để thực hiện nhận sổ đỏ và thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định.
Sản phâm cho vay mua đất dự án.
Sản phẩm cho vay mua đất dự án có nhiều nét tương đồng so với sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ trên. Điều khác biệt giữa 2 sản phẩm này là ở sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ, đối tượng tham gia vào trong mối quan hệ đó là ngân hàng, khách hàng và chủ đầu tư (yêu cầu là phải là pháp nhân lớn, có thỏa thuận họp tác với VCB). Trong khi sản phẩm cho vay mua đất dự án, đối tượng tham eia vào gồm ngân hàng, khách hàng và chủ đất ( có thể là cá nhân hoặc công ty và không cần ký kết họp đồng hợp tác).
Điều đặc biệt thứ hai là ở sản phẩm này, ngân hàng sẽ không giải ngân trực tiếp tiền mặt hoặc chuyển khoản cho chủ đầu tư mà sẽ “giải ngân treo” số tiền khách hàng cần bên phía ngân hàng vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại VCB và tài khoản bị phong tỏa.
Tuy nhiên, khi kí kết hợp đồng mua bán công chứng giữa khách hàng và chủ đầu tư, chủ đầu tư cũng phải ký kết một thỏa thuận ba bên kiêm đề nghị quản lý tài sản/sổ tiết kiệm thì bên phía ngân hàng mới thực hiện việc giải ngân cho chủ đầu tư (bên bán).
Nội dung cam kết chủ yếu là bên bán đề nghị tạm khóa tài sản, sổ tiết kiệm
thuộc sở hữu của mình và bên phía VCB sẽ mở phong tỏa tài sản, sổ tiết kiệm với điều kiện bên bán hoàn thành các thủ tục chuyển giao quyền sử dụng cho bên mua và bên mua hoàn thành các thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định của VCB.
Cho vay mua nhà đất thông thường.
Sản phẩm cho vay mua nhà, đất thông thường tương tự với sản phẩm cho vay mua nhà đất dự án, cả về thủ tục lẫn hồ sơ. Chỉ có điểm đặc biệt nhỏ so với sản phẩm trên là thời gian phong tỏa tài khoản của bên bán trong thời gian ngắn hơn, cụ thể là trong khoản 2 tuần so với trường hợp cho vay mua đất dự án thường khoản 2 tháng. Nguyên nhân là thời gian tách sổ và sang tên lâu hơn so với sổ chỉ sang tên.
Cho vay xây dựng, sửa chữa nhà.
Đặc tính của sản phẩm này là tương tự như sản phẩm tiêu dùng, công đoạn làm hồ sơ khách hàng bao gồm nhận hồ sơ, xử lý hồ sơ, đăng ký giao dịch đảm bảo và giải ngân cho khách hàng. Không có sự ràng buộc gì về mặt pháp lý và thời gian.
Các sản phẩm bất động sản ngân hàng đang cho vay hiện tại bao gồm sản phẩm cho vay mua nhà đất thông thường, cho vay mua nhà chung cư, cho vay mua đất dự án, cho vay xây dựng, sửa chữa.
Đối với KHCN vay vốn BĐS, chi nhánh tập trung vào sản phẩm cho vay nhà đất thông thường. Năm 2015 sản phẩm cho vay nhà đất thông thường đạt 1584 tỷ đồng, chiếm 63.16% tổng doanh số cho vay bất động sản với KHCN. Đến năm 2017, doanh số cho vay nhà đất thông thường đạt 1443 tỷ đồng, giảm 3.54% so với năm 2016 (giảm 53tỷ đồng).
Cho vay mua nhà chung cư cũng được đẩy mạnh và có sự biến động trong giai đoạn 2015-2017. Cụ thể, năm 2015 tổng doanh số giải ngân cho sản phẩm cho vay mua chung cư đạt 264 tỷ đồng, đến năm 2016 con sổ này là 432 tăng 168tỷ đồng tương ứng 63.64% so với năm 2015. Năm 2017 là 697 tỷ đồng, tăng 265 tỷ đồng so với năm 2016. Giải thích nguyên nhân có sự tăng lên này là do chính sách của ngân hàng. Cụ thể, ngân hàng đã thực hiện việc ký kết hợp đồng họp tác với
bên chủ đầu tư mà không trực tiếp làm việc và thực hiện tài trợ như các ngân hàng khác. Tuy nhiên, điều này dẫn đến một hệquả là các chuyên viên QHKH không thể khai thác một cách triệt để các khách hàng có nhu cầu mua nhà chung cư làm suy giảm doanh số cho vay.
Doanh số cho vay sản phẩm mua đất dự án của chi nhánh luôn nằm ở mức khá cao đạt ở trong khoảng 300 đến 500 tỷ đồng. Trong Cho vay bất động sản đang nóng lên như thời gian từ năm 2017 đến nay, doanh số cho vay đối với sản phẩm đất dự án chỉ đạt ở mức như vậy là một điều đáng đề cập và cân nhắc. Nhìn rộng ra về vấn đề vị trí địa lí, chi nhánh có trụ sở đặt tại ngoại thành thành phố, dễ tiếp cận với các dự án đất nền đang nổi các khu vực lân cận. Cùng với chính sách của ngân hàng là các chi nhánh hạn chế cho vay ở các địa điểm tài sản nằm ở quá xa chi nhánh dẩn đến tình trạng khó kiểm soát tài sản.
Với doanh số cho vay sản phấm xây dựng, sửa chữa nhà. Doanh số cho vay năm 2015 là 263 tỷ đồng, chiếm 10.49% doanh số giải ngân của cả chi nhánh cho mảng bất động sản. Năm 2016 doanh số cho vay đạt 230 tỷ đồng, giảm 12.54% so với năm 2015, đạt doanh số giảm ròng là 33 tỷ đồng. Đến năm 2017, doanh số cho vay đạt 238 tỷ đồng, tăng 42.61% so với năm 2016. Điều bất cập trong doanh số cho vay của sản phẩm này không phải là sự biến động của doanh số trong giai đoạn 2015-2017, mà điều bất cập là doanh số cho vay lại chiếm một lượng quá lớn trong cơ cấu sản phẩm. Giải thích nguyên nhân của điều bất cập này là do sản phấm này là sản phẩm mà chuyên viên QHKH dùng để lách phương án cho khách hàng, do trong cơ cấu sản phẩm của ngân hàng không có sản phấm cho vay góp vôn kinh doanh, hoặc hạn mức cho KHCN vay vốn BĐS chỉ ở mức tối đa 500 triệu đồng. Do đó, các nhu cầu tiêu dùng trên 500 triệu hoặc nhu cầu vay góp vốn được chuyên viên QHKH lách qua sản phẩm này.
- Doanh số cho vay theo tiền tệ
Dựa theo sản phẩm và chính sách ngân hàng quy định sản phấm cho vay bất động sản thì đồng tiền cho vay áp dụng là VND tương ứng từ năm 2015 - 2017 đạt từ: 2508 tỷ đồng đến 3046 tỷ đồng.
2.22.2. Doanh số thu hồi nợ
- Doanh sổ thu nợ theo thời hạn cho vay.
Doanh số thu hồi nợ của chi nhánh liên tục tăng qua các năm từ 858 tỷ đồng năm 2015 lên 1042 tỷ đồng năm 2017. Cụ thể:
Bảng 2.8: Doanh số thu hồi nọ- theo thòi hạn cho vay của sản phẩm bất động sản tại VCB Chưong Duong
Đơn vị tính: tỷ đồng
Chỉ tiêu
Năm So sánh
2015 2016 2017
2016/2015 2017/2016
sốtiên % Số tiền %
Thu nợ ngăn hạn 343 234 208 - 109 -31.86 -25 -10.87
Thu nợ trung hạn 429 543 625 114 26.46 83 15.25
Thu nợ dài hạn 86 159 208 73 85.33 49 31.07
Doanh số thu hồi
nợ 858 935 1042 77 9.02 107 11.41
--- ' --- — _“ — ~
(Nguồn: VCB Chương Dương)
Doanh số thu hồi nợ ngắn hạn vay BĐS của khách hàng cá nhân trong 3 năm vừa qua liên tục giảm từ 343 tỷ đồng năm 2017 xuống còn 208 tỷ đồng năm 2015 là do trong ngắn hạn, nhiều khách hàng không có khả năng trả nợ đúng hạn. Nguyên nhân đuợc lí giải là do với những khoản vay ngắn hạn, khách hàng vay trả trong vòng 1 năm, đến thời hạn là khách hàng tất toán khoản vay dẫn đến doanh số thu nợ cao. Đến năm 2017, chính sách ngân hàng thay đổi làm doanh sổ cho vay ngắn hạn giảm dẫn đến doanh số thu hồi nợ có sự sụt giảm.
Doanh số thu nợ theo trung hạn của chi nhánh năm 2015 đạt 429 tỷ đồng, chiếm 26.46% tổng doanh số thu nợ mảng bất động sản của chi nhánh. Năm 2016 và 2017 có sự giá trị thu nợ lần luợt tăng là 543 tỷ đồng và 625 tỷ đồng với tỷ lệ tuơng ứng tăng 15.25% so với năm 2016.
Doanh số thu nợ theo dài hạn của chi nhánh trong giai đoạn 2015-2017 có sự tăng nhanh qua các năm. Cụ thể doanh số thu nợ dài hạn năm 2015 đạt 86 tỷ đồng, chiếm 14.75% tổng doanh số thu nợ của chi nhánh trong năm 2015. Đen năm 2016 doanh số thu nợ của chi nhánh đạt 159 tỷ đồng, tăng 73 tỷ đồng so với năm 2015 và đạt tỷ lệ tăng 85.33%, năm 2017 chứng kiến mức tăng mạnh trong doanh số thu nợ của chi nhánh, cụ thể doanh số thu nợ đạt 208 tỷ đồng, tăng 49 tỷ đồng so với năm 2016 và đạt tỷ lệ tăng 31.07%.
- Doanh sổ thu hồi nợ theo sản phẩm.
Bảng 2.9: Doanh số thu hồi nọ- theo sản phấm cho vay tại VCB Chuong Duong giai đoạn 2015-2017
Đơn vị tính: tỷ đồng
Chỉ tiêu
Năm So sánh
2015 2016 2017 2016/2015 2017/2016
Số tiền % Số tiền %
Thu nợ từ nhà đất thông thường
594 561 541 -33 -5.52 -20 -3.59
Thu nợ từ mua nhà
chung cư 99 162 265 63 63.53 103 63.40
Thu nợ từ mua đất dự
án 149 216 217 67 45.36 1 0.27
Thu nợ từ xây dựng, sửa chữa
149 140 180 -8 -5.52 40 28.55
Tổng 858 935 1.042 77 9.02 107 11.41
(Nguồn: VCB Chương Dương)
Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay mua nhà đất thông thường năm 2015 là 594 tỷ đồng, chiếm 57.32% tổng doanh số thu hồi nợ của chi nhánh, đến năm 2016, doanh sổ thu hồi nợ giảm còn 561 tỷ đồng, giảm 33 tỷ đồng so với năm 2015 và tỷ lệ giảm là 5.52%.Năm 2017 mức thu hồi nợ tiếp tục giảm, theo đó doanh số thu hồi nợ năm 2017 đạt 541 tỷ đồng, giảm 20 tỷ đồng so với năm 2016 và đạt tỷ lệ giảm 3.59%. Giải thích nguyên nhân có doanh số thu hồi nợ có sự giảm
sút là do trong các năm 2016, các đối tượng đầu cơ bất động sản trong lĩnh vực mua nhà đất đầu tư mạnh. Đen năm 2017, tình hình bất động sản trong nước có sự chuyển biến theo hướng tích cực, đối tượng đầu tư bất động sản bán được tài sản dẩn đến tình hình thu nợ của sản phẩm nhà đất thông thường trong năm 2017 của chi nhánh tăng đột biến.
Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm mua nhà chung cư trong giai đoạn 2015- 2017 có sự biến động mạnh. Cụ thể doanh số thu nợ trong năm 2015 là 99 tỷ đồng, năm 2016 có sự tăng mạnh về doanh số thu nợ, đạt 162 tỷ đồng, tăng 63 tỷ đồng so với năm 2015, đạt tỷ lệ tăng 63.53%. Đen năm 2017 doanh số thu nợ của chi nhánh đạt 265 tỷ đồng, tăng 103 tỷ đồng so với năm 2016 và đạt tỷ lệ tăng 63.4%. Điều đáng lưu ý trong doanh sổ thu hồi nợ của chi nhánh là doanh số thu nợ lại có xu hướng sụt giảm, nguyên nhân được đưa ra là do trong năm 2017, doanh số trả nợ trước hạn của khách hàng ở hạng mục cho vay mua chung cư có xu hướng sụt giảm so với năm 2016.
Doanh số thu nợ với sản phẩm cho vay mua đất dự án của chi nhánh chỉ nằm ở mức thấp và sự gia tặng nhẹ qua các năm.Doanh số thu hồi nợ của sản phẩm cho vay xây dựng sửa chữa có sự biến động không đồng đều, cụ thể trong năm 2015, doanh số thu hồi nợ của chi nhánh đạt 149 tỷ đồng, Năm 2016 doanh số thu hồi nợ giảm mạnh và đạt 216 tỷ đồng, đạt tỷ lệ tăng 45.36% so với năm 2015, đến năm 2017 doanh số thu hồi nợ của chi nhánh đạt 217 tỷ đồng, tăng nhẹ 1 tỷ đồng so với năm 2016 đạt tỷ lệ tăng 0.27%. Giải thích nguyên nhân trong năm 2015, doanh số thu nợ lại đạt ở mức cao như vậy là do trong các năm trước đó, sản phẩm cho vay trả góp chưa được phổ biến nhiều, dẫn đến trong năm đó có khách hàng tất toán nợ làm doanh số thu nợ của chi nhánh hạng mục cho vay xây dựng, sửa chữa ở mức cao.
2.2.2.3. Dư nợ vay vốn bất động sản dành cho khách hàng cá nhân
Để thể hiện được một ngân hàng có hoạt động kinh doanh tốt hay không, không phải chỉ dựa vào doanh số cấp tín dụng để đánh giá mà còn phải đánh giá dựa trên doanh số Dư nợ của ngân hàng. Việc quản lý doanh số thu hồi nợ và Dư nợ không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình quản lý của ngân hàng mà còn ảnh